民法（第三版）郭明瑞高教民法课件第三编15

第十五章所有权导语在现实生活中，一提到某物，人们常会说：“这是我的”，“我的东西我说了算”。这就涉及民法上的所有权。然而，所有权问题并非如常人想象的那样简单。哪些东西可以为个人私有，某物如何才能确定为“我的”、“他的”？高层住宅公寓的中各家的专有权部分和共有部分的界限如何？数人共有的财产，其权利如何行使？自家的房屋，任你自由使用，但如影响到邻人的权益，又应如何处理？逮到一只野兔、采到一株山珍，是否可取得所有权？将他人的一块玉石雕刻成的工艺品应当归谁？这些都是本章内容所涉及的问题。第一节所有权概述第二节所有权的种类第三节所有权的取得方式第四节共有第五节相邻关系第一节所有权概述一、所有权的概念和特点所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。

《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

所有权具有客体的特定性、内容的支配性、效力的绝对性与排他性等物权的一般特点。第一节所有权概述——一、所有权的概念和特点所有权还具有以下特点：第一，所有权具有自权性。所有权的自权性指所有权系所有权人对自己的物所享有的物权。因此，所有权为自物权。第二，所有权具有全面性。所有权的全面性是指所有权是最完全的物权，是权利主体对于物所能享有的最完整、最充分的权利。第一节所有权概述——一、所有权的概念和特点所有权还具有以下特点：第三，所有权具有整体性。所有权的整体性又称单一性、浑一性或统一支配力，是指所有权系对标的物具有概括管领力或统一支配力的物权。第四，所有权具有弹力性。所有权的弹力性又称归一性或归一力，是指所有权的单一内容可以自由伸缩，其权能可以于一定情况下往复分出、回归。第一节所有权概述——一、所有权的概念和特点所有权还具有以下特点：第五，所有权具有恒久性。所有权的恒久性又称为永久性、无期性，是指所有权因标的物的存在而永久存续，不得预定其存续期间。第一节所有权概述二、所有权的内容所有权的内容就是指所有权的权能。所有权的权能，是指所有权的作用，或者说是所有权人为实现其利益而于法律规定的界限内可以采取的各种措施和手段。在学说上，所有权人对所有物的占有、使用、收益、处分权能被称为所有权的积极权能。另依通说，所有权尚有消极权能，即排除他人干涉的权能。第一节所有权概述——二、所有权的内容（一）所有权的积极权能

1．占有权能占有权能是指特定的所有权人对于标的物为管领的事实。占有为所有权的基本权能，行使物的占有权能为行使物的支配权的基础与前提。

2．使用权能使用权能是指依所有物的性能或用途，在不毁损物的本体或变更其性质的情形下对物加以利用，以实现物的使用价值。第一节所有权概述——二、所有权的内容（一）所有权的积极权能

3．收益权能收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或物质利益的权能。

4．处分权能处分权能是指依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。处分权能为所有权内容之核心和最重要的权能。第一节所有权概述——二、所有权的内容（二）所有权的消极权能所有权的消极权能又称为排除他人干涉的权能，是指所有权人得依法排除他人对其所有物或所有权的不法侵夺、干扰或妨害。由于此项权能须于受他人不法之干扰、妨害或侵夺时，始能表现，否则仅隐而不彰，故称为消极权能。至于所有权的消极权能之根据，则在于所有权的绝对性。第一节所有权概述三、所有权的限制所有权的行使须符合法律的规定或在法律允许的范围内进行。法律之所以对所有权予以一定的限制，目的在于保护社会公益和他人的正当权益。所有权的限制情况主要可分为三种：其一为所有权人的容忍义务，即要求所有权人容忍他人对其所有物于一定限度内为一定的“妨害”行为，基于相邻关系而产生的限制多属此类；第一节所有权概述三、所有权的限制所有权的限制情况主要可分为三种：其二是不作为义务，即要求所有权人不得任意实施某种自由支配行为，如不得擅自改变耕地的用途等；其三为积极的作为义务，即所有权人于一定情况下不仅有行使其所有权的权利，而且还应负有积极行使的义务，如应及时拆除或加固危房、不能使土地撂荒等。第二节所有权的种类一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权根据所有权的主体，所有权可分为国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权。（一）国家所有权国家所有权是指国家对全民所有的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

