XXXX414报建培训稿课件

房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品2011年3月房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品流程图第二部分目录开发准备第一部分第2

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第22开发准备第3

页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公司取得《营业执照》二、房地产开发企业取得《资质证书》新成立公司当年取得暂定资质开发准备第3页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公3《房地产开发企业资质证书》

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。第4

页《房地产开发企业资质证书》

房地产开发企业资质分为一、二、三4房地产开发企业一级资质申报条件

注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第5

页房地产开发企业一级资质申报条件

注册资本不低于5000万元；5流程图第二部分目录开发准备第一部分第6

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第6第7

页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房（预）销售许可证产权证竣工备案证建设项目投资计划环保批复建筑节能审查意见人防审批书施工报建招投标管理勘察设计管建设监理管交易中心质量监督管安全监督管造价管理双拖欠执法监察一次性缴费防雷验收环保验收三表检测室内环境检测规划验收消防验收节能验收安全验收正式电验收燃气验收

吉林市报批报建流程图-1第7页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批7吉林市报批报建流程图-2第8

页吉林市报批报建流程图-2第8页8第9

页第9页9第10

页第10页10流程图第二部分目录开发准备第一部分第11

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第111第12

页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》（副本）选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设开发流程开盘销售1.领取《商品房销售许可证》2.《住宅质量保证书》1.《住宅使用说明书》3.《竣工备案表》第12页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案12第13

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程性第13页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程性13第14

页建设用地规划许可证一、“五证”齐备商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五开发流程第14页建一、“五证”齐备商建建开发流程14《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程第15

页《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划15选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证开发流程第16

页选址立项取得土地规划设计开工建设16《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流程第17

页《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭17选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文化环保、消防等相关意见）规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证开发流程第18

页选址立项取得土地规划设计开工建设18建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收第19

页建设局计委房管局《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府19开发流程《竣工备案证》建设局建筑工程施工许可证测绘公司出具《测绘报告》房管局商品房预销售许可证取得《竣工备案证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开盘销售第20

页开发流程《竣工备案证》建设局测绘公司房管局取得《竣工备案证》20第21

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程第21页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程21立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告

本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断开发流程二、办理程序第22

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址开盘22立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告开发流程开盘销售第23

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目23立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件开发流程开盘销售竣工验收第24

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目24办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等开发流程开盘销售竣工验收第25

页办理《建设用地规划许可证》:立项开工建设规划设计25立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：消防、人防、交通、供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书开发流程开盘销售竣工验收第26

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目26立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案开发流程开盘销售竣工验收第27

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目27立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事向政府提交文件开发商销售回款开始销售之前取得的所有证开发流程竣工验收第28

页上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理<商品房预售许可证>立项开工建设规划设计取得土地选址开盘28立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商完成建造,交付验收，业主入户1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段开盘销售第29

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目29第30

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程第30页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程30开发流程第31

页《防雷装置竣工验收委托书》《室内环境空气污染检测报告》《建筑工程强制检定计量器具验收报告单》又称三表检测报告单。包括水表，电表，燃气表。三、竣工备案开发流程第31页《防雷装置竣工验收委托书》三、竣工备案31开发流程第32

页《建设工程竣工规划验收合格通知书》又称规划验收。《建设项目竣工环境保护验收报告表》节能验收，是在整个工程竣工验收过程中时间跨度最长的一项工作。包括墙体材料、外保温系统、塑钢窗等多项指标。《安全防范工程验收表》《城建档案移交、验收单》三、竣工备案开发流程第32页三、竣工备案32开发流程第33

页《竣工备案证》施工单位、监理单位需提前准备好各项资料，报送市质监站各区监督科审查后由科内形成质量监督报告、经市质监站备案科审查后移交城建档案馆存档供电报验由于正式用电验收手续烦琐，验收时间较长，故客户资料需核对的准确性尤为关键，以免录入客户资料时出现不必要的麻烦。热力、燃气、供水三项报验。产权备案测绘公司出测绘报告，报送测绘审查科，领取备案证明。三、竣工备案开发流程第33页三、竣工备案33流程图第二部分目录开发准备第一部分第34

