宁波镇海新城南区项目提案

镇海新城南区项目提案2008年9月项目思维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。宁镇公路329

国道北高教园区世纪大道环城北路人民路常洪隧道距镇海城关11公里距三江口10公里项目距江东家乐福7公里项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。地块四面环路，沿路绿化带良好；地块西面有河道经过，水质较好；现地块内部有部分民房尚未拆迁。项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。项目清泉花园鑫隆花园及幼儿园周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。项目地块经济技术指标分析地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8－7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。项目SWOT分析S：优势分析W：劣势分析O：机会分析T：威胁分析1、地块规模优势明显，易塑造形象；2、四面环路，通达性良好；3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围较好；4、地块内部较为平整，环境良好。1、地块内部尚有部分民房未搬迁；2、地块东北面有高压电线塔；3、地块周边配套都为基本生活配套，档次较低1、项目位于镇海新城南区核心区域，前景看好；2、项目路网通达，可以辐射更多的区域客户；3、城市进入主动郊区化的发展阶段，项目具备主动郊区化目的地的条件。1、体量大，造成市场竞争威胁；2、市场宏观环境的不确定性；3、镇海区域客源外流现象明显，本地客源严重不足；项目界定城市近郊庄市新城核心区域住宅大盘项目问题界定通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于：地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。项目思维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估市场背景城市背景房地产市场浙江省各市GDP及增长比较（（2007年）GDP呈现稳步增长长趋势，07年继续保持全全省第二位，，增幅接近15％。人均GDP和人均均可支配收入入处于较快增增长阶段，居居民生活质量量继续提高07年人均GDP突破6万元大关，，达到61032元（按按年平均汇率率折算为8026美元））。07年人均可可支配收入22307元元，比上年增增长13.4%。消费市场持续续走旺，人均均消费性支出出增长明显。。07年实现社会消消费品零售总总额1035.5亿元，比上年年增长17.3%。07年全年市区居居民人均消费费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数数为37.0%。城市背景总结结宁波作为长三三角核心城市市，城市国民民总体经济较较快发展，增增速处于中上上水平；人均GDP和人均可支配配收入较快增增长，居民生生活质量继续续提高；消费市场持续续走旺，人均均消费性支出出增长明显，，居民消费能能力正在释放放的同时，消消费潜力也在在增强。市场背景城市背景房地产市场房地产市场房地产宏观市市场区域住宅市场场区域商业市场场房地产开发投投资总额稳步步增长，但增增幅有所回落落07年全年房地产产开发投资完完成332.9亿元，比上年年增长6.2%。