绿地-航校项目地块定位报告精简汇报版已交

绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部城南中心，地王蓉城——成都市武侯区航校项目定位深化汇报西南房地产事业部·营销管理中心·产品研展2014年3月绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部地块名称武侯区航校地块用地性质商业兼容住宅用地面积79961.65㎡119.94亩建筑面积479769㎡（地上）容积率综合R=6.0建筑密度43%总地价29.99万元楼板价6250元/㎡限制性条件1.自持商业面积15%；2.办公、商业建筑不能变相设计为小户型公寓；3.无偿移交4800㎡返迁房；土地情况:另有5503平米（约合8.25亩）须在竞得宗地后整合，价格为3000万/亩，将与整块宗地统一规划设计。整个项目宗地面积将为128.19亩，规划建筑面积为51.2万平米，总地价将达到32.46亿元，楼面价为6330元/平方。土地信息绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部宏观面市场：供求表现良好，区域土地稀缺，自身总价地王。那么，如何利用这些因素打造什么才能成为标杆?1、住宅市场供需两旺，继续稳步增长，整体市场多项数据创同期新高；2、办公市场由于大单交易增加，成交量大幅上扬，高于供应量，市场存量持续去化；3、商业物业市场供应量远高于成交量，市场存量增加，去化压力增强；4、项目区域范围内土地资源稀缺，未来少有新增项目入市，区域整体市场竞争压力远远低于整体市场；5、航校项目区位属性、地块体量有机会打造成城市级新标杆项目，有利于提升板块整体商务商业氛围。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部1、科华板块位于成都市的城南方向，属于人南科技商务区范围；2、人南科技商务区总体定位为现代化国际商务区，业态主要以高端写字楼、酒店为主，具有商务、金融、咨询、科技等现代服务业核心功能区；3、以人民南路为中轴，科华路、浆洗街为两翼的核心区，重点发展以现代金融服务、区域性企业总部、服务型机构为主的现代商务产业；4、目前沿人民南路沿线已建有来福士广场、威斯顿联邦大厦、汇日央扩国际广场等12栋甲级商务大厦，汇集了34家世界500强企业；5、未来人南科技商务区将以科华路板块为重点发展区域。项目属“人南商务区”，以发展“一部三中心”为导向，产业基础厚重，楼宇经济发达，是“产城一体化”中宜居、宜商、宜业典范。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部2.2、地块分析1、项目位于科华路与二环路交汇处，东临高攀路，北靠二环路，西接科华中路；2、项目紧挨王府井购物中心，向东1公里处为万达广场，并且规划有地铁8号线的地铁站点，商业可实现地铁上盖；东临东湖公园，西至桐梓林人南CBD，南抵机场路东沿线，北接二环路乃至四川大学望江校区，连接城市核心区及天府新城，是城市交通节点区域；3、周边均为成熟已入住小区，人口密度较大，生活氛围浓厚，配套齐全，交通便利。项目临近锦江和东湖公园，自然生态环境较好。项目紧邻王府井，生活配套完善；毗邻锦江、东湖，生态环境优渥；“二八”贯通，交通便捷；教育资源较为丰富，出于传统“南富”居住习惯，区位普遍认可且对项目期望值较高。定位核心问题：项目开发目标：盈利点最大化、品牌效应最大化、保证去化周期可控主要体现在：品牌落地：绿地中央广场系列在西南首个落地，绿地商办品牌在西南系列代表性作品；城市贡献：再造城中心，助推二环黄金带崛起，强势占位新经济增长极！品牌溢价：住宅高于区域均价快速销售实现品牌溢价；持续获益：占总经济指标70%为商办业态。商办物业全售、集中商业自持，找到现金流和可持续盈利的平衡点。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部3.4#地块业态建议在不考虑经营性物业的前提下，以市场数据为依据，将指标做足，建议以以下的方法进行排布，即1栋酒店+公寓，1栋超甲级办公和2栋甲级办公。超甲办公酒店/公寓甲级办公甲级办公业态组合研究详见附件032013年总价地王项目科华老区核心地段武侯区重点支持项目，提升形象补二环路人南与攀成钢板块的商业缺口打造城市级国际化标杆作品8327,800

