山东泗水绿景国际项目沟通的报告生态景观社

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contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略行销保障体系5主要竞品项目分析项目简介绿景国际项目，由百聪国际（香港）优先公司投资，山东绿景福帝置业发展开发，总占地面积402亩，预计总开发体量可达80万㎡。项目位于泗水县中心商业区内，地理位置优越，商业氛围浓厚。开发商山东绿景福帝置业发展有限公司位置南临327国道，北临文化路，西临丰收路，东临人民路规模总占地402亩，总建筑面积80万㎡物业类型高层、小高层、商业配套大型购物广场，医疗诊所，双语幼儿园，商务会馆等，内设健身中心项目四至本案南北西东327国道泗水商贸城人民路新华书店泗水县公安局丰收路文化路泗水县图书馆项目产品分解红色部分为项目的商铺部分，其余部分为高层住宅。此结构能够大幅度的增加商铺产品的面积，为开发商带来更多的利润空间，但也造成了小区内部的商业较多，多外部人流的吸引能力有限，后期内铺的销售压力较大。城市资源地图本案泗水县中医院泗水县公安局泗水第一中学泗水商贸城泗水汽车站泗水县实验小学泗水实验中学泗水县地税局泗水县司法局泗水小学原项目定位说明泗水帝王级领袖美宅80万平米国际生态景观社区一个城市的珍藏泗水划时代大作项目的定位能够较为充分的体现项目的总体形象，但定位较为宽泛，没有将价值点细化，不能最有效的打动客户，且定位都是针对住宅部分，而对商业部分的定位缺失。项目核心价值点评判全港资标杆楼盘，雄踞城市中心，确保升值潜力全桩基、全框剪、高抗震优质楼盘360度立体滨水，生态景观样板生活区两梯三户，入户花园洋房，高标准生活区极致生活示范区，住宅区≠生活区运用“五级督建制度”，确保项目质量的楼盘五星级服务，乐活“LOHAS”社区采用“企业内刊《路》的形式，传播项目文化的大型地产项目”聘用“群众监理”代表民意督建的楼盘崇人性、尚品质、重民生顾客的要求有多高，我们的水平就能有多高房子底下是良心，房子里面是生命，房子上面是信誉√√√√√√√×××××√项目营销系统评判案场案场引导力不足，没有形成有效的引导体系外观外观形象较好推广媒介体系推广媒介为传统渠道，但对县级城市影响力较弱项目营销系统评判项目网络口碑项目在网上口碑较为一般，且在网络平台上对项目的介绍也较少，影响了项目的认知度和购房者对项目的信息了解程度案场团队素质案场职业顾问只有两人，作为一个销售队伍来说，远远不够，团队的凝聚力以及现场销售气氛都难以保持。而且职业顾问对客户态度较为冷淡，面对上门客户未主动接待，介绍项目情况，容易给客户造成不够重视的感觉目录

contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系5主要竞品项目分析城市发展格局南部山地绿化区泗河绿化带西部产业区绿景国际中部综合区东部生活区泗水县的城市发展主轴为沿泉源大道向东西两侧发展，但根据县级城市的居民的生活习惯，城市中部仍是居民居住和购物的首选。中兴路以东为老城区界限。结合旧城改造，整治城中村，改善人居环境，关注中低收入人群，扶助弱势群体，落实经济适用房的规模、位置；完善市政公用设施，结合水系改造增加公共开敞空间，强化商贸中心职能，提升老城区的整体环境面貌。中兴路以西为新城界限。行政中心西迁带动城市向西发展，加快西部新城建设，增强吸引力，发展三产促进人口聚集，增加活力，以新区开发带动旧区改造，拓展城市空间，优化城市功能结构，塑造交通便利、设施完善、环境优美、现代化气息浓郁的新泗水。传统商业格局泗水县的传统商业较为集中，且产品形态、购物环境都相对落后，在现在人们对购物环境和品质要求越来越高的今天，泗水县的传统商业已经满足不了人们享受购物心态的要求，亟需进行产品升级。老商圈规划落后，功能单一已经跟不上时代的步伐，而新市场未能形成规模影响力。老商圈内大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了。