市场相对表现现较为理性，，购房者观望望气氛浓厚。。从08年上半年的统统计数据来看看，供应量与与去化量相比比前几年呈下下降趋势，整整体市场较为为温和，客户户观望现象较较为严重。房价总体保持持平稳，同比比涨幅稳步回回落的态势。。自07年底楼市市受到宏观信信贷调控政策策的影响，市市场观望气氛氛一直较为浓浓厚，投资需需求受到抑制制，楼市成交交不温不火，，房屋销售价价格各月同比比涨幅呈现逐逐月小幅回落落态势。镇海市场成交交情况从统计数据来来看，07年7月至08年6月之间，镇海海区商品房成成交套数在经经历07年第四季度的的成交高潮之之后，08年上半年成交交套数呈现逐逐月回落的趋趋势。房地产宏观市市场总结房地产开发投投资总额稳步步增长，但增增幅有所回落落，增幅已经经低于全社会会投资增幅；；受全国大环境境影响，住宅宅市场相对表表现较为理性性，成交量同同比去年有所所下降，购房房者观望气氛氛浓厚；房价同比涨幅幅出现稳步回回落的态势，，楼盘优惠幅幅度明显加大大，降价现象象也不足为奇奇。区域月成交套套数呈现逐渐渐回落趋势。。房地产市场房地产宏观市市场区域住宅市场场区域商业市场场镇海市场现状状描述在售项目镇海市场现状状描述在售项目市场场特征总结：：区域楼盘分布布相对较为分散，市场供应量量较小，以合合生国际城、、小骆花园、、华荣风景九九园作为典型型；建筑类型大多多是多层、小高层层，部分有少量量别墅产品；；区域多层均价价在4000－5500元/平方米，部部分别墅均价价在12000元/平方米；区域主力客源源来自镇海本地，部分来自江东、江北区域市场高低低产品分度明明显，客群呈呈现两极化。。区域在售楼盘盘分析小骆花园地理位置：位位于宁波市机机电工业区块块镇海片内，，东起镇兴路路，西至长骆骆路，南临新新城主干道，，北至汇水路路开发商：宁波波百隆房地产产有限公司总建面积：72000平方米物业类型：14幢5F多层、13幢9－11F小高层容积率：1.3总户数：690户面积范围：多多层90-140平方米小高层70-120平方米开盘时间：08年7月26日一期第一批批开盘08年8月2日一期第二批批开盘销售均价：小小高层均价5200元/平方米多层均价5500元/平方米销售情况：已已推部分去化化38％（网上备案案数据）区域在售楼盘盘分析一期成交客户户分析从成交客户区区域来源情况况来看，骆驼驼本地客户约约占50％，市区客户户比例约占30％。在成交客客户中，20％的客户来自自开发商内部部。区域在售楼盘盘分析华荣风景九园园地理位置：镇镇海区宁镇公公路北侧,金丰路、金枢枢路之间开发商：宁波波华荣时代置置业有限公司司物业类型：高高层住宅、多多层住宅、花花园洋房、小小型商街总建面积：300000平方米容积率：1.7/2.2面积范围：80－120平方米开盘时间：08年9月12日销售价格：最最低价4298元/M2起，均价5300元/M2最高价5980元/M2，7161元/M2（带地下庭院院）销售情况：一一期已去化27％（网上备案案数据）区域在售楼盘盘分析一期成交客户户分析该项目一期成成交客户主要要以项目周边边区域及老城城区客户为主主，约占59％，此外还有有部分江北、、江东、海曙曙等客户。典型案例分析析绿城桂花园地理位置：镇镇海骆驼街道道杭甬南路199号总建面积：22万平方米产品类型：15幢多层、20幢小高层开盘时间：05年12月底主力产品：多多层130-150M2小高层150－160M2开盘均价：多多层4100元/M2小高层4300元/M2目前售价：多多层7000元/M2小高层6500元/M2销售情况：已已售完镇海市场现状状描述待售项目未来镇海市场场供应量将在在71万平方米左右镇海市场特征征总结通过对镇海市市场的分析，，我们发现以以下几个特征征：片区市场项目目分散，开发发量相对其他他区域较少，，商品房开发发相对滞后；；受环境以及城城市建设落后后的影响，镇镇海区域客源源外流现象明明显，本地客客源严重不足足；庄市新城后续续供应量较大大，未来竞争争将会激烈。。