商办公寓总量76,918自持部分680,566开发总量18,896可售部分最低均价（含办公、商业、公寓、住宅）455,125剩余可售部分一组数据绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部品牌定位——整体案名建议——绿地·中央广场（定位区域高端，气质是低调奢华的、精雕细琢的、富有内涵的）根据根据《成都市建筑物名称备案管理暂行办法》的规定，目前在”中央”二字案名申报上存在一定的困难。经征询明确意见后或会调整磐商务,舒人居,飨品位,悦生态备注：目前方案均考虑在突破“限高143米”和“商业、办公建筑不得变相设计为小户型公寓”（考虑类酒店）的条件下进行定位。购物中心及商业街定位、内容、布局与亮点公寓市场需求确认与产品定位公园利用方向性建议写字楼市场需求确认与产品定位写字楼市场：除高新区外，主城区销售型写字楼项目较少，目前区域板块保利中心、华润广场、万科汇智中心等写字楼项目在售，除万科项目外，均已进入尾盘。写字楼现阶段新增供应较少，项目先期入市将会赢得市场占有契机。宗地位置东大街商务区人民南路商务区华润广场攀成钢商务区保利中心万科汇智中心写字楼市场需求确认与产品定位办公未来发展区域未来共计超过47万㎡准甲级以上写字楼入市，而本案将于2014年开工，根据周边情况，项目具备“先入为主”，成就标杆的绝佳条件。编号项目名称档次写字楼体量（平方米）备注状态预计入市时间1人南国际中心甲62,214只租不售开建2015年2汇日国际2甲100,000销售前期2016年3中港CCPARK甲94,389只租不售开建2017年4中水电泛悦国际准甲36,000销售、自持部分在售2014年5华润广场甲132,000销售在售、全球招租2014年6万科汇智中心准甲55,000销售在售2015年7华丰融都甲60,000（另外有6万方乙级写字楼）销售前期2016年总计479,603二环路一环路科华路人民南路玉林路王府井本案东大街火车南站东路成仁路万科汇智中心华丰中港CCPARK人南国际中心华润中水电3KM汇日国际123456绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部产品类型项目产品类型2013年成交均价（元/㎡）去化率租金（元/㎡/天）近一年成交量（万㎡）办公保利中心甲级1764193%100-1300.97华润广场甲级1645297%100-1202.451、保利中心项目。2013年成交0.97万平方米（2013年成交量较少主要是由于其剩余存货暂未供应销售）；成交均价为17641元/平方米，较2012年均价16578元/平方米，增长6%；2、华润广场项目。2012年4月开盘推出6.58万平方米，已成交6.38万平方米，其中2013年成交2.45万平方米；项目2013年成交均价16452元/平方米，较2012年均价14103元/平方米，增长17%。同为二环商务带项目，销售增长超越保利中心成为2013年区域内标杆项目。目前华润项目已进入尾盘。区域内销售实现量价齐升，本项目地块属性决定：本案写字楼市场与品牌兼备，能助推提升项目品牌、形象、利润率。销售情况：区域内2013年写字楼进入尾盘并实现交付，都已实现量价齐升。本案将会成就量价齐升的新高度。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于办公的定位本案将有一栋超甲级标杆型写字楼引领区域办公市场。配合周边的办公需求，本案将配备2栋甲级写字楼。在用地指标允许的情况下，独栋办公市场较为稀缺，建议设置独栋办公，依照甲级办公的标准进行打造。办公定位在高品质、主题形、、城市地标级写字楼。指标超甲级甲级/独栋办公总建筑面积79000平方米104700平方米栋数1栋2栋标准层面积2,100平方米2,000平方米建筑形态超高层超高层处置策略优先大宗交易，其次整层销售优先整层销售，其次划分产权销售价格预测17,000元/平方米15,000元/平方米主要客户金融业和专业服务(医疗)为主、辅以房地产、高科技类企业房地产/建筑、高科技、传媒/设计类为主，辅以金融和专业服务类企业绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部定位解读办公主题形态：承载四大理念，从商业、文化、生态、和谐的角度改变城市生活，缔造新区域商业中心。文化艺术缔造打造中央艺术公园对话城市交通无缝衔接地铁广场开放空间一站式购物中心一站式消费大型购物中心天街生态商业区24小时不夜城体验式休闲娱乐高端餐饮主力店商业创造魅力高端商务氛围甲级写字楼高品质商务人群特色创意型建筑旅游风情商业街服务式公寓融入公园打造商业街区与公园良好互动城市封面景观体系一体化绿色建筑生态元素营造室内氛围生态营造环境文化锻造气质和谐彰显人性绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部项目发展模式开发模式项目名称档次备案价格（元/平方米）月均去化率（剔除整层销售）销售方式品质驱动模式棕榈泉国际中心超甲级16000-180002000平方米1-13F整体出售给哈尔滨银行希顿国际广场12000-140002500平方米——集中走量模式华润广场甲级12000-160005600平方米小面积划分散售：77-217平方米保利中心准甲级14000-160002500平方米保利中心北塔半层起售、已售90%；南塔为13层以下小面积散售、13-25整层销售高性价比模式万科汇智中心8000-100001584平方米小面积划分散售，热销面积为：60-90平方米品质驱动：产品力竞争突围，高价缓销。集中走量模式：写字楼档次为外超甲级，硬件为甲级标准；其中，华润广场项目，因其交通便利，区位优势、昭示性好、写字楼外立面整体品质良好、主打生态景观，品牌开发商，走量较快，高价热销。高性价比模式：本区域代表项目为万科汇智中心，但其月均去化率不理想，因其品质不高，较难吸引资源大客户，集中销售。结合区位条件，本项目区域内写字楼客户较为看重物业品质。模式一模式二模式三项目超甲级写字楼将会采取模式一，甲级/独栋办公将会采取模式二进行发展模式定位。目标客户分析根据周边产业情况及潜在客户调研发现：本项目客户为医疗健康、商贸服务业、数码科技行业。实行部分写字楼专项定制，最大力度吸引大型产业企业客户。商贸服务业产业推动医疗健康数码科技锁定大型金融类银行、基金、投资公司入驻写字楼：大型定制客户实行一对一定制生产，基本解决龙头引进问题。带动中小企业进驻项目：一般企业客户（人数在30人以上，物业需求在500平米以上的）按规定优惠引进。发展下游配套企业：配套型微小企业（多数是下游配套类的商贸零售等小企业），部份会做为隔离功能安排进入。这些客户到底对办公的需求在哪里？绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部目标客户分析关注方面细节客户关注程度外部形象客户对楼盘品质最直观的外部体验外立面

