扬州市房地产价格及其走势

PAGEPAGE9扬州市房地产价格及其走势水利与能源动力工程建电1301131507137赵志刚一、中国二三线城市房地产发展概述国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限购”、“限价”一系列的调控政策使得一线重点城市房地产尤其是住宅投资的收益明显收窄。近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。

由于一线城市房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至二三线城市置业，未来一段时间内西南地区二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。但从国家统计局发布房价数据看，北京、广州、上海、深圳等一线城市房价承接前几个月的凌厉涨势，都出现了18%~20%的同比涨幅。在纳入国家统计局统计范围的70个大中城市中，只有温州一个城市房价出现下跌。

目前来看，一方面是一线城市房价依然坚挺，甚至出现更强劲的上涨，但另一方面是像温州这样城市出现了下跌，一批与温州类似的二、三线城市虽然还未出现下跌，但涨幅已经明显收窄，按照这种趋势发展下去，不排除会有更多的二三线城市房价像温州一样出现下跌。

几年来的房地产调控，已经使我国房地产市场格局在不同城市之间出现不同形态。只要整个国家资源分布格局没有改变，那么，房价分化就将是一个难以改变大趋势。

二、扬州房地产市场环境分析一、扬州行政划分扬州是苏中门户，园林城市。历史上“富甲天下”的扬州城，地处江苏省中部，东与泰州、盐城市交界；西与南京市六合区和安徽省天长市接壤；南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻；中有纵贯南北的京杭大运河与万里长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉总面积6634平方千米，其中市区总面积988.81平方千米。目前总人口约454万人。广陵区是扬州市的主城区，

行政区域77.5平方公里，人口30.95万人；

邗江区总面积700平方公里，常住人口50万人；

维扬区总面积126平方公里，总人口30万；

江都区总面积1332.54平方千米，全区户籍人口106.65万人；

高邮市总面积1963平方公里，总人口83.16万人，共有24个民族；

仪征市总面积903平方公里，总人口60万；

宝应县总面积1468平方公里，总人口92万。二、扬州地理气候资源环境分析扬州，地处江苏中部，长江北岸、江淮平原南端。现辖区域在东经119°01′至119°54′、北纬32°15′至33°25′之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗连，西与南京、淮安及安徽省天长市交界。扬州城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119°26′、北纬32°24′。全市总面积6634平方公里。市区面积980平方公里。规划建成区面积420平方公里。扬州市属于亚热带湿润气候区。气候主要特点是：盛行风向随季节有明显的变化。冬季盛行干冷的偏北风，以东北风和西北风居多。夏季多为从海洋吹来的湿热的东南到东风，以东南风居多。春季多东南风，秋季多东北风。冬季偏长，4个多月；夏季次之，约3个月；春秋季较短，各为2个多月。扬州处于江淮平原南端，受季风环影响明显，四季分明，气候温和，自然条件优越。年平均气温为14.8℃，与纬度地区相比，冬冷夏热较为突出。市区北部地形为丘陵，京杭运河以东和沿江地貌为长江三角洲漫滩冲积平原，地势平坦。境内90%以上是平原,

河湖密布，拥有80多公里长江岸线，水深江阔，岸线稳定。扬州市境内地形西高东低，仪征境内丘陵山区为最高，从西向东呈扇形逐渐倾斜，高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带最低，为浅水湖荡地区。

