房地产估价商务办公房地产估价知识点汇总

第三节商务办公房地产估价知识点一：商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产1定义、3分类定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。分类标准类型含义

1．按建筑面积的大大小①小型写字楼建筑面积在1万㎡㎡以下的②中型写字楼建筑面积在1～33万㎡的③大型写字楼建筑面积在3万㎡㎡以上的，有有些大型写字字楼的建筑面面积可达10万㎡以上。

2．按使用功能的不不同①单纯型写字楼写字楼基本上只有有办公一种功功能，没有其其他功能（如如展示厅、餐餐饮等）②商住型写字楼既提供办公又提供供住宿，其中中一种是办公公室内有套间间可以住宿；；另一种是楼楼的一部分是是办公，楼的的另一部分是是住宿③综合型写字楼以办公为主，同时时又有其他多多种功能，如如公寓、餐饮饮、商场、展展示厅等的写写字楼，但其其中用作办公公部分的面积积最多。

3．按写字楼所处的的位置、自然然或质量状况况和收益能力力

①甲级写字楼具有优越的地理位位置和交通环环境，建筑物物的物理状况况优良，建筑筑质量达到或或超过有关建建筑条例或规规范的要求，其其收益能力能能与新建成的的写字楼建筑筑相媲美。甲甲级写字楼通通常有完善的的物业管理服服务，包括24小时的维护护及保安服务务。

②乙级写字楼具有良好的地理位位置，建筑物物的物理状况况良好，建筑筑质量达到有有关建筑条例例或规范的要要求，但建筑筑物的功能不不是最先进的的（有功能陈陈旧因素影响响），有自然然磨损存在，收收益能力低于于新落成的同同类建筑物。

③丙级写字楼已使用的年限较长长，建筑物在在某些方面不不能满足新的的建筑条例或或规范的要求求；建筑物存存在较明显的的物理磨损和和功能陈旧，但但仍能满足低低收入承租人人的需求，并并与其租金支支付能力相适适应，相对于于乙级写字楼楼，虽然租金金较低，但仍仍能保持一个个合理的出租租率。*还有一种分类是55a写字楼。（二）商务办公房地产3特点知识点二：影响商务办公房地产价格3因素

区位状况4方面

1．集聚程度

注意：区别商业的的繁华程度商务办公房地产的的集聚程度对对其价值产生生很大影响，因因为商务机构构的大量集聚聚必然扩大这这一区域的知知名度、影响响力，推动这这一区域高档档写字楼的建建设并形成一一定的规模，区区域的知名度度、写字楼的的知名度反过过来影响这一一区域中机构构的知名度。因此对写字楼进行行估价时，应应分析估价对对象所处区域域写字楼的集集聚程度、商务办公区区等级以确定定其租金水平平。

2．交通条件能否方便、快捷到到达办公地点点，能否方便便、快捷与客客户交流、会会谈是从事办办公行业特别别是企业公司司总部选择办办公场所的重重要条件之一一。要求写字楼特别是是高档写字楼楼必须具有很很好的通达性性，其交通连连接需要在三三维空间展开开，即具有地地下、地面及空间交通体系系，此外是否否有足够的停停车场地也会会影响到写字字楼的易接近近性。因此写写字楼所处区区域的交通可可达性、通达性、易接近性是影影响其价值的的重要区位状状况。3．周边环境要求周围环境整洁洁气派，有现现代化的都市市气氛，而不不能杂乱无章章。

4．楼层商业房地产楼层越越高价值越小小，而商务房房地产楼层越越高价值越大大，租金水平平越高，这与与办公环境有有关，楼层越越高，景观、空空气质量越好好，被干扰的的机会越小。