夜景灯光景观小品公共区域客户对楼盘品质最直观的内部体验大堂电梯厅走道洗手间平面与空间体现客户办公利用效率及空间舒适度柱网分布净高面积分设施设备保障整个建筑高效运作电梯系统空调系统智能化系统强电、及排水及消防系统配套设施满足办公客户的相关附属需求商业配套停车位细节处理满足客户特殊需求，体现人性关怀局部楼板荷载、行政人员洗手间、可拆卸楼板、24小时冷凝水等客户判断写字楼品质的标准基于调研得知，客户关注点集中在外立面、大堂、电梯厅、柱网分布、净高、面积区分、电梯及停车等硬件，基于成本的考量，办公在以上方面集中进行提升和深化塑造。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部竞品楼盘分析根据周边竞品分析，区域内客户主要需求产品面积为100-200㎡，但250-350㎡也存在较大的市场空间。项目信息及项目建面产品类型面积段（㎡）存量面积面积配比备案均价（元/㎡）总价范围（万元）开盘日期去化速度（㎡/月）去化率近一年成交量（万㎡）潜在供应量（万㎡）主力成交客户保利中心：108130㎡√办公150平米、254-280平米、324平米、400平米及以上约6.8万平方米（目前租售并举，出租为主）41%：30%：9%：20%16927255-6802012年1月3407（2013年7月开始以租为主，以后不纳入销售周期）32%11766约6.8万平方米（目前租售并举，出租为主）置业者中投资占比达55%，在占比约45%的企业自用客户中内资企业占70%，主要来自金融、房地产、能源和服务业等行业华润广场：65900㎡√办公77平米、80平米、90-100平米、176-193平米、218平米基本售罄15%：7%：5%：63%：10%15032115-3272012年4月481599%41906基本售罄投资与自用客户各占1/2，其中企业客户以内资民企为主，且房地产、建筑和设计类企业为主力企业客户万科汇智中心：55800㎡×办公59平米、62平米、74平米、84平米、94平米、229-239平米、364平米约3.58万平方米8%：42%：7%：1%：7%：24%：11%1198770.8-4362012年12月149735%11659约3.58万平方米投资客户超过1/2，企业客户以内资中小企业为主，且以律师事务所、传媒、广告、钢材等行业为主力企业客户绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部去化周期根据2013年成都销售前十名楼盘综合情况和事业部对于项目的指标要求，可以得出年预计销量7万㎡，年销售额10.9亿，月均走量5800㎡。去化周期2年半。排名项目名称销量（万㎡）金额（亿元）成交均价（元）月均走量（㎡）1成都新世纪环球中心23.2414.0811958193672成都金牛万达广场13.4214.0810492111833花样年香年广场7.668.431100580504花样年福年广场7.488.391121662335东方希望天祥广场7.267.23995960506时代1号6.7712.111788856427希顿国际广场6.118.071321450928奥克斯广场5.766.621149348009华润广场3.745.5714882311710保利中心2.884.45154362400绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部本案办公定位结论本案办公楼预估货值：30.29亿物业单价（万/㎡）销售面积总价（万元）共计（万元）超甲级1.779000134300302975甲级1.5115250168675产品类型产品细分面积段（㎡）套数总建面积（㎡）面积配比完全成本（元/㎡）目标售价（元/㎡）总价范围（万元）去化周期（月）办公超甲级办公楼100-50025079000//17000优先大宗交易，其次整层销售，总价在170万以上根据2013年成都销售前十名楼盘综合情况和事业部对于项目的指标要求，可以得出航校年销量7万㎡，年销售额10.9亿，月均走量5800㎡。故去化周期30个月。甲级办公楼100-350490115250//15000整层或半层销售合计/640194250/14665//30绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于LEED认证增加LEED认证等环境标准体系，提升写字楼标志性。LEED认证经济价值:一种商业行为，GBCI收取一定的注册费和审核费；第三方认证，USGBC聘请的审核专家团队既不隶属于设计方更不隶属于使用方，在技术和管理上保持高度的权威性和中立性；非强制性标准，项目采取自愿认证和自选认证体系的方式申请认证。