大连大华御庭二期别墅项目营销推广提案-

大华集团·大连房地产开发有限公司大华御庭(二期)·别墅项目营销推广提案20’NEWSTART20年·新起点大华在中国：中国地产TOP101998初创·1998注册大华商标·1999走出大华、发展大华·2001开始全国化战略·2003进入中国500强企业行列·2006销售金额突破80亿元人民币·2007大华ontheway品牌提升行动全面展开·200820年，新起点【写在前面】：大华在大连：2007大华御庭·岭秀艺居开盘·2008大华御庭·新座开盘·2008大华御庭·岭秀艺墅开盘·大华御庭·岭秀艺墅之于我们的印象：投资商是20年大华集团（中国地产TOP10）本案大华集团进入大连市场第一个项目大华集团即将上市大华御庭·岭秀艺墅位于星海湾商务区附近大华御庭·岭秀艺墅是北欧风格的townhouse物业大华御庭·岭秀艺墅项目是位于台山北坡的山林高档住宅……我们对项目本身之前的思考：现有案名“大华御庭·岭秀艺墅”---------未突出项目真正的打人之处，即“星海湾”……本案定位“城市别墅倡导者”---------消费者对“城市别墅”概念的理解，》》定位的不明确性，导致需要再度诠释……本案现在状态导致不可变的因素---------本案基本建筑结构已经确定，前期定位与市场面对时存在的差距……本案项目宣传---------面对消费者时，对项目本身亮点展示不果断，宣传思路不明确、不系统……比如：?宣传册封面，为什么2次提到“岭秀艺居开启都市隐居时代”------是诉求要素的重复还是宣传思路的不明晰？?针对项目健康卖点的宣传，画面如下：------简单的文字游戏对项目高端定位能产生多少积极意义？------如此雷同的画面和诉求点，重复宣传意义何在？我们不卖房子，仅出售健康和生活我们不仅卖房子，更出售健康和生活?项目主入口的站台广告，画面如下：------2块广告相距不到10米，为何从画面到内容反差这么多？------“等的不耐烦了么？”到底是在和谁说呢？我们的“上帝”是谁？？

?项目人群定位：------大隐的定位准确么？小隐隐于野，大隐隐于市！!当然，做的好的地方，这也是后期推广需要继续贯彻的。比如：自大华进入大连，项目宣传开始，一以贯之的集团品牌形象------1997-2007大华·在途中------20年·新起点夫运筹帷幄之之中，决胜千千里之外，吾吾不如子房；；镇国家，抚百百姓，给馈饷饷，不绝粮道道，吾不如萧萧何；连百万之军，，战必胜，攻攻必取，吾不不如韩信。此三人，皆人人杰也，吾能能用之，此吾吾所以取天下下也。——刘邦Lives生活【本次提案主主题】：City城市·Culture文化·……………【本次提案案思路】：：【篇章一】】：一些数数字、一些些文化【篇章二】】：一些圈圈子、一些些路【篇章三】】：一些房房子、一些些景【篇章四】】：一些生生活、一些些人【篇章五】】：一些图图画、一些些事【篇章六】】：一些收收获、一些些思考【篇章一】】：一些数数字、一些些文化165··110公元1843年，五口通商后开埠的上海----距今165年公元1899年，俄国在青泥洼建立大连市----距今110年海派文化

上海的文化被称为“海派文化”。它是在中国江南传统文化（吴文化）的基础上，与开埠后传入的对上海影响深远的欧美文化等融合而逐步形成，既古老又现代，既传统又时尚，区别于中国文化，具有开放而又自成一体的独特风格。现在发展成为中国的经济中心、国际化大都市大连：足球之城、服装之城、广场之城、浪漫之城中国软件产业国际化示范城市

……现在发展成为东北亚经济枢纽、著名旅游城市一个网友引引发的思考考：中国最铺张张浪费的十十大城市排排名1、北京入入选理理由：用用全国人人民的钱修修一个北京京，北京自自己的财政政收入一年年才多少？？居然打算算在08年年奥运投入入2000亿搞市政政建设，钱钱都从哪里里来的？什什么时候北北京市政府府上市了………2、上海海入选选理由：再再造金金融中心，，不知积累累了多少的的地产泡沫沫。一切为为了面子，，磁悬浮，，f1，什什么都敢玩玩…….……5、大大连入入选理由由：城城市美的像像欧洲，农农村破的像像非洲，最最会搞政绩绩工程的城城市……面子……俗语说：“吃在广州，玩在上海，穿在大连”虚荣……字典上说：虚荣就是表面上的光彩。