广州世界大观可行分析报告

第二部分开发性别墅第三章市场调查与分析第一节调查目的了解本项目在广州市区内开发是否有较高的经济效益，需要对市场进行调查、分析与研究。同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。第二节广州老八区别墅市场供求情况以及存在的问题一、别墅市场供给情况：广州老八区的别墅（连排、独栋）总体来说是偏少并供不应求。1、已有别墅面积：从2005年至2006年广州地区目前已有别墅面积约75万平方米，大约2500户左右；2、2006年别墅市场新开发的项目总量：约有16万平方米约533户左右；3、2006年别墅市场空置率：销售连排别墅空置率为5%左右,其中独栋别墅的空置率为零；4、政府政策与别墅存量：从2003年开始广州市已停止独栋住宅别墅的土地供应及停止独栋别墅的建设审批,根据广州市中地行房地产代理有限公司提供的市场数据2007年底广州市地区(不包括增城和从化)独栋与连排别墅可建设量不足300户，2008年新增的在建的别墅供量不足200户，在天河区、海珠区、越秀区、荔湾区等主要老城区已没有别墅产品供应了。因此，市场需求量巨大。5、市场需求：根据广州市中地行房地产代理有限公司的资料显示,目前，在购买房价2万/平方米以上消费者中大概有55%的购房者对于别墅感兴趣，其中,对独栋别墅感兴趣的占了80%以上。因此,在目前市场需求上独栋别墅最受欢迎,而独栋别墅的供应量最少；6、市场价格：2007年独栋别墅均价：4.8万/平方米；连排别墅均价：2.1万/平方米。二、别墅市场需求与购买力情况。1、市场需求与客户群基：随着珠江三角洲区域经济GDP的高速增长，高收入者特别是私营企业家及金融界高收入者的增多，别墅购买者的消费客户,由高尖向中端发展扩大已经成为趋势。别墅市场客户群范围越来越广泛：主要是私营企业家，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融、证券、保险业的高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。广州市合富辉煌房地产顾问有限公司透露的预测2005至2006年广州地区有能力并有意向购买2万元/平方米房价以上的人群约有3万人左右。根据广州市工商局注册登记情况，民营企业16万，个体32万，再加上金融等行业收入的群体，3万人年收入超过60万元是可以被肯定的。根据广州市GDP增长的情况和别墅供应量对比，这个客户群基数目有所增加。2、购买力：根据广州市中地行房地产代理有限公司的分析显示，别墅购买者中有65%左右选择一次性付款，是各种付款方式中最多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在一年内购买，有约26%的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有35%的人选择分期付款；从此可以判断，广州地区对别墅的购买力是较强的。综上所述，广州市别墅的需求应有2万户，但可供应量加上可能未知的供应量（新光城市花园）不过1000户，供需关系不成比例。三、目前别墅市场存在的问题1、产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而广州市区内的别墅常是公寓式，小户型联排别墅，独体别墅与豪华的混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。2、私密性，领域感较差。广州的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高，导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。第三节竞争对手的相关情况以及对本项目的影响一、表3.1同类竞争项目对本项目影响比较表项目帝景山庄万科城林雨山庄凤凰城本项目对本项目的影响比较地理位置与交通本项目东北邻,没有公共交通。科学城开创大道,远离广州市中心30多公里,公共交通单一。科学城开创大道,远离广州市中心30多公里,公共交通单一。广源东新塘镇,远离广州市中心20多公里,公共交通单一。大观路,近广州市中心及琶州会展中心,多条高速公路汇集,公共交通多元,地铁就在家门口。地理位置与综合交通网络本项目最优胜。总建筑户数连排：370户；独栋：96栋连排：870户；独栋：120栋连排：597户洋房：962户连排：1297户；洋房：1980户占地43万平方米，建筑面积10万㎡总体规模大于帝景山庄，小于万科城建筑风格欧陆式园林风格，以中心为花园的周边绿化中式现代化水景欧式建筑别墅中式与欧式结合凸显世界各国主流风情结合的小桥流水都市庄园从建筑风格分析，各楼盘的建筑都是单一性的，景观外立面豪华感不强，本项目是凸显世界各国主流风情，三十栋别墅为一个建筑风格单元。