而新市场开发较晚，至今未能形成规模。随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。泗水目前的各市场、商场属于传统的百货业态，缺乏专业细分，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代的步伐。泗水商业处在一个迅速发展的时期，专业细分加速，为本项目的存在提供了空间。传统商业格局泗水商业以人民路租金最高，项目周边人流量较少，租金处于城市的较低水平项目周边的四条主要道路，泉源大道、文化路、泗河路与人民路，租金水平较高。传统商业格局老汽车站商圈——华联超市各商圈典型项目分析项目地址泉源大道与健康路交界路口西南角开发商临沂市黎明商贸有限公司管理公司泗水华联超市有限公司开业时间2003年8月总体规划共3层，共13395㎡、每层4465㎡、门前广场470㎡经营主题以日用百货为主的综合购物商场，主力店为华联超市。门面铺规格50～60㎡场内铺规格30～60㎡电梯数量扶手梯1对垂直货梯1个入口数量2个装修档次装修为中低档场内灯光灯光暗淡租金大多为联营，以扣点方式为主，点数在20～25%左右出租/在营率基本满租配套餐饮、住宿、人民医院、汽车站……楼层业态1F：华联超市、金银饰品、化妆品、钟表、数码产品、茶叶、小家电；2F：服装男装、女装、皮鞋、皮包；3F：小型儿童游乐场、家电及数码产品、童装、内衣、家纺、运动服饰；主要品牌1F：华联超市、香港嘉华珠宝、银匠世家、世纪缘、中国黄金、雅芳、步步高；2F：男装有才子、爱登堡、以纯，森马、美特斯邦威、真维斯、花花公子、波司登、保罗，女装有简尚、水云间、斯尔丽、阿依莲、西纳维斯，皮具有澳伦、花花公子、金猴皮具、香港富贵老爷车、梦特娇、棒球手、达芙妮、千百惠、周末有约；3F：家电有美的、海尔、九阳、格兰仕，运动品牌有李宁、安踏、361、特步，家纺有明超家纺、水星家纺；经营状况良好，已进入稳定经营期，年销售额过6000万元该商场为泗水首家综合性购物商场，属于泗水商业发展历程中具有代表性的标志商业，其开业至今，一直是泗水商业的龙头。该商场的进场商品中，有一定比例的品牌，尽管其品牌层次还不是很高，但相对于泗水商业市场来说，已然属于最高档，且数量也较多，建立了明显的优势，捍卫了其泗水商业的龙头地位。该商场的主力店华联超市为全国品牌超市，品牌影响力大，这是相对于其它商业的一大优势。首层超市、金饰、化妆品，二层服装为主，三层运动服饰、家电、家纺、童装，业态分布比较合理，在商品品牌方面也有层次上的跨度，能满足不同级别消费者的需求。该商场以扣点的经营方式为主，这是综合购物商场采用的比较多的一种收益模式，有利于管理者与商家真正的捆绑为一体，令商家对经营有信心。项目评判但该商场的电梯、照明、通道、柜台等的设置在七年前应该处于较先进的水平，但在七年后的今天来看，该商场的硬件配套已与现代综合购物商场相去甚远。从这一点来看，该商场的龙头地位是不稳固的。老汽车站商圈——财富广场项目地址泉源大道中段，县核心商业地段开发商山东佳园财富购物广场有限公司管理公司每层各一个管理方开业时间2006年年底总体规划总建筑面积30000㎡，共4层，单层营业面积在8000㎡左右。经营主题综合性购物广场门面铺规格仅有一个门面铺约10×8场内铺规格开放式铺位2～40㎡不等电梯数量扶手梯1对入口数量3装修档次中低档次场内灯光场内灯光较明亮售价不售只租租金一层：约6元/㎡/日二层：约2元/㎡/日三层：0.6元/㎡/日出租/在营率首层有两个撤场铺位、同时有一个新装修铺位，二层、三层基本满场招商形式成熟经营的时期，未有特别的招商举措，仅设招商办公室经营促销廉价促销，节日促销楼层业态分布1F：苏果超市、手机、饰品、精品、开心汤姆快餐、婚纱摄影、小食专区2F：女装、男装、休闲服装、童装、鞋、床上用品3F：家具、电玩游戏4F：管理公司自用项目地址泉源大道中段，县核心商业地段各商圈典型项目分析设置在首层的苏果超市是该商场的主力店，在吸引人流方面，苏果超市贡献人流的作用非常明显，发挥了主力店的作用，为商场集结了人气，进而展现了商场的商气。