其实，它是人类向往高层次目标的缩影张扬……张朝阳说：创造财富是最时尚、最高尚的事与其其说说““闯闯关关东东””带带来来的的海海南南丢丢、、温温锅锅、、鲁鲁商商后后代代等等关关键键词词，，造造就就了了大大连连人人诚诚实实、、豪豪爽爽的的性性格格，，那那么么俄俄日日近近半半个个世世纪纪的的殖殖民民历历史史，，对对大大连连的的日日常常生生活活、、建建筑筑设设计计、、城城市市规规划划等等产产生生了了重重大大影影响响.日前公布布的《2007年大连连市国民民经济和和社会发发展统计计公报》》，把这这样一个个城市概概念推到到了我们们眼前：：我市实实现GDP（地地区生产产总值））3131亿元元，按可可比价格格计算，，增幅达达到1994年年以来的的最高值值。人均均GDP突破7000美元，，达到7067美元，，处于全全国领先先水平。。由此，大大连市成成功跻身身只有十十几个成成员的全全国城市市“GDP3000亿亿俱乐部部”。大连是闻闻名国际际的“浪浪漫之都都”。这这种浪漫漫不仅仅仅来自于于蔚蓝的的大海、、灵秀的的山峦、、宜人的的气候和和旖旎的的风光，，也来自自于酝酿酿百年的的欧式建建筑风格格和融汇汇于此的的异域风风情。无论是以以万科··溪之谷谷、亿达达·蓝湾湾的别墅墅项目为为代表的的西班牙牙风情，，还是鲁鲁能旗下下的东方方·优山山美地打打造的美美式庄园园，都为为大连的的城市建建设和文文化营造造增添了了亮色，，更为大大连人的的生活提提供了更更有品质质更丰富富多彩的的选择。。“大连人人”不再再是苞米米面肚子子，而毛毛料裤子子也正在在悄然升升级………我们说现今“大大连人””思考更更多的是是文化·品品味·生生活市民给人人的整体体印象较较好，市市民的综综合素质质一般。。缺乏浓厚的的文化气息息，人文氛氛围较差。。市容环环境、城市市景观、城城市夜景是是大连城市形象中中最令人满满意的三大大要素。大连给人的的整体印象象是现代的的、条件优优越的、特特色鲜明的的城市。【篇章二】】：一些圈圈子、一些些路【高屋建瓴魅魅力独独具】2007年年大连高端端物业市场场现状：随着大连城城市化进程程的不断推推进，经济济持续增长长，市政规规划逐渐兑兑现，公共共配套不断断完善，在在经济社会会持续发展展和楼市调调控的双重重作用影响响下，大连连2008年商品住住宅市场消消费需求仍仍将继续保保持持续增增长。楼市市价格将延延续2007年的发发展轨迹，，呈现稳步步上升、涨涨幅趋缓、、平稳运行行的发展态态势。2007年年大连高档档住宅销售售市场新增增供应量约约125万万平方米，，同比增长长4%，供供应量最大大的是沙河河口区，新新增供应面面积56万万平方米，，中山区新新增供应24.6万万平方米。。第四季度，，大连高档档公寓平均均售价12584元元/平方米米，比三季季度增长8.27%，高档别别墅平均售售价19725元/平方米，，价格增速速高位运行行。对于2008年的高高端住宅市市场的供应应情况，报报告显示，，2008年星海湾湾区域将有有8个高档档住宅项目目相继开盘盘，供应量量相对集中中，星海湾湾将迎来新新一轮的开开发热潮。。高档住宅宅市场总体体供应量预预计在150万平方方米以上。。海景别墅：：主要集中在在泛星海区区、东港、、旅顺南路路、开发区区、金石滩滩、金州金金渤海岸等等滨海区域域。华润星星海湾壹号号，德国投投资莱茵海海岸，鲁能能优山美地地，合生江江山帝景，，万隆托斯斯卡纳，中中信海天瀛瀛洲……山景别墅：：西山板块万万科溪之谷谷、晶品缘缘林，中山山区解放路路板块的卡卡纳意乡、、南山董事事会、桃源源山庄，以以及旅顺南南路的壹品品漫谷、原原生墅………城市别墅：：大华御庭………中式别墅：：西山板块乐乐百年中式式别墅………2008年年大连已售售、将售的的别墅项目目上个世纪30年代，，美国社会会学家R．．D麦肯齐齐提出城市市多核理论论。他认为为：一个城城市有许多多中心，而而且一个城城市的核心心会衍生出出新的功能能中心以及及亚核心，，这才是符符合现代城城市的发展展特征。星海湾湾商务务中心心区：：星海湾湾商务务中心心区地地处大大连城城市南南端，，占地地2.9平平方公公里，，方位位坐北北朝南南，东东临国国家级级风景景区白白云山山庄、、森林林动物物园，，西与与闻名名于世世的自自然奇奇观黑黑石礁礁公园园相接接，南南濒黄黄海，，北依依大连连城市市主干干道中中山路路、高高尔基基路。。距国国际空空港10公公里，，距火火车站站5公公里，，距客客运码码头8公里里，距距沈大大高速速公路路端口口12公里里。根据《大大连市金金融业发发展规划划纲要》》，大连连将在最最近几年年大力建建设星海海湾金融融商务区区，计划划总投资资200亿元，，到2010年年将引进进分行、、分公司司以上金金融机构构30家家；2020年年，将全全面建设设引进100家家以上大大规模金金融机构构，集中中万名以以上金融融商务人人才，围围绕期货货大厦准准备在中中心商务务区形成成万亿以以上资金金管理、、调度能能力。