博雅SOHO广场销售价格划铺原则

本文格式为Word版，下载可任意编辑——博雅SOHO广场销售价格划铺原则博雅SOHO广场销售价格及划铺原那么

一、工程简介

工程所处区域属于周口市中心区域，商业空气浓重。七一路与中州路交汇处区域为商业核心，向东西、南北辐射。博雅SOHO广场一、二层为商业，建筑面积为6700平方米，目前出租租金为39元/平方米/月，最低销售单价为6000元/平方米，回报率为8%，回报最常年限为12.5年。

二、销售单价分布体系：

1、根据已经出租的租金推一、二层的平均单价：

一、二层的平均租金为39元/平方米，根据二层销售价格为一层销售价格的3/5，得出二层租金为一层租金的3/5，所以一层的平均租金为：48.75元/平方米/月；二层的租金为：29.25元/平方米/月。再根据投资回报8%即可得出：一层的平均销售价格为：7312.5元/平方米；二层的平均销售价格为：4387.5元/平方米。

2、根据最低销售价格推一、二层平均单价：

一、二层的最低销售价格为：6000元/平方米，根据二层销售价格为一

层销售价格的3/5，可得一层的平均销售单价为：7500元/平方米；二层的平均销售单价为：4500元/平方米。在根据投资回报比例为8%，可得出：一层的平均租金为：50元/平方米/月；二层的平均租金为：30元/平方米/月。

3、根据经营业态推一、二层平均销售价格：

一、二层已经出租给周口市一家超市，可能的进展动向为：一层出租出

去获利，二层自己做超市经营。根据目前超市在二层采纳的租金为：10元/平方米/月—25元/平方米/月，可以选择中间价位20元/平方米/月，根据整体租金39元/平方米可得出一层租金为：58元/平方米/月。同时可得一层的平均销售价格为：8700元/平方米；二的平均销售价格为：3000元/平方米。

4、根据市场现有租金推一、二层平均销售价格：

目前周边租金状况40元/平方米/月—100元/平方米/月，取平均租金70元/平方米/月为基数，根据投资回报比例8%，得出一层平均销售价格为10500元/平方米，再根据二层销售价格是一层的3/5得，二层的平均销售价格为6300元/平方米，二层的租金为：42元/平方米/月

5、根据周口市现有商业地产销售价格推一、二层平均销售价格：

（1）、新荷花市场

一层的平均销售价格为：4500元/平方米

二层的平均销售价格为：3300元/平方米

新荷花市场距离商业核心区域太远，销售价格只可做为最低销售价格参考。

（2）、万顺达商厦

一层的平均销售价格为：15000元/平方米

二层的平均销售价格为：8000元/平方米

万顺达商厦位于中州路和八一路中间的七一路段，属于周口市的精品区路段，销售价格可做为最高销售价格参考。

（3）、五一中都资产广场

一层邻口的平均销售价格为：15000元/平方米

一层内部的平均销售价格为：8000元/平方米

五一中都资产广场位于中州路和八一路中间的七一路段，是地下一层的建筑物，上面是休闲广场，属于周口市的精品区路段，销售价格可做为最高销售价格参考。

（4）、根据以上三个楼盘的价格和地段的分析可得，一层的平均销售价格为：9500员/平方米；二层的平均销售价格为：5500元/平方米。

总上所述，可以得出博雅SOHU广场的一层平均销售价格为：7312.5元/平方米—10500元/平方米；二层的平均销售价格为：4387.5元/平方米—6300元/平方米。折中得：一层的平均销售为：8906.25元/平方米；二层的平均销售价格为：5343.75元/平方米。

三、划铺原那么

商业划铺要根据以下几个重要的原那么来确定的：

1、建筑形态中的柱距；一般门面的开间是3米—4米，除了预留的过道以两个柱距之间最多只能放两间到三间商铺。

2、邻街铺位要大；邻街的铺位不受大环境的影响，很难死掉，风险对比低。

3、人流的走向；根据大门的位置设置道路，要让商场内部达成四通八达的要求。

4、裁减死角；在商业地产中最常见的就是死太多，这样不利于铺位的销售，要让每个角落都活起来，都有人过，宁可舍去几间铺位也不能有四角。

5、铺位的合理调配：人流最多的地方，铺位要大，可以双开门甚至可以三开门的铺位要大。

6、铺位要规矩：不规矩的铺位在销售问题最大，所以在划铺过程中要尽量不铺位划的规矩一些。

7、上二楼的电梯周边铺位要大；这个地方也是人流最多的地方。

8、邻大门的铺位要大；大门的位置是商铺的精华，人流最多，所