扬州市4个区和仪征市的北部为丘陵。京杭运河以东、通扬运河以北为里下河地区。沿江和沿湖一带为平原。扬州作为联合国最适宜人居的城市不是徒有虚名的，无论是从扬州的气候地理还是从人文环境来看，扬州发展房地产都是具有绝对的优势的。从这点来看对扬州房地产的发展带来诸多益处。三、房地产市场分析房地产整体市场施工面积和新开工面积大幅增加，后续竞争激烈。成交量受到政府政策影响明显，成交价格保持平稳态势并呈现逐步攀升态势。年住宅均价增长率比扬州市人均可支配收入增长率高的多，普通居民购房压力大。商品房市场呈现两升一降的局面，施工面积和新开工面积大幅增加，竣工面积有所下降，未来竞争将进入白热化。近五年来，扬州商品房市场基本基本保持稳中有升的格局，08年的金融危机、09年的政府救市、10年的地产调控均对商品房成交量产生明显的影响。在密集出台的调控政策背景下，成交价格保持平稳并依然呈现出逐步攀升的态势。三、扬州建筑业发展状况一、建筑业发展势头良好建筑业是传统优势产业。近年来，扬州市各级政府把建筑业作为发展民经济的基础产业来抓，加大扶持力度，努力开拓建筑市场，使建筑业经济规模迅速壮大，产业地位日益提升，成为全市经济社会发展的优势产业、富民产业和支柱产业。2007年，江都获得“建筑强县(市、区)的命名。今年，扬州市获得“建筑强市”的命名；高邮、邗江获得“建筑强县(市、区)”的命名；仪征获得“建筑之乡”的命名。二、建筑业发展存在问题

1.整体实力不够强大。扬州市建筑业虽然拥有一批象江苏华建、江都建设、江苏邗建、江苏弘盛等骨干企业，但从总体上看，扬州市建筑企业组织结构松散，技术含量偏低、小而不强的问题没有从根本上得到解决。主要表现在：无上市企业，与同是“建筑强市”的南通相比，海门中南集团早在2009年7月就在深交所成功上市，另有三家企业也进入上市辅导期，而扬州市目前无一家建筑企业上市；高资质企业偏少，特级资质企业扬州市仅有4家，有的县、市无一家特级资质企业，而南通多达15家。一级资质企业南通105家，扬州市是68家；企业规模偏小，在2009年全省建筑业综合实力50强中，南通占有18家，且有6家企业位居前10，扬州市仅有9家；县域实力不强，南通的通州、海门2010年建筑业总产值突破500亿元，海安超过400亿元，而扬州市建筑业有较好基础的江都为495亿元，仪征仅为188亿元。

2.产业结构不够合理。多年来，扬州市建筑企业仍沿袭了传统的以房建施工为主的优势，专业施工产值比例仅为22%。由于诸多方面的原因，全市1069家建筑企业中，从事工业与民用建筑和装饰装璜的占绝大多数，而从事目前国家投资的重点领域：铁路、公路、机场、水利等特色工程建设的施工企业却很少，且施工资质等级也比较低。

3.科技含量不够高。尽管这几年扬州市不少建筑企业在装备改造、人才培养等方面加大了投入，但还远远不能适应市场发展的需要。在人才培养方面，扬州市建筑企业现有一级建造师1466名、二级建造师4753名，数量仅为南通的2/3，占全省比例不到10%，远远不能适应转型升级、创新发展的要求。

