物业公司工程管理制度(7篇)

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名目第1篇物业公司工程事务部管理范围第2篇物业公司工程管理类标准制度第3篇x物业公司工程部物品管理制度第4篇物业公司工程管理部各岗位职责第5篇x物业公司工程管理部职责第6篇某物业公司工程部水电管理制度第7篇某物业公司工程管理条例

【第1篇】物业公司工程事务部管理范围

物业公司工程事务部管理范围

1).在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内,开展工程修理的业务管理工作,对业务进展中遇到的重大问题,提出处理看法、解决方法,经报公司批准打算后贯彻落实。

2).依据公司建立的综合管理体系,负责重大环境因素的识别与评价。

3).负责组织和监督各物管中心工程部确定供应和所需的基础设施。

4).负责工程分包过程的管理和掌握。

5).负责监督各物管中心环境检测与测量掌握。

6).依据公司要求,依据综合管理体系文件,指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的建筑、设备维护的管理工作。

7).依据业务需要,为各物管中心供应工程管理询问服务。

8).帮助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例,以及相关标准。

9).组织工程专业技术人员,沟通、研讨有关建筑设备的管理课题。

10).完成本部门的管理目标:

设备完好率达98%

设备运行事故准时处理95%

房屋完好率达95%

报修准时处理率达95%

【第2篇】物业公司工程管理类标准制度

物业公司工程管理类标准

1.目的

建立公司物业统一的工程管理标准,进一步规范各地区物业公司住宅服务项目的工程管理。

2.范围

本规定适用于公司物业商业和住宅服务项目。

3.管理标准

分项内容服务标准

前期介入、分户验收、接管验收:

见待正式确定发布的公司物业前期介入指引文件中的《物业前期介入与接管验收指引》、《物业前期介入的内容及标准》

装修服务:

在交房前制订《装修手册》,在交房时发放全体业主

物业公司应依据政府相关规定和当地生活习惯确定装修时间,避开装修干扰已入住业主的正常生活,工程部应依据公司规定装修时间或当地法规要求进行巡查

物业服务中心依据项目的详细状况制订装修人员及物料进出的路线准时间

业主的装修申请在三个工作日内办理完毕,并与业主签订《装修服务协议》

物业公司应在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别,制订应对措施。制定装修指引,针对客户可能消失的装修需求,在不影响本体和里面状况下制定统一方案对客户进行指导。提示改动部分不在质保期范畴,对影响房屋外观整体形象等装修行为做出统一要求

装修前对装修的留意事项及室内的设施布置状况向业主进行交底说明

每日必需对装修现场进行巡查,涉及结构或政府要求申报内容,必需由业主供应申报结果。违规装修状况必需发出告知整改,报告政府,证据保留

装修结束后与业主、装修单位进行三方验收

装修完毕后,房屋装修档案需进行存档

遗留工程处理:

各管理处有遗留工程统计清单和跟进记录,交房半年内,跟进地产公司整改处理:对重大遗留工程有解决的方案,交房一年,已解决问题占总遗留工程的80%,交房二年,全部解决

形成系统性的建议报告公司,避开类似问题再消失

工程档案资料:

各个物业服务中心建立图纸资料台帐,实行专人责任管理,电子名目上报公司,项目负责人为第一责任人,建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制,保障资料的长期完整。新项目验收时,地产公司须把完整的图纸资料移交给物业管理处,否则不予验收

设备台帐:

在交房后三个月内建立设施设备台帐

全部设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》,贴于或悬挂于设备上;由于部分设备无法张贴《设备卡》如:潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上,可以在四周醒目位置粘贴予以标识

节能降耗:

在项目交房一年内应依据详细状况基本完成节能改造工作,在不影响正常功能使用的状况下,每年应建立节能降耗指标,并力争持续改进

公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的照明一般灯泡采纳节能灯(声控灯不适合节能灯,但可以适当掌握照明数量与减小灯泡瓦数),并采纳掌握开启时间等节能措施;公共区域用水(保洁、绿化、宿舍、食堂等用水),掌握水阀的开启量、采纳节能型器具进行节省;其它能耗资源的掌握使用

各物业服务中心应依据详细状况建立《节能降耗制度》,并进行落实

XX空调通过启停最佳掌握、冷却水泵变速驱动、风机起停掌握和实施热量计量管理等措施来掌握能耗

维养方案:

各项目应制订各类设施设备的年度修理保养方案并严格执行,保留记录

修理保养方案应包括:供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景(水系)、游泳池、停车场、高空设备(吊船、擦窗机等)等

维养方案必需与年度预算相结合

设备房管理:

设备房内外应有相应的标识,根据公司统一标准制作

现场的作业指导书齐备有效,各类设备修理检修记录完整。相关管理制度上墙,值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙

配备足够的灭火器和应急灯,通风良好

设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识;重要和操作有危急的设备、部件要有警告标识

各类仪表使用正常无损坏且合格,状态标示正常,无“跑、冒、滴、漏”现象,责任人明确

设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施,做好防护措施,以保证重要设备的使用

重要设备房内(如监控中心,电话机房、配电房、发电机房、消防掌握室、电梯机房、电脑机房、水泵房)应配置干湿球温度计,对环境的温、湿度进行检测,设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下,相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀,上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯

设备房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品

应当有外来人员登记制度

水电表每天必抄,留意观看水电异动的状况

设备房及库房中均应采纳防爆型开关、灯具

噪音污染严峻的设备应采纳防噪设施

设备房钥匙由工程部专人负责管理

供配电系统管理:

属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡察检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录

管理项目建立检查制度并予以落实,检查记录完整

高压配电室需要有完好的模拟操作盘,高压操作工具与高压操作爱护设施

公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必需穿管、作出警示防护要求

动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏,功能完好,指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆

电容补偿柜功率因数能手动、自动调整掌握。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器牢靠无损坏。补偿掌握手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀,相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数:不小

于00.9

凹凸压配电柜内部连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无特别声响、无焦糊气味;配电回路标识清晰精确     

高压继电爱护装置应灵敏牢靠,电气操作工应能识别各种掉牌信号性质

酸性蓄电池常常保持在浮充状态,定期作定充保养。电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖

发生停电事故后,5分钟(特别困难不超过15分钟)内启动发电机,并至少能连续运行4小时

发电机设备:内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏;发电机、柴油内燃机,润滑油泵、启动电机,无特别声音、特别震惊;柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求;备用柴油量保持在容器容量的80%四周或确保电机连续工作24小时的储备量油,在柴油保质期到期前,应妥当处理储备的柴油;若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上,四滤应准时更换;必需配备符合要求的两套蓄电池,至少每2个月轮番切换使用;备有符合要求的切换开关装置;发电机接地牢靠,对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施;蓄电池组电压保持在24v左右,正常状况下,发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次,每次运行时间为15分钟

