商业街招商营销方案

业振城一期商业街招商营销方案深圳市尊天地产咨询有限公司2006年12月谨呈:深圳市业振(集团)股份有限公司招商实施营销推广目录市场调研物业定位价格策略市场分析市场调研区域分析

横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。

横岗概况横岗东部工业组团龙岗中心组团西部工业组团宝安中心组团中部组团南山组团中心组团东部组团中部发展轴西部发展轴东部发展轴第一圈层第二圈层第三圈层北东东部发展轴上的“明珠”横岗概况一座崛起的“通衢新城”地铁3号线机荷高速盐排高速水官高速清平高速横岗概况‘四纵六横一铁’的网状道路结构规划，横岗处于深圳大交通的“网中央”，水官、机荷、清平、盐排、南平等高速，地铁3号线及深惠路改造全面开工，便捷的交通将直接拉动区域经济的发展，增强与周边其他区域的联系，扩大片区商业辐射范围，引领商业形态全面升级。横岗商圈横岗大厦商圈龙洲百货商圈天和百货商圈新兴商圈传统商圈新兴商圈商圈简述横岗商圈横岗商业概况横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段

横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例，基本呈“两点一线”格局分布，以横岗大厦、横岗镇政府为中心，传统交通干道深惠路两侧分布，同时还看到由几个代表性的新兴商业项目———龙洲百货、新世界广场等，形成对整个横岗具有商业辐射力和影响力的商圈。随着志健时代广场零售巨头华润万佳的进驻，旧城改造项目的启动，横岗商业将面临新一轮的淘汰与升级。横岗商业概况

