天津别墅市场年度报告

2008年天津别墅市场报告区域产品别墅类产品分析市场需求决定产品的设计，创新是发展的主流，别墅艺术化的发展趋势，——别墅发展三大趋势别墅市场分析泰达岭上林里7公里14公里17公里25公里别墅市场分析分布优势劣势目标客群北部北部板块处于市内上风上水的位置，利用京津公路的交通优势缩短城际之间的距离别墅市场尚未成熟，产品不能支撑高端客户的需求市区内中产偏高阶层、“游走”京津两地的人士南部水上板块天然景观、空气状况良好交通便商业气氛较浓利适宜居住逐步发展为高级商务办公区高收入、享受型人群奥运板块板块已基本成型，地理位置优越板块整体规划风格混杂投资型人群大梅江板块生态概念的推出，可持续性发展，交通和环境上集聚优势建筑形式上并不完美，区域项目概念性强精英高收入人群中心城区老城厢板块以中式风格为卖点城市中心复合型别墅，有浓郁的历史文化氛围，位置的稀缺性产品的环境景观竞争力较弱流连市中心生活，文化层次相对较高的高收入人群东部东丽湖板块原生态自然环境大品牌开发商滨海后花园交通与基础配套尚需改善精英高收入人群享受型人群开发商追随者西部西青板块风格化别墅产品细节突出产品定位与设计的和谐性有待加强中产偏高阶层对特定文化的偏好者远郊团泊新城生态复合概念规模优势可持续性发展交通与配套尚需改善认知度有待提升区域周边中产阶层京津新城生态温泉果岭主题规模发展配套独特占据京津唐圆心位置板块开发周期长对区域产业发展的依赖性较强京津两地人士投资型人群近期市场概要

---市场新近项目分布万科东丽湖檀府新悦庭社会山泰达岭上林里远洋新干线独栋office招商地产西康路36号霞光道五号万通合墅滨海湖芦花庄园团泊新城天嘉湖项目产品类型面积区间价格（万元/平米）资源与配套产品特点销售状况2007年万通合墅双拼连排

170-411双拼1.8-2.4连排1.5泰达城、历史博物馆摩天轮院落肌理30套产品销售10月开盘近一半檀府连排330-350独栋430-450连排1.8万独栋2.4-2.6万老城厢高端区域中式文化院落10月开盘推50套目前销售30套招商地产西康路36号独栋400-700预计4万城市中心别墅豪华型产品/霞光道5号连排预计4万城市中心别墅五大道风格08年中旬现房销售/新悦庭独栋305-5041.5-1.6梅江板块英格兰风格一期40套10月开盘，销售过半社会山连排200-220叠拼165-1801-1.2张家窝10个居住规划组团德系建筑一期百余套产品售罄远洋新干线独栋office独栋4001.5空港远洋自身商业商务空间五大道风貌首推12套产品销售8套万科东丽湖连排双拼

170-2501.2-1.8东丽湖、社区综合配套湿地、生态别墅、综合社区每批次推出40-60套产品，基本一周内售罄滨海湖双拼210-250独栋4300.9-1.2水库、湿地、高尔夫、滑雪场生态别墅院落、配套规划一期129套售罄芦花庄园独栋、双拼、连排200-3201.5汉沽航母主题公园滨海旅游休闲区生态别墅一期83套产品售罄天津别墅市场特点供应状况

别墅项目主要集中在天津的南部（包括西南、东南)2007年天津别墅在售和开售的别墅项目约20个；新增供应逐年减少，未来以存量房为主市场机会

伴随天津城市发展空间的提升，别墅市场仍将孕育着较大的市场机会，存在较强的购买力。尽管国家政策有可能继续压制，但高档别墅的消费群体受住宅市场的干扰相对较小；别墅市场价格的逐年稳中有升。城市演变三足鼎立——板块分布明显

伴随城市定位、交通发展与城市功能规划，天津别墅分布格局出现变化：中心城区土地价值日益稀缺促使城市中心别墅升温、滨海区域被纳入国家战略发展的宏观大势和高速增长的经济形态使滨海别墅异军突起、天津城市规划的新城与居住组团令近郊重点居住组团或新城内别墅发展看好。功能丰富需求多样——产品特点突出

新兴城市功能空间，产业发展格局、和多样化社交空间的变化与需求，土地性质由单纯居住向综合用地的变化使别墅功能由居住、投资扩充到商务办公别墅、企业会所、度假休闲等方面。生态突现城心价值——项目定位明确