实物状况6方面1．外观形象外观主要包括：建建筑物高度、体体量、造型、外外墙面装修等等。2．内部装修主要体现在：大堂堂、走廊、内内墙面、灯具具等。3．设备、设施包括动力、通讯、运运输、电子等等设备设施。这这些设备设施施是否齐备、是是否高效运行行都是影响商商务办公房地地产价值的重重要因素，如如垂直交通对对于商务办公公房地产非常常重要，因此此电梯的数量量、质量、速速度、安装位位置直接影响响到商务办公公房地产的吸吸引力。4．智能化程度以网络为载体，各种种智能办公解解决方案也在在日新月异地地发展，因此此写字楼也必必须能够提供供完善的智能能化办公条件件才具有吸引引力。同时智能化程度的的高低也是衡衡量写字楼等等级的重要指指标之一，如如甲级写字楼楼，其智能化化程度需达到到3a以上，最好好达到5a，即须具备备bas楼宇自动化系系统、oas办公自动化系系统、fas消防自动化系系统、sas安防自动化系系统、cas通信自动化系系统。

5．物业服务水平

通常甲级写字楼都都是聘请一流流的服务企业业公司进行管管理。

注意：办公房地产产如无物业因因素调整算错错误6．租户类型入住同一商务房地地产的租户间间的相互影响响，会增加或或减低他们各各自的形象和和声誉，大厦厦内的主要租租户，往往决决定了一幢商商务房地产的的租户类型，权益状况

知识点三：商务办公房地产估价的常用方法（一）收益法其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。知识点四：商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房房地产租金的求取

1．租约问题对商务办公房地产产估价时应详详细了解是否否存在合法租租约的限制，租租金的测算要要区分租约期期内和租约期结束束两种情况。在在租期内（毁毁约除外）应应根据租赁合合同中有关租租金、费用等等的约定计算算净收益，租租期结束后，应应根据市场客客观租金水平平、管理费用用、税金等利利用市场法求求取待估商务务房地产净收收益，并根据据市场租金变变化趋势判断断未来租金水水平。

2．租金构成内涵商务办公房地产的的租金构成往往往存在差异异，主要表现现为：①租金中包含含物业管理费费；②租金中包含含物业管理费费、水电费；；③租金中不包包含物业管理理费、水电费费；④计租面积按按建筑面积计计，含分摊建建筑面积；⑤计租面积按按套内建筑面面积计，不含含分摊建筑面面积。3．租金支付方式商务房地产租金的的支付方式一一般主要有：：①按月分期支支付；②按季度分期期支付；③按年支付；④按租约期限限一次性支付付。4．地下车库租金问问题商务办公房地产的的地下车库往往往是采取租租赁经营，其其租金收入一一般分为两部部分：一部分分是向访客提提供的临时租租车位；另一一部分是向业业主提供的包包月出租的车车位。

（二）整幢商务办办公房地产估估价技术路线线及难点处理理1．单纯型商务办公公房地产由于单纯型商务房房地产只有办办公一种功能能，每一层的的价格差异比比较小，层与与层之间主要要存在楼层价价格差异，因因此不管用那那种方法，都都可以先评估估出某一层的的价格，再确确定层差修正正系数，计算算出所有楼层层的价格。

2．商住型商务办公公房地产首先应区分不同的的功能区及其其面积大小，然然后分别按办办公用房、居居住用房进行行估价，办公公用房可以采采用市场法、收收益法，居住住用房主要采采用市场法。此外对商住型商务务办公房地产产估价时，应应考虑办公功功能与居住功功能的相互干干扰和影响问问题，在选择择交易实例时时首先应选择择同为商住型型的商务办公公房地产，如如果选择其他他类型的商务务办公房地产产交易实例，应应考虑进行适适当的修正。