绿化率45%48%58%38%55%本项目最高，均优于竞争对手交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯本项目是唯一温泉别墅并可商住兼用的目标客户华侨，商人，高收入者高收入者，成功人士高收入者，成功人士私企业主、经商人士、投资者、二次置业私营企业家，外企高管，从事金融，证券、保险业的高收入者，华侨等目标群体类似，而但本项目更期望吸引高涵养的客户群体入住形成宁静和谐的人文氛围。主力户型连排别墅，352—411㎡连排别墅，252—411㎡双联别墅（210—290㎡）立体别墅（210—230㎡）跃层210㎡联体别墅220—280㎡）跃层（293—320㎡）相比而言本项目是度假意义上的别墅，宜居宜商。主要卖点地段好，品质好生态景观，人性智能化等广州市人居经典竞赛综合奖水景园林社区广州首个温泉高档商住型别墅，城市花园温泉、水下餐厅、水下卡拉ok娱乐中心、高尔夫练习场、国际五星级会所等的卖点最大，本项目具有很强的应召力。户均车位221.31.13本项目的车位最多。主要配套游泳池，网球场，幼儿园等小型综合性会所。水景中心庭院，儿童乐园，人工湖,没有综合性会所设施。林雨广场，双会所，社区广场等。酒店、商场、餐厅运动场所，休闲会所等,大型综合会所。国际标准五星级综合会所及特色水下餐厅，温泉生活休闲馆，人性智能化设施，英式贵族管家服务等温泉、水下餐厅、水下卡拉ok娱乐中心、高尔夫练习场、国际会议中心、国际五星级会所等本项目的功能最完善，档次也比较高，竞争对手只有凤凰城。销售价格（单位：万∕㎡）连排：最高3.7万，最低2.3万，均价2.9独栋：3.5万，连排：2.1，均价2.5连排：2.1万，洋房0.9，均价2.1独栋：2.3万，连排1.1-1.2万独栋初定价：4万本项目价格与合生帝景山庄相比较属低价位,与凤凰城相比属中庸,性价比优胜于其他竞争对手。销售情况100%卖掉已销售75%。已经基本售完已销售80%。尚末开始帝景山庄的产权竞争力最强，综合竞争力本项目最强。园林景观单一欧式园林景观,没有别致及豪华感。中式现代园林,有时代感,但缺少人性化及观景的豪华感。倡导建立既有城市气息，又有自然雅趣的高尚生活区智能化打造安全舒适家园物业管理完善乡村式园林,大众化平铺式绿化,没有引人观景。凸显世界各国主流豪华式及山水湖观景园林。本项目在自然景观、园林绿化、规划没设计、文化风情等品质与等级都是最好最高的。二、竞争分析评论。1、通过以上几个竞争对手与本项目的比较，认为本项目在整体上是有优势的，竞争最强并最有对比性的是合生·帝景山庄，但是该楼盘由于总存货量只有独栋别墅约96户并尚末开发，而本楼盘是温泉私家酒店，该楼盘在性价比上与本项目无法竞争。2、属于罗岗区位于科学城的万科城规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，但该项目基本上是连排别墅，970栋别墅已售出75％，在价格上与本项目也难以比拟。所以就市区在建楼盘来说，万科城、保利的林雨山庄、帝景山庄、凤凰城存货不多（总量加起来也不过500栋），且合适面积的独栋别墅几乎没货，性价比上也较难和本项目竞争，所以没有冲击性的可比性和竞争性。3、本项目与其它别墅项目明显的区别在于本项目房屋是商业性质，使用年限是四十年；其它的别墅项目的房屋性质是住宅，使用年限是七十年。本项目与其它别墅项目的使用年限差距三十年。本项目的基准地价是建筑面积1000元/米²，三十年补地价款共计为22万元。因此，本项目只要别墅整体让利22万元或再多一些，就和住宅性质的房屋具有同等的可比性和竞争性。4、珠江三角洲经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然其中不乏投资者、炒楼者，就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使有房源空置，也是暂时的。再则随着人民生活水平的提高，一些高收入者追求高档住宅，而这些住宅广州还是供不应求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，一般可以在规定的年限内付清房款。第四节本项目区域经济一、2006年广州市全年实现GDP6068.14亿元，比上年增长14.7%，其中第一产业占145.51亿元，比上年增长6.0%；第二产业占2419.38亿元，增长15.8%；第三产业占3503.52亿元，增长14.4%。