科技园营销推广策划提案课件

科技园营销推广策划提案课件1目录目录2第一部分参天介绍第一部分参天介绍3参天[中国]地产投资顾问机构参天地产投资顾问机构是专业房产营销机构，是对员工、客户、社会负责任的公司。机构下辖上海参天策划有限公司、江苏参天营销策划有限公司。机构创办人曾荣获2004年度中国住交会CIHAF评选的“影响中国房地产100位企业家”的称号等诸多荣誉。机构代理销售面积逾1000万平米。物业涵盖：住宅、办公、商业、专业市场、别墅、酒店式公寓。目前正在服务项目近20个，服务项目范围包括昆山、上海、常州、张家港、马鞍山、天津等城市及其周边地区。2009年销售总额为22亿，2010年销售总额约40亿，销售额逐年实现翻番。

机构秉承优秀的企业文化，近年已成功运作中房香江系列、水晶城、金新系列（香缇湾花园、青山湾花园）、置信商务广场、四合院、清潭院街等二十多个房地产项目，树立了一线房地产综合服务商的优势地位。1.1参天介绍参天[中国]地产投资顾问机构参天地产投资顾问机构是专41.2参天地产机构近期所服务项目（常州）综合点评类型项

目区

位产

品规模住宅类长宏·名郡新北北大门通江大道与东海路交汇处公寓/洋房/大型综合超市16万㎡香江壹品和平路，龙城大桥旁住宅/商业/别墅16万㎡府河名居红梅南路与劳动中路交汇处住宅/花园洋房/商业11万㎡水晶城天宁区东方西路北侧高层/小高层/双拼别墅/商业24万㎡天翼御品光华路与龙游路交汇处商业/住宅4.2万㎡太阳星城句容市商业/住宅30万㎡龙涛·紫郡武进夏城路，湖塘纺织城北住宅/商业10万㎡荣盛·馨河郦舍新北汉江路与龙业路的交界处住宅/商铺12万㎡翡翠锦园新北区通江大道与龙城大道交汇处高层/商办楼16万㎡办公类置信商务广场市中心，北大街和西横街交叉口住宅/办公/商业3.8万㎡金百国际通江大道与飞龙路交汇处办公3.7万㎡商业清潭·院街清潭路与木梳路交叉口商业/住宅/公寓3.8万㎡香江华廷怀德南路与木梳路交界处住宅/商业/别墅38万㎡青山湾天宁晋陵北路、关河路交界处住宅/商铺15万㎡金百·商业广场通江大道与飞龙路交汇处商业3.7万㎡香梅百乐库商业街区红梅公园旁关河路上休闲商街2万㎡1.2参天地产机构近期所服务项目（常州）综合点评类型项51.3重点案例——金百国际项目名称金百国际物业形态商铺，办公项目简介金新集团、百兴集团强强联手，精心打造院落式街区，构筑常州现代生活品质中心。总面积35000㎡，由写字楼、独栋商业楼与高层公寓底商有机组合而成。商业与11000㎡开放式的越大型广场相联动。所有商铺全部采取临街设计，6米高的商业空间。品牌策略汉庭连锁酒店、菜根香、信特超市行销策略打造企业总部基地，引进连锁快捷酒店，带动商业的运行1.3重点案例——金百国际项目名称金百国际物业形态商铺，办61.3重点案例——置信商务广场项目名称置信商务广场物业形态住宅、办公、商业项目简介置信商务广场位于北大街与西横街的交接处，总建筑面积为35914㎡。置信商务广场北大街5℃以其绝对地段优势，将南、北大街两龙城商业要道彻底贯通。自南大街向北，尽享龙城顶级配套。项目由商务、住宅两栋楼组成。写字楼建筑面积为10908㎡，均为挑高5米设计。品牌策略北大街5°C——5米挑高公寓克拉级行宫该分定位表现了产品地理属性和本身的产品力优势，“挑高”和“克拉”说明户型小但是实用性强，配合样板房，直观的表现了户型的优异。北大街世家——千金买房万金择邻凸显便捷师教的地理属性及北郊中学学区房，投资子女未来及保值增值。行销策略针对项目投资客群的阶层属性，本司以电梯广告作为客群出入场所及居住小区覆盖的主要媒介途径，精锁目标客群。1.3重点案例——置信商务广场项目名称置信商务广场物业形态7第二部分市场分析第二部分市场分析8【2010.04.17】国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。【2010.09.29】中华人民共和国财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。【2011.01.26】国务院：国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。2.1三轮重磅楼市调控【2010.04.17】国务院：房价过高地区可暂停发放第三套91月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月8日中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。央行2月18日宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.22011信贷政策1、2011年，政策对于信贷杠杆的调控将日趋频繁，表达了政府维持紧缩政策不变的决心；2、存款准备金率的调高，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧；3、银行贷款额度收紧，开发商资金压力再增，已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。1月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调102.3楼市限购令根据新“国八条”以及国务院办公厅有关通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。无锡在2月22日出台限购细则:无锡各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上无锡市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。贷款买二套房，首付不低于6成，办理第二次公积金贷款首付不低于5成，本地人禁买第三套，外地人禁买第二套，楼盘备案价3个月内不得提高。

