瑞心苑房地产价格策略

第五章

房地产价格策略

第一节

房地产定价的程序和步骤

步骤1.选择房地产定价目标；步骤2.选择房地产定价策略；步骤3.选择房地产定价方法；步骤4.决定楼盘的平均单价；步骤5.决定楼层垂直价差；步骤6.决定楼层水平价差；步骤7.选择楼盘付款方式；步骤8.选择楼盘调价策略。主要内容第二节房地产定价目标

第三节房地产定价策略

第四节房地产定价方法

第五节房地产均价的确定第六节房地产的垂直价差

第七节房地产水平价差

第二节

房地产定价目标

定价目标是整个价格制定工作的灵魂。房地产定价目标可以归纳为追求利润最大化、追求市场占有率最大化、树立企业形象、加快资金周转速度等几种不同的形式。第二节

房地产定价目标一、利润最大化这是许多企业的定价目标。当该楼盘独特性较强，不易被其他楼盘替代时，可采取高价定价方法。一般的企业应更多采用低价策略，通过薄利多销来吸引顾客，从长远和总体利益看，企业也有可能获得最大利润。第二节

房地产定价目标二、市场占有率最大化市场占有率是指一定时期内某房地产企业的销售量占当地市场销售总量的份额。一般而言，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。第二节

房地产定价目标三、树立良好的企业形象稳定的价格有利于赢得企业形象，进而在行业中树立长期优势。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的价格策略。

第二节

房地产定价目标四、加速资金周转五、其他目标在某些特殊时期，企业也需要制定其他定价目标，如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益以遏止对手为定价目标。