《物权法》第45条第1款规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权国家所有权具有如下主要特点：（1）所有权的主体是国家，具有唯一性。（2）所有权的客体十分广泛。任何财产都可以成为国家所有权的客体，而法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得其所有权。（3）所有权的取得方法具有特殊性。诸如征收、没收、税收等只能产生国家所有权，其他主体的所有权不能以这些方法产生。第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权国家所有权具有如下主要特点：（4）所有权的行使具有特殊性。国家所有权由代表国家的专门机关或单位行使。（5）所有权的保护具有一定的特殊性。

《物权法》第56条规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”另外，根据有关司法解释，没有授权给公民或法人经营管理的国有财产受到损害的，不受诉讼时效的限制。第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（二）集体所有权集体所有权是指集体经济组织依法对集体财产享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。集体所有权主要包括农民集体所有权和城镇集体所有权两类。

《物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”第61条规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益、处分的权利。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（二）集体所有权集体所有权具有如下主要特点：（1）集体所有权的主体具有团体性，是由个体成员所组成的集体。（2）集体所有权的主体是为数众多的劳动群众集体组织，具有多元性，而不像国家所有权那样具有主体的唯一性。

第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（二）集体所有权——集体所有权具有如下主要特点：（3）集体所有权的客体范围受到一定限制，具有有限的广泛性。根据《物权法》第58条的规定：集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（二）集体所有权——集体所有权具有如下主要特点：（4）集体所有权可以由集体直接行使，也可由其代表行使，重要事项应依照法定程序经本集体成员决定。

《物权法》第59条规定，农民集体所有权行使的中的“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（二）集体所有权——集体所有权具有如下主要特点：（4）集体所有权可以由集体直接行使，也可由其代表行使，重要事项应依照法定程序经本集体成员决定。第60条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（二）集体所有权——集体所有权具有如下主要特点：（4）集体所有权可以由集体直接行使，也可由其代表行使，重要事项应依照法定程序经本集体成员决定。第62条规定：“集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。”第63条规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（三）法人所有权法人所有权是指法人对其不动产和动产依照法律、法规及章程享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。

《物权法》第67条规定：“国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（三）法人所有权第68条规定：“企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。”“企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。”

《物权法》第69条还规定：“社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。”第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（四）私人所有权私人所有权是指自然人个人对合法取得的不动产和动产享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。根据《物权法》的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护；国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。第二节所有权的种类——一、国家所有权、集体所有权、法人所有权和私人所有权（四）私人所有权值得强调的是，《物权法》在对不同主体的物权进行分类规定的同时，坚持了“平等保护国家、集体和私人的物权”的原则。

《物权法》第3条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第66条中再次明确：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”第二节所有权的种类二、动产所有权与不动产所有权根据所有权的客体性质，所有权可分为动产所有权与不动产所有权。动产所有权是指以动产为客体的所有权；不动产所有权是以不动产为客体的所有权。不动产所有权通常分为土地所有权和建筑物所有权，建筑物所有权又有建筑物的普通所有权和建筑物的区分所有权之分。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权

1．土地所有权的概念和特点土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权。土地所有权表现出以下特点：（1）土地所有权的公益性强于其私益性。土地所有权体现了私益性与公益性的结合，即土地所有权所蕴含的利益，不仅为个人而存在，还为全体社会成员的利益而存在。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权——土地所有权表现出以下特点：（2）土地所有权优位向土地用益权优位的转变。在土地所有与土地利用相分离时，提高并强化土地利用权人（不论是物权性的利用还是债权性的利用）法律地位，强化的手段主要有确保土地利用权存续期间，赋予利用权对抗所有权的效力以及赋予土地利用人有益费用偿还请求权、工作物取回请求权或买取请求权等。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权

