文殊院项目态势报告

文殊院项目态势研究

文殊院项目态势研究提纲一、城市发展态势分析二、市场需求态势分析三、竞争态势分析四、项目优劣势评估五、业主需求评估

一、城市发展态势分析

1、城市建设和发展的需求现状成都市城市建设中前期存在的问题城市布局不合理，中心城区密度过大。城市功能不完善城市产业结构有待调整城市品位不高:城市景观缺乏魅力城市战略——西部区域中心城市、历史文化名城一、城市发展态势分析现代城市发展趋势传统城市的核心竞争力来源——制造业新的经济形势下城市的核心竞争力来源——现代服务业为代表的第三产业结合成都市的特点，服务业的升级和提升是必由之路，旅游业和休闲产业的发展将是必然的选择。一、城市发展态势分析问题在成都市城市建设和功能调整的大环境中项目将有何作为？

结论：本项目的成功打造可以丰富成都市休闲旅游业的内容，提升休闲产业；使成都市区的城市功能得到完善；提升城市文化形象；一、城市发展态势分析

2、城市文化的需求（1）

城市需要新的文化名片：

一个城市的中心地位的确立，除了其在硬件，金融、科技、商业、服务等方面的中心地位的确立外，还需要在软件，城市文化立于制高点。新成都的文化名片在哪里？（2）

传统成都市的文化名片面临的问题：

天府广场：地理位置的中心，缺乏内涵的支撑。武侯祠、杜甫草堂：有历史文化内涵，缺乏与现代都市文化的对接和融合。一、城市发展态势分析成都文化名片现状对于本地市民而言：由于熟悉产生漠视，对于传统的成都市的代表性的旅游景点，产生漠视，缺乏参与性；对于外地消费者而言：传统的成都景观不能够代表新成都的城市文化形象；结论：文殊院将是新成都的文化名片，其文化特质（内涵丰富的传统文化和现代都市生活和谐融合）将是新成都、新形象的突出代表。

一、城市发展态势分析3、宗教文化的地位和角色（1）、宗教在现实生活中的角色现状：传统佛教、佛学在中国人的精神生活内容中被边缘化。其可能发挥的积极作用被淡化，一个信仰馈乏的社会，只能是李宏志之流的天堂。（2）、政府对于宗教的传统态度，一定程度上是文殊院片区形成目前态势的重要原因。一、城市发展态势分析宗教文化发展的问题：宗教与现代都市文化如何融合？宗教文化所蕴含的巨大积极社会作用如何发挥？民众内心强烈的宗教需求如何引导？这是政府与全国宗教界面临的巨大课题。一、城市发展态势分析佛教的积极作用：