我们的发展方方向：延伸浙电置业业的品牌价值值，填补区域域内中高端产产品稀少的空空缺，升级产产品竞争力，，跳脱区域市市场，融入市市区板块，打打造高形象、、高档次的精精致产品。竞争市场分析析城西板块洪塘板块下应板块高新区板块虽然可以错开开区域内高档档产品的直接接竞争，但是是本项目仍然然面对宁波其其他同类区域域市场分流客客户的竞争。。竞争对手确定定下应板块板块基本描述述区域描述：市市场供应量大大，该版块正正向中高档居居住区方向发发展产品类型：以以高层、小高高层为主，少少有别墅产品品区域行情：8000元/平方米左右主力面积：三三房80-110平方米，四房房130平方米左右主力客源：主主要来自鄞州区、江东东区，部分来自海曙、江北高新区板块板块基本描述述区域描述：位位于市区东面面，区域内在在售项目不多多，目前区域域产品以中档档产品为主，，中高档产品品相结合的结结构产品类型：：大多是小小高层、高高层混合型型小区，其其中高层为为主区域行情：：8000元/平方米左右右主力面积：：二房90-100平方米，三三房120-150平方米主力客源：：区域主力力客源来自自江东、科技技园区，部分来自自北仑、镇海海洪塘板块板块基本描描述区域描述：：位于市区区西北，以以洪塘区域域为主，水水资源丰富，区域内内在售项目目不多，但但规模较大大产品类型：：以多层、、小高层/高层为主，，少有别墅墅产品区域行情：：7500元/平方米左右右主力面积：：二房80-100平方米，三三房90-120平方米主力客源：：主要来自自海曙区与江江北区，少量来自自江东区城西板块区域描述：：包括了机机场路附近近、集士港港、高桥，，起步较晚晚，市场供应量量较大产品类型：：多层、小小高层、高高层产品区域行情：：集中在7000元/平方米主力面积：：三房80-110平方米以上上主力客源：：主力客源源来自海曙及城西西，部分来自自江东板块基本描描述竞争对手确确定通过对同类类市场的竞竞争分析，，我们认为为洪塘板块、、城西板块块在总价、客客源与项目目所在区位位存在直接接竞争。重点竞争版版块确定江北洪塘版版块高新区版块块江北洪塘板板块在售项目自04年底洪塘第第一个项目目“亲亲家家园”上市市热销后，，区域市场场发展良好好，购房者者对该区域域的认知度度也逐渐加加强，促使使区域楼盘盘销售火热热。区域代表楼楼盘分析奥林80地理位置：：江北洪都都路西侧，，洪都花园园对面总建面积：：16万M2产品类型：：多层、高高层主力面积：：80－100M2销售均价：：7800元/M2开盘时间：：08年1月销售情况：：已推部分分去化66％区域代表楼楼盘分析成交客户分分析成交客户以以江北和海海曙客户为为主，约占占到80％，剩余客客户镇海北北仑及宁波波周边的客客户。高新区板块块在售项目良好的道路路条件以及及道路与市市区／北仑仑等区域的的可达性给给区域带来来大的发展展，区域楼楼盘逐渐兴兴起，项目目销售情况况良好。万景梅庭区域代表楼楼盘分析地理位置：：高新区南南一东路和和云杉东路路交汇处总建面积：：1.2万M2产品类型：：小高层主力面积：：90－130M2销售均价：：6500元/M2开盘时间：：08年3月29日销售情况：：已推部分分去化91％区域代表楼楼盘分析成交客户分分析从成交客户户区域来看看，江东区区客户占据据最大比重重，另外还还有部分客客户来自北北仑小港、、外地等同类竞争市市场普遍存存在以下问问题：1、区域距距离传统老老城区较远远，客户被被动消费较较为明显，，因此心理理距离将主主导客户的的选择倾向向。