2．土地所有权的范围限制与空间权土地所有权的范围，是指土地所有权的效力及其行使所及的界限。土地所有权人的权利虽可及于地面上和地面下的必要空间，但在于其利益并无影响的前提下，不得排斥他人对地上空间和地身的利用。土地所有权范围的限制、现代社会都市化进程的加快及建筑技术的提高，为空间权的产生提供了坚实的基础。空间权，是指以土地地表之上的一定空间或地表之下的一定地身为客体而成立的一种不动产权利。我国《物权法》第136条对空间利用权也有简要规定。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权

3．我国的土地所有权制度我国实行土地公有制，土地所有权有以下特点：（1）主体的限定性。土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织，而不能是其他组织和个人。（2）交易的禁止性。在我国，承担土地流转功能的是土地使用权，严禁土地所有权自由交易。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权——3．我国的土地所有权制度（3）实现手段的特殊性。土地归国家或集体所有，但国家或集体一般并不直接行使土地所有权，而是通过建设用地使用权制度和土地承包经营权制度，由单位及及个人使用和经营土地。（4）用途管制的严格性。依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，国家实行土地用途管制制度。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权——3．我国的土地所有权制度国有土地所有权具有以下特点：（1）所有权的主体为国家。任何个人及组织都不能成为国家土地所有权的主体，并且只有国务院下设的国家土地行政主管部门才有权代表国家管理并行使土地所有权。（2）所有权的客体具有确定性。根据法律规定，国有土地包括：城市市区的土地；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权——3．我国的土地所有权制度国有土地所有权具有以下特点：（3）国家土地所有权可以因征收取得。

《物权法》第42条中规定：“国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”（4）国有土地的使用权可以依法出让或者转让。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权——3．我国的土地所有权制度集体土地所有权具有如下特点：（1）集体土地所有权的主体为农民集体。集体土地所有权主体主要包括三种：村农民集体、村内的农民集体经济组织以及乡镇农民集体。（2）集体土地所有权客体为法律规定属于国家所有以外农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（一）土地所有权——3．我国的土地所有权制度集体土地所有权具有如下特点：（3）农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度；农民集体的成员，依法有权取得宅基地使用权。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（二）房屋所有权

1．房屋所有权的概念房屋所有权属于建筑物所有权的一种，是指所有权人在法律规定的范围内对其房屋独占性地支配并得排除他人干涉的权利。根据房屋所处位置的不同，房屋所有权可分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（二）房屋所有权

2．房屋与土地的关系房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有着密切关系。

《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这些规定所贯彻的是“房随地走”、“地随房走”的“房地一体流转”规则。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权

1．建筑物区分所有权的概念与特点建筑物区分所有权简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共用部分所享有的共有权的总称。

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权建筑物区分所有权具有如下特点：（1）内容的复合性，即建筑物区分所有权系由专有所有权、共有部分持分权所构成。（2）专有所有权具有主导性，区分所有权人取得专有所有权即意味着同时取得了共有权及成员权，专有所有权的大小还决定着共有所有权及成员权（如表决权）的大小。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权建筑物区分所有权具有如下特点：（3）权利主体身份的多重性，即区分所有权人同时是专有部分所有权人、共有部分的共有人及共同事务管理的成员权人。（4）流转上的一体性，即专有所有权与共有权及成员权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。

《物权法》第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权

2．专有部分的所有权专有部分所有权又称专有权、特别所有权，是指区分所有权人对建筑物中属于其独立所有的部分予以自由使用、收益、处分的权利。

《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权——2．专有部分的所有权专有权客体的专有部分，是指在构造上能明确区分、独立，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。认定为专有部分依据：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分的范围，一般认为应区分内部关系与外部关系而定。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权

3．共有部分的共有权共有部分的共有权也称共用部分持分权或简称为共有权，是指区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对建筑物专有部分外的共用部分所享有的占用、使用及收益的权利。

《物权法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权——3．共有部分的共有权共有权的客体是建筑物除专有部分以外的共有部分，如道路、绿地、公用设施等。