各地限购政策宽严相异，“限购令”执行力度成为焦点2.3楼市限购令根据新“国八条”以及国务院办公厅有关通112.3楼市限购令

虽然常州不在此次规定的限购城市之列，但是常州市政府在3月1日出台楼市调控七条新举措：一是明确新建住房价格控制目标。二是大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住。三是限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头。四是科学确定供地总量和结构，规范用地管理。五是实行差别化信贷税收政策。六是加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为。七是对房价过快上涨的地区政府实施问责。参天观点：限购令出台后，势必给一些囤房者、炒房者带来资金压力，楼市销量短期内会下降，但上半年房价不会有太大变化，假如金融政策进一步紧缩，下半年开发商的压力更大，可能采取降价谋取销量。我市将加强房地产市场监管，严肃查处房地产企业捂盘惜售、囤积房源等违规行为，通过限房价、竞地价遏制房价过快上涨势头。2.3楼市限购令12在政府强势政策之下打房价、打热钱、打通膨但过多的资金并不会因此按兵不动他们会自动寻找优良的投资标的。唯有不受限购令、调控政策影响的避险项目，才能为房地产市场所认可。在政府强势政策之下132.4常州市办公市场分析常州市现有办公有两种模式：写字楼：培训机构、装璜公司、房地产开发公司等企业多选择写字楼为办公场所；工业园区：引进科研企业、服装厂、能源开发、机电制造等轻工业中小企业。2.4常州市办公市场分析常州市现有办公有两种模式：14写字楼写字楼15从常州市现有办公区域分布图来看，新北区办公规模占整个常州市现有办公40%，由此可见，新北区对办公物业的需求较大，且随着开发量的逐步增加，市场容量趋于饱和。天宁区和钟楼区现有办公所占比例相对较小。2.4.1区域规模分析从常州市现有办公区域分布图来看，新北区办公规模占整个16上图所示，新北区办公规模在整个常州市所占比例相对较大。常州市市区多以服务型公司、驻外办事为主，需求面积较小；新北区多以实业型公司为主，相对市区而言，公司规模较大，需求面积较大。2.4.1区域规模分析上图所示，新北区办公规模在整个常州市所占比例相对较大172.4.2租金费用分析全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/㎡·天。其中，新北区办公楼租金费用平均水平约为0.8元/㎡·天，租金差价为0.2元/㎡·天。由于新北区办公楼建成时间较短，因此租金价格相对较低。但是随着区域产业发展需求，租金价格大幅上涨将是大势所趋。中心城区2.4.2租金费用分析全市办公楼租金费用平均水平约182.4.3物业费用分析全市办公楼物业费用平均水平约为2.6元/㎡·月，其中新北区办公楼物业费用平均水平月为2.3元/㎡·月，略低于常州市办公楼物业均价水平。由于新北区办公楼建成时间较短，因此物业费用相对较低。中心城区2.4.3物业费用分析全市办公楼物业费用平均水平约192.4.4业态分析常州市办公业态配比中，装璜、房地产、咨询、培训、贸易所占比重较大，是常州市办公市场的中流砥柱。2.4.4业态分析常州市办公业态配比中，装璜、房地20工业园区工业园区212.4.5工业园区优势及发展趋势常州的工业园区在新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区都有分布，且以新北区、武进区发展较为成熟，而钟楼区、天宁区发展相对较为缓慢。区域特点趋势新北区交通便捷，具有宽松的政策环境和高效的管理体制，区位及配套较为成熟。新北区承载大的外商引资项目要较其他区域强，但由于没有引进项目的载体，新北区近几年外资增长的幅度放缓，但预计随着粤海滨江园的建设完工，中小型外资企业进入新北区的数量将会有一定的增长。武进区区域优势明显，工业经济发达，规划先进，“苏南模式”发祥地，富有创造力，建设档次较高。由于新推的量巨大，故将在未来一定时间内对整个常州市的厂房租赁带来一定的影响。钟楼区地域优势明显，政治、经济、文化、金融、贸易中心所在地，吸收本区域企业能力好。由于政府建造的特殊性，该区的标准厂房租金弹性很大。天宁区交通发达，位置优越，环境优美，基础设施齐全，配套功能完善。该区域工业园区有一定规模的只有新动力创业中心，且为多层厂房，入驻的企业较少。戚墅堰区该开发区工业实力强，房地产起步晚。预计需要一段时间将其去化，发展较为缓慢。2.4.5工业园区优势及发展趋势常州的工业园区在新222.4.6工业园区租金分析区域租金新北区由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区，故该地区的租金及售价水平较其他区域高，高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到20元/㎡·月。武进区由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提高，故该地区的租金也较高，普遍在12元/㎡·月以上。钟楼区本区域主要都由区各级政府投资建设，因此该区域的租金弹性很大。天宁区目前有一定规模的只有新动力创业中心，租金为0.4元/㎡·月。新北区和武进区是常州较早的经济开发区，租金基本在10元/㎡·月以上；而由于天宁区起步较晚，且具有代表性的只有新动力创业中心，故租金相对新北和武进较低；钟楼区多为区各级政府投资建设，租金弹性很大。2.4.6工业园区租金分析区域租金新北区由于所处的工业化程232.4.7工业园区竞品分析——天安数码城开发商常州天安数码城置业有限公司项目地址武进高新区常武南路588号红星美凯龙正对面占地29万㎡总建100万㎡建筑形态写字楼、住宅、社区商铺容积率写字楼2.98总户数一期为15层物业费3元/㎡·月业态IT产业、研发产业、金融产业等配套周边有大学城、武进汽车站、红星美凯龙、清英国际学校、香格里拉酒店（在建）客群以武进区为主，多为中层以上购买者，自用的居多，投资者较少销售动态2010年10月一期开盘，仅有1栋产业办公楼在售，产业楼总高15层，只卖不租，目前在售3-15层，面积187-385㎡，均价4700元/㎡，现少量余房现房销售，整栋产业办公楼去化率达80%，但4层去化相对较低，仅50%。2.4.7工业园区竞品分析——天安数码城开发商常州天安数码242.4.7工业园区竞品分析——津通国际工业园开发商津通集团项目地址武进高新区西湖路8号占地1000亩（一期500亩）总建92万㎡建筑形态工业园厂房物业费3元/㎡·元租金1.5元/㎡·月配套自带食堂，超市在规划中业态IT行业、设计、物流等客群多为中高层购买者，自用居多，投资较少销售动态一期占地500亩，已建成21万㎡的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心，并已正式投入使用。园区只租不卖，自2005年10月开园以来，一期入住率已达85%的显著业绩。2.4.7工业园区竞品分析——津通国际工业园开发商津通集团25开发商青洋建设投资有限公司项目地址新动力工业园位于青洋路3号，外环路与青洋路交汇处占地17万㎡总建20万㎡建筑形态多层工业厂房总户数共19栋（1-5层）物业费0.6元/㎡·月租金0.4元/㎡·天业态以新能源、电子电气、机电制造、零配件加工、软件开发、服装加工等轻工类中小企业为主。配套园区配套商务中心、科技培训室、大小会议室、洽谈室、健身活动室、公共食堂、配套宿舍等。客群以中高层客户为主，自用居多，投资较少。销售动态新动力创业中心一期共10万余平方米厂房已经交付并投入使用，项目二期厂房亦已竣工，三期厂房正在建设之中，项目总共5期。现在售厂房面积700-1500平米，均价3000元/㎡，也可租赁，10-14元/㎡·月。园区现有入驻企业80多家。2.4.7工业园区竞品分析——新动力创业中心开发商青洋建设投资有限公司项目地址新动力工业园位于青洋路3号262.5小结在“限购令”执行力度成为焦点之时，常州并未被列入限控行列。常州出台楼市调控新举措，通过限房价、竞地价来控制我市房价，我市加大了保障房供给力度，扩大住房保障覆盖面，而新政对我市低收入无房户来说无疑是个好消息。我市现有两种办公模式：一种是写字楼，新北区写字楼占常州写字楼比例较大；另一种是工业园区，新北区和武进区的工业园区起步早，发展较为成熟，天宁区起步较晚，具有一定规模的仅有新动力创业中心。我市办公业态配比中，房地产公司、培训机构、装璜公司等公司较多选择写字楼作为办公场所；工业园区较为IT产业、研发机构、总部经济等企业吸引。全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/㎡·天，而工业园区租金相对较低，租金平均水平约为0.4元/㎡·天。2.5小结在“限购令”执行力度成为焦点之时，常州并未被列入27第三部分本体分析第三部分本体分析28本项目位于常州市天宁区青龙板块，地处常州东部，地理位置比较偏远。周边于横塘河西路，北塘河路，勤丰路紧邻，三面环水，环境优美。本项目距离市中心仅5公里，西侧距大型住宅片区及北侧距常州恐龙园均为2公里。南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达。3.1项目周边环境本地块本项目位于常州市天宁区青龙板块，地处常州东部，地理位29本项目三面环水，景观资源优势强，主要是办公用地，也有商业用地，但是商业不超过总建筑面积的7%。本项目分2期开发。一期建筑面积约为86571㎡，由22栋独栋办公楼和两栋小高层组成，包括15栋4层楼，7幢5层楼，2幢多层拼连的小高层，最高层数为13层。3.2项目基本经济指标占地面积96350㎡总建面积156410㎡容积率1.8建筑密度32.9%绿地率30.1%一期本项目三面环水，景观资源优势强，主要是办公用地，也30SWTO南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达，多样化交通选择，满足不同出行要求。本项目是一种介于办公与园区之间的新形态，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。位置较为偏远。天宁区工业园区起步较晚，发展较晚缓慢。目前天宁区工业园区有一定规模的只有新动力创业中心，对于本项目来说，是一个很好的发展机会。对于一般的纯写字楼或工业园区来说，本项目是一种办公与园区相结合的新形态，大大提升了本项目的发展空间。新动力创业中心整体去化相对较好，市场竞争激烈。项目有一定的经营风险。3.3项目SWOT分析SWTO南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达，多样31第四部分产品建议第四部分产品建议324.1产品定位