3.综合型商务办公房房地产综合型商务办公房房地产是以办办公为主，同同时又有其他他多种功能，如如公寓、餐饮饮、商场、展展示厅、娱乐乐厅等，但其其中用作办公公部分的面积积最多。应首先要区分不同同的功能区，了了解和确定各各功能区的面面积大小、经经营方式、收收益能力；根根据不同功能能区的收益性性特点、实例例收集的难易易程度而选用用不同的估价价方法，主要要采用市场法法和收益法；；最后将各功功能区的价格格进行汇总得得到整幢商务务办公房地产产的价格。××房地产估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告（略）××市××区天河北路××号××大厦部分办公房地产估价技术报告（节选）一、估价对象实物状况描述与分析估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构30层（另有2层地下室）的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石；大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为29层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧；大楼东西侧各有一洗手间；大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备；装修、设备维护状况较好。估价对象现部分出租，签有短期租约（2年以内），据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查勘，××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。估价对象位于××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石；室内地面铺地毡；内墙面油乳胶漆；天花板面部分吊矿棉板天花板，部分吊铝扣板天花板；部分装木夹板门，部分落地玻璃门；铝合金玻璃窗；水电管线暗敷设。二、估价对象权益状况描述与分析根据委托人提供的《房地产权证》记载：估价对象权属人均是××实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为801．6694㎡；土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为3401．0572㎡；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象《房地产权证》显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见下表：估价对象权属概况表表2－23序号地址《房地产权证》编编号朝向建筑面积（㎡）1天河区天河北路×××号906房粤房地证字第c×××号东北338.248442天河区天河北路×××号913房粤房地证字第c×××号西南180.582113天河区天河北路×××号1001房粤房地证字第c×××号北163.909334天河区天河北路×××号1002房粤房地证字第c×××号北118.92966合

计

801.66944【纠错】估价对象缺建成年代、完损情况的介绍。三、估价对象区位状况描述与分析估价对象位于××市天河区天河北路××号××大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路；附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。四、房地产市场背景描述与分析今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增长了30.03%。××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年××经济的迅速发展，以及中国加入世贸、cepa的实施、9＋2经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。【纠错1】用语不标准，质素是香港地区的习惯用法，应避免使用不规范的词语。【纠错2】缺微观区域房地产市场的描述。写字楼需要求大于供给只给出了宏观区域介绍，但没有估价对象具体所在区域房地产市场或写字楼过去、现在、未来的市场分析。五、最高最佳利用分析房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。由于估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。加上广州写字楼市场2005年呈现供求两旺的局面，天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激，各种类型写字楼都出现了热租，估价对象的证载办公用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估。六、估价方法适用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。估价对象为办公性质物业，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用①市场法进行评估；与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用②收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。【纠错】技术报告没有选用方法的定义不算错误，但未说明未选用其他方法的理由。七、估价测算过程本次评估，先通过市场法和收益法测算估价对象第1002房的单价，再以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层、朝向、景观、面积、间隔修正，得出各估价对象的市场价值。（一）市场法1．选择可比实例对与估价对象在同一区域内类似的物业进行了市场调查，针对估价对象的功能及特点，收集了有关的成交资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的实例，详见下表：物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼1002房××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房

商务繁华度位于天河北cbdd，商务氛围围较浓厚，周周边有众多甲甲级写字楼和和高尚住宅，还还有众多高级级食肆及麦当当劳、肯德基基和一些中式式快餐店，万万佳超市等，商务氛围繁华所处的天河北、体体育东是广州州市商务氛围围最浓厚的地地段之一，周周边有中信广广场、大都会会广场等数十十家广州甲级级写字楼，还还有中森名菜菜、潮皇食府府等众多高级级食肆及麦当当劳、肯德基基和一些中式式快餐店，同同时还有众多多的星级酒店店和大量商务务公寓。商务务繁华度比估估价对象略好好。周边拥有众多甲级级写字楼、高高级公寓小区区和成熟的街街区配套设施施。以天河体体育中心、天天河城广场、维维多利广场、广广州购书中心心等的商业群群，形成一个个庞大的，集集金融、商贸贸、旅游、休休闲、娱乐于于一体的黄金金购物商圈，商商务氛围浓厚厚。商务繁华华度比估价对对象好。其位于广州大道北北、水荫二横横路及天河北北交汇处，临临近天河北cbd，商务办公公氛围一般，商务繁华度比估价对象略差。