《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条中规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权——3．共有部分的共有权建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；（3）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权4．共同事务管理的成员权区分所有权人共同事务管理的成员权，也可谓业主的成员权，是指区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。业主的成员权内容非常广泛。根据《物权法》的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第二节所有权的种类——二、动产所有权与不动产所有权（三）建筑物区分所有权——4．共同事务管理的成员权下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定其中第（5）、（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三节所有权的取得方式所有权应基于一定的法律事实而取得。所有权的几种特殊原始取得方式：一、先占（一）先占的概念和成立条件先占是指占有人以所有的意思，先于他人占有无主动产而取得其所有权的事实。通说认为，先占在法律性质上是一种事实行为，不以先占人具有完全的民事行为能力为必要。第三节所有权的取得方式（一）先占的概念和成立条件先占须具备如下条件：

1．先占之物须是无主物。

2．先占之物限于动产。下列几类动产不能成为先占的标的物：（1）禁止流通的物；（2）依诚实信用和善良风俗不得认定为无主物的物品，如遗体；（3）文物与珍稀动植物；（4）位于他人有使用权的土地上的无主动产，非经土地使用权人许可，不得依先占取得，但依照当地习惯无须许可的除外。第三节所有权的取得方式——一、先占（一）先占的概念和成立条件先占须具备如下条件：

3．先占人须以所有的意思占有无主动产。一方面，先占人应有“所有的意思”，即将占有的动产归于自己管领支配的意思；另一方面，先占人须实际占有动产。行为人仅发现无主动产而不予占有，不能构成先占。

4．先占不得违反法律、法规的规定。第三节所有权的取得方式——一、先占（二）先占的效力关于先占的效力，主要有两种立法例：一是先占自由主义，即不分动产与不动产，法律均允许自由先占而取得所有权；二是先占权主义，即无主不动产只有国家才有先占权，动产则须经过法律的许可，方能取得其所有权。我国民事立法中目前并未对先占制度作出规定，实践中依据共同生活习惯而予认可。第三节所有权的取得方式二、善意取得（一）善意取得的概念和意义善意取得又称即时取得，是指无处分权人将其占有的他人动产或登记在其名下的他人的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有权人不得追夺的法律制度。法律规定善意取得制度，主要是为了维护交易安全。法律所保护的财产秩序的安全，有静态安全和动态安全两方面。第三节所有权的取得方式——二、善意取得（二）善意取得的构成要件

《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该财产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三节所有权的取得方式——二、善意取得（二）善意取得的构成要件善意取得应符合下列条件：

1．让与人须为动产的占有人或者登记的不动产权利人

2．让与人须无处分权

3．受让人须基于交易行为支付合理的对价

4．受让人受让财产时须为善意

5．转让的标的物应经完成过户登记或者交付第三节所有权的取得方式——二、善意取得（三）善意取得的效力善意取得发生后，受让人取得受让财产的所有权，原权利人丧失该财产的所有权，不得向受让人主张返还。一般认为，善意取得中受让人取得标的物的所有权系出于法律的直接规定，而非基于当事人之间民事行为的效力，故其属于原始取得。

《物权法》第108条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”

《物权法》第106条第2款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第三节所有权的取得方式——二、善意取得（四）善意取得规定适用的扩张与限制

1．善意取得规定适用的扩张在符合法定条件的情况下，诸如不动产用益物权及抵押权、质权等，亦可有善意取得的适用。

2．善意取得对占有脱离物的适用占有脱离物是指非基于权利人的意思而丧失占有的物，如遗失物、盗窃物、抢劫物。

3．不适用善意取得的物所有权的取得不得违反法律规定，此乃所有权取得的一般原则，《物权法》关于善意取得规定中也明确了“法律另有规定的除外”。第三节所有权的取得方式三、拾得遗失物（一）拾得遗失物的概念和成立要件拾得遗失物是指发现他人遗失的物并予以占有的事实。拾得遗失物的成立，需要具备以下条件：

