房地产成本管理课件

房地产成本管理分析一、万科成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点

主要内容一、万科成本管理的实践南京南昌深圳北京天津长春沈阳武汉成都上海佛山万科企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；1988年公开发行股票，1990年深交所上市在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米目前总资产：

110亿元人民币目前净资产：45亿元人民币广州中山鞍山大连1、成本管理的重要性企业竞争策略：

——成本领导策略——产品差异化策略——重点集中策略

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。

例：Dell；沃尔玛；格兰仕Sony；Panasonic；2、成本的基本认识成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。

A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。成本的定义建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念3、房地产成本的特性成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）

成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。4、房地产成本管理的常见问题无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。企业成本管理方法的发展责任成本法成本管理的的方向责任成本管管理目标成本管管理作业过程管管理成本管理软软件公司总经理理层控制系统信息系统组织系统万科成本管管理模式基基本构架：：领导机构管理工具管理制度成本、工程程文件责任成本体体系通过确定责责任主体和和评价部门门，通过技技术经济指指标的目标标设定、执执行和考核核，来保证证整体成本本的合理性性和先进性性。责任成本管管理体系要要素：（1）责任任范围；（（2）责责任人（3）评价价标准；（（4）评评价人责任成本体体系建立目目的：令全员实施施自觉的成成本管理行行为责任成本管管理项目经理部部：工程进度、、质量；工程管理部部：供应商管理理与技术方方案；规划设计部部：设计图纸合理的架构构分工———责任成本本前提成本管理部部：工作性质：：财权的控控制活动多多过业务活活动；制造成本范范畴而非建建安成本；；组织型成本本管理而非非审价算帐帐型主要内容（（1）———要素概括括主要内容（（2）———反馈指标标实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考考核报告责任成本管管理办法成本阶段性性目标《责任成本本管理办法法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布管理原则：体现目标成成本的先进进性目标成本的的严肃性(纳入绩效效考核)目标成本：：目标成本是是企业预先先确定的、、在一定时时期内和经过努力力所要实现现的成本目目标；是项项目成本的控制线线。动态成本：：是项目实施施过程中各各个时期体体现的预期期成本结果。基本概念：管理工具：动态成本反反映系统平平台成本指标数数据库目标成本管管理实施过程新项目发展展规划设计扩初设计施工图设计计施工组织与与材料采购竣工结算成本估算目标成本测测算一一目标成本测测算二二目标成成本本动态成本结算成本分分析目标成本形形成动态成本控控制作业过程管管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业业管理总目标是通过对房房地产各个个作业过程程进行成本本控制，实实现降低成成本的目的的。房地产成本本作业过程程：3.1新新项目发展展成本控制制控制要点：：稳健性合理确定估估算基础，，合理预计计工程量和和工程综合单价价。控制原则：：准确、客观观、全面、、谨慎预测测新项目成成本。需求文件：：《新项目发发展可行性性评审体系系》3.2设设计成本控控制控制要点：：合理的产品品技术经济济指标设计周期、、设计质量量。控制原则：：经济合理性性最大。