------滩滩涂1994年，星星海湾改改造工程程正式开开始；1997年，星星海湾建建设初见见雏形；；2003年，大大连市政政府提出出打造占占地2.4平方方公里的的星海湾湾金融商商务中心心区；2004年，期期货广场场开始施施工建，，拉开星星海湾金金融商务务区建设设的序幕幕；2005年2月月6日，，总投资资超过10亿元元的大连连世界博博览广场场竣工；；2007年9月月，国泰泰·星海海湾金融融大厦举举行了奠奠基仪式式；2007年11月12日，““大连市市滨海路路西段贯贯通工程程”的规规划草案案出台；；……------大大连城市市先导区区星海湾发发展历程程：万科·溪溪之谷：：建筑类别别:洋洋房、联联排别墅墅装修状况况:毛毛坯物业地址址:甘甘井子区区原西郊郊度假村村别墅15000—18000元，洋洋房90平7300-8000元开发商:大连连万科城城置业有有限公司司开盘时间间:2008-3入住时间间:2008-5-30占地面积积:370000平方方米总建筑面面积:400000平平方米总户数:3300与本案有有关联项项目：亿达·蓝蓝湾：建筑类别别:独独栋、公公寓、公公寓、商商街装修状况况:毛毛坯物业地址址:旅旅顺口区区旅顺南南路塔河河湾浴场场北侧起价:400万万元/套套最高价:700万元/套开发商:大连连圣北房房地产有有限公司司承建商:中建六六局建筑设计计单位:豪斯泰泰勒张思思图德设设计占地面积积:350000平方方米总建筑面面积:200000平平方米总户数:一期1300世嘉星海海物业类别别:普普通住宅宅建筑类别别:多多层、小小高层、、点式高高层物业地址址:沙沙河口区区和平广广场西侧侧起价:12880元/平方米米均价:13000元/平方米米开发商:大连连远东房房屋开发发有限公公司占地面积积:72000平方米米总建筑面面积:130000平平方米总户数:750宏都·筑筑景建筑类别别:多多层、高高层物业地址址:沙沙河口区区连山街街西侧、、西南路路东侧均价:15000元/平方米米物业管理费:1.40元/平方米米·月开发商:大大连宏都房地地产开发有限限公司占地面积:100000平方米总建筑面积:187000平方米开工时间:2006-3-31竣工时间:2007-3-31总户数:1500星海湾壹号：：项目占地12万平方米，，总建筑24万平方米米，总投资逾逾40亿港币币。未来的星星海湾壹号，，将成为大连连市的一个标标志性建筑群群、一道亮丽丽的都市风景景线。华润君君悦酒店建筑筑高度200m，总建筑筑面积近9万万m2，将是是大连最大，，东北区域最最好的地标性性超五星级酒酒店。项目的的住宅部分包包括极尊崇的的无敌海景联联排别墅、四四季海景花园园洋房、精致致海景高层豪豪宅和户户海海景的小高层层住宅。开盘时间08年8月。入入住时间09年8月。项目一期主要要为别墅和多多层，双拼及及联排别墅位位于项目南侧侧，共28套套，面积400-500平，共3层层，带庭院和和花园，每户户配私家电梯梯。多层为5层，面积200-300平，首层层带花园和地地下室。就“城市别墅墅”来讲，真真正与本项目目定位形成竞竞争的同类产产品尚未出现现，现有区域域内各竞争项项目在产品形形态和定位上上都不与本案案形成直接竞竞争关系。结论论：：上述述个个案案产产品品与与本本案案没没有有可可比比性性，，只只能能作作为为市市场场参参照照系系数数给给予予重重视视和和关关注注；；竞争争市市场场中中产产品品同同质质化化程程度度较较高高，，目目标标人人群群基基本本雷雷同同，，直直接接为为本本案案创创造造了了市市场场空空白白点点；；竞争争市市场场中中高高端端项项目目客客户户有有可可能能分分化化成成为为我我们们的的潜潜在在客客户户。。本案案情情况况：：Industrycompetitors1、、别别墅墅产产品品本本身身具具有有的的稀稀缺缺性性；；2、、别别墅墅类类型型物物业业在在星星海海湾湾商商务务区区的的首首创创性性、、唯唯一一性性；；3、、半半地地下下车车库库、、一一层层花花园园、、顶顶层层天天窗窗、、挑挑空空大大堂堂，，附附加加值值明明显显；；4、、室室内内空空间间设设计计上上满满足足丰丰富富性性、、趣趣味味性性、、功功能能性性、、审审美美性性等等几几大大特特点点，，从从根根本本上上提提升升居居住住品品质质；；5、、建建筑筑引引入入北北欧欧和和德德国国风风格格的的设设计计元元素素，，整整体体效效果果具具有有独独特特的的艺艺术术性性和和观观赏赏性性。。