1．须有拾得的行为拾得，是指发现并且实际占有遗失物。只发现而不占有，不能构成拾得。第三节所有权的取得方式——三、拾得遗失物（一）拾得遗失物的概念和成立要件

2．标的物须是遗失物遗失物是指权利人丢失而未被任何人占有的动产。构成遗失物一般须具备四个条件：

一是应为动产；二是须是他人之物（有主物）；三是遗失人丧失了对物的占有；四是占有的丧失不是出于遗失人的本意（否则应属抛弃物）。第三节所有权的取得方式——三、拾得遗失物（二）拾得遗失物的效力我国《物权法》在《民法通则》第79条规定的基础上，对拾得遗失物的规则稍作改进，于第109～113条规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。第三节所有权的取得方式——三、拾得遗失物（二）拾得遗失物的效力拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。第三节所有权的取得方式——三、拾得遗失物（二）拾得遗失物的效力拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。第三节所有权的取得方式四、发现埋藏物（一）发现埋藏物的概念和成立要件发现埋藏物是指发现埋藏物的所在并予以占有的事实行为。发现埋藏物的成立，需要具备如下几个条件：

1．须有发现发现是指认识到埋藏物的存在或存在地点。埋藏物的发现人与占有人可能是不同的人，在这种情况下应以占有人的占有是否基于他人的发现结果为确定埋藏物归属的标准。第三节所有权的取得方式——四、发现埋藏物（一）发现埋藏物的概念和成立要件

2．标的物须为埋藏物埋藏物是指埋藏或隐藏于土地或他物之中且所有权归属不明的动产。埋藏物须满足以下条件：

（1）应为动产。（2）须是埋藏于土地或隐藏于他物之中而不易被发现之物；（3）须是所有权人不明之物。第三节所有权的取得方式——四、发现埋藏物（二）发现埋藏物的效力我国《物权法》第114条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”第三节所有权的取得方式五、添附添附是指不同所有权人之物结合、混合在一起或者不同人的劳力与物结合在一起而形成一种新物的法律状态。添附包括附合、混合与加工三种形式。（一）附合附合是指不同所有权人的物结合在一起而形成新物。因附合而形成的新物，称之为附合物。第三节所有权的取得方式——五、添附（一）附合附合主要有两种情形，即动产与不动产的附合及动产与动产的附合。

1．动产与不动产的附合这是指动产附合于不动产之上，成为不动产组成部分的情况。这种附合需具备三个条件：一是动产附合于不动产之上，即附合者是动产，被附合者是不动产。二是动产成为不动产的重要组成部分。三是动产与不动产须原本属于不同的人所有。第三节所有权的取得方式——五、添附（一）附合——1．动产与不动产的附合动产附合于不动产之上产生的法律效果为：第一，不动产所有权人取得动产的所有权且不问其是否为善意。第二，动产所有权因附合而消灭。第三节所有权的取得方式——五、添附（一）附合

2．动产与动产的附合这是指不同所有权人的动产互相结合而成为一物的情况。这种附合的成立也须具备三个条件：一是附合物与被附合物都是动产；二是附合后所形成的附合物非经毁损不能分离或分离花费过大；三是原动产应分属于不同的人所有。第三节所有权的取得方式——五、添附（一）附合——2．动产与动产的附合动产和动产附合后，原则上应由原动产的所有权人共有附合物，各共有人的应有部分依附合时的价值比例确定或由各共有人协商确定；如果一方的动产价值明显高于他方的动产价值，则应由价值明显高的原动产的所有权人取得附合物所有权，并由其对因附合而丧失权利或遭受损失的他方给予补偿。但恶意为动产附合行为者，不得取得附合物的所有权。第三节所有权的取得方式——五、添附（二）混合混合是指不同所有权人的动产互相混杂在一起而成为新物。混合的成立应具备三个条件：一是发生混合的各物都是动产；二是混合物各部分已无法识别，或者虽能采用某种方法识别但花费太大。三是混合前的各项动产分属于不同的所有权人。动产混合后所发生的法律效果，准用动产与动产附合的处理原则。第三节所有权的取得方式——五、添附（三）加工加工是指对他人的动产进行制作、改造，使之形成一种具有更高价值的新物。加工的构成应具备四个条件：一是需要有加工行为；二是加工的标的物仅限于动产；三是加工的标的物必须是他人所有的物；四是因加工行为而形成新物，即加工物与加工之前的动产必须是不同的物品。第三节所有权的取得方式——五、添附（三）加工原则上，加工物所有权应归属于原材料的所有权人，惟在加工人为善意加工且加工后增值的价值明显高于原物价值的情况下，方可由其取得所有权。

