房地产企业全成本管理教材

成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践第一章房地产企业成本管理

战略篇

宏观形势：

外面的世界房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天均值54.5知名地产企业的净资产规模比较房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！房地产企业的成本战略高速扩张百年老店赚钱持续发展企业的定位位决定了企企业的成本本策略盈利顾顾客价值值品品牌持持续发展展企业文化直直接影响企企业的成本本策略万科中中海金金地合合生民民企一、从企业业战略到成成本策略：：房地产企业业基本的成成本策略观观！要产品，，而不是作作品！成熟产品品的复制一、从企业业战略到成成本策略：：企业发展中中调整定位位成本策略略二、从行业业战略焦点点看企业成成本策略：：如何让每一一分成本投入更有效效？无效增值向向有效增值值转移：成成本投入更更有效！管管理效率要要提升！无效增值有效增值国家政策：与房地产开开发项目有有关的销售售费用、管管理费用，，不超过项项目开发成成本的5%土地增值税税对我们的的要求：北京政策：：标杆企业在在关注什么么？最大的问题题是我们效效率低：如果不提升升效率，我我们将永远远没有机会会！人均开工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售收入人均利润率销售费用率管理费用率某民企与标标杆企业的的比较业界在比拼拼什么？锁定标杆进进行学习，，探索组织织变革，06年，在人数数减少的情情况下实现现由310人操作9个项目到270人操作22个项目的效效率提升。。标杆企业的的实践：国际资本对对项目的要要求三、资本市市场对成本本管理的要要求-----要求我们们有事前的的目标成本本体系、有有真实完整整的动态成成本信息体体系、有实实现成本控控制目标的的能力！投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目盈利目目标四、从企业业价值链看看成本策略略资本土地项目资本增值能能力项目开发能能力房地产企业业的核心竞竞争力：企业运营能能力各专业的管管理能力专业间的集集成能力具体项目操操作能力企业综合管管理能力成本管理能能力聚焦体现土地成本项目建造成成本管理成本成本管理成本分解资金成本六、从地产产项目成本本结构变化化来看：房地产开发发项目成本本结构在变变化----土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对对成本的影影响数据来源：：中国城市市地价动态态监测系统统土地供应减减少、成本本刚性、行行业利润房地产投资资门槛的上上升---资金金成本房地产开发发资金来源源比例（%）检视一下：：您的企业目目前成本竞竞争的核心心力在哪里里？思考一下：：下一步，我我们核心控控制成本的的重点在哪哪里？开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去了了？七、从企业业经营结果果来看成本本管理策略略：利润===收入—成本企业业绩市场/清晰何时落定？成本是个无无底洞吗？？你是“知本本家”吗？？七、从企业业经营结果果来看成本本管理策略略：利润及利润分配表（损益表）项目

一、主营业务收入

减：折扣与折让

主营业务收入净额

减：主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）

加：其他业务收入

减：其他业务支出

减：营业费用

管理费用

财务费用

三、营业利润（亏损以“-”号填列）

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额（亏损以“-”号填列）

减：所得税

五、净利润（亏损以“-”号填列）

六、可分配利润

七、可供股东分配的利润

八.、未分配利润

触目惊心的的案例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计土地获得价款1242.57971．942214.51开发前期准备费495.95-458.9037.05主体建筑工程费1688.991,093.472782.46主体安装工程费1039.60251.351290.95社区网管工程费1910.61-78.141832.47园林环境工程费1089.49-238.92850.57配套设施费-462.56622.68160.12开发间接费1167.102,116.883283.98合计8,171.754,280.3712,452.11企业经营给给我们提出出什么样的的要求？任何需要的的时间点，，我们知道道全成本是是多少？需要真实完完整的动态态成本信息息反馈！目标与动态态成本管理理体系！资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货

减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额

固定资产合计无形资产及其他资产合计资

产

总

计资产负债表表存货真实吗吗？财务数据真真实性！游戏规则：：成本分摊摊原则的确确定！工具：成本本归集方式式（财务/成本）企业生存给给我们提出出什么样的的要求？成本的归集集与分摊方方式一级二级科目三级/四级开发成本土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费