6、、极极佳佳的的性性价价比比我们们的的利利益益点点：：优势势和和劣劣势势并并存存优势势劣势势1、、20年年大大华华品品牌牌影影响响力力2、、毗毗邻邻星星海海湾湾金金融融商商务务区区3、、项项目目自自身身山山林林景景观观及及北北欧欧风风格格建建筑筑特特色色4、、低低密密度度、、低低容容积积率率带带来来的的高高舒舒适适度度5、、城城市市别别墅墅的的新新生生活活方方式式1、、项项目目建建筑筑本本身身高高层层加加别别墅墅的的形形式式，，影影响响别别墅墅客客群群的的私私密密性性和和尊尊贵贵心心理理预预期期。。2、、本本案案南南侧侧的的大大烟烟囱囱、、工工厂厂3、、进进入入小小区区的的坡坡路路，，长长而而且且坡坡度度较较大大。。4、、户户型型过过于于小小巧巧精精致致对对于于北北方方人人的的生生活活习习惯惯适适应应有有一一定定的的难难度度机会会和和威威胁胁同同在在机会会威胁胁1、、《《大大连连市市金金融融业业发发展展规规划划纲纲要要》》，，大大连连将将在在最最近近几几年年大大力力建建设设星星海海湾湾金金融融商商务务区区，，计计划划总总投投资资200亿亿元元。。2、、楼楼市市价价格格将将延延续续2007年年的的发发展展轨轨迹迹，，呈呈现现稳稳步步上上升升、、涨涨幅幅趋趋缓缓、、平平稳稳运运行行的的发发展展态态势势。。3、星海湾区区域地块的持持续升温。4、对金钱的的大量拥有，，导致部分人人改变生活方方式成为一种种可能，更关关注品质和健健康。5、对大面积积高档住宅开开发量的限制制，对项目价价值提升作为为投资手段成成为可能。1、一直以来来外地人购买买大连高端住住宅比例占到到50%以上上，其中资金金可能不乏灰灰色及腐败收收入，随着国国家对个人及及亲属名下房房产数量的逐逐步透明，将将使得这部分分购房资金有有所收敛，大大大减少高端端住宅的购买买群体数量。。2、如果物业业税在大连试试点成为现实实，高端住宅宅价值提升但但面临高税赋赋。3、今年星海海湾区域即将将新开盘大量量高档住宅，，势必对本案案产生客源分分流关于营销推广广负面典型案案例分析：小小平岛（2007年度度）假如大连没有有海……大连别墅类物物业户型的分分析：亿达·蓝湾：：（251平））大连别墅类物物业户型的分分析：万科·溪之谷谷：购房者的观望……？2008春季季房展会开发商的试水……？2008楼市市的风向标……？？开发商的光荣荣与梦想将如如何实现？我们的思考：：1、这是一个个很危险的项项目从建筑本身来来讲，高层别别墅混搭不乏乏是一个大胆胆的尝试，但但是对于高端端消费群体需需求的把握有有失考虑2、这是一个个改变现代人人生活方式的的项目城市别墅，将将完美的解决决时间、空间间、配套、等等等郊区别墅墅不能拥有的的资源，并能能引发全新生生活方式3、这是一个个消费人群很很窄的项目本案的现状造造成了特别有有钱、追求品品位的人不屑屑于买，而价价格又将大多多数希望居住住在此区域的的人挡在门槛之外。3、这是一个个性价比突出出的项目城市中心区无无与伦比的别别墅类型物业业。我们该怎么做做？针对项目的区位价值、产产品价值、社社区价值、服服务价值、差差异价值的全新提炼，，提升品质优优势，深入挖挖掘支撑本案案定位的价值值层面。扬长避避短··切中中要害害》》那那么，，我们们的差差异化化、要要害点点在哪哪里呢呢？》》》》泛泛星海海湾…………》》》》山山海资资源…………》》》》城城市别别墅…………【篇章章三】】：一一些房房子、、一些些景【唯美简简约··曲径径通幽幽】建筑是是凝固固的音音乐、、建筑筑有灵灵魂的的。一座城城市应应该有有什么么样的的建筑筑，是是这座座城市市的历历史文文化底底蕴决决定的的。文化的的素养养，决决定了了人的的气质质；文化的的积淀淀，是是否就就是住住宅建建筑的的灵魂魂呢？？》上海海“海纳纳百川川、兼兼容并并蓄””，是是上海海海派派文化化的内内涵。。在建筑筑上表表现为为海派派建筑筑文化化，这这是长长时间间孕育育而成成的。。上海百百年来来的近近现代代建筑筑奠定定了丰丰厚的的建筑筑基础础，典典型的的有外外滩的的公共共建筑筑和石石库门门的里里弄住住宅。。新时期期产生生了许许多新新型的的海派派建筑筑，以以上海海博物物馆、、上海海大剧剧院最最典型型。上海建建筑文文化正正是在在“海海纳百百川、、兼收收并蓄蓄”中中造就就了中中西并并存、、中外外合璧璧、艺艺术交交融、、风格格独特特的世世界建建筑博博览会会。》大连连在大连连，历历史遗遗留的的项目目大都都是日日式和和俄式式风格格。