佛教是稳定剂——政府需要佛教安定民心，教化民风，谐调民情的伦理作用；佛教是转化剂——寺院需要与都市文化对接的平台；佛教是润滑剂——民众需要宗教文化的“心灵桑拿？一、、城城市市发发展展态态势势分分析析结论论1、、不不解解开开政政府府对对于于佛佛教教文文化化的的态态度度这这个个结结，，片片区区内内以以文文殊殊院院为为代代表表的的传传统统佛佛教教文文化化难难于于打打造造和和提提升升，，文文殊殊院院项项目目的的整整体体打打造造将将面面临临巨巨大大的的困困难难。。2、、项目目在在打打造造的的过过程程中中：：必必须须依依托托传传统统宗宗教教文文化化，，发发扬扬佛佛教教文文化化的的积积极极作作用用，，因因势势利利导导。。一、、城城市市发发展展态态势势分分析析4、、成成都都市市旅旅游游业业的的需需求求成都都旅旅游游目目前前面面临临三三大大问问题题旅游游功功能能限限于于交交通通枢枢纽纽功功能能旅游游休休闲闲消消费费的的内内向向型型特特点点成都都市市外外来来旅旅游游停停留留在在观观光光旅旅游游阶阶段段一、、城城市市发发展展态态势势分分析析旅游游功功能能限限于于交交通通枢枢纽纽功功能能成都都与与全全国国各各省省会会和和中中心心城城市市一一样样，，在在旅旅游游业业中中均均存存在在重要要性性下下降降和和功功能能单单一一化化（（过过境境停停留留站站））的趋趋势势。。问题题：：随着着周周边边景景区区的的打打造造和和加加强强，，成成都都市市的的中中心心旅旅游游城城市市的的地地位位如如何何体体现现？？随着着各各大大景景区区交交通通的的发发达达，，成成都都市市作作为为四四川川旅旅游游中中转转站站的的功功能能将将被被弱弱化化，，成成都都市市将将如如何何应应对对？？一、、城城市市发发展展态态势势分分析析从下下面面的的图图表表中中可可以以看看出出虽虽然然历历年年到到成成都都市市旅旅游游人人数数的的绝绝对对值值在在上上升升，，但但是是其其占占总总体体到到四四川川的的游游客客的的比比例例在在近近几几年年有有下下降降趋趋势势。1995-2001年接待国内旅游者分地区情况地区接待人次数(万人次)1995199619971998199920002001四川省3487383839554418502054016334成都市1540171418332255248523852579成都占的比例44%45%46%51%49%44%40%一、、城城市市发发展展态态势势分分析析旅游游消消费费的的内内向向型型特特点点内向向型型消消费费————成成都都与与杭杭州州的的差差别别同为为休休闲闲之之都都，，杭杭州州的的休休闲闲让让世世人人皆皆叹叹；；成成都都的的休休闲闲却却是是卡卡拉拉OK，，自自娱娱自自乐乐。。典型型的的内内向向型型消消费费，，不不但但没没有有充充分分发发挥挥成成都都的的休休闲闲资资源源，，也也导导致致了了业业态态水水平平低低和和经经营营附附加加值值低低的的后后果果。。一、、城城市市发发展展态态势势分分析析成都都市市对对外外旅旅游游停停留留在在观观光光旅旅游游阶阶段段现代代旅旅游游业业发发展展的的趋趋势势一一览览表表：：时代观光时代休闲时代体验时代市场竞争短缺状况，基本没有竞争观光、休闲旅游地开发遍地开花竞争非常激烈，产品出现过剩产品结构资源等级除良好风光外还要有宜人舒适的环境和服务设施产品多重复合，注重体现令游客角色转变的感受和体验某种新的生活方式竞争力构成知名度产品、营销和区域旅游形象等多个角度除区域形象、营销外，要深度挖掘旅游产品和当地文化一、、城城市市发发展展态态势势分分析析问题题如何何把把成成都都人人内内向向型型、、低低层层次次、、低低价价值值的的、、自自发发自自为为的的休休闲闲行行为为，，提提升升转转化化为为外外向向型型、、高高品品味味、、高高价价值值、、服服务务世世界界的的休休闲闲经经济济？？