商业地产返租模式深化暨销售形式剖析报告

1余源鹏老师领导智地网同仁已研究编写近百本房地产图书。为满足广大房地产从业人士的学习需要，余源鹏老师在智地网提供数百万份房地产资料供免费下载，并在全国每月举办近百场房地产、商业地产培训课程！同时余源鹏老师每天做客智地网，为广大房地产从业人士提供免费咨询。嘉城商业广场A区返租模式深化

暨销售形式剖析报告（机密报告）2012年11月谨呈：麒麟地产机密方案请妥善保存！有限公开范围：1、对“嘉城商业广场”的有关贵公司主管领导审阅时公开。2、对“嘉城商业广场”营销智囊团成员公开。细节决定成败，一个环节出了问题或脱节，将导致全盘皆输，我们尚有许多工作没做到位，许多事项尚未有效推进，我们对整个项目的营销负责，

“使全盘操作立于不败之地”在这样的工作原则下，我们实事求是的提出此方案，希望各位领导耐心、细心审阅！并提出宝贵指导意见！这样的数据与趋势不得不让我们关注！1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于50以下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（18-20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年）注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值

从外汇占款和其它经济指标综合来看，看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情；看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀。

结论小结：项目当前已经进入“产品”到“货币”惊险一跳的前夜，实现本案的“深度策划，完美执行”，后期我们的工作强度非常大。甲方应当缩短、加快决策程序，有效组织相关部门，群策群力，全力推进项目基础工作进程。1、分拆面积、产品划定、公摊比例确定；2、公摊面积过大，市场销售抗性的处理结果；3、G负1F面积划定及具体销售方式确定4、返租主体的管理公司相关人员要进入实质工作；5、返租折减方式确定、各项法律文本确定；6、工程的施工进度确定；目前最急迫，急需讨论解决的重大问题首次次开开盘盘货货包包返返租租W上盖盖商业业部部分分操作作步步奏奏1、关关系系人人：：开发发商商：：曲曲靖靖麒麒麟麟房房地地产产开开发发经经营营有有限限公公司司经营营单单位位：：待待定定中中投资资者者：：购购买买各各商商铺铺的的小小业业主主租赁赁方方：：商商铺铺经经营营者者按揭揭银银行行：：待待定定2、操操作作步步骤骤：：（1）开开发发商商将将““嘉嘉城城商商业业广广场场””全全权权委委托托给给×××公司司经经营营管管理理，，具具租租赁赁权权。。双双方方签签：：委委托托协协议议。。（2）开开发发商商将将““嘉嘉城城商商业业广广场场””细细分分成成各各小小独独立立产产权权单单位位，，销销售售给给各各小小业业主主。。双双方方签签：：房房产产买买卖卖合合同同。。（3）小小业业主主和和按按揭揭银银行行签签贷贷款款协协议议。。（4）小小业业主主在在与与开开发发商商签签订订买买卖卖合合同同时时，，同同时时与与经经营营单单位位签签订订租租赁赁合合同同（（3年））和和一一次次性性返返3年租租金金的的补补充充协协议议。。（5）经经营营单单位位把把商商铺铺租租赁赁给给经经营营者者经经营营，，双双方方签签：：租租赁赁合合同同。。（6）1~3年内内，，由由小小业业主主向向按按揭揭银银行行交交纳纳月月供供。。（7）3年期期满满，，视视情情况况决决定定是是否否由由经经营营方方继继续续经经营营。。