沿海赛洛城商业产品

沿海赛洛城---

S.M.S商业街定位分析SUN-太阳-男人MOON-月亮-女人STARS-星星-孩子家庭12/28/20221日月星街区商业目标及前景日月星项目的环境分析

总体商业情况概述交通及人流情况概述项目市场情况概述项目周边个案情况概述日月星街区商业定位

商业定位原则商业主题定位业种分类规划业态规划指标品牌配置规划日月星街区的招商策略

招商基本原则招商工作流程招商工作目标招商指标分解招商推广进度招商推广流程日月星项目总结及建议目录12/28/20222日月星商业目标及前景12/28/20223商业预期目标

该项目需我司考虑的为20000平面左右的内街商铺的招商及销售工作。招商目标：9个月完成80%的招商，12个月完成95%以上销售目标：（？）月完成75%的销售工作完成情况：在操作过程中吧项目的租金及单位平米的售价提高25%--50%12/28/20224商业预期前景

结合赛洛城周边的情况，逐步提升商业街的层次，使其在业态配比从服务与社区的商业模式变为服务于整个项目所处板块的商业模式进行转变。达到逐步提升赛洛城项目的单位平米的租金及售价。12/28/20225日月星项目环境分析12/28/20226国贸中心国贸桥中央电视台北京电视台四惠桥东三环双井桥大郊亭桥广渠路东长安街东四环百子湾路CBD华贸中心富力广场乐成国际现代城万达广场CBD东扩区地铁7号线地铁1号线CBD+东四环=无限商业价值百盛购物中心美罗城燕莎奥特莱斯沃尔玛家乐福大成国际中心观音堂画家村竞园北京欢乐谷公园1872万科公园5号苹果社区擎峰壹线国际后现代城国资委公务员住宅用地（即将开建）12/28/20227北京东部总体情况概述北京东三环四环商务、商业氛围浓郁，可满足不同人群的消费习惯，娱乐业发达。北京最大的CBD所在地，具有较强的聚客能力使馆区及北京国际机场，为该区域增加了高端的消费人群大量中高端住宅项目，为该区域保障了人群基础12/28/20228项目交通及人流情况分析项目周边公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交车，地铁1号线、八通线，规划轻轨7号线与轻轨10号线项目前期的入住率达到90%，常驻人口稳定。周边流动人口达到日均10万人次。本案人为的把商业街分割为三段，对人流的环通有一定的影响项目虽然周边交通线较多，但离项目都有一定的距离，给人流的到达造成一定困难12/28/20229周边人群的消费指标12/28/202210赛洛商圈圈东四环广渠路百子湾路路CBD区域内最大规模居住区大成国际际中心金长安大大厦金泰国际际中心金泰先锋锋金都杭城城百子湾家家园美利山山百子湾14号地地地铁7号号线国资委公公务员住住宅用地地（即将将开建））中水电住住宅区竞园12/25/202211项目市场场情况概概述项目位与与北京东东四环CBD附附近，有有一定的的发展空空间。项目总建建筑面积积100万平米米。周边边有一定定的服务务型社区区商业，，但欠缺缺主题商商业气氛氛及办公公环境。。项目商业业本身分分部过散散，动线线过长。。项目现有有商业氛氛围较差差，组成成较单一一。12/25/202212项目周边边个案分分析项目周边边小区的的商业目目前有三三种形式式存在，，大城国际际中心以以集中式式社区型型商业模模式，（引进主主力店，，商业集集中形成成气候））金都杭城城以散落落式社区区服务型型商业模模式（导入商商务配套套，商户户有一定定的品牌牌价值））本案目前前是以街街区式社社区服务务型模式式存在。。（缺少主主力店及及有一定定品牌价价值的商商户）12/25/202213日月星项项目商业业定位12/25/202214商业定位位的原则则物业的高高入住率率及北京京东四环环CBD的东扩扩给赛洛洛城商业业带来的的升值前前景和发发展预期期。因为为其足够够的体量量不但能能满足社社区居民民的日常常消费，，今后又又辐射整整个CBD办公公楼及各各居住小小区的消消费群体体。赛洛城商商业是一一条典型型的社区区街，准准确的定定位决定定商业的的成败。。整体街街区不能能仅以社社区型为为导向的的单一服服务功能能，街区区的成功功取决于于业态的的组合，，定位基基于本案案的现实实情况应应考虑到到差异定定位及需需求定位位。12/25/202215商业定位位的原则则不论是那那种社区区型商业业其对主主力店的的需求都都是一定定的。例例：大成成国际的的大卖场场，金都都杭城的的商务会会所。品牌效应应对整体体的商业业氛围有有一定的的提升作作用，对对后期的的可持续续发展也也有一定定的保障障。本案目前前小型社社区型服服务商业业基本以以达到饱饱和，建建议在内内街商业业部分不不在考虑虑。本案可考考虑周边边小区及及办公大大楼所欠欠缺的商商业业态态进行规规划，达达到吸引引客流及及消费的的目的12/25/202216商业主题定位位SUN-太阳阳-男人-娱娱乐、主力店店MOON-月月亮-女人-百货STATS-星星-孩子子家庭-教育育、餐饮、便便民12/25/202217三期二期一期五期七期南七期北四期四期社区医院学校六期太阳月亮星星12/25/202218业态分类规划划项目业态布局局（具体商户落落位及业态配配比需在实际际操作中做调调整）文化类：占总面积的30%餐饮类：占总总面积的15%百货类：占总面积的20%便民机构设施施类：占总面面积的10%主力店、娱乐乐类：占总面面积的25%12/25/20221912/25/202220业态规划指标标12/25/202221餐饮类业态划划分社区型商业物物业相对租金金成本较低，，组合根据餐餐厅自身特点点按不同区域域划分：休闲餐饮区：：STARBUCKS/ILLYCOFFER/GINO/PIZZAHUT/PAPAJOHNS/KFC/GOLDENSTONE/ICESEASON等等世界美食区：：日本料理、、韩国料理、、东南亚菜菜、拉丁自自助烤肉、、意法美等各式西餐餐厅（同时借借鉴本地品牌牌）该区域与与欧风休闲餐饮毗邻。