结论论这三三大大问问题题给给成成都都旅旅游游带带来来层层次次低低、、消消费费少少、、滞滞留留短短的的局局面面。。因此此，，本本项项目目的的成成功功打打造造将将对对成成都都旅旅游游休休闲闲业业应应取取到到升升级级换换代代的的示示范范作作用用。。一、城市发展展态势分析5、成都市商商业中心地位位的丰富成都市提出了了将成都市建建成西部的商商贸中心的目目标。成都市市传统的商业业贸易一直发发达，但是如如何丰富成都都市商业中心心的内涵、丰丰富商业业态态的品种、提提升商业的整整体文化形象象，成为摆在在当前的一个个问题。结论：本项目的成功功打造将为成成都市传统的的商业内容，，注入文化与与休闲的因子子。项目将建建设成为极富富成都特色的的休闲型、文文化型商业，，丰富和提升升成都市的商商业文化。一、城市发展展态势分析6、旧城改造造的需求（1）、旧城城改造模式的的转变以前：以提高容积率率、转变功能能为手段现在：以挖掘项目核核心竞争力，，提升项目价价值内涵为手手段的转变一、城市发展展态势分析传统的旧城改改造模式：案例：前车之之鉴-----广州荔湾湾广场传统旧城区拆拆迁，高成本本投入；采用传统模式式将容积率提提高至6以上上；成为耸立在低低矮传统民居居中的现代水水泥丛林，与与周边建筑形形成强烈反差差；导致结果：破坏了原来西西关文化区的的城市风貌，，尽管经济效效益得到保证证，但严重破破坏了城市历历史文化区形形象，是旧城城改造败笔的的代表之作；；一、城市发展展态势分析本项目开发计计划所使用的的新模式案例启示：可可行之道------上上海新天地52公顷的商商业区投入2万/平方米米的成本重金金打造，成为为上海这个现现代大都市的的标志性文化化旅游商业区区；由商业区的成成功开发直接接拉高了整个个区域的经营营价值，周边边地产价值从从6000元元/平方米上上升至20000元/平平方米；整个片区的开开发经营步入入良性循环状状态；一、城市发展展态势分析问题：土地经过拆迁和配套成本大幅度上升提升土地价值建筑的高密度土地经营困难破坏城市景观开发商信心不足不能满足片区改造战略目标手段：功能置换和容积率提高一、城市发展展态势分析问题：土地经过拆迁和配套成本大幅度上升提升土地价值足够的利润空间建筑低密度开发商有信心满足城市形象提升和片区改造战略目标手段：专业策划提升项目一、城市发展展态势分析1、高成本、高密度、高价格2、低素质、低功能、低形象片区开发的战略目标——都市历史文化标志性区域结论：文殊院片区必须采取新的旧城经营模式打造精品，提升片区土地的商业价值以低密度低容积率的良好形象打造城市历史文化名城仅存的保留区一、城市发展展态势分析（2）旧城改造功能能的置换在成都市旧城城改造的过程程中，原有的的片区的拆迁迁，原有的城城市功能的（（居住功能等等）必将被其其他的区域所所取代。问题：旧片区区的功能被外外化过后，新新的功能如何何定位？结论：结合成都市的的发展规划，，旧城改造的的过程中，本本项目旧城改改造必将定位位于：商贸、、服务、旅游游休闲等新的的功能。二、市场需求求态势分析1、