从2000年开开始，，房地地产项项目则则以现现代简简约风风格为为主，，再引引入和和借鉴鉴一些些国家家建筑筑风格格的特特点进进行设设计开开发。。其实，，大连连楼市市从来来不缺缺异域域风情情，像像富士士庄园园的日日式风风格，，像德德源和和莱茵茵海岸岸的德德式风风格，，像狮狮城天天下的的新加加坡风风格，，像海海富经经典的的澳洲洲风格格、像像小平平岛的的西班班牙风风格等等等。。蒙特里里安的的启发发？》大华御庭庭北欧构成主主义建筑风风格的完美美展现。·山·林··天·海··自·由··空·间··100000平自然然坡地森林林；36000平富国公公园；6000平平森林运动动公园；小区内部的的广场、草草坪、花丛丛、山林休休闲区、栈栈道……台山……星星海湾的海海……蓝蓝蓝的天………【篇章四】】：一些人人、一些生生活【简单的语言言·生活的的真谛】张朝阳说在这个“大大时尚就是是创造财富富”的时代代在迅速商业业化的当下下中国创造财富是是最时尚最最高尚的事事新贵阶层多多属少壮派派，年龄介介于30－－45岁之之间，有着着良好的教教育背景，，有着家庭庭和社会责责任感，依依靠自身的的智慧维持持着稳定优优良的生活活品质。新贵阶层是是些什么人人呢？新贵阶层可可以被称作作专业技术术人员阶层层、高级管管理人员阶阶层、文化化阶层、自自由职业者者，或者，，他们更多多的是这些些定义的综综合体。同样，如果果试图用一一种脸谱来来描述他们们，肯定是是一件又吃吃力又不讨讨好的事。。他们已经经习惯独立立的思考和和工作，注注重个性化化选择，有有多少种选选择的可能能，他们的的生活就会会呈现出多多少可能。。也许你可以以在电视节节目直播室室的嘉宾席席上看到他他，在报纸纸杂志的专专栏里看到到他，在跨跨国公司的的谈判桌上上看到他，，在高级沙沙龙或时尚尚Party的觥筹筹交错中看看到他，或或者，在星星海湾的某某间不声不不响赚大钱钱的公司里里看到他......他们在哪里里呢？亚当·斯密密在巨著《《国富论》》中讲到，，富人对财财富的追求求是永无止止境的。人人生的目的的不是为了了享受，金金钱更多的的是一种符符号和标签签。金钱已已不仅仅是是富足的存存在，而是是一种价值值的体现。。西格尔曼以以时间的含含金量来衡衡量人的价价值和观点点是如何的的有道理。。比尔·盖盖茨这个每每分钟至少少值2000美元的的人，一定定要有自己己的私人飞飞机，因为为他赔不起起时间领取取登机牌，，安检以及及排队的时时间。衡量一个个人是否否拥有财财富品质质，欧洲洲的标准准不是看看你有多多少财产产，还要要活得像像个有品品位的人人，这要要看你的的教育程程度、听听了多少少音乐会会、懂不不懂欣赏赏艺术、、为慈善善事业捐捐了多少少款等。。只有这这些方面面做得好好，才会会认可你你是一个个有教养养的富人人，而不不是一个个暴发户户。成长长中的新新贵阶层层，也在在一天一一天的接接受这种种观念并并倡导这这样的生生活。只给少数数人的………68席尊尊贵席位位本案人群群定位：：从使用功功能上区区分：1、自住住------第一次次置业为为主、二二次置业业为辅------占占大部分分比例2、商住住------小型创创意工作作室、““企业戴戴维营””------较少3、投资资------看好项项目资源源、有投投资前景景的投资资客------更少少一点消费人群群细分：：从地域上上区分：：1、本地地人------认可可本区域域的大连连本地人人2、外地地人------作为为东北后后花园对对东三省省有强烈烈吸引的的东北人人------在在大连从从事贸易易、煤炭炭、建筑筑、家俱俱等的华华北人、、华东人人从业态上上区分：：1、政府府公务员员------拥有大大量灰色色收入的的公务员员阶层，，讲求私私密2、私企企业主------追追求品质质、文化化档次较较高部分分人群3、企业业高管------对对时间要要求比较较严格的的人群4、文化化、IT、传媒媒、演艺艺、体育育等行业业内的潮潮流人士士、精英英分子………从年龄上上分：年龄介于于30———45岁之间间【篇章五五】：一一些图画画、一些些事儿【大同乎··大不同同】在大同中中创造大大不同我们的营营销推广广理念：：众所周知知，相同同的原料料、相近近的工艺艺、相仿仿的包装装、相似似的定价价，只能能生产出出同质化化的产品品。雷同的建建筑立面面、千篇篇一律的的景观规规划、放放之四海海皆准的的宣传推推广，产产生的也也是平庸庸的话题题…………然而而，需求求是多样样的，市市场是多多变的，，我们怎怎么做？？