加工人主观上若为恶意，无论增值部分价值大小，加工人均不能取得所有权。第四节共有一、共有概述（一）共有的概念和特点共有是指两个以上的权利主体对同一物共同享有所有权的法律状态。在共有关系中，共同享有所有权的人称为共有人，共有的不动产或者动产称为共有物或共有财产。第四节共有——一、共有概述（一）共有的概念和特点共有具有如下特点：

1．共有的主体为两个以上，即共有的主体具有复数性。

2．共有的客体是同一项特定财产，即共有的客体具有同一性。

3．共有的内容包括对内对外双重权利义务关系，即共有的内容具有双重性。

4．共有是所有权联合的法律形式，而不是一种独立的所有权类型，即共有所有权具有联合性。第四节共有——一、共有概述（二）共有的成立原因共有的发生原因通常有两个：一是基于当事人的意思而发生，即共有人因为具有共有的目的、意思而成立共有关系。二是基于法律的直接规定而发生，如夫妻财产、家庭财产的共有，遗产分割前数个继承人对遗产的共有，数人基于先占、添附等而发生的共有等。第四节共有二、共有的分类

《物权法》第93条中规定：“共有包括按份共有和共同共有。”此外，理论上和立法上也承认准共有。（一）按份共有按份共有又称分别共有，是指共有人按照确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。

《物权法》第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第四节共有——二、共有的分类（一）按份共有按份共有除具有共有的一般特点外，还具有以下特点：

1．按份共有人之间的联系不以存在共同关系为必要。

《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第四节共有——二、共有的分类（一）按份共有按份共有除具有共有的一般特点外，还具有以下特点：

2．各共有人分别享有确定的份额。

《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”第四节共有——二、共有的分类（一）按份共有按份共有除具有共有的一般特点外，还具有以下特点：

3．按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利。在法律或共有协议未作限制的情况下，按份共有人随时可以要求分出、转让其应有部分或就其应有部分设立负担。第四节共有——二、共有的分类（二）共同共有

1．共同共有的概念和特点共同共有是指共有人基于共同关系，不分份额地共享共有物所有权的共有。

《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第四节共有——二、共有的分类（二）共同共有

1．共同共有的概念和特点与按份共有相比，共同共有具有如下特点：（1）共同共有以共同关系为基础，以共同关系的存在为前提。（2）共同共有是不分份额的共有。（3）共同共有人平等地享有权利和承担义务。第四节共有——二、共有的分类（二）共同共有

2．共同共有的类型。

在我国实际生活中，常见的共同共有主要有如下几种：（1）夫妻财产共有。（2）家庭财产共有。（3）遗产分割前的共有。除上述类型外，还有学者认为合伙人对合伙财产的共有也应是共同共有。第四节共有三、共有的内部关系与外部关系共有人内部之间及共有人对外关系上的权利义务关系主要包括以下方面：（一）共有物的占有、使用、收益在共同共有中，各共有人对共有物享有平等的占有、使用、收益的权利，各共有人的权利平等的及于共有物的全部，任何共有人不得主张对共有物的特定部分行使权利。在按份共有中，各共有人依其应有份额对共有物进行占有、使用、收益，无论应有部分的多寡，各共有人权利的行使及于共有物的全部。第四节共有——三、共有的内部关系与外部关系（二）共有物的管理与费用负担对共有物进行管理是既是共有人的权利，也是其义务。

