新天地商业全程运营提案

锦江·新天地

商业全程运营提案中国（成都）斯宝特房地产营销策划有限公司2007年5月22日保留所有版权AllRightsReserved内部资料敬请保密服务大纲：全程营销推广全程推广包装系统设计全程商业业态规划实施全程商家招商服务执行全程商业管理运行本案整体战略规划机构（中国·成都）斯宝特地产营销+(中国.成都)英邦不动产（战略构思及体系建设）整体营销机构（执行）整体招商及商管、物管机构（执行）斯宝特营销英邦百货英邦不动产英邦物业

在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。

我方对本项目的解决之道---------

建立核心定位理念支撑的商业形态，并通过专业服务机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，才能让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，从而建立和维护整体商业的品牌价值.本项目我方建议项目名:沙河外滩沙河旺角商业整体战略目标方向目的:一方面来保证投资者的投资利益另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础保证目标的手段:1、项目核心竞争力：立足成都东门，将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。2、版块唯一性：创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——在成都率先推出“城东外滩文化中心”.3、业态可塑性：在整体业态规划与后期经营中，根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。本项目重要营销背景背景1：本项目是嘉祥地产大型商业之作背景2：商业部分肩负本项目的赢利重点背景3：本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘,背景4：本区域商业发展刚起步背景5:成都整体的商铺投资回归理性背景6：“城东中产”概念及资源整合的深远意义背景7:临街二楼存在规划设计缺陷\本项目住宅已交房近一年、商业的销售仅5000平米背景8：斯宝特众多的投资客资源股票的牛市对本属于投资的商业地产是一大冲击重要营销命题命题1：“商”与“铺”的关系

---------进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提

命题2：招商时机的选定

------------如何制订“头羊突破”策略尤为关键命题3：商铺产权销售时机的选定

------------商业开业是商铺销售的终接命题4：商业经营推广对项目的价值提升

-------------“经营决定价值！”是商业地产根本价值规律

项目整合营销推广方案第一卷：

第一部分第一部分内容纲要一、项目销售目标体系二、项目销售模式定位体系三、项目品牌推广定位体系四、项目营销推广策略体系一、项目销售目标体系销售周周期：：2007年7月----2008年年8月月底市场目目标:为企业业塑造造绝佳佳的品品牌影影响力力及一一定的的品牌牌号召召力，，打破破现有有商业业市场场的冰冰封期期，率率先推推出项项目后后续运运营的的商铺铺专业业管理理运行行模式式，牵牵动市市场。。创建建独有有的商商业运运行模模式，，回避避市场场现有有问题题商铺铺的不不良局局面，，重重新塑塑造投投资者者对本本项目目的信信心。。销售目目标:

时间内容销售准备期（2007年6月）认筹阶段（2007年7月-9月）公开发售强销期（2007年10月）持续热销阶段（2007年11月-12月）持续热销阶段（2007年11月-12月）尾盘阶段（2008年4月后）销售目标销售率15%销售面积约3750平米销售率累30%累计销售面积约7500平米销售率累计50%累积销售面积约12500平米销售率累75%累计销售面积18750平米累计销售9022500平米二、项项目销销售模模式体体系在本项项目实实施——托托管式式商铺铺模式式！三大条条件：：1）认认可物物业本本身将将来的的价值值；2）了了解、、认可可托管管式投投资的的方式式与操操作者者；3）对对主力力店营营运商商有信信心，，认可可其对对整个个商业业物业业的影影响力力和带带动性性；1）深深度挖挖掘提提升物物业价价值；；2）用用有力力的商商业概概念、、主力力店品品牌效效应;3）传传播投投资模模式理理念，，化不不利为为有利利。释释放投投资热热情；；4）为为客户户推出出托管管模式式的优优势，，安全全，稳稳定。。为确保保上述述四个个方面面的成成立，，我们们必须须确保保的、、最重重要的的就是是———产权权！！托管商商铺运运营成成功法法则短时间间的实实行经经营权权托管管。有稳定定的品品牌实实力商商家做做强有有力支支撑，，委托托有经经营卖卖场丰丰富商商业经经验的的经营营公司司统一一经营营，经经营公公司和和营运运商、、各品品牌商商家合合作，，利用用其先先进管管理保保证投投资者者获得得稳定定的回回报。。独立产产权经经营模模式示示意---低风险险、高高收益益。即买即即返租租金回回报，，是产产权投投资的的主要要原动动力。。一个可可信的的投资资方向向和投投资载载体，，才能能吸引引投资资者及及消费费者。。产权魅魅力商铺买卖开发商租赁方商铺租赁商业管理公司商铺租赁小业主可代交月供按揭银行委托管理交月供办理按揭租金代收托管商商业的的运营营图三、项目品品牌定定位体体系项目定定位特特色：：——打造造“成成都沙沙河外外滩休休闲文文化特特区””！核心表表现：“沙沙河外外滩””(沙沙河旺旺角））概念念的提提出，，是以以休闲闲/娱娱乐，，加部部分特特色经经济为为基础础，昼昼、夜夜商业业形态态为主主体，，与即即将出出现的的万达达商业业,或或乃至至成都都市夜夜生活活文化化形成成互补补的关关系,提供供一站站式服服务，，发展展为特特色经经济。。项目生生活方方式表表现:特色经济消费据点（以特色经济为特征）社区经济（以白天为主要营业时间）“外滩“概念生活方式娱乐派经济（夜生活为主体）理念的的特点点：倡导一一种全全新的的生活活方式式，““全情情工作作，休休闲生生活””2适合休休闲派派经济济的消消费特特点和和消费费心理理；3吃喝玩玩乐一一应俱俱全，，享受受一站站式消消费””，制制造成成都城城东市市休闲闲生活活前沿沿领地地其表现现:在沙河河外滩滩,给了人人们一一个不不归家家的理理由,在风情情熏得得人欲欲醉的的酒吧吧释放放都市市的压压力,商务的的繁杂杂;午夜的的12点仍能能在美美食街街找到到一家家风味味菜馆馆,让唇齿齿充分分享受受活色色生香香的快快感,让胃得得到温温暖的的安抚抚,精致格格调的的小店店转动动着个个性的的魔方方,诱惑深深夜不不睡的的红男男绿女女.其情也也醇,其意也也浓,白天与与夜晚晚到处处弥散散着各各种美美丽的的心情情,以及从从不缺缺席的的都市市情调调.本案营营销理理念的的市场场环境境表现现：区域经经济+社区区经济济+教教育文文化经经济+特色色经济济＋校校园经经济城东成人与与儿童童娱乐餐餐饮四大高高校几大社社区我们提提出““沙河河外滩滩”的的目目的给投资资者一一个实实实在在在的的购买买理由由——投资外外滩产产业；；给消费费者一一个明明确的的服务务——经营外外滩产产业；；给市场场一个个标准准，引引领时时尚生生活方方式——生活在在“外外滩经经济文文化””的环环境中中。通俗的的讲，，让投投资者者对本本案的的营业业特色色立刻刻产生生浓厚厚的兴兴趣，，满足足他们们的投投资欲欲望。。外滩概概念经经济文文化特特区，，明确确项目目经营营特色色，满满足投投资者者、经经营者者、终终端消消费者者三方方利益益需求求，引引导整整个项项目存存在的的意义义和价价值。。将项目目商业业的营营销方方向定定位在在：即:城城南有有紫荆荆，城西有有双楠楠，城东就就有成成仁让城东东投资资资金金流向向核心心板打造““城东东沙河河核心心商业业文化化娱乐乐板块块，与与万达达在产产业链链条形形成差差异互互补””四、项目营营销推推广策策略一、整体产产品定定位产品定定位：：商业功功能形象定定位：：在成都都，创创建具具有外外滩文文化特特色的的特色色经济济板块块。功能特特征：：集娱乐乐、休休闲、、旅游游、购购物物、、文文化、、教育育、、生活活于一一体的的区域域性综综合性性商业业中心心。4市场定定位：：满足周周边30万消费费者的的需求求5价值定定位：：投资回回报稳稳定、、安全全二、目目标客客户群群定位位分析析1、自营型型客户户：约约占20%-30%比例例，面面积约约7000平方方米2、投资型型客户户：约约占70%-80%比例例，面面积约约18000平平方米米3、客客户类类型汇汇总分分析1、开发商商的忠忠实跟跟随者者（主主要以以住宅宅客会会会员员为主主）2、有一定定资金金实力力的专专业投投资人人士3、政府公公务员员、事事业单单位员员工4、城东工工业基基地等等周边边高新新技术术企业业高收收入群群体5、本地其其有投投资能能力的的村民民及个个体经经营户户6、其他城城市投投资联联盟(浙江江,西西藏等等民间间团体体)7、斯宝特的长长年积累众众多的投资资客4、投资心态态分析1、较为为熟悉城城东周边边环境2、较注注重投资资风险，，看重品品牌实力力3、之前前可能投投资嘉祥祥开发物物业，从从中获得得较大投投资收益益4、看好好片区整整体升值值潜力5、对本本项目商商业的整整体规划划非常认认同五、项目目推广渠渠道策略略重要的营营销售渠渠道：重要通路路1：嘉祥各社社区客户户资源重要通路路2：大型户外外广告,楼市周周刊平台台重要通路路3：新闻推广广及适当当的报纸纸广告配配合重要通路路4：老客户介介绍新客客户其它通路路：5、采用用直销手手法低成成本锁定定周边目目标客户户资源，，尤其是是富裕的的村民。。