当前形势下宣城市房地产市场走势分析

研究报告C200803号当前房地产市场形势评估及宣城项目发展建议——暨中小型开发企业发展策略研究贰零零捌叁月序言房地产市场在高歌猛进中迎来了全面调控的时代。随着“宏观调控→市场调整→行业转型”的演进，楼市时而激昂时而低迷；在调控进入第三个年头，犹如实质的影响落地之际，各种言论甚嚣尘上。08年1月，万科董事长王石提出“拐点论”；08年3月，SOHO中国总裁潘石屹断言，因为融资问题，未来100天内中国房地产企业将发生剧变……种种迹象似乎都在显示：楼市前景不明朗。房地产开发企业不止被推向媒体的风口浪尖，也真正处在自身发展转型的十字路口！那么房地产形势究竟如何？楼市将走向何处？当前形势下，房地产行业到底如何发展？房地产企业特别是开发企业，更重要的是融资能力、品牌影响力等等受到局限的中小型开发企业将受到何种影响？如何应对？……我们不妨梳理梳理，对当前房地产市场形势进行一个比较客观、全面的评估，进而对开发企业特别是中小企业在二、三级市场（如宣城）的项目发展提供一些建议。目录序言 -1-1我国房地产市场发展阶段判断 11.1房地产周期理论 11.2我国房地产行业处于复苏、繁荣期 21.2.1一线城市：迈入繁荣期 21.2.2二三线城市：处于复苏期（成长阶段） 32当前房地产市场状况及其趋势分析 42.1政策面：调控向纵深发展 42.2金融面：从紧从严 52.3市场面：供求双方博弈力度加大 62.3.1开发商：加快周转，加强合作，占领市场 62.3.2消费者：“自住型需求”长期是主流 72.3.3房价：整体上扬，局部开始调整 83宣城房地产市场发展评估 93.1宣城房地产市场正在成长阶段 93.2宣城社会经济发展助推房地产市场成长 93.2.1宣城发展：优势大于劣势 93.2.2社会经济发展对宣城楼市推力强劲 103.3外部环境拉动宣城房地产市场发展 103.3.1外部经济环境：长期又好又快发展 103.3.2外部政策环境：不断健全完善 103.3.3外部市场环境：跨地域发展带来契机 113.4宣城市场评估：机遇大于挑战 114中小型开发企业应对形势变化的发展建议 124.1短期应对策略 124.1.1加大调研力度，适应市场需求 124.1.2相信专业，强化营销 124.1.3考虑企业之间的相互协作 134.2长期发展策略 134.2.1积极拓展二三线乃至三四线城市 134.2.2创新产品，提高质量 144.2.3多渠道融资 15总结 171我国房地产市场发展阶段判断1.1房地产周期理论房地产周期是房地产业在其发展过程中的扩张与收缩交替过程，表现为复苏（起步）、繁荣、衰退和紧缩循环出现的周期性波动现象。房地产周期特征表现特征周期市场供给市场需求价格走势交易量复苏期逐步增加渐趋旺盛逐渐回升逐渐增加繁荣期达到鼎盛大量增加持续上涨持续上升衰退期逐渐减少大幅减少快速下跌全面萎缩萧条期大量减少大幅萎缩继续下跌急剧减少房地产周期属于经济周期中的产业周期，与农业周期、工业周期、建筑业周期以及非物质生产部门周期等共同构成了整体的经济周期（大周期），各周期之间相互关联、相互影响、相互作用。需要说明的是，房地产业作为基础性、先导性产业，其周期变化对于整个经济发展影响巨大。房地产周期波动总是复苏、繁荣、衰退和萧条四个环节循环往复、周而复始；但是，每个周期（即在每个社会发展阶段）都有各自的波动特性，在持续时间、波动幅度、波动频率、扩张期与收缩期的持续时间上均有所不同。在不同城市的房地产周期中，各环节的表现也各有不同。在房地产周期研究中，重点是要判断当时房地产市场所处的周期阶段，并研究如何延长复苏期、繁荣期，缩短和应对衰退期、萧条期，最大限度降低房地产业乃至整个经济发展的波动性。房地产行业在周期性波动中成长示意图1.2我国房地产行业处于复苏、繁荣期2000年以来，随着我国房地产市场化进程的推进，人们对住房条件要求不断提高，市场需求快速增长，加之入世、奥运及世博会的申办成功，都给房地产业带来了蓬勃的发展空间。