泛星海湾湾别墅首首席地位位本案推广定位基于产品基于市场基于策略基于客群案名·LOGO·SOLGEN高层与联联排结合合的创新新理念案名名区域域产品品特特性性1产品品特特性性2星海海1墅墅星海海湾湾星海海湾湾首首个个别别墅墅社社区区产品品特特性性3简洁洁现现代代的的外外立立面面及及楼楼体体造造型型SOLGEN68席席··创创别别墅墅高层与联排结合的创新理念星海1墅星海湾星海湾首个别墅社区简洁现代的外立面及楼体造型68席·创别墅高层层与与联联排排结结合合的的创创新新理理念念星海海湾湾星海海湾湾首首个个别别墅墅社社区区简洁洁现现代代的的外外立立面面及及楼楼体体造造型型68席··创别墅墅高层与联联排结合合的创新新理念星海湾星海湾首首个别墅墅社区简洁现代代的外立立面及楼楼体造型型68席··创别墅墅项目目标标人群是是个性上上张扬多多于内敛敛的城市市新贵，，看重地地位、看看重身份份标签。。“首席地地位”从从人的精精神层面面出发，，在心理理上增强强他们的的高度认认同感；；项目地处处大连星星海湾繁繁华地段段，又是是星海湾湾高档住住宅区第第一个别别墅项目目，具有有开创、、领导型意义义，“首首席地位位”当之之无愧。。“首席地地位”也也是大华华的自身身的企业业追求，，与项目目理念有有效融合合。诠释：广告语运运用强势势直接的的诉求方方式更符合目目标人群群的思维维习惯和和接受偏偏好诉求点的的初步设设想<1>：（注：以以下诉求求点只是是初步设设想，并并非最后后成稿））大华御庭庭·------“创创”别墅墅》》不不“造””房子，，“创””别墅以20世世纪几何何抽象艺艺术大师师蒙德里里安的““新造主义”为为创意源源点，高高低错落落的建筑筑形式，，简约、知性性，突破破传统房房子的固固有模式式，全新新打造创意型别别墅。大华御庭庭·------“创创”别墅墅系系列1：：》》在在没有别别墅的地地方，““创”别别墅占据城市市显赫地地段，填填补星海海湾别墅墅生活的的空白。。在没有别墅墅的地方方，开创创别墅居居住时代代，从此此“没有有别墅”成为为星海湾湾的历史史。大华御庭庭·------“创创”别墅墅系系列2：：》》把把星海拿拿来，““创”别别墅到星海湾湾五分钟钟的车程程，成就就居住与与海景的的最适当当距离。美景在在前、繁华华在后，创创造出别墅墅生活的最最佳视角。大华御庭··------“创创”别墅系系列3：诉求点的初初步设想<2>：大华御庭··------要的的就是首席席地位》》只爱大大视野，从来就是我我的人生哲哲学让别人看到到荣耀的一一面，我也也只是撕掉掉了虚伪面面具，做了了一个忠于于内心的表表达。昨天天经过生活活种种考验验，今天对对生活的要要求就理所所当然，拒拒绝不匹配配的房子，，挑剔阻挡挡视野的空空间，好在在，星海一一墅懂得理理解我的人人能生哲学学。大华御庭··------要的的就是首席席地位系系列：：大华御庭··------要的的就是首席席地位系系列：：》》不再玩玩隐身，山居生活新新法则现已已亮相没有不可破破除的东西西！就像对对喧闹社区区和隐居别别墅只能二二选一。不不拘一格是是你的特点点，打破与与重组也向向来是我们们的强项，，所谓天生生默契，就就是不需调调查也知道道什么才是是你最想要要的生活，，告别隐居居时代，是是我们带给给你的山居居生活新法法则。大华御庭··------要的的就是首席席地位系系列：：》》只做中中轴线，怎能让时间间成为自己己的羁绊我们深知你你不能忍受受到繁华处处二十分钟钟以上的车车程，那里里有你不可可抛弃的战战场。也同同样明白你你无法抵挡挡山林、海海滩的诱惑惑，这是你你对优质居居所的严苛苛要求。因因为光环四四绕的生活活，早已习习惯做别人人的中轴线线，我们又又怎能让时时间成为你你的羁绊。。诉求点的初初步设想<3>：大华御庭··------四维维空间的享享受四维空间是是一个时空空的概念。。简单来说说，任何具具有四维的的空间都可可以被称为为“四维空空间”。不过，日常常生活所提提及的“四四维空间””，大多数数都是指爱爱因斯坦在在他的《广广义相对论论》和《狭狭义相对论论》中提及及的“四维维时空”概概念。根据爱因斯斯坦的概念念，我们的的宇宙是由由时间和空空间构成。。时空的关系系，是在空空间的架构构上比普通通三维空间间的长、宽宽、高三条条轴外又加加了一条时时间轴，而而这条时间间的轴是一一条虚数值值的轴。何谓四维空间间？四维空间与本本案有何关系系？三维立体空间间在别墅类项项目里体现的的淋漓尽致———前后、上上下、左右，，而本案泛星海海湾的独到优优势，完美绽绽现三维空间间，更把时间大大缩短。诉求点的初步步设想<4>：大华御庭·------改变生活方方式系列大华御庭··------改变变生活方式式系列列<1>：：第一篇：----时间篇时间？