本地地消费市场的的需求休闲需求：成都市是传统统的休闲城市市，休闲产业业发达，各个个年龄、收入入层次的群体体都可以有各各自的休闲方方式。成都市的茶馆馆、餐饮业的的高度发达就就是佐证，整整体的休闲产产业的需求巨巨大。随着人们的经经济生活水平平的提高，市市民对于有文文化特色、历历史内涵同时时又能够和现现代都市生活活完美结合的的休闲模式的的需求必将日日益增多。二、市场需求求态势分析购物：成都市一直以以来在古玩、、艺术商品、、文化用品、、宗教用品方方面市场活跃跃。但是市场场一直都是处处于自发的阶阶段，如果能能够成立集中中性的市场为为上述的商品品的展示和流流通提供帮助助，市场机会会将是巨大的的。二、市场需求求态势分析市民对宗教的的相关需求在现代社会中中，随着生活活节奏的加快快、压力的增增加，人们必必将越来越需需要寻求心灵灵的安慰，传传统的佛教文文化在这其中中将大有作为为。二、市场需求求态势分析人们对佛教文文化有以下的的需求：信仰——以佛教为为人生观和世世界观的信徒徒，盲目迷信信的大众；启示——寻求对现现代生活的启启示，如蔡志志忠的禅意漫漫画和南怀瑾瑾禅学丛书的的流行；品味——真正有品品味的人和附附庸风雅的人人都以之自我我展示的手段段；养生和保健——寻求养生生之道的人；；二、市场需求求态势分析2、旅游市场场的需求（1）从数量量上看成都的的游客数量不不断上升问题：如何提提供更多的旅旅游产品满足足日益增长的的旅游需求？？1995-2001接待国内旅游收入分地区情况地区旅游收入(人民币亿元)1995199619971998199920002001四川省79.1298.76106.5119.29213.92248.1300.24成都市34.9451.9555.5472.4122.17124.4142.23二、市场需求求态势分析（2）随着旅旅游业的发展展，旅游者对对于旅游产品品需求内容也也会有下面的的改变：观光旅游---增长见识识，看风光休闲旅游---享受工作作之余的休闲闲度假生活体验旅游---体验某种种角色和旅游游地所特有的的文化问题：成都市的旅游游业如何应对对旅游需求内内容的改变？？二、市场需求求态势分析结论将项目上升到到体验旅游的的高度，在打打造传统文化化制高点的目目标上，找到到体验都市时时尚文化的对对接点，使在在观光、休闲闲阶段看过了了无数千篇一一律的寺庙的的消费者，在在文殊院项目目上体验到全全新的寺庙旅旅游的感受，，将成为决定定本项目成败败与否的关键键所在。成都人经营文文化的能力与与案例文化地产———“清华坊””诠释中国文文化它不是单纯的““房产”概念念，更多的是是体现传统空空间与现代元元素的自然统统一，把中国国文化那一份份淳厚演绎为为可传承的基基业。，清华华坊的推出立立即得到有着着文化底蕴的的各界人士的的青睐。成都地产界对对于房地产经经营和文化经经营完美结合合的体现。成都人经营文文化的能力与与案例文化产品———水井坊在历史的资产产里挖掘到闪闪光点，成为为白酒品牌的的异军突起者者。通过这一一系列运作，，水井坊从死死去的历史当当中找到了鲜鲜活的生命，，成为高档白白酒的一面旗旗帜。成都产业界的的传统商品经经营和文化经经营完美结合合能力的体现现。成都人经营文文化的能力与与案例文化餐饮：皇城老妈其营造的文化化氛围充分地地再现和展呈呈了成都这座座历史古城的的各个方面的的气息和风貌貌，在建筑内内，可以体味味到各种不同同而又各有特特色的就餐空空间，这就是是"演释传统统文化，凸现现个性空间"的实际表现现。成都餐饮界的的经营文化产产品的能力的的现实体现。。三、竞争态势势分析1、四个主主要竞争项目目的优劣势研研究直接竞争对手手：大慈寺项目、、宽窄巷子项项目旅游市场的竞竞争对手：武侯祠、杜甫甫草堂三、竞争态势势分析大慈寺片区比比较优势：历史上的影响响：历史上对于于中国的绘画画书法艺术有有巨大的影响响，现为中等等规模的成都都历史文物博博物馆;地理位置的优优越：传统成都各大大商圈的王者者春熙商圈接接攘，坐享成成熟商业区的的商流、人流流和消费氛围围，区位优势势堪称无以伦伦比；规划目标：打造为集历史文化、餐餐饮、旅游、、休闲、购物物、高尚住宅宅为一体的多功功能中心商业业文化区，有有可能成为春春熙商圈东区区。改造后的的大慈寺片区区将出现历史史文化保护与与商业结合、、并重的局面面。突出优势：与成都市商业业氛围最浓的的春熙路商圈圈的临近三、竞争态势势分析宽窄巷子比较较优势：规模性的川西西民居：是目前成都都现存规模较较大的街区式式川西民居建建筑群；规划的目标：：该区域有计划划结合长顺街街形成清末民民初川西民居居建筑和街区区集中展示区区域，形成成其周边3公公里范围内的的“古少城””特色旅游文文化街区，将将成为集历史、文化、、商业、旅游游于一体的新新型都市景观观政府的支持：决定了其土土地成本较低低突出优势：文化价值高、、形象好和政政府的大力支支持三、竞争态势势分析武侯祠片区比比较优势：历史影响力：武侯祠是中中国历史上唯唯一一座按帝帝王规格建造造的丞相祠堂堂，是成都一一日游的主要要景点；前期的经营：景区的经济济效益在市内内各大景区中中最优，武侯侯祠及周边形形成旅游经济济圈是目前成成都市内经营营最好，旅游游经济体现最最明显的景区区配套设施：其硬件配套全全面是该景区区经营成功的的决定性因素素之一。三、竞争态势势分析杜甫草堂比较较优势：诗歌文化：杜甫草堂除了了流传已久的的诸多优美传传说外，游草草堂，更多的的是感受园林林美，体会诗诗人“位卑未未敢忘忧国””的胸怀。目目前，杜甫草草堂是成都城城区内除武侯侯祠外旅游最最红火的景区区，是成都旅旅游的亮点之之一。配套：杜甫草堂周边边也已经形成成了较完善的的配套，客观观上形成了草草堂旅游经济济圈。三、竞争态势势分析2、