数据来源：国家统计局GDP增速、房地产投资额、商品房施工与销售面积、房价等较快上扬，表明我国房地产市场处于复苏期并向繁荣阶段发展。数据来源：国家统计局但由于我国地域广阔，社会发展不平衡特别是各城市经济发展不平衡现象较为显著，一线城市（直辖市、省会等）、二三线城市（地级市、东部一些发达地区等）乃至三四线城市（主要是县、县级市）各有特点，因此我们认为房地产经济周期在各地的表现是有差异的，大致呈现“整体处于上升期；而越发达的地区，越接近周期的波峰位置”。1.2.1一线城市：迈入繁荣期北京、上海等一线城市的房地产市场接近繁荣阶段，呈现新建商品房规模巨大（年交易量超过2000万平方米），房价、地价高企等特征，供求匹配度等深层次矛盾开始显现，产业转型的要求提上日程。针对这些大城市房价上涨过快、投机过多导致供求失真、金融风险不断加大等问题，05年以来，国务院集中出台了多项政策进行宏观调控，如“国八条”、“国六条”等，一度使得一线城市房地产市场冷清，成交量萎缩，房价涨幅趋于平稳。而从07年3月起，在股市资金反哺楼市、自住需求陆续进场、投资客重现、盘整后的补涨、流动性过剩等因素的影响下，各一线城市的房地产市场再度出现供销两旺局面，房地产投资、商品房销售面积以及房价上涨速度惊人。由于对非理性增长的警惕及住房民生问题的重新思考，加之美国次贷风波的金融风险警示，十年一遇的“货币政策从紧”和十年轮回的“住房市场化与保障双管齐下”调控思路开始确立，一些城市尽管整体房价依然坚挺，但部分区域住房销售量出现大幅下滑，房价出现回调（打折）。正是由于一线城市从复苏到繁荣经历时间过短，严重透支发展速度，导致房地产市场面临盘整，以借此平稳发展，延长供需两旺的繁荣期。需要说明的是，鉴于一线城市土地资源的稀缺性，开发企业可以大有作为的年限逐渐缩短，预计3-5年后将是经纪企业（即二手房交易）在一线城市市区主导市场，多数开发企业将向郊区渗透。1.2.2二三线城市：处于复苏期（成长阶段）二三线城市房地产市场处于复苏期（成长阶段），市场容量不大，仅是一线城市1/5左右甚至更小，房价水平相对较低，区域经济的高速发展、城市化进程的加快使得房地产市场具有较大的发展空间。近年来，二三线城市房地产市场发展速度加快，表现为房地产投资额增长率大幅提高、商品房销售面积快速增长、商品房价格显著上扬。由于二三线城市的房地产发展基础较低，市场需求以良性自住为主，房价收入比也明显低于一线城市，所以基本未出现严重透支上涨空间的情况。在国家加大宏观调控及一线城市盘整的形势下，二三线城市房地产市场将拥有后发优势，并在经验教训的汲取和健康发展的思考上具有充分准备，其复苏期（成长阶段）将会持续一个较长时期。2当前房地产市场状况及其趋势分析2.1政策面：调控向纵深发展纵观05-07年的调控脉络，“政策年”到“落实年”的演变基本完成。房地产行业调控向纵深发展的趋势仍在继续，主要体现在规范土地出让、增加市场有效供应、加大住房保障力度等方面。（1）土地“闸门”严控►耕地保护成为国家战略：坚守18亿亩底线。►土地储备管理不断完善：土地储备管理办法。□土地税收调控加强：土地增值税清算；城镇土地使用税上调。►土地出让流程公开化、透明化。►土地出让适度控制宗地规模，原则上以三年为开发周期。□促进闲置地流转，反囤地。（2）关注“保障”，加大供应►第二套房贷细则调整市场需求。►24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《规范廉租住房保障资金管理》：保证经济适用房、廉租房资金来源。►保证70/90中小户型、“双限房”供应。（3）切实稳定住房价格国八条、国六条——□将房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责。□正确引导居民合理消费需求。□全面监测房地产市场运行。2.2金融面：从紧从严07年12月5日，中央经济工作会议确定从防止经济过热的“一防”转向防止经济过热与通胀的“双防”，将“十年稳健”的货币政策改为“从紧”这主要基于对07年全年经济过热加剧与通胀持续升温，全年CPI屡创新高，国内资本市场与房地产市场出现泡沫化的倾向，以及近几年来形成的财富效应释放出的大量流动性等经济形势的判断。