第三节

房地产定价策略

一、房地产静态定价策略二、房地产动态定价策略一、房地产静态定价策略

根据溢价水平的高低，可以将房地产定价策略简单地分为三类：银子要卖金子价、金子只卖银子价、金是金银是银一定要卖个“实价”。1.银子子要要卖卖金金子子价价这是是多多数数开开发发商商的的梦梦想想。。要要做做到到这这一一点点首首先先就就必必须须使使““银银子子具具备备某某些些金金子子的的品品质质””，，也也就就是是需需要要为为楼楼盘盘赋赋予予一一些些高高层层次次、、高高品品质质元元素素如如创创新新的的规规划划设设计计、、创创新新户户型型、、创创新新的的材材料料运运用用、、创创新新的的科科技技成成果果运运用用等等，，这这些些投投入入虽虽然然并并不不需需要要““金金子子””的的代代价价，，但但却却使使楼楼盘盘具具备备了了领领先先竞竞争争者者的的内内在在优优势势，，因因而而也也就就具具备备了了““金金子子般般的的品品质质””。。1.银子子要要卖卖金金子子价价其次次，，还还必必须须使使““银银子子看看起起来来像像是是金金子子””。。这这就就需需要要高高超超的的楼楼盘盘形形象象和和卖卖场场包包装装技技巧巧，，必必须须使使楼楼盘盘从从外外在在形形象象、、传传播播形形象象、、卖卖场场形形象象都都显显得得比比竞竞争争对对手手高高贵贵、、典典雅雅。。最最后后，，还还必必须须让让消消费费者者相相信信楼楼盘盘确确实实具具有有等等同同于于““金金子子””的的价价值值，，这这就就需需要要大大规规模模、、高高规规格格、、高高层层次次的的新新闻闻炒炒作作、、整整合合推推广广去去说说服服消消费费者者。1.银子子要要卖卖金金子子价价但在在今今天天竞竞争争日日趋趋激激烈烈的的市市场场环环境境下下，，这这一一策策略略的的难难度度越越来来越越大大，，风风险险系系数数越越来来越越高高，，它它只只适适合合内内部部管管理理、、控控制制能能力力特特别别强强且且富富有有创创新新精精神神与与创创新新能能力力的的企企业业。。2.金子子只只卖卖银银子子价价这一一策策略略特特别别适适合合资资金金压压力力较较大大而而需需要要迅迅速速回回笼笼或或出出于于特特别别的的战战略略目目标标而而对对市市场场份份额额有有着着强强烈烈需需求求的的企企业业。3.金是是金金银银是是银银一一定定要要卖卖个个““实实价价””这一夹在中间间的策略也有有其不利的方方面，销售周周期较长容易易导致销售过过程失控因而而风险较大，，价格不高不不仅获利平淡淡，而且不利利于树立公司司形象，价格格不低较难聚聚集人气迅速速完成销售。。二、房地产动动态定价策略略动态定价策略略是指开发的的楼盘从开始始预售到全部部售完为止全全过程采取的的策略。在楼盘销售中中，开盘定价价是最为关键键的一步。房房地产价格是是与产品、市市场、销售、、形象、宣传传推广互动的的策略，需要要依阶段性营营销目标不同同而调整，对对新推楼盘来来说，是低价价开盘，以后后逐渐走高好好呢？还是高高价开盘待完完成初步销售售目标后再低低价清货好？？1.低开高走策略略低开高走策略略就是随着施施工建筑物的的不断成形和和不断接近竣竣工，或根据据销售进展情情况，每到一一定的调价时时点，按预先先确定的幅度度调高一次售售价的策略，，这是一种较较常见的定价价策略。1.低开高走策略略低价开盘的优优点是：第一，便于快快速成交，促促进良性循环环。第二，每次调调价能使顾客客感受到房地地产在增值，，给前期购房房者以信心，，从而进一步步形成人气，，刺激潜在购购房者购房。。第三，便于日日后的价格控控制。第四，便于加加快资金周转转。低价开盘的缺缺点是：第一，首期利利润不高。第二，楼盘形形象难以提升升1.低开高走策略略（2）适用范范围第一，产品均均好性不强，，又没有什么么特色；第二，楼盘的的开发量相对对较大。第三，绝对单单价过高，超超出当地主流流购房价格第四，市场竞竞争激烈，类类似产品过多多。1.低开高走策略略（3）调价技技巧房地产营销控控制由数量控控制、价格控控制、时间控控制三方面组组成。