江南生态园项目简介(最终版)

浙江海宁江南新城生态园项目ZhejiangHaiNingJiangNanMetroEcologicalGardenProjectIntroduction

项目内容简介Designplan尼塔（上海）环境工程设计顾问有限公司2014年02月26日项目名称：江南新城观光生态园景观项目项目概况2.1区位概况：江南新城项目用地位于浙江省海宁市东南端尖山新区，为交通区位优势明显的长三角中心区域。尖山新区南临钱塘江入海口，北靠大小尖山、凤凰山等。江南新城项目用地位于尖山新区内嘉绍高速以西，总占地面积约4200公顷。2.2项目概况：江南新城生态园总面积为351.2公顷，其中水域面积72.6公顷，预留用地面积48.2公顷，实际设计面积为230.4公顷。观光生态园位于江南新城主体的中心位置，北临富江路，西接08省道，南邻芙蓉河，东临常台高速公路。图一3.项目开发理念观光生态园地块开发，在场地水陆并行的地块特性基础上，遵循生态开发与文化植入并驾而行的发展模式，以生态基础建设、环境优化作为场地先行的第一步骤，从而达到通过环境升级，打造城市正面，辐射周边地块，提升土地价值的作用。同时，植入文化理念，拔高场地内涵，提升场地品牌效应，以此真正从本质上，来营造场地的文化名片，打响其在全国同类型产品中的行业知名度，使其成为真正意义上的江南新城绿色公共开放空间核心区。3.1生态理念：“与自然界和谐相处”是当今一个日益深入人心的口号，并形成了一种回归自然的潮流。这种回归是一种崇尚自然，与自然和谐相处，协调发展意义上的回归。在这种回归的号召下，人们提倡在环境项目建设中，采用更利于环境保护，更顺应自然的开发模式。在江南新城生态园的开发中，应用生态多元旅游开发理念，将旅游观光、养生、休闲娱乐、产业发展等项目融入到场地规划之中，使其与生态发展、产业开发等业态功能合为一体。从而顺应人们回归自然，返璞归真的现代生活理念。3.2文化内涵的挖掘：开发场地，创造独特的产品风格，形成兼具历史特色和时代感的文化产品是当今产业开发的大趋势。地块开发如果离开了文化，就会失去内涵，一个没有文化和历史底蕴的开发项目是没有生命力的。针对这样的需求，首先，我们的规划设计，力求通过挖掘场地特质，依托中心湖区作为场地的核心景观，引入“海上西湖”的核心概念，利用其在全国范围内作为文化传统经典的江南园林的代表作的这一特性。通过在江南新城再造一个西湖的理念，来作为中心景观区的设计主题。通过模仿与再现西湖之历史、人文、自然景观，来达到营造场地，文化传承和引爆卖点的作用。真正达到通过环境的营造，来增加土地价值的双赢效果。从而使场地在区域乃至全国的同类型项目中，能够脱颖而出，成为行业的品牌标杆。同时，对于江南新城生态园，设计希望通过融入海宁当地文化与周边场地结合，引入新的文化概念，以这样的手法，使其与场地内核传统经典的西湖文化理念形成对比，却又相辅相成，共融而生，共同构建场地的文化宣传体系与主题脉络。3.3城市功能：江南新城生态园项目设计地块，以尖山湖为核心区块，打造江南新城中心公园绿地，同时场地周边区块规划城市环抱，城市业态连接紧密。在这种情况下，江南新城生态园已经不是独立存在的城市绿地系统，而是整个江南新城城市功能的载体，其城市功能价值已经远远高于自身景观功能，改变传统的城市绿地建设开发模式，运用新型的建设理念，注重场地建设与周边城市业态咬合，形成场地功能互补，将这一区域打造成具有城市联动功能的城市绿色公共空间，成为江南新城的城市绿核。4.发展目标场地通过生态格局的构建与文化概念的植入，最终希望使江南新城生态园成为江南新城完善的景观生态网络的核心与可持续发展的城市绿色基础设施。结合既有的新城总体规划与城市公共空间的愿景，针对以大型公共绿地为主体的城市绿地系统，运用最新国际生态理念和前沿生态技术，构建一个旨在改善城市生态环境、缓解城市热岛效应、保护生物多样性，为居民与外来游客提供休闲娱乐场所等城市绿色公共空间。使其具有生态、美学、经济等多种功能。从而创建新城人与自然、人与城市、城市与自然新型的动态平衡关系。项目区功能区划分图二在对项目开发理念和整体定位深度挖掘之后，设计在对尖山地块资源的分布和未来发展情况分析下，根据城市规划的空间结构布局、地块特征、属性。将本项目划分为中心西湖景观区、发展预留地块、新西湖景观区三大片区（详见图一）中心西湖景区:地块面积95公顷，其中水域面积43.9公顷，陆域设计面积51.1公顷，地块设计旨在传承与延续西湖的经典景观，通过深度的调研与分析西湖的空间布局，在此基础上，了解与掌握西湖整体空间的布局特点。同时结合设计地块本身的性质特点，通过规划景观设计，把西湖的景观完美的嵌入到地块之中。设计通过合理的布局，力求重现西湖经典十景（苏堤春晓、曲院风荷、平湖秋月、断桥残雪、柳浪闻莺、花港观鱼、雷峰夕照、双峰插云、南屏晚钟、三潭印月）与绿色公园体系（一公园至六公园）以及各类人文自然、景观。发展预留地块:地块面积59.5公顷，其中水域面积11.3公顷，陆域设计面积48.2公顷。预留地块主要作为后续项目开发场地，在一期场地开发建设过程中战略性留白。同时通过引进和大面积种植绿化工程所需苗木，形成具有一定规模、观赏和经济价值苗木基地，为场地后续建设提供相当的苗木资源。对于未来预留场地开发建设方向上，设计经过详细的调研和分析，考虑引入嘉年华及企业会所业态，将景观赋予实际使用功能，并以此带动周边地块联动，提升场地的使用价值。新西湖景区：地块面积156.1公顷，其中水域面积5.6公顷，陆域设计面积150.5公顷。新西湖景观区块设计旨在延续中心西湖景区的整体景观风格，同时采用设计创新的手法，融入项目本地文化内涵，与城市衔接。通过整体的景观设计，使场地协调统一，而又各具特色。设计通过与地块周边城市业态统筹考虑，将新西湖景区划分为生态体验区（34.4公顷）、科普展示区（22.5公顷）、休闲观光区（24.0公顷）、都市时尚区（23.2公顷）、防护绿林区（14.2公顷）、文化活动区（10.1公顷）、康健养身区（22.1公顷）共七种各具功能特色的区域，以达到场地景观功能与周边城市共融的目的（图三）公园运营模式：6.1城市经营理念：对于江南新城生态园的运营模式，我们认为应该引入“经营城市”的理念。场地的发展应与整体城市发展结合、与城市产业发展结合、与周边地块性质结合。通过合理的运营模式，为城市提供有效的功能支持。同时城市发展所产生的红利，又能为江南新城生态园本身的开发运作，提供有效的经济支持，从而形成一套良性的土地开发运营模式。6.2公园——“商业模式”