2006年至今2006年至今2006年至今历次存款准备金变化数据来源：数据来源：中国人民银行07年连续提高存款准备金率、发行特别国债、频繁加息并未对抑制房价上涨产生明显效果，但政策的“滞后性”与累积效应将在未来几年集中体现。另外严格控制信贷规模、平衡国际收支、控制固定资产新开工项目等手段将深刻影响房地产开发整个过程的资金问题。08年3月，温家宝总理在两会上表示：今年恐怕是中国经济最困难的一年。我们必须在经济发展和抑制通货膨胀之间找出一个平衡点：我们提出经济增长的预期目标是8%，而消费物价上涨指数控制在4.8%左右。2.3市场面：供求双方博弈力度加大2.3.1开发商：加快周转，加强合作，占领市场（1）圈钱圈地►07年上市圈钱热潮，解决资金紧缺问题。碧桂园：2007年4月20日挂牌上市，IPO融资129.12亿港元。SOHO中国：2007年10月上市，共募集资金98.63亿港元。►对土地储备更加迫切，“地王”频出，争当“地主”。单价地王：上海黄浦163街坊，单价66930元/平方米——苏宁房地产。总价地王：长沙新河三角洲，总价92亿元——北辰实业+北京城市开发。至2007年7月末部分房地产企业土地储备规模企业名称土地储备量（万平方米）企业名称土地储备量（万平方米）碧桂园4500新世界1753万科500华润置地849.9保利地产1007富力地产2092►“圈钱—圈地”，行业集中度增加。2007年，万科成为首家销售额突破500亿元的住宅企业，市场占有率从2005年的不足1%提升至2007年的2.07%。（2）跨区域开发开始流行►一线城市房地产企业迅速向二三线城市扩张版图，中小型开发企业更是如此。□亦有“逆向”行为，如浙江绿城、重庆龙湖进军上海。（3）房地产企业合纵连横►联合拿地：主要由于土地价格日益上涨，加之某些地块由于规模较大总价过高，某一企业单独“拿地”资金风险及压力较大；另外，部分大宗地块项目的运作开发对资金、开发资质、人员配置等要求较高，联合拿地使得其整体实力增强，竞争优势明显。►联合开发：一是在联合拿地后延续的共同开发的过程；一是“土地”与“资金”的相互吸引，让“无钱开发商”与“无地开发商”共同合作开发地块。当前形势下，此类现象递增。（4）小户型、精装修引领风向►70/90的政策让开发商要应对90平方的多种户型开发。►节能省耗与住宅产业化的发展趋势使精装修房成为住宅发展方向。2.3.2消费者：“自住型需求”长期是主流（1）自住需求（首次置业、改善型需求）刚性特点突出►自住需求是房地产市场需求的主要组成部分，随着经济社会发展，自住需求不断增长。受政策、价格及其他需求对市场真实状况扰乱的影响，自住需求会出现“暂时性压抑”与“集中性爆发”，但由于其刚性特点，市场敏感度相对较低，未来也将长期主导产业需求。►从07年情况来看，以一线城市为主，自住需求出现了年初的集中释放，3-6月间房价一度报复性上涨，再现摇号抢房现象，在后续政策调控、落实下，自住需求开始观望，且氛围渐浓，面临供求匹配转型；二三线城市则基本没有如此明显量、价的波动。（2）投资呈现愈加趋势►在房地产市场的周期性发展中，投资需求放大了市场的波动幅度。当居民的收入和房租都比较稳定，长期投资需求和房价呈反向变动，而短期投资需求则同向变动，表现出"追涨杀跌"特征，加剧房价的波动。►06-07年股市的火热带来了大量的短期投资需求进入楼市，随着股市的调整、房地产政策调控力度的加大，短期投资开始谨慎退场。成长期调整期繁荣期总之，当前商品住宅市场将呈现：①由于对政策影响作用的深度和持续的时间长短难以估算，大量的自住型需求，特别是有效需求，采取了“持币观望”的做法；②投资性需求总量明显下降。③房地产市场将经历一个冷淡成长期调整期繁荣期2.3.3房价：整体上扬，局部开始调整（1）同比增幅过快，近期出现震荡调整从下图可以看出，2006年全国70大中城市房屋价格同比变化幅度比较平稳，但从2007年4月开始房价同比增幅不断攀升；2008年伊始，房价出现高位调整迹象。