交通便捷度东望五山路，南临临天河北路，西西临龙口东路路，北近天润润路；有191、813、197、22等多路公交交车经过，交交通较便捷。南临林乐路、西为为林和东路；；临近广州火火车东站，122、183、130、89等公交车经经过，交通便便捷度比估价价对象略好。东望天河东路、南南临天河路、西西近体育东路路；为地铁三三号线上盖建建筑物，临近近地铁一号线线体育中心站站，18、50、234、269、296、545等多路公交交车经过，交交通便捷度比比估价对象好好。东临广州大道北，正正对天河北路路，南为水荫荫二横路；有有78、27、51、56、85、183等多路公交交车经过，交交通便捷度比比估价对象略略好。续表物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼1002房××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房

市政配套有中信广场、大都都会广场、广广东国际交流流中心、高科科大厦天河体体育中心、万万佳超级市场场、华南师范范大学等，市市政配套较完完善。附近有怡侨大厦、侨侨林苑、荟雅雅苑、远晖商商厦、广东省省社会科学院院、紫荆苑、天天河区妇幼保保健院，市场场、学校等，市政配套完善度与估价对象相当。附近有壬丰大厦、财财富大厦、金金利来数码网网络大厦、丰丰兴广场、广广东外经贸大大厦、正佳广广场、天河体体育中心、广广州酒家、广广州电脑城等等，市政配套套完善度比估估价对象好。附近有时代广场、正正升大厦、冰冰花酒店、广广州体育学院院、东风公园园更与新达城城连为一体，业业主可免费进进出公园，市市政配套完善善度比估价对对象略差。

写字楼档次及物业业管理高级写字楼，专业业物业管理，物业管理较好高级写字楼，专业业物业管理，物业管理水平与估价对象相同高级写字楼，专业业物业管理，物业管理水平与估价对象相同高级写字楼，专业业物业管理，物业管理水平与估价对象相同，但物业管理费略便宜

设施设备安装有高速电梯，中中央空调，消消防设施，高高速光纤宽带带接入，负一一至二层为地地下停车场。高速电梯，配备光光纤、视频网网络设备，自自身配套有户户式中央空调调，楼盘配套套有餐饮、酒酒店、私人会会晤室、投影影厅、卓球房房、书吧、游游泳池、健身身房、网球场场等康体设施施，设施设备备条件比估价价对象略好。配有自动收费系统统的大型地下下停车库，6台上海三菱菱高速电梯，豪豪华轿箱，配配自动报警、自自动喷淋、广广播系统，高高速宽带接入入，设施设备备条件比估价价对象略好。高速电梯，配备光光纤、视频网网络设备，独独特户内空调调设计，实现现24小时全天候候运作，大厦厦门前广场为为大型露天停停车场，再加加上三层地下下车库共计300个车位，设施施设备条件比比估价对象略略好。朝向北北南西北续表物业名称估价对象实例a实例b实例c坐落地点××大厦10楼1002房××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房景观望内街望内街望东站广场望内街平面布局四正，好四正，好四正，好四正，好成交建筑面积（m2）118.92966138150。120剩余使用年限（年年）42.94年45年46年45年

内部装修走廊地面大部分铺铺釉面砖，室室内地面铺地地毡；内墙面面油乳胶漆；；天花面部分分吊矿棉板天天花，部分吊吊铝扣板天花花；部分木夹夹板门，部分分落地玻璃门门；铝合金玻玻璃窗；水电电管线暗敷设设简单装修简单装修毛坯成交日期2005-9-1132005-8-×××2005-8-×××2005-8-×××成交单价（元/m2）