本项目三面环水，以优美的环境为依托，以“独栋办公”、“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，打造顶级的科技园开发品牌。本项目以科技园的形式，打造纯独栋写字楼。一种介于写字楼与园区之间的新形态项目周边以别墅、住宅为主，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。4.1产品定位本项目三面环水，以优美的环境为依托，以“334.2建筑风格本项目建筑风格以现代主义简约风格为主，与恒生科技园在其他地方的项目相比，本项目在外观设计上达到一个更高一层的升级。本项目三面环水，自然景观优美，生态环境资源丰富，加之拥有现代主义风格的写字楼，一种“轻松怡然”、“回归自然”的感觉油然而生，把现代都市文化融入到灵性的自然景观中，重新诠释现代人对园林式办公空间文化的理解。4.2建筑风格本项目建筑风格以现代主义简约风格为主344.3形象定位——景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋办公传达理念本项目三面环水，周边绿化带围绕，景观资源优势强，自然资源丰富。本项目以“独栋办公”、“花园办公”、“绿地办公”为主题，以“企业乐园”为形态，引入一批科技含量高、产品附加值高的科技研发中心、IT企业、实验室、创意企业、现代服务业等企业，打造顶级的科技园开发品牌。将“自然生态”、“产业生态”相结合，完美的诠释了景观生态与产业生态相结合的“双生态”理念。4.3形象定位——景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋35常州恒生科技园位于常州市天宁区青龙板块，园区将主要引进包含IT、软件外包、总部经济、创意产业、现代服务业、高新产业孵化器等先进企业。项目建成后将成为常州科技创新的重要平台、天宁都市工业的全新载体和产业升级的有力引擎。4.4入驻企业常州恒生科技园位于常州市天宁区青龙板块，园区将主要引36科技园营销推广策划提案课件374.5.1品质提升--建筑选材低碳建筑一个经常被忽略的事实是：建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占到了50%，这一比例远远高于运输和工业领域。低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。本项目是一种景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋办公，意在营造一个健康、舒适的办公环境。因此，在建筑选材上建议选用低碳建筑。4.5.1品质提升--建筑选材低碳建筑本384.5.1品质提升--建筑选材如何打造低碳建筑？

