社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义2

社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义鹿茵翠地规划创新—可体验环境根据项目理念设计要求，为了突出度假氛围，鹿茵翠地的园林构思重点考虑东南亚巴厘岛风格。为了体现巴厘岛的神韵，在有限空间内设计出精品园林，新世界地产委托泰国greenarchitects公司设计整个园林。理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘中的应用1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策划创新课题课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、张立建课题研究的创新1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区体育多学科专家协同。2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深圳板块重要经验。理想居住社区整体营造理论理想居住社区整体营造是指强化居住社区各构成要素及其相互关系，完善居住社区的各层次结构（地域社会结构、生活活动结构、归属感与凝聚力强的居住生活空间，力图实现社区社会文化环境合自然环境的协调与可持续发展的连续创作与实践过程。理想居住社区整体营造的研究内容

（1）与社会政治、经济文化及居民生活、行为心理需求的发展与特征相适应、有利于促进社区主体间交往的物质形态空间建构的研究；（2）体现社会公平与民主参与的、科学的社区组织管理、规划设计、开发建设的机制建构研究;（3）有利于居住空间环境生态化、可持续发展的技术与资源利用研究等;（4）知识型社区服务理论的研究与应用，社区文化的建立与完善。千亩大盘规划理念的创新

传统的规划方法，对于居住的基本功能考虑较多，已经形成比较成熟的规划理论。面对生态居住社区的新要求，面对人们在居住社区平衡身心和商业等功能的迫切要求，旅游规划与商业规划方法受到重视，将生态旅游规划、商业规划与建筑规划相结合，设计新型大社区已经成为新的方法。社区商业分类划分为5万平方米以上区域型社区商业中心和社区型商业中心（邻里中心）1.酒店和商业街区及集中商业结合区域型能够形成综合体。2.与批发商圈相邻的社区商业中心（以长春1500亩大盘与家居商圈相邻为例）3.与零售商圈相邻的社区商业中心4.相对独立社区大盘社区商业（北京世纪城，深圳华侨城纯水岸）案例类型型1社区商业业街区和和五星级级酒店组组合１．深化化千亩大大盘研究究，提升升居住文文明水平平，形成成品牌连连锁开发发新格局局。２．体验验式社区区商业步步行街与与会所一一体化运运作，形形成社区区商业与与文化中中心。３．引进进深圳物物业管理理顾问，，通过将将星河湾湾物业管管理体系系和酒店店管理结结合，丽丽江物业业管理可可以达到到新的高高度，新新摩尔拥拥有高品品质大盘盘物业管管理体系系知识产产权，达达到深圳圳物业管管理水平平。杨宝民与与李敏先先生千亩大盘盘和商业业街区案案例之一一

长沙沙碧桂园园威尼斯斯城位于长沙沙县城,总占地近近万亩商业规划划五星星级酒店店与社区区商业街街区五星级酒酒店碧桂园设设立很多多别墅,拥有高高消费群群体,同同时设立立县城非非常高档档的五星星级酒店店,带动动大盘档档次提升升。商业规划划与招商商存在的的问题商业规划划不理想想,项目目商业价价值下降降导致施工工中改建建的浪费费案例类型型2普通社区区商业的的经营模模式500-1000平方方米社区区超市+社区服服务业态态一般人口口在2000-5000人之之间案例类型型3上海松江江泰晤士士小镇—餐饮休闲闲商业旅旅游结合合泰晤士小小镇位于于松江新新城开发发区西区区居住区区组群以以及新城城市商务务中心区区之间.文诚路与与滨湖路路交际口口,并通过文文诚路、、思贤路路和嘉松松公路与与市区贯贯通.总占地面面积面积积33万平方米米.(1平方公里里),于2002年10月20日由上海海市市长长韩正和和英国商商务部部部长休伊伊特女士士剪彩开开始建造造。大盘规划划思想的的创新-小镇生活活—阿特金斯斯--李剑波先先生项目总体体规划泰晤士小小镇作为为松江新新城核心心区之一一，由英英国阿特特金斯公公司规划划设计，，定位于于典型英英国风格格小镇,有取舍地地移植了了英国泰泰晤士河河边小镇镇的规划划理念与与建筑风风貌，追追求“人人与自然然和谐共共存”的的美好场场景。项目建筑筑风格——英式建建筑风貌貌泰晤士小小镇设计计充分发发挥松江江良好的的生态环环境基础础，引入入英国泰泰晤士河河边小镇镇风情和和住宅特特征，体体现松江江新城浓浓烈的现现代化、、国际性性、生态态型以及及旅游文文化气息息。项目商业业规划英国泰晤晤士主题题文化大大盘.