物业管理基本制度住宅专项维修资金

7.1住宅专项维修资金概述7.2住宅专项维修资金的交存7.3住宅专项维修资金的使用7.4住宅专项维修资金的监管

需熟悉和掌握的法规规章内容：《住宅专项维修资金管理办法》。7住宅专项维修资金管理制度17.1住宅专项维修资金概述（1）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（2）管理原则住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（3）监督部门建设主管部门和财政部门2什么是共用部位和共用设施设备？共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。37.2住宅专项维修资金的交存（1）住宅专项维修资金的交存主体（2）住宅专项维修资金的交存金额（3）住宅专项维修资金的交存方式（4）住宅专项维修资金的管理4（1）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。5（2）住宅专项维修资金的交存金额商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。②出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。6（3）住宅专项维修资金的交存方式商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。②出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。7（3）住宅专项维修资金的交存方式③未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。④业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。8（4）住宅专项维修资金的管理业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。通过委托当地商业银行开立住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。9（4）住宅专项维修资金的管理业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（开户）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（通知）

10业主大会成立立后住宅专项项维修资金的的管理③直辖市、市、、县人民政府府建设（房地地产）主管部部门或者负责责管理公有住住房住宅专项项维修资金的的部门在收到到通知之日起起30日内，，通知专户管管理银行将该该物业管理区区域内业主交交存的住宅专专项维修资金金账面余额划划转至业主大大会开立的住住宅专项维修修资金账户，，并将有关账账目等移交业业主委员会。。（划转）④住宅专项维修修资金划转后后的账目管理单位位，由业主大会会决定。业主主大会应当建建立住宅专项项维修资金管管理制度。（管理）⑤业主大会开立立的住宅专项项维修资金账账户，应当接接受所在地直直辖市、市、、县人民政府府建设（房地地产）主管部部门的监督。。（监督）11课堂提问：1、根据《物物业管理条例例》的规定，，（））的业主，应应当按照国家家有关规定交交纳专项维修修资金。A住宅B住宅小区区的非住宅C非住宅小小区D住宅小区区外与单幢住住宅楼结构相相连的非住宅宅2、业主按照照所拥有物业业的建筑面积积交存住宅专专项维修资金金，每平方米米建筑面积首首期交存额为为（））123、出售公有有住房的，对对于交存专项项维修资金的的说法正确的的是：售房单单位交存的住住房专项维修修资金，（））从售售房款中一次次性提取A多层住宅宅，售房单位位按照不低于于售房款的20%交存B高层住宅宅，售房单位位按照不低于于售房款的30%交存C多层住宅宅，售房单位位按照售房款款的20%交交存D高层住宅宅，售房单位位按照售房款款的30%交交存134、商品住宅宅的业主应当当在办理（））手续续前，将首期期住房专项维维修资金存入入住宅专项维维修资金专户户。A住房权属属登记B住住房入住C住房装修修登记D住住房保证金缴缴纳5、在售后公公有住宅专项项维修资金中中，业主首次次交存住房专专项维修资金金的标准为当当地房改成本本价的（））。A1%B2%C5%D5-8%146、出售公有有住户的维修修资金，由（（）交交存。A业主或售售房单位B业业主和售房房单位C业主D售房房单位7、住宅专项项维修资金管管理实行（））原则A所有权人人决策B专款款专用C政府监管管D集体体存储157.3住宅专专项维修资金金的使用（1））使用用范围围和原原则（2））分摊摊规定定（3））使用用程序序（4））禁止止使用用规定定（5））其他他规定定16（1））使用用范围围和原原则使用范范围住宅专专项维维修资资金专专项用用于住住宅共共用部部位、、共用用设施施设备备保修修期满满后的的维修修和更更新、、改造造。