6、网络络营销7、路过过客户8、电台台广告，，与电台台联手举举办“音音乐创富富自驾游游”现场场直播9、斯宝宝特创富富俱乐部部的客户户资源六、项目目推广策策略流程要点点：炒热概念念、吸引引关注、、引导消消费、引引爆购买买(一)、、全程核核心推广广策略——采用整合合营销传传播的手手法，统统一性。。——传播的主主要力量量放在对对投资、、盈利概概念以及及信心保保证的大力力渲染。。(二)整整体推推广计划划概要:确定销售售模式、、营销策策略及营营销计划划------------------2007年6月上旬旬完备销售售物料及及法律文文件---------------------------------2007年年6月下下旬VIP优优先登记记认筹-------------------------------------------2007年8月-10月城东商业业发展研研讨会---------------------------------------2007年9月月-10月商业销售售解筹并并公开发发售---------------------------------2007年年10月月商业销售售基本结结束，进进入尾盘盘阶段---------------------2008年4月月四阶段推推广主要要内容:1、销售售准备期期时间:2007年6月月---7月媒体推广广：本阶阶段以项项目的信信息渗透透为主，，引起市市场注意意推广手段段:7月月份以新新闻报道道的形式式结合招招商进度度在主流流媒体上上报道整整个项目目的信息息；积积累认筹筹客户，，销售工作作：本阶阶段主要要进行销销售前的的准备工工作2、认筹筹阶段时间:2007年8月月---9月媒体宣传传：本阶段在在主流媒媒体的报报道相应应增加；；本阶段段可以发发布认筹筹信息；；城东新天天地商业业地产暨暨城东商商业发展展研讨会会嘉祥开开启“社社区商业业地产产新模式式”新闻闻发布会会;通过客户户的信息息发馈为为销售策策略进一一步完善善提供市市场依据据销售工作作：充分分启动住住宅资源源；3、公开发售售强销期期时间（2007年10月）媒体宣传传：加强媒体体广告，，本阶段段主要以以硬性广广告和软软文报道道相结合合的形式式广告内内容以促促销信息息为主户户外广告告发布信信息；在成都电电台发布布销售广广告；盛大的开开盘仪式式销售工作作：确保解筹筹成功率率；市场场反馈信信息的有有效分析析及策略略的及时时调整客客户资源源的有效效利用（（老客户户带新客客户的优优惠措施施实施））启动四川川重点二二级市场场投资客客；活动营销销：盛大的的开盘仪仪式4、持续热热销阶段段时间间:2007年11月-12月月媒体宣传传：本阶段销销售进入入持续热热销期，，通过硬硬性广告告和软文文推广进进一步强强化本项项目的市市场地位位软文主主要以““热销解解读”的的形式，，从项目目的几大大卖点进进行分析析；在宣宣传中延延续项目目的销售售信息；；延续用用电台的的销售广广告；销售工作作：有效启动动老客户户带新客客户优惠惠措施；；通过促促销活动动进一步步刺激销销售工作作的快速速开展；；活动营销销:组织投资资团“社社区商业业新模式式”二级级城市推推介会系系列风情情商业街街文化活活动(三)、、总体体促销策策略复合商业业营销模模式、品品牌营销销、文化化营销、、社区文文化和商商业互动动、新／／老城区区营销手手法、特特许经营营加盟、、商铺拍拍卖、经经济适用用铺模式式、跨行行业联盟盟营销、、投资银银行新概概念模式式、先经经营后销销售、借借“势””破竹、、化整为为零、经经营式商商铺营销销。(四)价价格策策略1）“低低开高走走”策略略：即以优惠惠甚至以以震撼价价入市，，以优质质优价的的形象打打入市场场，抢占占人份额额，获得得市场关关注，聚聚集人气气。实践践证明，，这种策策略是最最为保险险而且容容易造成成楼盘热热销效果果的方法法。2）“特价单单位”策策略：以部分位位置极差差且面积积较大的的铺面以以最低起起价出售售，作为为“特价价单位””，以超超低价造造成热销销、抢购购场面。。3）消化化风险单单位促销销策略：：在一定阶阶段对质质素较差差的单位位制定一一套促销销方法，，以低价价限时、、限量的的形式轰轰动推出出，达到到畅销的的目的。。最终价格格可根据据项目成成本因素素和市场场供求因因素确定定。根据据商业价值值差价、、楼层差差价、边边间差价价、面积积差价、、视野差差价、及及口岸差差异等因素来来决定销销售价格格，以获获取利润润、回笼笼投资资资金为定定价目标标，完成成整个项项目的营营销推广广策略,具体价价格体系系（本处处暂略））。整体商业业规划管管理方案案第二部分分第二部分分整体商商业规划划管理方方案一、整体体业态规规划执行行系统二、项目整体体招商策策略体系系三、项目商管管实施方方案四、英邦不动动产管理理组织图图整体业态态规划执执行系统统“外滩””项目商商业布局局规划建建议(如如下图)市场功能能：1，特色色吃喝玩玩乐！2，休闲闲，泡吧吧文化！！3，进一一步实现现社区经经济与区区域特色色经济的的有效整整合。业态整合合：1,特特色色餐饮；；2，特色色休闲;3,特特色色“吧””文化产产业；4，特色色百货;5,社区区生活配配套制造与消消费欲望望1外外滩——————川西走走廊区区位：沿沿河川西西建筑主主题定定位：外外滩———(河畔畔美食之之都)功能定定位：：“餐饮娱乐乐”文化化特色街街区1-8的道道路入口口建造一一个川西西文文的大牌牌坊,路路铺上青青青石板板,可以以打造为为锦里风风格)客户群定定位：““餐饮，娱娱乐，休休闲”行行业的经经营者、、投资者者消费群定定位：城东区区内的公公务员、、收入较较为稳定定的时尚尚中青年年人档次定定位：：健康、时时尚、特特色的中中档消费费、高档档享受服务定定位：：坚持“消消费者是是上帝””的服务务原则，，树立四四星级设设施目标定定位：：打造城东东特色消消费文化化街区。。2““外滩———时尚尚空间””项目目业态定定位区位位：：1—2,2---1,3--1的沿街街商业主主题定定位：外滩———时尚空空间功能定位位：为为城东东主力消消费群体体提供时时尚消费费基地。。