电梯管理:

电梯准用证、年检合格证、修理保养合同完备

电梯运行稳定,开关门敏捷,舒适感好,平层精确     ,轿厢通风,照明良好,从启动到平层皆无特别震惊、冲击以及特别声响

合格平层状态平层误差在正负7mm以内

门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应敏捷转动润滑良好

限速器动作应灵敏牢靠,润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作,断绳平安开关的牢靠性

供方应有资质,每月检修至少一次,有检修记录

电梯机房地面应铺装或进行油漆,门窗应有防飘雨设施

保持减速器内润滑油清洁和润滑性能,油面高度在油标规定范围内

轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物,无油污,无积水

继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现象。掌握盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲,指示灯、照明不缺损,工作正常,敏捷牢靠,接线端子压接坚固,导线编号清晰无误

盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显

滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应匀称

缓冲器全部螺栓应紧固无泄漏,无锈蚀

传动杠杆协作转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏牢靠

钢丝绳断丝在各绳股之间匀称分布时,在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根,不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀,磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%

平安触板的动作应灵敏牢靠,电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开

物业公司应制订相关的应急预案,如:电梯困人、发生火灾、自然灾难等

电梯机房应有通风降温设施,温度保持在0―40度之间,无机房电梯底坑的防水与排水的掌握措施到位

运行消失故障后,有电梯上岗证或具备救援学问的人员,应在15分钟内到达现场做相应的救援处理

给排水系统管理:

水泵运行无异响,无特别震惊。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分,填料密封泄漏应小于10滴/分。)润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内,详细操作参考水泵说明书

设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏牢靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测

限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发大事处理应具有有效预案

高层变频供水系统变频器、压力调整器、掌握柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验

下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积

污水泵运转时无异响和震惊,阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严峻锈蚀。污水水位掌握装置灵敏牢靠,平常转换开关处在自动掌握状态。掌握箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空转,避开污染环境与铺张电能

综合管沟、化粪池等肯定深度的检查井,使用五防井盖等相应措施保障平安

建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查方案,外委或部格外委工作方案

水泵房有报警设施,防止爆管

有排水沟和防溢水设施:

生活水箱、水池加盖上锁,在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的状况下,生活水箱安装低位报警系统和高位掌握系统装置

管线上有流水方向指示:

生活水泵房水箱间修理保养要留意油漆,涂料,稀料、焊接等对水的污染,要有相应的通风措施确保平安

智能化系统管理:

可视对讲系统:管理平台机、单元室外机、围墙机画面清楚、声音清晰,呼叫、振铃灵敏牢靠。系统电路板安装接线坚固,布线整齐、线缆标识清晰正确。室外机、围墙机安装牢靠

门禁平安报警系统:系统主机、读卡器、平安报警传感器、探测器动作灵敏牢靠,线路布置连接坚固

周界防越报警系统:红外线接收、发送效果良好,功能正常;报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清晰、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装坚固

停车场道闸系统:服务器及管理附属设备运行正常,数据完整、手动按钮敏捷有效,闸杆转轴润滑转动良好,闸杆水平,反光纸完好、道闸机坐固定稳固

监控摄像机:内外部清洁无尘,云台转动敏捷,焦距、光圈、方向、测量电源电压正常,安装坚固,录像画面清楚;画面切换稳定

巡更系统:管理电脑、手持终端运行正常,数据完整、采集底座显示正常,采集数据正常

背景音乐及广播系统:各类声源设备按钮及指示灯工作正常,功能良好、话筒切换正常,联接牢靠、扬声器声音清楚,无嘶哑及无声等不正常现象

根据保养方案对电脑进行维护。依据电脑的实际状况与使用状况,对重要部位的录制硬盘进行调整,如有必要可以增容或者部分内容的单独存储

消防系统管理:

消防掌握中心主机、消防联动掌握柜运行牢靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警

记录

消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏牢靠,反向不泄漏。消火栓配置齐备,各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作精确     稳定。消防水泵掌握柜指示正常

喷淋头:无泄漏,外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查,同时按比例进行抽检

消防排烟系统,消防广播系统,区域火焰报警器,各种模块处在良好工作状态,有联动测试记录。设施功能完备无损坏

开消防结合器的扳手要在四周存放,开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置

消防系统应保持在自动状态,可在消控室内加自动改手动按钮

定期进行末端压力检查,以确保在正常值内

卷帘门电气自动掌握、电气手动掌握、关门动作程序正确

对消防系统应有检测方案,并在肯定周期内掩盖全部设施

采暖系统管理:

锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定,供回水温度在规定的范围内,平安附件灵敏牢靠,平安阀定期人工排放,管道阀门无泄漏保温层完好

严格根据锅炉使用说明书进行锅炉操作

锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀,螺栓紧固

市网供热:热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器,精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接坚固,接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可

换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应依据水质和介质实际状况,定期的检查和清洗

热水循环泵进口管路必需布满热水,禁止泵在气蚀状态下长期运行

市网供热时,为防止水击,开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开,缓缓开启蒸汽阀,先将凝聚水排净,待排出全是蒸汽为止

分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%,排污阀、压力表、进出闸阀标识清晰,无泄漏无修蚀

电加热采暖:电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧,电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味;空气开关过负荷爱护、短路爱护灵敏牢靠

空调系统管理:

冷却塔内填料3-5年进行更换,冷却塔噪音小于65分贝,设有防鼠虫措施,滤网清洁,冷凝水畅通,转动部位无异响,冷却水、冷冻水的年检测报告齐全

风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗一次;XX空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗一次

冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作,换季启动机组时,需对冷水机组进行调试,冬季结冰地区需要有防冻措施

冷却水水流开关、冷冻水水流开关(或其他类型传感器)应稳定牢靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配

房屋本体及附属设施管理:

房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象

每年3-5月为防雷系统年检:房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆;引下线、屋顶避雷网线、中性点接地,设备层的避雷带、网的无脱焊,如有生锈,用银粉修复

空置房水电掌握阀门应处于关闭状态

内外墙面、建筑小品外观完好、干净,空调架安装有序,无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯干净统一美观无平安隐患,外墙装饰无破损

屋面排水与地面雨水井通畅,日常每周巡检一次,每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前,均需进行屋面防水与地面雨水井状况的检查并记录和统计

