地产投资分析要领

本文格式为Word版，下载可任意编辑——地产投资分析要领笔者从事地产分析工作多年，自问不敢说有什么大建树，只累积一些阅历，梦想与读者共享。以下便是做地产分析时要留神或知道的一些事情：一、分析可分两种：（1）数量性（quantitative）和（2）非数量性（non-quantitative）。此文所提的大多与前者有关。数量性的分析的定义其实很简朴：分析（analysis＝数据（data＋方程式（formula），假设只有数据，例如楼价过往的升跌，租金的表现等等，没有运用一些方程式去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。二、分析的运用应是投射性（projective），不是预料性（speculative）。前者供认分析局限，后那么那么当分析员（或分析员当自己）是神，可预知未来。要善用投射性分析那么先要适当地操纵自己的一些偏好及个人的投资处境（例如因自己入了货便望市场升等等），以及做分析时“同等”地对付“最好”的计划及“最坏”的计划，例如最好计划时的利率当作是5％，最坏计划的也只当作是6％，那么不免有自欺欺人的成分。

三、分析可以很简朴，也可很繁杂，视处境需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。一般而言，简朴的分析只可作为粗略的参考，切实程度也较低，切实程度要求愈高那么繁杂程度愈大。

四、分析无论细致到什么程度也不能“尽信”（按：不是不信，而是不百分之一百信）。理由好多，但此文只提其中重要的两个：（1）数据方面，就算搜集方法完备无瑕（实际上不会），全体数据照旧是“历史”。历史虽往往重演，但每次的人物、境况、时空、地利等均不完全一样。若一成不变地对付分析及其结果多会吃亏。（2）方程式方面，一般方程式是单向性的，简朴举例如A＋B除C＝D。但现实可能是多向性的（interactive），即不只A－B－C三者因素会彼此影响，实际结果D在某种处境下同时是自己的因素而自我影响和牵扯其他因素。举例，楼价下调到某一水位便可能变成市场的一种预看法因而持续下调，形成一种“预期自我实现”（self-fulfillingprophecy）的现象。五、地产分析主要涉及三个层面：（1）市场分析，（2）一揽子物业的分析，（3）个别工程分析。三个层面虽有所关连但同时其所需的资讯，笼罩范围、深度及方程式都不同。

六、要辨识什么是价格和什么是价值。往往市场对两者混为一谈，对两者的定义也有不同版本。此文欲供给以下的较技术性的定义：价格是在某段时间内某个物业在公开自由及自愿市场里出售而可得的价钱。若涉及多个类同物业那么可产生该类物业的一个“市场价格”。假若将时空拉长，例如三年或三年以上，市场价格便有确定的“走势”，通常会是有所“升跌”（至于大升大跌或只是细致的波动是另一问题）。数学上可在此中的波动穿上一条“平衡”线，这条平衡线代表有关时段的“应有价格”，此文就假设这就是价值。因此，要在地产市场图利或炒作，并不是靠有“价值”的价位入货或出货（由于回报只和大走势打和），而是靠在“低价格”时入货而在“高价格”时出货（buylowandsellhigh）回报便跑赢一般人。当然要达成此种境界谈何轻易，价值的计算可以扶助投资者了解市场偏离“应有价格”（高或低）的程度。

七、在工程分析里，要讲求别人有没有“造数”时，除留神有否浮夸收入片面，作细开支部位等等外，就是看有无较大幅的借贷。由于技术上借货可增加工程的回报率。最简朴手段就是把整体借贷删掉，当是不需借钱全自资，这时的回报率便较能反映该工程的实力。

八、数量性分析是决策过程里的一个重要环节，但也只是其中的一个环节。它的作用是迫使投资者运用较科