2005和2006年广州市三大产业比较统计表市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升2.3%，其中食品类价格上升36.8%，娱乐教育文化用品类上升4.8%，居住类上升39.6%，服务项目价格上升6.30%，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类上升2.4%至3.3%之间，消费能力有上升。当前经济运行中的主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长的基础还不够稳固。广州市正在实施“产业优化”战略，目前海陆空交通设施齐全，广州已成为华南乃至东南亚的经济中心。06年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之一。因此，广州市的整体经济实力为本项目奠定了雄厚的支持与坚实的基础。二、2006年的参考数据以及分析通过下表我们可以看出，广州城市人均收入比较高，人们想买房的愿望也比较强烈，但是平均每年投入开发的土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。供应量未能达到市场的需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者的心意。施工面积远多于竣工面积（总体是正常的），但是也可以看出房地产公司一方面资金不能筹措到位，另一方面为了造成房子供不应求的假象，从而提高房价，牟取暴利。而商品房销售面积又不到住宅竣工面积的二分之一，这说明商品房开发量还不是很多，未能满足市场需求。同时商品房空置面积很少，这说明市场购房者很多，累积下来的空置房往往是在户型设计，朝向以及配套设施方面比较欠缺的房子。2006年的一些参考数据参考对象数据备注第二产业237.25万人房地产业2.82万第三产业287.72万人建筑业18.14万人房地产开发投资556.79亿元住宅396.91亿元基本建设投资220亿元施工商品房面积4872.8万平方米竣工商品房面积961.92万平方米商品房销售面积1021.81万平方米商品房空置面积446.12万平方米商品房销售额683.86亿元城市人均可支配收入城市居民人均消费支出城市人均住宅使用面积16035元12619元21.5平方米全市人均住宅面积为28.54平方米第五节项目周边环境由于我们针对的是住在别墅里面的高收入者，所以我们站在高收入者的角度来调查项目周边有哪些生活用品店，休闲娱乐，会友的地方适合他们来光顾的。为此以下调查的内容是业主10分钟内驾车或者是步行即可到达的地方。项目周边环境表类型遍及范围基本评价邮政银行邮政三家、农行、建行、工行、商行、兴业银行规模中等，一般设有自动取款机超市百佳、万佳、家乐福、好又多规模大，知名度高信誉好餐馆（西餐厅）麦当劳、肯德基、南岗海鲜、南海渔村档次较高，消费层次较高休闲地天河众多休闲地档次较高规模较大酒店皇家国际、天伦、艺星大多为四星级大酒店公园（广场）奥体中心全国有名的医院中山三院市区大医院学校华工、华师、华附中较有历史的名学校美容美发等较多洗衣店档次一般规模较小购物中心天河城（包括餐饮、娱乐、休闲、观光、购物、展示、金融、演绎、儿童主题等）XX超级商业航母污染不严重第四章开发性别墅项目的营销策划第一节产品定位一、别墅：300幢约330平方米入户温泉别墅,高绿化低密度住宅与商用建筑；二、会所：水下餐厅、咖啡厅、美容沙龙、红酒雪茄馆、水下音乐艺廊、健身中心、网球场、高尔夫练习场、各类主题文化温泉SPA水疗馆，室内泳池、国际商务会议厅和五星级会所服务等；三、智能化设施：分户式空调、智能化一卡通系统、全区门禁系统、住宅防护系统；四、管家服务：24小时英式管家服务。第二节目标客户定位一、客户来源：珠江三角洲地区（也包括其他地方）的私营企业家、民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等；二、客户阶层：企业主、高收入人群；三、年龄状况：40—60岁为主；四、家庭结构：拥有子女，有着3口或更多家庭成员的组合；五、家庭状况：注重家庭生活，更注重子女的生活环境；六、工作状态：工作繁忙，压力繁重；七、生活方式：摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求；八、购买动机：改善居住环境，追求居家生活品质，对目前广州的楼市（尤其是高档住宅）发展前景充满信心，视为投资理财产品；九、消费行为：注重品质，充满理性；十、特征分析：他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。第三节价格定位一、定价思路：根据实际的销售情况定价。紧随帝景山庄的销售价格。二、产品定价：均价为建筑面积4万人民币/平方米,再根据别墅的座向、景观等因素调整具体的别墅总单价。