2、生活配配套以及人人气都在短短期内严重重不足，成成为客户普普遍的忧虑虑。3、近年别别墅市场的的火暴导致致大多数楼楼盘都规划划了大量的的别墅，导导致常规性性产品容积积率高，产产品品质无无法得到满满足。4、洪塘、、高新区板板块将会对对本项目客客户截流，，若项目没没有明显的的价格优势势，客户选选择该两个个板块的机机会要大于于项目所在在区域。竞争市场总总结市场问题界界定通过对整体体市场及区区域市场的的分析，我我们认为目目前市场存存在以下几几个问题点点：问题一：受受整体市场场影响，成成交量与价价格有一定定幅度的回回落，未来来市场走势势较难判断断；问题题二二：：项项目目处处于于新新城城核核心心区区域域，，未未来来项项目目云云集集，，市市场场供供应应竞竞争争压压力力大大。。问题题三三：：项项目目体体量量大大，，届届时时将将会会与与洪洪塘塘、、高高新新区区两两个个相相对对较较为为成成熟熟的的板板块块存存在在客客源源竞竞争争。。房地地产产市市场场房地地产产宏宏观观市市场场住宅宅市市场场商业业市市场场庄市市商商业业现现状状商业业市市场场界界定定问题题一一：：庄市市商商业业尚尚处处于于初初级级阶阶段段。。主主要要以以满满足足基基本本生生活活配配套套的的沿沿街街商商铺铺为为主主，，档档次次相相对对较较为为低低级级。。问题题二二：：庄市市住住宅宅小小区区的的商商业业氛氛围围不不浓浓，，商商铺铺出出租租率率较较低低。。通过过对对庄庄市市商商业业的的分分析析，，我我们们认认为为目目前前存存在在以以下下几几个个问问题题点点：：项目目思思维维导导图图项目目背景景市场场背景景解读读消费费者者成功功案案例借借鉴鉴项目目发发展战战略略土地地价价格评评估估本项项目目属属于于区区域域大大盘盘，，客客户户群群较较为为宽宽泛泛，，因因此此必必须须牢牢牢牢抓抓住住城城市市的的中中端端客客群群家庭庭年年收收入入30万以以上上接受受总总价价百百万万以以上上的的别别墅墅、、TOHO类产产品品顶端端产产品品的的消消费费者者家庭庭年年收收入入8-30万总价价在在40~50万以以上上的的150~200平米米大大户户型型产产品品中高高端端产产品品的的主主力力消消费费阶阶层层家庭庭年年收收入入5-8万总价价在在30~40万110~150平米米户户型型产产品品中价价位位楼楼盘盘的的主主力力消消费费力力量量家庭庭年年收收入入3-4万左左右右总价价在在30万以以下下110平米米以以下下的的小小户户型型产产品品中低低价价位位经经济济型型楼楼盘盘的的主主要要消消费费力力量量家庭庭年年收收入入3万以以内内基本本无无住住宅宅消消费费力力量量中低低端端中端端低端端中高高端端富豪豪一般般来来讲讲，，越越是是高高收收入入阶阶层层，，其其购购房房人人群群的的比比例例越越高高；；针针对对本本项项目目而而言言，，市市场场的的主主流流人人群群集集中中在在5~30万元元之之间间家家庭庭收收入入的的人人群群，，他他们们的的购购房房特特征征成成为为我我们们重重点点研研究究的的对对象象。。在确确定定项项目目客客户户层层面面的的后后，，对对客客户户区区域域、、职职业业、、年年龄龄、、收收入入、、置置业业动动机机、、需需求求进进行行细细分分华通丽丽景华华府置置业顾顾问：：目前购购买的的客户户主要要来自自本地地和市市区范范围客客户，，庄市本本地人人不多多，对对于项项目支支撑有有限；；市区范范围客客户主主要是是购买买不起起市区区的房房子，，而选选择在在大市市近郊郊购买买；他们一一般收收入水水平都都不高高，例例如企企业中中低层层、个个体小小商户户、外外地驻驻镇海海人员员等等等；这部分分客户户很多多都不不是本本地人人，或或者是是中途途工作作进入入镇海海，所所以对对于传传统的的区域域观念念较为为淡薄薄。