配备10万平方米米左右宾宾馆、超超市、餐餐厅、电电影院等等综合设设施1平方公公里的的小镇镇，除除了教教堂、、市政政厅、、中学学、商商业街街等功功能性性社区区公建建设施施外，，还建建有会会所、、幼儿儿园、、影院院、超超市等等社区区配套套设施施，配配套设设施在在点缀缀之整整体风风格的的同时时，亦亦满足足和丰丰富了了民居居的日日常生生活。。公建建设施施和商商业服服务设设施占占总建建筑面面积的的２８８．６６％。。项目生生活配配套泰晤士士小镇镇商业业区6万平方方米，，将锁锁定““婚庆庆服务务产业业”、、“情情景会会展产产业””、““文化化创意意产业业”三三大产产业，，以及及辅助助这些些产业业的““餐饮饮、酒酒吧、、娱乐乐、住住宿””等配配套服服务业业。公共设设施图图片松江美美术馆馆和电电影院院典型商商业示示例超市休闲餐餐饮——大型型餐厅厅全湖景景球形形翠晶晶餐厅厅位于于扇形形中央央绿化化带东东侧的的人工工岛上上，紧紧靠游游艇码码头，，与面面积约约400亩的华华亭湖湖相邻邻，环环境优优美，，秀色色可餐餐。餐餐厅以以半球球形的的玻璃璃结构构建成成，顾顾客可可以在在用餐餐的同同时，，透过过玻璃璃窗欣欣赏华华亭湖湖和松松江新新城区区的美美景。。餐厅总总占地地面积积：716m2总建筑筑面积积：1243m2。有地地上建建筑2层。2楼有4个包房房，可可容纳纳80人左右右，一一层是是可容容纳约约125人左右右的大大厅。。预计五五月一一日前前正式式开业业.目前只只是内内部营营业接接待政政府官官员.营业后后人均均消费费:一层大大厅80元,二楼包包房100元案例类类型4专业MALL与社区区商业业结合合北京中中国皮皮革城城与社社区商商业结结合项目占占地600亩开开发面面积100万平方方米物业类类型五星级级酒店店与快快捷酒酒店、、专业业皮革革城，，写字字楼，，社区区大盘盘与社社区商商业结结合新摩尔尔公司司2007年底论论证，，2008年初初由深深圳中中汇建建筑设设计事事务所所设计计区域型型购物物中心心与综综合体体的研研究方方法市场调调查与与可行行性研研究：：1.对对社区区人口口结构构与周周边3公里里半径径人员员状况况进行行细致致研究究。2.研研究当当地消消费习习惯与与消费费文化化。3.调调研当当地建建筑文文化特特点与与风俗俗习惯惯商业与与房地地产的的结合合点——购物物中心心与步步行街街购物中中心投投资巨巨大，，投资资回收收期长长，财财务风风险较较大，，发展展商作作大型型购物物中心心决策策必须须进行行周密密的市市场调调研，，对社社会购购买力力与城城市商商业环环境进进行认认真论论证，，超越越社会会购买买力要要求，，建设设过多多的商商业中中心势势必导导致项项目失失败。。可行性性研究究包括括如下下内容容：1.1用地选选择（一））用地地区位位和交交通人人口状状况（二））用地地经济济状况况，此外外对竞竞争对对手需需要进进行详详细分分析。。（三））用地地物理理状况况重点考考虑用用地形形状，，用地地的完完整性性，用用地的的可进进入性性。1.2类型型和规规模确确定根据区区域经经济发发展水水平和和未来来发展展趋势势，竞竞争对对手情情况，，而后后明确确市场场定位位，最最后考考虑辐辐射半半径与与社会会购买买力1.3承租租户与与制定定承租租政策策青岛颐颐和星星苑项项目周周边有有大型型购物物中心心，因因此只只是设设置社社区商商业街街区购物中中心与与步行行街可可行性性研究究1.4金融融支持持与财财务分分析（１））购物中中心的的位置置能否否获得得足够够的商商业销销售和和利润润，在在市场场上是是否有有竞争争力。。（２））购物中中心是是否能能够租租出去去，有有足够够的承承租户户交纳纳足够够的租租金。。（３））对资本本投入入、远远期收收益、、经营营成本本、税税收、、管理理费和和更新新装修修费用用的评评价。。1.5购购物中中心人人才需需求分分析与与人才才经营营建议议培育高高级购购物中中心管管理人人才是是贯彻彻企业业发展展战略略的根根本保保证，，由于于商业业竞争争日趋趋激烈烈，商商业人人材普普遍出出现短短缺。。１.6购购物中中心发发展战战略建建议购物中中心发发展战战略关关系企企业成成败，，购物物中心心必须须从战战略上上回答答，如如何为为客户户提供供满意意服务务，如如何与与商户户建立立长期期共赢赢关系系，不不仅要要在招招商上上取得得成功功，更更重要要在运运营上上能够够长期期吸引引客户户光顾顾，走走可持持续发发展之之路，，而不不是开开业轰轰动一一时，，采取取种种种骗术术套取取商户户保证证金，，然后后迅速速倒闭闭引起起和商商户种种种纠纠纷。。如何进进行社社区商商业定定位？？如何何科学学确定定社区区商业业规模模？