需求文件：：《规划设计计工作流程程与评审制制度》3.2设设计成本控控制70%的成成本由设计计阶段确定定建筑专业：：准确的定定位、合理理的经济技技术指标结构专业：：设计人员员的经济意意识、合理理的安全系系数设备专业：：材料设备备的性价比比、兼顾长长期使用成成本3.2设设计阶段的的主要经济济指标容积率建筑占地面面积单方钢筯含含量单方砼含量量窗地比建筑周长面面积比……3.3招招标成本控控制控制要点：：获取竞争性性低价成本本尽量采用工工程量清单单方式集中采购控制原则：：全面招标原原则合理低价中中标原则透明公正原原则需求文件：：《工程及材材料招标管管理办法》》3.3.1费率招招标的弊端端总价不确定定，对于项项目最终成成本没有清清晰的标准准；结算核对工工程量时易易发生纠纷纷，核对时时间冗长；；变更签证的的单价未确确定，施工工方以难度度高、时间间紧为由要要求提高单单价；匆忙开工、、审图不细细导致施工工过程变更更多，增加加成本；对于不合理理的技术指指标（如钢钢筯含量、、砼含量））不能及时时发现，发发现后已没没有整改的的可能；对成本人员员的个人水水平依赖性性较大。3.3.2工程量量清单招标标的优点总价和单价价两方面的的充分竞争争；降低职业风风险，对成本人人员的个人人水平的依依赖性降低低；提高工作效效率，尤其是能能大大缩短短结算核对对时间；便于成本数数据积累，，建立成本本数据库：：工程总价准准确，可提提高进度款款的支付比比例，发挥挥资金优势势有更合理的的时间办开开工手续；；发现设计计失误，减减少变更及时评估出出造价咨询询公司的工工作质量3.4签签约成本控控制控制要点：：合同谈判合同审批控制原则：：合法性原则则、合同书书原则、事事前签订原则、招标标原则、利利益明晰原原则需求文件：：《工程合同同管理办法法》3.4.1合同同的主要经经济条款合同造价：：总价合同、、单价合同同、费率合合同付款进度：：按月付款、、按形象进进度付款总包管理配配合费：2%采购保管费费：1.5～3%(其中中采购70%、保管管30%））保修金：3～5%材料供应方方式：甲供、甲控控乙供、乙乙供变更与签证证：按合同单价价、按定额额下浮竣工验收与与结算：结算方法、、核对时间间要求等……3.5施施工成本控控制控制要点：：变更与签证证的控制工程质量的的控制工期控制控制原则：：权力限制原原则、时间间限制原则则多级审核原原则、完工工确认原则则需求文件：：《设计变更更、现场签签证管理办办法》3.6结结算成本控控制控制要点：：严格审核结结算工程量量合理确定结结算单价控制原则：：廉洁奉公原原则、多级级审核原则则准确高效原原则、可复复查性原则则需求文件：：《工程预结结算管理办办法》3.7销销售承诺及及物业管理理成本控制制控制要点：：销售承诺（（销售合同同、广告、、售楼书））物业管理亏亏损控制原则：：独立、健康康运营，不不产生经营营负担。需求文件：：《销售管理理制度》《物业管理理制度》三、房地产产成本核算算概念：成本核算是是根据产品品成本计算算对象，采采用适当的的成本计算算方法，按按规定的成成本项目，，汇集和分分配生产费费用，从而而计算出产产品的实际际总成本和和实际单位位成本。成本核算既既是对产品品的实际生生产耗费进进行如实反反映的过程程，也是对对生产费用用实际支出出的控制过过程。1、成本核核算的概念念、任务、、原则和步步骤任务：建立和完善善成本核算算基础工作作，合理确确定成本计计算对象，，正确归集集和分配开开发成本及及费用，及及时、准确确、完整地地提供成本本核算资料料，以便及及时发现成成本管理中中存在的问问题，寻求求降低成本本的途径。。原则：实际成本原原则配比原则权责发生制制原则步骤：第一步：确确定成本核核算对象；；第二步：设设置成本核核算科目，，核算和归归集成本费费用；第三步：在在各成本核核算对象之之间分摊成成本费用；；第四四步步：：计计算算产产品品单单位位成成本本，，进进行行成成本本结结转转。。房地地产产成成本本核核算算对对象象的的确确定定原原则则：：应满满足足成成本本计计算算的的需需要要；；便便于于成成本本费费用用的的归归集集；；利利于于成成本本的的及及时时结结算算；；适适应应成成本本监监控控的的要要求求。。平均均销销售售价价格格不不同同的的产产品品，，如如住住宅宅和和商商业业；；产品品差差异异性性大大，，成成本本不不同同的的产产品品，，如如别别墅墅和和多多层层住住宅宅。。