该商场的业态种类组合、业态平层水平分配与现代综合商场基本一致，但业态方面，该商场无真正具有品牌影响力的商家，尤其是服饰方面，是该商场的一个缺陷。该商场商家品牌无层级跨度、或者说跨度不明显，与现代综合购物商场存在明显差距。水平交通组织方面，该商场的首层存在一定混乱。该商场06年底开业，不到20天即因不明原因而关门，给当时的市场极大的负面影响项目评判本商场与华联超市为泗水两大综合商场，属于泗水的龙头商业之一，而这两大商场、及连接它们的中间地带则成为了泗水最核心的商业区域，是泗水县城人流及商气最大的片区，商业价值也因此处于泗水的最高端。老汽车站商圈——泗水步行街各商圈典型项目分析项目名称泗水步行街街区走向东西向项目地址泉源大道向南约200米，街区东端在健康路，西端在人民路。总体布局共计六十余家商铺。开间约3.6米，进深约8米，大部分商铺占有两间铺位。上下两层为主，个别有三层。街区宽度在15米左右。租金大多按间来计租金，相对集中于3500～5000元/月。换算成单价则比较分散，0.75元/平方米/日～1.9元/平方米/日。在营率基本在营，仅个别闲置铺位招商形式自行租赁业态男女服饰、童装、内衣、鞋、精品饰品、家纺、化妆品、妇婴用品、运动服饰主要品牌特步、意尔康、雅芳、恒源祥、才子项目名称泗水步行街街区走向东西向项目地址泉源大道向南约200米，街区东端在健康路，西端在人民路。总体布局共计六十余家商铺。开间约3.6米，进深约8米，大部分商铺占有两间铺位。上下两层为主，个别有三层。街区宽度在15米左右。租金多按间来计租金，相对集中于3500～5000元/月。换算成单价则比较分散，0.75元/平方米/日～1.9元/平方米/日。在营率基本在营，仅个别闲置铺位招商形式自行租赁该街区是泗水服饰类业态集中地之一，再加上商业步行街特有的、且属于较为先进的商业形态，该街区是消费者消费行为的主要目的地之一;该街区有一定数量的品牌商家，但这样的商家数量不多，且品牌知名度也不突出。在商品品牌方面，该街区无任何相对优势——甚至还不及人民路北段。 该街区商铺的租金以间来计算，则租金水平较为集中，这属正常现象，因为同在街区内，各个店铺的商业价值并无很大的差别。但将租金计算单价，则出现了较大的差别，部分店铺的每平方米租金是另外店铺每平方米租金的两倍。商铺租金与商铺面积不成正比。这告诉我们的信息是，商家在租赁商铺时，对租金的权衡，较大程度上忽略了商铺面积的因素。只要月租金在其承受范围之内，大小基本能用的前提下，商铺面积明显大一点、或明显小一些，都不在考虑范围内。项目评判该街区没能在泗水商业体系中占据到应有地位，其主要原因已分析，还有些其它原因，我们分析如下：一是、街区环境打造与现代商业理念脱节，缺少休闲、娱乐设施，缺少街区商业氛围的包装，是两个主要的方面；二是，业态还不够丰富，尤其是餐饮和娱乐类业态为零，不利于满足消费多样化的消费需求，从而无法集聚更多的消费群体。老汽车站商圈——君泰步行街各商圈典型项目分析项目名称君泰步行街街区形式复合式街区项目地址青年路和人民路交汇的西南处总体布局两条东西向和七条南北向街道组成的复合式街区。南边的东西向街为主街，其它为次街。主街宽10m，次街宽有6m、4m。沿这些主、次街道，分布了近70家商铺。商铺营业面积一般在35㎡左右，加上二层，总面积多为100㎡。开间4m左右，营业部分进深6～8m，实际进深10m左右。租金租金按间来计，10000～13000元/年在营率未营业铺位有16个，但大多用作仓储，并未完全闲置。招商形式自行租赁业态服装为主，鞋包、饰品、美容、副食品、网吧、家纺、装饰、茶酒等零散分布。主要品牌无任何品牌周边配套县人民医院第一门诊主、次街道的宽度比较合适，商铺层数比较合适，商铺开间、进深比较合适该街区在南面直接与君泰小区相连，仅留有一个大门通向君泰小区，这种布局我们认为比较合理，既保持了社区居民和商业街的顺畅联系，又将商业街和住宅小区相对独立开来、不致互相影响，值得借鉴。