东原地产住宅产品设计-户型设计一城一策集团要求课件

2019年9月20日一城一策初轮摸排及后续工作建议集团产品组2019年9月20日一城一策初轮摸排及集团产品组目录CONTENTPART01PART02PART03PART04集团产品定位策略城市区位产品角色各区域产品梳理后续工作铺排目录CONTENTPART01PART02PART0PART01集团产品定位策略市场下行背景概况【基于市场】市场下行产品组合【基于客户】PART01集团产品定位策略市场下行背景概况【基于市场】市场概况市场下行下行趋势下，以刚需首改为主，回归流量项目主线，控价格和增幅，抓快速去化。更加重视控总价，降低购买门槛；【人口的市场支撑】谨慎论证粮仓型【未来的发展，谨慎论证走向和增幅】；现金流+聚焦现金流产品：三房1，三房2，小四房，大四房；聚焦：锁定到对应产品面积段市场概况市场下行下行趋势下，以刚需首改为PART02城市区位产品角色东原土地分类【基于土地】城市区域产品角色【基于土地】PART02城市区位产品角色东原土地分类【基于土地】现行土地分类Title现金流【下行市场主要土地获取方向】粮仓【拿地条件苛刻，资金压力大，慎重选择】品牌标杆【流速慢，谨慎选择区域高价改善项目】资产经营型【前期投入大，慎重】现行土地分类请各区域结合市场给出各城市主力产品角色现行土地分类Title现金流【下行市场主要土地获取方向】现行PART03各区域产品梳理各区域产品概况【专业】集团产品导向【战略】PART03各区域产品梳理各区域产品概况【专业】各区域产品概况阅系产品/高层小高层各区域产品概况阅系产品/高层小高层各区域产品概况西南：阅A/阅B，聚焦性强；华西：阅A/阅B，分散不统一，大四房较多；华中：阅A，分散不统一，级差关系需要梳理华东：阅A，聚焦性强，可挑战大四房；南京：阅A/阅B广州：阅B，产品力强现状——后续管控——1、产品聚焦2、控大四房比例，15%以内；3、严控三房双面积段，不允许出现两种三房双；业态：高层/小高层各区域产品概况西南：阅A/阅B，聚焦性强；现状——后续管控—西南区域Title重庆香山三房1三房2四房8599130低门槛避免100方车位跳档控总价3.5面宽4.5面宽五面宽单阳台横厅横厅

双阳台双阳台

主卧+卫生间主卧+衣帽间+卫生间9985130西南区域Title重庆香山三房1三房2四房8599130低门西南区域Title重庆嘉阅湾三房1三房28599低门槛避免100方车位跳档3面宽3面宽单阳台竖厅

双阳台

主卧+卫生间9985西南区域Title重庆嘉阅湾三房1三房28599低门槛避免1西南区域Title管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●1、区域统筹定位逻辑（什么区域对应客户，客户对应产品）2、拉通昆明、贵阳标准化建设3、深度达到方案标准化优秀区域标准化打板西南区域Title管控目标方案户型标准化●楼型标准化●立面华中区域Title武汉：下行市场是否面积段应整体下压？

论证四房产品，四房竞争力不够；

论证三方单、三房双的面积段郑州：产品定位混乱，产品种类过多，区域应加强统筹；140125125105武汉东西湖华中区域Title武汉：下行市场是否面积段应整体下压？140华中区域Title140125长沙广电125115郑州欢河项目华中区域Title140125长沙广电125115郑州欢河项华中区域Title1、区域统筹定位逻辑2、立面标准化对应的原标准化库更新；3、户型升级，梳理级配关系；4、区域统筹郑州、长沙，形成固定打法；管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●华中区域Title1、区域统筹定位逻辑管控目标方案户型标准华东区域Title1、下行市场面积段应整体下压2、聚焦杭州标准化；3、杭州端厅接受度广泛；三房2大四房95140控总价，但车位跳档