外墙节能技术：外墙保温技术，我国采用夹心保温作法的较多。

门窗节能技术：采用中空玻璃，镀膜玻璃(包括反射玻璃、吸热玻璃)高强度LOW2E防火玻璃(高强度低辐射镀膜防火玻璃)等。

屋顶节能技术：利用智能技术、生态技术来实现建筑节能的愿望，如太阳能集热屋顶和可控制的通风屋顶等。

采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源热泵系统、置换式新风系统、地面辐射采暖。

新能源的开发利用：以太阳能、风能等可再生能源作为主要能源。4.5.1品质提升--建筑选材如何打造低碳建筑？394.5.2品质提升——园区入口4.5.2品质提升——园区入口40建议可采用灰色系大堂，格调高雅，气质独特。4.5.3品质提升——大堂设计建议可采用灰色系大堂，格调高雅，气质独特。414.5.4品质提升——园区配套本项目拥有完善的配套设备，园区内规划设计大型会议室、国际视频中心、图书馆、员工食堂、行政餐厅、展示中心、休闲中心和企业会所等设施，同时实现全网络覆盖及电源布线，这样即使从办公室走出来，漫步来到园林景观之间，也可以通过无线网络等现代化办公设备一样可以实现便捷办公，为入园企业提供自由办公空间。会议中心图书馆4.5.4品质提升——园区配套本项目拥424.5.5品质提升——花园办公本项目以“花园办公”为主题，而园区内多处设立了亭台桌椅，整个办公园区全网络覆盖，从办公室走出来，漫步来到园林景观之间，一边聆听着耳边的鸟儿吟唱，一边吐纳着自然的泥土花香，通过无线网络等现代化办公设备一样可以实现便捷办公，这也就实现了常州恒生科技园倡导的花园办公模式。4.5.5品质提升——花园办公本项目以“434.5.6品质提升——景观设计项目本身景观优美，自然环境资源丰富。在草坪上放置红色小品，使绿化带不再枯燥，使整个园区景色更为灵动。在园区内布置绿化带、小型喷泉、凉亭，让员工在园区工作有一种被自然包围的感觉。4.5.6品质提升——景观设计项目本身景观优美，自44第五部分客群分析第五部分客群分析455.1个案客群分析项目名称嘉宏世纪鼎业赢通恒利大厦丰臣海悦金城大厦府琛商务广场天安数码城新动力创业中心客源天宁区钟楼区钟楼区钟楼区武进区钟楼区天宁区新北区本地人居多、少数外地人本地人居多、少数外地人武进区天宁区购房动机自用投资自用自用投资自用投资自用自用投资自用较多、少数投资自用较多、少数投资常州市办公市场主要以常州本地人为主，多为自用，也有少数投资。工业园区多以园区所在区域周边客源为主，基本为中高层职业购买或租赁。5.1个案客群分析项目名称嘉宏世纪鼎业赢通恒利大厦丰臣海悦465.2客群定位本项目：

本项目是一种介于写字楼与园区之间的新形态，结合了写字楼与园区的特点。而购买纯写字楼的自我导向型客户：1、多为升级型置业，对商务空间品质有换代升级要求2、纯办公物业使用品质3、高档办公建筑外观形象4、有良好的内外商务办公环境5、交通通达性因此，可将本项目的客群定位于

5.2客群定位本项目：47第六部分营销推广第六部分营销推广486.1项目本体认知小结本项目交通四通八达。本项目三面环水，环境优美。本项目是一种介于办公与园区之间的新形态，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。本项目以“独栋办公”、“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，以现代主义简约风格为主，打造顶级的科技园开发品牌。园区自带完善的配套设备。针对以上各点，如何制定适合本项目的营销推广方案？6.1项目本体认知小结本项目交通四通八达。针对以上各点，如496.2项目战略诠释扩大客户层，实现同类办公产品及档次升级竞争角度高价机会指导营销通过创新产品定位，以博取高利润机会利用项目最显著且易接受的资源优势——自然资源丰富，拔高项目的整体形象。6.2项目战略诠释扩大客户层，实现同类办公产品及档次升级竞506.3项目定位企业总部基地本项目不单单是一个科技园的项目，它是一个总部基地落户在科技园，从高级科技园区的概念跳出来，进入到总部企业、总部经济。总部基地宽裕的空间，使入驻企业打造集生产研发中心、采购中心、营运中心、物流中心等功能的一体化总部经济园成为可能。它会是办公产品升级换代的一个方向。本项目引进总部经济，可以为区域发展带来多种经济效应。大批企业总部的入驻，可以提高区域的知名度、信誉度，从而促进区域政府提高服务质量，推动多元文化融合与互动，加快城市国际化进程。6.3项目定位企业总部基地本项目不单单是一个科技园的项目，51常州恒生科技园开发商已在杭州、无锡、天津等地开发过科技园，品牌性的延用较为成熟；恒生科技园是由恒生电子股份有限公司和杭州恒生电子集团有限公司共同投资设立的股份制公司。杭州恒生科技园有限公司以科技园建设、运营为主业，目标为科创企业搭建成长平台。6.4案名常州恒生科技园开发商已在杭州、无锡、天津等地开发过科技园，品526.5推广活动主动出击，开辟多渠道营销战线主动出击，开辟多渠道营销战线建立完全畅顺的客户渠道，充分整合客户资源，扩大客户群体，实现同类办公产品及档次升级，有效地进行营销。

推广手段：

①行销②

SP活动6.5推广活动主动出击，开辟多渠道营销战线主动出击，开辟多536.5推广活动——行销将目标人群具体化，实现准确定位点攻击针对本案本区域客户的针对性投放、点对点拜访向常州市企业法人投递资料，让有意向入驻的企业及时了解产品信息和销售动态。拜访一些企业，了解本项目的产品信息，树立品牌形象。执行环节的资源整合在实际执行操作中，开发商应将媒体资源整合，实现覆盖最大化。推广手段：DM投递、点对点拜访6.5推广活动——行销推广手段：DM投递、点对点拜访546.5推广活动——SP活动推广手段：活动邀请为了配合项目的知名度与品牌形象树立，应充分发挥媒体的宣传作用。建议举办新闻性很强的SP事件，包括新闻发布会、签约发布会、品牌发布会、揭牌仪式、产品推介会、孵化器平台软件更新研讨会等活动，邀请政府机关单位（科技局、商务局等）、科研机构、创意产业、现代服务业、高新产业等企业、机构参加，积极利用各种媒体组合宣传产业园区品牌。6.5推广活动——SP活动推广手段：活动邀请为了配556.6售楼处选址建议售楼处中心位于一期的第14栋独栋办公楼。由于14#楼本身就是园区内的独栋办公楼，可以形成较好的样板体验区。销售中心会所对外能吸引更多的人们驻足，可以提升本案品质。