数据来源：国家发改委、统计局（2）07年环比波动明显数据来源：国家发改委、统计局07年房价波动较大，由高及低的过程反映出政策的力度，及对房价控制的决心，房地产市场理性发展的趋势可以期待。3宣城房地产市场发展评估3.1宣城房地产市场正在成长阶段（1）房地产投资快速增长，2007年增幅创新高达91.12%。（2）市场需求旺盛，商品房供不应求态势明显，07年供求比0.64。（3）商品房价格较快增长，特别是多层住房成交均价上涨幅度较大。（4）新建在售楼盘数量增加，消费热点已开始向二类地段转移。数据来源：安徽省统计年鉴及宣城统计公报3.2宣城社会经济发展助推房地产市场成长3.2.1宣城发展：优势大于劣势数据来源：安徽省统计年鉴及宣城市统计公报优势明显：（1）经济发展迅速，撤县建市以来（01-07年）GDP保持两位数增幅。（2）地方财政税收稳步增加，城市财力不断增强。（3）城镇居民可支配收入增速加快，居住条件不断改善。（4）07年交通建设投资达11.3亿元，同比增长55.8%。（5）土地资源相对充裕，城市发展空间不断扩张。劣势逐渐向“后发优势”转化：（1）经济总量小，城市发展基础较低，对外吸引力较弱。（2）城市发展处于起步阶段，土地价值尚未体现。3.2.2社会经济发展对宣城楼市推力强劲宣城各项经济社会事业正处于快速发展阶段，对于房地产业来说是一个发展的契机。随着城市基础设施建设的不断完善，人民生活水平的不断提高，房地产市场需求将迅速增加，充裕的土地供应与大量的资金引入可以保证市场发展的持续性，未来宣城房地产市场将呈现供求同步增长的趋势。尽管07年宣城房价较快上涨，可能会导致短期继续快速上扬的动力不足，但因其绝对值仍处于较低水平，社会经济发展会长期推动楼市向前。3.3外部环境拉动宣城房地产市场发展3.3.1外部经济环境：长期又好又快发展（1）预计“十一五”期间，我国经济增速为8%，黄金发展期还将长期持续。（2）城镇化水平较低，其进程将加速。美国麦肯锡全球研究所的一项研究报告显示，在未来20年内，中国城市40%以上的人口将由外来移民构成。在现有1.03亿城市移民的基础上，中国城市在2025年前还将迎来2.43亿移民，城市人口总数将达到近10亿人。（3）人民币升值，外资进入国内房地产市场的引力加大。（4）宣城所处的长三角区域是全国经济发展的领头羊。3.3.2外部政策环境：不断健全完善（1）法律法规进一步完善，房地产行业约束不断加强。包括物权法、多项行业调控政策、金融政策等将在今后的市场中逐步显现，随着系列政策的落实执行，政策的叠加效应使得房地产市场将进一步规范。（2）房地产调控由产业政策向公共政策回归，力度、深度、广度均加强，“市场”+“保障”将保证实现社会公平公正，促进行业稳定发展。3.3.3外部市场环境：跨地域发展带来契机（1）一线城市房地产市场迈入繁荣期，二三线城市楼市仍将长期处于成长阶段。一线城市土地资源稀少迫使开发企业向二三线城市转移。（2）市场将逐步回归理性发展，一线城市房地产投资与房价上涨过快城市出现局部回调，而二三线城市较稳定，上升空间持续存在。（3）市场竞争加剧，企业土地、资金压力加大，管理营销方式需不断创新，行业洗牌加速。3.4宣城市场评估：机遇大于挑战——市场更加规范、产品更加丰富、资金流入明显、竞争趋于激烈经济长期快速发展，同时在一线城市的渗透下，宣市房地产市场发展将加速，表现在房地产投资额、土地供应量、商品房新开工及销售面积的持续明显增长，及土地房屋价格上扬。当前主要针对一线城市的宏观调控，对于一个房地产刚起步的城市来说，是具有预防、警示以及提前准备意义的，利好无疑。但与此同时，宣城房地产市场的发展机遇，也将逐渐加剧市场竞争的激烈程度，中小型开发企业将面临突破、成长的考验。4中小型开发企业应对形势变化的发展建议4.1短期应对策略4.1.1加大调研力度，适应市场需求面对形势可能的转变，企业需要真正以客户为导向，对市场需求潜力、需求产品类型、客户消费习惯、销售价格水平等方面进行深入的了解，为自身发展准确定位，进而快速反应、赢得市场。