月承德避暑庄园策划报告

整合提报：鼎丰嘉业制作时间：2011.1避暑庄园策划报告一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、产品策划五、营销建议研究标准通过对本案用地基础条件及优劣势的分析，我们认为同类研究案例需要具备以下可比性特征：1、北京河北交界的别墅项目；2、兴隆同类产品。一、市场分析本案华亚琉森湖庄园君山国际高尔夫别墅海阔·水岸花墅漫山红墅恒大金碧天下研究案例经过我司对兴隆县周边相同地块条件别墅项目的筛选和分析，我司重点实地市调的项目是：比对项目项目区域建筑类型建筑风格项目特色销售均价1、君山国际高尔夫别墅密云别墅北美、法式宜居生态地产,低密居所,景观居所18000-26000元/平方米

2、华亚琉森湖庄园密云别墅美式宜居生态地产,低密居所,景观居所17000元/平方米

3、海阔·水岸花墅密云住宅、花墅洋房地中海宜居生态地产,花园洋房,景观居所13000元/平方米4、漫山红墅蓟县别墅地中海特色别墅,旅游地产10000-14000元/平方米

5、恒大金碧天下蓟县别墅、住宅美式宜居生态地产,低密居所6800-15000元/平方米

6、永定河孔雀城固安花园洋房、别墅南加州低密居所,搜房卡,购房消费券别墅12000元/平方米

开发商：北京慧诚房地产开发有限公司项目位置：密云密溪路33号物业费用：6.90元/平米·月占地面积：1120000平方米建筑面积:600000平方米总户数：94绿化率：45%容积率：0.42销售价格：均价18000-26000元/平方米

最低：530万元/套最高：2500万元/套销售情况：入住时间：2009-06-15主力户型：四期北美及法式风格乡情独栋别墅剩余50栋，在售户型面积380-660平方米。1、君山高尔夫别墅高尔夫球场：国际战略性GOLF球场，大师钜献。18洞72杆PGA锦标赛国际标准高尔夫球场。白河活水：喷泉、鲜花点缀岛屿式天然园林景观，引进白河活水环绕整个社区，私家花园：独栋别墅附送300平米私家花园，豪华会所：18000㎡东南亚水岸会所，名流汇。将“景观水”与“度假风情”作为设计主轴，集运动、娱乐、餐饮、休闲、生活、商务、医疗等多种功能于一体。产品点评2、华亚琉森湖庄园

投资商：北京潮云房地产开发有限公司项目位置：密云县溪翁庄镇使用年限：70年占地面积:95000平方米

建筑面积:40000平方米容积率：0.38绿化率：58%销售价格：均价17000元/平方米建筑类别：美式,独栋主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）主力户型：户型面积：285-509平米(含地下)

独栋别墅附送200平米花园开发商：北京大地海阔房地产开发有限公司项目位置：密云密溪路西侧（白河公园北约200米）使用年限：70年物业费用：3.50元/平方米·月占地面积：42987平方米绿化率：35％销售价格：均价13000元/平方米物业类型：板塔结合多层主要客群：当地的人群(附近企业主、政府官员、公务员）销售情况：开盘时间2010-05主力户型：面积从136平米到244平米不等，拥有12米超大面宽；另有联排花墅，面积为350平米。附：周边有黑龙潭、国际滑雪场、高尔夫球场、司马台长城等100多处优质休闲资源，距离密云水库仅10分钟车程。小区有商业配套3、海阔·水岸花墅项目分析：项目以跃层为主，共297户。由284套珍品洋房花墅和13套藏品级联排花墅组成，交房标准全部采用精装修。