但由于街区管理的缺位，最初设置的隔离设施均有一定程度的人为损坏，使得有可能商业街的人流另行进入社区、对小区有潜在影响。项目评判泗水已有一条由政府力主打造的泗水步行街，经营状况并不很好，在这种市场状况下，君泰发展商仍进行了该商业街区的开发。在街区休闲环境、街区商业包装、业态品牌、业态组合这四个很重要的方面基本与原步行街相类，未能建立明显相对优势。而我们认为，这也是该街区未能获得成功的绝对主因。这不仅仅是建立竞争优势的问题，更是迎合现代商业发展趋势的问题。新兴商业发展泗水县房地产市场虽然起步较晚，但发展迅速，如今有商业体量较大的项目5个，分别是绿景国际、金域中央、金泉广场、三发舜和以及龙城知春。五强突起新兴商业发展三足鼎立而在老城区之中，就有三个大型项目，绿景国际、金域中央和金泉广场，各项目位置接近，给本区域带来了严重的竞争环境。项目名称占地面积总建面容积率绿化率金泉广场16.7万㎡40万㎡2.4金域中央400亩80万㎡330%三发舜和3.5万㎡8.5万㎡2.6733%龙城知春800亩60万㎡1.1230%基础数据对比通过数据可以看出，本项目再加上四个竞品项目开发总量都很大，而且新开发的项目无论是规模、品质、环境还有配套都相差不大，未来市场可以预见会有较为激烈的竞争形势。小结

政策形势泗水城市发展给项目带来了良好的发展机会，但经济发展将长期落后、宏观经济政策短期内不会改观的现状以及庞大的开发体量都将极大的影响项目的现金流表现泗水作为贫困县，产业结构、商业发展、消费水平等支撑房地产发展的经济基础薄弱过去长期封闭发展，城市面貌落后，目前开始大规模的城市建设，老城区面临大规模旧城改造，城市面貌将逐步升级新政从各方面对开发企的资金状况产生了不利影响。

经济发展城市建设目录

contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系5主要竞品项目分析金域中央金域中央项目是由山东恒瑞房地产公司开发。项目位于泗水县城最核心地段，交通主干道327国道南侧，东起健康路（原汽车站地块），西至泗河路，南到青年路。金域中央为泗水首席城市综合体项目。占地面积400多亩，建筑面积达80余万平米，包含28万平米大型商业集群、50余万平米高尚住宅；义乌商贸城、休闲美食街、步行街、大型购物中心为泗水仅有的能满足人们一切衣、食、住、娱、购等多重需求的一站式商业建筑。金域中央携周边如华联超市、财富广场等其他商业场所，形成核心区超大商业集群，掌控城市财富、垄断百年商脉。规划设计上力求超前性、先导性和示范性，高起点、高标准、高水平，强调项目的复合化与国际性，创造一个布局合理、功能齐备并接轨国际水准的高尚综合性生活区。义乌商贸城义乌商贸城休闲美食街大型购物中心金域中央步行街步行街一期二期三期金域中央业态规划购物餐饮义乌商贸城、大型购物中心、步行街休闲美食街休闲无具体规划其他无具体规划金泉广场宏兴·金泉广场，位于泗水新老城区核心地段、泗河路西、古城路南、中兴路东、泉源大道北，人气鼎盛，总建筑面积逾40万m²超大规模巨制，超10亿元巨额投资，其中商业项目面积逾16万m²，采用先进的商住分离规划，建设品质高端的商业环境，并全线引入以“全国百货业5强”银座百货为代表的一线商业品牌，面向60余万消费人群，打造一站式购物、娱乐、休闲、生活综合平台，打造出城市中心的财富标杆。住宅总建筑面积15.8万平米商业中建筑面积16.5万平米项目分为三个区进行开发，其中A区商业建筑面积21742平米：沿街商业10414平米数码广场11328平米B区商业建筑面积47588.8平米沿街商业31049.8平米小商市场16539平米C区商业建筑面积95479平米沿街商业9200平米百货大楼17496平米商业步行街34916平米酒店11805平米金泉广场总建筑面积约32万平米，属大规模/中低密度综合体项目其中商业占一半以上，另有10万平米的的回迁安置住宅，项目现金流压力大A区C区B区金泉广场金泉广场业态规划购物餐饮银座商城、家电数码城、小商品、家居装饰、便利店肯德基、中西快餐、特色美食、茗茶休闲KTV、网吧、电玩城其他养生保健、美容美发、婚纱摄影、培训教育、金融服务三发·舜和帝景位于舜和家园南区西侧，毗邻圣源湖植物园，总建面8万4千余平方米，规划有8栋高层和4栋多层，沿泉济路为二到三层仿古商业街。