法学第八章土地增值税课件

第八章土地增值税法第一节土地增值税纳税义务人（了解）第八章土地增值税法第一节土地增值税纳税义务人（了解）1一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上2二、土地增值税的立法目的１、征收土地增值税是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观要求；2、抑止土地投机，规范房地产交易秩序；3、开征土地增值税规范了国家参与土地增值税收益的分配，有利于增加财政收入，防止国有土地收益的流失。二、土地增值税的立法目的１、征收土地增值税是进一步改革和完善3三、土地增值税的立法原则

1、有效抑止投机行为，维护国家利益2、保护正当开发者利益的原则3、普遍征收的原则三、土地增值税的立法原则1、有效抑止投机行为，维护国家利益4四、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

【例题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。

A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD四、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用5第二节征税范围（熟悉）第二节征税范围（熟悉）6一、土地增值税的征税范围以三个标准来判定：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。一、土地增值税的征税范围以三个标准来判定：标准之一：转让的7二、对以具体事项的征税情况，列表判定如下：

二、对以具体事项的征税情况，列表判定如下：8[法学]第八章土地增值税课件9【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。

A.国家机关转让自用的房产

B.税务机关拍卖欠税单位的房产

C.对国有企业进行评估增值的房产

D.因为国家建设需要而被政府征用的房产

【答案】CD【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征10【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税11【答案】ABD

【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

【答案】ABD

12第三节税率第三节税率13[法学]第八章土地增值税课件14【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值15第四节应税收入与扣除项目的确定（熟悉）第四节应税收入与扣除项目的确定（熟悉）16计税依据---增值额一、应税收入二、扣除项目转让收入—准予扣除额=增值额计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：计税依据---增值额一、应税收入17[法学]第八章土地增值税课件18[法学]第八章土地增值税课件19二、确定增值额的扣除项目

（一）对于新建房地产转让，可扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发成本二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：203.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费21【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额为（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其22（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供23[法学]第八章土地增值税课件244.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）

非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。4.与转让房地产有关的税金25【2005年单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税

B.房产税、城市维护建设税

C.营业税、城市维护建设税

D.印花税、城市维护建设税【答案】C

【2005年单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除265.财政部规定的其它扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

【例题】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即（280+520）×20%5.财政部规定的其它扣除项目

27【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。

A.1500万元B.2000万元

C.2500万元D.3000万元【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新28【答案】D

【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%＋10000×20%=3000【答案】D

29（二）对于存量房地产转让，可扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估30重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（同上）重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转31【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。

A.400万元B.1485万元

C.1490万元D.200万元【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区32【答案】B

【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）【答案】B

33第五节应纳税额的计算（熟悉）第五节应纳税额的计算（熟悉）34一、增值额（计税依据）

土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及房地产的转让。

一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目35二、应纳税额计算

应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数计算过程1.计算扣除项目2.计算增值额3.计算增值率4.应纳税额二、应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×36【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元

【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销37【答案】B

【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）【答案】B

38作业：某房地产开发公司出售一写字楼，收入总额为8000万元，开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用800万元，房地产开发成本2400万元，财务费用中利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的罚息。转让环节缴纳的有关税费为440万元，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算其应缴纳的土地增值税额是多少。作业：某房地产开发公司出售一写字楼，收入总额为8000万元，39地价款及有关费用为800开发成本为2400开发费用=500-50+（800+2400）×5%=610税费为440加计扣除=（800+2400）×20%=640扣除合计=800+2400+610+440+640=4890增值额=8000-4890=3110增值率=3110÷4890×100%=63.6%应纳税额=3110×40%-4890×5%=999.5地价款及有关费用为80040第六节税收优惠

和征收（了解）第六节税收优惠

和征收（了解）41一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额2042三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：

（1）居住满5年或5年以上的，免征；

（2）居住满3年未满5年的，减半征税；

（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机43【例题·多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

【答案】BD【例题·多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收44四、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内

五、纳税地点：房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关

四、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内

45第八章土地增值税法第一节土地增值税纳税义务人（了解）第八章土地增值税法第一节土地增值税纳税义务人（了解）46一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上47二、土地增值税的立法目的１、征收土地增值税是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观要求；2、抑止土地投机，规范房地产交易秩序；3、开征土地增值税规范了国家参与土地增值税收益的分配，有利于增加财政收入，防止国有土地收益的流失。二、土地增值税的立法目的１、征收土地增值税是进一步改革和完善48三、土地增值税的立法原则

1、有效抑止投机行为，维护国家利益2、保护正当开发者利益的原则3、普遍征收的原则三、土地增值税的立法原则1、有效抑止投机行为，维护国家利益49四、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

【例题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。

A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD四、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用50第二节征税范围（熟悉）第二节征税范围（熟悉）51一、土地增值税的征税范围以三个标准来判定：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。一、土地增值税的征税范围以三个标准来判定：标准之一：转让的52二、对以具体事项的征税情况，列表判定如下：

二、对以具体事项的征税情况，列表判定如下：53[法学]第八章土地增值税课件54【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。

A.国家机关转让自用的房产

B.税务机关拍卖欠税单位的房产

C.对国有企业进行评估增值的房产

D.因为国家建设需要而被政府征用的房产

【答案】CD【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征55【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税56【答案】ABD

【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

【答案】ABD

57第三节税率第三节税率58[法学]第八章土地增值税课件59【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值60第四节应税收入与扣除项目的确定（熟悉）第四节应税收入与扣除项目的确定（熟悉）61计税依据---增值额一、应税收入二、扣除项目转让收入—准予扣除额=增值额计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：计税依据---增值额一、应税收入62[法学]第八章土地增值税课件63[法学]第八章土地增值税课件64二、确定增值额的扣除项目

（一）对于新建房地产转让，可扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发成本二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：653.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费66【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额为（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其67（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供68[法学]第八章土地增值税课件694.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）

非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。4.与转让房地产有关的税金70【2005年单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税

B.房产税、城市维护建设税

C.营业税、城市维护建设税

D.印花税、城市维护建设税【答案】C

【2005年单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除715.财政部规定的其它扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

【例题】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即（280+520）×20%5.财政部规定的其它扣除项目

72【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。

A.1500万元B.2000万元

C.2500万元D.3000万元【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新73【答案】D

【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%＋10000×20%=3000【答案】D

74（二）对于存量房地产转让，可扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估75重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（同上）重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转76【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。

A.400万元B.1485万元

C.1490万元D.200万元【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区77【答案】B

【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）【答案】B

78第五节应纳税额的计算（熟悉）第五节应纳税额的计算（熟悉）79一、增值额（计税依据）

土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及房地产的转让。

一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目80二、应纳税额计算

应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数计算过程1.计算扣除项目2.计算增值额3.计算增值率4.应纳税额二、应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×81【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元

【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销82【答案】B

【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－70