销售中心广告牌可以以楼体为依托，这样能够达到更好的宣传效果。6.6售楼处选址建议售楼处中心位于一期的第14栋独566.7价格定位7000元6000元5000元高风险本项目低利润建议价格产品提价空间溢价机会空间基本价格空间价值预测：

以6000-6500元/㎡模糊的对接价格试探市场，为项目弹性转化和后期溢价预留空间。6.7价格定位7000元6000元5000元高风险本项目低576.8销售模式针对不同客群的不同需求，制定不同的销售模式，扩大了本案的客群，既能加快项目去化速度，回笼现金流，亦能带来一定的人气。我司建议将园区分成几个片区，采用以下几种销售模式：6.8销售模式针对不同客群的不同需求，制定不同的销581、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋的心血闪光。2、人们走过的每一个足迹，都是自己生命的留言；留给今天翻过的日历，留给未来永久的历史。3、人生是一座可以采掘开拓的金矿，但总是因为人们的勤奋程度不同，给予人们的回报也不相同。4、理想之风扯满人生的帆；奋斗之杆举起理想之旗。5、人应该学会走自己的路，但更应该掌握手中的罗盘。6、不能因为人生的道路坎坷，就使自己的身躯变得弯曲；不能因为生活的历程漫长，就使求索的脚步迟缓。7、人生的意义在理想的光辉中闪烁；生命的价值在创造的生活中闪现。8、只有走完平凡的路程，才能达到伟大的目标。9、奋斗目标是人生的精神支柱。10、共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。——奥斯特洛夫斯基11、属于每个人的道路，都在每个人的足下；属于每个人的历史，都在每个人的身后。12、终于有一天，海水和泪都是甜的。13、有志者自有千方百计，无志者只有千难万难。14、贫不足羞，可羞是贫而无志。——吕坤15、人，只要有一种信念，有所追求，什么艰苦都能忍受，什么环境也都能适应。——丁玲16、人生的途程是遥远的，只要双脚不息地前行，道路就会向远方延伸。17、理想是人生的坚实支柱，如果失去了生活的理想，精神也就会随之而瘫痪。18、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。——别林斯基

29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。——马克思

30、外国语是人生斗争的一种武器。——马克思

31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。——法布尔

32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。——杜甫

33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。——杜甫28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。——别林斯基

29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。——马克思

30、外国语是人生斗争的一种武器。——马克思

31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。——法布尔

32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。——杜甫

33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。——杜甫1、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋59科技园营销推广策划提案课件60目录目录61第一部分参天介绍第一部分参天介绍62参天[中国]地产投资顾问机构参天地产投资顾问机构是专业房产营销机构，是对员工、客户、社会负责任的公司。机构下辖上海参天策划有限公司、江苏参天营销策划有限公司。机构创办人曾荣获2004年度中国住交会CIHAF评选的“影响中国房地产100位企业家”的称号等诸多荣誉。机构代理销售面积逾1000万平米。物业涵盖：住宅、办公、商业、专业市场、别墅、酒店式公寓。目前正在服务项目近20个，服务项目范围包括昆山、上海、常州、张家港、马鞍山、天津等城市及其周边地区。2009年销售总额为22亿，2010年销售总额约40亿，销售额逐年实现翻番。

机构秉承优秀的企业文化，近年已成功运作中房香江系列、水晶城、金新系列（香缇湾花园、青山湾花园）、置信商务广场、四合院、清潭院街等二十多个房地产项目，树立了一线房地产综合服务商的优势地位。1.1参天介绍参天[中国]地产投资顾问机构参天地产投资顾问机构是专631.2参天地产机构近期所服务项目（常州）综合点评类型项

目区

位产

品规模住宅类长宏·名郡新北北大门通江大道与东海路交汇处公寓/洋房/大型综合超市16万㎡香江壹品和平路，龙城大桥旁住宅/商业/别墅16万㎡府河名居红梅南路与劳动中路交汇处住宅/花园洋房/商业11万㎡水晶城天宁区东方西路北侧高层/小高层/双拼别墅/商业24万㎡天翼御品光华路与龙游路交汇处商业/住宅4.2万㎡太阳星城句容市商业/住宅30万㎡龙涛·紫郡武进夏城路，湖塘纺织城北住宅/商业10万㎡荣盛·馨河郦舍新北汉江路与龙业路的交界处住宅/商铺12万㎡翡翠锦园新北区通江大道与龙城大道交汇处高层/商办楼16万㎡办公类置信商务广场市中心，北大街和西横街交叉口住宅/办公/商业3.8万㎡金百国际通江大道与飞龙路交汇处办公3.7万㎡商业清潭·院街清潭路与木梳路交叉口商业/住宅/公寓3.8万㎡香江华廷怀德南路与木梳路交界处住宅/商业/别墅38万㎡青山湾天宁晋陵北路、关河路交界处住宅/商铺15万㎡金百·商业广场通江大道与飞龙路交汇处商业3.7万㎡香梅百乐库商业街区红梅公园旁关河路上休闲商街2万㎡1.2参天地产机构近期所服务项目（常州）综合点评类型项641.3重点案例——金百国际项目名称金百国际物业形态商铺，办公项目简介金新集团、百兴集团强强联手，精心打造院落式街区，构筑常州现代生活品质中心。总面积35000㎡，由写字楼、独栋商业楼与高层公寓底商有机组合而成。商业与11000㎡开放式的越大型广场相联动。所有商铺全部采取临街设计，6米高的商业空间。品牌策略汉庭连锁酒店、菜根香、信特超市行销策略打造企业总部基地，引进连锁快捷酒店，带动商业的运行1.3重点案例——金百国际项目名称金百国际物业形态商铺，办651.3重点案例——置信商务广场项目名称置信商务广场物业形态住宅、办公、商业项目简介置信商务广场位于北大街与西横街的交接处，总建筑面积为35914㎡。置信商务广场北大街5℃以其绝对地段优势，将南、北大街两龙城商业要道彻底贯通。自南大街向北，尽享龙城顶级配套。项目由商务、住宅两栋楼组成。写字楼建筑面积为10908㎡，均为挑高5米设计。品牌策略北大街5°C——5米挑高公寓克拉级行宫该分定位表现了产品地理属性和本身的产品力优势，“挑高”和“克拉”说明户型小但是实用性强，配合样板房，直观的表现了户型的优异。北大街世家——千金买房万金择邻凸显便捷师教的地理属性及北郊中学学区房，投资子女未来及保值增值。行销策略针对项目投资客群的阶层属性，本司以电梯广告作为客群出入场所及居住小区覆盖的主要媒介途径，精锁目标客群。1.3重点案例——置信商务广场项目名称置信商务广场物业形态66第二部分市场分析第二部分市场分析67【2010.04.17】国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。【2010.09.29】中华人民共和国财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。【2011.01.26】国务院：国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。2.1三轮重磅楼市调控【2010.04.17】国务院：房价过高地区可暂停发放第三套681月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月8日中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。央行2月18日宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.22011信贷政策1、2011年，政策对于信贷杠杆的调控将日趋频繁，表达了政府维持紧缩政策不变的决心；2、存款准备金率的调高，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧；3、银行贷款额度收紧，开发商资金压力再增，已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。1月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调692.3楼市限购令根据新“国八条”以及国务院办公厅有关通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。无锡在2月22日出台限购细则:无锡各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上无锡市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。贷款买二套房，首付不低于6成，办理第二次公积金贷款首付不低于5成，本地人禁买第三套，外地人禁买第二套，楼盘备案价3个月内不得提高。