社区配套商业迅速崛起

随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划，形象较好。主力消费客客户群分析析生活用品、、餐饮、服服饰零售为为现在主要要的消费方方向，货品品的多样选选择性,是消费者重重要考虑的的因素,主要以中低低档次消费费为主；横岗消费群群体主要由由四类构成成，其中制制造业外来来务工人员员消费占绝绝大多数约约为55%，本地原居居民、近年年新建社区区居民分别别约占21%和16%，外资企业业管理者约约8%占；竞争项目调调查楼盘名称中海怡美发展商中海地产（深圳）有限公司占地面积220,000建筑面积286,000商业面积约3,000售价18,000—22,000元/㎡租金（元/㎡/月）50-80管理费（元/㎡/月）2.6物业管理公司中海物业管理公司备注中海怡美配套商业由于受到所处位置的限制，规模小，属内向型社区商业中海怡美山山庄商业街街竞争项目调调查中海怡美山山庄商业面面积约为3,000㎡，属纯粹的社社区配套商商业。除了销售中中心的1,200㎡，共有20多个铺位，，以30—40㎡的铺位为主主，全部出售，并由中海海物业统一一管理。主主要满足社社区内业主主、康乐花花园业主及及附近居民民日常消费费，经营情情况较为稳稳定，但规规模小，人人流量少，，脱离横岗岗主要的商商业带，表表现较为独独立。1、商业规模模受限于自自身所处的的区位条件件；2、商铺均采采取直接销销售的方式式，商铺设设计不甚合合理；3、商业氛围围欠缺，属属内向型社社区商业，，满足居民民日常购物物需要；综合来看，，未来不但但与本项目目不构成竞竞争关系，，并且中海海怡美业主主也是本项项目商业的的主要目标标消费群之之一。分析：竞争项目调调查锦冠华城&横岗商业文文化中心楼盘名称锦冠华城横岗商业文化中心发展商深圳市双义发实业股份有限公司深圳市卓越地产开发有限公司占地面积（㎡）46,888——建筑面积（㎡）104,45012,000商业面积（㎡）一层商铺约4,900约12,000售价（元/㎡）一楼一期销售均价9,000均价8,500租金（元/㎡）70—11060—90备注二楼面积除部分出租给网吧、餐饮外，较大规模空置二楼面积较大量空置，主力租户为横岗当地品牌富佳电器竞争项目调调查1、属锦冠华华城、城市市中心花园园等的配套套商业；2、整体形象象较好，档档次较高；；3、共有两层层，首层经经营状况较较好，二层层大量空置置，经营困困难。与本项目分分属不同商商圈，且其其规模效应应不强，辐辐射半径有有限，与本本项目未能能形成很直直接的竞争争关系锦冠华城和和横岗文体体中心的商商业主要以以满足锦冠冠华城社区区居民的消消费需求为为目的，属属于社区配套商商业，本片区社社区商业二二楼有一定定难度，卓卓越中心花花园现有上上岛咖啡进进驻，经营营情况较好好，属于片片区内大型型休闲类商商业，但其其北面、内内街部分经经营情况较较差；分析：竞争项目调调查近期横岗新新增商业物物业项目名称：：志健时代代广场商业供应面面积：约50000㎡五层现时状况：：销售中，，二三楼引引进华润超超市进驻售价：街铺铺3万元/㎡—5万元/㎡，内铺2万元/㎡项目名称：：锦绣花园园商业供应面面积：约8000㎡㎡（一期）现时状况：：尚未进行行销售，前前期积累客客户中售价：未定定横岗商业特特点分析1、横岗的商商业伴随着着横岗城市市化进程正正在从低端端、单一的的传统业态态向中高端端、丰富的的现代业态态转变。2、大多为中中低档次消消费,尚无知名大大型商家入入驻，具有有品牌效应应的商家和和休闲场所所相对匮乏乏。3、对于本项项目而言，，传统的零零售业态容容易导致与与现有的商商业进行同同质化竞争争，故项目目的定位一一定要从差差异化入手手。4、租赁水平平较低，住住宅底商呈呈现阴阳街街情况，裙裙楼的二楼楼以上部分分经营难度度大。5、当地居民民投资置业业意识强，，社区业主主投资增值值巨大，多多次置业现现象表现明明显。片区项目分分布横岗商业新新动向业振城港铁公司项目128改造项目中海大山地横岗大厦龙洲百货中海怡美山庄3号线六约站一个呼之欲欲出新商圈圈的诞生地铁3号线六约站站及管理调调度中心、、梧桐路公公交总站共共同打造横横岗交通枢枢纽中心；；振业、中海海、港铁等等品牌发展展商齐聚，，周边近300万平米别墅墅及高档社社区，数十十万高端消消费群体；；地理上连接接六约、深深坑村，两两大经济体体提供强劲劲消费力；；业振城、128改造、港铁铁公司项目目提供数十十万平米商商业供应量量，为新商商业中心形形成奠定基基础。深惠路改造造及地铁3号线的建设设，需花费费2－3年的时间，，为商业氛氛围的成熟熟提供时间间准备；横岗商业新新动向价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施物业定位形象定位项目概况物业定位业态定位功能定位业态规划项目概况项目名称业振城商业街地理位置横岗六约深惠路北侧整体定位高尚别墅生活区建筑面积项目总建筑面积约54万平米，一期约18万平米商业面积约20000㎡交付日期2005年12月主要交通现状：深惠路、盐排高速、水官高速、深峰路、梧桐路等在建/规划：环城北路、地铁三号线备注独立商业街包括1＃，3＃首层及2＃，4＃首、二层本次销售目目标为商业业街3、4号楼及F组团一层商商业,面积约为3663平方米，销销售总面积积相对较小小。优势：：依靠54万平方米的的大型别墅墅社区，消消费能力有有保障；紧邻深惠公公路和地铁铁，距3号线六约站站出口仅30米，交通优优势显著；；地理位置、、规划上的的优势，开开发商具有有一定的品品牌优势；；横岗强大的的产业基地地，片区高高档楼盘客客户未来潜潜在消费力力优势。劣势：：片区不属于于成熟的商商业中心区区域，本项项目入住户户数少，缺缺乏成熟的的商业氛围围；地块属区域域边缘地带带，商业服服务半径小小，人气较较弱，辐射射范围有限限；项目东侧、、梧桐花园园南侧待开开发用地对对商业环境境造成影响响；深惠公路改改造完成和和地铁正式式运行，预预计需要3年的时间，，同时噪音音污染问题题突出。项目SWOT分析机会：：横岗商业发发展不完善善，市场存存在空白点点，暂时片片区没有竞竞争对手；；城市化进程程的加速，，区域接受受程度提高高，深惠路路改造及地地铁三号线线为中短期期利好因素素；大山地、128工业区改造造项目、港港铁公司等等高端项目目启动，片片区入住人人口、居民民整体素质质不断提高高。威胁：：中心城、乃乃至布吉的的商业发展展日趋完善善与成熟，，对横岗片片区商服业业发展造成成一定的分分流；随着“旧改改”及开发发的不断深深入，区域域内中长期期将会持续续有较大型型商业项目目推出。项目SWOT分析一、业振城城商业街处处于别墅社社区前端，，共4栋呈两排分分布，沿深深惠路排开开，具有良良好的展示示效果，内内部自然形形成内街，，多了几分分宁静和风风情，中间间与右侧为为入口广场场。产品规划1#楼3#楼2#楼4#楼广场广场二、铺位规规划形式：：一、二层层独立或联联体，2#、4#楼双面临街街；1#、3#号楼南面临临内街，单单个铺位面面积在60－130平米之间。。三、西班牙牙建筑风格格在商业街街外观上表表现的较为为充分，色色调以黄色色为主，黄黄、红相间间，具有浓浓郁的欧洲洲风情商业业街氛围。。项目形象定定位业振城建筑筑为西班牙牙风格，特特别是商业业街将这一一建筑元素素表现的更更加充分，，欧洲小镇镇异域风情情商业范围围尤为突出出；定位为风情情商业街，，与别墅高高端物业的的项目相匹匹配，发挥挥高端住宅宅配套商业业的作用；；“半里”一一词很充分分概括本项项目商业的的规模及特特点，形象象地表达深深惠路旁商商业街的长长度；业振城商业业街由内外外两街组成成，将其命命名为“半半里街”更更好的强调调街的概念念，街中休休闲消费的的乐趣。业振城风情情商业街半里街释义项目属性定定位商业的三种主要类型中心区商业社区商业区域性商业正在兴起的一种新的商业物业形态，以满足片区和社区配套生活需要为目的的商业步行街，经营业态主要以餐饮、娱乐和休闲为主。是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，社区商业中心已经相当成熟。