鑫隆花花园置置业顾顾问：：我们这这个楼楼盘来来买的的客户户主要要是以以本地地客户户市区区范围围客户户为主主为主主；本地客客户外外流现现象较较明显显，市区客客户对对于价价格较较为敏敏感，，购买买房子子一般般考虑虑要自自己能能承受受的范范围；；市区客客户选选择庄庄市更更多考考虑价价格，，如果价价格优优势不不明显显会考考虑离离市区区更近近的高高新区区和洪洪塘。。鄞州建建设局局陈先先生：：本人在在鄞州州建设设局上上班，，夫人人在镇镇海上上班希希望在在附近近购置置一套套住宅宅。在镇海海没找找到合合适的的房子子，主主要觉觉得户户型和和风格格都不不太合合适；；比较较认可可庄市市区域域，认认为环环境较较好；；但是是是否购购买在在庄市市取决决于价价格，，不然然可能能会考考虑高高新区区。我们还还访谈谈了：：华荣风风景九九园的的购买买客户户镇海LG甬兴化化工邓邓先生生镇海炼炼化罗罗先生生镇海设设计院院胡女女士。。。。我们访访谈部部分人人群了了解区区域消消费者者置业业特点点消费者者小结结通过分分析，，我们们发现现目前前消费费者置置业存存在以以下两两个现现象：：镇海本本地客客户外外流现现象明明显，，庄市市原住住民有有限，，市场场容量量不大大。市区范范围客客户对对于价价格敏敏感，，项目目没有有明显显的价价格优优势，，客户户将会会被发发展较较为成成熟的的洪塘塘、高高新区区截留留。对于体体量巨巨大的的本项项目来来说，，由于于本地地客户户外流流以及及市区区客户户被洪洪塘和和高新新区截截留，，可能能会让让项目目在开开发中中后期期形成成客源真真空化化的尴尴尬局局面。项目思思维导导图项目背景市场背景解读消费者者成功案案例借鉴鉴项目发发展战略略土地价价格评估估成功案案例借借鉴为了借借鉴成成功经经验并并启发发思路路，我我们选选取2个成成功树树立市市场标标杆的的项目目，对对其营营销战战略与与策略略进行行深入入研究究分析析。案例选选择原原则：：1、规规模较较大2、位位于同同等区区位3、产产品具具有一一样的的市场场竞争争力4、价价格和和销售售速度度上实实现全全面超超越合生国国际城城华荣风风景九九园成功案案例借借鉴合生国国际城城市场地地位：：宁波大大学旁旁，约约550000平平米大大型国国际生生活社社区总规模模：55万万平方方米产品类类型：：独栋、、联排排、双双拼别别墅、、高层层开盘时时间：：一期第第一批批07年年12月29日日；一一期第第二批批08年7月25日日销售价价格：：独栋15000元/平方米米，联联排、、双拼拼12000元/平方米米销售情情况：：推出215套独独栋、、联排排、双双拼别别墅，，已去去化78％％。客户情情况：：老城、、骆驼驼、庄庄市的的企业业主占占90%以上上，宁宁大的的老师师占少少数比比例，，宁波波区域域仅有有少量量江北北客户户来购购房。。成功案案例借借鉴点点：区域内内大规规模楼楼盘，，采用用分期期开发发分批批销售售的模模式；；别墅和和高层层的产产品组组合方方式，，提升升项目目档次次；以先销销售别别墅的的方式式，拉拉高项项目的的形象象；以低价价入市市，赢赢得较较佳销销售量量；设立实实景样样板区区，增增加客客户的的实景景体验验感。。华荣风风景九九园成功案案例借借鉴市场地地位：：宁大东东，30万万平方方米BLOCK生活活城总规模：：30万平平方米产品类型型：多层围合合洋房，，高层独独排公寓寓开盘时间间：一期第一一批08年9月12日销售价格格：均价5300元/平方米米销售情况况：推出约170房房源，已已去化97％客户情况况：项目周边边及老城城区客户户约占60％左左右，老老三区和和外地客客户也占占据一定定的比例例。