开发商：：绿地集团项目位置：蓟蓟县津蓟高速速或京平高速速至蓟平高速速，田家峪出出口总占地面积：：40418平平方米总建筑面积：：26033平平方米绿化率：：50.10%推出栋数：共108套层数状况：地地上二层，地地下一层销售价格：类类独栋10000元元/平方米独栋14000元/平方米容积率：：0.64物业公司：高高力国际物业业管理公司开盘时间：2010-04-24客群：北京东部公务务员、画家、、教师等4、盘龙谷文化化城二期漫山山红墅简述：盘龙谷文化产产业城位于环环渤海经济圈圈核心腹地，，天津蓟县盘盘山国家5A级风景区西坡坡五盆沟通区区内。项目西西距北京市53公里，南距天天津市区110公里，东临唐唐山市100公里，北到承承德市200公里。盘龙谷文化城城将推出名为为“漫山红墅”的新一期山谷谷别墅产品。。与启动区配配套处于同一一地块，文化化商街、文化化创意广场、、高尔夫环湖湖公园环布周周边，生活、、娱乐、休闲闲皆便利，时时尚名品、艺艺术佳作皆可可在此品味；；绿地国际会会展演艺中心心移步即到，，颁奖礼堂、、山地度假酒酒店、空中餐餐厅……构筑星光闪耀耀的顶级秀场场，更进一步步演绎东方好好莱坞的名流流生活。开发商：：恒大地产集集团项目位置：蓟蓟县国家5A级风景区盘山山(关庄镇石佛村村)物业类型：联联排独栋双双拼装修情况：毛毛坯占地面积:666670平方米建筑面积:300000平方米总户数：：1075户绿化率：：52.25%物业费：：3.00元/平方米·月容积率：：0.47开盘时间：2010-06入住时间：2011-12销售均价：叠叠拼6800元/平方米独栋15000元/平方米5、恒大金碧天天下项目介绍：位于盘山脚下下，地处首都都地区腹心地地带，北京东东移的延伸带带上。京平高高速转津蓟高高速延长线、、津蓟、京沈沈三线纵横交交汇，距北京京只有80公里路程,35分钟即可到达达北京中心城城区。项目总规划面面积近万亩，，一期在1000亩原生山地之之上，构筑20万平米生态别别墅，10万平米七大顶顶级配套设施施，产品主要要以独栋、双双拼、联排为为主。项目配套：国际会议中心心、运动中心心、饮食中心心、娱乐中心心、商业中心心、健康中心心、以及一座座铂金超五星星级酒店等世世界级休闲配配套，是国家家5A级风景区里的的超大型山水水休闲圣地产品分析开发商：：京御房地产产开发有限公公司项目位置：玉泉营上京开开高速直达永永定河桥南装修情况：毛毛坯占地面积:90000平方米建筑面积:97000平方绿化率：：30%物业费：：1.95-2.6元/平平方米·月容积率：：1.06开盘时间：2010-11入住时间：2013-5-30销售价格：别别墅12000元元/平方米最低：110万元/套6、永定河孔雀雀城六期介绍：孔孔雀城六期产产品位于项目目东北侧，西西邻孔雀环路路，东北临永永定河，是孔孔雀城各期产产品中位置最最佳的一期。。六期占地约约7.5万平米，规划划建筑面积约约7.7万平米，容积积率1.03，区内规划有有花园式绿地地，绿化环绕绕小区，形成成优美的景观观带，充分保保障了园林景景观的品质。。孔雀城六期产产品线丰富，，包括堤岸大大堡全庭院建建筑形态，共共366户。