河北潮白河项目前期策划报告

水天之间的私享生活城——河北潮白河项目前期策划报告大盘气质，水岸豪宅示意图片Contents项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议项目区位通州102国道103国道东六环东六环河北京沈高速燕郊大厂京哈高速潮白河本案地属河北大厂回族自治县境内，北京东南，河北与通州交界处，潮白河东岸。项目南侧紧邻103国道及京沈高速，进出京方便，路网发达。南线：（京沈—东六环—G103—武兴路—侯谭线）北线：（京通快速—京哈高速—宋廊路—运河北大街—河堤路—侯谭线）（京通快速—京哈高速—燕郊四街—燕郊外环—1.9km待建路）毗邻快速交通主干道，项目周边路网有待于完善。交通环境自然环境：项目紧邻潮白河，自然环境清静、优美。潮白河被誉为京东之肺，河堤两岸覆盖了约五万亩的平原森林，空气质量常年稳定在国家二级标准以上，自然条件优越。基础配套：位于通州八通线城铁沿线九棵树站的家乐福超市、梨园站的贵友大厦等；位于大厂县城的明珠商城，荣华商场，金鑫电器，万佳超市，福利达商厦；以及工行、农行、建行、中行等各大银行。另外还有有位于燕郊的京客隆、文化大厦、骏捷馨世界等超市及商场。燕龙马场、京东第一温泉度假村、汇福健康中心、华堂高尔夫俱乐部等休闲娱乐设施分布于项目四周，业主可轻松享受高品质生活乐趣。人文环境：周边拥有公立幼儿园6家，分别为实验小学幼儿园，华电小学幼儿园，诸葛店小学幼儿园，冯家府小学幼儿园开发区幼儿园，冶金学校幼儿园；私立幼儿园60家，其中东燕郊幼儿园名气最大；小学有大厂城关小学，中心小学、普通小学，中学有三河二中、大厂高级实验中学、大厂回民一中等。区域环境项目地块正处于潮白河水面最宽处正东1000米，与通州新城隔河相望区域资源紧邻潮白河自然景观，可以享受清新、宁静的水岸生活，提升项目附加值潮白河景观河堤景观区域资源河堤景观码头

京华高尔夫俱乐部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水体景观和天然成树，是一所巧夺天工的河边球场，错落有致的布局独具匠心，球场建筑物与蜿蜒优美的地形和谐融为一体，形成一幅天然园林美景，是目前北京周边地区唯一拥有温泉和灯光球场的高尔夫俱乐部。同时该俱乐部还拥有京华会所、京华学堂，是一处集餐饮、洽谈、休闲、娱乐、教学于一体的高档休闲场所。另外，该俱乐部具备大量高端消费群体资源。区域资源京华高尔夫俱乐部配套区域发展大厂潮白新城——区位国贸正东30公里，半小时直抵CBD30分钟车程拥有京沈、京哈、六环、涿密等8条高速公路“半小时进京起飞，一小时下卫出海”优越的地理位置、便捷的交通条件大厂潮白新新城——区域优势势必成为““商贾云集之之地，物阜阜人丰之所所”大厂潮白河河工业区地地处京津冀经济济圈和环渤渤海经济区区的中心地地带。京津冀地区区、珠江三角洲洲、长江三三角洲是引引领中国经济发发展的三大“旗舰”，构成中国空空间发展的的战略骨架架。京东地区是是城市未来来重点发展展的地区，也是北京京面向区域域，联系天天津、河北北等省市的的重要地区区，承接中中心城人口口、职能疏疏解和新的的产业集聚聚的主要地地区。区域发展大厂潮白新新城——空间规划空间结构为为——“一城”、““两带”、、“三园””“一城”是指指大厂县城城；“两带”：：一是102国道经济带带，二是潮潮白河生态态景观带；；“三园”：：即夏垫邵邵府工业园园、祁各庄庄现代服务务产业园和和陈府都市市农业示范范园。区域发展大厂潮白新新城——产业规划布布局大厂县重点点发展的三三大产业群群：一、以食品品工业和金金属加工为为重点的现代加工制制造业产业业群；二、以旅游游休闲、文文化创意、、特色物流流、房地产产业为代表表的现代服务业业产业群；三、以生物物、医药、、电子、信信息为代表表的高新技术产产业群。