4.经营机制不够灵活。从周边城市调研情况来看，泰州市按照“彻底改、改彻底”的要求，2005年前，分别完成了对中小企业、重点企业、困难企业3种类型建筑企业的改制，南通已经完成了三轮改制，目前正在进行第四轮改制，通过改制极大地激发了建筑企业的活力。尽管扬州市的建筑企业也已经进行了体制机制改革，但从目前来看，产权制度的改革仍然不够彻底，不够到位。四、扬州土地市场一、建设用地供应计划2013年扬州市国有建设用地供应计划（单位：公顷）发布时间2013-3-15供应总量1218.6666供应年份2013商服用地163.3333工矿仓储用地456.6667公共管理与公共服务用地43交通运输用地153.3333水域及水利设施用地0特殊用地9住房用地住房供地总量393.3333保障性安居工程用地保障性住房用地廉租房1.312经济适用房3.3333各类棚户区改造用地总量50.8728公共租赁房划拨8.7485出让12.3334商品住房用地总量288.3333二、土地市场分析扬州市土地供应由理性转向发热，大幅增长的供应量和开发商高涨的拿地热情使竞争的激烈程度升级，土地市场呈现量价齐升的势态。土地市场在08年以前供应较为理性，09年开始逐步增热，总量开始大幅增长。2010年土地供应由翘尾现象，12月供应达118.8万平米，是全年供应的13%.土地成交比例经历过07年和08年的低谷又开始逐步走高。土地成交价格08年开始大幅上涨。2010年虽然是政策调控的一年，但各大房地产开发商对未来市场发展前景看好，拿地热情依然不减，本地知名企业加紧储备开发地块，国内一线开发商也开始入驻扬州。扬州知名的开发企业，如华利集团、恒通集团、新能源、宇辉等，都有拍得了新地块储备。作为二、三线城市，扬州近年来房地产市场的发展赢得了国内各大房地产开发商的广泛关注。从中信泰富进驻扬州以来，越来越多的国内一线开发企业进驻扬州。五、扬州房地产市场发展分析一、房地产投资开发2012年，扬州市固定资产投资1783.65亿元，增长20.9%。其中，城镇规模以上项目投资1104.77亿元，增长21.5%；农村规模以上项目投资443.03亿元，增长20.3%。从三大产业来看，第一产业投资17.91亿元，增长11.5%；第二产业投资1064.19亿元，增长17.6%；第三产业投资701.55亿元，增长27.3%。一、二、三产业投资占全部投资的比重分别为1.0%、59.7%和39.3%。全市房地产开发投资235.84亿元，增长19.3%。其中，住宅投资181.71亿元，增长12.9%；商业营业用房投资25.91亿元，增长41.6%；办公楼投资8.15亿元，增长5.6%；其他用房投资20.07亿元，增长87.5%。2012年全市在建亿元项目344个，增长38.2%，项目个数净增96个。计划总投资1410.9亿元，增长11.0%；完成投资853.8亿元，增长91.8%。在建亿元项目个数、计划总投资、完成投资分别占全市项目投资总量的18.6%、63.7%、55.2%，同比分别提高6.7个、5.5个、16.9个百分点。二、房地产供需情况扬州目前购房需求依然巨大，绝大部分是自住型和改善型的刚性需求，其中改善型需求比较旺盛，占到%70；镇江属于三线城市，和周边城市诸如南京、常州等比较起来，其房市压力较小，并且在京沪线上是房价较低的城市，正是因为这种明显价差的存在，吸引了上海、南京等周边地区的投资客，但所占比例较低；扬州市区和周边县市（江都、高邮、仪征等）客户构成了扬州商品住宅最主要的客户来源，其中周边县市占到%30左右，扬州市区住宅越来越吸引周边市区客户。三、房地产价格走势六、扬州市房地产前景分析一、扬州房地产市场发展前景目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。房地产企业将进入质量和品牌成长时期根据目前扬州商品房销售情况，商品房全部适销的时期即将过去，房地产企业将更加注重品牌和质量，而品牌产品和品牌开发商已经开始出现。物业管理将更上新台阶扬州的物业管理市场虽然起步晚，但起点较高，接着“人居环境奖”的东风，政府将推动对早些年开发的老住宅小区的全面整治，使全市物业管理拉升一个新的水平二、扬州房地产市场供给趋势扬州未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2011年的销售量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑扬州人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。中低收入家庭住房仍然是开发的重点解决商品房结构矛盾，仍是政府新的一年工作重点。政府将采取有效措施，限制高档

扬州市区普通商品住宅(含限价商品房)总体价格趋势住宅，继续建设经济适用房、限价住宅商品房，逐步解决弱势群体住房问题，实现“居者有其屋”。三、扬州房地产市场价格趋势目前来看，一方面是一线城市房价依然坚挺，甚至出现更强劲的上涨，但另一方面是像温州这样城市出现了下