其中堤岸岸大堡全庭院院约220-280平左右，共146户；全景四庭庭院台地约235-285平左右，共3户；堤岸四庭庭院台地约166-283平左右，共217户。楼层状况：堤堤岸大堡地上上3层；四庭院台台地地上4层；四庭院台台地地上10层；旗舰版大大堡地上1层，地下一层层；四庭院台台地联排地上上4层，地下一层层。产品介绍概括——兴隆县地燕山深处，平均海海拔1000米，年平均温温度7.5℃，年降水量727.9mm。兴隆县交通通十分便利，，京承铁路纵贯兴隆全境境，每天有八八对客运列车车停靠兴隆县县站，同时也也是京建、津津围公路的必必经之路，距距离京、津、、唐、承均在在两小时车程程之内。周边边还有金山岭岭、金海湖、、清东陵、黄黄崖关等众多多的风景区，，是京东黄金金旅游带上的的一颗璀璨的的明珠。历史——兴隆有着悠久久的历史和深深厚的文化底底蕴。早在旧旧石器时代，，这里便有人人类生息繁衍衍，这里出土土的新石器时时代的女神雕雕像，被誉为为“东方的维纳斯斯”。这里还有二二百多公里的的明代长城和和摩崖石刻群群。1645年，清世祖顺顺治帝将兴隆隆方圆800里划为“后龙风水禁地地”，封禁了260年之久。“森林满山，树树木遮天，野野兽无数，遍遍地涌泉”是当时真实的的写照。1、兴隆概况：：二、项目分析析2、地块分析地块位置特点点距离距北京市中心心约100公里，较其他他紧邻北京周周边区域项目目远，其他区区域项目40-70公里左右。(固安，涿州、、香河、蓟县县、怀来）车程由京承高速到到项目，需要要60-80分钟左右，其其他区域项目目到达车程40-50分钟左右。天然景观资源源丰富项目地处雾灵灵山风景区内内，这是其他他区域少有特特点。产品定位将不不同于其他紧紧邻北京区域域本案用地优势势Strength项目地处北京京东部承德市市兴隆县雾灵灵山风景区内内，空气清新新，负氧离子子活跃，自然然景观丰富。。地处北京、天天津、唐山、、承德的中心心点项目两侧未来来将建设旅游游渡假项目，，渡假资源丰丰富。自然景观最多多的地区，函函盖峰、林、、水、洞、天天、气候等人居环境良好好。项目周围160平方公里区域域政府定为有有机农业发展展区；禁止污污染企业进入入区。3、用地优劣势势分析本案用地劣势势Weakness地块距离北京京距离远，北北京客群抗性性较大。作为别墅产品品的容积率较较高。目前区域配套套不完善。地块周边目前前有知名企业业开发旅游渡渡假项目待开开发，未来市市场竞争较激激烈。1、定位的原则则——价值最大化二是，价值的实现价值最大化一是，价值的创造价值最大化项目利润品牌价值产品价值客户价值三、项目定位位2、客群定位分分析阐述项目品牌定位位的确立，首首先要确定与与之价值观相相对应的人群群，就是让我我们先找到……谁会住我们的的房子…我们选择的分分析方式是中中国消费类群群分析模式，，该方式主要要根据目标客客户群体的生生活形态进行行类趋势划分分，其中生活活形态中融合合了生活形态态、价值取向向等综合因素素考虑。将目标消费者者属性结合归归纳，形成统统一的交织需需求，结合楼楼盘的具体用用户以及阶段段性销售的导导向，从而确确定传播定位位及相关沟通通方式。客群

