中资房企信用风险年鉴

中资房企信用风险年鉴（201年）摘要：长时维看国经增长从速为高收增预下叠劳动数量的得际需下但品应近来速行存供需错配入221年房地行调政及资政持收“条线“行贷款双中管理等政对房企影响开显现房企贷创近年。01年下年行业销售况急下，售及回金额同大幅降“预监户资金的收紧步限制回资的企暴事频尤是国恒违彻打行大而”信，业悲观加。2021年房违约主现为美债的违，后着暴雷件的持续步延境信用市。再融渠受售规模降房最的现流源受严的影，自身货币资金提供的安全边际小的房企率先在此次行业调整中出现违约情况。我们梳理2021违约企发现约房要存在务杠高、债集中到规模或非标债券融资比的年高扩项区布差及作目比也是约企的共性其因金链张企对售款及务换为而伴着售下及款用项目金配度加再融难加其较低资链安全垫不支其的远。房企约券置面境内券回情差交换违美要的方式部企也试征求债重方考虑行仍于底违债的偿临大确。本文过对2021年约业的约性差进分析同，对违的产企券收处进分析以对来投价值析供定。一宏观及市场环分析2021年“房住不炒的策总基调保持不变严管政策延续境内外投者信心违约房企影严重，信用债借新还旧偿债方式受阻，净融资额创近年新低，房地产企业债务偿还对销售回款要求更高。进入下半年，严厉的调控政策、频发的房企暴雷事件以及疫情等因素综合影响，行业整体销售情况急速下降，叠加各地政府预售资金监管力度增强，安全边际小的房企纷现信用风险事件。2021，为“四五规划的局年，地行业依延“房不、因施策”政策基调政持续压“条线”“银贷款中政”房地企业影显入半地产业气快下销端融端场心不大型房企现险图10－01年调控政策与行业相关数据走势资料源联资搜整理关词1政基—体偏紧2021上，地产场延续年热度针个别城出余热降现象政坚不地彻房住炒的位“因施策综施治的策控不断升。地应面住建推了对22重城市施地两”策资金调方面上半政以严经营为主调房贷率为，信资管控面趋；监管盖围断大监管象展非行金融为弱房产贷的赖度和集度各银均贷款例行限，点城房利频调。下半开银贷集管理策果行揭贷额减放期延，部分市售现而随暴房和险企资紧导项停事件生政府由大预资的管力企动资承压销叠回下以及际动用资金减大压房企金的事项续于9月以中央连续放市稳号并强金部要稳地房预”目确把握和执行房地金融慎管理制。1月，院副总理鹤提要因施策、分指导顺居高品住需好决居住问进地产业稳健发良性循。表10－01年房地产融资及调控政策及讲话汇总时间关键词政策或事件20年5月房住炒政府作告出入进型化挥心市城群带用持子是用住、是来的位城施，进地市平健展20年8月三条线央建等开企谈重房资监和资理则体政策要设三红根指完成况公分四约每公司新有息负比例20年0月重点企金央行知点企金测融理规起平会响极下步虑扩大用围20年2月分档房产款集中进管理央行银监发《于立业金机房产款中管度的知，分档房产款中进管并自1年1月1起施21年2月集中地住建工会：对22个点实施地应集，集发让公，中组织让动1住用公不过3次21年3月房住炒3月5日会开李强理府工报中出坚房是住的不用来炒定，地、房、期全面紧营管3月6银监建和三部全收经贷化前贷贷后银内中机等领理严经贷规入开展人房信贷理查监检力有大21年5月“三政”5月1中中政局开议出一优生政策实一夫妻以育三个女策配支措。政策放会房产展定础21年6月严防营违入房产6月1日银监召新发介绍期地行重监工会上出将防止营违流房产为化监工续力久为促进地市场平健发展21年7月拿地售不超40%新增重房买金不超销售额0规，安天津家庄等33省市相加预资监，力产市健发展21年8月就业进划8月7务印“四”业促规的快业移口市放开放除别大市的户，试以常住登户制度21年9月首提地两个“维”9月4央货政第季会召会首房产“护地产的康展维住消者法权益稳地、房、稳预期9月9日房产融作谈开上出融门围地价稳价、稳预”标准把和行地产融慎理度21年