星河家园价值体系

星河家园价值体系分析项目扫描市场认知价值体系项目扫描市场认知价值体系项目扫描－基础参数一、规划建设净用地面积：26546.8M2二、总建筑面积:65670M21.地上建筑面积61000M2其中住宅建筑面积58300M2商业建筑面积2460M2物业用房面积240M22.架空车库面积4670M2三、容积率2.3四、建筑密度30%五、建筑基地面积7964M2六、绿地率35%七、总绿地面积9291M2其中水域面积6971M2八、机动车位285个九、道路广场用地4785M项目扫描－概况本项目位于乐山中心城区城乡结合部的通江镇，紧邻国道305线；毗邻竹公溪河及其绿化景观带；由高层住宅、多层住宅和商业区三种建筑形式构成；两种特色鲜明的景观规划：拥有大量水域的中心景观区和围绕高层的庭院景观区。项目扫描－产品特征户型配比总户数570户其中40-60M252户80-90M2256户100-120M2及跃层222户160M220户建筑线条简洁、现代、色彩明亮、鲜艳顶层绿化＋观景阳台设计＋架空车库项目扫描市场认知价值体系市场认知－城市规划研究

乐山中心城区的发展方向受地理条件的影响主要为北拓（新城区）与西进（成乐高速工业基础）。本案所在通江属规划中现代城乡结合区域，为新城发展的重要区域。在中心城区的居住用地规划中，通江将会发展成为是除嘉州古城外居住人口密度最大的片区。综合配套和人居成熟度的上升空间比较大。市场认知－规划研究结论本案所处地块老城外扩的新城市区，公共设施完善，符合政策规划中居住发展方向。本案的商业部分具有规划发展的潜力，公共设施及居住人口密度对商业前景的支持看好。本案的住宅部分虽无江景及广场等先天自然景观，但现代简约的建筑风格与现代城市景观区的规划方向吻合。乐山中心城城区的住宅宅消费市场场主要分为为两大部分分：一是城区普普通工薪阶阶层，他们们置业目标标主要集中中于老城区区的商品房房，单价多多在2000元之内内；二是城区中中高收入阶阶层及周边边区县的富富裕阶层，，他们置业业目标主要要锁定于2000元元以上的中中高品质楼楼盘。乐山中心城城区的住宅宅消费需求求主要集中中在三居室室，这与目目标客群的的家庭结构构及一步到到位的置业业想法有关关。与收入状况况成反比的的是，多数数客群偏爱爱多层板楼楼，高层电电梯公寓受受冷落的原原因在于公公摊、物业业费及电梯梯使用维修修成本等。。市场认知－－需求市场场调查市场认知－－需求分析析结论越是高端消消费群越注注重项目品品质，本案案的目标客客群定位在在市区中高高收入阶层层（政府公公务员、教教师及私营营企业主））以及周边边区县的富富裕阶层，，以二次置置业者为主主，置业目目的集中于于改善居住住条件、提提高居住舒舒适度。收入增长工薪中高富裕价格地段户型配套价格价格地段地段品质户型配套市场认知－－主要竞争争对手翰林印象所在区县：：乐山市中中区现场位置：：乐山通江江区白燕路路北段（乐乐山新一中中旁）物物业类型：：普通商品品房建筑结构：：现浇楼盖盖混合参考价格：：1900元/㎡㎡发展商商：乐山印印象房地产产开发有限限公司“翰林印象象”位于乐乐山市通江江区白燕路路北段，紧紧邻百年名名校——乐乐山新一中中，依托国国家重点中中学的浓厚厚学风，倾倾力打造乐乐山首席人人文居家社社区，与国国学大师郭郭沫若母校校为邻，成成就业主书书香世家之之梦想。项项目占地地面积63.57亩亩，总建筑筑面积约10万平方方米。