期间费用

项目总投资成本项目分摊标准开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费企业特色项项目目特点财务核算成成本本分析成本的归集集与分摊方方式项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业业管理盈利总目标标土地成本政政府府费用设设计费费招招标费用建建造造成本销销售费费用管理费用八、从项目目成本构成成来看成本本管理：成本是一系系列经营过过程结果的的迭加成本寓含于于各业务环环节成本控制效效果依赖于于各环节自自身的良好好运作与协协调成本控制需需要各环节节之间的有有机协调与与配合房地产成本本的形成管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管理理层的认识识决定了项目目成本与企企业命运如何在地产产企业实现现系统、有效效的成本管管理？第二章房地产企业业成本管理理战术篇形成责任成成本管理为为核心的---全成成本管理体体系聚焦：建立合理的的目标成本本将目标成本本分解成责责任成本将成本控制制落实到各各业务操作作环节中量化评估体体系成本考核与与绩效管理理责任成本管管理的总体体思路目标成本管理关于目标成本目标成本的的起源目标成本与与责任成本本目标与靶心心内容一、目标成成本的解读读二、目标成成本设定原原则三、目标成成本的形成成四、目标成成本的管理理五、目标成成本的实现现六、案例关于目标成本一、目标成成本的定义义目标成本是是：关于目标成本二、目标成成本定义解解读目标成本设设定与企业业定位目标成本设设定与项目目定位目标成本设设定与企业业盈利目标成本设设定的市场场原则性价比与专专业管理1、投资决决策《项目投资资可行性报报告》投资估算书书2、项目策策划项目定位：：概念性方方案设计目标成本测测算13、方案设设计确定产品标标准目标成本测测算24、初步设设计确定产品各各分部、各各专业标准准目标成本测测算34、施工图图设计确定目标成成本投资估算概念性方案案设计概算算方案设计概概算初步设计概概算施工图预算算工程量清单单关于目标成本三、目标成成本的形成成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）关于目标成本四、目标成成本的管理理------动态成成本管理总目标我们需要通通过对房地地产各个业业务过程进进行成本控控制，才能能实现降低低成本的目目的。我们应建立立形成分工工负责、有有机协调的的责任成本本体系。关于目标成本五、目标成成本的实现现回顾：目标成本是是基于企业业目标建立立的目标成本是是在项目运运作过程中中逐渐形成成和明确的的目标成本的的管理要基基于完善的的动态成本本信息管理理目标成本管管理的实施施要依赖于于责任成本本管理体系系目标成本管管理中经常常遇到的问问题1、目标成成本合理吗吗？2、动态成成本信息为为什么失真真？案例1：目标估估计不足案例2：目标刚刚性不足案例3：目标与与实际脱节节案例1：信息归归集不及时时案例2：信息反反馈失控责任成本管理内容一、责任成成本的解读读二、责任成成本的分解解三、责任成成本分解原原则四、责任成成本的落实实五、责任成成本的评估估与考核六、案例责任成本体体系是:责任成本体体系的目的的:关于责任成本一、责任成成本的解读读方式一：根根据成本科科目，将目目标成本分分解成《目标成本本控制责任任书》，对对各项目费费用的责任任部门及其其主要职责责的说明，，包括控制制内容、控控制要点和和手段，形形成成本控控制的指引引方式二：根根据合同分分类，将目目标成本分分解成《合合同控制清清单》，将将合同签订订、履行的的责任落实实到合同责责任部门，，以各部门门成本责任任的完成来来保证目标标成本的完完成关于责任成本二、责任成成本的分解解方式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式一：成成本科目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式二：合合同分类各部门各司司其职三、责任成成本的分解解思路1、本部门门费用2、本专业业端口成本本3、时间成成本成本数字是是目标，是是结果，关关键的是工工作质量阶段性地确确定成本责责任设计产品销售投资策划项目运作全全过程招标履约签约三、责任成成本的分解解思路以成本形成成主体作为为成本责任任主体关于责任成本四、责任成成本的分解解原则关于责任成本五、责任成成本的落实实责任主体责任内容责任控制要要点责任履行评评价责任状（书书）责任成本指指导书关于责任成本六、责任成成本的评估估与考核评估方式评估指标无效成本考核方式谨慎与全面面性量化评估回顾：责任成本的的分解是基基于责任形形成的主体体责任成本分分解后要形形成明确的的责任成本本管理指导导书责任成本的的管理要引引入考核、、评估机制制责任成本管管理的实施施与绩效管管理需谨慎慎挂钩案例：责任任成本的分分解落实案例：责任任成本考核核的全面性性1、设计管管理的责任任成本仅仅仅是设计费费吗？2、招投标标管理的责责任成本如如何切分？？案例1：设计阶阶段责责任成本管管理案例2：招投标标责任成本本管理责任成本管管理中经常常遇到的问问题3、责任分分配合理吗吗？4、这些问问题是责任任成本管理理的错？案例1：样板房房成本谁来来管案例2：图纸的的成本责任任案例3：合同招招标与实施施责任案例1：产品品品质下降了了案例2：财务数数据失真了了案例1：质量问问题出现了了责任成本管管理中经常常遇到的问问题责任成本控控制要点指指南的介绍绍？第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….