9550109009200【纠错1】可比实例未说明总楼层，有没有地下，估价对象是地上30层、地下2层，可比实例不交代总楼层，后边无法参照修正。【纠错2】可比实例未交代权利性质、结构档次，估价对象为钢混，可比实例是否可比？【纠错3】可比实例缺总建筑面积介绍，只给了成交建筑面积，无法判断规模是否相当。2．对可比实例进行因素修正①交易情况修正：经过调查，比较物业概况表中交易实例为正常交易，没有特殊行为造成的交易价格偏差，交易情况修正系数为100/100。②交易日期修正：可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100。③区域因素修正：通过分析可比实例概况表中实例的成交价格，需进行区域因素修正。经过分析，影响办公用房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷程度、配套完备度、规划前景等，根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：区域因素比较表表2－25比较项目估价对象实例a实例b实例c商务繁华度权重30323428交通便捷程度权重重30333532市政配套完备度权权重25252724规划前景权重15151515合计10010511199【纠错1】规划前景一项在前边可比实例概况表中没有介绍，打分无调整理由。【纠错2】交通便捷程度打分，可比实例a和c都是比估价对象略好，但可比实例c比实例a的打分底，为什么？没有理由。④个别因素修正：通过分析可比实例概况表中可比实例的成交价格，需要进行个别因素修正。经过分析，影响办公写字楼价格的主要个别因素为写字楼档次及物业管理收费合理性、设施设备、装修情况、平面布局、成交面积、楼宇成新度、楼层、朝向、景观等，根据这些因素对其价格的影响程度确定其各自权重，详见下表：个别因素比较表表2－26可比项目估价对象实例a实例b实例c

写字楼档次及物业业管理收费合合理性权重15151516

设施设备权重10121212

装修情况权重10998

平面布局权重10101010

成交面积权重10101010

楼宇成新度权重15171817楼层权重10121311朝向权重10101211景观权重10101210合计100105111105【纠错1】楼层、朝向、景观应放在区域因素中说明。【纠错2】楼层、朝向调整没有依据，或说楼层、朝向，没有对应的情况说明。【纠错3】楼宇成新度调整没有依据，或说前边可比实例概况表缺少楼宇成新度的介绍。【纠错4】缺剩余使用年限的修正，前边交代了情况，但后边因素比较表没有打分。【纠错5】缺权益状况调整。3．测算估价对象比准单价比准单价＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数【注意】一定要列出文字公式，没有公式算错误。比准单价计算表表2－27可比实例实例a实例b实例c可比实例单价9550109009200交易情况修正系数数100/100100/100100/100交易日期修正系数数100/100100/100100/100区域因素修正系数数100/105100/111100/99个别因素修正系数数100/105100/111100/105修正后的单价（元元/㎡）866288478850平均比准单价（元元/㎡）8786

【纠错】最终比准价格确定未说明计算过程及理由。（二）收益法1．测算年净收益年有效毛收入＝月租金×12×收益总面积×出租率年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金年净收益＝年有效毛收入－年运营费用【注意】必须给出文字公式，不给公式算错误。（1）年有效毛收入调查档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。根据调查分析，用市场法推算估价对象客观租金水平。【纠错】估价对象部分出租，签有短期租约（2年以内），在租约期内应用租约租金计算，在租约期外才用客观租金计算。此案例只考虑了市场租金计算的问题，忽略了租约期内用租约租金计算的问题。租金测算表表2－28可比实例实例a实例b实例c坐落地点××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房比较实例租金（元元/㎡）708070交易情况修正系数数100/100100/100100/100交易日期修正系数数100/100100/100100/100区域因素修正系数数100/105100/111100/99个别因素修正系数数100/105100/111100/105修正后的租金（元元/㎡）63．4964．9367．34平均比准租金（元元/㎡）65

注：由于选取的实例与市场法的实例相同，故区域因素、个别因素情况表与市场法一样，不再重复列示，直接取市场法数据。【纠错】没有说明租金内涵。经估价人员实地查勘和调查，估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚，周边办公楼的出租率在90%左右。另到估价对象所在的××大厦管理处咨询，该大厦的出租率约为90%，故确定估价对象客观出租率为90%。年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡）【纠错1】只考虑了空置，未考虑收租损失。【纠错2】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。（2）年运营费年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：年运营费测算表（以年有效毛收入为基数）表2－29序号项目费率备注1营业税及附加（营营业税、城建建税、教育附附加）5.5%