第四节楼盘推出时间与销售周期一、楼盘推出时间：本项目第一期计划于立项批准后9个月开工，5个月内第一期竣工。而为了能够“先入为主，抢占先机”，本项目在开工时就开始进行市场推广并接受认购登记。二、销售周期：从取到产权证后,三个月内销售完成。第五节项目SWOT(竞争)分析一、优势分析（S）1、规划建设：是广州市档次最高的住宅与商业一体化别墅，占地43万余平方米，397194.6万㎡的建设用地面积,300户大部为独栋别墅,部分为联排别墅，低密度建筑、大面积的绿地；2、地段交通：座落于广州市天河区东圃，北倚广深高速公路仅相距1.1公里；南近贯通市区东西走向的中山大道；距离广州市天河体育中心8公里；距离琶州交易会馆6.5公里；距离连通番禺、京珠高速、南北环城高速的华南快速路5公里；距离环绕市区东、南、西、北通达的内环路11公里；距离连接广州北直增城等地的广源快速路仅1.5公里。交通可谓四通八达，占尽天时、地利。3、生态环境：本项目地处天河区东圃黄村,生态环境优越空气清新,是天河核心社区的稀罕世外桃园。4、品质档次：本项目采用国际五星级标准设计建筑，国际规划大师，建筑大师，园林设计大师，环境艺术设计大师联手铸就自然与艺术的完美结晶，多样风格，满足个性化需求，建筑品质胜人一筹；5、配套设施：有世界大观温泉别墅旅游文化度假中心的五星级会所提供的商业服务设施及康体娱乐项目、为业主住户提供24小时全程无忧管家服务：6、园林景观：小桥流水,依山傍湖，园内经过十多年的精心园林绿化打造,低密度建筑、大面积的绿地、临山望湖，使社区犹如一个城市大花园。7、产品稀罕：《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》国发（1995）13号文，第一条：要严格控制高档房地产开发项目的审批。对高档房地产开发项目，1995年不再批准立项和开工，以后也要严格控制审批，现在在广州行政辖区内的别墅产品已属稀罕,产品的市场存量甚少,而市场需求却日益扩大,供求关糸巨大。8、宜商宜居：本项目是属于商业性温泉度假式的别墅产品,具有双重使用功能,在广州核心商业区内是唯一的适商适居别墅，市场价值潜力诱人。对优势的分析可以有个根本性的结论：广州市已经没有什么开发商有大量的别墅存货量可供应市场。二、劣势分析(W)产权年限：由于本项目的土地使用性质为商业用地,别墅的产权年限只有40年,而住宅式别墅的产权为70年。虽然在价值上因补交30年地价仅有22万元的差距，但销售伊始的解释仍费口舌。而且在销售的各种宣传广告时只能进行产权式别墅酒店的介绍。这些都会给本项目产品销售带来一定的障碍。这些障碍和困难在开发前期会显得比较明显。此外，由于本项目用地合同规定没有销售面积，因此只能作为存量房的转让，既只能先现登记到开发商名下，在转买给第二人时，再将房屋产权证登记到第二人的名下，而不能直接将房屋产权证登记到直接的买家。三、机会分析(O)1、目前天河区唯一高档纯别墅区合生·帝景山庄就位于本项目的东北邻,合生·帝景山庄一推出市场就成为了广州市天河区的超豪华住宅社区,备受高端用户追捧，连排别墅售价3.5万人民币/平方米,上市六个月全部售馨。近期即将推出80户独栋别墅,接受内部登记已超过200户并以4.5万人民币/平方米为起价,将对本项目产生极大的带动效应，从而达到事半功倍的作用。2、2010年广州亚运会主会场在奥体中心,市政府将投入200亿改善周边的市政配套、园林绿化、交通网络、通讯网络、文化设施等将为本项目区域的更进一步完善展示了美好前景。3、由于政策及市区土地供应的收紧,目前广州市区内高档别墅住宅的稀缺性，使本项目当之无愧，无可争议的处于“制高点”，将对本项目有利占领有效市场份额提供良好契机。4、广州市区内目前尚缺少一个真正国际标准五星级的都市型地标名片式的温泉旅游度假圣地，随着广州国际大都市的进一步发展,政府对于旅游文化产业的建设将给予高度的关注与支持，本项目是广州有史以来的第一个都市型温泉别墅度假项目，政府对本项目鼎立支持，以及各类媒体的报道宣传，将对本项目形成良好的社会公益形象与市场口碑。四、威胁分析（T）金融海啸对全球经济的影响都很严重，加上全国的楼市情况严峻，对本项目的影响程度较难预料，至少在一年至两年时间内，在很大程度上使相当部分的房产投资者和置业者对楼市产生的观望心态。第六节营销策略一、营销思路与定位：1、思路：本项目是广州市区内唯一一个都市型世外桃园式的温泉度假别墅并且是商住结合,赋予良好的项目包装“理念”与“主题”是至关重要的，给珠三角的民众形成良好的视觉上与精神上的“概念定位”信息传达，制造出在广州的轰动效应；2、定位：诉求给目标客户群“生态”、“养生”、“荣耀”、“权威”的印象，同时也使本项目在当地树立起“至高无上”“独一无二”的大盘形象。