3、产产权权式式商商业业运运作作关关系系简简图图：：商铺铺买买卖卖开发发商商租赁赁方方商铺铺租租赁赁经营营公公司司商铺铺租租赁赁小业业主主按揭揭银银行行委托托经经营营交月月供供办理理按按揭揭五大大关关系系人人在在产产权权式式商商城城运运作作模模式式中中都都承承担担着着各各自自的的，，同同时时又又相相互互关关联联的的角角色色。。W上盖盖推售售产品品定位位根据据现现实实情情况况，，对对本本案案的的推推案案策策略略，，拟拟定定两两套套方方案案：：备选选方方案案1：W上盖盖7、8、9、10栋按按柱柱距距1-3楼全全部部分割割，，6栋1-2F分割割成成独独立立商商铺铺、、11栋1-2层、、G负1F分割割成成柜柜台台式式产产权权，，销售售时时加加大大楼楼层层差差价价格格。1F和2F返租租区区别别对对待待，，这这样样可可以以带动动二层以上上独立立临临街街店店面面的的去去化化。。备选选方方案案2：W上盖6、7、8、9、10栋按柱距1-2层全部分割，，其中预留2栋整体销售，1F不返租，但须须签订开业保保证，2F以上返租，G负1F及11栋1-2层分割成柜台台式产权销售售，可做淘宝宝或集中商业业，这样可以以引导3-4楼业态，统一一返租3年，3年后可以由商商管公司与客客户签约经营营。备注：以上两两种方案，面积段大小兼兼顾，在销售执行过过程中相互结结合运用，利利用客户进行行相互间的挤挤压，做到虚虚实结合，亦亦真亦假促进进销售，一举打开高高层商铺滞销销难题。销售方式：独立产权铺位位，虚拟回报报返租销售定位：独立产权街铺+带租约的独立立产权街铺=坐享财富人生生返租需要处理理的难点：1、商家租赁与商商铺销售的关关系开发商采取带带租约销售方方式。先进行行商铺销售，，再将商场整整体出租给营营运管理公司司（策略：开开发商自己可可以另外的法法人成立营运运管理公司或或雇请有实力力的营运管理理公司以规避避开发商的风风险）,由营运管理公公司统一负责责招商以及日日后的经营、、物业管理等等工作。发展展商则按照每每年7.5%的回报率向业业主返还一定定金额，3年期满后退出出。开发商作为物业业开发者，它它既是三者（（开发商、运运营管理公司司、业主）之之间的组织者者，又是协调调者，因此从从整体上看，，三者之间存存在两个基本本点与两个关关系。总结：与投资者签订订返租协议的是商商业经营管理理公司。也就就是说，以后后在返租过程中一旦旦出现问题都都与开发商没没有任何关系系，销售人员亦亦需要在统一一说辞时严格格把守口径““由第三方，，既商管公司司返租”不是是开发商返租租。建议：下策：麒麟地产另成立营运管管理公司，上策：聘请外外地有实力的的商业运营管管理公司或成立和开发发商没有任何何关系的商管管公司；目的：规避开开发商风险2、返租需要处理理的难点：（1）两个基本点开发商与营运管理理公司的租约约与开发商与小业主承承包经营协议议在时间上要要具备一致性性。购买嘉城商业广场场商铺的前提是是：小业主在在租期内不能能自行经营与与自行出租，，必须与开发商签订与租期期相一致的承承包经营协议议，而开发商则是通过与与营运管理公公司的租赁协协议来保证小小业主的租期期收益。（2）两个关系A、发展商与小业业主的承包经经营关系B、营运管理公司司与发展商的的承租方与出出租方的关系系小结：要做到解决销销售和经营的的矛盾，本案只有采取商业内街街独立产权街街铺的分割销销售方式，做做到每铺都是是独立街铺的的形式。它最最大程度上解解决了经营统统一与分散产产权的矛盾。。只有在前期期合理回避相相应的风险，，才能做到无无论是开发商的开发获获利，还是小小业主的投资资收益，才能能都得到更有有效的保障。。1、购买“嘉城商业广场场”带租约的独独立产权商铺铺，先签订《《商品房购销合同》及《补充协议》，获得项目商商铺的独立产产权。2、同时附带签定定3年《委托经营租赁合同》及《承诺书》，3年内由“XXX商管公司”进行经营管管理，确保3年稳固收益。。