滨海与近郊别墅主打生态环境，滨海区域依托水系、湿地，休闲娱乐的综合配套；城市中心别墅项目多处于混合型居住区，产品栋数较少，单体面积相对较大，主打成熟配套与便捷交通半径的主题，强调产品投资属性。

近期上市的部分别墅项目规模较大：26平方公里的滨海湖（由具有开发国际一流高尔夫与高尔夫别墅资格的北京东方鸿铭旅游地产开发有限公司开发）、1.4万亩的恒大蓟县项目（由总资产120亿、在全国22个城市开发51个地产项目的恒大地产开发），高档别墅的消费群体受住宅市场的干扰相对较小；别墅市场价格的逐年稳中有升。大盘突起量价齐增——项目体量增肥连排产产品160—250平米米、独独栋产产品300—500平米米为主主流面面积区区间；；前者者走经经济紧紧凑路路线，，后者者注重重产品品的空空间尺尺度与与舒适适感。产品风格以欧欧美为主；适适宜的开间进进深尺度、院院落与休闲空空间、地下室室功能逐渐被被市场所认可可。在独栋产产品中，豪华华舒适性特点点日趋明显，，如设置室内内电梯、桑拿拿房等。面积分化两端端趋势——经济舒适共荣荣细节强化人性性设计——注重产品研发发结合户外、外外展等信息传传递平台，项项目营销以活活动、事件营营销为主，通通过产品推推介、高尔夫夫邀请、音乐乐会等形式聚聚集意向客户户。活动事件渠道道传播——强调营销特点点示范效应配套套优化——展示打动买家家多个别墅项目目建立项目的的示范区、样样板间，以直直观展示与准准现房销售增增强客户信心心；强化项目目未来在城市市区位、项目目自身配套方方面的引导。报光特点——强调高调亮相相、软硬组合合项目名称07年报广费用备注社会山350万3月8-4月19日在新报、晚报打出14次5个主题的系列稿玛歌庄园100万今晚报半版为主远洋新干线65万从10月25日开始，连续投放11次报稿报光特点——强调高调亮相相、软硬组合合檀府新悦庭合墅京津新城远洋新干线独栋office东丽湖、玛歌庄园、领世郡檀府霞光道5号社会山唐郡重点项目销销售模式式分析红磡领世郡郡项目简介：：天津较大大的别墅项项目，近邻梅江居居住区140万平米超大大复合型社社区开发商：：天津津红墈房地地产有限公公司销售方式：：自行销售售动工时间：2004年4月2日开盘时间：一一期2005年1月15日二期2005年10月22日产品类型：一一期为联排、、双拼、独栋栋（共334套）二期为纯独栋栋组团（227-522平米）入住时间：一一期05年10月1日二期07年7月1日样板示范区建建成时间：05年9月现阶段售价：：均价22000元/平米周边配套：拥有27洞国际标准高高尔夫球场一一座、国际学学校、社区区内建有3.4万平米商业生生活配套区阿阿玛瑞卡街。项目客群：高高端事业有成成的成功人士士客户主要来源源：河西、和平、、南开区。。对项目的区区位和交通和高尔夫球球场的配套比比较满意。。点评：该项目规模较较大，一期为为准现房发售售，项目的价价格策略采用用低开高走，，开盘时价格格仅为6000元/平米，当被市市场所认可后后，后期产品品价格逐步提提升。二期产产品为全独栋栋别墅，于样样板示范区建建成后一个月月开盘。该项目的推广广可谓“大手手笔”，铺天天盖地的户外外、路名牌广广告、几乎每每周均有的报报纸广告以及及电视广播宣宣传，达到了了一定的轰动动效应。但该项目早期期统一宣传为为别墅大盘元元年，但后期期由于特殊原原因将项目改改为复合大盘盘，给人留下下朝令夕改的的印象。媒体广告鉴赏赏点评：在媒体表现上上运用一种对对自然新的解解读方式，使使客户对人与与自然产生新新的认识玛歌庄园项目简介：该该项目位于西西青区友谊路路延长线，是是津滨创辉打造的高端端别墅项目，，属南法风格格开发商：：天津津滨滨创辉发展有有限公司销售方式：自自行销售开盘时间：一一期2005年10月29日二期预计2008年5月产品类型：建建筑形式为纯纯别墅楼盘，，绝大部分为为独栋别墅，极少部分分联排别墅（（共383套）入住时间：一一期07年5月二期08年9月样板示范区建建成时间：一一期开盘盘样板示范区区已建成，06年10月、07年7月先后两次全全新升级样板示示范区对外开开放，营造了良好的居住住氛围。