公园免费开放，建议政府成立城市公园基金，采用基金运作方法。

根据细分市场，细分出区域、时段、客流结构、目标消费群等，为形成好的收入结构做出合理安排；

城市公园免费开放后的盈利方式包括：常规收入，包括小门票的收入、购物点的收入、游乐项目的收入、餐饮的收入或广告发布收入等；非常规收入，包括展会和活动；还有招商引资的收入；

因此，可以根据不同的项目、不同的时段、不同的地点等设计出一个盈利模式。比如可以针对某一时段的游客收取门票，其他时段免费；在展会活动期间或地块收取门票，平时免费等；

针对免费开放后的客流增加可能导致的成本问题，免费开放但保留围墙，在游客心理形成一个保护区域。可以通过其他方式，调节客流，以免超过公园可负载的容量。

6.3城市休闲产业（主题乐园、主题地产、主题酒店、文化产业）——华侨城模式整体分期开发，遵循“滚动式开发模式”，开发前期，大力营造生态环境，区域环境和配套设施，建立区域形象；地产开发借助区域优势，实现土地价值最大化；以城市的模式兴建配套设施，同时面相城市和社区，提升其形象和档次。同时兴建商业广场和商业街等别具特色的休闲商业空间，打造层次多样，业态丰富的城市综合体。6.4企业会所——“认养模式”依托项目前期所营造的整体环境优势，打造各具地域特色、品牌特色的“专属性”企业会所“领地”。吸引国内外一线集团、企业的入驻，为其提供休闲、旅游、商务、会展功能以及展示企业文化的专属性地块和个性化产品。6.5嘉年华——“迪斯尼模式”主题乐园运营本身是一个自我维持和成长的系统，它的主循环是主题策划、制作、经营、获得收益和再投资，在整个主循环运营中，还有内部管理和市场开发的支持。迪斯尼经营模式的构成可以分成三个层次，一、主题公园是一种旅游产品，因此经营模式的基本构成首先是来自于主题公园产品本身，如公园门票收入、单个项目的收费、园内的餐饮供应、玩偶纪念品销售、某些演出的另行收费、照相服务等，这是经营模式的第一层次，购买的对象是进入主题公园的旅游者。经营模式的第二个层次是在主题公园周边、与主题公园配套的各类演出、剧场经营，以及主题度假区、酒店、甚至相关的房地产等。第二层次的特点是：仍以主题公园的主题为文化核心，依靠第一层次的品牌和人流量进行配套开发。购买的对象是与主题公园有关的游览者、会展消费者、度假者甚至是住宅购买者。经营模式的第三层次是由主题公园品牌引伸出来的，以品牌和知识产权为核心，以主题公园为内容的创意产品。它的购买对象不仅仅局限于主题公园内的旅游者，而是可以扩大到主题公园以外的旅游产品市场和传播受众市场。这些以主题公园的主题文化为核心的其它产品，可以成为衍生产品系列。如各地的主题公园纪念品连锁销售、以主题公园命名的经营性网站、电视频道、报纸杂志等。7.指标体系：工程内容投资与收入（万元）工程子项及面积工程量（平方米）单价（元）合价（万）A1土方量挖方137.5万立方米60元/立方米9000.0填方147.1万立方米9填方基础工程6000.0小计15000.0A2中心西湖景区曲院风荷880606005283.6平湖秋月3000600180.0断桥残8柳浪闻莺681006004086.0花港观鱼271506001629.0雷峰夕照299805001499.0苏堤春晓558米6001200.0南屏晚钟597805002989.0三潭印月7070600424.2白堤153米600564.0剩余绿地2145804008583.2小计27234.8A3发展预留地块商业面积39000嘉年华面积272000居住场地面积284000（约490幢双层别墅）小