3、商管公司在在签订《委托经营租赁赁合同》时向购买人支支付3年的租金由购购买人或出具具收讫证明，，开发商在收收到收讫证明明时在首付款款中予以冲抵抵；4、开发商在签签署《商品房购销合合同》前和XXX商管公司签订订《委托经营合同同》，同时和购买买商铺的投资资者签订《担保合同》小结：为了资金回收收，全部采用用独立产权销销售，租赁则则为辅助，租租赁是为了满满足产权销售售给投资客户户，经营的需需要，因投资资户大多不是是经营户，而而招租、租赁赁的要求就不不严格。但其对销售有有具有促进作作用，所以销销售前、中、、后的招商及及管理就至为为关键，是产产权式销售模模式的重中之之中。本案商铺购买模式式1、在所有类别的的商铺产品中中，无数的实例证证明，街铺（沿街店店铺）是投资资者最易接受受的产品形式式。所以我们在在实际操作及及宣导中，无论内铺还是是外铺均必须采取“街铺””的形式，努努力创造“街街铺”式的产产品，这是取得良好销售业绩绩的保证。2、对项目要进行行合理定价。。商铺的售价价与租金有着着直观的互动动性和关联性性，在销售商商铺时，应该该采取租金回回报率的计算算方式，来给给自己的商铺铺进行合理定定价，不可盲盲目攀比，商商铺是纯投资资品，所以价价格问题是销销售的第一问问题，也是关关乎今后招商商运营、与小小业主进行沟沟通的关键。。3、降低首期置业门槛，是激活活商铺投资的关键，返租减总价价对于激活商商铺投资意义义不大，销售售速度和销量量和回款率呈呈正比关系，，减首付还是是减总款还望望权衡。操作核心要件件提示{销售现场操作作流程}1、直接销售模模式2、带租约销售售模式3、返租销售模模式4、租转售模式式返租操作税务处理方式方式一：开发商商与购购房者者同时时签订订房地地产买买卖合合同和和租赁赁合同同，约约定商商品房房按优优惠价价77.5万元（（即总总价100万元的77.5%）出售，，在未来来3年内，该该商品房房归开发发商出租租，收益益归开发发商。开开发商在在销售时时，将价价款和折折扣额在在同一张张发票上上注明，，并开具具销售不不动产统统一发票票。（此方式式涉税分分析见附附件8：）（操操作步骤骤如前所所述）附件2：曲靖麒麒麟房地地产开发发经营有有限公司司关于嘉嘉城商业业广场销销售面积积和公共共面积分分摊原则则的说明明《此需要测测绘部门门提供测测绘依据据》附件3：商品房房购销合合同补充充协议附件4：商业用用房委托托商业管管理经营营合同附件5：担保合合同附件6：承诺书书附件7：嘉城商商业广场场物业管管理公约约附件8：房地产返返租销售售涉税分分析附件9：按年回回报7.5%，3年返租，，不同租租金条件件下的投投资分析析本案涉及及开发商商投资分分析及相相关法律律文件开盘定胜胜负！25条件选择时考虑因素本项目具备的条件工程进度客户：当前房地产市场竞争十分激烈，现楼、准现楼的选择余地已经很大；因此，本项目在正式推向市场时应该具备充分的现场展示条件及工程进度及给购买者最大的信心保证；预售许可证：按照国土规划局的规定，必须要取得预售许可证方可公开发售。项目的展示：现场展示是楼花销售的重要手段之一；在项目开盘前，现场应看得到热火朝天的施工场面，为销售奠定坚实基础。

预售许可证：已取写字楼得预售许可证，将已于11月18日开始以内部选房形式进行销售。沃尔玛部分尚在办理中；现场工程进度及现场展示情况：写字楼目前工地正在进行基底加固的施工，预计12下旬可以完成，工程得不到展示；沃尔玛部分尚未施工。市场剖析析----开盘时机机选择考考虑因素素1条件内容市场竞品情况1、吉大上元：28号下午开盘，项目推出450套，其中33套为赠送119平米大露台户型，均价6500，全部售罄，其中11套为内部认购。其余户型均价3500元/平米，开盘当天人气不足，销售率不足40%，畅销户型以赠送60平米大露台户型为主；2、书香彼岸（商业案名：芒果街）28号开盘。