洞察北京河北燕郊天津唐山职业收入拆迁户单位团购投资型客户非常男女70年代都市英雄退休干部对外贸易公司司生活爱好者灰色地带文艺界艺人高级白领高工家庭传播公司养生一族全球通时尚业主娱乐行业大学教授炒房者第二次购房金丝雀成就策划人外企员工外企高管外籍人士政府高官CEO购房目标客户户群生态图以CBD、中关村、通通州为核心工工作区域，28-45岁之间目标客户群构构成界定娱乐行业非常男女70年代都市英雄对外贸易公司司外企员工温州炒房团高工家庭灰色地带全球通时尚业主投资型客户第二次购房外企高管大学教授成就策划人第一目标群第二目标群第三目标群炒房者高级白领客群

洞察通州、燕郊经济开发区中高层管理人员园区相关有钱私营企业主开发区内政府机关官员产业区达人国际企业的中高管高级私营企业主政府机关干部/官员CBD（泛）达人人群通州商务园亦庄开发区燕郊开发区还没有自己的的财产、房子子或车和定型型的事业“闯”天下，“创”业对未来充满梦梦想，乐于接接受新事物捕捉机会，从从一个高起点点向自己的目目标努力尝试，挑战，，多做，快跑跑常问的问题是是：为什么不不？挣下自己的财财产，事业有有成有更高的目标标，争取更多多不断提升自己己，工作大于于生活，忙碌我见证了自己己越来越好，，但我必须努力累积，突破，，收获常问的问题是是：下一个是是什么？拥有家庭，事事业，身份注重优越感、、自得要轻松，不要要松懈，保持成就和舒舒适，事业很很重要梦想拥有和谐谐平衡充实的的生活。孩子子教育，家庭庭生活，娱乐乐社交，自我我实现都是生生活的重点常问的问题是是：还有什么么是我没有体体会到的？50岁25303540初生牛犊进取者成就者需要寻求他们们在价值观、、信念、心态态、生活方式式、社会角色色上的共同点点目标客户群阶阶层分析X收入Y文化程度Z职业o标准点标准点标准点社会源动力人群：有钱，有文化化，有地位，，有品味。社会的源动力人群未来预期十分分看好，是一一个富有成长长力的中产阶阶层；财富靠打拼，，总希望不断断提升自己，，因而闲暇时时间不足；多工作于东、、北部区域，，对该区域具具备依赖性；；知识层次较高高，注重社交交和生活圈子子的人文氛围围；职业的原因希希望兼顾商务务活动与生活活；追求高品质的的生活享受。。主力人群构成成：CBD、中关村、上上地等科技园园航天城等区区域私营企业业主、成长型型行业企业中中层管理者。。外企公司、、IT业精英、大学学教师或其它它高获利行业业（房地产、、旅游、航空空等）高级职职员。阳光中高阶层层目标客户群描描述目标客户群价价值取向“知本阶层的城城市自然主义义者”他们有个共同同的名字——既追求城市生生活及人文品品质，又强调调以环境主义义为导向的生生活观。目标客户群写写真生活工作堵车的时候听听广播生活中，也寻寻找片刻的愉愉悦细致的处理每每件事与伙伴保持紧紧密沟通自信的听取别别人的意见喜欢户外运动动生活品味与视视野知本阶层的城市自然主义义者家人同乐阶层需求的明明确，是指导导策略方向及及创意的核心心因素项目价值分析析及品牌定位位项目价值分析析与提炼是品品牌定位的主主要依据策略方向解析析1、能够支持更更高的产品价价位；（价位持续拉高高的销售保证证）2、品牌资产值值高者能够提提高更多成长长及品牌延伸伸的机会；（（支持各种产品品陆续登场）3、品牌资产越越高，面对竞竞争的反应空空间及时间越越大；（竞争手段后发发先至）4、更能影响新新消费者及留留住旧消费者者；（销售态势的保保证）5、一个知名的的品牌有更强强的忠诚性，，能够给予消消费者购买的的理由及使用用后更易达到到的满意。（真正的品牌附附加值）本案产品特征征及开发商背背景，是我们们所以倡导品品牌营销的最最终原因。