业态态划分：：品品牌家居居饰品，，时尚品品牌服饰饰，时尚尚文化空空间（网网吧，美美体美容容中心等等）档档次定位位：提供供健康、、时尚、、的服务务配套项项目以及及特色商商品。服服务定定位：为为周边边以及全全城区的的休闲派派，时尚尚派人士士创造时时尚元素素经济基基础。3““外滩----名店坊坊”项目目业态定定位区位：1---7,2—2部部分地块块

主题题定位：：外滩———名店坊坊功能定位：为为周边的消费费群体提供特特色的、知名名的商品，以以满足大众的的购物消费需需求。

客户户群定位：知知名品牌以及及特色商品的的经销商、投投资者。消消费群定位：：周边的居民民、公务员以以及来政府相相关部门办事事的外来消费费者。

档次次定位：销售售的商品档次次定位为国内内、国际知名名品牌或地方方特色产品。。

服务定位位：热情、耐耐心、细心的的为消费者服服务，坚持““消费者是上上帝”的服务务原则。目目标定位：打打造城东第一一个高档商品品销售区。4“外滩滩----休休闲馆”项项目业态定位位区位：1—7,2---2部分地块块

主题定位位：外滩——休闲闲馆(维也纳风情情街)功能定位：集集“快餐、休休闲、美体””为一体的休休闲娱乐区。。

客户群定定位：经营者者、投资者。。

消费群定定位：城东城城区的时尚女女士、常住居居民、公务员员，广场上的的休闲人群。。

档次定位位：中低档消消费、高档享享受。

服务务定位：坚守守“消费者是是上帝”的服服务原则，树树立四星级设设施，五星级级服务的公众众形象。目目标定位：打打造城东“第第一休闲区””的区域品牌牌。5、“外滩-----文文化馆”项目目业态定位1)区位位：3---6地块与2--12地块块部分。2)主题定位位：“外滩-----文化馆馆”3)功能定位位：为儿儿童、青少年年提供娱乐、、消费的场所所.