主力面积：400-500平米，剩余户型：460-580平米现阶段售价：：均价15000元/平米周边配套：7000平米的配套，，包括会所、、俱乐部、餐饮以及购物物场所等项目客群：针针对市内高端端的客户群，，不仅事业成成功，具有较强的实实力，而且在在偏好上对别别墅生活有较高追求求的客群。项目四大亮点点项目亮点一：：预约制看房房2007年5月31日，“预约看看房”在玛歌歌庄园正式启启动，到玛歌歌庄园看房的的客户务必提提前两天打电电话预约，如如果贸然前往往，就只能在在销售中心了了解些项目基基本情况，不不能看样板间间，也不能进进入项目现场场。评论：预约制制看房首先保保证社区内的的安全性和私私密性，其其次，预约看看房体现出对对客户的尊重重。经过预约约的客户，都都会享有“一一对一”的私私人服务，即即：由一个置置业顾问从头头至尾全程接接待，包括接受电话预约约——迎接预约客户户——讲解沙盘——参观样板间——考察项目现场场——咨询购房手续续和测算费费用等至少7个以上环节的的服务。项目亮点二：：尊贵的服务务，从每个人人做起进入销售大厅厅，墙上贴的的“英国专业业管家行会认认证管家”--玛歌庄园专署署管家排照片片，充分体现现了项目为业业主所带来的的尊贵服务。。在项目现场场打扫卫生的的员工大妈都都会满脸温暖暖的笑容，客客气地对你说说上一句“你你好，欢迎来来到玛歌庄园园。”温暖人心，精精细周到。项目亮点三：：细节的打造造项目自身景观观的营造上颇颇下功夫、示示范区内植被被、景点、组组团、雕塑、、产品外檐，，都具有较为为明显的地中中海风格，做做工颇为细致致，连邮箱、、院门、还有有“宠物方便袋”这样细心的装装配，小小细细节让人很是是喜欢。项目亮点四：：注重样板示示范区的营造造该项目的的样板示示范区经经历了两两次升级级——2005年10月29日样样板示范范区首次次开放2006年10月1日全全新新升级示示范区样样板间重重装升级级2007年7月28日开开放9个样板间间里，通通过针对对不同户型的风风格把握握、不同同空间配配置的排排列布局局，将融融会了包括：复复古、怀怀旧、时时尚、简简约、宫宫廷等多多种别墅墅室内的装饰风风格，此此外地下下室是玛玛歌庄园园的一大大亮点，，此次开放的样样板间地地下室中中，分别别展示了了私人藏藏品收藏藏间、斯诺克台台球室、、影音播播放厅、、主人藏藏书房、、棋牌室室、健身身房等多多个个性性化的装装修模式式，为业业主勾勒勒了丰富富的别墅墅生活场场景。点评：该项目注注重细节节的打造造，从社社区景观观、小品品、样板板间各功功能区之之间的隔隔断，以以及整体体动线、、楼层接接入设计计较为细细致；该项目由由于受到到大市场场、周边边区域的的不断成成熟以及及社区内内相关配配套、景景观的建建成使客客户树立立了信心心，感受受到了未未来居住住环境的的影响，，销售价价格从开开盘的10000元/平米米提提升升到到目目前前的的15000元/平米米。。但项项目目户户型型面面积积较较大大，，单单位位总总房房款款超超过过500万，面对客户户群体较小，，销售速度较较慢。TOWN中堂项目简介：该该项目位于市市中心老城厢厢地区，03年这块土地拆平时，仍仍然矗立在这这里的就是一一些几代人生活在这里里的大户人家家，包括总理理温家宝的温宅。所以，，Town中堂买的是收收藏价值，投投资价值高于房房子本身的使使用价值。开发商：：天津中新新房地产开发发有限公司销售方式：自自行销售开盘时间：一一期2006年11月10日（50套）二期2007年5月2日（82套）产品类型：联联排、临湖独独栋别墅（每每户均设地下下室）入住时间：2007年8月31日样板间建成时时间：07年5月26日中式主题样样板间中堂府府开放工程进度：开开盘之前，一一期全部封顶顶，二期盖至至一层主力面积：250-400平方米（独栋栋别墅330平米左右）现阶段售价：：联排别墅均均价18000元/平米独体别墅均价价25000元/平米项目客群：回归城市中心心生活并偏好好中式文化的的高端人群，，也有少量购买者者作为会所用用途。