根据市市场调调查情情况和和企业业资源源整合合能力力确定定社区区商业业规模模一般区区域型型购物物中心心10万平方方米以以内社区商商业中中心4万人规规模社社区商商业总总规模模在5万平方方米以以内其其中中集中中零售售面积积在1.5万平方方米以以内普通1万人规规模社社区在在2万平方方米以以内，，其中中集中中；零零售面面积5000平方米米左右右北京苹苹果社社区——临近近CBD北京苹苹果社社区，，位于于北京京东南南三环环，这这个区区域在在北京京的城城市功功能很很大程程度上上可以以说是是中央央商务务区的的后花花园，，聚集集了多多个大大规模模住宅宅项目目。苹苹果社社区总总占地地16万平方方米，，建筑筑总规规模是是70万平方方米，，住宅宅的售售价在在7000元/平方米米以上上。苹苹果果街由由“苹苹果商商业街街”和和“苹苹果二二十二二院街街”组组成，，是北北京著著名房房地产产项目目4万平米米苹果果商街街位于于转基基因苹苹果南南侧，，是由由2万平米米独立立的苹苹果二二十二二院街街和北北侧底底商商商业街街与组组成的的一条条体验验式现现代商商街，，充充分诠诠释““自然然、人人文、、现代代”的的特质质，为为CBD带来了了独特特的人人文氛氛围。。街区介介绍2万平米米独立立的苹苹果二二十二二院街街，其其商业业形态态是一一种特特定的的商业业形态态，是是以休休闲和和文化化产业业为主主的特特定商商业形形态，，可以以有画画廊、、美术术馆、、书吧吧、酒酒吧、、餐吧吧、茶茶吧、、咖啡啡吧等等，这这些商商业形形态需需要这这样的的具有有人文文气质质的院院落空空间来来完成成。同同时，，街北北底商商商业业规划划有银银行、、中小小西餐餐厅、、大型型中餐餐厅、、苹果果数字字多厅厅影城城、大大型KTV娱乐城城、名名品店店、精精品超超市、、连锁锁型洗洗衣店店、冰冰淇淋淋店、、、美美容中中心、、健身身会所所、邮邮局等等，对对院街街商业业业态态进行行补充充，街街南南街北北互为为对应应，商商业价价值成成倍提提升。。底商地地下一一层：：2000平米运运动超超市、、3000平米生生活超超市、、500平米会会所、、游泳泳池等等配套套设施施规划划院院街地地下一一层：：主要要为物物流通通道和和库房房，院院街商商铺的的功能能用房房。购物中中心和和步行街街招商商计划划购物中中心或或步行行街业业态规规划与与经营计计划，，后做做招商商营销销宣传传计划划，为为保障障大商商家及及供应应商利利益，，发展展商要要做好好细致致的准准备工工作。。商业运营公公司要要确定定招商商时间间安排排、主主要招招商场场所、、主要要招商商骨干干、主主要招招商活活动、、招商商费用用，并并得到到发展展商的的支持持。开开展实实际招招商工工作之之前，，首先先确定定招商商条件件，然然后确确定商商家档档次、、规模模。招商专专家青青山正正人招商工工作1、招招商工工作流流程是是什么么2、如如何制制定招招商工工作进进度表表3、招招商工工作中中各种种表格格汇总总分析析4、招招商部部岗位位责任任制5、如如何强强化培培训招招商部部员工工招商工工作流流程1.制制定招招商计计划2.确确定招招商团团队3.主主力店店招商商【提提前准准备】】4.分分散品品牌商商户招招商(需要要把握握好招招商时时机，，根据据入口口人口口情况况进行行集中中宣传传】招商进进度表表根据开开业时时间采采用倒倒推方方法做做好进进度表表一般开开业前前预留留三个个月装装修时时间一般开开业前前半年年作为为品牌牌商户户集中中招商商时间间，可可以集集中开开展相相关招招商活活动长沙奥奥林匹匹克购购物中中心项项目开开发进进度建建议科目内容和时间具体业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2007年９月－１０月商业建筑策划三个月两个月内提交初步方案12月结束招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案10—12月商业视觉形象VMD与初步装饰方案一年2008年3月－６月建筑方案设计阶段六个月12月—2008年４月招商工作展开一年半施工图设计四个月４月—8月工程开工8月施工准备一个月时间2008年3月开工具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2008年９月装饰方案设计八个月２００９年１－８月工程封顶９月2008年12月装修及景观施工五个月2009年1月-2009年5月内部装修工作三个月5月—7月试营业一个月８-9月正式开业5月主力店可以先开业2009年10月集中招招商招商活活动策策划是是招商商策划划核心心，应应该注注重日日常供供应商商资源源整合合与集集中开开展活活动相相结合合的原原则，，优化化供应应链效效率，，通过过商业业信息息与零零售知知识共共享与与联合合营销销，实实现双双赢。。社区商商业的的主力力店1.区域型型商业业中心心主主力店店可能能包括括百货货、大大卖场场（8000平方米米以上上），，品牌牌酒店店（例例如如如家、、假日日快捷捷），，大型型餐饮饮名店店2.社区型型主力力店包包括括超市市，餐餐饮店店社区主主力店店在相相对独独立社社区可可以采采用加加盟自自营方方式，，一般般可以以由社社区业业主委委员会会参与与，吸吸纳社社区人人群就就业。。