0月维护地市康发展0月0日国院总刘在01金街坛会表示目房产市出了个别题但险体控合资金求在到足房产健康展整体态不改变21年1月促进地行平稳健发和循环1月4，务副理鹤民日发中调坚“住”的时提要城类应高品住需更解居住问进房地产业稳康展良循环21年2月支持品市好满购者理住需求2月8中经工会提要坚房是来是来的定加强预期索的展租购快展租市进保性房建设支商房场好足者的理房求因施促地产良循环和康展降及R2月5行定调融构存准率05个分释长期约12万亿2月0央布1期PR至38调5个点5年期上PR仍持465不，前PR续9月持变资料源联资根公资理关词2融环—续收紧融资环方201年半年，市现小春伴随着风和调构货币策基业资处持收紧地产发金增持回内款规于3开始比段进入半行业售冷及企用险件发房国外用二市价重用借还旧道阻房产发资增同比内贷款其贷金预收以个按贷）受响重。图20－01年房地产开发资金来源情况（单位：亿元）资料联资据d公资料理具体看银融资面，021延续上年金监管的势“三红”及银行贷集管”策挥作主金机继压降地贷增至201底，国内要融构地贷款为5200亿元同比长790增为01年来首次连三季低两数。图30－01年房地产贷款余额情况资料源：i，合信理信用债面021年以房地融监策续上年压态，内企信债净融额计持为下年随行信风险件持发和资信心严重足，内房信债发量同大幅降融资度大提升总行量续下。全年，个月国信用净资为外其余份处净出态。图40－01年房地产企业国内信用债融资情况资料源：i，合信理尽管元在企体资中随大暴雷企元纷展且加部分房选择展外内境外资者观情快扩散房企元债新旧渠严重受阻较于2020年资321亿元021地产业元净资为35亿美；尤其下美债发债模为181亿元，比少1亿。图50－01年房企美元债融资情况资料源：，联资整理非标面以托资为表非融延强监地信发与成规模均下降。221年，据用益信托网数据显示，投向为房地产类的信托产品发行规模亿元同降3.5投资域房产信产品立模490.47元，比降。保会求控房产托模房产信规明压。关词3销表—场恶化2021年下年地销售场火重半年商房售积较020期增长7.70，较019年同增长6.96。年，府控揭度抑制部置换需房为回资促销分楼价下降低购者未的预叠房企暴事及情响户对企房预买力因商房场气度速，下半商房售积上年期降4.89，悲观绪续延无转迹。图6商品房销售及增速（单位：亿元、万平方米、）资料源i，合信理图70大中城市新建商品住宅价格指数环比变化情况（单位：）资料来源：联合资信根据d整理惨淡销回情抑了房的地拓家房尤是营选择少甚至获土资以其他流求过冬在背下自金大减的销售回款以及可能的项目转让成为房企未来一段时间偿还债务以及支付刚性支出的主要资金来自资安边际的业往行调整段先雷而全边高企业则能穿行周，强自竞力。二具体违约企业析2021年，自身资差的大型房企违约潮在严管”背景下持续发：金链紧且商业模式较差的房企在上半年就已出现暴雷事件；而下半年在融资及销售整体均受限的大环境下，风险事件频发，违约规模及影响为国内房地产行业首次出现，尤其是中国恒的违使得“大而倒的信仰彻底崩塌，业面情绪持续蔓延。2020及，约房以中小企为主且在业务张内部理业务式选择上在定的题。021，房产行违事件频，约个及模远超年，且违房逐向部型房蔓下半地产业体于观绪售再融资行整景度下带的动压开始示越越的企资链现紧张情。1、201违房特征我们过对2021年地行业体行况违房企个发历及营财特征等素行计发现违房的性征主包在下个面是务杠杆务中到规大或标债融占高二项区域布行景度下去及款度慢是作目多作项的金配行景气较的大环下度高类房表债规较其际务力能高于表债务偿还指。220以来地产行进白银代论断使中房企纷“千亿标”提上家房逆期扩速加现合作发例升拿溢价较进低级债杠快速升上激扩的房在轮业整风步暴露。