区域发展石油装备产产业园能源环保产产业园新型建材产产业园数字传媒谷谷旅游资源蓝色水街低密度水岸岸别墅生活活区创意港湾九曲花街区域发展区域发展大厂潮白新新城——景观规划城市绿地景景观规划以以大环境绿绿化和区域域内普遍绿绿化为基础础，采取点、、线、面相相结合的布布局结构，，形成两带、多轴轴、多园、、绿心的绿绿化规划格格局。本案两带：沿潮白河和和群英总干干区两条景景观带多轴：沿城市道路路绿化建设设的道路绿绿化轴多园：建设多处综综合公园、、城市内小小游园、街街头绿地及及绿化广场场绿心：结合城市绿绿带建设，，保护现状状湿地，使使之成为改改善城市绿绿化环境的的“城市之之肺”区域发展大厂潮白产产业园——企业进驻状状况区域发展大厂潮白新新城——人口职业构构成大厂县城中中心政府机机构,行政,企事业单位位从业人员员102国道以北，，交通运输输、特色物物流、综合合技术服务务、商务服服务、房地地产开发等等产业从业业人员102国道以南(夏垫、邵府府)重型工业，，金属压延延、机械制制造、大型型仓储物流流、专业市市场、生产产型服务业业从业人员员祁各庄潮白白河景观带带影视基地地、大型郊郊野休闲、、动漫制作作、民族特特色旅产业业从业人员员县城以东(陈府)——农业示范基基地相关产产业从业人人员区域发展大厂县潮白新城未来发展目目标是？？大厂作为北北京经济郊郊区，融入入首都发展展圈。把大大厂建设成成为北京东部发展带带上的产业业配套集中中地，廊坊市北部部经济板块块的重要增增长极，京东宜居、创业业的生态型型中等城市市。区域发展小小结区域发展地处京津冀经济济圈和环渤渤海经济区区的中心地地带，是重要经经济发展核核心区；一城，两带带，三园的的城区规划划大力促成成大厂潮白白新城经济济快速发展展；四大产业规规划布局，，北京第一一经济郊区区，宜居、、创业的生生态中等城城市；大面积绿化化及潮白河河稀缺水景景资源，促促成生态宜宜居生活典典范与旅游游文娱、创创意产业发发展；大量企业涌涌入驻地，，促使潮白白工业区经经济逐年明明显稳步上上升，未来来发展潜力力巨大；多个工业区区的数行业业从业人员员，衍生了了该区域强强大的居住住需求。项目地理位位置及周边边环境优劣劣势说明优势：北邻京哈高高速及102国道，南邻邻103和京沈高速速，距CBD核心区30公里；周边交通路路网丰富，，国道、高高速路多条条快速路环环绕，路况况好方便车车行；地处通州潮潮白新城西西端，坐拥拥潮白河水水岸资源，，未来发展展潜力巨大大，未来配配套设施齐齐全。北京稀缺水水畔资源，，地块河堤堤两岸约5万亩平原森森林覆盖，，环境舒适适湿润，含含氧量高。。作为北京郊郊区经济发发展带，未来区域发发展前景乐乐观，高端端产业型人人员集中聚聚集区域。劣势：地块处于大大厂自治县县境内，认认知度不如如通州新城城及燕郊。。区域发展展处于初期期阶段，地地块价值认认可程度有有限。地铁公交系系统不完善善，出行方方式单一现行周边生生活配套还还不完善。。项目整体区区位条件小小结项目规划分分布20米宽市政绿化带潮白河C区地块A区：1.0低密产品区区域B区：2.0“大卫城””产品区域域C区：目标建建议地块图中红色区区域为C区2.0地块项目整体规规模巨大，，产品规划划形式多样样，以别墅墅产品为起起始资源，，经济型产产品跟进，，具备奠定定项目高端端形象及快快速提升区区域人气的的条件地块四至20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块北：运河东东大街延长长线西：隔绿化化带与潮白白河相望东：临规划划“大卫城城”南：群英渠渠（蓝色水水街）图中红色区区域为C区2.0地块地块规划指指标20