10万平方米区区域性购物物中心的主主力店引进进问题核心主力百百货店可能能有两个或或两个以上上，因此，，在招商策策划中，我我们建议发发展商最好好委托MALL运营顾问公公司自营一一个主力店店，由运营营顾问公司司负责主力力店招商任任务，统筹筹考虑零售售经营业户户与主力店店的业态关关系，加强强对业态的的调控能力力。为什么说招招商不专业业招了也白白招？◆◆1.结合社社区特点根根据业态方方案招商避避免好高高骛远2.招商与与经营需要要统筹考虑虑，对于不不适合社区区商业的商商户或经营营能力不佳佳的商户，，今后还是是需要淘汰汰。对商户户信誉需要要提前了解解。案例分析>社区品牌商商户资源从从那里来？？1.本市购购物中心的的现有商户户，例如大大卖场的商商户是社区区商业重要要来源，例例如大润发发等大卖场场。2.本社区区经营者加加盟或自己己经营自创创品牌。3.自营少少量社区服服务内容租赁原则租赁经营采采用放水养养鱼的原则则。因为购购物中心经经营具有长长期性特点点，采用基本租金＋＋浮动租金金与优质服务务做法，浮动租金与与销售额挂挂钩，将整个购物物中心真正正作旺。这这样，发展展商与商户户才能一同同成长。放放水养鱼的的原则可以以理解为“先做人气，，再做生意意，一起分分享成长空空间"的原则。业态与租金金关系在上述工作作中，我们们运用建筑筑策划与NEWMALL购物中心策策划流程发发现了如下下缺陷：发展商委托托了一般的的市场调查查公司对成成都商业进进行调查缺缺乏针对性性，委托的的调查公司司缺乏商业业经营专家家，无法对对成都商业业发展趋势势进行准确确预测，对对消费者分分析不够深深入，例如如白领消费费者的深入入调查和分分析不够。。通过我们们的调查分分析，成都都是四川省省会，西南南一些大公公司总部或或分布多设设在成都，，白领人群群多。成都都自古就是是四川文化化中心，大大专院校科科研院所众众多，成都都高新区也也集中了白白领人群。。成都是著名名的旅游休休闲城市，，吸引外地地游客众多多，而这些些游客中都都是经济收收入较高的的白领人群群。投资回报是是商业建筑筑策划的核核心，由于于SM集团前期要要求整个购购物中心能能够吸引高高中低全部部人群，事事实上存在在困难。从从长期可持持续经营和和提升租金金角度，我我们认为沃沃尔玛大卖卖场适合各各类人流，，但是百货货等主力业业态必须能能够吸引白白领人群，，周边消费费人群难以以支撑13万多平方米米的大型购购物中心规规模，因此此我们建议议要重点吸吸引白领消消费者，所所以SM城市广场整整个建筑风风格需要创创新，具备备较高建筑筑文化品味味，而不是是照搬SM厦门城市广广场的建筑筑风格。业态理念设设计创新新不仅住宅房房地产项目目开发存在在战略的创创新问题，，而且大型型商业房地地产更存在在战略创新新问题。寻寻求项目开开发模式的的突破，就就是要打破破房地产就就是建筑与与环境的局局限，跳出出房地产狭狭小的专业业范畴，把把握新世纪纪客户的精精神追求，，挖掘区域域文化的精精华，将商商业、旅游游、体育、、文化产业业等与房地地产大胆嫁嫁接。开发发战略创新新是根本目目标，专业业房地产开开发创新是是实施的手手段，客户户的满意才才是成功的的检验标准准。东方时代广广场作为大大型MALL购物中心，，面对全球球的顾客开开放，不仅仅接纳购物物休闲人群群，也面向向世界接纳纳旅游群体体，不断吸吸收国外商商业文化精精华，为我我所用。我我们以深圳圳人的热情情笑迎天下下客，将儒儒家文化的的人文关怀怀落实到服服务细节。。深圳社区购购物中心理理念设计购物中心与与步行街的的休闲娱乐乐策划21世纪是是海洋的世世纪，大海海是人类的的故乡。海海洋不仅有有无穷无尽尽的保障，，而且远古古人类就知知道海水具具有保健功功能，不论论是海水沐沐浴，还是是利用深层层海水开发发健康食品品，人类对对海洋的合合理利用与与开发刚刚刚开始，海海水疗法是是人类提炼炼总结出来来的有效健健康保健方方法。挖掘我国古古老的海洋洋文化，提提炼海洋保保健的精华华，运用现现代科学技技术设备与与手段，策策划独具特特色的海洋洋活水健康康保养中心心，让“生生命加油站站，健康储储蓄所”成成为现实。。我们的策划划是以海洋洋保养中心心和娱乐项项目吸引人人流，形成成购物、旅旅游、休闲闲一体化的的新型购物物中心。业态布局设设计楼层经营内容９层家居生活用品８层儿童服装及用品７层运动世界６层休闲装与皮具５层男装与绅士用品３、４层女装与女性用品2层青春少女装1层璀璨时尚馆（珠宝、精品、化妆品）负1层家电、超市东方时代广广场购物中中心业态布布局国际先进水水平的业态态设计方法法根据经营管管理的预测测与模拟分分析进行业业态设计预测方法：：商业经营营的实际经经验与知识识，市场调调查的经验验数据，根根据消费人人口变化与与特征，商商业发展趋趋势预测因此，商业业业态的设设计需要丰丰富经验的的商业地产产专家与零零售业专家家设计杨宝民＋青青山正人＋＋许载宁模模式业态设计收收费标准波浪型全接接触式动线线设计通过立体空空中购物走走廊设计，，合理利用用垂直电梯梯与扶梯，，让顾客进进入二层以以上商场象象进入一层层商场一样样方便。