4)客客户群定位：：为儿童、青青少年提供服服务及商品的的经营者、投投资者

5)消费群定位位：城东的儿儿童、青少年年以及儿童、、青少年的父父母

6)档档次定位：提提供健康康、时尚、安安全的儿童、、青少年服务务项目以及及特色商品。。

7)服务务定位：为为周边以以及全城区的的儿童、青少少年提供健康康、热情、、细致的服务务。

8)目目标定位：打打造城东东第一个专为为儿童、青少少年提供健康康服务及娱乐乐场所的休闲闲娱乐街区。。项目整体招商商策略体系一、招商手段实施施在整体策略上上，实施：1、以品牌价值值策略(大压压小)，2、放水养养鱼策略3、“倒计计时免租”的的策略4、行业业业态区域整体体招商——以大商家家压小商家，，以免租期来来保证高的单单位租金的策策略，来推动动项目的后期期销售利益！！二、租金定位由于本项目商商业处于商业业开发的初级级阶段前三年整体租租金水平确定定在回报率达达到6%.主力\次主力力商家签约年年限在5年或或以上,如5年以上则租租金递增率每每年在6%以以上小商户签约年年限控制在3年或以上,以上每年按按5%以上递递增主力或次主力力商家面积较较大,租金区区域的商铺租租金价取匀值值免租优惠期:6个月-12个月装修期:2-3个月租金交纳原则则按:小商户户一次性交纳纳6个月或1年\主.次次主力商家按按一次性交纳纳3个月至1年定金按照该铺铺租金的首月月租金数额交交纳,开业后后定金自动专专为租金保证金:小商商户交纳5元元/平方/户户.主.次主主力商家按照照该铺租金的的首月租金数数额交纳.三、对主力店店或者主题店店严格的商户户资质审核策策略(以餐饮饮为例)1、品牌选择：历历经市场洗礼礼、具有多年年营业历史的的、具有很强强市场生命力力的品牌餐饮饮2、菜系出品品及经营特色色：完整的美美食产品线，，多元化、全全方位的美食食体验3、人均消费费：多层次消消费结构，满满足多元化的的消费需求4、装修品位位：打造一个个集“美味体体验、审美体体验、文化体体验”于一体体的“体验式式美食之地””四、重要招商商促销策略概概要1、沙河外滩滩--------主力力商家签约仪仪式成仁片区—城城东商业发展展研讨会2、充分整合合第三方资源源，与成都报报业集团、协协会、电台““美味乐翻天天”联联合举办““成都著名品品牌餐饮评选选”等活动3、举办““会员有奖推推荐商户”活活动4、在成都都主流媒体美美食、娱乐版版冠名5、举办一一系列风情的的促销活动五、招商流程项目商管实施施方案具体实施为：：街店联盟创造良好营商商环境设立商业服务务中心，统一一规划、统一一招商、统一一管理统一宣传，统统一推广，打打造整体商业业品牌路线，，创建后续经经营的稳定性性，竞争性。。商业服务中心心工作开展基基本要求1、业态专业业化2、设计统一一化3、环境休闲闲化4、服务特色色化5、管理精细细化英邦不动产管管理组织图商业地产运营营处商场管理物业管理商场服务部企划部招商部资源部总经理项目筹备处商业资讯处财务部：英邦不动产产管理组织图图注：以上各岗岗位人数为平平均总面积为为5000平平方米商场所所需正式员工工人数，根据据商业卖场的的规模大小来来调整所需的的人员配置。。英邦不动产商商业营运处管管理规定卖场LAYOUT程序商铺招商程序序商场管理程序序企划程序财务程序卖场市调标准准卖场业种业态态规划业务标标准既有卖场业种种业态规划业业务标准卖场管理业务务标准客户服务业务务标准卖场保安业务务标准卖场保洁业务务标准卖场机电管理理业务标准商家甄别作业业细则招商入位作业业标准商铺管理作业业标准商家退位作业业标准月度企划案作作成标准卖场文宣作业业标准英邦不动产管管理的目标及及理念我们的理念：：专业为您准备备专心为您服务务我们的使命：：服务商业地产产服务流通事业业缩减投资风险险保障投资利益益提升物业价值值我们的目标：：物业价值的提提升人性价值的服服务我们的精神资源整合让租户赚钱回报投资者快速卡位随机应变汇报结束束谢谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:43:45AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:43:45AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份