3面宽3面宽端厅/四面宽主卧+卫生间+衣帽间横厅

双阳台主卧+卫生间+衣帽间140杭州萧山2495华东区域Title1、下行市场面积段应整体下压三房2大四房9华东区域Title1、聚焦杭州标准化，梳理级配关系管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●华东区域Title1、聚焦杭州标准化，梳理级配关系管控目标华西区域Title1、下行市场面积段整体下压2、升级四房产品，竞争力逻辑不鲜明；3、将3房双面积段控制在集团锁定面积段内；业态种类繁多，标准化任务较重；成都新津98110成都郫县112136华西区域Title1、下行市场面积段整体下压成都新津9811华西区域Title1、业态逻辑与营销客研的拉通，确定不同城市/区域产品角色；2、产品极差、产品竞争力加强梳理，形成华西统一打法；3、业态种类繁多，基本已经全部涵盖，需尽快做成统一产品库（方案）；管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●华西区域Title1、业态逻辑与营销客研的拉通，确定不同城市南京区域Title1、严控三房双面积段；2、产品极差逻辑需尽快清晰及统一，89双阳台压缩房间尺寸；

两房1三房1三房2小四房大四房南京

G34

89110127

龙潭

95105125

盱眙

89125

142三房1三房2小四房89110127低门槛

应进一步压小3面宽4面宽4面宽双阳台横厅横厅

双阳台双阳台

主卧+卫生间主卧+衣帽间+卫生间南京G3412789110南京区域Title1、严控三房双面积段；两房1三房1三南京区域Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●南京区域Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标方案户广州公司Title1、赠送条件全集团最有利；2、间距计算有优势，105户型竞争力强；

两房1三房1三房2小四房大四房广深广州

95/105115

三房2-1三房2-2小四房95105115低门槛

3面宽4面宽4面宽双阳台南北通厅南北通厅厨房岛台双阳台双阳台

主卧+衣帽间+卫生间主卧+衣帽间+卫生间厨房岛台入户花园广州增城广州公司Title1、赠送条件全集团最有利；两房1三房广州公司Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●广州公司Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标方案户T4核心筒Title以T4核心筒为例统计现有类型剪刀梯三合一前室连廊核心筒居中式连廊核心筒分散式各区域阅系高层得出最经济核心筒，集团拉通T4核心筒Title以T4核心筒为例统计现有类型剪刀梯三合一T4核心筒Title贵州清镇成都新津绵阳双马剪刀梯三合一前室T4核心筒Title贵州清镇成都新津绵阳双马剪刀梯三合一前室T4核心筒Title昆明空港长沙广电连廊式电梯集中T4核心筒Title昆明空港长沙广电连廊式电梯集中T4核心筒Title连廊式电梯分散南京G341-因为户型面宽大，连廊加长，走廊一边多4.5平方，一个单元9个平方2-保温20厚计入产权面积3-套内面积不大综合影响得房率3%武汉东西湖T4核心筒Title连廊式电梯分散南京G341-因为户型面宽T4核心筒Title华西86平方66平方68平方固化楼栋组合，优化核心筒面积T4核心筒Title华西86平方66平方68平方固化楼栋组合T4核心筒Title华中华中T4核心筒Title华中华中得房率统计Title

杭州成都西安武汉长沙南京郑州高层布局

T4高层连廊T4高层连廊/蝶形T4高层连廊T4高层连廊T4高层连廊T4高层连廊T4高层连廊得房率

81%79%77%78%78%75%74%核心筒连廊式/剪刀梯连廊式/剪刀梯连廊式

连廊式

连廊式

连廊式

连廊式

保温20

0

0

内保温0

0

20

60

得房率统计得房率多1个点，户内多1个平方得房率统计Title杭州成都西安武汉长沙南京郑州高层布局未来产品导向Title户型级差户型格局两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫小四室两厅两卫四室两厅两卫面积段809095105110125142户型配置两面宽/单阳台/一卫三面宽/两面宽阳台/一卫三面宽/两面宽阳台/两卫/主卧套小四房格局/两面宽阳台/两卫/主卧套四面宽四房格局/两面宽阳台/两卫/主卧套客户落巢者落巢者安居者落巢者安居者增居优居未来产品导向Title户型级差户型格局两室两厅一卫三室两厅一未来产品导向Title产品竞争逻辑