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块序号指标项数量/比例1占地面积约22.5万平米（CAD粗测数据）2建筑容积率2.0—3.03建筑控高不高于100m4建筑间距大于1.745规划用途住宅别墅社区、、优势水景景区位、水水景规划、、商业配套套、产业支支持具备打造豪宅产品的基础条件20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块潮白河孔雀雀城现有开开发状况南加州建筑筑风格，整整体风格现现代、典雅雅一个水岸风风情的创意意街区、生生活街区、、活力街区区、时尚街街区。地块开发现现状联排项目在售产产品说明以经济的价价格享受静静谧别墅生生活大堡项目在售产产品说明孔雀城独有有围合式独独栋别墅项目规划及及产品优劣劣势说明优势：社区较大，，中低容积积率规划，，分期逐步步开发，整整体规模大大；别墅产品及及经济型产产品兼具，，具备奠定项项目高端形形象及快速速提升区域域人气的条条件；在售户型配配比合理，，符合市场场升级换代代居住需求求范围；别墅设计及及建筑外立立面设计均均具备别墅墅特质，宜宜于项目在在区域中树树立高端产产品形象；；在售产品套套型面积大大，功能分分区全面、、南北朝向向采光，户户户有赠送送面积，大大部分户型型赠送花园园、露台，，充分满足足客户“宜宜居、养老老”的购买买需求；C区地块拥有有项目最优优势的水景景资源，具具备开发高高端产品的的基础。问题点：地块体量大大，目前已已售地块规规划的联排排、大堡产产品类型相相对单一，，需要产品品创新，丰丰富产品类类型持续保保持产品年年轻化。地块条件小小结项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议项目关键点点提炼郊区新城规划大盘快速交通水景资源多产品线项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议案例选取原原则与C区2.0产品具备诸诸多相似点点顺利开发并并成功运作作具备一定的的品牌及市市场影响力力对区域发展展起到至关关重要的推推动作用案例一：沈沈阳金金地·长青湾所在城市：：沈阳所处位置：：浑南新区区——沈阳重点发发展新区项目总规模模：176万平米产品规划：：低密度别别墅产品+普通住宅+水岸豪宅+回迁房与本案相似似点：规划划新区+大盘+水景资源+多产品线案例一：沈沈阳金金地·长青湾传统别墅区市中心浑南新区金地长青湾项目所处区区域说明：：政府扶持板板块，通过过金廊的延延伸和银带带的辐射成成就未来沈沈阳的副中中心大量品牌开开发商进入入，大规模模开发力度度，地产竞竞争激励，，刺激区域域板块价格格，发展潜潜力较大区域板块与与其他板块块相比拥有有独特的河河景优势，，市场潜力力巨大，未未来发展势势头良好项目所在长长青区域目目前还属于于浑河沿线线认可度较较低的区域域，缺少高高端项目滨河带回迁房回迁房城镇带案例一：沈沈阳金金地·长青湾规划特征：：滨河带（水水岸地带））分布产品品类型为低低密度别墅墅及水岸高高层豪宅城镇带（中中心地块））分布产品品为普通住住宅类产品品及商业配配套回迁房（边边缘地块））主要提供供给当地拆拆迁人群案例一：沈沈阳金金地·长青湾品牌规模豪宅新标准产品未来城市方向潜力无限地段金地品牌力量系出名门176万平米大盘气势宏伟无敌河景豪宅倾国倾城项目卖点提提炼案例一：沈沈阳金金地·长青湾开发进度排排序概述：：第一步：城镇带普通通住宅及滨河带别墅墅产品先行入市——通过普通住住宅产品的的经济性抢占市场资资源，快速回收收资金，同同时，通过过别墅产品品迅速提升升产品高端端形象，引引领区域高高端物业发发展；第二步：配套紧随而而行，在社区具具备一定人人气后，快快速提升配配套建设，，奠定社区区配套环境境及成熟度度；第三步：河岸豪宅产产品入市，进一一步奠定品品牌效应，，吸引高端端客群关注注，提升项项目利润率率。回迁房回迁房城镇带滨河带案例一：沈沈阳金金地·长青湾高层豪宅产产品说明12345678910111213131314主力户型：：舒适型三三居（260㎡㎡）1.入口玄关2.客厅3.餐厅4.厨房5.次卧6.书房7.主卧8.衣帽间9.主卧浴室10.次卧浴室11.公共浴室12.观景阳台13.工作阳台14.佣人房案例一：沈沈阳金金地·长青湾2