小区内栋号有明显标志,小区入口处和主要路口有总平图,在大型社区要有引路标识图

各种休闲消遣设施转动部位敏捷,无异响,承重部位无变形,各部位无棱角

儿童活动场所和消遣设施无平安隐患,油漆无脱落,环境清洁,颜色活跃,物品整齐

北方水景观在入冬前把水全部放掉并做相应的防冻措施,防止静水的水管水泵冻暴,夏天依据实际季节、气候、时间对水景观的掌握开放

全部钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次,保证鲜亮

木作的翻新和油漆应每年进行一次

操作较简单或如操作不当会引起损害或设施损坏的消遣设施,应设置使用说明,做好相应的平安警示

活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示

景观照明依据实际季节、气候、时间对景观照明的掌握开放,室外用电必需保障漏电爱护完好,无破损线路,尽量使用平安电压

加建改造管理:

造价在1万以上及特别的加建改造需要施工图纸,平面图与例图,注明相关数据,如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等

技术交底:需要说明施工细节,重要位置的相关要求,留意事项,施工工艺,相关材料标准,任何工程要求前提是符合行业、国家、平安标准等相关规定

特别工程需要对重要部分的材料封存,如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料

新工艺新材料必需符合相关规定,如使用标准,平安标准,环保标准及行业、国家标准

工具管理:

各部门应建立个人工具及公用工具领用台账,并指定责任进行管理

员工个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工赔偿;如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续

大型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)公用工具使用留意事项外还应每个月进行一次保养

公用工具中的计量器具应定期送检,检验后合格的方可使用

计量仪器仪表管理:

购买仪器仪表时,必需附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;并根据相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验,出具检验报告结果,并有效标识

对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表(设备),由供应仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料

受检合格的仪器仪表作好受控标识;不合格的仪器仪表(设备)外送专业机构调校、修理或予以报废处理,并予以记录存档

质保金退付管理:

在接到退付质保金申请后马上以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业主,让业主半个月内来报修,公告要照相,电话要有电话通话记录、时间、通知的电话号码、被通知人的姓名以及看法

做好证据收集,确保不引起法律纠纷

组织专业修理人员

认真排查相关项目,是否百分百没遗留问题,假如存在隐患问题,马上提出整改,合格为止,即将消失的问题需要施工方整改或者预留风险金

退付质保金应由各管理处工程主管、客户服务主管及项目负责人签字后物业公司才进行签字。应扣除代付的整改费用

修理基金使用:

由物业公司代管的修理基金在支出前,应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的修理基金在支出前,根据相关规定,应取得相关行政主管部门的批准

当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的修理基金使用应至少做到帐目清晰,并向业主公开

接管项目应与托付管理单位签订共用设备设施修理基金管理方法,或明确相关管理责任

修理家政服务:

修理人员接单后,检查整理仪容仪表,依据修理内容,做好相关材料工具预备,15分钟到20分钟内到场,不能在较短时间内到达的,需由客户服务部知会客户,并商定时间

工完场清,物品回位,垃圾装袋带走

完成修理工作后应主动请客户检查,客户满足后,请客户在修理服务单上签名确认及服务看法。并把修理单根据填写规定返回客服中心登记回访

修理人员入户修理时,不行与业户谈天和打听业户隐私,禁止收取业户钱物,不得泄露公司任何机密

修理或更换珍贵物件等应与业主签订相关协议

经现场检查,发觉无法即时修理的应与业户讲明状况,依据实际状况汇报客服中心与工程主管或修理班长

物料管理:

仓库内物资摆放整齐,分类标识,简单领取,质量不确定的物资应隔离存放

仓库应依据库存物资特性,配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值,具有相应的防火、防潮、反腐、防盗、防挥发等保管和平安措施

易燃易爆物资应隔离存放,存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具

大型氧气设备等具有爆炸危急的加工修理设备的存放地点离住宅窗户应至少30米,离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必需隔离存放

库存物资进出仓、领借用手续完整

全部库存物资应建立库存物资台帐,定期盘点,保证帐物相符

部分废旧物质的利用管理,配置相应的修理工具与材料,把可利用物资再加工再修理再利用

做好设备设施紧急预案常用的工具配置、保养与应急材料的管理。如常用阀门、开关、管材、线缆、移动潜水泵,平安绳,平安带,应急照明等

【第3篇】x物业公司工程部物品管理制度

物业公司工程部物品管理制度

前言

为确保物业管理公司对设备进行正常的修理保养,给业主/租户供应良好的工程服务,物业管理处需选购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物(以下统称为物品),特制定物品的申购、选购、入库、储存、出库、借用、归还、使用及报废程序。

1物品申购制度

物品申购制度是为了确保以最少的物品储备来满意物业修理保养和工程服务的需要,尽可能地压缩库存防止积压,提高资金和仓库的利用率。

1.1依据库存状况和日常修理的消耗记录,设立常用消耗物品库存量,一般以一个季度的消耗量的二倍库存。

1.2各班组所需的物品,均须按年分季做出方案,经工程经理/主管批准后,知会财务部,并经总经理批准。

1.3物业公司可设立修理零用金,金额为人民币1000元,主要用于工程修理和日常修理所需物品的选购,需动用修理零用金选购物品,必需提前二周上报公司,待公司批准后,费用在1000元之内,可从零用金内支取,1000元以上的由公司统一开具支票或转帐。

1.4若遇设备/系统故障急修需要选购物品,费用在人民币200元之内,可先支取零用金后再上报公司。

2物品选购制度

物品选购制度是为了在保证质量的前提下,选购价廉物美有用的物品。

2.1日常选购额度超过200元,每年内第一次选购需找三家供货商比价,同样的品牌的物品,选择价格较低,信誉较好的供货商选购,跨年度选购必需重新比价。

2.2在紧急状况和得到物业公司经理同意下,可临时豁免。

2.3若是业主指定或支配的选购,需得到业主负责人的书面指令,并保存归档备查。

2.4凡购进物料、工具等,尤其是定制品,应先取样品,征得使用人同意后,才可进行选购或定制。

3物品入库制度

物品入库制度是为了确保选购物品的质量,办理完备的入库手续。

3.1入库时需登记的内容为:日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上,并要与明细、发票相吻合。

3.2入库时需开箱/合查验物品的质量,若仓库管理员无法把握时,可请使用人帮助,并对查验的物品签字认可。

3.3仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。

3.4全部设备可不进入仓库,

但入库、出库的手续而参照物品的同样办理。

3.5选购的设备开箱后若有技术数据和随机文件,需交工程档案管理人员统一归档,安装和使用人员需阅用这些数据,可办理借阅手续。

4仓储管理制度

仓储管理制度是为了确保仓库储存物品的质量。

4.1物品在仓库内储存,应按不同种类分别堆放,并设置品种代码与之对应,设立“物品的进、出、存货卡',物品要先进先出,定期翻堆,当提货时可快捷的提出。

4.2要节省仓容,合理使用仓容,对干货、温货、轻重、危急品需区分,重载物品与轻抛物品不要混堆,有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。