1、大面宽

2、厨房岛台

3、三厅（客餐书厅）未来产品导向Title产品竞争逻辑

1、大面宽

2、厨房岛台未来产品导向Title产品竞争逻辑

1、大面宽

2、厨房岛台

3、三厅（客餐书厅）未来产品导向Title产品竞争逻辑

1、大面宽

2、厨房岛台PART04后续计划PART04后续计划城市地图、客户细分相结合，形成各城市产品战略明确下行市场方向，形成组织共识；优秀产品，优秀工作方法，区域之间互相借鉴；后续工作Title后续展开城市地图、客户细分相结合，形成各城市产品战略后续工作Titl感谢观看集团产品组2019年9月20日感谢观看集团产品组2019年9月20日2019年9月20日一城一策初轮摸排及后续工作建议集团产品组2019年9月20日一城一策初轮摸排及集团产品组目录CONTENTPART01PART02PART03PART04集团产品定位策略城市区位产品角色各区域产品梳理后续工作铺排目录CONTENTPART01PART02PART0PART01集团产品定位策略市场下行背景概况【基于市场】市场下行产品组合【基于客户】PART01集团产品定位策略市场下行背景概况【基于市场】市场概况市场下行下行趋势下，以刚需首改为主，回归流量项目主线，控价格和增幅，抓快速去化。更加重视控总价，降低购买门槛；【人口的市场支撑】谨慎论证粮仓型【未来的发展，谨慎论证走向和增幅】；现金流+聚焦现金流产品：三房1，三房2，小四房，大四房；聚焦：锁定到对应产品面积段市场概况市场下行下行趋势下，以刚需首改为PART02城市区位产品角色东原土地分类【基于土地】城市区域产品角色【基于土地】PART02城市区位产品角色东原土地分类【基于土地】现行土地分类Title现金流【下行市场主要土地获取方向】粮仓【拿地条件苛刻，资金压力大，慎重选择】品牌标杆【流速慢，谨慎选择区域高价改善项目】资产经营型【前期投入大，慎重】现行土地分类请各区域结合市场给出各城市主力产品角色现行土地分类Title现金流【下行市场主要土地获取方向】现行PART03各区域产品梳理各区域产品概况【专业】集团产品导向【战略】PART03各区域产品梳理各区域产品概况【专业】各区域产品概况阅系产品/高层小高层各区域产品概况阅系产品/高层小高层各区域产品概况西南：阅A/阅B，聚焦性强；华西：阅A/阅B，分散不统一，大四房较多；华中：阅A，分散不统一，级差关系需要梳理华东：阅A，聚焦性强，可挑战大四房；南京：阅A/阅B广州：阅B，产品力强现状——后续管控——1、产品聚焦2、控大四房比例，15%以内；3、严控三房双面积段，不允许出现两种三房双；业态：高层/小高层各区域产品概况西南：阅A/阅B，聚焦性强；现状——后续管控—西南区域Title重庆香山三房1三房2四房8599130低门槛避免100方车位跳档控总价3.5面宽4.5面宽五面宽单阳台横厅横厅

双阳台双阳台

主卧+卫生间主卧+衣帽间+卫生间9985130西南区域Title重庆香山三房1三房2四房8599130低门西南区域Title重庆嘉阅湾三房1三房28599低门槛避免100方车位跳档3面宽3面宽单阳台竖厅

双阳台

主卧+卫生间9985西南区域Title重庆嘉阅湾三房1三房28599低门槛避免1西南区域Title管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●1、区域统筹定位逻辑（什么区域对应客户，客户对应产品）2、拉通昆明、贵阳标准化建设3、深度达到方案标准化优秀区域标准化打板西南区域Title管控目标方案户型标准化●楼型标准化●立面华中区域Title武汉：下行市场是否面积段应整体下压？