在整个营销过过程的不同阶阶段中，应始始终保持一定定数量的好房房源，分时段段根据市场变变化情况，按按一定比例分分期分批面市市，这样可以以有效地控制制房源，而且且后期的好房房源面市时，，正处于价格格上升时期，，还可以取得得好的经济效效益，这就是是数量控制。。1.低开高走策略略价格控制关键键是调幅要小小，调价频率率要高。一般每次涨幅幅在3%~5%之间，调调价新近几天天，可配以适适当折扣策略略，作为价格格局部过渡。。上海市徐汇某某小区自开盘盘后提价四次次，最早以4980元开开盘后，第一一次提价数为为每平米200元，第二二次提价数为为每平方180元，第三三次提价150元，最后后又提价100元左右。。1.低开高走策略略楼盘销售期一一般有四个阶阶段：开盘前前准备期、开开盘初期、销销售中期、收收盘期。以时时间为基础根根据不同的时时间段，确定定对应的销售售价格，这就就是时间控制制。2.高开低走定价价策略这种定价策略略类似撇脂定定价策略。（1）优点与与缺点高开低走的好好处是：第一，便于获获取最大的利利润。第二，高价未未必高品质，，但高品质必必然需要高价价支撑，因此此容易形成先先声夺人的气气势，给人以以楼盘高品质质的展示。第三，由于高高开低走，价价格是先高后后低，后续消消费者也会感感到一定的实实惠。2.高开低走定价价策略高开低走的不不利之处是：：第一，价格高高，难以聚集集人气，难以以形成“抢购购风”。第二，先高后后低虽然迎合合了后期的消消费者，但无无论如何，对对前期消费者者是非常不公公平的，对发发展商的品牌牌有一定的影影响。第三，日后的的价格直接调调空余地少。。2.高开低走定价价策略（2）适用范范围。这种策策略一般适用用于以下楼盘盘：第一，具有创创新性独特卖卖点；第二，产品综综合性能上佳佳，功能折旧旧率缓慢。表5-1低低开高走与高高开低走比较较表价格走势低开高走高开低走物业品牌影响物业档次展示物业形象卖场人气畅旺一般升值空间大小发展商品牌较易建立较难建立销售进度快慢3.稳定价格策略略这种价格策略略是指在整个个营销期间，，楼盘的售价价始终保持相相对稳定，既既不大幅度提提价，也不大大幅度降价。。这种策略一般般适用于房地地产市场状况况稳定，并且且房地产开发发项目销售量量小或项目销销售期短时可可采用。第四节房地产定价方方法房地产的定价价方法有成本本导向、竞争争导向、需求求导向三种。。竞争导向定价价法这是以企业所所处的行业地地位和竞争定定位制定价格格的一种方法法。其具体做做法有三种：：（1）在区域域性市场上处处于行业领导导者地位的开开发商，可借借助其品牌形形象好，市场场动员能力强强的优势，使使产品价格超超过同类物业业的价格水平平。竞争导向定价价法（2）对于具具有向领导者者挑战的实力力但缺乏品牌牌认知度的企企业，适宜以以更好的性能能、更低的价价格将看得见见的优惠让利利于买方。这这样可以促进进销售，扩大大市场占有率率。运用此方方法一般要对对可比性强的的领导者物业业进行周密分分析。（3）针对产产品特色不强强，开发者地地位一般的楼楼盘，在新楼楼盘推出时，，可选择当时时市场同类物物业的平均价价格。需求导向定价价这是以消费者者的认知价值值、需求强度度对价格的承承受能力为依依据，按照有有效需求来制制定房地产价价格的方法。。在实际运用中中有认知价值值和需求差异异两种不同的的形式。需求导向定价价认知价值的形形成一般基于于购买者对有有形产品、无无形服务及公公司信誉的综综合评价。认知价值定价价是指在买方方市场条件下下，根据购买买者对房地产产的认知价值值来定价。只只要实际定价价低于购房者者的认知价值值，即物超所所值，购买行行为就容易发发生。需求导向定价价差异需求定价价是指某一产产品可根据不不同的需求强强度、不同的的购买力、不不同的购买地地点和不同的的购买时间，，采取不同的的售价。尾盘定价可以以采用该方法法，以大力度度的降价吸引引顾客。几种定价方法法比较成本导向定价价是计划经济济时代的“科科学管理方法法”。