减少建筑运行维护费用提高建筑价值提高建筑投资回报率提高建筑出租率提供建筑租金提升开发商市场形象写字楼形象价值塑造绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于外立面打造外立面采用最具形象感、荣耀感、尊崇感、设计性的设计原则，树立二环上绿地之国际化形象，在楼顶\主入口\主体的景观照明、冠名标识区、擦窗机上设计前置。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于内部内部硬件标准超甲级写字楼7.9万㎡甲级写字楼/独栋办公11.52万㎡标准层面积2100㎡2000㎡面积区间100-500㎡70-130，150-300㎡大堂面积1000㎡800㎡大堂层高13m11m层高4.1-4.2m3.8-4.0m电梯服务面积3500㎡/部3500㎡/部电梯数量22部17部低区5部/中区7部/高区8部/消防2部低区4部/中区5部/高区6部/消防2部电梯速度低区4m/秒/高区6m/秒低区3m/秒/高区6m/秒车位服务面积150㎡/部200㎡/部车位数量600个400个空调整体中央空调，新风系统中央空调，新风系统公共走道2.3m2.0m公共配套每层：茶水间、吸烟室整栋：会议室、会客厅、商务中心、员工食堂每层：茶水间、吸烟室整栋：会议室、会客厅、员工食堂绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于营销点塑造总裁电梯、茶室、休息室、卫生间和多功能厅总裁楼层和多功能厅：建议在顶层设置总裁楼层，该楼层定位于重量级、知名企业总裁独立办公、会客及休闲空间，楼层净高建议在3.5-4米左右（层高建议4.5-4.8米），该楼层亦将作为本项目楼王产品，起到标示作用。总裁休息室总裁电梯总裁茶室/会客厅总裁卫生间绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于营销点塑造打造新型云智慧办公社区概念，引入整合平台理念，将办公产品、物业服务、业主发展成长共赢作为打造重心。写字楼公共区域WIFI全覆盖，提供免费WIFI接入服务写字楼公共区域夜间安全排查巡逻无线求助系统免费USB充电服务云智慧办公体系产品标准植入:1、理财金融平台2、PM2.5监控改善系统3、高效率会议系统4、定制化空间配置设计5、办公社区文化交流促进升级配套基础配置思考：项目办公去化时间近两年半，如果继续将未消化体量做办公产品，去化周期将延长，增大一定竞争风险。是否可采用其他商业业态进行平衡，更好实现溢价和现金流转？公寓市场需求确认与产品定位绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部酒店公寓定位研判基于办公指标大去化时间长，为进一步提升客户的办公效率、公司对于项目利润率、分化办公去化压力、商业业态差异竞争方面，建议进行公寓设置。根据商管中心将引入入门五星级酒店的定位，本案公寓定位在国际标准的酒店物管销售型物业。项目的酒店和公寓品牌有极大提升项目品质和绿地品牌的作用。产品定位精装修、高品质、居住型公寓客户定位投资人、投资机构、境外人士开发时序与住宅同期开发，作为住宅产品的补充处置策略通过销售走量，回笼现金流物管策略引入酒店物管指标体量总建筑面积塔楼体量50,200㎡其中公寓30,000㎡栋数1栋单栋体量50,200平方米物业形态超高层每栋标准层面积1,500平方米面积区间60-80平方米市场分析市场研究结果表明，市场上60-80面积段公寓为主流产品，且去化较快。建议发展60-80㎡的公寓户型产品。<4040-5050-6060-7070-8080-9090-100供应量（平方米）11,627167,76791,3623,349,147,65822,4094,7226去化速度（平方米/年）5,484100,68366,81531,34840,67617,76522,394去化周期（年）2.121.671.361.071.171.262.02去化价格（元/平方米）10,00710,29011,23010,16911,40912,69013,135从所采集高端公寓样本数据来看，公寓户型面积多为60-80平方米，并且市场上这一面积段户型去化情况好考虑本项目40年产权，建议公寓部分以60-80平方米为主力户型市场供应面积段情况市场去化及价格情况绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部周边公寓产品市场分析目前区域内公寓较少，根据成都范围内竞品公寓分析，目前可发展销售型（3万㎡）的公寓产品，对项目溢价、品质提升作用较为明显。产品类型项目项目建面容积率面积段（㎡）存量套数备案均价（元/㎡）总价范围（万元）去化速度（平方米/月）去化率近一年成交量（万㎡）潜在供应量（万㎡）主力成交客户居住型公寓中航国际广场225395.1847-76售罄1100051-833756100%4.50