对于任何高端端产品而言，，购买动机就就是对一种生生活方式的追追求。而缺少附加值的产品是不具具备竞争力。。找到并确立一一种关系！这种关系，一一定是与区域域（包括小区区域和大区域域）人文环境境存在某种契契合。这种关关系，，一定定是项项目各各阶段段不同同产品品的形形象共共性，，并对对产品品价值值的提提升具具有支支持作作用。。这种关关系，，一定定是与与项目目目标标客群群的主主流价价值取取向存存在某某种契契合。。品牌定定位基基本战战略这种形形象符符号的的确立立，将将让这这个小小镇的的定位位形象象（核心价价值）得到到有效效、生生动地地外化化，为为后期期的传传播活活动奠奠定基基础。。这一形形象符符号，，一定定是这这个小小镇主主流价价值取取向及及可持持续性性形象象的具具体生生动体体现。。找到并并确立立一个个形象象符号号！！！品牌定定位基基本战战略找到我我们的的“关系”环境、、景观观、位位置等等方面面因素素。构构成这这个项项目母母系的的血统统项目自自身的的品质质及人人文的的精神神区隔隔，构构成这这个项项目父父系的的血统统这个自自然生生态的的项目内内涵和和文化化气质质定位方方向分分析品牌定定位轴轴线图图本项目目品牌牌定位位关键键词——精神物理时间京都后后花园园兴隆生生态区区自然上上水生生态庄庄园城市自自然主主义者者阳光中中高阶阶层现代、时时尚品牌定位位自然生态态庄园山水间定定制大宅宅知本阶层层时尚的城城市自然然主义者者我们打造造了什么么消费者需需要什么么知本阶层层的自然然生态庄庄园专区区目标人群群、区位位环境、、建筑形形态学院气质质、依山山傍水、、简约欧欧式1、建筑风风格建议议项目体量量非常大大，建议议风格可可以多元元化，以以免整体体风格单单一。建议风格格有：威威尼斯风风格、欧欧式风格格、北美美风格、、西班牙牙风格等等。在营销上上推售次次序上组组成多个个项目组组团，每每个阶段段推出不不同风格格的组团团。四、产品品建议别墅外立立面设计计应避免免的问题题：1、外立面面设计可可以更加加活泼，，适当加加强结构构变化。。2、外墙材材质种类类应更加加多元化化。3、应预留留一定的的景观与与变化的的空间。。外立面设设计要点点：1.贴合客群群心理喜喜好与多多样化需需求每个客户户的喜好好都不一一样，没没有人会会喜欢完完全一样样的产品品。因此此外立面面树立与与内部空空间结构构的变化化会让产产品更加加富有吸吸引力。。2.贴合项目目形象与与风格主题别墅墅，作为为别墅中中的高档档次产品品，应拥拥有优质质的项目目形象，，贴合城城市精英英的高端端品味与与度假人人群的消消费差异异性。3.营造差异异化，避避免产品品同质化化应尽量打打造特色色产品，，营造特特色卖点点，体现现项目差差异化。。同时应避避免与同同区域产产品进行行恶性价价格争夺夺，应有有所取舍舍和区分分，形成成特色。。4.使用多类类型材质质应使用多多类型的的材质和和外墙料料互相组组合，避避免单调调。凸显显项目的的自然及及原生态态。外立面单单调沉闷闷材质单一一浪漫的景景观主题题从平面构构图、植植物的色色彩、小小品的设设置、小小游园的的主题等等等，都都极力烘烘托浪漫漫的景观观主题。。2、园林景景观建议议层次丰富富的五重重垂直绿绿化第一重：：高7-15米，冠幅幅5-10米大乔木木第二重：：高4-5米，大灌灌木、小小乔木第三重：：2-3米高的灌灌木第四重：：花卉、、小灌木木第五重：：草坪、、地被等等高覆盖的的立体绿绿化绿化理念念要求硬质质铺地在在20%以下，使每个个社区满满眼都是是绿色。。在项目内内，可以以看到，，墙上、栏栏杆上都都有花草草覆盖，或悬挂挂花盆花花篮，或或种植爬爬藤植物物。