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辅助户型：：全景观奢奢华三居（（260㎡㎡）玄关客用卫生间间艺术廊道客厅品酒区/麻将区餐厅厅西式式厨厨房房中式式厨厨房房工作作阳阳台台11.佣人人房房阳光光花房房景观观阳阳台台书房房16.17.18主卧室/更衣衣室室/浴室室/观景景阳阳台台起居居室室21.22.卧室室A/浴室室/景观观阳阳台台24.卧室室B/浴室室景观观阳阳台台案例例一一：：沈沈阳阳金金地地·长青青湾湾产品品细细节节借借鉴鉴外河河内内湖湖———水景景资资源源充充分分应应用用大尺尺度度空空中中花花园园———绿化化细细节节处处处处体体现现案例例一一：：沈沈阳阳金金地地·长青青湾湾产品品细细节节借借鉴鉴观景景花花台台设设计计大视视野野观观景景窗窗案例例一一：：沈沈阳阳金金地地·长青青湾湾产品品细细节节借借鉴鉴奢华华卫卫浴浴宽敞敞室室内内空空间间窗外外无无敌敌水水景景案例例一一：：沈沈阳阳金金地地·长青青湾湾项目目实实现现成成功功点点提升了区域价值——正如星河湾成就了朝青板块，阳光上东造就了“上东区”，“金地·长青湾”造就了沈阳的浑河上游高档住宅区。打造了中国名盘——通过有效的营销手段,现场的实景震撼,精准的媒体推广打造了沈阳、东北乃至中国的名盘形象。提高了品牌影响力——通过项目的营销包装以及精准营销，进一步加深开发商品牌在客户心目中的印象，提升了金地品牌价值，成为了沈阳房地产开发商中的龙头企业。创造了最大价值——通过良好的营销组织，达到预先制定的销售速度，创造了新的价值巅峰，实现了价值最大化。案例例二二：：燕燕郊郊东东方方夏夏威威夷夷———水岸岸1号所在在城城市市：：北北京京所处处位位置置：：燕燕郊郊———京郊郊居居住住人人口口密密集集区区项目目占占地地总总规规模模：：44.7万平平米米产品品规规划划：：低低密密度度别别墅墅产产品品+普通通住住宅宅+水岸岸豪豪宅宅与本本案案相相似似点点：：郊郊区区+新区区规规划划+大盘盘+水景景资资源源+多产产品品线线项目目所所处处区区域域说说明明：：通州州新新城城以以东东，，东东部部大大型型被被动动郊郊区区化化生生活活居居住住区区大量量实实力力开开发发商商进进入入，，大大规规模模开开发发力力度度，，地地产产项项目目竞竞争争激激烈烈，，刺刺激激区区域域板板块块价价格格迅迅速速飙飙升升区域域板板块块与与其其他他板板块块相相比比居居住住规规模模大大、、生生活活配配套套齐齐全全，，交交通通路路网网成成熟熟，，拥拥有有潮潮白白河河水水景景资资源源，，未未来来发发展展势势头头良良好好项目目所所在在燕燕郊郊居居住住区区中中低低端端7090产品品居居多多，，缺缺少少高高端端项项目目水岸岸1号燕郊居住区通州新城案例例二二：：燕燕郊郊东东方方夏夏威威夷夷———水岸岸1号规划划特特征征：：观湖湖高高层层区区（（水水岸岸地地带带））分分布布产产品品类类型型为为水水岸岸高高层层豪豪宅宅别墅墅区区（（中中心心地地块块及及湖湖西西岸岸））分分布布产产品品为为独独栋栋别别墅墅和和联联排排别别墅墅高层层区区（（地地块块东东侧侧及及南南侧侧））分分布布产产品品为为7090高密密度度产产品品商业业配配套套区区（（地地块块南南侧侧沿沿街街））分分布布独独栋栋式式特特色色商商业业街街及及配配套套高层区别墅区观湖高层区商业配套区案例例二二：：燕燕郊郊东东方方夏夏威威夷夷———水岸岸1号品牌规模豪宅新标准产品东部未来经济发展带地段三河兴达品牌力量响彻燕郊