成功案例例借鉴点点：大规模楼楼盘，采采用分期期开发分分批销售售的模式式；围合多层层洋房、、高层独独排公寓寓的产品品组合，，提升项项目的档档次；围合式多多层的创创新产品品，吸引引客户的的眼光；；以低价入入市，创创造较佳佳的销售售业绩；；销售的同同时配合合实景样样板区，，增加客客户的实实景体验验感。成功案例例启示启示一：：后续项目目的开发发必须在在全新的的大盘开开发思路路指导之之下重新新起跑；；与城市市融合的的开放式式规划、、社区资资源的共共享和丰丰富的产产品线是是对本项项目的必必然要求求；启示二：：解决产品品的建筑筑质量问问题和配配套完善善问题是是保证项项目成功功的基础础前提；；启示三：：良好的产产品组合合、展示示、推广广等必然然拉动销销售增长长；启示四：：客户对于于区域的的认同大大于对产产品的认认同，区区域价值值是营销销的发力力点；本项目作作为一个个区域大大盘，通通过借鉴鉴大盘操操作的成成功案例例，我们们发现产产品多元元化、合合理开发发节奏、、营销专专属的客客户圈层层是大盘盘成功的的关键点点123大盘的启启动以立立势为主主，必须须形象高高端，以以次高端端产品做做标杆，，中高端端产品回回现，在在此模式式之下，，保证后后期的价价格提升升的潜力力空间45大盘功能能配比必必须是复复合和分分层级的的，不同同层级承承担不同同的功能能，并在在开发期期的不同同阶段发发挥不同同的作用用大盘必须须营造区区域价值值，然后后形成项项目独特特的核心心价值主主张大盘产品品相对复复合和多多样，通通过标杆杆产品、、回现产产品、创创新产品品的组合合搭配，，整体实实现项目目目标大盘需要要营造自自己专属属的客户户圈层，，主流客客户群，，且客户户群要复复合而非非单一根据大盘盘的成功功操作，，我们该该如何对对项目进进行定位位？项目思维维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估项目整体体发展战战略本项目的的核心发发展战略略：在确保产产品竞争争力的基基础上，，整合项项目城市市价值、、自然生生态资源源，全面面超越市市场竞争争，成为为宁波房房地产市市场的标标杆项目目。项目整体体定位新江北大型国际际人文社社区定位诠释释：项目的区区位优势势，致以以打造新新江北的的概念，，拉近项项目与市市区的心心里距离离；教育的重重要本质质特征就就是它的的人文性性，人文文教育是是不可以以从教育育中包括括大学教教育中抽抽出的，，人文教教育在大大学教育育中具有有重要的的基础性性地位。。作为区域域大盘，，项目有有志成为为标杆项项目。项目产品品定位基于环境境、格局局、市场场以及自自身地块块的全方方位考虑虑，根据项目目容积率率和占地地规模，，通常可可能出现现三种产产品形式式的组合合方式：：方案一、、多层＋＋（小））高层方案二、、多层＋＋洋房＋＋（小））高层方案三、、小高层层＋高层层低容积作作出产品品品质，，提升项项目形象象物业类型型齐全,减轻销售售压力做足容积积率，项项目利润润最大化化产品十大大创新点点创新点一一：退台洋房房创新方方向，宽宽景house创新点二二：小高层创创新方向向－LOFT公寓创新点三三：魔术错跃跃空间创新点四四：高层创新新方向－宁波上空空造院、都市院风风景创新点五五：个性独特的建建筑风格，丰丰富的建筑外外立面和精致致的颜色创新点六：社区入口广场场设置具有可可识别性的标标志物创新点七：统一调性的区区域导视系统统，创新点八：风情商业街的的营造创新点九：以水为主题的的主景观体系系贯穿于整个个社区，并且且分割和联系各个相对独独立的小组团团创新点十：节能环保配套套创新点一：退台洋房创新新方向，宽景景house核心价值点大面宽，横厅厅1-2层赠送半地下下室与露台3层复式结构享受别墅般的的庭院露台和地下室室层高3.9～4.5米，上下两层层复式户型下层办公、会会客，上层居居住，一套公公寓同时满足足办公、居住住两种功能，，尽显经济时时尚创新点二：小小高层创新方方向－LOFT公寓寓创新点三：魔魔术错跃空间间魔术错跃空间间双层公寓，，，做到了既既错又跃，，，带给居住者者的是丰富变变化的空间感感受。