房地产住宅产品设计阶段成本控制概论

房地产住宅产品设计阶段成本控制2015年10月前言--目的和要求效果方法意识ZZZZExcuseme!目录

项目重视成本管理的重要性

项目成本管理为什么要前置

项目设计阶段成本管理

项目重视成本管理重要性价格产品拼成本管理重要性-市场需求成本管理重要性-理念性价比Satisfaction＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何

S？

成本管理重要性-房地产企业盈利模式净资产收益率=销售净利率x总资产周转率x权益系数销售净利率=净利润/销售总额

净利润=销售总额–土地成本–建安成本–设计成本–营业税–土地增值税–管理费用–销售费用–财务费用–所得税总资产周转率=销售总额/资产平均总额

项目开发速度与销售速度

权益系数=1/（1–资产负债率）规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。成本管理重要性-规模效应成本管理重要性-面临的挑战项目间成本？如何累计经验教训？如何防止成本失控？利润是多少？

不准确

不可比可有可无

凭感觉

各自为战基础资料管理？成本管理重要性-理念

省钱等于赚钱

成本管理不仅仅是省钱Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本管理要依赖于全员

成本水平是专业水平的反映项目成本本管理为为什么要要前置前提条件件：1、10万平米的的高层住住宅小区区，建筑筑面积：：外墙面面积=1：1，窗墙比比为0.18；2、营销方方案中，，门窗有有2个选择，，分别为为塑钢和和断桥铝铝合金，，造价分分别为350元/平米和550元/平米；3、如选择择断桥铝铝合金门门窗，需需增设外外遮阳设设备，造造价为300元/平米。问：因为门门窗标准准的不同同，2个方案相相关的成成本会相相差多少少？解：100000x0.18x（550-350）=360万项目成本本管理前前置--触目惊心心的数字字项目成本本管理前前置—指导思想想项目成本本管理前前置—原因分析析成本管理理前置—利弊分析析概念设计施工/安装使用控制的效效果控制的阻阻力控制的成成本主要控制价值区项目设计计阶段成成本管理理追求平衡衡而非极端端成本品质进度含钢量等等土建成成本部品造价价景观造价价示范区造造价设计变更更签证率率合理的设设计费产品的品品质设计失误误率图纸完善善程度部品封样样率规划周期期方案周期期扩初周期期施工图周周期景观设计计周期室内设计计周期施工周期期项目管理理设计阶阶段-原则降低开发发成本；；提高产产品品质质；缩短短开发周周期持续优化化各专业协协调标准化紧扣规范范建筑、结结构、机机电、室室内、景景观等各各专业的的相关标标准化，，以提高高工作效效率，缩缩短设计计周期，，降低成成本。在各阶段段设计和和单项设设计中，，都应持持续地开开展方案案优化，，比较不不同方案案的所带带来品质质、进度度、成本本等方面面的差异异。各相关专专业设计计交叉协协调一致致，避免免专业冲冲突和错错、漏、、碰、缺缺，降低低纠错成成本。密切关注注和准确确掌握有有关新政政策和新新规范，，最大限限度地应应用其中中有利于于降低成成本的规规定。取得设计计单位配配合：应应做好与与设计单单位的沟沟通工作作，着力力取得设设计单位位在成本本控制方方面给予予最好的的配合，，并在设设计合同同中，将将需要设设计单位位给予的的工作配配合事项项和技术术经济指指标要求求，清晰晰、明确确地表述述在设计计合同中中。成本控制原则则项目管理理设计阶阶段-原则项目成本本管理设设计阶段段案例分析析初始设计计-总平面设计描述述：地块块共设置置四个出出入口。。设计描述述：地块块出入口口减少为为两个。。优化设计计-总平面在满足规规范及物物业管理理要求的的前提下下，应控控制出入入口数量量，同一一地块的的车库与与人行入入口宜归归结到一一起，便便于物业业减少管管理人数数，以控控制项目目后期的的运营成成本。总结和启启示经济技术术指标面积计算人防绿地率其他机动车位减少地库库覆土不计容部部分；规划局与与房地局局差异尽量减少少必建部部分单方钢筋筋、砼含含量；窗地比；；建筑周长长面积比比；层高；……配比、自自上而下下初始设计计-停车方式式（联排排）设计描述述：别墅区域域地库顶顶覆土较较浅，对对景观种种植带来来困难；；别墅主体体下方地地下室底底板报建建层高不不足2.2米，增加加了施工工成本和和验收风风险；地下室顶顶板标高高超过周周边城市市道路平平均标高高1.5米，不符符合当地地规范等等。应付验收收需要回回填部分分设计描述述：别墅区域域覆土1.5米，基本本不影响响景观种种植和绿绿地率计计算；别墅主体体下的地地下室-3.0米标高部部分,埋深未超超3米，缴纳纳人防异异地建设设费少；；地下室顶顶板标高高符合当当地规范范。优化设计计-停车方式式（联排排）1、应根据据项目定定位、成成本控制制要求，，并结合合当地规规范和相相关政府府部门的的要求，，选择最最适合各各项目高高层区域域的地库库形式；；2、在项目目定位较较高、成成本指标标允许的的情况下下，可以以采用全全地下停停车方式式；3、在中等等定位项项目、成成本指标标较低的的情况下下，除必必建人防防区域外外，推荐荐采用半半地下停停车方式式，但半半地下停停车方式式需要考考虑是否否算容积积率。