通过违房企2020年并表务分时现上述企债杠均于较的水平以负率标例，0违房的债率过90，中8房的净负债超10而债结构行理发，有9家房的期务超38，7家房企现短债比于1若虑金限况则述企短偿压力很。而融资道面221信用债场绪悲，大房企务换压陡，而融渠道中依信债资其美元融的体纷出现元无兑的件。再融受的况，目销回成房回资金主渠，但2021年下年行业售转销售模比幅降但不项质的售况有分去化情较的企项上沉过资容造成金紧情目城及位分布、目业及拿溢率等素都影响化度，们发现“市及位分一般”上房性四线市买下且市及位差项未降价期，该目销压更。在房冲亿模过中作发式主的实方项合存在理难度大及金配度风险尤在企现动性张象情下合作一会选择将金留在项公以保项目资金政府会加该类目资金管力，其对司合方现流均负影。表201年违约房企特点汇总违约特华夏幸协信远蓝光发阳光1中国恒花年股当代置新力控阳城佳业团对外投资模大，资地产以外的业√------√----------年投资额自持商业业、酒店等重产投资比√√--√------------旧改项目比----------√------√收并购规√--------------√--项目布局区域经发展一般√--√√√√√√----未售项目域集中√------------√----未售项文旅及老等长回报期项占比------√√√--------未售项目商业及位等业态项目占--√--√------------项目拿地价率----√--------√√--近年来扩速度----√--√----√√√合作开发比--√√----√√√√√实控人风激√√√--√√--√√√股权质押例----√----------√--内部管理度√√√√√√√√√√应收账款模√------------------债务杠杆√√√√√√√√√√短债务比高或中兑付压力√√√√√√√√√--信用债或标融资比--√√√√√--√--√资料源联资整理2、夏福（1企概况华夏福业股有司（票码：0034.，以简“华幸）主产业新开建和地开发业；至221底，股东华幸基业股份公司以下“夏股”华夏福华夏股的务主，实控人为然人王文学。我们溯夏福年发展程现华幸借助松融环，在20162017通收购地项目肆张华幸债务模速升2017年受京策收紧影，售回出下降，金承压2018年引入国安保（团）股有限公司以下称“国安），加在业及改项的拓力度上项目资规模且收较夏福现流况一紧。201年2月华幸公告由流动性现段紧分债未如偿在行景度速行前即现险事件。图8华夏幸福发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因华夏幸福产业新城发务商业模式差，内现流不足。园区发设务国及地政政方融资境响显存一定确定夏福业城发建业主收来产发服和地业中土地整业需夏福行垫开投规较城发设务算为当政，结算金当财影较大回周较此华幸应账规较大收实现质量表3华夏幸福产业新城开发建设业务主要板块收入及相关财务指标情况（单位：亿元）科24252627282920产业展务3686431.22.62.22.52.9土地理232309565491531567509应收5377779011.03.84.16.2经营净金494750763162874831192360资料源i，合信集项目集中布局于环区政策影响近加布局商办综合体项及改项目投资规模大资金收期长。华夏福过区开建设取套住用主要局域环区的三及以下安大厂香等01217环京域计约销面的939和6017年京控策控级夏售到金情况紧张208引中安后华幸大拓商办合及改目019年展6个深和2东的更新目并牌汉江中项；220获取4个办合体项；述目资模很，收很，目占资严。债务负担重，融资力降债务结构趋于短化。受产新开建业模式开商综体和改开业需资需求较政调等素影华幸销回无法盖金求对资活产的现金流赖导务担重债务杆水但受资环收缩融能力降影，融资构于期。