无国界472825.546-63售罄680040万以上3544100%4.20

棕榈泉费尔蒙公寓42020489-129剩余约不足100套24000213-309399974%4.710925.2

LOFT蓝光空港总部2905453.941-73目前剩余较多680018-80282766%3.998785.3周边投资客群汇锦城loft328294.9970-113

1000050-110242079%3.36894.09

哥谭loft31069640-1052211000070-113154153%1.515749城南区域客群服务式公寓ICON大源国际210000（项目总建面）5.0645-2000售罄12000-1300059-2600-100%

0雅诗阁购买整栋公寓利通时代晶座42219547-86售罄900042-77-100%2.70奥克伍德购买整栋公寓两江国际280007.8535-519售罄829532-65-100%2.80喜达华庭购买11层公寓目标客户需求目前对客户对于户型设计的要求如下：好户型特性具体表现实用性方正实用，少“金角银边”，大小适宜，功能合理，谨防“钻石房”安全性具有防盗、防火、抗震等灾害的能力隐秘性社交、私人空间有效分隔灵活性可以根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要经济性面积要紧凑、实用，避免浪费空间艺术性体现个性化、特色化以及文化品位绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部本案公寓定位结论本案产品面积配比及如下：本案预期售价为：本案公寓货值：6.6亿元物业单价（万/㎡）销售面积总价（万元）公寓2.23000066000产品类型产品细分面积段（㎡）套数总建面积（㎡）面积配比完全成本（元/㎡）目标售价（元/㎡）总价范围（万元）去化周期（月）定位依据说明公寓+酒店服务式公寓（销售）一房60-703232100070%/22000126-147万根据目前棕榈泉12套/月的去化速度，考虑未来市场情况，本案预计去化速度为15套/月区域办公体量、领馆区、商业氛围对于本案具备支撑两房80-9088750025%/176-198万三房100-1101515005%/220-242万公寓合计60-11042630000100%/22000/26/酒店合计//20200//0///总合计//50200/16254////绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部精装标准装修标准为2,000-3,000元/平米，市场报价约为4,000-5,000元/平米，装修内容建议如下：装修部分

标准入户大堂地面高档石材或大理石拼花地面墙面仿石材墙砖门单元门非可视电子防盗门入户门高级防火门，酒店式磁卡锁室内门造型门电梯

国际知名品牌电梯，电梯开间控制在2.5米，采用石材装修厨房墙面对应橱柜部分为墙砖，其余为环保乳胶漆顶棚PVC扣板吊顶，附筒灯或吸顶灯地面防滑地砖水龙头单枪冷热，国际品牌橱柜下橱柜、上吊柜灶具国际品牌电磁炉抽油烟机国际品牌抽油烟机洗涤盆国际品牌洁具装修部分

标准卫生间墙面内室面贴至吊顶处地面防滑地砖顶棚国际品牌整体PVC扣板吊顶，附筒灯或吸顶灯坐便器国际品牌虹吸式坐便器洗面盆国际品牌洁具水龙头单枪冷热，国际品牌淋浴喷头单把淋浴喷头，国际品牌柱盆安装到位居室顶棚——隔断系统——墙面国际品牌简洁墙纸地面实木地板亮点局部创新空间突出局部的特色衣帽间（大户型）仅为大户型设计，完整的主卧套，空间尺度比较宽松，舒适度较强公寓型产品价值点塑造绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部大堂精装采用类酒店大堂装修，突出仪式感，完善大堂功能，动静分区。大堂及公共部分装修可参考棕榈泉费尔蒙公寓公寓等候区，使用了优质石材及灯光营造了静谧气氛而在询问区，则以水晶灯及较高的挑高设计，突出仪式感装修材质：浅色高品质石材，配合马赛克拼花对墙地进行拼贴，拼接大理石材质地面，水晶吊灯，金箔，水晶灯等的使用，制造温馨而华丽的整体氛围。服务：大堂设有服务台，提供24小时礼宾服务。在大堂及公区打造上动静分区，同时将信报箱、电梯等设计较为隐蔽，保证业主隐私。