对调研结果要进行专业分析，透过收集到的零散多样的信息，提炼出市场的真实需求与发展方向，发现市场的发展潜力与风险所在。根据企业的特点与调研结果，扬长避短，灵活应对，以实现项目的成功运作。4.1.2相信专业，强化营销进入二三线城市的企业，特别是中小型开发企业往往面临快速站稳脚跟、扩大品牌知名度、占领市场份额以及回笼资金等问题，这其中专业营销力量不可小觑。（1）适时加大企业品牌及项目宣传力度。以企业实力及发展历程、获奖数量、建筑特点等树立企业品牌；对项目所具有的优势如规模体量、产品性能质量、小区形象、区位条件等卖点进行包装宣传。淡季蓄力，旺季强销，将有限的资金用在恰当的时点上。（2）及时审视项目主题及市场定位的准确性。项目主题的明确定位对于分众宣传、针对式营销都具有关键作用，也有助于项目整体形象的概念提升；而市场定位为项目实现准确营销、以销定产、快速去化提供保证。在形势发生变化之时，有必要对项目主题及市场定位的准确性进行重新审视，根据论证结果实施精细化调整。（3）视资金回笼要求决定是否采取促销手段。在有资金压力的情况下，对于部分房源或部分滞销房源，选择适当日期，推出促销策略如团购优惠、送装修、送家电、打折、艺术活动等，实现项目快速周转。4.1.3考虑企业之间的相互协作企业间的合作（联盟）主要分为两个方面，一是开发企业之间的合作，通过资金联合、“钱地”联合及专业人才联合，在确有困难之际实现项目的顺利开发。二是开发企业与营销代理、广告策划、物业管理等企业之间的协作，将开发企业的角色逐渐向资源整合者转变，这也是房地产市场日益专业化与产业化的发展趋势。4.2长期发展策略4.2.1积极拓展二三线乃至三四线城市日益严控的信贷和土地政策，外资与外企的涌入，一些大型房地产开发企业攻城掠地等等，对中小企业的生存空间造成了很大的挤压。房地产市场快速发展对企业生存提出越来越高的要求，资金匮乏、品牌建设薄弱、管理水平低、项目运作能力差、人力资源短缺的中小型房地产开发企业，越来越难以在竞争激烈的大城市生存。尚处于房地产周期中起步阶段的城市，企业的生存门槛较低。放弃一、二线大城市竞争白热化的市场，转而对二三线乃至三四线城市进行深入分析，选择有发展潜力、适合企业特点的城市进行异地开发，这将是中小型开发企业适宜选择的蓝海（差异化）战略。利用这些城市充足、相对低廉的土地资源及尚待开发的市场潜力，快速树立企业品牌，拓展多个城市份额，增强企业的成长信心，降低风险，提高生存能力，走差异化竞争道路，成为起步期市场中的有力竞争者，为二三线乃至三四线城市进入繁荣期时参与竞争打下基础。需要提醒的是：如已有一线城市优质地段的物业，则可长期持有，既为（中小）企业资金链正常运转、拓展二三（三四）线城市提供支撑，也时刻与大城市房地产市场保持信息流动，掌握前沿的房地产市场变化情况，调整自己所在市场的行动方向，更可为企业由开发转向经营作铺垫。4.2.2创新产品，提高质量（1）积极创新产品类型二三线城市的房地产产品正呈现多元化发展趋势，产品类型正从传统多层向小高层、高层发展，二居三居户型也在不断创新。规划、景观、房型设计优秀的楼盘，将是市场去化最快的部分，中小企业需要在二三线或三四线城市进行长期不懈探索，以获取竞争能力。建议：□加强产品创新研发力度根据住宅、商业、办公等不同物业类型使用功能，住宅的舒适性、私密性、安全性，商办的专业性、公共性，均是创新设计的强调重点。加之不同城市人们生活工作习惯的差异也给创新带了很多新的考虑因素。创新带来先机，创新带来高附加值。□重点发展小户型、普通商品房综合考虑国家调控思路与真实需求的经济承受能力，未来90平米以下的小户型及普通商品房将是各二三城市房地产市场的主力产品。小户型去化快、资金回笼迅速，降低了开发企业的资金压力与风险。当然在一些地广人稀的三四线城市，人们可能习惯于追求较大的居住空间，则可根据市场确定建设适宜的大户型，提高产品的丰富性。□尝试建设精装修房项目精装修房是住宅产业化过程的一个环节，也是未来住宅发展的趋势。严格来说，毛坯房仅是半成品。