让顾客与商商铺全接触触，提高商铺的的商业价值值平面动线立体动线地下空间业业态的合理理规划华夏城地下下室业态规规划深深入黄石与与北京参考考同类项目目，运用自自身经验独独创业态设计案案例——长春1500亩项目有关数据表表明，2007年，长春商商铺市场的的供应量将将超过70万平方米。。这样的开开发量，对对于长春这这样规模的的城市，商商业地产的的供应面积积与需求量量将趋近失失衡。据不不完全统计计，长春市市现有商圈圈的总体商商业商铺总总面积大约约为120万平方米，，加上其他他社区商铺铺和专业卖卖场及部分分潜在的商商业项目，，保守估计计将达到300多万平方米米。远达大街、、东荣大路路、东环城城路周边的的商业分布布（1）远达大街街是本区域域主要干道道，集中了了本区域经经营状态较较好的商业业业态，但但类型分布布不均，多多以汽修类类为主，这这也是影响响区域经济济发展的一一个遗留问问题。（2）东东荣荣大大路路同同样样是是本本区区域域主主要要商商业业经经营营街街路路，，与与中中东东瑞瑞家家隔隔街街相相望望，，但但商商业业分分布布无无序序，，主主要要是是物物流流为为主主的的商商铺铺，，配配以以餐餐饮饮和和小小型型商商品品供供应应商商铺铺，，这这样样的的布布局局现现在在来来看看，，非非常常不不科科学学、、不不合合理理。。此此类类商商业业若若是是想想发发展展，，必必须须要要进进行行集集中中管管理理，，才才能能得得以以发发展展和和进进步步。。（3）东东环环城城路路属属于于城城市市主主要要交交通通道道路路，，临临近近便便利利的的交交通通道道路路却却很很少少有有商商业业类类型型存存在在，，其其原原因因是是原原有有的的工工厂厂围围墙墙占占据据商商业业位位置置，，使使临临街街商商业业没没有有得得到到发发展展。。2、内内商商业业街街的的商商业业布布局局本区区域域内内商商业业街街现现有有布布局局以以南南北北为为轴轴，，呈呈现现两两横横一一纵纵商商业业趋趋势势。。分分别别以以同同康康路路、、乾乾安安路路为为横横向向，，纵纵向向以以太太有有街街为为主主。。商商业业分分布布较较为为集集中中，，但但规规模模不不大大，，属属于于初初始始化化发发展展状状态态。。家居居批批发发商商圈圈现现状状及及本本项项目目对对策策东荣荣大大路路临临近近本本项项目目，，因因此此本本项项目目一一方方面面可可以以服服务务该该商商圈圈，，另另外外可可以以设设置置相相关关业业态态与与该该商商圈圈融融合合，，提提升升项项目目商商业业价价值值。。社区区商商业业的的实实际际判判断断方方法法与与诊诊断断结结果果现场场诊诊断断方方法法1.观观察察社社区区特特点点2.假假设设业业态态3.论论证证业业态态设设计计与与商商业业建建筑筑策策划划结结合合4.寻寻找找到到最最佳佳方方案案长春春千千亩亩大大盘盘规规划划的的完完善善与与修修改改社区区商商业业业业态态设计计依依据据是是什什么么？？1.商商圈圈情情况况2.周周边边人人口口3.本本社社区区情情况况建筑筑策策划划意意见见社区区商商业业建建筑筑策策划划百联联西西郊郊购购物物中中心心位位于于上上海海西西郊郊的的长长宁宁区区新新泾泾地地区区，，是是百百联联集集团团旗旗下下一一家家全全新新的的商商业业中中心心和和社社区区中中心心。。占占地地面面积积3.4万平方米，建建筑面积达到到11万平方米，经经营面积为6.25万平方米。购购物中心公共共活动区域面面积1.7万平方米，停停车面积1.9万平方米。拥拥有免费机动动车停车位550个、非机动车车停车位2500个。建筑设计特点点百联西郊购物物中心由百联联集团投资5.6亿人民币，聘聘请美国著名名购物中心专专业设计公司司—JEDER国际建筑事务务所，和上海海现代建筑设设计集团江欢欢成设计事务务所共同设计计完成。捷得得将百联购物物中心设计成成一个现代村村落风格的社社区中心。这这里的中心广广场为大家提提供了音乐会会、展览、节节日庆典、餐餐饮、购物等等一系列活动动的理想场所所。整个建筑筑物分地下二二层和地上四四层。购物中中心采用开放放式建筑风格格，体现人性性化设计理念念，通过贯穿穿东西两侧出出入口的步行行街、室外与与室内交替的的环型走廊和和天桥、开敞敞的园林景观观中心广场，，将三个区域域的建筑有机机地组合成一一个整体。业态特点其中：4.4万平方米为国国际国内连锁锁业态；餐饮饮业1.2万平方米，娱娱乐休闲业5500平方米，便民民服务业2000平方米左右。。大型生活超超市1家、百货公司司1家、专业卖场场4家、主题餐饮饮29家、专卖店62家、娱乐健身身5家、社区服务务14家。目前有包包括友谊百货货、世纪联华华、HOLA特力屋、迪卡卡侬、永乐家家电在内的共共116家商家入驻。。招商中的亮点点运动专卖店与与家居招商餐餐饮引进星星巴克社区商业建筑筑设计思想的的创新基于社区购物物中心特点突突出参与性，，目的地，好好奇心，具有有较好便利性性。