点评：项目优越的地地理位置注定定了它良好的的销售业绩以以及较高的销销售价格，项项目为准现房房发售，样板板间为全中式式风格，与案案名非常的相相符。项目最核心的的价值及亮点点并不在产品品本身，而是是其所处的特特定地点、特特定故事和特特定人物。因因此该项目目的推广有一一定的独特性性，从出书（（《大户人家》系列丛书）、、论坛、Logo征集，最终终的目的还是是以文化底蕴蕴提高项目的的市场认知度度。但项目在产品品设计中存在在着密度较高高、进深较长长、采光不足足等缺陷项目亮点天津市首个规规模最大的体体验式样板区区——整个体验区由由社会山项目目会所亦即售售楼处，幼稚稚园，别墅区区组成。面积积逾2万平方米，内含4个样板间：3个院墅、1个联排；以及及三个邻里景景观中心：水水园、树园、、健体园。可可谓大手笔笔描绘的生活活氛围。样板板示范区开放放当日，客户户亲身感受到到了“社会山山”浓郁的生生活氛围。这样的的生活活场景景让客客户产产生了了强烈烈的购购买冲冲动。。以下是是对开开放日日活动动的简简单描描绘：：墅区内内，绿绿树成成荫，，各色色鲜花花争奇奇斗艳艳。一一户人人家的的小院院内。。。。。。在在幼稚稚园的的东侧侧工作作人员员专门门设置置了饮饮水区区，免免费为为来宾宾提供供冷饮饮.点评：：该项目目的宽宽house产品针针对具具有一一定的的经济济实力力但没没有实实力享享受别别墅类类产品品，同同时又又对别别墅生生活有有需求求的客客群的的特点点，满满足客客户的的需求求，取取得了了初步步的成成功。。在推推高宽宽house产品价价位的的同时时，使使该产产品逐逐步得得到主主流市市场的的认可可。同同时在在推高高宽house产品市市场价价格的的同时时，也也间接接的推推高了了院墅墅和联联排别别墅的的价格格，很很自然然的实实现了了客户户层次次的升升级。。项目在在样板板示范范区做做足文文章的的同时时，对对于广广告宣宣传也也毫不不吝啬啬，社社会山山的户户外路路牌、、报纸纸广告告、杂杂志广广告，，还伴伴随着着各种种数据据库营营销。。前期期的铺铺垫工工作也也为该该项目目08年的大大幅度度产品品放量量打下下了深深厚的的市场场基础础。但项目目目前前以周周边村村镇基基本的的商业业配套套为主主，缺缺乏高高品质质的商商业配配套和和休闲闲娱乐乐方面面的配配套，，周边边较为为密集集的化化工厂厂也在在一定定程度度上动动摇了了客户户的信信心。。项目目简简介介：：坐坐落落于于东东丽丽区区东东丽丽湖湖畔畔，，于于2003年5月15日正正式式动动工工，，已已开发发五五个个年年头头。随着着道道路路环环境境的的改改善善，，项项目目与与市市区区的的交交通问问题题得得到到解解决决；随着着项项目目南南部部空空港港加加工工区区的的开开工工建建设，，整整个个东东丽丽湖湖区区的的外外部部环环境境也也日日益益成成熟熟。。开发发商商：：天天津津万万科科销售售方方式式：：代代理理销销售售开盘盘时时间间：：一一期期别别墅墅2004.102005.7月份份推推出出联联排排别别墅墅2006年6月17一期期北北欧欧墅墅开开盘盘2007年陆陆续续推推出出湿湿地地别别墅墅推出出60套、、推出出48套推出出44套、、推出出52套产品品类类型型：：联联排排、、双双拼拼、、独独体体别别墅墅入住住时时间间：：一一期期别别墅墅2005.9、2006.7东丽丽湖湖1期2期3期4期5期项目目客客群群：：2004年万万科科推推出出一一期期别别墅墅区区，，并并先先期期建建设设了了样样板板房房及及示示范范区区，，以以房房地地产产高高端端别别墅墅产产品品撬撬动动了了区区域域市市场场，，项项目目开开盘盘初初期期，，主主要要依依托托东东丽丽湖湖区区域域的的自自然然环环境境资资源源及及万万科科产产品品，，通通过过开开发发高高档档的的别别墅墅项项目目，，主主要要针针对对休休闲闲度度假假的的第第二二居居所所客客户户。。随着着区区域域环环境境的的不不断断改改善善，，项项目目开开发发高高层层、、洋洋房房的的产产品品形形式式，，针针对对中中端端客客户户，，扩扩大大市市场场占占有有率率。。但但依依然然以以第第二二居居所所为为主主。。