目前前整体的竞争争市场的格局局定位趋同战战略略趋同手手段趋趋同同同质化化竞争三、竞争态势势分析竞争在各个层层面上展开投资层面：不同的项目都都将展开对于于有资金、有有实力的投资资商的争夺。。经营层面：对于有势力、、有经营管理理能力、有经经营文化产业业经验的经营营者的争夺。。规划设计层面面：由于优秀的规规划师、设计计师资源的有有限，项目之之间必将展开开对于资源的的争夺。三、竞争态势势分析竞争在各个层层面上展开政府层面：对于政府政策策支持的争夺夺宣传推广层面面：对于媒体和公公众注意力的的争夺旅游休闲消费费市场层面：：最终的结果，，上述不同的的项目都将在在旅游、休闲闲、文化购物物市场展开激激烈的竞争。。三、竞争态势势分析本项目为了在在激烈的市场场竞争中，被被不同的层面面接受和认可可，只有两个个可能的选择择：低成本策略：：重复项目的前前期的问题，，低水平、低低层次、低利利润、低形象象。差异化策略：：站在全国性的的高度寻求突突破，采取提提升价值的方方法，通过做做出高品味的的、能与都市市文化对接的的商业环境来来，有效提升升地块的商业业价值，增加加投资者的信信心。三、竞争态势势分析结论：对于本项目，，宗教文化和题题材与其他历史文文化片区相比比，具备三性性——唯一性性、权威性、、排他性，完完全有可能成成为启动项目目的点晴之笔笔。这也是项项目的成功的的必由之路。。四、项目优劣劣势评估四、项目优劣劣势评估项目的劣势（1）区位劣劣势（2）文殊院院目前商业业业态的问题（3）消费层层次内向化和和老龄化的问问题（4）市民对对其形象有一一定的负面认认知、（5）相对于于其他寺庙，，对于文殊院院的宗教接接受程度不高高。四、项目优劣劣势评估（1）区位劣劣势成都市房地产产市场习惯上上是以东南西西北四个片区区划分。目前前的态势是：：城南板块主要以高质高高价为特征，，延续城南高高尚住宅区开开发。城西版块则集聚了一大大批中档价位位、品质的楼楼盘，城西的的品牌效应也也开始突显，，与城南形成成两雄并峙的的局面。四、项目优劣劣势评估（1）区位劣劣势城东板块虽然有城东城城市副中心等等政策利好，，但居住环境境等条件的改改善非一日之之功，目前城城区的开发主主流仍然是以以低价房、安安居房等为主主体。城北板块商业地产仍以以城市物流为为主体，住宅宅业开发量及及消费量都呈呈现萎缩趋势势，住宅的开开发以小规模模、低价为主主体。四、项目优劣劣势评估区位现状：项目在市民心心目中的认知知：处于城北版块块，区域形象差差，人杂地乱乱，周边既无口岸岸式、目标式式人流支持。目前的消费费主要是片区区内的内部消消费者和低端端消费占了相相当大的比重重。成都消费者对对于项目片区区归属的心理理认知，以及及项目周边前前期形成负面面形象。对于于项目后期的的打造存在不不利的影响。。四、项目优劣劣势评估机会点：经过研究发现现，文殊院片片区实际是在在中央商务区区以北，内环环路以内的位位置，严格意意义讲其位置置归属是：城市中中心区区。内环路中央商务区本案四、项项目优优劣势势评估估大慈寺寺项目目骡马市市商圈圈本项目目中央商商务区区春熙路路、盐盐市口口商圈圈宽窄巷巷子项项目四、项项目优优劣势势评估估结论：：淡化北北部属属性、、强化化和中中央商商务区区的紧紧临项目在在定位位上强强化其其对于于中央央商务务区功功能的的补充充和服服务功功能。。推广传传播过过程中中一定定要强强化其其紧邻邻中央央商务务区和和内环环路以以内的的位置置属性性。项目整体体打造后后将形成成一个新新的宗教教文化旅旅游、休休闲、购购物为主主题的旅旅游商务务区。与与原有的的中央商商务区形形成一个个整体。。成为中中央商务务区的一一个组成成部分。。