位居城市中心，集零售、服务、办公、金融和中心商务类功能于一体的区域。

主要分布在城市的副中心地带，主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。其在特征上重复中心地区零售设施的模式，而且距离客户的住所更近。社区商业的的特征1、主要以商商业街、店店铺为表现现形式；2、规模适中中——为社区或片片区服务3、人性性化——更有人情味味，充分体体现包容、、宽容、谦谦和4、开放放性——景观、空间间组织、动动线组织循循环贯通、、内外富于于沟通和交交流5、休闲闲性——以餐饮娱乐乐休闲购物物为主要服服务功能6、有凝聚力力——围合空间聚聚集人气，，商气，使使其不易分分散和分流流项目属性定定位可以看出本本项目是一一种典型的的社区商业业形态客户群定位位商业消费客客户：1、业振城及及未来周边边高档社区区业主2、部分横岗岗本地原著著居民3、横岗制造造业老板、、工厂主4、在横岗投投资的港商商、台商商业投资者者：本项目的铺铺型多为中中大型，故故其所面向向的投资者者应为具有有较强经济济实力的人人士，结合合横岗片区区的实际情情况来看，，本项目商商铺投资客客户主要集集中市内投投资客、业业振城别墅墅客户、附附近私营企企业主、以以及富裕的的本地人等等群体。功能定位社区商业规规模验证：：十二个典型型社区商业业研究（参参考案例））深圳地区：锦绣江南招招商商海月花园万万科四季花花城蔚蓝海岸风风和和日丽阳阳光棕棕榈园美丽365花园皇皇御御苑海海滨滨广场广州地区：凤凰城星星河湾祈祈福新邨功能定位商业面积和住住宅面积之比比是判定社区区商业类型的的基本指标之之一，我们可以根根据这一比例例，判定客观观存在的社区区商业的对外外性质强弱：：类型案例住宅面积（㎡）商业面积（㎡）商业面积比例人均商业面积外向型美丽365花园180,00020,00011.11%2.54锦绣江南470,00042,0008.94%1.91海滨广场340,00020,0005.88%1.62招商海月花园520,00030,0005.77%1.08偏外向型阳光棕榈园370,00014,3003.86%0.87蔚蓝海岸550,00016,0002.91%0.87内向型万科四季花城520,0007,7001.48%0.76祈福新邨1,980,00020,0001.01%0.46风和日丽305,7492,0000.65%0.36皇御苑935,0006,0000.64%0.16星河湾1,190,0005,0000.42%0.14功能定位从上可知：社区商业类型外向型偏外向型内向型商业面积占住宅面积的比例5％～11％2％～5％≤2％本项目商业规规模验证：本项目一期商商业面积本项目一期住住宅面积＝17,000㎡157,780㎡＝10.7%本项目商业面面积与住宅面面积之比为10.7％外向型社区商商业商业面积积与住宅面积积之比范围在在5％—11％商业面积与住住宅面积之比比符合外向型型社区商业的的特征功能定位外向型社区商业特征：