总结和启启示1)地下室轮轮廓线应应平直方方正，无无用的面面积一定定要剔除除；2）柱网网布置应应符合车车位及行行车道模模数，达达到紧凑凑布置；；3）避免行车车道靠地下室室外墙布置；；4）避免布置置平行或斜向向车位；5）设备房及及非机动车库库不允许挤占占行车道两边边的停车位；；6）设备用房房勉强够用即即可，不能有有富余；7）人防口部部设施应布置置在不影响停停车的地方。。总结和启示–提高停车效率率的关键措施施确定建筑方案案时，要尽可可能从结构设设计方面考虑虑建造成本，，尽可能减小小建筑专业的的不合理布置置带来的结构构成本的增加加。平面布置轴线不对齐×轴线对齐√当厨房、卫生生间等房间需需要通过凹槽槽采光时，凹凹槽宽度不小小于1.8m，深宽比不大大于4。平面布置深宽比过大×深宽比小√√体形系数：建建筑物与室外外大气接触的的外表面积与与其所包围的的体积的比值值。（为满足节能能和成本控制制要求，根据据国家及地方方节能规范控控制建筑物体体形系数，避避免凹凸过于于复杂的轮廓廓设计，体型型系数尽量小小于0.35。）节能设计–体型系数轮廓复杂×轮廓简单√节能设计–体型系数体型系数如相相差3%，可售面积单单方成本增加加约100元/平方米。（09年数据）节能设计–外墙门窗1、节能计算算中门窗的选选型，一般北北面的要求会会相对较高。。对于各个朝朝向的门窗方方式，须让设设计院反复计计算几轮，直直至权衡计算算的值尽量接接近50%。。2、门窗的成成本控制中，，采用塑钢中中空即能达到到断桥铝合金金+low-e的的效果，在成成本管控的今今天，推荐使使用塑钢门窗窗。3、在塑钢窗窗的应用中需需要注意以下下几点：a）塑钢窗的中中间的承钢必必须满足变形形计算，因为为塑钢的门窗窗较重，对塑塑钢门窗开启启扇的大小需需要有规定，，一般宽度不不大于750，高度不大大于1500；b）平开门尺寸寸较大，不建建议采用塑钢钢材料；c）推拉门塑钢钢门对五金件件要求较高，，现场施工需需要注意。总结和启示初始设计–层高选择设计描述：高高层住宅层高高为3米。优化设计–层高选择设计描述：高高层住宅层高高全部改为2.9米。应综合市场取取向，产品自自身的定位，，同时考虑长长期的取暖及及制冷的能源源消耗，选择择合适的层高高。层高每增加0.1m，造价增加该该层造价的约约3-5%。总结和启示初始设计–外立面设计1、基座部分分三层，局部部四层，全部部为干挂石材材；2、每四层设设计有横向线线条；3、线条全部部为GRC材质。优化设计-外立面设计1、基座部分分改为两层，，局部三层，，材质为仿石石涂料，只在在门头近人尺尺度使用石材材；2、每四层的的横向线条取取消；3、线条尽量量采用混凝土土浇筑。建筑风格在符符合项目定位位的同时应尽尽量简化，建建议在建筑方方案设计阶段段，应控制立立面装饰线条条和装饰构件件的数量、裙裙房的层数、、立面造型或或构架的复杂杂程度、阳台台和门窗上下下口线条、玻玻璃幕墙和异异形玻璃的使使用，并选用用成本较低的的栏杆、百页页做法等。总结和启示初始设计-会所设计描述：会会所建筑面积积约2500平米，且占地地面积较大。。优化设计–会所设计描述：将将临时售楼处处置于商业内内，极大地降降低了前期投投入和后期运营成本本。1、会所的位置置应根据开发发顺序与样板板示范区统一一考虑，并考考虑便于控制制样板区（特特别是临时样样板区）面积积和成本的方方案。2、会所的功能能设置应根据据项目定位与与相关部门共共同确定，同同时考虑会所所的后期运营营成本。3、应根据项目目的开发规模模、项目定位位、成本控制制目标等因素素，对会所的的面积进行合合理控制。总结和启示设计变更签证证率=由设计原因导导致的签证总总金额/工程合同金额额（通过对施工工图阶段设计计成果质量的的控制，来减减少由图纸和和材料的失误误和不完善而而带来的额外外费用的发生生。）设计变更营销类客户需求竞争需求施工错误施工困难施工进度要求求超成本目标设计优化设计错误设计缺漏补充设计二次设计现场条件很多项目由设设计失误所带带来设计变更更占总建造成成本的3-10％，其中重复复性错误占相相当比例。施工类设计类设计变更的控控制策略策略一策略二策略三建立施工图阶阶段的长期合合作伙伴甲方不断完善善的标准化设设计成果给予设计单位位合理的设计计周期后期运营在车辆频繁通通过的道路上上尽量避免采采用石材铺装装，如坚持采采用，则石材材的厚度必须须满足车辆的的荷载，同时时预留伸缩缝缝，避免后期期破损，既影影响美观，又又造成成本投投入的增加。。后期运营设置于架空层层的智能信报报箱需注意雨雨水飘入后主主板烧毁的问问题。别墅、类别墅墅项目室外的的门口机安装装箱上需设计计维修检修口口，同时注意意防水、防晒晒，以延长使使用寿命。后期运营排水口：1、应考虑排水水量，避免开开口较小；2、应考虑物业业对内部的清清洁，需设计计为可开启形形式；3、从损坏后能能及时维修及及时更换的角角度，建议要要采取市场上上能采购到的的款式而不应应设计过于复复杂的图形。。后期运营从节能的角度度考虑，地下下车库（尤其其是在有采光光天井的节点点周围），以以及小区内景景观的照明系系统，应分区区、分组、分分灯型进行回回路控制，并并应采用新型型节能灯具。。公共部位的照照明系统应避避免采用翘板板开关，以免免业主可随意意开启或关闭闭，做不到““人走灯灭””，既不利于于管理，也