由于它仅在在“知己”的的基础上定价价，对交易环环境、交易对对象、交易实实现的必要条条件缺乏了解解，所以只能能制定出基于于卖方利益的的价格，而不不容易与市场场消费需求相相吻合。几种定价方法法比较竞争导向定价价法以“取得得赛跑中的胜胜利”为经营理念，，注重行业相相对价格，比比成本定价更更贴近市场供供求。但交易易的实现取决决于交易双方方的利益吻合合，只研究如如何在供给群群体中合理定定位，忽视购购买群体的反反应，其定价价往往一厢情情愿。竞争导向定价价法一定时期期内有助于制制定有效的竞竞争策略，取取得销售成果果，但却忽视视了需求在价价格形成中的的作用，往往往导致“无效效供给”几种定价方法法比较需求导向定价价从市场需求求出发制定房房地产价格，，能行之有效效地激发潜在在需求，使房房地产产品从从根本上存在在交易的可能能性。专题：房地产价格的的心理策略在形形色色的的价格策略应应用中，利用用楼盘本身的的条件，结合合消费者的心心理定价作组组合，并根据据销售进程的的变化巧妙地地对价格进行行调整，这样样的价格策略略可称之为心心理定价突破破法，是房地地产价格策略略组合中比较较常用而且杀杀伤力较强的的一种方法。。心理价格一般情形下，，任何消费者者在购买一件件商品特别是是价值较高的的商品以前，，都会有意无无意地通过种种种信息渠道道得到有关此此类商品的一一些信息（包包括价格、规规格、质量等等），然后根根据这些信息息及对于这件件商品的直观观了解，在心心里先衡量这这个东西到底底值多少钱。。这个价格就就是常说的心心理价格。销售势能“势能”原本本是物理学中中的概念，指指物体因处于于一定高度而而具备的能量量。销售势能指消消费者对其所所购买的商品品所感觉到的的心理价格与与实际价格之之间的差距。。消费群心理价价格比实际价价格高得越多多，由此引发发的销售势能能就越大，销销售速度与销销售数量都会会得到很大的的提升。应用之一：顺着走通过主动降价价，突破心理理价格障碍，，创造销售势势能。案例一在广州市工业业大道南端有有一著名的金金碧花园，自自1997年年秋推入市场场后，声誉鹊鹊起，以自己己独特的价格格策略运用，，成为广州市市房地产营销销策略的典范范。从进入市场的的最初期开始始，发展商及及策划者们对对于楼盘价格格竞争的特殊殊性就有了一一个清醒的认认识。首先，房地产产的价格与区区域概念是紧紧密相连的，，不同地理区区域除了有实实际价格的差差异外，在心心理价格上，，往往也有较较大差异；其次，房地产产属于特殊的的高价商品，，只有在大幅幅度调整价格格的情形下，，价格才可能能成为销售过过程中决定性性的“杀手锏锏”；案例一再次，个体购购买过程中往往往存在一个个“比较价格格”的问题，，即消费者对对于楼盘的价价格，除了会会拿来和自己己原有的心理理价格作比较较外，还会货货比三家，与与同区域其他他楼盘的价格格做比较。如如果一个楼盘盘希望在价格格上做文章，，只低于“比比较价格”是是不够的，最最好是远低于于心理价格。。实际价格与与心理价格二二者之间差距距拉得越大，，就越有可能能创造更大的的势能，释放放出来后引起起势不可挡的的销售风暴。。案例一基于以上的认认识，发展商商及策划者们们制订了一整整套的价格策策略：首期推出在1997年8月初，通过过市场调查获获知，工业大大道南端区域域内楼盘均价价在4000～4500元之间，而而消费群对此此区域心理定定价在3600～4000元左右。。金碧花园针针对性地以3000元均均价一口气推推出12万平平方米现楼，，造成了市场场轰动，吸引引了大量买家家排队购买，，很快将楼盘盘销售一空，，而且获取了了极高的市场场知名度。案例一第二期在1998年6月月初推出，以以最低价2500元，最最高价4000元，均价价3500元元推入市场。。此时，前期期资金的快速速回笼使得金金碧花园在绿绿化环境、配配套等规划上上有能力做得得更为大胆、、更为出色，，有力地增强强了买家的信信心，并强化化了心理价位位。