虎门写字楼20140526.课件

本案所处的区域，商业发展仍然处于萌芽自主发展阶段，尚无典型商业出现，故本报告内容主要通过对虎门商业（零售、专业市场、公寓、酒店、写字楼）市场特点进行分析，为本案的商业物业发展方向提供判断依据。虎门酒店市场分析Part.21、虎门酒店发展背景虎门服装产业的背景及每年一届的服装交易会；改革开放以来，虎门大力发展服装服饰业，历经30多年的洗礼，虎门服装服饰业走过了一条破茧成蝶之路，形成了规模庞大的产业集群、配套完善的产业链条、成熟发达的市场体系，成为虎门的特色产业、龙头产业、支柱产业。1996年虎门政府举办第一场服装交易会以来，每年一届的服装交易会使虎门的服装及酒店行业迅速崛起。虎门服装服饰业的发展，带旺了餐饮、旅业、运输、旅游、零售、房地产等行业，全镇有4家五星级酒店。

珠江口东岸滨海国际商城与历史文化名城、穗深港城镇带重要发展节点、东莞市副中心。新的城市定位和布局将使虎门的城市化建设更为完善，商务更为发达。自东莞规划轨道交通以来，连接广州、香港、深圳、惠州等珠三角区域的R2轻轨、穗莞深城际铁路、广深港高铁陆续接驳虎门，更加奠定了虎门交通枢纽的位置，随着以上交通轨道的开通与建成，来往虎门的客流量上升，同时也提升了虎门酒店业的发展。随着南沙新区规划出台，未来港口经济建设，必将再次带动港澳商贸往来，进一步促进酒店业的发展。酒店市场分析片区名称开业时间地址酒店类型人均消费客房数年平均入住率连升片区龙泉国际大酒店2001年东莞市虎门镇连升路金洲段五星级450-1960元/天800间约72%白沙丰泰花园酒店2005年东莞市虎门镇原107国道大板地路段（近S358省道）五星级520-1250元/天400间约60%黄河片区美思威尔顿酒店2010年东莞市虎门镇虎门大道黄河商业城五星级598-1403元/天409间约76%豪门大饭店2001年东莞市虎门镇虎门大道121号五星级538-780元/天248间约70%汇源美爵酒店2003年虎门镇虎门大道123号（豪门大饭店旁）四星级420-670元/天221间62%如家快捷酒店（东莞虎门太沙路店）2008年东莞虎门镇太沙路8号（百家商场对面）快捷酒店104-161元/天102间约70%名店银座商务酒店2010年虎门镇虎门寨商业街（近龙泉商业广场）商务型208-358元/天85间约70%东方锦河大饭店2008年虎门镇虎门大道（乐购超市对面）商务型228-488元/天168间约65%7天连锁酒店（东莞虎门黄河时装城店）2010年虎门镇虎门太平广场电子城7楼经济型107-197元/天128间约75%博美片区虎门名典商旅酒店2005年虎门镇人民北路中和大厦商务型178-218元/天108间约65%城市客栈（东莞虎门运河店）2006年虎门镇人民南路97号（虎门医院旁）商务型128-188元/天145间约65%虎门海韵大酒店2008年虎门镇镇口镇兴大道（与镇业路交汇口商务型188-218元/天207间约50%威尔曼酒店2011年虎门镇北栅村省道旁豪华商务268-468元/天254间约60%虎门新世界酒店2011年虎门镇体育路318号商务型238-278元/天168间约50%富莱酒店2004年虎门镇虎门大道（虎门公园旁）商务型308-692元/天292间约50%3、虎门各类型典型酒店的经营状况（2013年第三季度的调研报告）：尽管今年扫黄以来，酒店业的经历了阵痛，入住率有所下降。但每年服装展会期间，虎门酒店业都异常火爆，星级酒店的入驻率几乎能达到100%，价格也有较大幅度的提升。广交会以及厚街每年现代展览中心举办展会期间，也有大量商务人士外溢至虎门，提升了虎门酒店入驻率，增加酒店的盈利空间。虎门酒店市场小结