二、销售原则与思路1、原则：均应遵循以下“四个有利于”标准1)有利于项目的推出和销售---经济效益2)有利于建立目标客户对发展商的信任感---社会效益3)有利于温泉度假中心的品牌建设---品牌效益4）有利于加速开发性别墅的资金回笼—-时间效益2、思路：利用房展活动聚集人气——登记认购优惠促销引爆人气——顺利销售清货。三、销售策略与手段整合营销推广方式。“整合营销”模式是近年来在房地产营销过程中提出的新概念，它是指项目在推广过程中以统一风格、统一形象来进行宣传推广。无论项目以哪种行销渠道来进行推广，项目由始至终以“一种声音”来“说话”。而本项目在营销推广过程中以一种“打造广州首个高档温泉园林别墅生活特区”的形象定位来进行贯穿项目推广始终。具体的营销渠道包括以下几大内容：1)内部登记优惠促销：对前30名内部登记认购者进行9.6折的优惠，后面的认购者给予一定的奖励（比如送高档电子产品等）。2)设立售楼处和样板房：售楼处是销售最直接也是最频繁接触了解产品的载体，而样板房是消费者最直接认识项目的渠道，销售处的形象包装和销售员的培训是项目推广的关键环节。3)项目围墙工地：围墙工地是目标客户群体和潜在消费群体以及市民认识本项目的最直观的传达方式，如何引起目标消费群体的注意力，围墙形象包装的好坏至关重要。4)巨型广告牌：广告牌的设置对项目的形象宣传起到不可低估的作用，这是我们对项目宣传的另一大“法宝”。5)楼书、单张：楼书和单张是对楼盘项目宣传的最主要宣传方式，也是消费者最深刻最全面认识项目的宣传渠道，因此，楼书和单张对项目定位和主题宣传到位与否相当重要。6)报纸广告：以效果图和项目具体情况（内容类似于楼书、单张）对项目进行宣传。7)广播电视广告：广播台以声音介绍的方式和电视台以动感画面的方式对项目进行宣传。8)人脉传销：利用公司强大的客户资源优势，制定中心客户奖励措施，加快项目的销售去化速度，同时形成项目良好的社会形象和宣传口碑。四、广告计划与执行1、广告目标：1)启动期—-登记期，引出大盘形象效应。2)前期—-入市开盘期,引爆轰动效应。3)中期—-热销期，销售进度80%。4)后期---清货期,销售进度95%。2、广告时间：1)开始时间：08年6月底2)结束时间：09年10月3、广告目标市场：珠三角地区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等4、广告主旨：主题创意主旨：主题的创意要与项目的定位相吻合，用“一种声音”的方式对产品进行宣传推广，保持项目风格的连贯性与一致性,保持项目的总体风格和定位方向。5、广告主题：“生态”、“养生”、“荣耀”、“权威”6、广告发布媒体：南方都市报、广州日报、羊城晚报、电视台、广播电台以及其他外地报刊。7、广告预计费用：1)报纸宣传费用：280万元2)广播、电视台宣传费用：160万合计：440万8、促销活动1)认购登记优惠促销：对头100名认购者进行9.6折的优惠，后面的认购者给予一定的奖励（比如送高档电子产品等）2)举办高端“都市别墅人居与养生论坛”活动目的：通过论坛邀请目标客户参加，更全面深入地让目标客户了解及感受“生态”、“养生”、“荣耀”、“权威”的内涵和精彩演绎，通过此活动对本项目起到良好的宣传作用。第五章财务评估第一节投资估算一、投资估算：（总括）根据本项目构思预案确定的建筑面积、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，具体参数如下：容积率≤0.6，占地商业面积共307188.6m²建筑总面积：307188.6m²×0.6＝其中：开发性别墅建筑面积10万m²，配套设施建筑总面积3万m²（经营性别墅共用），经营性别墅建筑总面积5万m²。1、债务：本项目原有债务共4.3亿元，可折价3亿元清偿完毕。2、土地使用补差价：1000元/m²，分摊到开发性别墅10万m²约计3750万元。使用期限40年每平方米地价款1000元，原已交付25年，先需补交15年。即1000/40×15＝375元/M；375元/M×10万M²＝3750万元。3、前期工程费：3000万元（勘探、咨询、监理、场地改造、设计费等）。4、建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑费用等。以每平方米1900元计算，则100000m²×5、基础设施建设费：①5m宽道路1公里，预计1250万元；②园林绿化4万m²，200元/m²，预计800万元；③会所3万m²，5000元/m²，预计15000万元；④温泉1万m²，造价4000元/m²，预计4000万元。上述费用合计约21050万元，开发性别墅占比例分摊：21050万元/18万m²×10万m²＝11694.45万元6、精装费用（开发性别墅为毛坯房，省略精装费用）。7、销售税和附加税：（销售见盈利能力分析）。