交通条件好，临城市发展主要道路；

周边商业氛围较为成熟，且有市场空间及潜力；

自身社区规模较大，且周边有其他大型社区。本项目

产品性质

交通条件规划利好

市场空间商业氛围结合本项目相相关要素分析析：本项目属于外外向型社区商商业功能定位作为社区商业业，满足本社社区居民的日日常消费需求求肯定是其重重要功能，外外向型社区商商业属于社区区商业中对外外经营性质最最强的类别，，功能表现也也会有自己的的个性化特点点，不难分析析，根本的决定性性因素在于业态组合上区别。本项目的功能能如何定位可可从我们的研研究案例的分分析过程得到到解答。业态定位外向型社区商商业的业态比比例：社区商业面积（㎡）业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向向型社区商业业的业态组合合特征主要是是超市＋餐饮＋＋服务配套＋＋美容，以辐射面较广广的餐饮及美美容为主。业态定位外向型社区商商业的业态功功能组成：依据：案例调研分析析的结果商家经验积累累实际操作经验验外向型商业的的特点外向型社区商商业可有两种种典型类别业态定位外向型社区商业业态组合类型Ⅰ：以主力店－－综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达16,000㎡的综合超市。外向型社区商业业态组合类型Ⅱ：以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。业态定位万科城业态组组合：业态个数比例面积（㎡）比例超市10.8%2915.417.1%餐饮2217.5%6627.4338.8%服务配套2822.2%1916.711.2%便利店21.6%154.280.9%家居2318.3%1934.0611.3%美容86.3%1083.896.3%休闲118.7%608.823.6%服装107.9%619.643.6%电器32.4%195.041.1%其他1814.3%1016.766.0%小计126100.0%17072.02100.0%业态组合面积积比例：面积比例超市,17.10%餐饮,38.80%服务配套,11.20%便利店,0.90%家居,11.30%电器,1.10%其他,6.00%服装,3.60%休闲,3.60%美容,6.30%超市餐饮服务配套便利店家居美容休闲服装电器其他综合大楼半地地下层已规划划3000平米的社区标标超，那么商商业街的基本本业态组合为为：较大规模的餐餐饮及美容、、生活配套及及其他该部分功能定定位为：整体功能定位位为：既能充分满足足本社区居民民日常生活消消费，又对外外部消费群具具有强大吸引引力，极具包包容性的特色色组团式商业业街，整体功功能为：超市＋日常购购物＋特色餐餐饮＋美容休休闲业态定位业态规划在解决业态的的分布之前，，首先应该明明确整体商业的布布点形式根据我们的研研究结果，社社区商业的布布点可以分为为以下四种类型型：类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。圈地街铺型