由于市场接受度及开发企业的运作尚不成熟等因素，装修房市场占有份额较小。但从长期发展来看，从节能省耗的要求及住宅产业化发展的趋势来看，精装修房将很快会被推广。企业抓住时机，探索精装修房的建设管理方法，提高精装修房的质量品质，积累经验，赢得装修房变革的胜利。（2）不断提高产品质量随着需求层次的提高，人们对于产品的要求也越来越高。中小型开发企业切实需要通过“优质楼盘—宣传推广—品牌塑造”这一过程，努力提高建筑质量，树立良好口碑，以争取更多的客户信赖。（3）推广建筑节能产品根据建设节约集约型社会的要求，建筑节能是对房地产产品提出的基本要求。近年来，随着居民素质的提高，对产品的节能环保要求也日益增强，开发企业也意识到节能、环保、绿色、生态是未来楼盘发展的趋势所在。另外节能可以降低开发企业的建筑成本，加之部分二三线城市政府为建筑节能楼盘项目给予大力支持与政策优惠，可使得开发企业在房价上获得较大的竞争优势及利润空间。4.2.3多渠道融资虽然二三线城市土地成本没有一线城市那么高，但单一的、高度依赖银行信贷的开发企业融资日益受限，面临的风险也正在放大。目前从紧的货币政策及信贷难度增加，加上开拓新市场的成本较高，导致开发企业进驻二三线城市面临的资金压力不小，尤其是中小型企业。多渠道融资、形成稳定的资金链，是房地产企业生存之根本。（1）量力而行，上市融资2007年，成为中国房地产企业上市的高潮年。众多房地产企业上市融资，获得了充足的资金进行土地储备及项目开发，更有企业通过上市一举成名，扩大品牌知名度。因此上市作为吸纳资金、强化行业地位的手段，受到了众多开发企业的青睐。目前中国证监会表示，支持优质企业通过运作资本市场把企业做大做强，有利于改善行业金融支持结构，提高行业规范运作水平，快速将土地转化为居民需要的住房，平衡供需，防止房价过快上涨。但是对于房地产企业首发过程中将募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。同时房地产企业信息披露透明度也被高度强调，首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。间接境外上市仍然受到一定条件的限制。对于中小企业而言，首发（IPO）的难度相对较大；但这并不影响为将来可能的上市积极做准备。更何况，借壳上市、非上市场公众公司股权交易市场08年3月，国务院批复《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》，全国性非上市公众公司股权交易市场（OTC）落户天津滨海新区。作为多层次资本市场和场外交易市场的重要组成部分，逐步探索产业基金、创业投资基金等产品上柜交易。、创业板市场在2008年1月召开的全国证券期货监管工作会议上，证监会主席尚福林表示，争取在今年上半年推出创业板，这是管理层首次明确创业板推出的时间。08年3月，国务院批复《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》，全国性非上市公众公司股权交易市场（OTC）落户天津滨海新区。作为多层次资本市场和场外交易市场的重要组成部分，逐步探索产业基金、创业投资基金等产品上柜交易。在2008年1月召开的全国证券期货监管工作会议上，证监会主席尚福林表示，争取在今年上半年推出创业板，这是管理层首次明确创业板推出的时间。（2）关注房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理（如房地产开发），并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。一般根据投资形式不同，（REITs）可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型，目前全球市场上90%以上的（REITs）都是权益型的。2002年，上海国际信托投资推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义