商务宴请区：：俏江南、小小南国等（同同时借鉴本地地品牌）12/25/202222百货类业态划划分休闲服装类：：时尚平价类仓仓储品牌UNQLO/H&M/ZARA/ASOBIO/C&A/UR/SEVENDAYS等（该品牌牌对物业位置置，招商条件件要求颇高）。运动休闲类：：NAUTICA/LACOSTE/ADIDASORIGINO/NIKE360等居家类：罗莱生活馆、、恐龙家纺纺、富安娜娜、馨亭纺纺织、澳西西奴、利快厨房生活、、鹅妈妈厨厨房馆，（（同时借鉴本本地品牌）为为更贴近社区居民的的日常生活需需求生活用品品在百货类中中更能体现其其配套功能12/25/202223便民机构设施施类业态划分分购物类：琴行、品牌牌标超、非购物类：大型网吧、健健身中心、美美容院、女子子会所服务机构：银行、邮局局、电信收费费网点12/25/202224主力店、娱乐乐类业态划分分电器：国美、苏宁家家电，百思思买量贩式KTV：好乐迪、温温莎主力餐饮：俏江南、小小南国等（同同时借鉴本地地品牌）12/25/202225文化化类类动漫漫产产业业：：动动画画、、漫漫画画、、及及其其衍衍生生产产品品成人人教教育育：：英英孚孚、、北北京京青青鸟鸟、、联联邦邦等等益智智教教育育：：红红黄黄蓝蓝、、华华尔尔街街、、金金宝宝贝贝、、东东方方爱爱婴婴婴幼幼儿儿类类：：婴大大童童的的服服装装服服饰饰，，玩玩具具反反斗斗城城，，博博士士蛙蛙365，，可可考考虑虑建建300M2左左右右的的儿儿童童乐乐园园，，少少儿儿涂涂鸦鸦室室，，亲亲子子教教育育培培训训中中心心少少儿儿摄摄影影等等。。扩扩大大儿儿童童部部分分的的经经营营面面积积跟跟能能贴贴近近社社区区家家庭庭活活，，满满足足周周末末家家庭庭生生活活的的儿儿童童消消费费同同时时又又带带动动餐餐饮饮的的需需求求12/25/202226产业业发发展展已已具具规规模模，，支支柱柱地地位位初初步步确确立立根据据经经济济普普查查资资料料测测算算，，北北京京全全市市文文化化产产业业活活动动共共有有从从业业人人员员51.4万万人人，，占占全全市市从从业业人人员员的的7.3%；；文文化化产产业业活活动动占占用用资资产产为为2827.5亿亿元元，，占占全全市市资资产产总总计计的的1.3%；；全全年年业业务务收收入入为为1714.8亿亿元元，，占占全全市市收收入入总总计计的的6.0%；；文文化化产产业业增增加加值值为为328.7亿亿元元，，占占全全市市地地区区生生产产总总值值的的5.4%。。从文文化化产产业业活活动动增增加加值值所所占占的的比比重重看看，，文文化化产产业业在在我我市市经经济济发发展展中中的的支支柱柱地地位位已已经经初初步步确确立立。。产业业介介绍绍12/25/202227产业业介介绍绍动漫漫产产业业本本身身有有巨巨大大的的市市场场空空间间，，而而动动漫漫产产品品的的衍衍生生产产品品市市场场空空间间更更大大。。中中国国目目前前每每年年儿儿童童食食品品每每年年的的销销售售额额为为人人民民币币350亿亿元元左左右右，，玩玩具具每每年年的的销销售售额额为为人人民民币币200亿亿元元左左右右，，儿儿童童服服装装每每年年的的销销售售额额达达900亿亿元元以以上上，，儿儿童童音音像像制制品品和和各各类类儿儿童童出出版版物物每每年年的的销销售售额额达达人人民民币币100亿亿元元…………在在某某种种程程度度上上，，这这些些行行业业今今后后的的发发展展与与行行销销都都有有赖赖于于动动漫漫这这一一新新兴兴产产业业的的带带动动作作用用，，以以此此类类推推，，中中国国动动漫漫产产业业将将拥拥有有超超千千亿亿元元产产值值的的巨巨大大发发展展空空间间。。12/25/202228俏江江南南集集团团创创始始于于2000年年，，总总部部位位于于北北京京，，旗旗下下品品牌牌包包括括俏江江南南品品牌牌餐餐厅厅、、兰兰（（LANClub））和和SUBU三三大大高高端端品品牌牌，，是是中中国国最最具具发发展展潜潜力力、、值值得得信信赖赖的的国国际际餐餐饮饮服服务务管管理理集集团团。。自成成立立以以来来，，俏俏江江南南集集团团遵遵循循着着创创新新、、发发展展、、品品位位与与健健康康的的企企业业核核心心精精神神，，不不断断追追求求品品牌牌的的创创新新和和突突破破，，从从国国贸贸第第一一家家餐餐厅厅到到北北京京、、上上海海、、天天津津、、成成都都、、太太原原、、南南京京、、青青岛岛等等30多多家家店店，，从从世世界界级级的的中中国国餐餐厅厅俏俏江江南南到到中中国国最最具具世世界界艺艺术术品品味味的的顶顶级级会会所所兰兰，，从从服服务务商商业业精精英英、、政政界界要要员员到到2008北北京京奥奥运运会会场场…………历历经经八八年年的的健健康康成成长长，，俏俏江江南南集集团团已已经经成成为为了了中中国国最最具具发发展展潜潜力力的的国国际际餐餐饮饮服服务务管管理理集集团团之之一一，，并并引引领领着着中中华华美美食食文文化化走走向向国国际际市市场场。。