四、项目目优劣势势评估（2）文文殊院目目前商业业业态的的问题面临业态态的影响响:文殊院原原有的殡殡葬业态态对项目目旅游形形象造成成破坏，，更使其其旅游价价值大为为受损；；原有业态态的低层层次:就文殊院院片区的的商业现现状来看看，整体体处于形形态落后后、经营营业种单单一的原原始状态态消费现状状:目前文殊殊院周边边的消费费现状是是“信众众烧香———乌烟烟瘴气、、大众喝喝茶———狼籍遍遍地”的的低品味味、低价价位、低低形象、、低消费费。四、项目目优劣势势评估文殊院周边商业业态主要的业态数量服装31殡葬用品27美容美发23副食干杂22茶铺17五金15中餐馆15小吃店12音像用品9诊所8四、项目目优劣势势评估（3）消消费层次次内向化化和老龄龄化的问问题由于历史史形成的的功能定定位，片片区消费费人群趋趋向老龄龄化，多多为佛教教信众和和闲散老老人；内向型、、老龄化化的消费费特征，，只能满满足内部部循环的的的小消消费群体体，难于于有效吸吸引其他他的消费费群体的的进入，，难于与与现代人人的消费费习惯和和消费方方式相契契合，对对项目商商业价值值产生不不利影响响。四、项目目优劣势势评估（4）市市民对其其形象有有一定的的负面认认知由上述三三个方面面的原因因，目前前形成了了文殊院院片区整整体形象象低下的的现状，，相当部部分的消消费者对对于片区区的形象象有负面面的认知知；由前期形形成的负负面的形形象，各各类相关关群体（（消费者者、开发发商、政政府等））对于文文殊院片片区的期期望值低低，对于于项目整整体形象象档次的的提升存存在明显显的阻力力；四、项目目优劣势势评估（5）相相对于山山林间的的寺庙，，文殊院院的宗教教信仰度度不高，，存在仰仰而不信信的现象象；文殊院虽虽然有大大量的香香客，但但城市中中的寺院院太靠近近俗世，，在信仰仰佛教者者心目不不如山林林间寺庙庙灵验。。四、项目目优劣势势评估结论：如如何提升升文殊院院的消费费魅力，，丰富商商业业态态，使佛佛文化的的内涵涵从高墙墙大院中中泛化出出来，与与现代都都市对接接，使老老龄化、、内向型型的消费费转化为为时尚化化、外向向型消费费是项目目的成功功的关键键。本地消费老年消费本地消费+外地消费各个年龄的消费低档消费中高档消费四、项目目优劣势势评估项目优势势文殊院的的历史文殊院的的地位文殊院的的资源—文物资资源—宗教资资源—园林景景观资源源文殊院的的地理位位置文殊院的的管理层层的理念念四、项目目优劣势势评估文殊院的的历史：殊院历史史悠久，，是传统统的“中中国四大大丛林””之一；；文殊院曾曾经出了了四位世世界著名名高僧，，其中宽霖法师师在禅修修方面的的造诣堪堪称中国国第一。四、项目目优劣势势评估文殊院的的地位文殊院的的宗教地地位—中国十十大禅院院之一和和世界第第一比丘丘尼—四川省省佛教协协会和成成都市佛佛教协会均设在在文殊院院。文殊院在在市民心心目中的的地位目前在成成都市民民心目中中的知名名度高，，片区区内现有有大量的的习惯性性的消费费者。一一直以来来文殊院院就和世世俗的生生活有较较好的融融合。四、项目目优劣势势评估文殊院的的资源：：文物资源源—文殊院院拥有全全国唯一一的佛教景观观“空林林八观””。—文殊院院珍藏有唐玄奘奘的头骨骨。—文殊院院拥有康熙玉赐赐的“空空林”匾匾额，这是文文殊院作作为都市市禅林的的最佳历历史见证证。四、项目目优劣势势评估文殊院的的资源：：宗教资源源不但有禅禅宗的文文殊院，，而且还还有出了了“中国国第一比比丘尼””的爱道道堂，以以及金沙沙庵、娘娘娘庙、、椤伽庵庵、会庵庵堂、五五岳宫等等寺院，，是一个个名副其其实的宗宗教文化化大观园园。园林景观观资源文殊院内内有较好好的各式式园林景景观基础础，为文文殊院片片区的园园林形象象打造提提供了基基础。四、项目目优劣势势评估文殊院的的地理位位置：国内规模模最大