使用原原则住宅专专项维维修资资金的的使用用，应应当遵遵循方便快快捷、、公开开透明明、受益人人和负负担人人相一一致的原则则。17（2））住宅宅专项项维修修资金金的分分摊规规定商品住住宅之之间或者商品住住宅与与非住住宅之之间共用部部位、、共用用设施施设备备的维维修和和更新新、改改造费费用，，由相相关业业主按照各各自拥拥有物物业建建筑面面积的的比例例分摊摊。售后公公有住住房之之间共用部部位、、共用用设施施设备备的维维修和和更新新、改改造费费用，，由相相关业业主和和公有有住房房售房房单位位按照所所交存存住宅宅专项项维修修资金金的比比例分分摊；其中中，应应由业业主承承担的的，再再由相相关业业主按按照各各自拥拥有物物业建建筑面面积的的比例例分摊摊。18（2））住宅宅专项项维修修资金金的分分摊规规定售后公公有住住房与与商品品住宅宅或者者非住住宅之之间共用部部位、、共用用设施施设备备的维维修和和更新新、改改造费费用，，先按按照建建筑面面积比比例分分摊到到各相相关物物业。。其中中，售售后公公有住住房应应分摊摊的费费用，，再由由相关关业主主和公公有住住房售售房单单位按按照所所交存存住宅宅专项项维修修资金金的比比例分分摊。。住宅共共用部部位、、共用用设施施设备备维修修和更更新、、改造造，涉及尚尚未售售出的的商品品住宅宅、非非住宅宅或者者公有有住房房的，开发发建设设单位位或者者公有有住房房单位位应当当按照照尚未未售出出商品品住宅宅或者者公有有住房房的建建筑面面积，，分摊摊维修修和更更新、、改造造费用用。19（3））住宅宅专项项维修修资金金的使使用程程序划转业业主大大会管管理前前使用用程序序物业服服务企企业根根据维维修和和更新新、改改造项项目提出使使用建建议；没有有物业业服务务企业业的，，由相相关业业主提提出使使用建建议；；（提出出使用用建议议）住宅专专项维维修资资金列列支范范围内内专有有部分分占建建筑物物总面面积三三分之之二以以上的的业主主且占占总人人数三三分之之二以以上的的业主主讨论论通过过使用用建议议；（审议议使用用建议议）物业服服务企企业或或者相相关业业主组组织实实施使使用方方案；；（组织织实施施使用用方案案）20物业服服务企企业或或者相相关业业主持持有关关材料料，向向所在在地直直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设（房房地产产）主主管部部门申申请列列支；；其中中，动动用公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的，向向负责责管理理公有有住房房住宅宅专项项维修修资金金的部部门申申请列列支；；（申请请列支支）直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设（房房地产产）主主管部部门或或者负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门审核核同意意后，，向专专户管管理银银行发发出划划转住住宅专专项维维修资资金的的通知知；（发出出划转转通知知）专户管管理银银行将将所需需住宅宅专项项维修修资金金划转转至维维修单单位。。（住宅宅专项项维修修资金金划转转）21划转业业主大大会管管理后后的使使用程程序物业服服务企企业提提出使使用方方案，，使用用方案案应当当包括括拟维维修和和更新新、改改造的的项目目、费费用预预算、、列支支范围围、发发生危危及房房屋安安全等等紧急急情况况以及及其他他需临临时使使用住住宅专专项维维修资资金的的情况况的处处置办办法等等；（提出出使用用方案案）业主大大会依依法通通过使使用方方案；；（通过过使用用方案案）物业服服务企企业组组织实实施使使用方方案；；（实施施使用用方案案）物业服服务企企业持持有关关材料料向业业主委委员会会提出出列支支住宅宅专项项维修修资金金；其其中，，动用用公有有住房房住宅宅专项项维修修资金金的，，向负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门申请请列支支；（申请请列支支）22业主委委员会会依据据使用用方案案审核核同意意，并并报直直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设（房房地产产）主主管部部门备备案；；动用用公有有住房房住宅宅专项项维修修资金金的，，经负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门审核核同意意；直直辖市市、市市、县县人民民政府府建设设（房房地产产）主主管部部门或或者负负责管管理公公有住住房住住宅专专项维维修资资金的的部门门发现现不符符合有有关法法律、、法规规、规规章和和使用用方案案的，，应当当责令令改正正；（备备案案审审核核））业主主委委员员会会、、负负责责管管理理公公有有住住房房住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的部部门门向向专专户户管管理理银银行行发发出出划划转转住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