论证四房产品，四房竞争力不够；

论证三方单、三房双的面积段郑州：产品定位混乱，产品种类过多，区域应加强统筹；140125125105武汉东西湖华中区域Title武汉：下行市场是否面积段应整体下压？140华中区域Title140125长沙广电125115郑州欢河项目华中区域Title140125长沙广电125115郑州欢河项华中区域Title1、区域统筹定位逻辑2、立面标准化对应的原标准化库更新；3、户型升级，梳理级配关系；4、区域统筹郑州、长沙，形成固定打法；管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●华中区域Title1、区域统筹定位逻辑管控目标方案户型标准华东区域Title1、下行市场面积段应整体下压2、聚焦杭州标准化；3、杭州端厅接受度广泛；三房2大四房95140控总价，但车位跳档

3面宽3面宽端厅/四面宽主卧+卫生间+衣帽间横厅

双阳台主卧+卫生间+衣帽间140杭州萧山2495华东区域Title1、下行市场面积段应整体下压三房2大四房9华东区域Title1、聚焦杭州标准化，梳理级配关系管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●华东区域Title1、聚焦杭州标准化，梳理级配关系管控目标华西区域Title1、下行市场面积段整体下压2、升级四房产品，竞争力逻辑不鲜明；3、将3房双面积段控制在集团锁定面积段内；业态种类繁多，标准化任务较重；成都新津98110成都郫县112136华西区域Title1、下行市场面积段整体下压成都新津9811华西区域Title1、业态逻辑与营销客研的拉通，确定不同城市/区域产品角色；2、产品极差、产品竞争力加强梳理，形成华西统一打法；3、业态种类繁多，基本已经全部涵盖，需尽快做成统一产品库（方案）；管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●华西区域Title1、业态逻辑与营销客研的拉通，确定不同城市南京区域Title1、严控三房双面积段；2、产品极差逻辑需尽快清晰及统一，89双阳台压缩房间尺寸；

两房1三房1三房2小四房大四房南京

G34

89110127

龙潭

95105125

盱眙

89125

142三房1三房2小四房89110127低门槛

应进一步压小3面宽4面宽4面宽双阳台横厅横厅

双阳台双阳台

主卧+卫生间主卧+衣帽间+卫生间南京G3412789110南京区域Title1、严控三房双面积段；两房1三房1三南京区域Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●南京区域Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标方案户广州公司Title1、赠送条件全集团最有利；2、间距计算有优势，105户型竞争力强；

两房1三房1三房2小四房大四房广深广州

95/105115

三房2-1三房2-2小四房95105115低门槛

3面宽4面宽4面宽双阳台南北通厅南北通厅厨房岛台双阳台双阳台

主卧+衣帽间+卫生间主卧+衣帽间+卫生间厨房岛台入户花园广州增城广州公司Title1、赠送条件全集团最有利；两房1三房广州公司Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标

方案户型标准化●楼型标准化●立面标准化●广州公司Title1、项目量少逐步实现标准化管控目标方案户T4核心筒Title以T4核心筒为例统计现有类型剪刀梯三合一前室连廊核心筒居中式连廊核心筒分散式各区域阅系高层得出最经济核心筒，集团拉通T4核心筒Title以T4核心筒为例统计现有类型剪刀梯三合一T4核心筒Title贵州清镇成都新津绵阳双马剪刀梯三合一前室T4核心筒Title贵州清镇成都新津绵阳双马剪刀梯三合一前室T4核心筒Title昆明空港长沙广电连廊式电梯集中T4核心筒Title昆明空港长沙广电连廊式电梯集中T4核心筒Title连廊式电梯分散南京G341-因为户型面宽大，连廊加长，走廊一边多4.5平方，一个单元9个平方2-保温20厚计入产权面积3-套内面积不大综合影响得房率3%武汉东西湖T4核心筒Title连廊式电梯分散南京G341-因为户型面宽T4核心筒Title华西86平方66平方68平方固化楼栋组合，优化核心筒面积T4核心筒Title华西86平方66平方68平方固化楼栋组合T4核