占地44.7万平米低密度别墅区原生海旁夏威夷风情社区项目目卖卖点点提提炼炼案例例二二：：燕燕郊郊东东方方夏夏威威夷夷———水岸岸1号开发发进进度度排排序序概概述述：：第一一步步：：推推出出一一部部分分别墅墅产产品品先先行行入入市市，树树立立项项目目高高端端形形象象，，回回收收资资金金，，提提升升项项目目品品质质后后，，推推出出高高层层区区住住宅宅实实现现同同区区域域竞竞品品产产品品差差异异化化，，使使高高层层产产品品提提高高了了经经济济指指标标。。第二步：配套紧随而行行，在社区具备备一定人气后后，快速提升升配套建设，，奠定社区配配套环境及成成熟度；第三步：河岸豪宅产品品入市，同时推推出余下部分分更优资源别别墅进行产品品配比，进一一步提升产品品形象，更多多吸引不同层层次的客群关关注，提升项项目利润率。。高层区别墅区观湖高层区商业配套区案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号高层豪宅产品品说明主力户型：舒舒适型三居（（212㎡）三室一房两厅厅三卫1.入口玄关2.客厅3.餐厅4.厨房5.次卧6.储物间7.主卧8.衣帽间9.主卧浴室10.次卧浴室11.观景阳台12.工作阳台13.佣人房13.12.11.1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.5.10.案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号玄关客厅餐厅主卧室次卧室衣帽间厨房书房工作阳台佣人房景观阳台主卧浴室次卧浴室主力户型：舒舒适型三居（（242㎡）三室两房两厅厅三卫5.1.2.3.4.6.5.7.8.9.10.11.12.13.13.辅助户型：舒舒适型顶层复复式五居（360㎡）案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号辅助户型：舒舒适型顶层复复式五居（420㎡）案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号户型分析：平层部分：212和240平米的平层三三居，客厅错错层设计，面面宽尺度不足足，观景阳台台视野一般，，空间布局合合理，实用性性好，户型设设计理念普通通，欠缺亮点点设计。顶层复式部分分：顶层为360和420平米的复式五五居，客厅面面积适中，挑挑高空间感良良好，但户内内楼梯设置在在客厅中间影影响客厅实用用性及视野，，略显客厅空空间局促；观观景阳台视觉觉尺度一般；；2楼主次卧面积积适中，主卧卧浴室面积不不大，尊贵感感不足；3层夹层设计凌凌乱，实用性性差，空间压压抑，浪费面面积。产品设计中，，豪宅产品面面积设定为360和420平米时，设计计发挥空间较较大，能够做做出实用型强强又较为宽阔阔的奢侈感十十足的空间尺尺幅，该项项目复式产品品设计存在一一定问题。案例二：燕郊郊东方方夏威夷——水岸1号客群来源及购购买用途：高层部分：主要是北京东东区CBD商务区工作的的白领及燕郊郊本地工作人人群自住；另另有一部分客客群作为投资资使用别墅部分：主要是北京东东区CBD商务区工作的的高层及燕郊郊本地工作的的私营企业主主自住；另有有一部分为北北京市市民作作为养老、、投资使用；；有过半数比比例为河北、、内蒙地区能能源类行业投投资客户高层水景豪宅宅部分：以山西、内蒙蒙地区能源类类行业客户养养老居住使用用为主，北京当地客客户选择购买买的比例非常常少，外地客户选择择水景豪宅的的首要原因是是与其生活的的城市相比，，燕郊距离北北京较近，区区域未来规划划发展趋势较较好，项目本本身景观资源源好，绿化率率高，适合居居住。