商铺、一楼分AB区、A区一楼铺王最高70000元每平米，B区一楼位置较好的约30000元每平米。）商业销售情况不足30％，商铺多以30—50平米之间为热销。最低价位在7000元／㎡；3、其他楼盘（景泰瑞园、金座福城、云岭桂圆、阳光尚城、世纪涛岸、坤城、天欣顺城、锦林花园等）多以自然销售，并未加强促销。4、11月17日鼎尚名庭：开盘推出251套，面积35-138平米，开盘当天销售75套，价格3200-3400（北向房）--4400（南向房）5、11月17日御景花香商铺：价格：7000-15000/每㎡面积：30-100㎡。目前剩余商铺面积为40、70、80、100㎡均有。具体销量不清楚，据当天开盘现场来看，现场人气不足，客户量较少。买卡优惠2个点，2万元一张。6、据调查南片所有项目近期来访量都有下滑趋，主要是市场周期所致；7、预计年内还有6个项目开盘，竞争压力较大；市场剖剖析---开盘时时机选选择考考虑因因素2销售周期根据近年的销售统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性；一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月上旬的第一时段和9月至11月的第二时段。在销售的黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，使项目在销售初期达到较高的销售率，而这一点是完成楼盘良好销售的关键；历年的房地产交易会是商品房交易的高潮期，借机入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用。本项目是否可以考虑参照此规律顺势来安排销售阶段。市场剖剖析---开盘时时机选选择考考虑因因素3销售目标楼盘的推出过程有预热、升温和爆发三个阶段，而推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩,为完成项目的总体的销售目标奠定基础。

按照普通楼盘销售规律开盘期三个月完成销售目标40%左右，按我们提出的65%的目标，以住宅目前的总套数200套计算，这意味着住宅在开盘后三个月要销售130套；商业部分由于总价高，投资门槛又不能有效降低，加之年底正是结算的周期，资金面不会宽裕，所以，项目正式销售前没有进行充分的市场升温和市场测试，可以预见到销售率难言乐观。市场剖剖析---开盘时时机选选择考考虑因因素4前期已已投入入推广广回顾顾沃尔玛玛签约约发布布会----户外发发布沃沃尔玛玛强势势进驻驻麒麟麟嘉城城形象象告知知搜狐、、腾讯讯、其其他报报媒等等网站站沃尔尔玛签签约发发布会会信息息发布布商业百百年楼楼书已已制作作发布布；秋交会会树立立“大大城中中央商商业地地标””形象象；“家族族图腾腾”1万份海海报制制作房房交会会发布布；户外更更换内内容““沃尔尔玛区区域商商铺住住宅认认筹全全面开开启””短信““认筹筹全面面开启启信息息”:“VIP升级优优惠””发送送130万条；；围挡““认筹筹信息息、项项目形形象””广告告发布布；搜狐网网2个月““认筹筹信息息”内内容发发布；；昆明明买买房房杂杂志志1万分分““认认筹筹信信息息””发发布布；；5辆公公交交车车体体““认认筹筹信信息息””发发布布；；城际际列列车车硬硬广广及及软软文文发发布布———免费费项目目自自沃沃尔尔玛玛签签约约发发布布会会启启动动，，针针对对曲曲靖靖市市辖辖区区投投资资买买家家，，即即项项目目的的主主要要目目标标客客户户做做了了市市场场告告知知、、形形象象拔拔高高、、认认筹筹开开启启等等系系列列等等线线上上的的宣宣传传推推广广，，销销售售处处于于储储客客阶阶段段。。