工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南内容归纳建立合理的的目标成本本---控制制标杆将目标成本本分解成责责任成本---控制制依据将成本控制制落实到各各业务操作作环节中—责任成本管管理量化的控制制指标与评评估---控制制落到实处处控制结果考考核与绩效效考核挂钩钩---结结果为导向向实现系统、、有效的成成本管理我们需要什什么？第三章房地产企业业成本管理理支持体系之一：清晰晰的架构与与授权体系系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3合理的架构构、部门设设置、详细细的部门职职责说明、、岗位说明明书公司授权体体系说明集团总部决决策完成的的工作-----投资决策项目可研土土地获获得与签约约项项目策划划概念设计至至施工图设设计营销方案与与销售定价价项目开发计计划与工程程管理策划划目标成本确确定资金获得与与支出某民企授权权体系的明明确：集团总部与与项目公司司共同完成成的工作-----某民企授权权体系的明明确：业务环节项目公司集团总部备注供方选择小于10万效果及大于10万无招投标小于10万（营销5万）效果及大于10万（营销5万）有合同签定小于10万（营销5万）大于10万（营销5万）有现场签证小于2000元大于2000元有进度款支付月度汇总月度审批有集团总部与与项目公司司共同完成成的工作-----某民企授权权体系的明明确：业务环节项目公司集团总部备注设计变更变更提出与事前评估，按分类上报，得到批准后下发并监督执行专业评审、与设计单位对接，审批决策无工程进度按进度要求监工，对调整事项上报审批下达开发计划并审批计划调整事项，过程重要节点抽查部分有工程质量按质量要求监工，过程质量控制，突发事件上报确定供方、质量标准，过程重要节点抽查无销售按集团要求进行示范区开放、积累客户、现场售楼、房款收缴营销方案、售价确定，开盘前及现场销售协助和检查部分有成本管理根据目标进行过程成本控制，及时准确上报数据确定目标成本、动态监控（签约与履约）基本有之二二：：完完善善的的制制度度保保障障体体系系企业业建建多多少少制制度度更更有有效效？？成本本管管理理需需要要那那些些制制度度、、流流程程？？结论论：：因因需需致致宜宜！！之二二：：完完善善的的制制度度保保障障体体系系设计管理采购管理工程管理成本管理分包签证进度质量变更限额招标合同管理集中采购招投标制度度要要集集成成！！流程程要要接接轨轨！！之三三：：专专业业管管理理与与技技术术支支持持体体系系1、、企企业业标标准准化化体体系系产品品部品品作业业工工序序工程程做做法法质量量验验收收2、、专专业业支支持持体体系系产品品研研发发系系统统采购购管管理理系系统统成本本研研究究系系统统基础础数数据据信信息息之三三：：专专业业管管理理与与技技术术支支持持体体系系一句句话话:房地地产产企企业业的的全全成成本本管管理理是是个个系系统统工工程程，，需需要要各各体体系系的的支支持持，，管管理理效效果果体体现现了了企企业业各各专专业业集集成成能能力力和和企企业业的的综综合合管管理理能能力力。。房地地产产成成本本管管理理是是企企业业行行为为（（策策略略—管理理））房地地产产成成本本管管理理需需要要全全员员、、全全过过程程的的努努力力房地地产产成成本本管管理理需需要要落落实实到到具具体体的的管管理理工工具具和和手手段段企业业成成本本管管理理要要与与责责任任部部门门绩绩效效考考核核谨谨慎慎挂挂钩钩房地地产产企企业业成成本本管管理理的的效效果果集集中中体体现现了了企企业业的的运运营营能能力力总结房地地产产项项目目成成本本管管理理成成为为企企业业未未来来的的生生命命线线成本本管管理理要要什什么么？？大家家谈谈均好好性性科学学性性专业业性性管理理意意识识管理理责