入口街铺型

入口集中型以点带面型业态规划综合研究成果果，本项目商商业分布形式式为入口集中型：业态规划结合项目整体体商业布点，，业态布局应应该遵循的原原则主要有以以下所列：总体原则：在商业布点时时，尽量优先先考虑服务配配套类业态的的位置，布点点标准一是为为了方便社区区及周边居民民的消费，同时时需考虑龙头头商家对其它它小商家的带带动作用；展示面良好位位置商铺，留留予形象较好好，影响力较较大的品牌商商家，提升整整体商业形象象；运用发展的眼眼光，满足现现状需求，紧紧贴规划利好好，把握未来来发展趋势，，持续经营。。业态规划人流动线分析析：业态规划业态规划思路路：其他商业已有有自己的规划划，本次只讨讨论3、4号楼商业部分分3号楼：为内街，对外外昭示效果欠欠佳；铺位进深相对对4号楼较浅；应将配套性质质较强的业态态规划于此，，辅以精品、、服饰、形象象展示店及部部分西餐酒吧吧4号楼：均临深惠路，，对外昭示效效果佳；靠近规划地铁铁三号线育马马场站出入口口；为过往人流最最密集区域；；铺位进深相对对3号楼较深；应该将外向性性质较强的业业态规划于此此：餐饮、美容/足浴/茶艺业态规划商业街目标商家类别代码名称餐饮CY真功夫、山天野山菌/KOSMO咖啡、舞鹤料理、冰冰糖水店、关东风餐馆、砂锅粥、九凤鸟、比萨、KFC、湘江老厨、肠粉王、客家菜、小肥牛火锅、四川豆花、雨化西餐厅、名典咖啡、红蚂蚁、清凉钙骨馆、成都小吃家居JJ施华云顶、穗宝、艾佳厨柜、雅兰、豪宅家私、宝特防爆膜、家的感觉、帝扬灯饰、雅安居、美舒布艺、特艺达装饰、枫叶装饰、三叶门窗公司、大鑫元、丽景装饰、富杰斯装饰、馨庭名、北新装饰、金海鹏、意德厨柜、罗兰床上用品、经典饰家、窗帘布艺美容休闲MR&XX发轩名店、自然美、汇美名店、诗蔓美容、逍遥养生堂、出发点美发、雪天使、休闲驿站、休闲街配套及其它FW&QT便利店、万店通、友华空调、电器、海尔电器、万科租赁中心、花艺画廊、四季果园、怡宝、水管家、趣味书吧、质的主张（面包）、小白兔干洗、涛影影音制作、一致药店、万泽医药、三春辉书店、博士眼镜、非靓皮具维护、一缕幽香花店、柯达冲印、邮局、园艺、屈臣氏水店、雪贝尔、顶好面包、久美书店、音像制品、福利彩票、千百度花艺、中国银行、雪丽阿姨、语言培训真丝服装、芬怡内衣、舒儿宝、尤可服饰、莎嘉服饰、Jessick女装、爱特爱服饰、深圳车港、贝蒂童装、卡通宝贝、优美世界、蒙牛乳业、蓝通王、柏斯信邦、Dolcevita雪糕、陈同春凉茶、张裕酒专卖、万盛商行、七度银饰、煌上煌、深安名茶、特百惠精品、品质生活（天工坊）、风之谷精品、雪蛤膏专买、雪菲娅、香格里拉红酒、圣骏水晶、新贵精品备注：此商家家名录为部分分备选商家，，依实际操作作再作调整价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施价格策略通过对横岗商商业租金及售售价的调研，，结合本项目目的实际情况况，利用市场场比较法，估估算出项目当当前租赁价格格和销售价格格为：租金一层租金：50—60元/m2/月二层租金：25-30元/㎡/月售价一层售价：16000—18000元/㎡二层售价：8000—9000元/㎡鉴于目前周边边商业氛围尚尚未形成，故故在前期租金金及售价相对对较低，主要要目的在于培培育市场，考考虑未来别墅墅社区高端客客户消费群众众多，地铁3号线六约站口口商业物业，，其价值主要要在2－3年后地铁即将将开通时得以以体现，因此此这一售价在在较为合理水水平区间。价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施招商方案需要明确的问题招商策略推广策略招商手段招商周期及时间节点推广思路媒体策略分阶段媒体组合招商实施招商实施一招商商开展前应明明确的问题问题1.步行街二层的的人流引导功功能欠缺，现现有通道及楼楼梯不适用于于商业；应对之策：加加建/改建问题2.一层街铺是否否建有烟道及及隔油池等可可供餐饮所用用设施；应对之策：明明确并加建问题3.步行街车位不不足，且广场场绿化面积过过大影响商业业功能；应对之策：缩缩小广场绿化化面积问题4.步行街虽位于于深惠路边，，但缺乏传播播载体；应对之策：增增设广告位及及导视牌问题5.综合大楼标高高与商业街之之间的人流互互动问题；应对之策：可可否加建通道道或采取其他他措施沟通两两边人流。招商策略总体思路：以以品牌商家或或大商家增强强巩固小商家家及投资者信信心。商业街先行主力店及及品牌商家招招商，借此增增强小商家对对本项目投资资的信心，在一定程度上上提升商业的的价值。综合楼对超市、大型型酒楼商家进进行重点招商商，吸引其他他餐饮商家进进驻本项目，目前超市市招商已经完完成。1招商手段招商实施招商实施2招商周期及时时间节点商业项目营销销的原则一般般是招商先行行或与销售同同时进行，这这样有利于销销售和提升商商业的价值，，基于以上原原则，本项目目招商周期及及时间节点有有利于商业的的销售。