案例一第二期售价虽虽然比第一期期稍贵，但仍仍低于比较价价格与心理价价格，加上第第一期销售势势能尚未完全全释放完毕，，因此第二期期推出后，再再次产生强烈烈的市场效应应，不但在正正式发售日一一口气将256套现楼售售卖一空，而而且使金碧花花园的市场地地位空前牢固固、强大。案例一1998年9月，金碧花花园趁热打铁铁，一口气以以均价4000元推出1000多套套高层单位。。此时，金碧碧花园已聚集集了很旺的人人气，形成了了强大的品牌牌影响力，并并在消费者中中形成了一个个忠实的“追追捧群”。此此时，4000元均价与与周围楼盘价价格虽然相近近，但由于品品牌影响力、、小区配套的的不断完善已已经提升了金金碧花园的档档次和心理价价位，所以4000元的的均价仍然形形成了相当强强的价格势能能，进入市场场后，销售业业绩不凡。案例一由这个案例可可以分析出，，系统地有节节奏地规划价价格策略，特特别是以“突突破心理价位位”障碍为主主导的策略运运用，即便是是在大市看跌跌、竞争激烈烈的情形下，，也能形成强强大的销售势势能，创造非非凡的销售业业绩。案例一应用之二：倒着走提升心理价格格，积聚销售售势能这同样是一条条通过巧妙价价格策略，获获得销售势能能的妙招，即即：通过实际际调查获取楼楼盘大致心理理定价后，不不是急于压低低楼盘实际销销售价，而是是通过科学的的小区规划、、一流的设计计装修、完美美的管理配套套等举措，以以一种主动的的姿态提升楼楼盘在消费群群中的“心理理价格”，从从而逐渐拉开开心理价格与与实际售价的的差距，积聚聚起销售势能能。这两种价价格策略同样样是在实际售售价与心理价价格之间的差差距上做文章章，与前面的的做法有异曲曲同工之妙。。其实，一些高高素质的楼盘盘在进入市场场后，即便实实际售价略高高于比较价格格或心理价格格，市场仍是是可以接受的的，但其销售售速度一定会会受到相当大大的影响。竞争激烈的状状态下，巧妙妙运用价格策策略，提升销销售速度，以以快打慢，做做好资金回笼笼工作便成为为地产项目成成败的关键因因素之一。案例二：积聚聚价格势能，，销售水到渠渠成1997、1998年间间，“锦城现现象”一直是是广州房地产产行业内外都都十分关注的的热门话题。。几度发售，，锦城花园都都引来了滚滚滚“买家潮””，销售热浪浪一波强过一一波，在整个个大势趋于疲疲软的状态下下，取得了令令无数发展商商眼红心热的的销售业绩。。而令人津津津乐道的关键键成功因素，，应该是发展展商对价格策策略的巧妙运运用，即：““提升心理价价位，积聚销销售势能”，，迅速占领市市场制高点。。锦城花园推入入市场的时侯侯，别墅豪宅宅一类的楼盘盘销售正处于于一片萧条的的困境，偏偏偏锦城花园又又是作为新一一代的豪宅推推向市场的，，其销售阻力力可想而知。。如果没有好好的营销方式式作指引，一一着不慎就可可能满盘皆输输。案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成发展商商确定定了以以上述述的价价格策策略作作为营营销指指引后后，在在项目目设计计、规规划配配套和和推广广手法法上下下了很很多功功夫，，力图图由此此抬高高锦城城花园园在消消费者者心目目中的的心理理价位位，然然后以以远低低于心心理价价格的的实际际售价价推出出，以以形成成巨大大的销销售势势能，，从而而使销销售水水到渠渠成。。案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成针对如如何提提高消消费者者心理理价位位的问问题，，发展展商做做了大大量的的工作作：第一，，楼盘盘的设设计独独特且且具超超前意意识，，内部部典雅雅大气气，外外形华华美富富丽，，兼具具古典典与现现代美美；第二，，环境境与配配套上上，小小区绿绿化率率超过过40%，楼宇宇都环环绕中中心花花园而而建，，绿意意盎然然，环环境优优雅。。