3、信创企概况重庆信创业限（下简“信创重协信集团限公涛陈康出资至219信创际制吴200，协信东PChogngPopeyDeeopentCod（以下P实现组，新加坡城市发展有限公司（CTYVEPESMTED，以下简称“CD”）持有HP6.75的吴持有P3.2的根据信程文约信远由DL与吴旭同。协信持住集开发公商产品比此前务张阶持续依赖资动金现流状不协远报盈利赖持业允价增，现流入。年伴随金环相对松协信创筹活动金流入速增。2018起临融环境紧并伴债到期协远创资步趋，资活动金流转为净出021年，信远足流动用偿还到债本金并终走向务违。图9协信远创发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因资产流动性弱品构中商业办公类比高纯住宅占比低化和款周期长现金流状况不。协信货开产占比高且发品办公商等主去压力从过售况远创售积过68年去且宅比流动产投资性地占较资性地评增率高与金入匹性信创受限度子公股质押模协远盈利力盈利要自自物允价值长其营金流入模小无与润匹。协信远创新股东L母公司丰隆集团董事会意见不统一，对协信远创支持意愿减弱因对信创资宜见存分协远间第一股城发有公司名董事于2021年相辞。考到前信东对进理战调整伴股东内对信资见的歧续在对信远未发造不影响。协信远创债务负担较重，在融资环境收紧和债务在持续集中到期背景下资金链最终。协信远债负担，债能力弱依赖借还旧，协远产限程度，进一融空有信远现类产足对短债覆程弱协信创张的金条融环收紧持的中付力下终现裂。4、光展企概况四川光展份限（下蓝发是家于川的A股上民营房产以作发模为产品态首次善和次善住宅光发展体局为散在西地有定深优势。我们顾发历发蓝发展015年组市自016年始高杆高转模式展利较规融快扩资动现金持为数依融资018年地行业资管趋尤是非融受到大蓝发加大券力度，当筹活动金流入金创史新201年上年随光展负面息频发、融受用险迅暴。图10蓝光发展发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因区域和城市布局不，地溢价率高去化缓响资金正常周转。蓝光展开的目于西和中域占较高区整景度般光发展共局80余城，大部为规新入城，城研不且拿溢率高，润间影去化度此，迅做大模蓝发展2019年之在四线城拿规较着三线市体售温上项去化度显放影公司资周。发展战略多变且激。蓝光展地资额签约售的重持在40右高平资为激。2019底光发总裁生变化经战略由耕西南域更为力展华东场。华东场竞激烈项利润偏低作为场新进者，光发面较大营风；且较的拓度得司资链加张。融资渠道构成和期构不佳；表外债务风较、财务数据不够透。蓝光展资构，行贷、用融和标融各约1，资构稳性较弱，受策和场响；且光展短债占比较，221面临大的集偿债压外蓝发速增的他付和数股权存在藏外债或股实债的投者于光发表债的疑响其融。5、光1企概况阳光100中控有司（下称阳光10”）立于2007年实控制为易小迪七自然204年在港交所市，提出传住宅发向开发区综合体服式寓特小镇型。我们光10市的现流况行析现：光100在201－215依靠筹资持营投活筹活自204连三年流207行外部境紧对融造了大击筹资动自2017年开净流，年是融偿还同为缓解金张面阳光00低地建进度经营动金保净入光10于201年8月1日和221年2月5到的笔美约。图1阳光10发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因城市分布及产品结不理销售规止步不淀的土地储备对利和金侵蚀。截至201年6月，光10地要在经发及地市景气一般的二线其三城市比5.5，区域市南、州梧州桂等）布局品态商区盘叠加大模车年化阻，不能快回资大模土地备淀资过，导致付利息本步攀至200年销金的30右明显于光10年毛利，生金法效滚，成持续筹用偿，推高光100的务，形了性环。非标占比高，债务担重，再融资困难。