无处不在在的坛坛坛罐罐严谨的景景观细节节低矮的花花坛周边边用植物物包围植物包裹裹住建筑筑的硬角角私家景观观处理坡地景观观处理品牌价值值＝产品品＋附加加值周边环境境：突出出＋＋500建筑形式式：突出出＋＋300社区园林林：较好好＋＋300营销费用用比例：：较高＋＋200户型设计计：突出出＋＋100社区成熟熟度与配配套设施施＋100品牌包装装：有效效传播＋＋300周边同类类产品价价格：8000－180003、品牌价价值的产产生目前，项项目的优优势取决决于区域域自然景景观及自自身产品品价值的的实现的的到位。。品牌价值值核心：：山水人人文，生生态庄园园，花园园洋房……品牌价值值区间：：9500元-15000元执行策略略构成：：品牌营营销＋竞竞争力战战术＋阶阶层语境境＋产品品特征开发理念—品牌—文化推广调性—项目性格社区气质—产品提升价格－价值感购房者消费心态感知过程产品特征竞争力战术＋阶层语境品牌营销1、传播策策略解析析五、营销销推广2、案名设设计原则则一个案名名，就是是项目的的生动的的形象符符号——案名要承承载项目目的策略略思想，，体现项项目的生生活主张张和风格格；案名要体体现项目目建筑及及文化风风格、高高品质、、品位生生活等特特点；案名要体体现与项项目核心心价值有有机契合合的目标标客群的的价值取取向；案名即是是项目的的形象符符号52市场线：：即营销推推广主线线，以新新闻话题题及产品品专题不不断释放放稀缺性性热点，，体现项目核心心竞争力力及新闻闻价值，，造势、、持续刺刺激市场场注意力力，保障障项目的市场场恒温性性及适时时的脉冲冲性。产品线：：体现产品品稀缺感感和其所所承载的的生活方方式、生生活形态态的差异异化。服务线：：延伸并增增强产品品竞争力力，体现现服务、、增值服服务的差差异化。。形象线：：体现产品品的个性性、精神神、情感感的形象象差异化化。主辅并行行式推广广线索：：产品线形象线市场线产品原点服务线3、推广策策略53以“工程节点点、销售售节点”为参照，，循序而而有节奏奏的释放放销售资资源，形形成动态态、节点点式行销销模式，，从而合合理制造造产品稀稀缺感、、持续刺刺激市场场注意力力，维持持项目的的市场恒恒温性及及适时的的脉冲效效果。伴随推广广节点规规划传播播主题，，在各推推广阶段段匹配相相应的独独立主题题，每年年形成3—4个推广波波峰。“节点+独立主题题”式推广节节奏产品展示示节点空间样板板展示工艺工法法样板展展示实景样板板区展示示销售节点点销控节奏奏涨价策略略工程节点点配合：工工程节点点及客群群积累量量配合：工工程节点点配合：工工程节点点、涨价价策略及及市场动动态推广节点点及独立立主题释释放居住价值值专题投资价值值专题社区文化化及居住住价值专专题两个关键键问题如何带来来北京客客户？（距离远远，客户户不愿意意来，我我们就通通过活动动让他们们来）（距离远远，所以以我们在在市区设设置售楼楼处，方方便客户户办理相相关手续续）如何留住住客户？？（体验式式营销，，样板示示范区是是关键））（项目未未来规划划是基础础）（销售管管理和销销售技巧巧是临门门一脚））55启动期强销期持销期宣传启动动，确立立江湖地地位现场销售售队伍高高素质培培训发售ＶＩＩＰ金卡卡五大展示示布局１售楼处处：室内内外灯光光效果、、前台位置、、外立面面风格２样板间间及看房房通道：：增设楼楼王、看房通道道整理３会所：：会所规规划４项目卖卖场：工工地围挡挡、停车车场、导视系统统、５服务：：门童、、俱乐部部温泉养生价值指标评价体系价值指标体系地段价值指标产品价值指标地段价值指标目录商务指标便利指标人文指标自然指标产品价值指标目录软指标硬指标