2房产税12%

3维修费1%

4管理费0%租金外另付5其他（保险费、租租赁代理费等等）0.5%

合计

19%

【纠错1】年运营费用中缺城镇土地使用税的计算。【纠错2】保险费计算基数不是有效毛收入，而是房屋的现值或重置价。（3）年净收益a年净收益a＝702×（1－19%）＝568．62（元/㎡）2．测算报酬率y对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法：第一种方法采用累加法，报酬率＝安全利率十风险调整值，安全利率取一年定期存款法定利率2.25%，风险调整值取4%，则采用累加法推算报酬率：2.25%＋4%＝6.25%。【纠错】风险调整值取4%无取值依据。第二种方法通过调查办公用途房地产的租售比推算报酬率，具体如下：租售比一览表表2－30序号项目计算公式实例a实例b实例c××大厦12楼××房××大厦13楼××房××广场11楼××房①租金（元/㎡·月月）

708070②出租率

92%90%86%③年有效毛收入（元元/㎡·年）③＝①×12×②772．8864722．4④年运营费（元/㎡㎡·年）19%19%19%19%⑤年净收益a（元//㎡·年）⑤＝③×（1－④）625．97699．84585．14⑥剩余收益年限n（年年）

454645⑦房地产售价v（元元/㎡）

9550109009200根据v＝y×［1－（1＋y）n］，采用试算法，借助计算机计算各可比实例的报酬率y，得到：【纠错】公式错误，应为v＝a/y×［1－1/（1＋y）n］报酬率测算表表2－31序号可比实例年净收益（元/㎡㎡）售价（元/㎡）报酬率y1××大厦12楼××房625.9795506.0978%2××大厦13楼××房699.84109005.9759%3××广场11楼××房585.1492005.8725%综合上述两种方法，根据估价对象的实际情况，最后确定估价对象报酬率为6%【纠错】最终报酬率6%无计算过程。3．测算收益价格估价对象土地使用权到2048年8月22日止，估价时点为2005年9月13日，剩余收益年限为42．94年，假设收益期内收益平稳。【纠错1】土地使用权应到2048年8月21日止，因为出让时为1998年8月22日起【纠错2】这里假设收益期内收益平稳，与前边市场背景描述分析不一致，前边是说市场看好，需求大于供给，预计今后写字楼市场将保持强势发展。1998.8.22

v＝a÷y×［1－l/（1＋y）n］＝568．62/6%×（1—1/1．0642．94）＝8701（元/㎡）【纠错1】确定净收益不变有限年期公式无理由。【纠错2】在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。经计算，采用市场法及收益法计算的结果相近，均符合市场状况，故采用算术平均值确定最终结果：估价对象1002房单价＝（8786＋8701）÷2＝8744（元/㎡）c．估价结果确定以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、间隔修正，得出各估价对象的市场价值。楼层修正系数表表2－32序号楼层楼层系数190．992101朝向修正系数表（通通风采光）

表2－33序号朝向朝向修正系数1北12东北1．033西南1．035景观修正表

2－34序号景观景观修正系数1望内街（北向、东东北向）l2纵向望天河北路街街景（西南向向）1．045成交建筑面积修正正表

2－35序号面积范围（㎡）修正系数1100－199l2300－5000．975间隔修正系数表2－36序号间隔修正系数1好（房号：除1、5号房）12略差（房号：1、5号房）0．985估价对象朝向、楼楼层、景观、面面积、间隔情情况一览表

表2－37序号地址楼层朝向景观建筑面积（㎡）间隔1906房9东北望内街338．24844好2913房9西南纵向望天河北路街街景180．58211好31001房10北望内街163．90933略差41002房10北望内街118．92966好估价对象结果测算算表

表2－38序号地址建筑面积（㎡）基准单价（元/㎡㎡）楼层修正系数朝向修正系数景观修正系数面积修正系数间隔修正系数比准单价（元/㎡㎡）总价（万元）1906338．2484487440．991．03l0．975l8693294．042913180．5821187440．991．0351．045ll9363169．083l001163．90933874411l10．9858613141．1841002118．929668744111118744103．99总计801．66944