不是是问题！【阐释点：：区位、交交通】系列一：画画面·40岁男士开开儿子的玩玩具汽车文案·30分钟？你你在路上，，我和孩子子一起成长长……系列二：画画面·35岁男士和和女友喝咖咖啡文案·30分钟？你你在路上，，我和女友友在天台上上已经喝了了一杯咖啡啡……大华御庭··------改变变生活方式式系列列<2>：：第二篇：----空间篇空间？不是是问题！【阐释点：：建筑、风风格、品质质】系列一：画面·魔方方？水立方方的引申？？3层文案·层次次？我有。。123，，我有我的的层次系列二：画面·3层层独有住宅宅，文案·高度度？我有。。顶天立地地。有根基基、有高度度系列三：画面·狮子子、老虎、、大象都有有自己的专专属领地文案·属地地？我有。。我的立体体派大华御庭··------改变变生活方式式系列列<3>：：第三篇：----呼吸篇呼吸？不是是问题！【阐释点：：大环境、、泛星海湾湾商圈】系列一：画画面·东山山魁夷笔下下北方山林林风光文案·呼吸吸？负氧离离子、野花花香、脚下下坚实的大大地的气味味……第四篇：----品味篇品味？不是是问题！【阐释点：：产品】系列一：画画面·样板板间简约明明快的装修修风格文案·我用用简单的语语言全市生生活的真谛大华御庭··------改变变生活方式式系列列<4>：：推广策略：：》》提前启启动工地景景观示范区区》》豪华华样板房房》》预约约看楼》》体验验式贴身身服务》》专题题论坛》》高端端客户活活动加强现场场POP的生动动化布置置，通过过工地强强吸引眼眼球的POP，，截流客客户；围围绕核核心价值值体系的的建立，，深入诉诉求品质质细节，，以提升升客户之之价值认认同；针对特特定高高端客客户进进场出出入场场所，，进行行户外外POP（（如高高炮、、机场场路牌牌等））之针针对性性诉求求；报纸稿稿重点点诉求求个案案品质质细节节、核核心价价值支支撑点点；SP信信息与与销售售信息息结合合；电视建建议选选择时时段较较晚之之财经经类或或娱乐乐类节节目进进行发发布；；建立小小众圈圈子口口碑效效应，，充分分利用用意见见领袖袖与大大众媒媒体舆舆论，，进一一步彰彰显价价值实实现；；事件营营销与与奢侈侈品营营销嫁嫁接，，充分分利用用名人人代言言影响响力与与注意意力，，联合合奢侈侈品名名车、、国际际时尚尚一线线品牌牌服饰饰香水水SHOW、雪雪茄、、波尔尔多红红酒等等进一一步凸凸显物物业价价值。。》》沃沃尔沃沃、奥奥迪Q7等等车房房互动动》》高高尔夫夫球会会》》商商会、、行业业协会会》》银银行大大客户户专投投》》投投资客客群（（浙江江、上上海、、韩国国）小众众通通路路客客户户开开发发与与挖挖掘掘点点对对点点营营销销：：销售售强势势宣宣传传与与整合合推推广广提高高知知名名度度杂志志广广告告报纸纸广广告告现场场活活动动新闻闻宣宣传传增加加品品牌牌附附加加值值提提升口口碑碑推推广广潜潜力力促进进认认同同新闻闻宣宣传传展场场加强强认认知知系列列报报广广邮递递广广告告新闻闻宣宣传传TV广广告告13推广广目目标标：：公关活动项目细节描描述传递活动信信息2关于后续推推广的衔接接：前面对小平平岛有过分分析，单纯纯的做一种种产品或一一个阶段的的推广，会会对后续产产品销售产产生难以预预料的影响响。前事不忘后后事之师，，在本案推推广中，首首先把区域域价值提到到最高，然然后在销售售别墅的同同时，推出出高层及其其他类型物物业，有效效提升区域域价值，给给人的感觉觉是在别墅墅区住上了了高档住宅宅，而不是是在中高档档小区住上上别墅，有有效提升后后续客群的的尊贵感，，促进后续续项目销售售。后续产品品的推出出，也应应该紧扣扣“泛星星海湾””主题。。比如，新新开盘高高层可以以命名为为：大华御庭庭·星海海俊景大华御庭庭·星海海雅园大华御庭庭·星海海观山大华御庭庭·星海海叠翠大华御庭庭·星海海馨苑大华御庭庭·星海海雅筑……别墅热销期别墅蓄水期推广节点点：开盘鉴于宏观观政策对对房地产产业压力力的不断断显现、、消费者者心态转转变以及及今年星星海湾区区域高端端住宅大大规模开开发和面面市，要要求本案案宜尽早早开盘。。首先，抢在星星海湾一号开开盘前本案开开盘，确保星星海湾区域城城市别墅的首首席地位。其次，借助大大华集团“20周年庆””这一重大宣宣传点，争取取时间，抢夺夺客源。