阳光00务担建拟项尚大投加上资动金持净流，融资面现销未见色2021年元到期4.58亿元如再资一出失误，然产多诺应，快债违。时光10融结中近5非标融资且直有行降，资新下非融资难越越。发展方向失误。阳光100在身品受阻形，有正如何快转反转商业发，在发方上断误。光100持的资产报无覆其额的资本，转型难功。6、国大企概况中国大全地企业为股市司其业主分类地业扩张速度、大、融业（控盛京行成立大人以及大富等司，服务于产务元投资投恒汽恒健大泉房车及腾网络等。回顾国大展程以发，国大自2012年以以债式续张地业务现经活现持续负筹活现流入模大尤是206年来，中大大债度张规仅公市拿地其在场求并购会行地产业扩及元布。中恒布自2016年开重布“+老项”为其约主原述项去周长去难度未几并其献应的现金国币金自017年峰逐少至221资度紧021年9，大财品能兑，后生约。图12中国恒大发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因中国恒大转型文旅养老目城市区位差大盘分开去化周期长沉淀金多。自205开始中恒开始足旅目016年继加文项的资于2017年出略型“规战”“模益战”型具表为重“+养项目投。业模式现为一是旅目相于正住宅目发周长，沉淀资金，款很；是新获项的城分中，三线比持提（2018年提升至9即二城项目位布较时中恒获的目大盘（单盘面超10平米占比续升2017年经提至41（218公开据，受限当客购力大盘目能期发致使储用大。表4中国恒大0－07年获取项目情况时间新拿地项中大盘目总建城市面占比25年24%儋州海重庆26年30%儋海亚海都贵阳肇州封唐原、长沙济南27年41%莱阳烟台沧阳州封容眉堰乡阳、宁波太、尔、州武儋州海岛）注：盘目建面超0方米项目资料联资根公资理中国恒大实际债务杆高，资金链紧张；资构复杂，管理风险大。中国肆张使务杠持提资链年紧仅表径务017年以国金期债比续足0.5，净债维在15上。恒地产集有公（下称“大）公层面币金，自2017年开，账上资（自使）模持下至2020年所剩几此国融结很复正开发融以常性外务大富恒大寿参与地业务融盛银行存违规国恒还过压上游金相资致中恒的付据量高行业均平票逾也最成中恒违的一助推器。中国恒大多元化布局及分红消耗一定资金，但多元化投资效果较差，无相应的现金。中国恒大近十年历史分红率超0，远超行业内其他公司，分红比例高消耗了其可资中恒于208年宣正进新车域截至020年汽车计资已至72其中恒大入定资该业尚到报中恒多元投的际果未达期消大资金。7、样控股企概况花样控集有公（以简“样控股为港市司自202年来历经次略型花年控获项主位一二城非心域且投大位于深圳的市新项；209年，样控控曾宝宝新与经管，调整往经营策快目转度。我们顾样控发历程现花年股自2012开轻产务型，心为物业社服务，业绩并突，反错了地产展黄金代；013以来，花样控获项及发周速均为缓216始样控重加码地，持续取杠方拿取目要位一线城非心域筹规模206年以来花年控通大规模行元债方获取资；221下半随着场行情的化债大集到期花年现动性张美债生约。图13花样年控股发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因布局非核心区域，部城市更新项目，周慢销售端疲软。花样控股2016以加杆，地收购主但投地主位核城市远区域018年入岛样年后下于州经技开区的13纯住土，占地地理置远公位非核区项目转且化忧上述因现金回较其生金流响大此样年股在量小旧改目但真正入的不改目销规贡力有反前沉了多金并能成大量表负。合作项目规模较大资调拨困难。2020，样控共增22项，中项目筑积仅39.2，207－220，样控数股权较，作目规较，221下年，流性出现张情下花年控账货资规较大但合资规模大难以短期进调，用偿还期务资受。短期债务占比偏高集兑付压力大，融资度赖美元债且融资成高。