各地限购政策宽严相异，“限购令”执行力度成为焦点2.3楼市限购令根据新“国八条”以及国务院办公厅有关通702.3楼市限购令

虽然常州不在此次规定的限购城市之列，但是常州市政府在3月1日出台楼市调控七条新举措：一是明确新建住房价格控制目标。二是大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住。三是限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头。四是科学确定供地总量和结构，规范用地管理。五是实行差别化信贷税收政策。六是加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为。七是对房价过快上涨的地区政府实施问责。参天观点：限购令出台后，势必给一些囤房者、炒房者带来资金压力，楼市销量短期内会下降，但上半年房价不会有太大变化，假如金融政策进一步紧缩，下半年开发商的压力更大，可能采取降价谋取销量。我市将加强房地产市场监管，严肃查处房地产企业捂盘惜售、囤积房源等违规行为，通过限房价、竞地价遏制房价过快上涨势头。2.3楼市限购令71在政府强势政策之下打房价、打热钱、打通膨但过多的资金并不会因此按兵不动他们会自动寻找优良的投资标的。唯有不受限购令、调控政策影响的避险项目，才能为房地产市场所认可。在政府强势政策之下722.4常州市办公市场分析常州市现有办公有两种模式：写字楼：培训机构、装璜公司、房地产开发公司等企业多选择写字楼为办公场所；工业园区：引进科研企业、服装厂、能源开发、机电制造等轻工业中小企业。2.4常州市办公市场分析常州市现有办公有两种模式：73写字楼写字楼74从常州市现有办公区域分布图来看，新北区办公规模占整个常州市现有办公40%，由此可见，新北区对办公物业的需求较大，且随着开发量的逐步增加，市场容量趋于饱和。天宁区和钟楼区现有办公所占比例相对较小。2.4.1区域规模分析从常州市现有办公区域分布图来看，新北区办公规模占整个75上图所示，新北区办公规模在整个常州市所占比例相对较大。常州市市区多以服务型公司、驻外办事为主，需求面积较小；新北区多以实业型公司为主，相对市区而言，公司规模较大，需求面积较大。2.4.1区域规模分析上图所示，新北区办公规模在整个常州市所占比例相对较大762.4.2租金费用分析全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/㎡·天。其中，新北区办公楼租金费用平均水平约为0.8元/㎡·天，租金差价为0.2元/㎡·天。由于新北区办公楼建成时间较短，因此租金价格相对较低。但是随着区域产业发展需求，租金价格大幅上涨将是大势所趋。中心城区2.4.2租金费用分析全市办公楼租金费用平均水平约772.4.3物业费用分析全市办公楼物业费用平均水平约为2.6元/㎡·月，其中新北区办公楼物业费用平均水平月为2.3元/㎡·月，略低于常州市办公楼物业均价水平。由于新北区办公楼建成时间较短，因此物业费用相对较低。中心城区2.4.3物业费用分析全市办公楼物业费用平均水平约782.4.4业态分析常州市办公业态配比中，装璜、房地产、咨询、培训、贸易所占比重较大，是常州市办公市场的中流砥柱。2.4.4业态分析常州市办公业态配比中，装璜、房地79工业园区工业园区802.4.5工业园区优势及发展趋势常州的工业园区在新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区都有分布，且以新北区、武进区发展较为成熟，而钟楼区、天宁区发展相对较为缓慢。区域特点趋势新北区交通便捷，具有宽松的政策环境和高效的管理体制，区位及配套较为成熟。新北区承载大的外商引资项目要较其他区域强，但由于没有引进项目的载体，新北区近几年外资增长的幅度放缓，但预计随着粤海滨江园的建设完工，中小型外资企业进入新北区的数量将会有一定的增长。武进区区域优势明显，工业经济发达，规划先进，“苏南模式”发祥地，富有创造力，建设档次较高。由于新推的量巨大，故将在未来一定时间内对整个常州市的厂房租赁带来一定的影响。钟楼区地域优势明显，政治、经济、文化、金融、贸易中心所在地，吸收本区域企业能力好。由于政府建造的特殊性，该区的标准厂房租金弹性很大。天宁区交通发达，位置优越，环境优美，基础设施齐全，配套功能完善。该区域工业园区有一定规模的只有新动力创业中心，且为多层厂房，入驻的企业较少。戚墅堰区该开发区工业实力强，房地产起步晚。预计需要一段时间将其去化，发展较为缓慢。2.4.5工业园区优势及发展趋势常州的工业园区在新812.4.6工业园区租金分析区域租金新北区由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区，故该地区的租金及售价水平较其他区域高，高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到20元/㎡·月。武进区由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提高，故该地区的租金也较高，普遍在12元/㎡·月以上。钟楼区本区域主要都由区各级政府投资建设，因此该区域的租金弹性很大。天宁区目前有一定规模的只有新动力创业中心，租金为0.4元/㎡·月。新北区和武进区是常州较早的经济开发区，租金基本在10元/㎡·月以上；而由于天宁区起步较晚，且具有代表性的只有新动力创业中心，故租金相对新北和武进较低；钟楼区多为区各级政府投资建设，租金弹性很大。