购物中心与步步行街的商业业网点分割图１商业网网点分割流程程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺分割原则则a)根据业态设计计优化与顾客客动态流线的的要求，按照照洋流理论的的回旋要求，，合理分割商商铺，确保每每个商铺面向向通道，没有有死角。b)根据消费者购购买力与投资资能力、愿望望，对商铺进进行多种规格格、面积的分分割,参考已经购买买商铺面积要要求统计数据据，确定分割割面积比例。。c)合理确定公共共分摊面积，，确保用户商商铺较高实用用率，通过流流线的合理设设计最大限度度分割出商铺铺面积。d)合理确定动态态流线，有利利于开业后实实际运营工作作。对于出售以后后的大商铺，，客户可以再再分割，同类类面积规格商商铺，客户可可以购买多套套组合。在烟台等地ＭＭＡＬＬ项目目业态设计与与商铺分割工工作中，深感感结构形状的的重要性，在在ＭＡＬＬ设设计方案完成成后一定要首首先进行业态态设计合初步步商铺分割，，根据初步分分割意见内部部结构形状进进行完善和修修改，确保简简单化以及可可视化原则。。销售比例销售部分面积积＝（项目投投资额＋30%收益）%每平方米单价价发展商要有能能力开发下一一期项目。具体销售要详详细根据市场场情况进行商商铺分割，详详细计算销售售哪些部分，，制定价值策策略，这是我我们操作过的的商铺销售策策划方案要系系统回答的问问题。社区商业的销销售模式通过经营提升升商铺销售价价值融资创新信托融资：以项目为杠杆杆招商主力店成成功以后进行行信托融资香蜜湖水榭花花都项目是深深圳信托融资资最成功的一一个项目现代商业步行行街现代商业步行行街的策划是是购物、商业业文化与休闲闲娱乐多种策策划的集成。。运用海洋的洋洋流理论对现现代商业步行行街布局进行行理性策划，，确保商业步步行街的繁荣荣。法国巴黎国际一流的商商业步行街具具有特征：1、硬件设施一流流，包括市政政、交通和商商场乃至购物物环境的硬件件设施。2、它应该是多功功能的，比如如购物、休闲闲、文化、娱娱乐、餐饮、、旅游六个方方面。3、商业步行街管管理水平应该该是一流的，，不仅要具备备普通的商业业物业管理功功能，而且在在步行街整体体形象宣传方方面，公共服服务与商业服服务水准方面面也应该使一一流的。世界著名步行行街具有较高高的文化内涵涵与艺术品味味。银座商业街区区在日本人的心心目中，银座座是高级、名名牌、流行、、信用、品味味、货真价实实、憧憬、时时尚以及日本本新潮购物中中心的代名词词。银座业态特征征拥有日本最多多的商业老字字号例如历历史悠久文明明全国的木村村屋世界最大的画画廊街日本最大的展展览设施街日本地方大众众媒体的中心心银行密度最高高的商业中心心国内商业步行行街普遍存在在如下问题：：1、经营序列矛盾盾。2、商业利润下滑滑。3、商业功能单一一，文化休闲闲功能不强。。空间序列和尺尺度与消费者者心理行为存存在差异。王府井商业街街将实施功能能、结构、档档次、形象的的全面调整与与提升。－－完善功能能。从单一购购物的初级化化市场，向购购物、旅游、、休闲、娱乐乐、会展、文文化等多样性性的高级化市市场功能转变变。－－调整结构构。将传统的的商业结构向向现代化、国国际化商业结结构转变。按按照国际通行行的中心商业业区结构和业业态分布进行行调整，商业业占３０－３３５％，餐饮饮企业占２００－２５％，，休闲、娱乐乐、酒店、服服务等占３００－４０％。。－－提升档次次。－－营造环境境。－－加快发展展数字王府井井。东门步行街改改造措施：1、改造交通设设施，设置步步行通道，禁禁止机动车辆辆通行，交通通改造分两期期，一期主要要包括风貌街街、老街广场场、解放路等等162、拆除违法建建筑，改造部部分建筑设施施3、注重文化设设施建设深圳东门步行行街未来发展展战略的意见见1、决心拆除全全部违法建筑筑，流出空地地，增加绿地地。2、运用城市经经营理论，不不仅将东门市市政建设相关关内容向企业业开放，而且且通过政府政政策调节，鼓鼓励企业拆除除成片低矮老老式建筑，集集中建设高层层建筑，多流流出绿地，增增加通透性。。3、改革完善步步行街管理体体系，提高准准入门栏，将将低素质经营营者淘汰出东东门，让优秀秀的经营者近近来，提升东东门形象。4、加大交通治治理力度与道道路改造力度度，拓宽美化化周边道路。。理念设计、文文化定位、发发展规划理念设计是商商业步行街策策划的灵魂，，理念设计的的提出建立在在充分的调查查研究基础上上，步行街策策划要考虑步步行街的商圈圈特征、消费费习惯、区域域历史文化、、建筑与商业业文化。理念念的设计要在在商业街历史史基础上创新新，兼顾历史史特点，更重重要的是有利利于未来发展展。洋流学说与商商业步行街布布局洋流的形成有有许多原因，，主要原因是是由于长期定定向风的推动动。世界各大大洋的主要洋洋流分布与风风带有着密切切的关系，但但洋流流动的的方向和风向向一致，在北北半球向右偏偏，南半球向向左偏。