进进入入三三期期，，交交通通条条件件及及区区域域配配套套的的成成熟熟，，客客户户具具有有了了第第一一需需求求的的转转化化。。1期合院别墅1期北欧·墅连排产品双拼产品编号ABCDE户型面积180平米185平米210平米170平米250平米花园面积50平米50平米150平米100平米200平米户型4室2厅3卫4室2厅3卫4室2厅3卫3室2厅2卫5室2厅4卫价格万元／平米1.2-1.31.2-1.31.3-1.41.6-1.82产品特点点：北欧简约风风格。共五五个户型，，每户赠送送前后花园园，面积从从50多平米到150多平米不等等。赠送私私家中庭、、错落共享享空间、超超大露台、、亲水平台台、阳光天天窗等等湿地岛居别别墅销售状状况：共291套，2007年7月8日推出60套；10月14日推出44套，均在开开盘一周内内全部售罄罄。11月17日推出52套，其中临临湖8套（170平米-210平米），开开盘当天销销售20余套，全部部为前期积积累的意向向客户。1期联排别墅点评：东丽湖万科科城经过五五年的开发发已形成大大规模的综综合居住社社区。北欧欧墅内目前前已建成邻邻里中心，，具备社交交与商业双双重功能。。北欧墅东东侧天津实实验学校05年投入建设设。南侧规规划以网球球等室外运运动为主题题的大型体体育公园，，占地超过过2万平米。北北欧墅与东东丽湖之间间将建设15万平米的的新城中中心，集集社区服服务、商商业、医医疗、娱娱乐休闲闲等功能能于一体体。东东丽湖万万科城周周边紧邻邻“朗钜钜天域””、“夏夏阳溪韵韵”两个个别墅项项目，该该区域已已形成一一个成熟熟的别墅墅群。但目前销销售的三三期湿地地联排别别墅规划划的建筑筑密度较较大，主主要依托托周边的的湿地公公园的景景观优势势为主要要的卖点点，基本本上社区区内部没没有较好好的景观观。项目简介介：中国国最大的的复合型型地产项项目、投投资120亿元，超超大规模模休闲度度假型别墅墅社区。。创造了了国内以以开发商商为主导导的新城城开发模模式。开发商：：香港合合生创展展和广州州珠江地地产共同同开发开盘时间间：2004年9月25日，2006年4月京津新新城推出出成品别别墅产品类型型：开发发独栋、、双拼别别墅产品品及个性性化别墅墅总体量：：10000套，已开开发1654套样板间建建成时间间：04年初主力面积积：独栋栋265-600m2，，双拼190-210m2现阶段售价价：独栋1.1万元/平米项目客群：：在区域上主主要针对市市区和北京京的客户群群体。针对对客户第二二居所的需需求，但随随着区域日日趋成熟，，针对的客客户层次将将有所提升升。尤其在在锦绣香江江加入京津津新城的发发展后，加加剧了区域域市场的竞竞争，也提提升了区域域价值，增增强了区域域的吸引力力，第二居居所的软硬硬件条件都都将进一步步提升。京津新城项目概况投入运营状况温泉度假村80亿立方米第三纪地热温泉；60余种温泉池水；38种保健矿物质；26万平米休闲景区；11套VIP别墅；148间客房；2亿元盈亏平衡小有盈余(门票168,468元不等,旺季房间不足)高尔夫球场27洞国际标准球场1亿元盈亏平衡五星级酒店占地400亩，建筑面积16万平米，12套总统客房，3369平米歌剧院，3345平米国际会议中心8亿元前期招商决策失误重复建设大学城北京科技大学天津学院一期建设，占地375亩，建筑面积2852平方米5000万盈利投入与运营营点评：有京津新城城位于城市市的远郊，，距离市区区较远，交交通便利性性较差，主主要依托京京蓟高速。。现有的公公共配套设设施尚不完完善。配套套主要是为为配合项目目规划了与与休闲娱乐乐相关的配配套设施。。生活教育育配套相对对缺乏。点评：京津新城处处于城市的的远郊，城城市化水平平较低，主主要通过配配套设施的的营造，打打造出独具具特色的休休闲度假为为核心的人人文环境。。温泉休闲闲是人文环环境核心之之一，经过过近年来的的成功运营营，已成为为客户假日日休闲较受受欢迎的项项目，赢得得了较好的的口碑。京京津新城的的别墅项目目也以此为为主要的卖卖点，成功功地销售了了前期开发发的别墅。。京津新城在在先期配套套上已投入入68亿元开发资金。。