市场认知－－主要竞争争对手翰林印象开工时间：：2006年5月开盘时间：：2006年6月30日交房时间：：2007年目前进度：：全面封顶顶，外墙装装饰施工接接近尾声，，准现房呈现现装修情况况：毛坯房房屋属性：：准现现房房占占地地面面积积：：63.57亩亩总建建筑筑面面积积：：约约10万万平平方方米米住宅宅面面积积：：83278㎡㎡住宅宅套套数数：：652套套（（已已售售0套套，，剩剩余余652套套））非住住宅宅面面积积：：9132㎡㎡非住住宅宅套套数数：：套套（（已已售售0套套，，剩剩余余套套））绿化化率率：：39%付款款方方式式：：一一次次性性付付款款、、银银行行按按揭揭项目目扫扫描描市场场认认知知价值值体体系系价值值体体系系－－性性价价比比控控制制策策略略减小小公公摊摊，，提提高高实实用用率率地段段价价值值产品品价价值值品牌牌价价值值引导导提炼炼塑造造价值值价格格价值值体体系系－－地地段段价价值值引引导导以俯俯瞰瞰的的姿姿态态宏宏观观了了解解城城市市的的发发展展，，微微观观洞洞察察地地块块的的价价值值：：与市市府府机机构构新新址址相相邻邻，，政政府府公公共共机机构构完完善善；；文化化教教育育：：紧紧邻邻乐乐山山大大学学梦梦工工厂厂乐乐山山一一中中；；升值值潜潜力力：：新新城城区区与与老老城城区区接接轨轨的的要要塞塞，，城城市市规规划划发发展展的的重重心心；；升值值前前景景：：规规划划中中最最繁繁华华的的新新板板块块，，商商业业氛氛围围带带动动升升值值速速度度。。价值值体体系系－－产产品品价价值值提提炼炼景观观价价值值建筑筑价价值值户型型价价值值细节节价价值值发现现产产品品的的100个个细细节节细节节背背后后的的100个个故故事事上升升到到一一定定的的市市场场高高度度引导导受受众众的的固固有有价价值值观观价值值体体系系－－产产品品价价值值提提炼炼建筑筑价价值值提提炼炼屋顶顶绿绿化化立面面感感觉觉形象象特特点点，，使使用用者者特特征征产品品使使用用的的不不寻寻常常事事实实………纯正正板板楼楼产品品设设计计理理念念及及其其花花絮絮诉求求方方向向价值值体体系系－－产产品品价价值值提提炼炼景观观价价值值提提炼炼生态态水景景………风水水满足足生生理理及及心心理理需需求求细节节及及其其使使用用的的场场景景满足足客客户户的的心心理理需需求求诉求求方方向向价值值体体系系－－产产品品价价值值提提炼炼户型型价价值值提提炼炼宽景景阳阳台台空间间格格局局………高使使用用率率产品品使使用用的的不不寻寻常常事事实实使用用方方法法与与视视觉觉感感受受未使使用用者者的的缺缺憾憾诉求求方方向向价值值体体系系－－产产品品价价值值提提炼炼细节节价价值值提提炼炼无休休闲闲厅厅绿化化阳阳台台………平层层设设计计新闻闻价价值值与竞竞品品直直接接比比较较设计计态态度度及及故故事事背背景景诉求求方方向向价值值体体系系－－品品牌牌价价值值提提升升差异异化化的的产产品品定定位位及及SLOGAN平面面表表现现体体现现项项目目档档次次与与品品质质感感对项项目目品品质质与与开开发发商商实实力力的的信信任任表现现品品质质市场场高高度度专业业奖奖项项市场场口口碑碑影响响品品牌牌号号召召力力的的最最关关键键因因素素产品品差差异异点点现代代、、简简洁洁高性性价价比比550户户户型型建筑筑体量量纯正正板板楼楼屋顶顶绿绿化化现代代立立面面高使使用用率率绿化化阳阳台台宽景景阳阳台台差异异点点价值值体体系系－－品品牌牌价价值值提提升升价值值体体系系－－消消费