其中，销售税是销售收入的5.5％；附加税是销售税的10％。销售税为：400000万元×5.5％＝22000万元附加税为：22000×10％＝2200万元8、开发间接费用：预计为2100万元。9、管理费用：预计为5000万元。10、其它费用和不可预见费用：预计15000万元。二、项目债务情况分析（略）表5.1之一开发性别墅项目投资估算表（单项）序号项目开发产品成本分期用款计划进度合计立项一年内立项后年半内立项后两年内立项后三年内备注1土地使用补差（15年）3750375112511251125按建筑面积1000元/m²共40年原已支付25年补15年2前期工程费30001000660660680为设计费等费用，分阶段支付3建安工程费190001900570057005700按每期建筑实际面积支付4基础设施建设费3361120021615m宽道路1公里预计1250万元；园林绿化4万m²，200元/m²预计800万元；温泉1万m²，造价4000元/m²，预计4000万元。合计造价约6050万元，开发性别墅按比例分摊：6050万元/180万m5精装费用毛坯房，忽略6销售税和附加税242002420726072607260按每期实际销售收入缴交7开发间接费21002006506306208管理费用300010007007006009其他及不可预见费150007500250025002500合计7341115595207561857518485金额单位：万元注：本表不含分摊会所成本。表5.1之二开发性别墅项目投资估算表（总括）金额单位：万元注：本表含分摊会所成本。序号项目开发产品成本分期用款计划进度合计立项一年内立项后年半内立项后两年内立项后三年内备注1债务3000030000立项前2土地使用补差（15年）3750375112511251125按建筑面积1000元/m²共40年原已支付25年补15年3前期工程费30001000660660680为设计费等费用，分阶段支付4建筑安装工程费190001900570057005700按每期建筑实际面积支付5基础设施建设费11694.451200350035003494.45按每期实际面积分摊6精装费用毛坯房，忽略7销售税和附加税242002420726072607260按每期实际销售收入缴交8开发间接费21002006506306209管理费用3000100070070060010其他及不可预见费150007500250025002500合计111744.4545595220952207521979.45第二节资金筹措一、本项目建设启动资金40000万元主要由社会筹措。启动第一期100000m²金额单位：万元序号项目合计合计第一期第二期第三期第四期立项后一年半内立项后两年内立项后两年半内立项后三年内1总投资111744.4545595220952207521979.452资金筹措111744.4545595220952207521979.452.1预售收入400000400001200001200001200002.2社会筹措4000040000注：本项目的四证一书办理齐全后，可向银行贷款2亿元，此款将先归还一半社会筹措资金。从而减少借款利息。表5.3社会筹措资金及银行贷款还本付息估算表序号项目每期一季一二三四五六七八九1社会筹措本金归还20000200002社会筹措利息归还8000200020003银行贷款本金归还200004银行贷款利息归还1600注：立项后一年内向银行贷款20000万元用于归还向社会筹措的部分资金20000万元。二、净现值和可行性表5.4之一开发性别墅项目现金流量表金额单位：万元序号第一期第二期第三期第四期一现金流入800001200001200001200001销售收入400001200001200001200002社会筹措及银行贷款40000二现金流出263956355618575184851土地补差3751125112511252前期工程款10006606606803建筑安装工程费19005700570057004基础设施建设费120021615销售税金和附加税24207260726072606开发间接费2006506306207管理费用10007007006008其它不可预见费75002500250025009社会筹措本金归还2000010社会筹措利息归还10000200011银行贷款本金归还2000012银行贷款利息归还800800三净现金流量5360556444101425101515现金流量图 120000 120000 120000 40000 40000 0. 1 2 3 4 337518485230251857563556NPV＝53605＋56444＋101425＋101515＝312989本项目投资的净现值为312989万元，大于零，所以本项目可行。