708．29【纠错】缺附件。【补充08年纠错真题】三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后而空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明【纠错】估价师声明应是注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（gb/t50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）二00八年六月三十日估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。1.坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。2.产权状况根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3.土地状况土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。4.建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，toto洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5.配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国simple消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用daikin分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设toa公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。【纠错】估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等（虽然估价报告中确实对这一项没有描述清楚，但是历年真题答案很少考察这一点）【纠错】估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产（这一条跟上一条一样，之前考试中很少考察）四、估价目的为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告告在遵循独立立、客观、公公正的基本原原则下，结合合估价目的对对估价对象进进行估价。具具体依据如下下估价原则：：1.最高最佳使使用原则（略略）2.替代原则（略略）3.估价时点原原则（略）4.谨慎原则（略略）5.合法原则（略略）【纠错】估价原则则不必考虑谨谨慎原则九、估价方方法本报报告选用市场场法和收益法法进行估价（方方法选择及方方法定义略）。十、估价结果在评估过程程中，估价机机构本着独立立、客观、公公正的原则，在在对现场进行行实地查看、广广泛收集有关关市场信息和和估价对象信信息的基础上上，全面分析析了影响估价价对象市场价价值的因素，并并运用科学的的估价方法对对估价对象的的市场价值进进行了评估，最最终确定估价价对象在估价价时点可能实实现的市场价价值为：人民民币（大写）贰贰仟叁佰壹拾拾万元（2310万元），单单价为5995..03元/m2。【纠错】估价结果果数值表述不不严谨，应指指明总建筑面面积及每建筑筑面积的单价价【纠错】估价结果果不应有可能能字样十一、估估价人员（略略）十二二、估价作业业日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三三、估价报告告应用的有效效期本估估价报告应用用的有效期自自完成估价报报告之日起原原则上为一年年，但市场状状况变化很大大时，估价报报告应用的有有效期不超过过半年；超过过有效期使用用本报告，本本估价机构不不负任何责任任。××房地产估价价有限公司二00八年六月三三十日【纠错】估估价报告有效效期表述不正正确（和06年考试真题题相同，正确确的描述应该该为“如果本报告告超过应用有有效期还未使使用，本公司司不负任何责责任”）房地产估价技术报报告一、个个别因素分析析估价对对象为位于××市××区数码路北北段的一幢办办公楼，建筑筑面积为3853..05m22，土地面积积为2294..5m2。1.坐落估价价对象坐落于于××市××区数码路北北段21-23号，四至为为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北北依××创业中心（区区位情况略）。2.产权状况根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3.土地状况土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。4.建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，toto洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5.配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国simple消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用daikin分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设toa公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用用估价对对象所在的××市软件园区域，房房地产市场活活跃，同一供供需圈内类似似房地产转让让交易案例较较多，市场依依据充足，因因此可选用市市场法进行评评估。同时，该该区域房地产产市场中与估估价对象类似似的物业多以以出租方式经经营，同一供供需圈内出租租实例较多，容容易获得物业业租金、费用用等数据，根根据估价对象象能获得稳定定的租金收益益的特点，可可选用收益法法进行评估。市场法的的具体估价思思路为：在近近期房地产市市场中选择与与估价对象处处于同一供需需圈内，具有有较强相关性性、替代性的的房地产交易易实例，根据据估价对象和和可比实例的的状况，对区区域因素、个个别因素、时时间因素和交交易情况等影影响房地产市市场价格的因因素进行分析析比较和修正正，评估出估估价对象的市市场价格。收益法的的具体估价思思路为：运用用适当的报酬酬率，将预期期的估价对象象房地产未来来各期的正常常净收益折算算到估价时点点上的现值，将将各期现值累累加来确定估估价对象房地地产价格六、估价测算过程程（一）市市场法测算过过程【纠错】市场法中中缺计算公式式1.选择可比实实例经筛筛选确定a、b、c三个比较实实例。实实例a：软件园区软件件开发10#楼，地处××市软件园，东东临数码路，南南临五一路。钢钢混结构，共共四层，建筑筑面积为4419mm2，办公用途途，成交价格格为6100元/m2，成交日期期为2008年6月20日，成交情情况为正常交交易（其他情情况略）。实例b：软件广场办公公楼，地处××市软件园，北北临五一路，西西北侧邻近数数码广场。钢钢混结构，共共四层，建筑筑面积为3986m2，办公用途途，成交价格格为6250元/m2，成交日期期为2008年4月5日，成交情情况为正常交交易（其他情情况略）。实例c：经济开发区区软件开发大大楼，地处××市经济开发发区，东临长长春路，南临临东风路。钢钢混结构，共共四层，建筑筑面积为4555m2，成交价格格为6430元/m2，成交日期期为2008年5月16日，成交情情况为正常交交易（其他情情况略）。【纠错】可比实例例c选取不恰当当，可能不在在一个供需圈圈（或可比实实例c未说明是否否在同一供求求范围内）