截至021年6月年控总约515亿境外券比6一年到期的务模95占达35.据样控股理在年上绩会元债在债中比为3，花年股续1元债总模计为0.0亿美（约合人币00元有2只元的率于89美债高于整看，花样控短偿压大，资本时资高依美债。8、代业企概况当代中国有（下“代业成于200年发北京主打绿色产科技产牌，是内早从绿科技地的业。213于香港交所上市后于014年和206年别入城产信达产为东实控制为雷家族。我们当置的展程与金量土进对比现当置自217年来走上张路一面肆扩土均年增300万方一面售不尽如人离500亿目尚有大距此外当置业度赖资动除208外，经营动金为流。201年0，代业公称未偿于21年0月25日到的25美的元债。图14当代置业发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元、万平方米）资料源：i，合信集违原因当代置业踏错拿地奏上半年大量拿地，半遭遇销售预冷致使金紧张。2021上年，通胀期上行响房产为好的抗胀产，分市房产市场为代错判201上频繁半共地0块（200年为24块总筑为36.4万方占200全的7且高溢拿，在山楼价约2元平得块地溢价为54，新楼面新，成为的王。债务规模快速增长债负担重；融资结构非及美元债占比高且本。2018年来当置务规快增由1598亿长至28754元截至021年6底全债资化比为0.25债担重020年来债务比有所下截至201年6月底短债占为351然高融构中当置高本非融及元债资比成高严信资及元债换阻情况下当置偿压很大。9、力股企概况新力集限（下新控成于018年019年1月日在香港联交所上市（证券代码：210.H；主营业务为物业开发，实际业务管理平台为境内公新地集有限司以简“力地”。我们将力产发历和现金情进行比现：207新力产开高周、高杠杆经模式通收并购目大业规。2018年力地依旧持较大土地投资规加招挂地占比209年力地为了上做备，行一轮扩并加大合作发例220新力地土投资模旧较高合开发目多，并项目销售回开大幅少。021以来行业于新增资销生大冲击叠加合作目金集度大，力于10发生务机。图15新力地产发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因可动用资金规模较，作开发较多导致资调难度加大。为了速大模新控用周杠的经模在快发的过自有资积较。自2019年起新控加合开发例少股权占所者益比大合范内目权占较于调合项资难且在保交付”背景地政采取严的售资监政策房企上货资调用度激。截至021年6月底新控股部币仅0.7亿元可用金模小金很紧张此力一定表债，际债压很。项目布局区域集中较且主要分低能级市房地产开发与销售利持续下降。截至220底新控位于州南的地备（售径占较，分占权益地备的2.83和20.30，目在集中；时新控于2020选择性进江省长角区的些四城，至2020年土储中一定模低能级述城房销售行景度行段受响项盈方力股近年拿溢率高叠加分市价响盈利去均到。10、光城企概况阳光城集团股份有限公（以下简称“阳光，票代码00671S）主营房地产发业，阳城第大东为建阳集团限司（下简“福阳”，控为吴洁阳城耕福区域逐拓至三及珠角域其区房产目开发以周模运。回顾光发历们发光在202是一年售有20元的建区域司随阳债开扩模，地式中并占很，其是在2016年至207此程光城杆平续018阳城理停大幅扩度开降筹资动现流规由阳仍模需降债效果并明阳表债务模动不。201年，业气度行阳光城售及融资受了大响期扩过中发债集中期1月光务出逾。图16阳光城发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因行业进入下行周期，整体销售景气度差；金融机构采取趋严的资金监管政策保交付，阳光货币资金难调。