案例二二：燕燕郊东东方方夏威威夷——水岸1号产品细细节借借鉴自然湖湖景观观被重重新规规划应应用大尺度度观观景阳阳台——户户观观景案例二二：燕燕郊东东方方夏威威夷——水岸1号产品细细节借借鉴奢华卫卫浴主卧转转角窗窗大露台台客厅错错层空空间案例二二：北北京水水岸岸1号项目实实现成成功点点提升了区域价值——，“东方夏威夷”是燕郊市场高端住宅的典范。提高了品牌影响力——通过项目的营销包装以及精准营销，进一步加深开发商品牌在客户心目中的印象，提升了兴达品牌价值，树立了在燕郊的大盘开发商的形象创造了最大价值——通过合理的产品规划与布局，以及燕郊首例高端产品的定位，实现了较好的经济价值，在今年4月之前未受到政策影响时销售状况良好。案例二二：北北京水水岸岸1号项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议地块SWOT分析S优势（strength）：

W劣势（weakness）：

潮白河稀缺水资源多条路网，高速直达政府对潮白新城发展提供支持，项目利好以开发的一、二期产品有较高市场认可度，开发商及孔雀城形成一定品牌优势小区内部景观环境好２．０位于整个区块水资源最佳位置城市边缘地带位置远，交通经济成本、时间成本高配套相比城市核心区域较差O机会（opportunity）：T威胁（Threat）：环渤海经济圈的快速发展未来潮白新城发展规划修通待建路低密度、高性价比孔雀城蓝色水街大商业规划配套周边同类型竞争产品较少新型产业人群涌入政策变化对需求造成一定影响是最大的威胁低密度度高品品质、、亲水别别墅小小镇潮白河河畔品牌开开发商商明星星产品品经济型型类别别墅低低总价价项目核心竞争力京城三三大水水系之之一——潮白河河。是是稀缺缺资源源东部区区域２２０００万左左右低低总价价庭院院花墅墅。是是稀缺缺产品品低密度度规划划、大大面积积特色色商业业配套套。大大体量量南加加州风风格建建筑群群京御地地产一个北北京城城四个个孔雀雀城；；景郊郊小镇镇连锁锁品牌牌；明明星产产品—别墅．．生活活．家家项目核核心竞竞争力力地块价价值分分配20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块低密产产品——奠定项项目高高端形形象2.0大卫城——快速回收现金流临水2.0密度产产品——占领景景观资资源高高地，，具备备打造造高利利润空空间豪豪宅基基础三大地地块之之间关关系：：A区——首要入入市产产品，，延续续孔雀雀城品品牌形形象，，以京京郊小小镇形形象面面市；；B区——作为低低密度度产品品的有有利补补充，，强化化吸引引京东东购房房人群群，以以价值值洼地地产品品实现现项目目资金金的快快速回回收；；C区——具备打打造““不受受区域域市场场左右右”的的独特特资源源占有有型高高端产产品基基础，，以较较高容容积率率及高高售价价实现现高利利润空空间。。项目形形象定定位京郊水水岸空空中私私邸关键词词释义义：京郊——强调项项目与与北京京城区区的位位置关关系，，暗含含郊区区生态态环境境优异异的特特征；；水岸——充分利利用地地块水水岸景景观资资源优优势，，结合合项目目内部部景观观，打打造360°°全景观观产品品；空中宅宅邸——体现项项目的的高层层特征征，体体会水水与天天从视视觉上上的完完美融融合，，同时时，说说明产产品将将会以以“大大、舒舒适、、奢华华、体体现身身份感感”等等元素素为设设计初初衷。。