4.3仓库管理员要留意仓房的温湿状况,留意防火平安,确保全部物资的平安存放。

4.4仓库管理员对仓储的物品应常常检查,对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门领导反映滞存状况,对仓储中发觉霉变、破损或超保管期的物品应准时提出处理看法。

5仓库管理制度

仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的平安。

5.1仓库系物品保管重地,除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外,任何人未经许可不准入仓库。

5.2因业务、工作需要进入仓库的人员,在进入仓库时,必需办理入仓登记手续,记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等,进仓要有仓库管理员或工程部经理/主管伴随,不得独自进入,凡进仓人员工作完毕,出仓时应主动请仓库管理员检查。

5.3一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。

5.4仓库四周、办公地点不得会客,其它部门的职工不得围聚闲聊。

5.5仓库内堆放易燃易爆物品需实行相应的措施,符合消防规范。仓库内不得存放私人物品。

6工具借用制度

工具借用制度是为了确保正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用,长期领用又可分个人领用和公共领用。

6.1临时借用工具,由使用人填写临时借用工具表,经批准后,向仓库管理员申请领取,并在员工工具借用登记本上登记。在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收,签收时应检查工具及其附件是否完好无损,若发觉问题马上记录并向主管反映。

6.2个人领用工具的品种依据需要配备,由使用人提出申请,经工程经理/主管批准后到仓库领用,并办理领用手续,领用后个人负责使用保管,离开公司时交还,仓库管理人需作签收记录。

6.3公共领用工具由主管/领班申请,经工程经理/主管批准后,到仓库办理领用手续,领用后由申请人或指定专人负责保管。

6.4工具调换原则上以旧换新,发生丢失和毁损,由保管者写明缘由,向上一级领导报告,不属人力不行抗拒的丢失和毁损,由责任人按该工具现市场价格赔偿;属长期使用正常磨损或损坏,金额在500元以由工程部领导批准办理报废手续,超过500元需物业经理批准同意。

6.5工具一律不得带出物业,特别状况经由部门领导批准同意,办理正式手续后方可借出。

7物品领用制度

物品领用指除工具以外的备品、备件、低值易耗品及设备等领用。

7.1工作人员到仓库领料之前,先要填妥一份物品领料单,注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等,经工程部经理/主管批准后到仓库领取。

7.2物品领用一般原则上以旧换新,但在实施过程中可先领后交,若发生多领,应主动归还。

7.3若项目中确需新增的物品,被盗或遗失的物品,需在领料单上注明,经工程经理/主管批准后备案。

8物品报废制度

物品报废制度是为了明确物品报废程序。

8.1工程部对全部设备除加强日常运行、修理和保养等工作外,还应仔细做好设备、材料的更新工作。

8.2工作人员以旧换新的旧料,如灯具、阀门和矿棉板等集中到肯定数量作报废处理,对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站,所得款项交财务入帐。

8.3申请设备报废,经工程经理/主管同意后,填写“固定资产报

废鉴定书',经财务部和物业经理同意后方可报废,若设备价值超过人民币5000元,还需报业主/业主委员会审核后方可报废。

8.4设备报废需符合下列状况之一:

8.4.1经猜测,连续大修后技术性能仍不能满意工艺(工作)要求,并且大修需要费用相对更新设备较多的;

8.4.2严峻影响平安,又无法改造,连续使用可能引起事故的;

8.4.3严峻污染环境,危害人体健康,进行改造又不经济的;

8.4.4其它需淘汰或更换的设备;

8.4.5对仓库中发觉因过期、损坏和老化不能使用的物品,仓库管理员应按年度报工程部领导批准报废,价值超过500元,需报经物业经理批准,有关人员应吸取教训,在以后的选购中加以避开。

9物品盘点制度

物品盘点制度是为了确保仓库内储存的物品与账面物品余额相符,并为选购供应依据。

9.1为准时反映库存物品的数量协作编制选购方案,节省使用资金,仓库管理员应每月编制“仓库物品申请表'送交工程部领导,每季盘点一次,校核实物和仓库存货记录卡的余额数量是否相符。

9.2仓库管理员应定期盘点库存,发觉升溢或损缺,应查找缘由,并写出盘盈、盘亏报告,若差额严峻,仓库管理员应担当相应的责任。

9.3仓库管理员应制订最高储备品和最低储备量的定额,数量上不能把握的需请有关

人员帮助。依据库存状况准时向工程部领导提出申购方案,避开物资积压或短缺而影响物业的维护保养。

【第4篇】物业公司工程管理部各岗位职责

物业公司项目工程管理部各岗位职责

(一)工程处经理

1、在公司总经理的领导下,全面负责工程处的各项工作。

2、负责公司所辖房屋建筑,公共设施,机电设备、消防设备等技术和管理工作;

3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施,确保质量管理体系在本部门有效运行;

4、负责向经营户及消费者供应日常修理、保安、保洁、仓储修理等服务。

5、负责对本部门各班组的工作进行检查,指导;

6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作;

7、负责参加楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施方案。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作;

8、负责对本部门发生的重大事故,组织调查分析及处理工作;

9、对选购物资和供应服务的供方进行评价;

10、负责审核本部门提交的物品申购报告,交主管领导审核的并报总经理批准;

11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核方案的制定,并协作工程处组织实施;确保其正常运行。

12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。

13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和修理等工作,为质量管理体系的正常运作供应保障;

14、负责收集设施、设备运行原始记录,并进行统计分析,为提高运行质量供应依据。

15、组织领导工程技术人员的岗位培训。

(二)设施设备组组长

1、在工程处经理的领导下,全面负责设施设备组的各项工作。

2、支配执行所辖设备的定期保养规定及参加执行有关的技改项目。

3、监督执行部门的工作指令。

4、负责跟踪工作单的作业状况。

5、定期组织班组员工进行技术和平安生产等业务学问沟通。

6、做好本班组的技术档案、修理保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。

7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展状况。

8、准时反馈常用物料、修理零件、工具等材料的品质状况。

9、负责公司修理设备、材料的选购。

10、负责本小组的劳动纪律考核,并每月上报工程处。

(三)强、弱电修理员

1、在设施设备组组长的领导下,管理强、弱电系统所辖设备。

2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

3、填写本系统的操作要求和工作指令。

4、提出本系统的备料方案,帮助选购专业性较强的工具或零件。

5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代修理工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定,监督并验收。