三发·舜和帝景三发·舜和帝景沿街商业沿街商业高层住宅多层住宅龙城知春君临天下学林园龙城幼儿园、小学龙城中学书香门第城市公园龙城知春项目户型涵盖范围较广，从一室到三室均有产品，能够满足不同人群的需求，其中项目的三室的户型是项目的主要产品，房源均为三室两厅的设计，面积区间为85㎡~125㎡。龙城知春小户型面积区间为40.26~75㎡，其中一室一厅有两种户型，面积为40.26㎡和55㎡；两室一厅有两种种户型，面积分别为59.6㎡和66㎡；两室两厅户型有一种，面积为75㎡。龙城知春项目名称定位金泉广场泗水首席城市综合体金域中央商业中心、高尚居住中心、人文中心三发舜和一座城，只有一条街龙城知春未来之城、智慧之城、花园之城、魅力之城，缤纷现代生活城定位对比核心价值点对比金泉广场价值决定财富中心价值泗水新、老城区枢纽，城市未来经济发展心脏，寸土寸金，稀缺无双资本价值实力浙商宏兴房产超10亿巨资打造，资本底蕴深厚的创世之作品牌价值以全国5强银座商城入驻为代表，全线引入优质商业品牌规模价值超40万m²综合规模体量，打造财富集群效应平台价值一站式购物、娱乐、休闲、生活平台，极速升级泗水商业内涵规划价值类型丰富的商业业态，250米立体商业步行街领秀泗水商业布局环境价值高品质的商业空间，外立面采用干挂石材，内部环境高端、优雅人气价值可辐射60余万消费人群，人气即财富核心价值点对比金域中央泗水首席城市综合体项目80万㎡总建筑面积28万㎡大型商业集群，50余万㎡高尚住宅义乌商贸城、休闲美食街、步行街、大型购物中心三发舜和泗水首席仿古式商业综合体首席智能化物业社区全方位优质服务都市建筑价值坐标核心价值点对比龙城知春运动休闲主题公园龙城中学、龙城幼儿园、小学，优秀教育资源配套国家康居示范工程

各项目的价值点梳理也是金泉广场项目梳理的较为细致，其他项目的价值点较为模糊，空泛，不能将项目卖点细致准确的传达给客户。项目名称价格金泉广场住宅：均价2900元/㎡商业：商场内部：5000~10000元/㎡沿街商铺：8000~10000元/㎡金域中央住宅：2450元/㎡~3100元/㎡商业：均价9000元/㎡左右三发舜和住宅：均价2700元/㎡左右商业：均价7900元/㎡左右龙城知春住宅：均价2900元/㎡左右商业：均价6000元/㎡左右产品价格对比小结通过泗水县现在正在热销的主要项目的分析可以看出，几个项目的开发体量都较大，且都定位于城市商住综合体。住宅方面各大项目都主要宣传项目为城中之城，标榜本项目的体量大，配套全，其他方面的宣传较少，都没有深度挖掘项目的价值点，未将项目价值点细化。商业方面，除了金泉广场有明确的业态规划以外，其他项目都没有明确的业态规划，不能给投资客户一个良好的投资引导和未来前景展现。各项目的价值点梳理也是金泉广场项目梳理的较为细致，其他项目的价值点较为模糊，空泛，不能将项目卖点细致准确的传达给客户。目录

contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系精准定位策略尚本房地产市场战略选择模型领导者价格垄断产品不可复制过河拆桥挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补充者搭便车，借势以小搏大价格战制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点泗水先在售项目较多，且体量品质都较好，竞争激烈；项目位于老城区核心位置，毗邻众多配套资源，占据不可多得的核心资源优势；因此本项目的准确定位应为挑战者泗水县绝版地段+优秀品质+南派景观+入户花园建立形象标杆！