世界四大渔场场均分布在洋洋流回旋地带带。从经济地地理角度分析析1、洋流流畅区资资源流通过速速，难以停留留累积，成为为鱼类迁徙的的路径，无其其它特殊条件件很难形成资资源聚集，如如果有沙尘暴暴等带来大量量浮游生物资资源，那么会会吸引鱼类聚聚集。2、反之，洋流回回旋使大量生生物滞留，回回旋区内食物物丰富，吸引引鱼类；由此此产生食物链链，对各种物物种产生吸引引，从而形成成资源富饶区区域如：渔场场、海底矿藏藏。可见回旋使资资源和生物聚聚集。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商业步步行街与购物物中心布局模模型由于我国近五五年来重新规规划设计的商商业步行街较较多，许多设设计单位都在在探索商业步步行街的设计计创新，许多多国外一流设设计公司开始始服务中国商商业地产项目目，例如，美美国JERDE建筑设计公司司就为中国商商业地产客户户提供服务，，该公司设计计的美国环球球影城商业步步行街项目就就是一个典型型的设计项目目，其设计思思想对于我国国设计商业步步行街具有启启示。商业步行街设设计创新美美国环球影影城商业步行行街为例美国环球影城城商业步行街街总体效果照照片JERDE公司设计这个个项目的思路路是将环球影影城商业步行行街设计成为为顾客的目的的地，通过丰丰富的画面引引导顾客愿意意向步行街的的内部走去，，通过设计可可参与性的业业态，让顾客客停留更长的的时间。美国环球影城城商业步行街街美国环球影城城商业步行街街总体效果照照片美国环球影城城平面图环球影城步行行街立面目的地参参与性好好奇心MALL＋＋商业业步行行街的的招商商策划划与代代理鉴于目目前商商品品品牌雷雷同现现象严严重，，建议议在差差异化化招商商，不不同品品牌组组合设设计方方面下下功夫夫，实实现招招商创创新，，与商商业文文化主主题相相对应应，加加大进进口品品牌引引进的的比例例，与与韩国国日本本及香香港地地区密密切合合作。。招商代代表收收费标标准——一个个月租租金商业步步行街街的经经营管管理商业步步行街街管理理机构构的最最重要要职责责是提提出发发展战战略，，制定定好发发展规规划，，规划划好整整个步步行街街的商商业业业态布布局，，根据据功能能定位位合理理组织织商业业、旅旅游、、文化化休闲闲等不不同功功能的的分布布比例例，运运用城城市经经营理理论，，运用用市场场手段段，执执行建建筑规规划，，组织织社会会力量量建设设商业业步行行街。。商业街街的具具体管管理工工作如如下：：物业服服务(2)交通秩秩序(3)步行街街的外外立面面、整整个建建筑风风格的的把握握(4)业态方方面根根据顾顾客需需求进进行整整体比比例调调整。。鱼米河河商业步步行街街开发发策划划１、鱼鱼米河河商业业步行行街运运用洋洋流理理论布布局，，尽量量构成成环形形人流流循环环体系系。２．通通过不不同业业态划划分，，缩短短顾客客心理理距离离，划划小核核算单单位，，按照照不同同业态态组织织针对对性经经营。。３．提提取营营销基基金，，根据据销售售额１１％提提取，，２亿亿元销销售额额投入入２０００万万元经经费。。丽江商商业网网点规规划研研究区域经经济特特点的的把握握城市规规划和和商业业网点点规划划研究究同步步根据城城市化化进程程特色色，研研究在在旅游游特色色城市市合理理商业业布局局，完完善城城市功功能，，加快快新城城区的的城市市化建建设步步伐，，提高高城市市生活活质量量。业态创创新的的思考考－吸吸引白白领顾顾客参考案案例１１美国奥奥特莱莱斯种种类多多，很很多创创新的的商店店也是是从美美国开开始，，通过过比较较研究究美国国多个个奥特特莱斯斯商店店，作作者认认为fashionoutlet是美国国非常常有特特色的的品牌牌折扣扣店，，它将将流行行文化化和商商业展展示完完美结结合。。fashionoutlet位于美美国拉拉斯维维加斯斯，拥拥有１１０００多个个一流流设计计师推推出的的最新新款式式时装装精品品，号号称精精品时时尚总总汇，，折扣扣达到到７５５％。。准确细细分市市场参考案案例２２韩韩国东东大门门市场场（1）批发发市场场的经经营可可以吸吸取百百货经经营的的优点点，特特别是是陈列列方面面批发发市场场有自自己特特点，，要充充分重重视设设计作作品展展示。。（2）中国国也应应该有有面向向亚洲洲顾客客群体体的服服装批批发市市场，，通过过考察察，我我们架架设了了韩国国服装装直接接进入入中国国批发发市场场和购购物中中心以以及百百货的的桥梁梁，韩韩国的的服饰饰也非非常适适合中中国顾顾客。。（3）韩国国的商商业经经营与与韩国国文化化传播播密切切结合合，““韩流流”对对中国国的服服饰潮潮流影影响会会加大大。韩国东东大门门服装装批发发视觉觉形象象批发与与视觉觉形象象匹配配，方方便批批发商商采购购及品品牌选选择。。从1000个个品牌牌降低低到500个品品牌以顾客客的真真实消消费为为导向向确定定商业业规划划商业布布局与与业态态设计计是商商业步步行街街开发发盈利利与否否的关关键内内容。。