《物权法》第96条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”

《物权法》第98条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”第四节共有——三、共有的内部关系与外部关系（三）共有物的处分

《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”第四节共有——三、共有的内部关系与外部关系（三）共有物的处分共有人行使优先购买权，须符合下列条件：

第一，限于在共有人有偿转让其份额时行使；第二，须在同等的条件下行使；第三，须在一定的合理期限内行使。共有人抛弃其共有份额的，原则上应当允许，但抛弃行为不得损害国家的、社会的利益及他人的合法权利。某一共有人抛弃的份额，应由其他共有人取得抛弃部分的所有权，并由其按比例分享。第四节共有——三、共有的内部关系与外部关系（四）共有关系的维持共有关系成立后，共有人负有维持共有关系的义务，而不得随意终止共有关系。

《物权法》第99条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”第四节共有——三、共有的内部关系与外部关系（五）因共有物产生的债权债务的享有与承担因共有物产生的债权债务关系的享有与承担，既涉及共有人的内部关系，也涉及共有人全体的对外关系。

《物权法》第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”第四节共有四、共有关系的终止与共有物的分割（一）共有关系终止的原因共有关系会因一定情况的出现而终止。引起共有终止的原因很多，常见的有：共有物灭失、一个共有人取得共有物的单独所有权、共有人协商终止、共同共有基础关系的解除或消灭等。第四节共有——四、共有关系的终止与共有物的分割（二）共有物的分割共有关系终止，应进行共有物的分割。

《物权法》第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”“共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”共有人对共有物的分割可以达成分割协议，在协商不成时，可申请法院或仲裁机关进行裁判可申请法院或仲裁机关进行裁判分割。第四节共有——四、共有关系的终止与共有物的分割（二）共有物的分割不论是协议分割还是裁判分割，最终的具体分割方法不外以下三种：

1．实物分割即对共有物进行实体分割。实行这种分割的条件是共有物是可分物，分割后不能损害共有物的价值。实物分割后，各共有人取得自己的应有部分。第四节共有——四、共有关系的终止与共有物的分割（二）共有物的分割

2．变价分割即拍卖、变卖共有物，所得价金由共有人按份额比例分配。这种方式一般在分割实物将严重损害共有物的价值或共有人都不愿接受共有物的情况下进行。

3．作价补偿即由其中某个共有人取得共有物，并由该共有人向其他共有人补偿其应有部分的价值。实行这种分割后，共有物归一人所有。第五节相邻关系一、相邻关系的概念和特点相邻关系即不动产相邻关系，是指相互毗邻或邻近的不动产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。这种权利义务关系从权利角度讲，又称为相邻权。第五节相邻关系——一、相邻关系的概念和特点相邻关系作为所有权的一种限制，具有如下特点：（一）相邻关系的主体是相邻近的不动产所有权人或使用权人不动产的毗邻或邻近，并不以不动产相连为必要，只要不动产所有权人或使用权人行使权利影响到另一方不动产所有权人或使用权人的利益，即可产生相邻关系。相邻的不动产既可以是土地，也可以是建筑物等地上定着物；相邻关系的主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人。第五节相邻关系——一、相邻关系的概念和特点相邻关系作为所有权的一种限制，具有如下特点：（二）相邻权的客体不同于一般物权的客体相邻权的客体是行使不动产权利所体现的利益。因为相邻人之间对各自的不动产的所有权、使用权并无争议，双方只是在行使不动产权利时发生了利益冲突，相邻关系所要解决的就是这种利益冲突。第五节相邻关系——一、相邻关系的概念和特点相邻关系作为所有权的一种限制，具有如下特点：（三）相邻关系的内容十分复杂相邻关系因种类不同而有不同的内容，主要包括两个方面：一是相邻一方在行使所有权或使用权时，有权要求相邻他方给予便利，而相邻他方应当提供必要的便利。必要的便利，是指非从相邻方得到这种便利，就不能正常行使不动产的所有权或使用权。二是