城市区位优势：虎门是珠三角重要的商贸城市和服装名镇，大量前来的客商和游客推动了虎门经济的发展，必将促进了酒店的高速发展。区域规划优势：虎门酒店业发展成熟，但基本分布在黄河及博美片区，项目所处的区域酒店相对比较少，虎门港的前景规划带来大量的商务活动，酒店需求必将高速增长。项目拥有江景资源，并且处于港澳码头附近，大量香港、澳门商务客户往来带动酒店业的发展虎门作为一个优秀的旅游城市，旅游资源丰富，也为本案规划酒店带来契机项目初判：存在酒店发展机遇。虎门公寓市场分析Part.3年份成交套数（套）成交面积（㎡）成交金额（万元）2008160969357682009337203161096520102131248778742011739443193641320121004757380720133715241365合计15869309566192数据来源：东莞中原研究部2、2008年至2013年公寓市场成交情况从过去几年公寓的成交情况来看，总成交套数与总供应套数基本持平。2013年度虎门公寓成交共37套，较往年有较大幅度的下滑，这与虎门市近二年无新盘供应有关。4、典型公寓项目分析——虎门地标项目基本根况占地45420㎡总建面约21万㎡商业约5.3万㎡。其中A区（写字楼、公寓、购物中心）约4.3万㎡；B、C区约9600㎡（住宅、商业街）户型分析序号户型面积区间（㎡）套数（套）套数比楼层价格1公寓（复式公寓）59-69（层高3.9米）83953%A区1栋：17-28层均价：7000元/㎡（带装修）2一房二厅一卫68-97785%A区2栋:5-25层3写字楼38-135（层高约3.2米）27518%A区1栋：5-16层开盘均价：6300元/㎡4二房二厅83-921107%BC区开盘均价：6500元/㎡5三房二厅126-130473%6四房二厅158-1681268%7四房二厅157-177473%8四房二厅215-217473%合计------1569100%

虎门地标的写字楼销售状况明显不如公寓，销售价格更是低于公寓约1000元/㎡。特别是在东方时代广场销售使用权遇冷后，对虎门地标写字楼销售造成了较大的负面影响，导致开发商不得不将将其中一栋写字楼直接改造为公寓进行销售，改造后的公寓产品快速地形成了良好的销售势头。4、典型公寓项目分析——虎门1号项目基本情况总占地3.5万㎡建筑面积13万㎡容积率2.5总套数660套主力户型37-60㎡户型分析户型面积（㎡）套数比例价格公寓37-4019830%8500一房一厅50-60447%四房140-16041863%11000合计/660100%

公寓价格虽然已达到8500元/平方米，但周边高昂的租金价格给予了理想的投资回报，虎门1号公寓实现良好的销售效果。公寓市场总结从供求关系来看，虎门小户型公寓产品稀缺，已经有相当长一段时间出现新品供应空档期，存在较大的市场空白点；目前公寓都处于虎门商业中心区域，绝佳的地段，配套完善，高租金可保证良好的投资回报，受到客户青睐；公寓大多凭借自身商业配套抬升项目整体价值，项目品质感强，小户型产品有利于吸引投资客入市。从虎门地标销售过程中侧面反映出，虎门的公寓产品比写字楼更加有吸引力，受到市场的追捧，销售单价能更上一个台阶。本案处于港澳码头的口岸，大量港澳客户商务往来，未来对服务式公商或有较大的需求。项目初判：存在公寓发展机遇。虎门写字楼市场分析Part.4虎门写字楼最初由服装办公需求产生，并依托该产业从镇中心向外扩张发展。随着虎门交通的完善，写字楼将依托轻轨、高铁、城际铁路的规划，向环莞高速商圈方向发展。发展特点：与服装产业共融共生；布局特点：分布各大服装商场周边；企业特点：进驻企业以服装布料辅料相关行业为主，金融、贸易类为辅。1、虎门写字楼分布状况写字楼市场分析片区特点中心片区以工贸大厦、龙泉商业广场、中辉大厦、东方时代广场四大项目组成写字楼最集中的区域；临商业中心企业进驻多，已形成一定规模效应；周边区域形象、物业档次不高外延片区喜来登商贸中心、都市华庭、设计大厦等

区域形象良好、配套档次较高连升片区虎门地标A区1栋、虎门国际购物中心写字楼；

虎门住宅与商业集中片区，属于发展中的新兴区域，周边住宅居多；新规划片区富民服装商务中心、双子城；区域未来有大量的高档写字楼供应，将成为虎门最集中的写字楼集群

政府重点规划区域，配套及形象优越；随着新区建设，物业价值会大幅提升。2、各个写字楼片区的主要特点如下：目前虎门写字楼基本处于招商状态，在售项目只有正扬时代，但总体的供应量也不大。虎门写字楼市场小结虎门写字楼整体发展水平相对较低，高档写字楼产品较少，在过去几年里仅正扬时代、虎门国际购物中心项目在售，剩余货量不大，写字楼市场正处于一个相对的空白的供应期；

虎门写字楼目前处于转型关键期，一方面产业转型导致中小企业倒闭或转移，降低对写字楼的需求，另一方面急需提升企业形象的公司又在企业形象与租金成本中犹豫，价格博弈结果需一定时间，导致出租率低；

中心片区的写字楼项目，以上市5年以上的旧项目为主，由于硬件配置相对较低，交通拥堵等原因，入住率非常虽然高达80％以上，但价格较低仅3