小区区内商商场、、小学学、生生活娱娱乐设设施一一应俱俱全；；案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成第三，，现代代化的的物业业管理理，使使小区区内不不但提提供完完备的的硬件件保障障设施施，而而且拥拥有一一支现现代化化、高高水准准的物物业管管理队队伍，，为业业主提提供全全方位位、全全天侯侯服务务；第四，，品牌牌形象象包装装上，，力图图使小小区成成为21世世纪都都市家家居生生活的的典范范，在在买家家心中中形成成良好好的印印象。。案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成通过各各种手手段，，在正正式入入市前前，发发展商商已经经不声声不响响地将将小区区素质质提升升到了了一个个非常常高的的档次次，根根据对对买家家心理理价格格的调调查，，大家家都认认为锦锦城花花园价价格完完全有有可能能达到到每平平方米米1万万元以以上。。案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成不料，，就在在大家家没有有一点点思想想准备备的情情形下下，发发展商商冷不不防抛抛出一一个每每平方方米7500元元均价价的低低价位位，与与心理理价格格之间间的差差距达达到3000元元以上上。一一时间间，锦锦城花花园售售楼部部被潮潮水般般拥来来的买买家挤挤得水水泄不不通，，一连连几次次发售售，都都在几几天内内将所所有单单位全全部卖卖完，，在当当时波波澜不不惊的的豪宅宅市场场上掀掀起了了几波波巨浪浪。尽尽管后后来锦锦城花花园几几次提提价，，但销销售业业绩一一直独独占鳌鳌头。。案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成在应用用这种种价格格策略略的时时候，，由于于发展展商是是主动动出击击，通通过一一点一一滴的的前期期投入入来积积聚价价格势势能，，创造造销售售奇迹迹，所所以在在最终终利润润的索索取和和市场场主动动性的的把握握上，，有更更大的的控制制力度度。但但这对对发展展商的的实力力与耐耐心，，也是是一个个严峻峻的考考验，，毕竟竟，为为提升升消费费者心心理价价位所所做的的努力力和资资源投投入，，不是是每个个发展展商都都能承承担的的。案例二二：积积聚价价格势势能，，销售售水到到渠成成随着房房地产产市场场的进进一步步规范范化，，发展展商们们将不不得不不面对对“微微利时时代””的来来临，，价格格策略略运用用将显显得更更为重重要。。消费费群对对于房房地产产价格格的心心理定定位，，是一一道发发展商商们必必须要要突破破的障障碍。。是““顺着着走””，突突破心心理价价格障障碍以以创造造销售售势能能呢，，还是是“倒倒着走走”，，绕过过价格格心理理障碍碍，以以积聚聚销售售势能能，发发展商商可根根据自自己的的综合合实力力及市市场状状况作作出甄甄选。。但运作作的核核心是是一定定要记记住的的，那那就是是不管管走哪哪条路路，都都应将将心理理价位位与现现实价价位的的距离离尽量量拉大大，以以形成成强大大的销销售价价格势势能，，然后后通过过配套套建设设、品品牌推推广等等举措措保证证其释释放的的安全全性，，再行行引爆爆，便便能形形成巨巨大的的销售售推动动力。。第五节节房地产产均价价的确确定一、评评估得得分法法瑞心苑苑定价价步骤骤：1.瑞心苑苑与附附近楼楼盘综综合素素质评评估春晖苑天一广场御侨居五星阁雍翠华庭金燕花园星月华轩芳草园瑞心苑地理位置9788877108.5规模7.51087.588898.5工程进度88108.5991087配套设施81098998810交通方便9788887109生活方便8.5798.5997.5108.5空气环境8788991088户型面积99989108.58.59.5间隔设计910898.58.58109.5装修标准7.5891087778综合83.5838683.585.584.58188.586.5均价51404710485044705000430038005500瑞心苑苑与附附近楼楼盘综综合素素质评评估得得分第五节节房地产产均价价的确确定2.