表5.4之二项目总现金流量表（总括）金额单位：万元序号第一期第二期第三期第四期一现金流入800001200001200001200001销售收入400001200001200001200002社会筹措及银行贷款40000二现金流出56395648952207521979.451债务300002土地补差3751125112511253前期工程款10006606606804建筑安装工程费19005700570057005基础设施建设费1200350035003494.456销售税金和附加税24207260726072607开发间接费2006506306208管理费用10007007006009其它不可预见费750025002500250010社会筹措本金归还2000011社会筹措利息归还10000200012银行贷款本金归还2000013银行贷款利息归还800800三净现金流量23605551059792598020.55现金流量图： 120000 120000 120000 40000 40000 0. 1 2 3 4 21979.45 23020 22075 .3337564895NPV＝23605＋55105＋97925＋98020.55＝274655.55本项目投资的净现值为274655.55万元，大于零，所以本项目可行。第三节经济效益分析一、销售价格：根据项目所处位置，周围环境条件以及房地产发展的趋势预测，考虑到本项目的市场定位，房地产销售风险及工程建设成本等综合因素。本项目的均价为40000元/m²。二、销售进度以及付款计划：（详见销售计划表）三、税费率：目采用的各种税费率见下表。（表5.5）税费项目税费率税费项目税费率营业税收入的5.5％城市维护建设税营业税的7％附加税为营业税的10％教育费附加费营业税的3％企业所得税营业额带征约5％土地增值税30.40超率累进本项四、盈利能力分析销售收入：（按10万m²，40000元/m²计算）总收入：100000×40000＝400000万元。可获毛利润总和：400000－111744.45＝288255.55营业税：400000×5.5％＝22000万元附加税：22000×10％＝2200万元城市维护建设税：22000×7％＝1540万元教育费附加：22000×3％＝660万元企业所得税：400000×5％＝20000土地增值税：约500万元则税后利润为241355.55万元。总体项目投资利润率为：利润总和/总投资×100％＝216％单项项目投资利润率为：利润总和/总投资×100％＝328.8％别墅销售买卖方销售契税约4％，土地增值税约为1％，以实际销售额计算。清偿能力分析。本项目所需资金由社会筹措40000万元，在取得四证一书后，向银行贷款20000万元用于归还一半的社会筹措款，降低了借款成本。利用滚动预售房回笼资金的形式，预计两年内，清偿所有欠款。因此，具有足够的偿还能力。资金平衡分析：在项目计算期，各期资金的来源与运用详见下表：表5.6之一开发性项目资金来源与运用表金额单位：万元序号项目合计第一期第二期第三期第四期一资金来源440000800001200001200001200001销售收入400000400001200001200001200002社会筹措4000040000二资金运用14751128445697062472524635①项目投资估算表中数7341115595207561857518485②所得税200002000600060006000③土地增值税50050150150150④归还社会筹措本金2000020000⑤归还社会筹措利息12000100002000⑥归还银行贷款本金2000020000⑦归还银行贷款利息1600800800三盈余资金29248951555502949527595365表5.6之二项目总资金情况表金额单位：万元序号项目合计第一期第二期第三期第四期一资金来源440000800001200001200001200001销售收入400000400001200001200001200002社会筹措4000040000二资金运用185844.4558445710452822528129.45①投资估算表中数111744.4545595220952207521979.45②所得税200002000600060006000③土地增值税50050150150150④归还社会筹措本金2000020000⑤归还社会筹措利息12000100002000⑥归还银行贷款本金2000020000⑦归还银行贷款利息1600800800三盈余资金254155.5561555489559177591870.55融资方式：采取首先由社会筹措融资40000万元，年利率