电梯采用金箔拼贴电梯厅大理石及水晶灯绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部室内精装硬装交房为目前大多数高端公寓使用的交房标准，卫浴洁具、厨房系统等受关注部分，尽量采用知名品牌产品，保证质量。35项目名称精装标准（对外）（元/平方米）交房标准天地墙洁具卫浴厨房系统空调系统开关插座家电家具棕榈泉费尔蒙国际公寓*无具体标准硬装交房墙纸，地砖地面TOTO洁具，松下浴霸西门子炉灶、抽油烟机及烤箱TRANE西门子无家电海洋中心公寓5,000带家具交房墙纸，强化地板Duria洁具，AO史密斯热水器冰箱、微波炉、电磁炉均为伊莱克斯格力中央空调无品牌三星电视誉峰mini公寓3,500硬装交房70平方米以下小户型乳胶漆刷墙，其余大户型为墙纸且有电视背景墙，强化地板科勒洁具伊莱克斯炉灶及抽油烟机无空调西门子无家电*棕榈泉费尔蒙国际公寓为70年产权，但其装修值得借鉴故纳入讨论洁具卫浴及厨房系统为购房者能够明显看到品牌及质感的装修部分，应注重品质，选择知名品牌，保证装修质量。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部物管服务标准服务项目+自选服务项目，提供灵活性强、多方位、全天候的物管服务，同时加强公寓及酒店联系，使公寓住客能够使用酒店健身房、泳池等设施，享受部分酒店服务及优惠。根据目前市场现有类似项目物管服务，我们建议本项目采取标准服务+自选服务的物管模式。服务项目上海四季汇公寓礼宾、安保、保洁、洗衣干衣、四季酒店订房优先、餐饮娱乐订位、双语服务、房间清洁、维护修理、一对一管家、贵宾接待、代客泊车、婴儿看护、鲜花服务、商务中心、酒店会所使用、私人聚会策划、送餐北京银泰中心柏悦居/柏悦府日常服务（包含在物管费中）：礼宾、安保、保洁、餐饮娱乐订位、维护修理、电讯支援自选服务（需另付费）：资产管理、商务中心、洗衣服务、健身和水疗服务、私人聚会策划、鲜花服务、定期户内设备检查、送餐、豪华轿车接送服务成都棕榈泉费尔蒙公寓日常服务（包含在物管费中）：礼宾、保安、保洁、餐饮娱乐订位、Spa及健身中心预订、酒店预订、包裹代收服务、公区维护/维修自选服务（需另付费）：房间内定期保洁服务、房间维修、儿童托管、干洗/洗熨/擦鞋服务、鲜花服务、私人导购服务、植物养护24小时礼宾24小时安保餐饮娱乐订位包裹代收服务公共区域保洁/维修/安保商务中心儿童托管鲜花服务私人聚会策划送餐洗衣及干系房间内定期保洁房间维修资产/空屋管理日常服务自选服务本项目建议MALL及商业街整体定位中高端时尚个性潮流中心补足二环商业缺口如何做出差异化特色产品？30~39岁1,000~1,200元/次/人核心20~29岁600~700元/次/人支撑相关研究详见附件11.12购物中心及商业街定位、内容、布局与亮点绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部购物中心市场空白回顾从生活型商场至目的型商场，个性化潮流型商场是类似区位零售商业市场空白点。高粘性（次/月）高单价（元）500元/半个月到访1次仁和春天（棕北）凯丹广场来福士广场王府井（科华店）金牛万达万象城锦华万达圆圈：商场规模目的型生活型个性化潮流型绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部购物中心市场空白回顾20-2930-3940-4950-594,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000900800700600500400300年龄段客单价高端中端中高端核心1,000~1,200元支撑600~700元中高端雅痞个性中心精致时尚潮流国际设计师展厅都会雅痞试衣间（LIFESTYLE+轻奢）借鉴案例：上海环贸广场引领高端潮流追逐时尚生活绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部商业整体消费客群定位精致时尚潮流国际设计师展厅都会雅痞试衣间（LIFESTYLE+轻奢）30~39岁1,000~1,200元/次/人核心20~29岁600~700元/次/人支撑绿地听声谷时尚融景、品位呓语玩品位绝对印象时尚融景、品位呓语溪、林、谷、园、河……购物中心亮点与主题