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第334一.房地产开发过程中所涉及的部门有:

计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、消防、质安站、房管局等总结第35

页一.房地产开发过程中所涉及的部门有:总结第35页35总结第36

页《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《竣工备案证》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》二.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:总结第36页《建设用地规划许可证》二.房地产36总结第37

页建设单位申请委托有相应资质的单位绘图，设计，施工，监察等缴纳行政事业性收费提供资质证明，资金证明，体现建设单位的建设能力协调合作单位在约定时限内完成其工作内容三、建设单位办理审批的主要工作内容总结第37页三、建设单位办理审批的主要工作内容37总结第38

页地域特色沟通工作相关部门配合

设计部（图纸）项目部（工程进度质量）合约部（施工监理单位）财务部（资金）营销部（客户名单）行政部（后勤）营销配合

统一说辞（不该说的不说）不利因素现场提示（该说的要说）四、报建报批工作的特点总结第38页地域特色四、报建报批工作的特点38XXXX414报建培训稿演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品2011年3月房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品流程图第二部分目录开发准备第一部分第42

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第242开发准备第43

页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公司取得《营业执照》二、房地产开发企业取得《资质证书》新成立公司当年取得暂定资质开发准备第3页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公43《房地产开发企业资质证书》

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。第44

页《房地产开发企业资质证书》

房地产开发企业资质分为一、二、三44房地产开发企业一级资质申报条件

注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第45

页房地产开发企业一级资质申报条件

注册资本不低于5000万元；45流程图第二部分目录开发准备第一部分第46

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第46第47

页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房（预）销售许可证产权证竣工备案证建设项目投资计划环保批复建筑节能审查意见人防审批书施工报建招投标管理勘察设计管建设监理管交易中心质量监督管安全监督管造价管理双拖欠执法监察一次性缴费防雷验收环保验收三表检测室内环境检测规划验收消防验收节能验收安全验收正式电验收燃气验收

吉林市报批报建流程图-1第7页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批47吉林市报批报建流程图-2第48

页吉林市报批报建流程图-2第8页48第49

页第9页49第50

页第10页50流程图第二部分目录开发准备第一部分第51

页开发流程第三部分总结第四部分流程图第二部分目录开发准备第一部分第151第52

页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》（副本）选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设开发流程开盘销售1.领取《商品房销售许可证》2.《住宅质量保证书》1.《住宅使用说明书》3.《竣工备案表》第12页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案52第53

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程性第13页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程性53第54

页建设用地规划许可证一、“五证”齐备商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五开发流程第14页建一、“五证”齐备商建建开发流程54《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程第55

页《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划55选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证开发流程第56

页选址立项取得土地规划设计开工建设56《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流程第57

页《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭57选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文化环保、消防等相关意见）规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证开发流程第58

页选址立项取得土地规划设计开工建设58建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收第59

页建设局计委房管局《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府59开发流程《竣工备案证》建设局建筑工程施工许可证测绘公司出具《测绘报告》房管局商品房预销售许可证取得《竣工备案证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开盘销售第60

页开发流程《竣工备案证》建设局测绘公司房管局取得《竣工备案证》60第61

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程第21页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程61立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告

本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断开发流程二、办理程序第62

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址开盘62立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告开发流程开盘销售第63

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目63立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件开发流程开盘销售竣工验收第64

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目64办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等开发流程开盘销售竣工验收第65

页办理《建设用地规划许可证》:立项开工建设规划设计65立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：消防、人防、交通、供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书开发流程开盘销售竣工验收第66

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目66立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案开发流程开盘销售竣工验收第67

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目67立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事向政府提交文件开发商销售回款开始销售之前取得的所有证开发流程竣工验收第68

页上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理<商品房预售许可证>立项开工建设规划设计取得土地选址开盘68立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商完成建造,交付验收，业主入户1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段开盘销售第69

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目69第70

页五证齐备一办理程序二