销售售积积累累1、来来电电数数据据最最多多是是通通过过户户外外广广告告前前来来咨咨询询，，第第二二位位的的是是朋朋友友介介绍绍，，可可见见项项目目的的口口碑碑渠渠道道已已经经初初步步打打开开，，第第三三是是短短信信宣宣传传方方式式效效果果比比较较好好，，为为项项目目带带来来了了大大量量的的来来电电，，但但是是由由于于售售楼楼部部可可以以给给客客户户的的信信息息比比较较少少，，项项目目尚尚未未开开始始建建设设，，客客户户现现场场的的可可以以表表明明意意愿愿也也不不明明确确；；2、秋秋交交会会蓄蓄客客以以来来，，截截止止到到11月7日共共办办理理免免费费认认筹筹卡卡732张，，其其中中商商铺铺425张，，住住宅宅260张，，写写字字楼楼47张；；3、商商铺铺VIP升级级认认筹筹卡卡86张，，面面积积需需求求区区间间20-50㎡㎡21张；；50-100㎡㎡42张；；100以上上23张；；4、A区写写字字楼楼部部分分虽虽已已经经已已具具备备预预售售的的基基本本条条件件了了，，但但由由于于货货包包调调整整合合并并销销售售，，W内外外铺铺虽虽甲甲方方内内部部关关系系可可以以消消化化大大部部分分，，但但前前期期客客户户十十有有八八九九是是冲冲此此而而来来，，W上盖盖但但完完成成客客户户积积累累和和测测试试需需要要一一段段时时间间。。小结结：：我们们必必须须清清醒醒认认识识到到所所面面对对的的处处境境。综综合合以以上上因因素素及及条条件件，，我我们们建建议议甲甲方方全全面面权权衡衡，，评评估估项项目目在在12月中中下下旬旬工工地地尚尚未未得得到到基基本本展展示示、、客客户户积积累累不不充充分分、、市市场场推推广广没没深深化化、、市市场场处处于于销销售售淡淡季季的的前前提提条条件件下下的的正正式式IPO。市场场剖剖析析甲方方反反馈馈信信息息：：（信信息息来来源源，，主主要要来来自自社社会会上上层层，，主主要要来来自自甲甲方方的的朋朋友友））信息息评评价价一一：：1、附附和和型型：：甲方方地地位位较较高高，，很很多多人人跟跟随随附附和和，，正正所所谓谓：：““妻妻之之曰曰吾吾美美，，妻妻之之爱爱吾吾也也；；妾妾之之曰曰吾吾美美，，妾妾之之惧惧吾吾也也；；客客之之曰曰吾吾美美，，有有求求于于吾吾也也””！！““宋宋玉玉””与与““徐徐公公””论论““潘潘安安””的的情情景景在在现现代代社社会会精精彩彩的的再再现现。。2、熟熟人人面面子子型型：：不愿愿提提反反对对意意见见，，一一味味叫叫好好，，不不愿愿意意说说反反面面的的，，捧捧场场成成分分较较足足！！3、有有钱钱人人接触触之之人人层层次次较较高高，，比比较较容容易易赚赚钱钱，，不不在在乎乎，，说说话话具具有有随随意意性性，，怎怎么么说说都都行行，，没没有有真真的的要要买买的的意意图图。。信息息评评价价二二：：1、的的确确被被打打动动通过过甲甲方方对对市市场场的的描描绘绘，，客客人人的的确确被被打打动动，，这这部部分分顾顾客客其其实实少少之之又又少少。。乙方方信信息息反反馈馈（信信息息来来源源：：市市场场回回馈馈））首付付门门槛槛较较高高，，难难以以承承受受，，对对投投资资者者来来说说，，想想买买嘉嘉城城商商业业广广场场真真的的是是““想想说说爱爱你你不不容容易易””。。事实实不不可可否否认认，，我我们们C区确确实实有有煤煤老老板板等等富富裕裕阶阶层层购购置置大大标标的的物物业业，，但但曲曲靖靖有有多多少少煤煤老老板板，，又又有有多多少少煤煤老老板板愿愿意意购购买买如如此此标标的的的的物物业业，，此此““可可遇遇不不可可求求””通过过销销售售部部门门的的测测试试，，客客户户对对大大公公摊摊、、高高总总价价的的销销售售敏敏感感度度较较高高，，销售售节节点点处处于于蓄蓄水水段段，，推推广广当当前前做做的的只只是是拔拔高高市市场场形形象象，，真真正正的的销销售售诉诉求求铺铺垫垫还还未未展展开开，，工工程程在在开开盘盘时时尚尚处处于于基基底底加加固固阶阶段段，，加加之之12月是是销销售售淡淡季季，，此此期期间间银银行行、、企企业业大大都都““抱抱紧紧””钱钱袋袋，，此此时时强强行行开开盘盘，，销销售售周周期期会会由由于于春春节节因因素素出出现现断断档档，，在在买买家家缺缺位位情情况况下下，，销销售售速速度度和和热热度度将将直直接接降降温温，，销销售售结结果果难难言言乐乐观观。。