2021下年以，房产行业气快速行购房者心足，业售情恶此行业融构房产款两政策售回周拉续现的房暴雷件引“目交危机地政府取较的预资金管策，企账上货币金用度增阳光合开项较合项资调在险事频的大背景难提光可用金模。阳光城项目高周转模式运行下高速扩张，债务杠杆水平高；信用债再融资受阻，阳实际偿债压力大。2013年光规快张务模续升至207实销千标时规至高207年阳光城控债务杆但并表务模仍压，再考到其表外务况阳务杠仍高由融渠道限阳在2021年面较规模的债付偿压陡增。1佳企概况佳兆集控有公（下“兆集券0638H是郭成家族际制港上公司佳业团务展多盖合发城市新健康医药旅产业文技业理海商运营餐管理酒店营产业领域。从佳业团年金情况营净金波动大但资现流持大规模净出主是兆集团模张外资加规扩的价筹资动金流持续流，推债务为续债违埋下患截至2021年，佳业团存续债18只其笔美在限内付利，构违。图17佳兆业集团发展历程及现金流情况回顾（单位：亿元）资料源：i，合信集违原因销售下降，叠加预资监管从严，可动用金少。佳兆集权销金年均合长3.52速相较但从2021下半开始，兆集销增已现势由021年6月的长0.08下至021年10月的30.49，销售规模及增迅速下降；同时受款中度管理影响按揭款款积压，以预售金管严佳业集经性金雪加霜导可用金速减。债务结构不合理，再融资依赖美元债，但美元债市场的波动关闭了其最主要的融资渠。截至2021年6底兆业团务额127.8亿元其美债可转）占58.48美债资本加平本10以上201年5底地美债收益较上021年10个房美债和偿意不朗速中资元大面积跌佳业团只美债格至在30元附，重响佳业集的融资时兆集在1月和2均美债及到重市对兆业团担心。元市的动闭了兆集最要融资道到债的挪空逼。高经营风险、高财杠。截至220底兆团债总额121471元但其220的益售额106897亿务对销模较同佳业所有权中数东益占（55%左右明股债疑较，此被曝佳兆集担保锦恒富一理产品模就达127际外规模大生流减外融受景兆集团2021年6月债规不降增佳业团市更业有项周长、淀金多、金转的经风险点叠高务杆，同发债违。三违约回收及处分析2021年，房企违蔓延头部企业；境内债的约回收情况差，目仍未完成金兑付；美元债以交换要约方式为主，但考虑到目前行业景气度仍很低，违约债券的实际兑付情预计较差。内约收2018201年房产业共8债发实违约6债发展3券触交条，中221房产共7债券现约至221年底上违约债均完本兑主原在方面行业气仍于行段企临的销及资场见转而为金密型业项的发销极依赖融融资渠受即是质产也法一在此违潮由保务，违约企主与旗项目司现割况即使目司顺融销售但应的回款限严的售金监政违约企法调上资当目发以合作发主由涉多方东益上回调用度高从目置角看目前行业观绪续延景气未好家企出自安均于慎状即有获取目求也般选择全以性比高的拍拿，体购可性不大。元处情况2021，较于内债，中资企元债现批违目处置式致可分为两一为避实违约行债管同意求交要是实性后的处，债重。文对资企元信事件典处方进分析。处置方式一同意求同意求美债场见的债理意求是行向券有发出，征求见请修改债相关条款如延债到期、免交叉约款等在得一定例债持人意意求通的债条将所持人都论持有是同。2021，资房美元发行人独用同征的案例当置业家当代业流动风暴后于221年10发同征公告对2021年10月5日到的2.5亿美债到日还金的5剩本展至202年1月5，同意求要9上持人意可通。221年10月0日当置公终其同征，10月26日当置宣元债约。处置方式二交换约同意征求交换约指行向资人出约现的债按定一比置换新新的限和息款可发变换约一设低纳债券有要约届时意换金超过低纳则受约的券有可按约定换新债接要约持人则续有债交换约受额于低接交换要失。交换约为元主债务理常手之可延发人债期限优化债务构。部分行由于入财困境选交换约是了避债的实性违，此时成境换从际评机的度境交的定较似即新券相对于债条而存实质削（本和息的减且行如进行换很可能会生约。在实避免质债务