集中商业体量有限，街区商业将延续集中商业的主题，而自身形成经营特色集群，又与集中商业相辅相成，在二环路沿线形成具备规模影响的商业体量。对营业时间及空间有特殊要求的主力店，对街区商业情有独钟，以实现全时无休商业氛围的营造。街区部分商业指标深化建议形态体量（平米）楼层主力面积（平米）层高（米）开间（米）进深（米）独栋2,6602.5层150-3001F：5.5-62F：4.2-4.5——街区18,4263层1F50-1205.5-63-412-162F120-3504.2-4.53F120-350街铺面积划分根据可灵活组合，可整可零进行布置。大面积独栋商业优先大单销售引入主力形象店强化街区商业主题延续调性。特色风情街区：婚纱业态、绿轴会所俱乐部、高端月子中心、主题餐饮、金融服务、零售旗舰展示…中央绿轴带可结合商业业态，提供相关活动场所，吸纳高租金及高投资业主。公众休闲、艺术展示、婚礼、婚纱拍摄中央绿轴地块打造意向示例46可在办公乃至延伸公园设具艺术感连廊中央绿轴地块打造意向轻豪居住宅市场需求再确认与产品定位绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部产品类型项目主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）总价范围（万元）去化率近一年成交量（㎡）潜在供应量（万㎡）普通住宅泛悦国际66-881250082-11018.24%92145.5首航欣程69-921260086-11544.86%320001.1保利中心90-12914200127-18399.44%280901、首航欣程与泛悦国际（受70/90政策影响），住宅均以小户型为主，有效控制总价在80-110万；2、区域未来潜在主要供应为泛悦国际项目，约6万方住宅实际已去化2万方，预计剩余存量会在明年年中基本去化完；3、航校项目预计于2014年下半年入市，区域市场基本无竞品项目。区域市场情况在竞品较少情况下，兼顾商办的中高端定位，住宅势必会走向品质化中高端需求的方向。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部住宅整体定位：科华核心·纯粹奢享住区（科华地段不可或缺，打造精品式的轻豪生活宅邸）G21系·高端刚需改善产品项目本体意向客群市场启发科华核心地段，豪宅成片区体量小，重在产品精品打造大品牌进驻，实现强势品牌落地有一定财富积累，改变生活势在必行注重生活品质，追求资源占有突围项目注重地段、品牌、优势景观和亮点产品打造，以引起全新市场轰动定位策略：主打金字塔中间阶层人群，“轻豪宅”引导客户进入全新居住时代绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部竞品楼盘分析根据对周边五个项目的竞品分析得出，在81-99㎡两房、83-114㎡与120-145㎡三房产品去化率较高。综合老城核心、指标压力及去化需求，将本案产品配比建议以95-125㎡三房为主的弱改社区。产品类型产品细分面积段（㎡）存量套数套数配比备案均价（元/㎡）总价范围（万元）去化速度（套/月）去化率近一年成交量（万㎡）潜在供应量（万㎡）主力成交客户竞品区域住宅总结两房小两房66-69872%1184167-9816.352%0.99940.726以青年之家为主，年龄集中在25-35岁，多在城南片区工作，父母资助购房自己还月供，承受总价70-100万，关注交通、单总价、月供。正常两房76-791603%1167868-1186.336%0.69550.1771年轻的城市精英，父母资助购房，工作地点在城南，承受总价在85-130万，关注地段、价格、交通配套。大两房81-9939259%1186856-141240.491%17.53495.1254成熟的城南年轻家庭，年龄集中在26-35岁之间，对品质有一定的追求，渴望拥有一套居住舒适的房子。承受总价90-135万，关注区域交通、教育等配套，也注重产品的设计，对总价稍显敏感。三房2+1房72-751563%1212784-959.520%0.28660.42青年之家为主，25-35岁为主，首次置业少量投资投资，来自周边的居民及对周边比较了解的人群，承受总价在90-110万之间，为子女购买婚房及为将来子女教育购房，看好小三房总价低，租金高的投资客户；敏感点：满足三房居住需求，总价。正常三房83-1143657%1194494-16123.837%1.97152.5634小太阳、后小太阳之家，年龄在30-45岁之间；置业类型为首置、首改；来自大城南或二线城市，承受总价90-150万；看重城南区域、教育配套、以及周边其他配套。大三房120-14551024%12296101-19564.372%9.12313.0189成熟中年家庭品质人群，以35-50岁为主，来自大城南、二级城市、省外人群，拥有一定的财富，渴望再次改善自己居住环境。承受总价150-200万；对区域、户型、环境非常看重四房3+1房131-1401372%12178142-1814.722%0.60981.7388目标客户以35-50岁为主，社会财富阶层，来自大城南，二线城市及省外城市，希望进一步通过进一步改善自己居住环境彰显自己的身份。少量看好区域发展，用作投资。承受总价在180-200万，对区域户型环境非常敏感。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部目标客户分析客户定位：经过调研和访谈确定，本案客群为年轻（30-40岁）的企业高层，高文化水平，同时眷恋城市核心居住的人群。产品类型产品细分目标客户置业类型区域属性需求面积（㎡）承受总价（万元）置业目的客户敏感点住宅两房两房区域有一定能力的首次置业者首次置业以长期居住在本区域的客群为主，辐射部分外埠客群80-90112-126购买婚房等首次置业区域、配套、户型、总价大两房三房三房改善型置业者二、三次置业95-105133-147改善居住条件功能性、区域、教育资源、总价大三房110-125154-175区域、配套、户型、总价四房3+1房产品类型产品细分目标客户置业类型区域属性需求面积（㎡）承受总价（万元）置业目的客户敏感点住宅两房小两房青年之家，25-30岁为主首置地缘性、二级城市但在红星路-科华路-益州大道沿线工作的人群；60-8075-110自住、少量自住兼投资单价、总价、月供、价格、区域位置、交通配套正常两房城市精英,25-35岁为主首置地缘性80-9085-115自住配套、单价、总价、月供大两房青年之家，25-40岁为主首置+首改地缘性85-10090-120自住配套、产品设计、交通三房2+1房青年之家，25-35岁首置+投资地缘性及、周边比较了解的人群121-13090-110自住、投资位置满足，三房居住需求，总价正常三房小太阳、后小太阳之家，年龄在30-45岁之间首置+首改大城南、二级城市90-13590-150自住区域、配套、交通大三房36-50岁成熟中年家庭首改+再改大城南、二级城市、省外城市120-140150-200自住区域、户型、环境四房3+1房40-60岁财富阶层首改+再改大城南、二级城市、省外城市140以上180-200自住区域、户型、环境绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于产品面积配比产品配比为:80-90㎡的两房1.5卫占比15%，95-105㎡的三房双卫占比55%，110-125㎡的三房双卫占比30%。面积迎合弱改的年轻高管需求。建议采用一星的星级住宅标准为提升项目住宅利润水平，综合根据住宅强排指标、打造区域价格标杆、去化量与去化速度标杆，在满足市场主流客群需求的情况下，建议如下配比：产品类型产品细分面积段（㎡）套数总建面积（㎡）面积配比完全成本（元/㎡）目标售价（元/㎡）总价范围（万元）去化周期（月）定位依据说明住宅（清水）两房两房80-9031726936.2515%