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配套指标

建材指标

设备指标推广策略略政府对兴兴隆景区区的公关关宣传；；区域炒作作先行；；对生态城城旅游度度假概念念的挖掘掘。政府先行行、区域域紧随京东生态态庄园——自然山水水渡假胜胜地——世界级养养生庄园园项目推广广先从区区域形象象炒作开开始，逐逐步培养养客户对对区域价价值认同同。（可可通过网网络、报报纸、杂杂志等媒媒体，也也可通过过论坛会会等形式式宣传））区区域域形象炒炒作三部部曲：1、先以京京东生态态庄园为为宣传口口号，提提升区域域价值感感。2、依托自自然山水水资源，，展现区区域休闲闲渡假胜胜地形象象；启动期强销期持销期推出2套楼王，，树立价价格标杆杆全国招标标，引进进知名酒酒店管理理公司，，提震酒酒店公寓寓新闻发布布会与热热点论坛坛首开高层层与领袖袖客户对对话行动动ＶＩＰ金金卡解筹筹利用资源源拓展全全省市场场温泉养生生发展高高峰论坛坛国际时尚尚豪宅的的发展建立兴隆隆俱乐部部太太会推广策略略郊区县战战略：周周边县市市等地。。异地进行行曲周边城市市房展会会展示2010年为期5天的北京京春季房房展会共共有15万人次涌涌入国贸贸会场。。据主办办方统计计，被称称为楼市市晴雨表表的房展展会共达达成意向向性成交交3483套，成交交金额31.7亿元，其其中北京京项目共共意向成成交1812套。三山五岳岳休闲地地产活动主要要针对有有经济实实力和旅旅游度假假需求的的购房者者。将围围绕近年年来旅游游度假地地产的发发展、各各地区旅旅游地产产的发展展程度和和如何选选择最理理想的旅旅游休闲闲地产等等多个议议题展开开专题讲讲座与互互动，并并将集中中推出多多个优质质休闲地地产的项项目推介介会。60启动期强销期持销期客户活动动体验式式营销重点城市市异地进进行曲省内巡展展活动。。体验式营营销游山赛事事计划与业主垂垂钓对抗抗赛马术活动动计划推广策略略圈层式营营销样板间内内接待模模式创新新——样板间设设置私人人管家，，负责给给客户提提供贴身身服务。。（如穿穿鞋套、、泡咖啡啡、提供供茶点等等）。样板区体体验营销销加强样板板区域休休闲养生生生活氛氛围营造造接待中心心形象创创新——以样板组组团形式式出现，，建议在在润湖结结合庄园园入口处处，设计计样板组组团。样样板组团团设计以以坡地为为主，体体现项目目原生林林较多优优势。体验营销销专家讲座座现场体验验养生汤品品尝生态庄园园养生活活动体验营销销提示：先先找到到意见领领袖，造造成蝴蝶蝶效应，，再结合合葡萄藤藤营销窜窜连。针对我们们设定的的中高端端客户群群分析不不同的消消费特征征，每一一类型都都有自己己的社交交圈层。。运用影影响力深深度的小小众传播播，制造造“小众影响响”。譬如：书书画协会会，老干干部活动动中心、、本市银银行贵宾宾卡等。。也可利利用现场场空间进进行体验验营销，，如样板板区域销销售人员员从原来来的一对对一转变变为多对对一的尊尊崇服务务；在媒媒体策略略上，我我们研究究了目标标客户的的接受信信息的途途径和方方式，以以专业刊刊物和兴兴趣性刊刊物为主主。圈层营营销邀请专专家讨讨论生生态庄庄园规规划(政府牵牵头)生态庄庄园度度规划划展示示区域旅旅游资资源展展示京东生生态庄庄园论论坛66来电来来访量量及回回访率率，是是决定定销售售力的的最具具体因因素。。以下，，就此此二项项主要要作用用力，，分解解其最最适配配性通通路，，以求推推广通通路的的精细细化及及实效效性。。基础视视点来电来来访量量适配配通路路即吸客客措施施回访率率适配配通路路即留客客措施施广域知知名度度&记忆点点：大户外外、门门户及及行业业网站站、大大型主主流报报媒业界知知名度度&舆论人人气效效应：：新闻炒炒作、、话题题制造造（以以新闻闻、软软宣、、PR等营造造新闻闻点、、行销销热点点）业界造造势型型PR；行业杂杂志、、专业业网站站等平平台；；小众知知名度度&有效到到达率率：人脉类类PR、圈子子型PR、点对对点传传播（（如实实名直直投））、聚聚众传传媒（（如高高端窄窄众杂杂志））。4、销售售力与与通路路的适适配性性产品力力：期期房阶阶段尤尤以产产品样样板展展示为为重，，如建建材技技术展展示、、材质质工艺艺展示示、园园境样样板展展示等等。现场销销售力力体验式式PR：针对对意向向人群群的体体验式式PR，旨在在深化化产品品认识识及感感受。。SP：老客户户带新新客户户的奖奖励政政策、、意向向客户户的利利益诱诱导措措施。。CRM：客户户服务务、客客户关关怀计计划，，客户户通讯讯等深深度沟沟通渠渠道。。681、通路组组合大众传传播+点对点点传播播（大大众+小众））公众+行业+圈子（（大众众+分众））网络+平面广告+新闻展会+酒会即期效效果+后续效效果基于以以上，，形成成本案案通路路组合合策略略：推广通通路69京承高高速广广告牌牌；艺术家家协会会直投投及其其网站站发布布广告告承德电电视台台广告告及新新闻新浪网网、SOUFUN、焦点点网；；老年养养生杂杂志；；北京青青年报报、法法制晚晚报、、北京京晚报报；短信群群发（（东部部区域域、政政府公公务员员）5、渠道道选择择山不在在高，，有仙仙则灵灵；水不在在深，，有龙则灵。。“”6、项目推广广名隐龙庄园项目推广名名建议独占鳌头龙，代表着本本项目的地地位，暗示示着本项目目的资源，，指向着本本项目的目目标客户群群。龙隐大泽，，虎踞青山山从资源，谈谈本案名。。龙，必生于于有水之处处，此案名名对项目的的资源有极极好的反映映。极富深深