6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。

7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

8、负责管辖范围内弱电系统(包括消防系统和通讯系统)的日常运行、保养、修理。9、负责协作电信部门对直线电话、专线电话的开通及修理联系。

10、负责协作电信部门对用户电话系统的维护。

11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。帮助水电修理组对消防系统中的电气部分进行维护保养。

12、负责管辖范围内全部公共设备的应急修理。

13、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及四周环境卫生。

(四)给排水修理员

1、在设施设备组组长的领导下,管理空调及给排水系统所辖设备。

2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

3、填写本系统的操作要求和工作指令。

4、提出本系统的备料方案,帮助选购专业性较强的工具或零件。

5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代修理工程及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定,监督并验收。

6、负责与相关业务部门进行业务联系。

7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

8、负责给排水系统(包括阀门、管道)的维护保养。帮助水电修理组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。

9、责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及四周环境卫生。

11、负责公产设施管辖范围内全部公共设备的应急修理。

(六)水电修理员

1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、修理、保养。

2、负责管辖范围内全部公共设备的应急修理。

3、每月两次发电机试运行。

4、负责公产设施立面照明灯具的启、停。

5、负责用户室内水电设备的有偿修理服务。

6、负责电气设备、各配电箱(柜)表面清洁。

7、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及四周环境卫生。

(七)给排水修理员

1、在设施设备组组长的领导下,负责管理给排水系统设施设备;

2、负责对给排水系统设施设备进行保养、修理;

3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管;

4、负责每天两次巡察给排水设施设备,并做好记录;

(八)土建修理管理员

1、在工程处经理的领导下,负责房屋的修理,并管理杂工。

2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。

3、负责房屋修理外委项目的洽谈审定,监督并验收。

4、负责与相关业务部门进行业务联系。

5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。

6、负责室内二次装修的初审。

(九)工程处综合修理工岗位职责

1、工程处经理的领导下,全面负责管理强、弱电系统所辖设备和房屋的维护

2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

4、提出本系统的备料方案,帮助选购专业性较强的工具或零件。

5、负责管辖范围内弱电系统(包括防盗门)的日常运行、保养、修理。

6、帮助水电修理员对供水系统中的电气部分进行维护保养。

7、负责

用户室内水电设备的有偿修理服务。

8、负责电气设备、各配电箱(柜)表面清洁

9、负责房屋的修理,并管理杂工。

10、负责管辖范围内全部公共设备的应急修理。

11、制订房屋的定期保养规定及改造方案。

12、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。

13、负责室内二次装修的初审。

14、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及四周环境卫生。

(十)工程处水暖修理员岗位职责

1、在工程到处长的领导下,管理所辖供热及给排水系统设备的修理维护。

2、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

3、负责给排水系统(包括阀门、管道)的维护保养。

4、负责对给排水系统设施设备进行保养、修理;

5、负责供热系统的设备的保养和维护

6、负责公产设施管辖范围内全部公共设备的应急修理。

【第5篇】x物业公司工程管理部职责

物业公司工程管理部职责

(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。

(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。

(3)制定长期和日常的修理保养方案并付诸实施。

(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常修理保养工作。

(5)负责物业凹凸压配电室、空调机房的值班和日常修理保养。

(6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满意业户其他有关的服务要求。

(7)帮助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。

(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

(10)总经理指派的其他工作。

【第6篇】某物业公司工程部水电管理制度

物业公司工程部水电管理制度

1.工程部水电管理规定(如客户需要可以供应)

1.1目的

加强对水电管理,堵住漏洞。

1.2适用范围

客户服务处工程部

1.3内容

1.3.1全部工程部人员都有责任和义务对本客户服务处所管水电进行仔细管理。

1.3.2全部员工必需以身作则,凡与人串通偷水偷电者,一经查出将作严厉 处理。

1.3.3确保水电设备、设施正常运行,水电正常平安供应。

1.3.4随时巡查,全部公共用水、用电须装表并有完整记录资料,发觉漏水、电现象,随时修理,节省用水、用电

1.3.5定期检查各用户水电使用状况,防止偷水偷电现象发生。

1.3.6按时抄送水电表,并力求抄表正确、准时,每月将水电使用状况汇总报公司领导。

1.3.7严禁私拉乱接、水电线路的更改。水电表的安装要经主任以上同意方可。

1.3.8随时向各水电用户讲解水电使用要求方法,留意事项,对消失的问题多做解释工作。

1.3.9抄表人员施行轮换制,由副主任带队,最少2人抄表,除副主任为固定外,帮助人员每月更换,轮番抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用电状况汇总表》

1.4.2《月份用水状况汇总表》

【第7篇】某物业公司工程管理条例

(一)工程施工管理

1、工程项目负责人要协调公司各部门及政府各职能部门,督办工程开工报建等各种手续;熟识与项目建设有关的政策法规,争取在政策许可范围内削减有关费用开支;

2、现场施工管理人员必需履行监督、指导、协调、管理的职责,严格根据有关规定进行现场管理,维护公司的利益;

3、施工管理人员必需熟识施工现场状况,熟识施工图、图纸会审纪要、施工承包合同及施工单位的施工组织方案等。要结合承包合同,编制各工程的掌握性网络进度方案,提出进度目标,审查施工队的进度方案,督促施工队按合同完成进度。发觉影响工程进度因素要准时解决,并向公司领导汇报。要依据施工进度提早督促施工单位增长设备、人力、材料等,尽量避开因一些未预见的因素影响工程进度;

4、审查承包商的质量掌握体系和措施,按承包合同、设计图纸和设计要求对施工质量进行监督,严格把好质量关;

5、施工管理人员要建立施工日记,保存好有关的图纸、合同、签证等资料,待工程竣工后交公司设计部归档;

6、施工管理人员要坚持'平安第一'的思想,不仅要带好头做好自身的平安防护,而且要督促施工单位做好平安生产的教育宣扬工作,以及工地的防护工作(即防火、防盗、防破坏和损坏、防危害四周建筑物和居民的平安),保障施工不幸卫生,做到文明施工;

7、工程中的重大问题,如修改设计、增加工程费用、顺延工期、变更建材等,工程管理人员应首先征得施工管理部领导和公司领导同意后方可处理,::不得自作主见;

8、工程技术人员必需亲密协作工程预结算部做好工程结算工作,按预结算程序要求供应有关资料;在工程竣工前一个月给设计部发出通知,帮助设计部完成竣工面积计算图;做好与牧业管理公司的交接工作。