主力店招商：：2006年12月23日－2007年1月31日目标标：完成成主力店及品品牌商家招商商工作备注注：主力力商家成功引引进后即可开开盘销售普通商家招商商：2006年12月23日－2007年3月30日目标标：完成普通通商家招商的的80％招商收尾：2007年4月1日－2007年6月30日目标标：完完成项目招商商进度的90％－95％招商推广策略略：此处省略，与与商铺销售推推广一起考虑虑招商实施价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施推广组合核心卖点现场包装营销推广时间节点物料准备营销推广项目核心卖点点：深圳唯一双别别墅配套商业业街：业振城，54万平米华南首首席townhouse大型高尚住宅宅社区，大山山地，中海地地产打造的新新奢华体验山山地别墅社区区，高端住宅宅区中的稀缺缺特色风情商商业街；60万高收入人群群带来强劲消消费力：业振城、大山山地、128改造、港铁公公司四大高档档地产项目齐齐聚，周边众众多横岗世界界级制造业财财富人士；深惠路旁地铁铁上盖商业：距地铁3号线六约站口口仅30米，近距离接接驳深惠路和和梧桐路公交交总站，超便便捷交通，主主导商业潮流流；2万平米独立商商铺双街：2万平米超大规规模商业，纯纯街铺、内外外街设计，全全开放步行街街区，突显休休闲购物风情情，优势劣势商家按照科学学的业态规划划进行布局，，有利于后期期统一经营管管理；投资者买铺之之后很快能够够收到投资回回报，对其具具有较大的吸吸引力。招商进度直接接影响到商铺铺的销售进度度；招商本身存在在风险，也给给销售带来了了一定的不可可预见性。带租约销售的的优劣势分析析营销推广鉴于商业街已已被一分为二二，整体统一一经营的可能能性不存在，，现阶段招商商有一定的难度，，为加快回收收资金，我司司建议采取直直接销售的方方式。营销推广时间节点：公开发售：2007年1月8日客户咨询：2006年12月11日——2007年1月7日营销活动：2006年12月23日业振城圣诞诞节业主活动动，活动期间间进行商业街的推介营销时间：2006年12月23日——2007年1月28日，业主意见见征集，发现现业振城之美征征文活动，期期间重点向别别墅业主中的的投资客户进进行宣传从产品推广和和积累客户要要求出发，公公开发售前30－40天的前期准备备阶段是必须须的，如太早早销售，信息息传递及客户户积累工作将将受到影响，，因此建议以以春节前元旦旦为重要时间间节点，安排排商业街营销销工作计划营销推广现场包装对3、4号楼商业街进进行全新的包包装，特别是是面向深惠路路一侧的橱窗窗展示效果，，商业步行内内街欧式休闲闲风情氛围营营造，花箱和和路旗的布置置，商铺招牌牌灯箱统一形形象。1、会所所销售售中心心正面面悬挂挂条幅幅：包包括商业街街销售售卖点点、电电话等等信息息；2、商业业街四四号楼楼楼体体上，，悬挂挂大型型宣传传喷绘绘条幅幅，发发布商商业街街销售售信息息；3、在梧梧桐路路入口口，设设立商商业街街指示示牌，，对客客户进进行明明确的的引导导为节约约营销销成本本，建建议不不再重重新装装修商商业街街销售售中心心，与与别墅墅共用用一个个销售售现场场，增增加商商业宣宣传的的元素素，由由于商商铺推推广期期间，，业振振城也也举办办业主主活动动，现现场节节日氛氛围烘烘托可可借助助圣诞诞节包包装，，不必必重复复包装装。营销推推广推广组组合在商业业街的的宣传传上，，采取取平面面媒体体、DM和短信信、网网络、、户外外广告告相结结合的的组合合方式式，在在做好好吸引引新客客户的的同时时，重重点吸吸引业业振城城别墅墅老客客户的的关注注，借借助12月份的的业主主活动动，将将商铺铺的推推介融融入其其中。。推广主主题营销推推广社区商商机财财富高高地社区商业时代项目区位优势项目特点分析城市动脉财富源泉豪宅相伴致富起点社区商业聚富时代诚意登登记期期间强销期期间持销期期间物料准准备营销推推广序号物料名称数量完成时间负责单位１海报、DM待定12月中旬

尊天、广告公司２宣传单页待定3报版及户外广告设计

12月中旬4销售现场布置

12月中旬尊天、广告公司5销售物料（另附）价格表、付款方式、认购书、相关费用资料等12月底发展商、尊天、广告公司、制作公司谢谢谢！！深圳市市尊天天地产产咨询询有限限公司司深圳市市深南南大道道6017号都市市阳光光A座9-10层0755-820488899、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。08:12:2008:12:2008:1212/22/20228:12:20AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2208:12:2008:12Dec-2222-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。08:12:2008:12:2008:12Thursday,December22,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2208:12:2008:12:20December22,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。22十二二月20228:12:20上上午08:12:2012月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月228:12上上午午12月月-2208:12December22,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/228:12:2008:12:2022December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。8:12:20上午午8:12上午午08:12:2012月-229、没有失败败，只有暂暂时停止