2.4.6工业园区租金分析区域租金新北区由于所处的工业化程822.4.7工业园区竞品分析——天安数码城开发商常州天安数码城置业有限公司项目地址武进高新区常武南路588号红星美凯龙正对面占地29万㎡总建100万㎡建筑形态写字楼、住宅、社区商铺容积率写字楼2.98总户数一期为15层物业费3元/㎡·月业态IT产业、研发产业、金融产业等配套周边有大学城、武进汽车站、红星美凯龙、清英国际学校、香格里拉酒店（在建）客群以武进区为主，多为中层以上购买者，自用的居多，投资者较少销售动态2010年10月一期开盘，仅有1栋产业办公楼在售，产业楼总高15层，只卖不租，目前在售3-15层，面积187-385㎡，均价4700元/㎡，现少量余房现房销售，整栋产业办公楼去化率达80%，但4层去化相对较低，仅50%。2.4.7工业园区竞品分析——天安数码城开发商常州天安数码832.4.7工业园区竞品分析——津通国际工业园开发商津通集团项目地址武进高新区西湖路8号占地1000亩（一期500亩）总建92万㎡建筑形态工业园厂房物业费3元/㎡·元租金1.5元/㎡·月配套自带食堂，超市在规划中业态IT行业、设计、物流等客群多为中高层购买者，自用居多，投资较少销售动态一期占地500亩，已建成21万㎡的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心，并已正式投入使用。园区只租不卖，自2005年10月开园以来，一期入住率已达85%的显著业绩。2.4.7工业园区竞品分析——津通国际工业园开发商津通集团84开发商青洋建设投资有限公司项目地址新动力工业园位于青洋路3号，外环路与青洋路交汇处占地17万㎡总建20万㎡建筑形态多层工业厂房总户数共19栋（1-5层）物业费0.6元/㎡·月租金0.4元/㎡·天业态以新能源、电子电气、机电制造、零配件加工、软件开发、服装加工等轻工类中小企业为主。配套园区配套商务中心、科技培训室、大小会议室、洽谈室、健身活动室、公共食堂、配套宿舍等。客群以中高层客户为主，自用居多，投资较少。销售动态新动力创业中心一期共10万余平方米厂房已经交付并投入使用，项目二期厂房亦已竣工，三期厂房正在建设之中，项目总共5期。现在售厂房面积700-1500平米，均价3000元/㎡，也可租赁，10-14元/㎡·月。园区现有入驻企业80多家。2.4.7工业园区竞品分析——新动力创业中心开发商青洋建设投资有限公司项目地址新动力工业园位于青洋路3号852.5小结在“限购令”执行力度成为焦点之时，常州并未被列入限控行列。常州出台楼市调控新举措，通过限房价、竞地价来控制我市房价，我市加大了保障房供给力度，扩大住房保障覆盖面，而新政对我市低收入无房户来说无疑是个好消息。我市现有两种办公模式：一种是写字楼，新北区写字楼占常州写字楼比例较大；另一种是工业园区，新北区和武进区的工业园区起步早，发展较为成熟，天宁区起步较晚，具有一定规模的仅有新动力创业中心。我市办公业态配比中，房地产公司、培训机构、装璜公司等公司较多选择写字楼作为办公场所；工业园区较为IT产业、研发机构、总部经济等企业吸引。全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/㎡·天，而工业园区租金相对较低，租金平均水平约为0.4元/㎡·天。2.5小结在“限购令”执行力度成为焦点之时，常州并未被列入86第三部分本体分析第三部分本体分析87本项目位于常州市天宁区青龙板块，地处常州东部，地理位置比较偏远。周边于横塘河西路，北塘河路，勤丰路紧邻，三面环水，环境优美。本项目距离市中心仅5公里，西侧距大型住宅片区及北侧距常州恐龙园均为2公里。南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达。3.1项目周边环境本地块本项目位于常州市天宁区青龙板块，地处常州东部，地理位88本项目三面环水，景观资源优势强，主要是办公用地，也有商业用地，但是商业不超过总建筑面积的7%。本项目分2期开发。一期建筑面积约为86571㎡，由22栋独栋办公楼和两栋小高层组成，包括15栋4层楼，7幢5层楼，2幢多层拼连的小高层，最高层数为13层。3.2项目基本经济指标占地面积96350㎡总建面积156410㎡容积率1.8建筑密度32.9%绿地率30.1%一期本项目三面环水，景观资源优势强，主要是办公用地，也89SWTO南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达，多样化交通选择，满足不同出行要求。本项目是一种介于办公与园区之间的新形态，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。位置较为偏远。天宁区工业园区起步较晚，发展较晚缓慢。目前天宁区工业园区有一定规模的只有新动力创业中心，对于本项目来说，是一个很好的发展机会。对于一般的纯写字楼或工业园区来说，本项目是一种办公与园区相结合的新形态，大大提升了本项目的发展空间。新动力创业中心整体去化相对较好，市场竞争激烈。项目有一定的经营风险。3.3项目SWOT分析SWTO南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达，多样90第四部分产品建议第四部分产品建议914.1产品定位