的通通知知；；（发发出出划划转转通通知知））专户户管管理理银银行行将将所所需需住住宅宅专专项项维维修修资资金金划划转转至至维维修修单单位位（住住宅宅专专项项维维修修资资金金划划转转））23住宅宅专专项项维维修修资资金金的的紧急急使使用用程程序序住宅宅专专项项维维修修资资金金划划转转业业主主大大会会管管理理前前住宅宅专专项项维维修修资资金金划划转转业业主主大大会会管管理理后后24（4））住住宅宅专专项项维维修修资资金金的的禁禁止止使使用用规规定定依法法应应当当由由建设设单单位位或或者者施施工工单单位位承承担担的住住宅宅共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备维维修修、、更更新新和和改改造造费费用用；；依法法应应当当由由相关关单单位位承承担担的供供水水、、供供电电、、供供气气、、供供热热、、通通讯讯、、有有线线电电视视等等管管线线和和设设施施设设备备的的维维修修、、养养护护费费用用应当当由由当事事人人承承担担的因因人人为为损损坏坏住住宅宅共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备所所需需的的修修复复费费用用；；根据据物物业业服服务务合合同同约约定定，，应应当当由物物业业服服务务企企业业承承担担的住住宅宅共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备的的维维修修和和养养护护费费用用。。25（5））住住宅宅专专项项维维修修资资金金使使用用的的其其他他规规定定利用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金购购买买国国债债必须须在在保保证证住住宅宅专专项项维维修修资资金金正正常常使使用用的的前前提提下下。。应当当在在银银行行间间债债券券市市场场或或者者商商业业银银行行柜柜台台市市场场购购买买一一级级市市场场新新发发行行的的国国债债，，并并持持有有到到期期。。应当当经经业业主主大大会会同同意意；；未未成成立立业业主主大大会会的的，，应应当当经经专专有有部部分分占占建建筑筑物物总总面面积积三三分分之之二二以以上上的的业业主主且且占占总总人人数数三三分分之之二二以以上上业业主主同同意意。。利用用从从公公有有住住房房售售房房款款中中提提取取的的住住宅宅专专项项维维修修资资金金购购买买国国债债的的，，应应当当根根据据售售房房单单位位的的财财政政隶隶属属关关系系，，报报经经同同级级财财政政部部门门同同意意。。禁止止利利用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金从从事事国国债债回回购购、、委委托托理理财财业业务务或或者者将将购购买买的的国国债债用用于于质质押押、、抵抵押押等等担担保保行行为为。。26下列列资资金金应应当当转转入入住住宅宅专专项项维维修修资资金金滚滚存存使使用用：：住宅宅专专项项维维修修资资金金的的存存储储利利息息；；利用用住住宅宅专专项项维维修修资资金金购购买买国国债债的的增增值值收收益益；；利用用住住宅宅共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备进进行行经经营营的的，，业业主主所所得得收收益益，，但但业业主主大大会会另另有有决决定定的的除除外外；；住宅宅共共用用设设施施设设备备报报废废后后回回收收的的残残值值。。27课堂堂提提问问：：1、、住住房房专专项项维维修修资资金金的的使使用用，，应应当当遵遵循循（（））的的原原则则，，任任何何单单位位和和个个人人不不得得挪挪作作它它用用。。A公公开开透透明明B方方便便快快捷捷C受受益益人人和和负负担担人人相相一一致致D资金金使用最最少282、以下下哪些费费用属于于不得从从住宅专专项维修修资金中中列支的的：A依法法应由建建设单位位承担的的住房共共用部位位、共用用设施设设备维修修、更新新和改造造费用B依法法应由相相关单位位承担的的供水、、供电、、供气、、供热、、通讯、、有线电电视等管管线设施施设备的的维修、、养护费费用C物业业保修期期满后物物业共用用部位、、共用设设施设备备的维修修和更新新、改造造D人为为损坏住住房共用用部位、、共用设设施设备备所需的的修复费费用293、商品品住房共共用设施施设备的的维修、、更新和和改造使使用，按按（））种种方式从从住房专专项维修修资金中中列支。。A由相相关业主主和公有有住房售售房单位位按照所所交存住住房专项项维修资资金的比比例分摊摊B由相相关业主主按照各各自所交交存住房房专项维维修资金金的比例例分摊C由相相关业主主和公有有住房售售房单位位按照拥拥有物业业建筑面面积的比比例分摊摊D由相相关业主主按照各各自拥有有物业建建筑面积积的比例例分摊304、关于于住宅专专项维修修资金的的使用，，下列说说法不正正确的是是：（））A住房房专项维维修资金金的使用用，应当当遵循方方便快捷捷、公开开透明、、受益人人和负责责人相一一致的原原则B开发发建设单单位或者者公有住住房售房房单位应应当按照照尚未售售出商品品住宅或或者公有有住房的的建筑面面积，分分摊维修修和更新新和改造造费用C在保保证住房房专项维维修资金金正常使使用的前前提下，，可以按按照国家家有关规规定和业业主大会会的决定定，将住住房专项项维修资资金用于于购买股股票D代收收代管单单位可以以将住房房专项维维修资金金用于购购买公司司债券和和从事理理财业务务315、代收收代管单单位在保保证住房房专项维维修资金金正常使使用的前前提下，，可以按按照国家家有关规规定和业业主大会会的决定定，将住住房专项项维修资资金用于于购买（（））。。