【纠错】可可比实例成交交价格内含不不清（未说清清是建筑面积积还是使用面面积）【纠错】可可比实例c未指明用途途，应指明办办公用途比较实例与与估价对象各各项比较因素素对比详见表表1。表1修正因素比较表可比实例估价对象abc成交单价（元/mm2）待估610062506430交易情况——正常正常正常交易日期——2008年6月220日2008年4月55日2008年5月116日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况况完善完善完善完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场场长春路、东风路建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积3853.05mm24419m23986m24555m2平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况况齐全齐全齐全齐全【纠错】区域因素素中，商业繁繁华程度应为为办公聚集度度。【纠错】“公共设设施配套情况况”应为基础设设施完备度或或外部配套【纠错】个别因素素中缺少物业业管理的修正正。【纠错】成新率1100%与“较新”不符，应为为全新。【纠错】基础设施施情况属区域域因素。【纠错】缺权益状状况因素说明明与调整。2.确定可比实例修正正指数（1）交易情况况修正以以上所选择的的可比实例a、b、c均为正常交交易，故无需需进行交易情情况修正。（2）交易日期期修正由由于选取可比比实例的交易易日期均为近近期，××市商品住宅市场场价格比较平平稳，故对可可比实例的交交易日期不做做修正。【纠错】交易日期期调整依据错错误，应指明明细分市场的的（不应是商商品住宅市场场价格比较平平稳，而应该该是估价对象象类似的办公公用房4至6月价格平稳稳）（3）区域因素素修正可可比实例a、b、c均为周边地地区的交易案案例，根据交交通条件、距距市中心距离离、商业繁华华程度、公共共配套设施等等因素进行区区域因素优劣劣造成的减价价或增价修正正（具体过程程略）。（4）个别因素素修正可可比实例a、b、c与估价对象象个别因素进进行的对比分分析，主要考考虑临街状况况、结构功能能、规模、设设施、装修、平平面布局、基基础设施配套套情况等因素素进行修正（具具体过程略）。比较因素修正指数详见表2。表2比较因素修修正指数表可比实例估价对象abc成交单价（元/mm2）待估610o62506430交易情况100100100100交易日期1oo100100100区

域

因

素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况况100100100100规划条件100100100100个

别

因

素临街状态100103103103结构形式1001001001oo建筑规模100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套情况况100100100100【纠错】可比实例例b装修调整系系数有误（或或装修档次描描述不清，应应有详细说明明）【纠错】基础设施施情况属于区区域因素。【纠错】估价对象象共五层，可可比实例为四四层，应说明明或修正。

3.可比实例比比准价格修正正在表2确定的各比比较因素修正正指数的基础础上，对各可可比实例的交交易价格修正正如表3：表3交易价格修正计算算表可比实例abc成交单价（元/mm2）610062506430交易情况100/100100/100100/1oo交易日期100/100100/100100/100区

域

因

素自然条件100/100100/100100/1oo环境状况100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100商业繁华程度100/1oo100/100100/100公共设施配套情况况100/100100/100100/100规划条件100/100100/100100/100个

别

因

素临街状态100/103100/103100/103结构形式100/100100/100100/100建筑规模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102装修情况100/98100/102100/100成新度100/1oo100/100100/100通用性100/100100/100100/102基础设施配套情况况100/100100/1oo100/100比淮价