本项目三面环水，以优美的环境为依托，以“独栋办公”、“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，打造顶级的科技园开发品牌。本项目以科技园的形式，打造纯独栋写字楼。一种介于写字楼与园区之间的新形态项目周边以别墅、住宅为主，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。4.1产品定位本项目三面环水，以优美的环境为依托，以“924.2建筑风格本项目建筑风格以现代主义简约风格为主，与恒生科技园在其他地方的项目相比，本项目在外观设计上达到一个更高一层的升级。本项目三面环水，自然景观优美，生态环境资源丰富，加之拥有现代主义风格的写字楼，一种“轻松怡然”、“回归自然”的感觉油然而生，把现代都市文化融入到灵性的自然景观中，重新诠释现代人对园林式办公空间文化的理解。4.2建筑风格本项目建筑风格以现代主义简约风格为主934.3形象定位——景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋办公传达理念本项目三面环水，周边绿化带围绕，景观资源优势强，自然资源丰富。本项目以“独栋办公”、“花园办公”、“绿地办公”为主题，以“企业乐园”为形态，引入一批科技含量高、产品附加值高的科技研发中心、IT企业、实验室、创意企业、现代服务业等企业，打造顶级的科技园开发品牌。将“自然生态”、“产业生态”相结合，完美的诠释了景观生态与产业生态相结合的“双生态”理念。4.3形象定位——景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋94常州恒生科技园位于常州市天宁区青龙板块，园区将主要引进包含IT、软件外包、总部经济、创意产业、现代服务业、高新产业孵化器等先进企业。项目建成后将成为常州科技创新的重要平台、天宁都市工业的全新载体和产业升级的有力引擎。4.4入驻企业常州恒生科技园位于常州市天宁区青龙板块，园区将主要引95科技园营销推广策划提案课件964.5.1品质提升--建筑选材低碳建筑一个经常被忽略的事实是：建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占到了50%，这一比例远远高于运输和工业领域。低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。本项目是一种景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋办公，意在营造一个健康、舒适的办公环境。因此，在建筑选材上建议选用低碳建筑。4.5.1品质提升--建筑选材低碳建筑本974.5.1品质提升--建筑选材如何打造低碳建筑？

外墙节能技术：外墙保温技术，我国采用夹心保温作法的较多。

门窗节能技术：采用中空玻璃，镀膜玻璃(包括反射玻璃、吸热玻璃)高强度LOW2E防火玻璃(高强度低辐射镀膜防火玻璃)等。

屋顶节能技术：利用智能技术、生态技术来实现建筑节能的愿望，如太阳能集热屋顶和可控制的通风屋顶等。

采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源热泵系统、置换式新风系统、地面辐射采暖。

新能源的开发利用：以太阳能、风能等可再生能源作为主要能源。4.5.1品质提升--建筑选材如何打造低碳建筑？984.5.2品质提升——园区入口4.5.2品质提升——园区入口99建议可采用灰色系大堂，格调高雅，气质独特。4.5.3品质提升——大堂设计建议可采用灰色系大堂，格调高雅，气质独特。1004.5.4品质提升——园区配套本项目拥有完善的配套设备，园区内规划设计大型会议室、国际视频中心、图书馆、员工食堂、行政餐厅、展示中心、休闲中心和企业会所等设施，同时实现全网络覆盖及电源布线，这样即使从办公室走出来，漫步来到园林景观之间，也可以通过无线网络等现代化办公设备一样可以实现便捷办公，为入园企业提供自由办公空间。会议中心图书馆4.5.4品质提升——园区配套本项目拥1014.5.5品质提升——花园办公本项目以“花园办公”为主题，而园区内多处设立了亭台桌椅，整个办公园区全网络覆盖，从办公室走出来，漫步来到园林景观之间，一边聆听着耳边的鸟儿吟唱，一边吐纳着自然的泥土花香，通过无线网络等现代化办公设备一样可以实现便捷办公，这也就实现了常州恒生科技园倡导的花园办公模式。4.5.5品质提升——花园办公本项目以“1024.5.6品质提升——景观设计项目本身景观优美，自然环境资源丰富。在草坪上放置红色小品，使绿化带不再枯燥，使整个园区景色更为灵动。在园区内布置绿化带、小型喷泉、凉亭，让员工在园区工作有一种被自然包围的感觉。4.5.6品质提升——景观设计项目本身景观优美，自103第五部分客群分析第五部分客群分析1045.1个案客群分析项目名称嘉宏世纪鼎业赢通恒利大厦丰臣海悦金城大厦府琛商务广场天安数码城新动力创业中心客源天宁区钟楼区钟楼区钟楼区武进区钟楼区天宁区新北区本地人居多、少数外地人本地人居多、少数外地人武进区天宁区购房动机自用投资自用自用投资自用投资自用自用投资自用较多、少数投资自用较多、少数投资常州市办公市场主要以常州本地人为主，多为自用，也有少数投资。工业园区多以园区所在区域周边客源为主，基本为中高层职业购买或租赁。5.1个案客群分析项目名称嘉宏世纪鼎业赢通恒利大厦丰臣海悦1055.2客群定位本项目：

本项目是一种介于写字楼与园区之间的新形态，结合了写字楼与园区的特点。而购买纯写字楼的自我导向型客户：1、多为升级型置业，对商务空间品质有换代升级要求2、纯办公物业使用品质3、高档办公建筑外观形象4、有良好的内外商务办公环境5、交通通达性因此，可将本项目的客群定位于

5.2客群定位本项目：106第六部分营销推广第六部分营销推广1076.1项目本体认知小结本项目交通四通八达。本项目三面环水，环境优美。本项目是一种介于办公与园区之间的新形态，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。本项目以“独栋办公”、“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，以现代主义简约风格为主，打造顶级的科技园开发品牌。园区自带完善的配套设备。针对以上各点，如何制定适合本项目的营销推广方案？6.1项目本体认知小结本项目交通四通八达。针对以上各点，如1086.2项目战略诠释扩大客户层，实现同类办公产品及档次升级竞争角度高价机会指导营销通过创新产品定位，以博取高利润机会利用项目最显著且易接受的资源优势——自然资源丰富，拔高项目的整体形象。6.2项目战略诠释扩大客户层，实现同类办公产品及档次升级竞1096.