A一级级市场国国债BA股股股票C国有有企业债债券D基基金6、在使使用维修修资金时时，如已已实施物物业管理理的，由由（））提出资资金使用用计划。。A物业业服务企企业B房房屋管管理单位位C建设设（房地地产）主主管部门门D业主主大会327.4住住宅专项项维修资资金的监监督管理理（1）房房屋转让让或灭失失时住宅宅专项维维修资金金的处理理（2）相相关主体体对住宅宅专项维维修资金金的监管管义务（3）法法律责任任33（1）房房屋转让让或灭失失时住宅宅专项维维修资金金的处理理房屋所有有权转让让时业主应当当向受让让人说明明住宅专专项维修修资金交交存和结结余情况况并出具具有效证证明，该该房屋分分户账中中结余的的住宅专专项维修修资金随随房屋所所有权同同时过户户。受让人需需要持住宅专项项维修资资金过户户的协议议、房屋权属属证书、身份证等到专户户管理银银行办理理分户账账更名手手续。房屋灭失失的房屋分户户账中结结余的住住宅专项项维修资资金返还还业主；；售房单位位交存的的住宅专专项维修修资金账账面余额额返还售售房单位位；售房房单位不不存在的的，按照照售房单单位财务务隶属关关系，收收缴同级级国库。。34（2）相相关主体体对住宅宅专项维维修资金金的监管管义务管理单位位的法律律义务直辖市、、市、县县人民政政府建设设（房地地产）主主管部门门，负责责管理公公有住房房住宅专专项维修修资金的的部门及及业主委委员会，，每年至少少一次与与专户管管理银行行核对住住宅专项项维修资资金账目目，并向业业主、公公有住房房售房单单位公布布下列情情况：住宅专项项维修资资金交存存、使用用、增值值收益和和结存的的总额；；发生列支支的项目目、费用用和分摊摊情况；；业主、公公有住房房售房单单位分户户账中住住宅专项项维修资资金交存存、使用用、增值值收益和和结存的的金额其他有关关住宅专专项维修修资金使使用和管管理的情情况。35专户管理理银行的的法律义义务专户管理理银行应应当每年至少少一次向直辖市市、市、、县人民民政府建建设（房房地产））主管部部门，负负责管理理公有住住房住宅宅专项维维修资金金的部门门及业主主委员会会发送住宅宅专项维维修资金金对账单单。直辖市、、市、县县建设（（房地产产）主管管部门，，负责管管理公有有住房住住宅专项项维修资资金的部部门及业业主委员员会对资金账账户变化化情况有有异议的的，专户户管理银银行应根根据要求求进行复复核。专户管理理银行应应当建立住宅宅专项维维修资金金查询制制度，接受业业主、公公有住房房售房单单位对其其分户账账中住宅宅专项维维修资金金使用、、增值收收益和账账面余额额的查询询。36审计、财财政部门门的监督督管理住宅专项项维修资资金的管管理和使使用，应应当依法接受受审计部部门的审审计监督督。住宅专项项维修资资金的财财务管理理和会计计核算应应当执行行财政部部有关规规定。财政部门门负责对住宅专专项维修修资金收收支财务务管理和和会计核核算制度度执行情况况的监督督。住宅专项项维修资资金专用票据据的购领领、使用用、保存存、核销销管理，应当按按照财政政部以及及省、自自治区、、直辖市市人民政政府财政政部门的的有关规规定执行行，并接接受财政政部门的的监督检检查。37（3）法法律责任任交存主体体的法律律责任公有住房房售房单单位未按规定定交存住住宅专项项维修资资金的；；或将房房屋交付付未按规规定交存存首期住住宅专项项维修资资金的买买受人的的；以及及未按规规定分摊摊维修、、更新和和改造费费用的，，由县级级以上地地方人民民政府财财政部门门会同同同级建设设（房地地产）主主管部门门责令限限期改正正。开发建设单位位在业主按照规规定交存首期期住宅专项维维修资金前，，将房屋交付付买受人的，，由县级以上上地方人民政政府建设（房房地产）主管管部门责令限期改正正；逾期不改正正的，处以3万元以下的的罚款。开发建设单位位未按规定分摊摊维修、更新新和改造费用用的，由县级级以上地方人人民政府建设设（房地产））主管部门责责令限期改正正；逾期不改改正的，处以以1万元以下下的罚款。38挪用专项维修修资金的法律律责任挪用住宅专项项维修资金的的，由县级以以上地方人民民政府建设(房地产)主主管部门追回挪用的住宅专专项维修资金金，没收违法所得得，可以并处挪用金额额2倍以下的的罚款；构成犯罪的的，依法追究直接负责的主主管人员和其其他直接责任任人员的刑事责任。物业服务企业业挪用住宅专项项维修资金，，情节严重的的，除按上述述规定予以处处罚外，由颁颁发资质证书书的部门吊销资质证书书。建设（房地产产）主管部门门挪用住宅专项项维修资金的的，由上一级级人民政府建建设（房地产产）主管部门门追回挪用的的住宅专项维维修资金，对直接