精准定位策略形象定位高端产品符合中高端消费本项目现在户型设计已经定型，属于中等偏大的户型，对于泗水的购房客户来说，主要可用于改善型居住需求，伴随房价上涨，高置业成本将成为影响项目住宅销售的主要问题，为尽量弱化这一不利影响，建议本项目的住宅产品定位为：中高端精准定位策略纵览全国高档住宅项目，它们都是在产品细节、景观园林、户型设计、精装修、科技智能化、环境资源、配套资源等方面有一项或几项特别突出，本项目可以从这几方面寻求突破。鉴于项目本体和竞争对手的差异化竞争考虑，主要在项目产品质量、景观园林展示、户型设计合理性方面创造差异性拔高产品形象精准定位策略可视对讲及门禁系统出入口管理系统摄像监控系统巡更管理系统高科技增值——住宅智能化系统引入精准定位策略项目区位项目地块目标客户需求竞争分析老城区核心位置，绝版地段配套完善，生活便利景观资源丰富地块体量大，具备规模优势在高房价压力下，置业门槛极高，低总价面临巨大需求三室户型仍为客户首选市场竞争日趋激烈，必须定位突破中央生活区城市名流人居地段优、区位佳大规模生活社区小压力、尊贵感精准出击精准定位策略城心之上名仕美宅城心：强调项目区位，城市最核心地段之上：一方面强调项目高度，拔高项目形象；另一方面寓意“一切资源皆为我所用”名仕美宅：名仕，暗示项目的主力客群为：品位高、素质高、有成就的城市精英人群，项目作为一个精英聚集的沙龙汇，是高端品质的最突出表现；美宅，则体现了项目独特的绿化园林设计和入户花园设计。精准定位策略精准定位策略商业商业方面，由于项目商业多为社区内商铺，难以形成大型购物中心的聚集和影响力，所以本司认为要走品牌化道路，才能弥补项目产品的不足城市中心商业区时尚品牌步行街为了能够吸引更多的品牌商家聚集，建议采用租金返还的方式，来带动品牌商家的进驻。三年租金一次返超强优惠助力事业成功精炼价值策略城市中心便捷生活全桩基全框剪高抗震优质楼盘无可比拟泗水首席南派景观小区带您领略不同的精致美景滨水美景亲水生活入户花园私享美景五星级物业尊贵感生活城市成熟商圈无限人流商机精心案场策略提升案场引导能力增加置业顾问数量提升置业顾问素质精选客户策略客户类型户型面积关注因素激励因素私企业主130㎡以上大户型区位与地段：城市优势资源或升值潜力大的区域资源占有：能够对景观、自然资源占有优势项目知名度：形成较好的市场口碑社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高物业管理：关注安全性观景户型：居住舒适，能够有较好的景观资源；标定身份：如有知名度、有特色，有休闲娱乐设施；权力阶层115㎡-130㎡三居社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高物业管理：关注安全性生活配套：基本生活配套设施原生态资源：原生树木、河流；标定身份：如有知名度、有特色，有休闲娱乐设施；中产阶层90㎡两居产品品质：外立面材质、整体社区风格与色调和谐统一社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高生活配套：满足基本生活需要如便利店、餐厅、银行等升值潜力：区域发展利好；品牌与实力：高品质建筑和园林；客户类型户型面积关注因素激励因素养老客户90㎡两居，120㎡三居社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高；物业管理：关注安全性；生活配套：满足基本生活配套设施；医疗配套：有社区医院或周边有较为完善的医院；健身场所：有公园或社区内有较为完备的健身设施；外地客户两居或三居区位与地段：城市核心地段或升值潜力大的区域；交通便利性：便于工作地点或学校等交通便利；社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高；物业管理：关注安全性；教育资源：市内知名的小学、中学等；精选客户策略县城高收入人群、政府公务员企业中高管理层、私营业主、教师、医生等投资性政府公务员、企业高层人员其他外地客户本项目目标客户圈层锁定精选客