下面是推广节节点示意：大华庆秋交会456789101112尾盘期陆续推出高层层陆续推出高层层陆续推出高层层12345期间根据市场情况举办的相关活动公共关系活动动：营销SP活动动做为销售环环节的助推器器发挥着强心心剂的作用针对我们的高高档客群，和和这部分客群群的特性与喜喜好，举办系系列营销推广广活动目的：在目标客户中中产生共鸣，，形成良好的的企业品牌口口碑，促进大大量潜在客户户成交推广手段：一种是借势（（借助社会热热点现象比如如奥运等）；；一种是造势（（比如大华20年庆活动动、华客会会会员活动。睿智精明张扬爱作秀品味分享虚荣荣感性面子公共关系活动动的几大关键键词华客会华客会的充分分利用“华客会”作作为宣传品牌牌，累计客户户的重要手段段应该在未来来得到充分的的重视和使用用。》》主题1：：推介会、代代言人》》主题2：：红酒品鉴舞舞会》》主题3：：准业主自驾驾游高尔夫球球会地点：金石滩滩国际高尔夫夫球场》》主题4：：“共迎奥运运，体验帆船船”航海活动动地点：星海湾湾国际游艇俱俱乐部【篇章六】：：一些收获、、一些思考【大华精神的拓拓展·大华品品牌的丰富】万科：——建筑无限生活活裕景：——铸以自豪，超超级品牌沿海：———中国健康住住宅领跑者者华润：———与您携手，，改变生活活中海：———诚信卓越，，精品永恒恒合生创展：：——优质生活，，完美体现现新世界———聚焦经典，，启程未来来九龙仓、新新希望………首先我们看看一下进入入大连的““大家”：：大华：全心全力为为人居服务务？城市化进程程的践行者者？（网站上））城市化进程程的实践者者？（户外）城市化进程程的探索者者？（户外）这是从GPS办公室室（13楼楼）拍摄到到的画面友好广场的的户外广告告牌践行者？？？到底是城市化进程程的……什么呢？大华品牌之之于我们的的思考：本提案开篇篇就提到了了，大华集集团是国家家一级资质质的房地产产开发企业业，名列中中国企业500强，，大华集团团2004-2007连续荣荣膺中国房房地产百强强开发企业业综合实力力TOP10、中国国房地产公公司品牌价价值TOP10。然而，耀眼眼的光环、、炫目的荣荣誉，在大大连区域带带给大华集集团、带给给大连的消消费者什么么概念呢？？有消费者曾曾一本正经经的问，大大华是不是是就是那个个“大化””，“大化化”也搞房房地产了啊啊！（注：大化化是大连一一家化工企企业）企业的品牌牌建设并非非一蹴而就就的事情，，而GPS对大华集集团介入较较浅，在此此不多评述述。从目前可以以接入的层层面来看，，大华集团团在大连的的品牌推广广，我们可可以从以下下几个角度度进行。如果说细节节决定品质质，细节决决定成败的的话，那么么我们不妨妨以高端定定位为前提提，以细节节品质为出出发点，以以优质产品品为纽带，，从实际推推广中逐步步树立大华华品牌在业业内、在消消费者心目目中的“真真正”的TOP10地位。素闻平地春春雷吼亦亦有润物物细无声----大大华御庭··星海一墅墅八大软文文推广----<一>：软软文推广大华御庭··星海一墅墅八大软文文推广》》二十历程荣荣华归位位——大华集集团二十年年荣升》》城市化进程程践行者——大华集集团品牌发发展系列》》》建筑筑的的““新新造造型型主主义义””（建建筑筑特特点点））————细细解解别别墅墅的的知知性性时时代代》》》城市市别别墅墅，，居居住住价价值值新新提提升升（城城市市别别墅墅意意义义））————大大华华集集团团经经理理朱朱翼翼访访谈谈》》》倾情情回回报报人人性性为为先先（人人性性化化活活动动报报道道））》》》别墅墅首首席席星星海海荣荣现现（星星海海区区位位价价值值、、升升值值））繁繁华华入入境境，，星星海海湾湾的的新新别别墅墅生生活活（（山山海海生生态态））》》》临海海生生活活，，大大连连海海景景居居住住的的标标杆杆（临临海海而而不不近近海海的的优优势势））》》》金牌牌管管理理创创造造上上乘乘服服务务（物物业业））<二二>：：重新新定定位位户户外外广广告告<四四>：：通过过相相关关公公益益活活动动的的组组织织和和参参与与，，增增加加大大众众的的形形象象认认知知<三>：：延续之前前好的方方面，在在报媒上上坚决贯贯彻集团团品牌形形象<五>：：充分利用用自己的的传播优优势，如如网站、、华客会会、大华华集团20周年年庆典等等<六>：：参加展会会（如今今年的秋秋季房展展会、明明年的春春季房展展会）我们的目目的：在快速有有效去化化产品的的同时，，将大华品品牌内涵涵进行深深度丰富富汇报部分分结束，，下面是是GPS介绍精神是魂魂，理念念是根!让我们共共同期待待…………THANKYOUGPS中中国地产产运筹行行大华御御庭项目目专案组组

2008年年4月9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居