(二)公司施工材料、设备的管理

1、购买施工材料、设备,经办部门或分公司应依据工程承包合同或总经理批示,做出方案(包括用途、选购上点、生产厂家、品种、数量、单价等),送材料设备部审核、总经理或执行总经理审批后方可购买。大宗材料设备的购买必需公开招标或经公司大宗材料设备选购顾问班子共同议定,订立购销合同;

2、选购部负责施工材料设备选购的审核工作,了解把握施工材料、机电设备信息,了解生产厂家的质量、价格、供货期、售后服务等状况,供应给相关部门;

3、选购人员应本着对公司负责的精神,所购材料要物美价廉、符合公司要求、检验手续齐全。选购人员不负责、疏忽大意,造成公司款项被骗或所购材料设备质量差、短少、工期被延误等问题,要追究有关人员责任。对未仔细履行审核职责的部门,也要追究责任。严禁选购人员接受和索要回扣、接受供货方请客送礼。否则一经发觉,按违旨、受贿处理,情节严峻者追究其法律责任;

4、未履行本规定审批手续的,财务人员有权拒付货款。财务人员拨款必需依据选购方案审批单、购销合同,经审核无误后方可拨付。拨款时预留5-10%的保证金(或按合同规定预留);对购买设备的验收合格后,结算时预留1-5%的保修金(或按合同规定预留)。

(三)工程签证及工程款拨付管理

1、公司要求各部门严格掌握工程预算外签证,有变更通知的,不允许办理重复签证;签证除人工费外,一般不允许签单价。人工费单价不允许超过市场价;

2、工程预结算部要协作施工管理部掌握好工程款、设备款的拨付,凡工程进度款、设备款,必需经工程预结算部经理签字。财务部拨款后必需将付款底单交工程预结算部登记存档。各分公司的工程款、调整设备款拨付,先报工程预结算部审核,经总经理或执行总经理签字才能拨付;

3、工程预结算部的结算工作必需仔细细致,财务部门依据甲、乙双方审定并签字盖章后的结算书付款。

(四)工程结算管理

1、完善公司工程结算管理,在公正、精确     的基础上,加快竣工项目的结算速度,树立公司形象;

2、工程部必需在工程竣工验收合格后一个月内,负责督促施工单位整理一套完整的竣工结算资料(包括工程竣工图、设计变更通知、现场签证、隐藏工程记录、施工记录、甲方供应材料及设备状况资料、施工承包合同等)。施工管理部在十天内将材料整理好,经现场主管工程师及主管经理或业务副总经理逐项审核,并签字盖章后,关公司设计部;

3、设计部设计主管人员及经理或副经理必需于一周内对报送的竣工结算资料中与设计相关部分进行逐项复审,签署看法并签字盖章,送工程预结算部;

4、工程预结算部必需在工程竣工验收后一个月内,将我方供应的材料、设备状况资料,由经办人整理、签署看法,再经材料设备部经理或副经理复审,签署看法并签字盖章后送工程预结算部;

5、工程预结算部在收到竣工结算资料后,必需严格根据国家和地方政府部门有关预结算规定,进行仔细细致的审核,在审核过程中,不再受理补办签证;审核完毕后,必需经甲、乙双方经办预结算人员签字,再经工程预结算部经理或副经理审核签字。对壹万元以上的结算报总经理或执行总经理审定签字,双方加盖公章,方为有效。凡竣工结算资料报送不全或手续不完备的,不能办理手续;

6、工程预结算部结算后,列出我公司供应材料设备清单及结算总价,送财务部作为拨款、成本核算等的依据;

7、工程预结算部负责项目的可行性报告及预结算工作。预结算人员要仔细对待项目的预结算工作,计算误差不得超过5%,施工管理部可以对预结算书进行抽查,误差超过规定范围的,要追究有关人员的责任;

8、严禁预结算人员索贿、受贿、接受施工单位宴请、送礼。

(五)技术资料的管理

1、开发项目的工程资料,统一由设计部签发,除向施工单位、现场主管技术人员发放外,设计应保存二份完整资料进行编目保存,其中一份供工程决算使用;

2、开发项目合同、设备材料、技术资料、考察报告、可行性报告、预决算表、工程拨款单等各种技术资料,必需交回设计部存档;

3、各种技术资料应按开发项目或类别进行编目,修改和补充的图纸必需按系列编入图号;

4、设计部要准时补充工程图纸,满意开发项目需求;

5、建立公司技术资料使用登记制度,遗失资料要追究当事人责任;

6、妥当保存公司的成果资料,对工程图纸、模型、透视图、合同等资料要分类归放、定期检查、清洁。

【导语】物业公司工程管理制度怎么写受欢迎？本为整理了7篇优秀的物业公司工程公司管理制度范文，为便于您查看，点击下面《名目》可以快速到达对应范文。以下是我为大家收集的物业公司工程管理制度，仅供参考，盼望对您有所关心。

名目第1篇物业公司工程事务部管理范围第2篇物业公司工程管理类标准制度第3篇x物业公司工程部物品管理制度第4篇物业公司工程管理部各岗位职责第5篇x物业公司工程管理部职责第6篇某物业公司工程部水电管理制度第7篇某物业公司工程管理条例

【第1篇】物业公司工程事务部管理范围

物业公司工程事务部管理范围

1).在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内,开展工程修理的业务管理工作,对业务进展中遇到的重大问题,提出处理看法、解决方法,经报公司批准打算后贯彻落实。

2).依据公司建立的综合管理体系,负责重大环境因素的识别与评价。

3).负责组织和监督各物管中心工程部确定供应和所需的基础设施。

4).负责工程分包过程的管理和掌握。

5).负责监督各物管中心环境检测与测量掌握。

6).依据公司要求,依据综合管理体系文件,指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的建筑、设备维护的管理工作。

7).依据业务需要,为各物管中心供应工程管理询问服务。

8).帮助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例,以及相关标准。

9).组织工程专业技术人员,沟通、研讨有关建筑设备的管理课题。

10).完成本部门的管理目标:

设备完好率达98%

设备运行事故准时处理95%

房屋完好率达95%

报修准时处理率达95%

【第2篇】物业公司工程管理类标准制度

物业公司工程管理类标准

1.目的

建立公司物业统一的工程管理标准,进一步规范各地区物业公司住宅服务项目的工程管理。

2.范围

本规定适用于公司物业商业和住宅服务项目。

3.管理标准

分项内容服务标准

前期介入、分户验收、接管验收:

见待正式确定发布的公司物业前期介入指引文件中的《物业前期介入与接管验收指引》、《物业前期介入的内容及标准》

装修服务:

在交房前制订《装修手册》,在交房时发放全体业主

物业公司应依据政府相关规定和当地生活习惯确定装修时间,避开装修干扰已入住业主的正常生活,工程部应依据公司规定装修时间或当地法规要求进行巡查

物业服务中心依据项目的详细状况制订装修人员及物料进出的路线准时间

业主的装修申请在三个工作日内办理完毕,并与业主签订《装修服务协议》

物业公司应在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别,制订应对措施。制定装修指引,针对客户可能消失的装修需求,在不影响本体和里面状况下制定统一方案对客户进行指导。提示改动部分不在质保期范畴,对影响房屋外观整体形象等装修行为做出统一要求

装修前对装修的留意事项及室内的设施布置状况向业主进行交底说明

每日必需对装修现场进行巡查,涉及结构或政府要求申报内容,必需由业主供应申报结果。违规装修状况必需发出告知整改,报告政府,证据保留

装修结束后与业主、装修单位进行三方验收

装修完毕后,房屋装修档案需进行存档

遗留工程处理:

各管理处有遗留工程统计清单和跟进记录,交房半年内,跟进地产公司整改处理:对重大遗留工程有解决的方案,交房一年,已解决问题占总遗留工程的80%,交房二年,全部解决

形成系统性的建议报告公司,避开类似问题再消失

工程档案资料:

各个物业服务中心建立图纸资料台帐,实行专人责任管理,电子名目上报公司,项目负责人为第一责任人,建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制,保障资料的长期完整。新项目验收时,地产公司须把完整的图纸资料移交给物业管理处,否则不予验收

设备台帐:

在交房后三个月内建立设施设备台帐

全部设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》,贴于或悬挂于设备上;由于部分设备无法张贴《设备卡》如:潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上,可以在四周醒目位置粘贴予以标识

节能降耗:

在项目交房一年内应依据详细状况基本完成节能改造工作,在不影响正常功能使用的状况下,每年应建立节能降耗指标,并力争持续改进

公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的照明一般灯泡采纳节能灯(声控灯不适合节能灯,但可以适当掌握照明数量与减小灯泡瓦数),并采纳掌握开启时间等节能措施;公共区域用水(保洁、绿化、宿舍、食堂等用水),掌握水阀的开启量、采纳节能型器具进行节省;其它能耗资源的掌握使用

各物业服务中心应依据详细状况建立《节能降耗制度》,并进行落实

XX空调通过启停最佳掌握、冷却水泵变速驱动、风机起停掌握和实施热量计量管理等措施来掌握能耗

维养方案:

各项目应制订各类设施设备的年度修理保养方案并严格执行,保留记录

修理保养方案应包括:供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景(水系)、游泳池、停车场、高空设备(吊船、擦窗机等)等

维养方案必需与年度预算相结合

设备房管理:

设备房内外应有相应的标识,根据公司统一标准制作

现场的作业指导书齐备有效,各类设备修理检修记录完整。相关管理制度上墙,值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙

配备足够的灭火器和应急灯,通风良好

设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识;重要和操作有危急的设备、部件要有警告标识

各类仪表使用正常无损坏且合格,状态标示正常,无“跑、冒、滴、漏”现象,责任人明确

设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施,做好防护措施,以保证重要设备的使用

重要设备房内(如监控中心,电话机房、配电房、发电机房、消防掌握室、电梯机房、电脑机房、水泵房)应配置干湿球温度计,对环境的温、湿度进行检测,设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下,相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀,上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯

设备房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品

应当有外来人员登记制度

水电表每天必抄,留意观看水电异动的状况

设备房及库房中均应采纳防爆型开关、灯具

噪音污染严峻的设备应采纳防噪设施

设备房钥匙由工程部专人负责管理

供配电系统管理:

属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡察检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录

管理项目建立检查制度并予以落实,检查记录完整

高压配电室需要有完好的模拟操作盘,高压操作工具与高压操作爱护设施

公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必需穿管、作出警示防护要求

动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏,功能完好,指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆

电容补偿柜功率因数能手动、自动调整掌握。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器牢靠无损坏。补偿掌握手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀,相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数:不小

于00.9

凹凸压配电柜内部连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无特别声响、无焦糊气味;配电回路标识清晰精确     

高压继电爱护装置应灵敏牢靠,电气操作工应能识别各种掉牌信号性质

酸性蓄电池常常保持在浮充状态,定期作定充保养。电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖

发生停电事故后,5分钟(特别困难不超过15分钟)内启动发电机,并至少能连续运行4小时

发电机设备:内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏;发电机、柴油内燃机,润滑油泵、启动电机,无特别声音、特别震惊;柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求;备用柴油量保持在容器容量的80%四周或确保电机连续工作24小时的储备量油,在柴油保质期到期前,应妥当处理储备的柴油;若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上,四滤应准时更换;必需配备符合要求的两套蓄电池,至少每2个月轮番切换使用;备有符合要求的切换开关装置;发电机接地牢靠,对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施;蓄电池组电压保持在24v左右,正常状况下,发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次,每次运行时间为15分钟

电梯管理:

电梯准用证、年检合格证、修理保养合同完备

电梯运行稳定,开关门敏捷,舒适感好,平层精确     ,轿厢通风,照明良好,从启动到平层皆无特别震惊、冲击以及特别声响

合格平层状态平层误差在正负7mm以内

门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应敏捷转动润滑良好

限速器动作应灵敏牢靠,润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作,断绳平安开关的牢靠性

供方应有资质,每月检修至少一次,有检修记录

电梯机房地面应铺装或进行油漆,门窗应有防飘雨设施

保持减速器内润滑油清洁和润滑性能,油面高度在油标规定范围内

轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物,无油污,无积水

继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现象。掌握盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲,指示灯、照明不缺损,工作正常,敏捷牢靠,接线端子压接坚固,导线编号清晰无误

盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显

滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应匀称

缓冲器全部螺栓应紧固无泄漏,无锈蚀

传动杠杆协作转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏牢靠

钢丝绳断丝在各绳股之间匀称分布时,在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根,不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀,磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%

平安触板的动作应灵敏牢靠,电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开

物业公司应制订相关的应急预案,如:电梯困人、发生火灾、自然灾难等

电梯机房应有通风降温设施,温度保持在0―40度之间,无机房电梯底坑的防水与排水的掌握措施到位

运行消失故障后,有电梯上岗证或具备救援学问的人员,应在15分钟内到达现场做相应的救援处理

给排水系统管理:

水泵运行无异响,无特别震惊。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分,填料密封泄漏应小于10滴/分。)润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内,详细操作参考水泵说明书

设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏牢靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测

限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发大事处理应具有有效预案

高层变频供水系统变频器、压力调整器、掌握柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验

下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积

污水泵运转时无异响和震惊,阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严峻锈蚀。污水水位掌握装置灵敏牢靠,平常转换开关处在自动掌握状态。掌握箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空转,避开污染环境与铺张电能

综合管沟、化粪池等肯定深度的检查井,使用五防井盖等相应措施保障平安

建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查方案,外委或部格外委工作方案

水泵房有报警设施,防止爆管

有排水沟和防溢水设施:

生活水箱、水池加盖上锁,在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的状况下,生活水箱安装低位报警系统和高位掌握系统装置

管线上有流水方向指示:

生活水泵房水箱间修理保养要留意油漆,涂料,稀料、焊接等对水的污染,要有相应的通风措施确保平安

智能化系统管理:

可视对讲系统:管理平台机、单元室外机、围墙机画面清楚、声音清晰,呼叫、振铃灵敏牢靠。系统电路板安装接线坚固,布线整齐、线缆标识清晰正确。室外机、围墙机安装牢靠

门禁平安报警系统:系统主机、读卡器、平安报警传感器、探测器动作灵敏牢靠,线路布置连接坚固

周界防越报警系统:红外线接收、发送效果良好,功能正常;报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清晰、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装坚固

停车场道闸系统:服务器及管理附属设备运行正常,数据完整、手动按钮敏捷有效,闸杆转轴润滑转动良好,闸杆水平,反光纸完好、道闸机坐固定稳固

监控摄像机:内外部清洁无尘,云台转动敏捷,焦距、光圈、方向、测量电源电压正常,安装坚固,录像画面清楚;画面切换稳定

巡更系统:管理电脑、手持终端运行正常,数据完整、采集底座显示正常,采集数据正常

背景音乐及广播系统:各类声源设备按钮及指示灯工作正常,功能良好、话筒切换正常,联接牢靠、扬声器声音清楚,无嘶哑及无声等不正常现象

根据保养方案对电脑进行维护。依据电脑的实际状况与使用状况,对重要部位的录制硬盘进行调整,如有必要可以增容或者部分内容的单独存储

消防系统管理:

消防掌握中心主机、消防联动掌握柜运行牢靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警

记录

消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏牢靠,反向不泄漏。消火栓配置齐备,各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作精确     稳定。消防水泵掌握柜指示正常

喷淋头:无泄漏,外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查,同时按比例进行抽检

消防排烟系统,消防广播系统,区域火焰报警器,各种模块处在良好工作状态,有联动测试记录。设施功能完备无损坏

开消防结合器的扳手要在四周存放,开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置

消防系统应保持在自动状态,可在消控室内加自动改手动按钮

定期进行末端压力检查,以确保在正常值内

卷帘门电气自动掌握、电气手动掌握、关门动作程序正确

对消防系统应有检测方案,并在肯定周期内掩盖全部设施

采暖系统管理:

锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定,供回水温度在规定的范围内,平安附件灵敏牢靠,平安阀定期人工排放,管道阀门无泄漏保温层完好

严格根据锅炉使用说明书进行锅炉操作

锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀,螺栓紧固

市网供热:热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器,精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接坚固,接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可

换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应依据水质和介质实际状况,定期的检查和清洗

热水循环泵进口管路必需布满热水,禁止泵在气蚀状态下长期运行

市网供热时,为防止水击,开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开,缓缓开启蒸汽阀,先将凝聚水排净,待排出全是蒸汽为止

分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%,排污阀、压力表、进出闸阀标识清晰,无泄漏无修蚀

电加热采暖:电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧,电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味;空气开关过负荷爱护、短路爱护灵敏牢靠

空调系统管理:

冷却塔内填料3-5年进行更换,冷却塔噪音小于65分贝,设有防鼠虫措施,滤网清洁,冷凝水畅通,转动部位无异响,冷却水、冷冻水的年检测报告齐全

风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗一次;XX空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗一次

冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作,换季启动机组时,需对冷水机组进行调试,冬季结冰地区需要有防冻措施

冷却水水流开关、冷冻水水流开关(或其他类型传感器)应稳定牢靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配

房屋本体及附属设施管理:

房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象

每年3-5月为防雷系统年检:房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆;引下线、屋顶避雷网线、中性点接地,设备层的避雷带、网的无脱焊,如有生锈,用银粉修复

空置房水电掌握阀门应处于关闭状态

内外墙面、建筑小品外观完好、干净,空调架安装有序,无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯干净统一美观无平安隐患,外墙装饰无破损

屋面排水与地面雨水井通畅,日常每周巡检一次,每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前,均需进行屋面防水与地面雨水井状况的检查并记录和统计

小区内栋号有明显标志,小区入口处和主要路口有总平图,在大型社区要有引路标识图

各种休闲消遣设施转动部位敏捷,无异响,承重部位无变形,各部位无棱角

儿童活动场所和消遣设施无平安隐患,油漆无脱落,环境清洁,颜色活跃,物品整齐

北方水景观在入冬前把水全部放掉并做相应的防冻措施,防止静水的水管水泵冻暴,夏天依据实际季节、气候、时间对水景观的掌握开放

全部钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次,保证鲜亮

木作的翻新和油漆应每年进行一次

操作较简单或如操作不当会引起损害或设施损坏的消遣设施,应设置使用说明,做好相应的平安警示

活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示

景观照明依据实际季节、气候、时间对景观照明的掌握开放,室外用电必需保障漏电爱护完好,无破损线路,尽量使用平安电压

加建改造管理:

造价在1万以上及特别的加建改造需要施工图纸,平面图与例图,注明相关数据,如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等

技术交底:需要说明施工细节,重要位置的相关要求,留意事项,施工工艺,相关材料标准,任何工程要求前提是符合行业、国家、平安标准等相关规定

特别工程需要对重要部分的材料封存,如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料

新工艺新材料必需符合相关规定,如使用标准,平安标准,环保标准及行业、国家标准

工具管理:

各部门应建立个人工具及公用工具领用台账,并指定责任进行管理

员工个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工赔偿;如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续

大型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)公用工具使用留意事项外还应每个月进行一次保养

公用工具中的计量器具应定期送检,检验后合格的方可使用

计量仪器仪表管理:

购买仪器仪表时,必需附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;并根据相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验,出具检验报告结果,并有效标识

对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表(设备),由供应仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料

受检合格的仪器仪表作好受控标识;不合格