开盘盘总总体体操操作作思思路路财务务指指标标分分解解：：1、开开盘盘财财务务指指标标分分解解：：12月下旬旬开盘盘，在在3个月开开盘期期内实实现回回款3.3亿。住宅部部分开开盘均均价3900元/㎡，销售售面积积14035㎡，回款款5470万元。。商业部部分开开盘整整体均均价约约21000元/㎡,销售面面积13293㎡,回款2.75亿。销售目目标：：住宅宅部分分销售售65%，商业业65%。完成销销售任任务需需要的的客户户资源源：住宅按按照1：10转化率率，开开盘前前需要要有效效客户户推荐荐量1300组商业按按照1：5转化率率，开开盘盘前需需要有有效客客户推推荐量量500组小结：：推广广3个月不不到，，我们们当前前的客客户资资源远远远不不够；；加之之销售售进入入淡季季，因而12月20号前若若实现现此目目标具具有相相当大大的差距。35我们自自身产产品审审视1、综合楼面面积区间：：368㎡--610㎡价格区间：：620万--1160万2、W负1F面积区间：不详价格区间：：不详3、W上盖面积区区间：不详价格区间：：不详客户群简析析：1、综合楼客客户由于面面积、总价价制约因素素，客户购购买必须具具备1500——2000万的现金资资产，否则则。均是无无效需求；；2、W负1F面积适宜，，但高单价价导致高总总价，由于于回款要求求不接受按按揭购买，，购买此商商铺客户和和综合楼重重叠，客户户面较窄；；3、W上盖划小面面积后，产产品线多样样，客户面面略宽；小结：上述自我审审视说明，，最有可能能市场去化化快的是W上盖的6、7、8、9、10、11栋的1-2层产品，其其中要预留留2栋销控，以以备万一，，（建议预预留7、8栋），我们们可以销售售的产品就就是6、9、10、11栋产品。综综合楼只能能是多渠道道定向销售售，销售周周期会延长长，回款就就难以保证证。销售节奏安安排（假定项目目于2012年12月20日开盘）小结：可见排期较较为急骤，，投资产品品诠释环节节时间完全全不够，这这环节是销销售引导的的核心环节节，这环节节必须说透透，否则。。客户群体体对项目难难言认同，，此时开盘盘市场风险险为完全风风险。商业返租回报分析返还比列、年限、方式等最终确定4、5栋住宅蓄水售卡开始Z一拖二及W内外铺产品内部内购确定产品面积、划铺、公摊最终定稿返租投资产品全城亮相适时开盘11月15日11月18日11月25日11月28日12月1日12月20日推盘原则推盘应确保保开盘时放放量销售住宅部分销销售控制确确保开盘均均价的达成成推盘确保开开盘放量后后余房的好好坏位置平平衡，考虑虑后期均价价的拉升开盘时W内外铺及写写字楼1拖2商铺甲方内内部客户参参与开盘流流程，第一一批选铺缴缴款，W上盖商业部部分除预留留整栋暂缓缓发售的外外，其余商商业低价入入市确保快快速回款，，后期随住住宅销售进进度和区域域成熟度的的提高适时时补量，追追求商业价价值最大化化。