鱼米河河商业业街开开发战战略与与盈利利模式式创新新二期政政府旧旧址开开发高高品质质城市市综合合体（（具有有丽江江地域域建筑筑特色色），，购物物中心心、酒酒店式式公寓寓、办办公楼楼，空空中花花园结结合，，假定定实现现６０００００万元元以上上利润润。强化鱼鱼米河河商业业街管管理公公司力力量，，投资资３０００００万元元招商商运营营，实实现项项目可可持续续经营营战略略目标标，形形成商商业经经营品品牌。。建议议引进进一流流商业业管理理公司司，实实施专专业化化开发发和管管理，，保证证投资资者利利益，，追求求项目目全胜胜。商业地地产高高级人人才培培养的的一点点思考考1.智智商与与情商商2.国国际化化视野野3.理理论联联系实实际从2007年上上海培培训学学员跟跟踪调调查反反映出出来的的成长长问题题步行街街经营营管理理人才才的结结构经营总总经理理招商营销财务商业地地产方方向员员工个个人的的学习习1.寻寻访名名师，，名师师出高高徒，，学会会站在在巨人人的肩肩膀上上。2.根根据岗岗位的的需要要进行行自学学，对对于岗岗位知知识求求精。。3.从从事商商业地地产工工作需需要广广博的的知识识面。。认真阅阅读本本领域域学术术期刊刊和博博士论论文，，进行行系统统的了了解。。与倪光光南院院士在在省级级技术术成果果鉴定定会后后留影影地产开开发与与经营营人才才的知知识结结构地产高高级经经营人人材应应该具具备的的知识识结构构1.人人材经经营与与组织织创新新知识识2地产产规划划、建建筑设设计与与环境境艺术术设计计知识识3.智智能建建筑与与IT运用知知识4.地产产融资资与财财务管管理知知识5..建建筑项项目管管理知知识6.地产产营销销知识识除了了知知识识以以外外，，具具备备企企业业家家精精神神也也是是选选拔拔的的重重要要条条件件。其其中中具具备备战战略略创创新新意意识识与与能能力力是是关关键键。。商业业地地产产人人材材的的培培养养方方法法1.从从商商业业建建筑筑规规划划与与营营销销课课程程学学习习起起步步，，围围绕绕商商业业地地产产价价值值挖挖掘掘，，集集中中参参观观解解剖剖重重点点项项目目，，请请专专家家讲讲解解。。2.有有计计划划设设定定研研究究课课题题，，例例如如Shoppingmall以及及1000亩亩大大盘盘社社区区商商业业策策划划课课题题。。3.注注重重多多学学科科交交叉叉学学习习，，不不同同岗岗位位锻锻炼炼与与实实践践。。4.建建立立完完整整培培训训体体系系，，减减少少摸摸索索时时间间，，善善于于团团结结同同行行专专家家，，合合理理配配置置资资源源。。美国国地地产产业业博博士士的的培培养养MIT经济济系系城市市与与区区域域经经济济学学联邦邦、、洲洲与与地地方方政政府府高级级金金融融经经济济学学I高级级金金融融经经济济学学II高级级金金融融经经济济学学III斯隆隆管管理理学学院院金融融理理论论投资资市市场场与与金金融融研研究究资本本投投资资决决策策地产产业业经经济济地产产业业金金融融与与投投资资地产产业业企企业业管管理理开发发过过程程的的法法律律监监管管MIT城市市规规划划与与研研究究系系城市市设设计计与与开开发发，，城城市市设设计计政政策策城市市开开发发设设计计，，明明天天的的城城市市地理理位位置置与与开开发发原原型型环境境设设计计政政策策与与影影响响，，土土地地使使用用法法律律与与政政策策城市市交交通通规规划划，，住住宅宅与与邻邻居居规规划划住宅宅与与通通信信服服务务市区区规规划划方方法法，，地地理理信信息息系系统统零售售业业人人才才的的培培养养商业业零零售售专专业业人人才才知名名零零售售企企业业工工作作经经验验积积累累研究究生生课课程程：：零售售管管理理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市市管管理理，，顾顾国国建建市场场营营销销，，科科特特勒勒市场场营营销销管管理理——定定位位、、联联盟盟，，芮芮明明杰杰，，复复旦旦大大学学出出版版社社企业业文文化化第第四四版版，，刘刘光光明明商业业建建筑筑规规划划，，曾曾坚坚购物物中中心心开开发发手手册册,美美国国土土地地利利用用学学会会.提倡倡复复合合型型知知识识结结构构热带带雨雨林林主主题题中中庭庭如何何学学习习地地产产与与开开发发商商业业运运营营专专著著1.理理论论联联系系自自己己的的实实际际.2.注注重重动动手手能能力力,设设计计业业态态方方案案,参参与与商商业业建建筑筑规规划划.3.对对外外授授权权讲讲课课,获获取取较较高高投投入入产产出出.1000:10000丽江江街街的的思思考考１．．聚聚集集人人气气２．．商商业业街街区区的的准准确确定定位位1.室外外商商业业步步行行街街-南京京路路的的优优势势1.高知知名名度度例如如南南京京路路有有好好八八连连2.人气气旺旺3.营业业额额高高支撑撑南南京京路路优优势势的的条条件件第一一，