2、、成成本本核核算算对对象象的的确确定定和和计计算算方方法法成本本计计算算方方法法：：成本本计计算算方方法法是是计计算算各各种种产产品品总总成成本本和和单单位位成成本本的的方方法法，，包包括括：：———品品种种法法———分分批批法法———分分步步法法根据据房房地地产产成成本本核核算算对对象象的的特特点点，，房房地地产产成成本本计计算算采采取取分分批批法法。。总成成本本和和单单位位成成本本：：成本本计计算算的的目目的的是是最最终终确确定定可可售售产产品品的的总总成成本本和和单单位位成成本本；；成本本核核算算主主要要是是确确定定可可售售面面积积的的单单位位成成本本；；按建建筑筑面面积积计计算算的的单单位位成成本本可可应应用用于于产产品品成成本本的的对对比比分分析析。。房地地产产开开发发成成本本项项目目一一般般分分为为：：土土地地成成本本、、前前期期工工程程费费、、基基础础设设施施费费、、配配套套设设施施费费、、建建筑筑安安装装工工程程费费、、开开发发间间接接费费六六类类。。万科科根根据据自自身身的的特特点点，，将将成成本本项项目目分分为为八八类类。。3、、成成本本核核算算科科目目的的设设置置土地地成成本本开发发前前期期准准备备费费主体体建建筑筑工工程程费费主体体安安装装工工程程费费园区区管管网网工工程程费费园林林环环境境建建设设费费配套套设设施施费费开发发间间接接费费主体体造造价价园区区造造价价楼面面地地价价费用用及及资资金金成成本本万科科的的成成本本科科目目设设置置：：成本本科科目目设设置置按受受益益原原则则，，在在成成本本对对象象之之间间分分配配成成本本费费用用；；房地地产产成成本本分分配配的的方方法法：：———按按土土地地面面积积分分摊摊———按按建建筑筑面面积积分分摊摊———按按可可售售面面积积分分摊摊最终终按按可可售售面面积积确确定定各各产产品品的的单单位位成成本本。。成本本费费用用的的分分配配成本本结结算算成本本结结算算应应尽尽量量按按实实际际成成本本结结算算；；如结结算算成成本本低低于于实实际际成成本本、、将将虚虚增增本本期期利利润润，，产产生生遗遗留留问问题题，，实实际际成成本本的的来来源源由由成成本本部部提提供供。。开发发成成本本（（销销售售成成本本））计计算算：：三、、房房地地产产成成本本信信息息化化管管理理1、、成成本本信信息息的的意意义义信息息是是企企业业科科学学管管理理、、有有效效决决策策的的依依据据；；信息息是是现现代代企企业业的的重重要要资资源源，，是是成成本本控控制制的的基基础础；；企业业成成本本经经营营控控制制的的过过程程实实质质是是信信息息过过程程，，信信息息是是现现代代成成本本控控制制的的基基础础；；信息息处处理理包包括括：：信信息息的的收收集集、、反反馈馈、、加加工工整整理理、、分分析析、、传传递递、、存存储储和和利利用用。。2、、成成本本信信息息管管理理的的基基本本原原则则成本信息的真真实性：原始始资料的真实实，信息的处处理、加工和和传递过程保保持真实；成本信息的及及时性：及时时整理、及时时加工、及时时处理和传递递；成本信息的完完整性：信息息内容完整，，不漏项、漏漏填、漏列，，不完整的信信息可能导致致决策作出错错误的判断。。万科成本管理理软件——目目标成本管理理A-housing网站站——招投标标管理万科成本数据据库——成本本数据管理3、目前万科科的成本信息息管理、万科成本管管理软件——是万科集集团成本管理理的主要数据据平台，是成成本管理的重重要信息工具具。实现全项目成本的动态核算；进行目标成本、预算及合同管理；为领导的决策提供有效的数据支持。做资金管理，成本与财务之间协调高效；加快信息流通，提高工作效率；集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本管理软件件系统模块结结构图：目标成本动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目动态成本本的构成动态成本=合同性成本+非合同同性成本+待发生成成本各产品类型动动态成本的形形成项目动态成本本合同性成本非合同性成本本各类产品动态态成本拆分指定分摊引入录入分摊公式：各产品品的动态成本本=∑已发发生指定分摊摊+∑待发发生指定分摊摊+（本科目总成成本-∑已发发生指定分摊摊-∑待发生生指定分摊））×比例待发生成本指定分摊调整7个子功能模模块38个明细功功能模块软件演示成本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