推盘策略1、定价原则则进行价格测测算满足公公司对整体体均价考核核入市价格具具备竞争优优势确保开开盘放量销销售利用价格杠杠杆调控不不同位置、、不同楼层层的住宅均均匀销售2、价格策略略低价入市，，小步快跑跑拉大位置差差价，以楼楼层位置为为原则定价价缩小4—7层楼层差价价，顶层低低价入市开盘期加大大优惠力度度，促进销销售价格策略3、价格调控控住宅正常优优惠政策：：VIP升级客户及及开盘期均均可享受1万抵2万优惠；开盘期间优优惠2%；一次性付款款优惠总房房款1%，贷款无优惠商业正常优优惠政策：：VIP升级客户及及开盘期均均可享受1万抵3万优惠；开盘期间优优惠2%；一次性付款款优惠总房房款2%，贷款无优惠惠小结：上述述优惠为客客户升级时时设定的优优惠幅度，，而我们要要确保开盘盘放量销售售，上述优优惠力度就就显得太弱弱，对客户户吸引力较较小，客户户均有占便便宜、抢便便宜的消费费心理，建建议考虑设设计优惠组组合及加大大优惠力度度，确保开开盘放量销销售，最大大限度回收收资金。认筹执行阶阶段期间住宅/W上盖同时认认筹升级11月15日—12月15日11月18日12月1012月20日关于项目开开盘时缴款款额度以及及日后定金金额度通常按照习习惯住宅定定金通常为为2万，商铺通通常为5万，故建议议项目日后后销售时其其销售定金金为住宅2万；商铺5万元；考虑项目总总价，认筹筹当天不建建议定金缴缴款太多，，人为减慢慢当天开卖卖流程，建建议开卖当当天成交定定金按上述述标准执行行；W内外铺不在在此范畴；；住宅认筹升升级内内部客客户选铺预预选房商商业业/住宅开盘40关于不具备开盘盘条件下如何回款的的操作思考考？如前所述，，推广时间间短，蓄客客不足，买买家缺位，，回款任务务严峻的前前提下解筹筹开盘是风风险极大的的，我们不不可能推倒倒重来，对对此双方应应客观权衡衡，尊重市市场。我们们深深清楚楚我们的任任务。鉴于于此，我们们在不违背背营销规律律的情况下下采用非常常规手段完完成部分销销售及回款款任务，必必须确保销销售量超50%的前提下再再举办开盘盘仪式。手法：以小众营销销方式，在在做好客户户梳理的前前提下，小小范围、多多批次的以以“产品品品鉴会”产产品说明会会“的形式式，按内部部预定的方方式将产品品出售，收收取客户30-50%的预定金，，开盘时签签订认购书书或《购销销合同》即即可。操作方式：：按栋批次预预定，每批批次10名以上选房房预定；解筹地点：：内部预定定在售楼部部举办；开盘依据选选房预定情情况及招商商情况定，，如果认筹筹在200个以下可以以考虑在售售楼部，如如果超过300个建议在星星级酒店解解筹，因此此开盘布置置也需要根根据预定情情况判断后后作出相应应的调整。。开盘思路均均是主要节节点的控制制排布，具具体的执行行流程待确确定相关事事项及于开开盘前一周周另行提交交，当前最最重要的是是做好项目目基础工作作。感谢聆听！！THEEND！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。07:24:4007:24:4007:2412/22/20227:24:40AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2207:24:4007:24Dec-2222-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。07:24:4007:24:4007:24Thursday,December22,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2207:24:4007:24:40December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月20227:24:40上午07:24:4012月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月227:24上上午午12月月-2207:24December22,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022