创新点四：高高层创新方向向－宁波上空空造院、都市市院风景私家空间＋共共享空间空中院馆，即即在多数户型型中，建筑单单位在靠近客客厅、餐厅以以及功能房之之间，再设计计一个20多平方米的内内部庭园，使使之成为家庭庭生活的中心心点，兼顾了了住家的私密密性与安全性性，并提供了了室内居住空空间与室外景景观空间的积积极过渡，多多数户型可三三面采光。空中院馆通过时尚现代代的产品形象象，充分表达达城市的自由由与活力创新点五：个性独特的建建筑风格，丰丰富的建筑外外立面和精致致的颜色广场可作为公公众休憩场所所，提供小型型表演舞台和和临时的展示示空间，给社社区居民提供供一种“人居居人聚”的双双优空间，为为他们创造一一种城市生活活体验的价值值创新点六：社区入口广场场设置具有可可识别性的标标志物，作为为社区形象中中心和精神象象征创新点七：统一调性的区区域导视系统统，运用特色符号语言言凸显边界感感、领域感创新点八：风风情商业街的的营造，展示社区城城市生活意境境，满足生活活配套需要商业街区强调调参与性，景景观设计能够够使人驻留，，使人在购物物、休憩、嬉嬉戏、交往等等人性化活动动中体验到生生活的乐趣创新点九：以以水为主题的的主景观体系系贯穿于整个个社区，并且且分割和联系系各个相对独独立的小组团团水系突出变化化和参与性，，建议采用较较浅的硬质底底水系，营造造出整个社区区的水岸文化化主题。园林是家居的的延伸，是人人们生活的第第二客厅创新点十：节节能环保配套套先进净水系统统采用过滤水和和直饮水相继继组合的方式式增加产品附加加值和卖点产品组合方案案面对多种产品品组合方案，，基于做满容容积率、实现现项目利润最最大化等方面面的考虑，我我们选择其中中的一种产品品组合方案对对项目进行规规划：小高层＋高层层根据产品组合合方案，作出出项目规划方方案：镇海新城南区区项目总平方方案商业区住宅区项目产品分布布情况项目思维导图图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估未来市场预判判□目前宏观经济济困局为难政政府，放松、收紧银根将将会影响开发发商的资金链链。□目前房地产市市场进入调整整阶段，调整整周期可能较较长，后期的的不可预测性性较强。□部分去年价格格上涨过快的的楼盘将有可能因资金金问题下调，，届时“特价价房”将会风风行，价格可可能会出现回回落趋势。□未来消费者购购房将更加理理性，“纯投投资”行为势势必会减少。。区域土地市场场预判未来土地供应应量较大镇海新城定位位为宁波中心心城北部商贸贸商务中心。。随着新城规规划的进一步步落实，新城城区将成为未未来房地产市市场的主要发发展区域，从从近几年的区区域土地市场场成交情况来来看，成交量正逐年年上升，随着着区域发展的的逐渐成熟，，未来将成为为区域房地产产市场的主要要供应源。地价测算对于本项目的的地价，我司司从两个角度度来进行测算算：首先，从历年年土地成交类类比得出合适适的成交地价价；其次，从项目目能获利润倒倒推项目合理理的地价。寻寻求项目合理理的地价范围围。项目售价预估估继上半年宁波波楼市表现冷冷淡之后，下下半年似乎未未曾有回暖的的迹象，万科科的降价给宁宁波市场带来来了连锁反应应，其他开发发商也跟进降降价，市区楼楼盘价格下调调幅度在20－30％。目前宁波市场场进入调整阶阶段，经历周周期较长，受受市区板块价价格下调的影影响，近郊楼楼盘价格也不不可避免的受受到了影响，，部分新开楼楼盘价格都要要比预期的价价格下降10－15％。楼盘名称预期价格（元/平方米）开盘价格（元/平方米