瑞心苑苑均价价评估估均价评评估计计算公公式：：比较系系数=瑞心苑苑评估估得分分/比较项项目评评估得得分可调均均价=每个比比较项项目的的比较较系数数*比比较项项目的均价价瑞心苑苑评估估均价价=每个比比较项项目的的可调调均价价之和和/比较项项目个个数春晖苑天一广场御侨居五星阁雍翠华庭金燕花园星月华轩芳草园瑞心苑评估得分83.5838683.585.584.58188.586.5均价51404710485044705000430038005500比较系数1.0361.0421.0061.0361.0121.0241.0680.977可调均价53254908487946315060440340585374评估均价4830瑞心苑苑均价价报告告第五节节房地产产均价价的确确定二、最最大假假象竞竞争比比较法法瑞心苑苑推出出市场场的目目的是是为了了取得得最佳佳销售售业绩绩而创创造最最高的的经济济效益益。在在附近近竞争争楼盘盘中，，唯有有御侨侨居地地素质质与档档次最最接近近瑞心心苑项项目。。现把把“御御侨居居”作作为最最大假假想竞竞争对对手，，以楼楼盘的的各项项目综综合素素质作作比较较，按按实际际销售售过程程中购购房者者的承承受心心理尺尺度为为依据据而制制定出出项目目的价价格。。比较素质瑞心苑与御侨居的比较差价（元/平方米）地理位置+50规模+50工程形象-150配套设施+50交通方便程度+50生活方便程度-50空气环境情况0户型面积+50间隔设计+50装修标准0综合素质+100第六节房地产的垂垂直价差所谓垂直价价差，是指指同一幢建建筑物中间间同一朝向向不同楼层层之间的价价格差距，，通常以每每平方米的的单价差额额来表示。。一、住宅层层垂直价差差的确定一般对于带带电梯的小小高层、高高层住宅而而言，楼层层越高，楼楼价越高。。顶楼之所所以价格最最高，主要要在于私密密性、采光光、通风、、视野等较较佳，而且且楼层越多多，顶楼的的价格也越越高。一旦决定了了各楼层之之间价格高高低的顺序序之后，接接下来即需需选定垂直直价格的基基准层，即即垂直价差差为0的楼楼层。其他他楼层即可可根据基准准层做正负负差价的制制定。有关关基准层的的确定须视视住宅楼层层的数量而而定，通常常取价格顺顺序居中的的楼层。如如14层的的小高层可可选择7楼楼或8楼作作为基准层层等。二、影响垂垂直价差幅幅度的因素素至于各楼层层与基准层层的价差也也因产品而而异。多层住宅(7层)高度较低，，各楼层的的采光、通通风等条件件基本相同同，因此楼楼层的价格格差距一般般在50-100平方米左右右。高层住宅，，特别是二二、三十层层的高层，，楼层之间间价格差距距为100-200元/平方方米。二、影响垂垂直价差幅幅度的因素素除了楼层之之外，市场场状况以及及目标客户户的购房习习性也会影影响价差幅幅度的大小小：1.当市场场状况较好好时，价差差幅度大；；当时状况况不佳时，，价差幅度度小。2.当产品品单价水平平高时，价价差幅度大大；但产品品单价水平平低时，价价差幅度小小。3.目标客客户的购房房习性比较较保守时，，大多无法法接受差异异大的价格格，因此价价差的幅度度不宜过大大。三、商铺的的定价方式式商铺价格与与2楼以上上的平均价价格的差距距可能达到到2.5-5倍。倍倍数的大小小受以下因因素影响：：1.附近商商铺的开店店率高，商商业气氛已已经形成，，则价差的的倍数大；；开店率低低，商业气气氛还未形形成，则价价差的倍数数就小。2.附近行行业结构偏偏重于零售售、服务等等行业，则则价差的倍倍数就大；；若附近行行业的结构构多为小作作坊，则价价差的倍数数就小。3.楼盘盘所在的的位置商商业规模模大，则则价差倍倍数就大大。第六节房地产水水平价差差一、水平平价差的的含义二、影响响水平价价差的因因素一、水平平价差的的含义所谓水平平价差是是指在同同一楼层层不同户户别的每每平方米米的价格格差距。。二、影响响水平价价差的因因素1.朝向向朝向通常常是指客客厅的朝朝向，一一般住宅宅朝向““东南向向最好，，西北向向最差””。调整幅度度与房产产种类