13800110-12520个月（1年8个月，按照90套/月的去化速度）区域处于人南富人区和领馆区，区域内改善需求明显，此面积段符合改善需求和外籍、高管人士居住需求。大两房三房2+1房主力95-10598898766.2555%

13800131-144三房大三房次主力110-12546853872.530%

13800151-172四房3+1房合计80-1251773179575100%1269713800110-17220

绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部关于产品面积配比(住宅底商)住宅底商部分:建议将面积段做到1层：20-80㎡；2层和局部3层：100-300㎡，以利于销售。项目情况层数面积段(㎡)住宅底商120-802100-300局部3层100-300设计建议:1、开间：4-9米，不小于3米；进深：8-15米；开间进深比在1：2.5与1：3间，餐饮等业态可到1:4-1:6；2、1f开间一般3.9-4.2米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在80㎡以下3、独栋商业均要预留餐饮的燃气，排烟，电量，隔油池等的物业需求；4、本着提升销售利润，将利用经济指标的空间将住宅底商体量做足。5、广告位预留，空调机位考虑，顶或立面（〉2.2米)绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部预期售价价格定位：住宅最终销售收入为24.8亿元，住宅底商部分销售9.3亿元，共计货值34.1亿元。项目测算体量（㎡）销售体量（㎡）预计售价（元/㎡）销售收入（亿元）住宅（清水）1794751794751380024.8住宅底商2064420644450009.3总计200119200119\34.1住宅底商在45000元/㎡存在一定的去化压力。绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部去化周期根据周边市场情况和集团对于项目指标要求，在正常市场状况下，月均去化在70套，月均销售面积7500㎡，月销售金额1亿元。销售项目开盘时间开盘至今数据月均备案单价(元/㎡)销售套数销售面积(㎡)销售金额(万元)销售套数销售面积(㎡)销售金额(万元)南城都汇5期5期开盘2013.9102910441810384820620884207709945中水电泛悦国际2013.92051620519984413241399712332桐梓林壹号2012.115726301476619384201510812159吉宝凌云峰阁2012.102112131731062131332194114572首飞首航欣城2012.103723263838942232040243411931关于住宅亮点塑造价值公建化挺拔立面天际会所及私家泳池24H金牌物管现代商业景观园林尖端安防系统稀缺生态景观WIFI覆盖世界人居标准智慧社区超宽城市景观视野极佳户型产品高端居住社交圈层高品质健全配套绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部天际会所，畅想圈层社交生活设计示例墨尔本ShroudedHouse绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部住宅精装标准根据市场研判，客户对95-125㎡精装产品具备一定抗性，但精装产品能提升产品形象，拉升溢价空间，建议可于位置较好单元部分做精装，成本控制在2000-2500元/㎡。序号项目名称目前售价装修标准装修比重序号项目名称目前售价装修标准装修比重1朗御20000380018.10%14蓝光云54%2富力丽斯国际公馆20000400020.00%15万科金色城市///3天紫界12500150012.00%16仁恒滨河湾16000500050%4九龙仓雍锦汇24000500020.83%17蓝光公馆188118000500027.78%5朗诗绿色街区10000250020%18合景誉峰21000600028.57%6阳光100米娅中心10000200020%19华润凤凰城11000180016.36%7万科金润华府12000150012.50%20都城雅颂居12500300024.00%8金楠府9500180018.95%21海洋中43%9万科金色领域9500150015.79%22花样年香年广场12000300025.00%10蓝光sofa9300150016.13%23龙湖世纪峰景16000300018.75%11华润金悦湾185006000324%24卡斯摩广场8500120014.12%12合能西贵金59%25四海逸13中海金沙41%26恒大名都7700150019.48%精装费用一般占总房价的15%-20%，高端产品一般占总房价的25%及以上。看财务销售收入测算及成本利润分析财务分析(成本)完全成本为80.8亿元。项目测算体量（㎡）完全成本（元/㎡）预计售价（元/㎡）共计(元)共计(亿元)住宅（清水）1794751313413800235720311323.6住宅底商206441584045000327010662.73.3办公超甲级办公楼790001681117000132809428013.3甲级办公楼1152501466515000169014125016.9公寓+酒店公寓合计3000016254220004876317004.9酒店合计2020016254150003283386783.3商业集中商业425931403928000597961849.26.0覆土商业28001584045000443533160.4分散商业229571584045000363649669.83.6地下地下面积1500055890838336500.8地下车库152647308025万/个470203133.54.7总计680566/

80.8根据土地需求，需自持76918㎡商办体量。根据财务分析，建议自持在超甲级办公楼方面。其余部分如酒店、购物中心建议运营一段时间后进行整售(预计售价为项目2013.9月入市均价,酒店、购物中心有溢价空间)。财务分析(销售测算)可售部分销售收入86亿元，加上自持部分14.9亿元，共计100.9亿元.项目测算体量（㎡）销售体量（㎡）预计售价（万元/㎡）销售收入（万元）销售收入（亿元）备注给工行川分（㎡）4800.76㎡大单自持部分（㎡）（共计76918㎡）住宅（清水）1794751794751.3824767624.8

住宅底商2064419843.244.589294.68.9800.76

办公超甲级办公楼7900001.700.0

79000甲级办公楼1152501124501.516867516.92800

公寓+酒店公寓合计30000300002.2660006.6

酒店合计20200202001.5303003.0

商业集中商业42593425932.811926011.9

覆土商业280028004.5126001.3

分散商业22957217574.597906.59.81200

地下地下商业150000000.0

地下车库1526471743个25万/个435754.4

总计680566429118.2/87528787.54800.7679000自持部分超甲级办公楼79000790001.713430013.4

注：酒店和购物中心根据商管需求，在前期运营后进行出售，价格有一定的溢价空间。80.8亿元财务分析

62101亿元全部销售占比成本占比绿地集团西南事业部-营销管理中心-产品部整体定位财务总结（住宅先按清水标准测算）成本数据来源:20140116合约