俏江江南南品品牌牌餐餐厅厅————最最具具时时尚尚品品位位和和创创新新理理念念的的世世界界级级中中国国餐餐厅厅俏江江南南12/25/202229品牌牌合合作作伙伙伴伴InternationalStrategicPartners国际际合合作作伙伙伴伴12/25/202230Tenantsinterestedinourmalls意向向客客户户Ladies’’Fashion女装装12/25/202231Tenantsinterestedinourmalls意向向客客户户F&BEntertainment餐饮饮娱娱乐乐＋12/25/202232注：：其其余余品品牌牌附附表表Tenantsinterestedinourmalls意向向客客户户F&BEntertainment餐饮饮娱娱乐乐12/25/202233日月月星星街街区区的的招招商商策策略略12/25/202234招商商基基本本原原则则做到到业业态态互互补补，，相相互互依依附附。。管理理及及维维护护好好既既定定主主题题。。招商商顺顺序序原原则则主主力力店店先先行行，，辅辅助助店店随随后后。。特殊殊商商户户招招商商优优惠惠原原则则。。统一的招商商及管理。。做到对重点点租赁客户户放水养鱼鱼。12/25/202235招商工作流流程12/25/202236招商工作目目标开业的保障障：力争在在规定时间间内完成85%的开开业率品牌的塑造造：对招商商品牌的筛筛选，打造造客户品牌牌的同时，，完成项目目品牌的塑塑造龙头效应：：通过主力力店的进驻驻。带动二二、三类品品牌的进驻驻，进而实实现商浦的的销售。12/25/202237招商指标分分解12/25/202238招商推广进进度12/25/202239招商推广流流程12/25/202240优势：赛洛洛城从项目目板块考虑虑有一定的的区位优势势。周边居住氛氛围较好。。项目位于东东四环整体体地理位置置较好。项目整体商商业体量足足够项目的配套套设施建设设较好劣势：因外外部沿街商商铺已出售售，商业整整体性很难难控制2万平米商商业多为内内街在操作作上有一定定难度。项目的周边边可直达交交通不足项目进距离离周边的商商业氛围较较差项目商业较较分散，很很难形成互互动项目总结及及建议12/25/202241建议：项目商业部部分做整体体包装，形形成一定的的影响力。。项目在规划划时区域合合理的分布布，进行有有针对性的的招商。项目在规划划要有一定定的主题特特色。本案目前的的社区型服服务商业基基本以达到到饱和，建建议在内街商业部部分不在在考虑。本案可考虑虑周边小区区及办公大大楼所欠缺缺的商业业业态进行规划，达到到吸引客流流及消费的的目的项目总结及及建议12/25/202242THEEND谢谢！12/25/2022439、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:13:0803:13:0803:1312/25/20223:13:08AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2203:13:0803:13Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:13:0803:13:0803:13Sunday,December25,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2203:13:0803:13:08December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20223:13:08上上午午03:13:0812月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:13上上午12月-2203:13December25,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/253:13:0803:13:0825December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:13:08上午3:13上上午03:13:0812月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:13:0803:13:0803:1312/25/20223:13:08AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2203:13:0803:13Dec-2225-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:13:0803:13:0803:13Sunday,December25,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2203:13:0803:13:08December25,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。25十十二二月月20223:13:08上上午午03:13:0812月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月223:13上午午12月-2203:13December25,20