项目客客群定定位注重生生活品品质，，渴望望享受受都市市繁华华与宁宁静舒舒适生生活并并存的的社会成成功人人士权贵阶阶层富豪阶阶层中产阶阶级上上层中产阶阶级中中层中产阶阶级下下层项目客客群定定位客群特特征关关键点点：区域特特征：：不受地地域及及区位位限制制，目目标客客群将将面向向全国国职业特特征：：私营业业主、、影视视名人人、能能源行行业负负责人人等置业特特征：：多次置置业（（已拥拥有城城市公公寓、、近郊郊别墅墅等多多种物物业））属性特特征：：身份感感、品品质感感、认认同感感、归归属感感需求特特征：：强调居居住环环境，，注重重生活活品质质及生生活便便利性性项目客客群定定位高品质质生活活私享享家精神及及物质质生活活的贵贵族他们寻寻求返返璞归归真，，但又又不肯肯放弃弃奢华华下套房房子，，尺度度不需需要过过大，，但要要足够够舒适适适当的的放松松心情情，享享受郊郊外没没有高高度遮遮挡视视线的的自然然景观观……客群精精神特特征：：他们是是项目客客群定定位客群需需求导导向：：环境优优异舒适性性高配套齐齐全交通便便利远离喧喧闹亮点突突出……项目产产品定定位全景观观低碳碳养生生空逸逸墅客群需需求导导向确确定地地块产产品定定位：：关键词词释义义：低碳——符合住住宅产产品发发展方方向，，为减减少能能源消消耗做做出贡贡献；；养生——彰显项目水水景、绿化化景观资源源优势，突突出清洁生生活环境对对健康养生生的益处；；空中逸墅——强调产品的的高层特征征，“逸””突出产品品的舒适性性项目开发前前提配套先行，，居住氛围围保证——只有具备成成熟社区条条件，才能能吸引高、、精、尖人人群关注，，才具备打打造豪宅产产品的基础础示意图片蓝色水街，，创意港湾湾建议一：延延续项目整整体的南加加州风格。。产品建议——建筑风格建议二：为为突出本项项目的高端端形象，可可采用星河河湾式的西西班牙建筑筑风格，与与周边建筑筑有所差别别，但不突突兀。产品建议——建筑风格建议二：星星河湾式的的西班牙建建筑风格，，建筑高耸耸、挺拔，，雅黄色调调仿石涂料料，底层（（1F-2F）干挂高档档石材，单单元入口、、檐口等部部位着重刻刻画细节，，充满文化化气息和人人文意韵，，在营造温温馨的居住住气氛的同同时，也突突出其低调调华贵的形形象。产品建议——建筑风格单元大堂：：大堂有一一定挑空，，高标准设设计装修，，空间尺度度适当放大大。除了必必要的功能能空间，建建议增加特特色空间，，如特色会会客区、公公共休闲区区等，以提提高整体档档次。产品建议——建筑细节建建议智能化电梯梯系统：只只有业主采采用业主卡卡，到达自自己所在楼楼层，直接接入户；来访客人必必须通过对对讲系统，，经得业主主的同意，，才能到达达相应楼层层，如此既既保证业主主的安全，，也体现了了业主的尊尊贵特权感感；电梯轿厢需需采用豪华华装修。产品建议——建筑细节建建议阳光地下车车库：结合合社区人车车分流的交交通组织方方案，打造造全明阳光光内庭式地地下车库，，将地面的的自然景观观延伸到地地下，采光光、通风状状况佳，同同时适当提提高装修标标准。产品建议——建筑细节建建议地下车库大大堂直接入入户：车库库大堂精装装修标准不不应低于一一层大堂，，客户停车车后由此直直接刷卡进进梯入户，，打造“双双大堂”概概念。同时时在大户型型楼座的车车库大堂内内为客户的的司机设置置等待区。。产品建议——建筑细节建建议建议采用欧欧式园林风风格，追求求整个园林林宁静开阔阔，统一中中又富有变变化，宏伟伟、华丽的的景观效果果，符号化化的特点非非常明显，，契合目标标客群的喜喜好。产品建议——园林建议结合地块两两面滨水的的特点，社社区内部遍遍布小型水水景，使本本案水体的的景观卖点点得到充分分的放大。。产品建议——园林建议双河景观：：作为本项项目最大的的景观资源源，建议对对沿河景观观带进行额额外投入，，增加植被被及木栈道道等，打造造更为精致致的滨河景景观，提升升其可观度度与可游度度。产品建议——园林建议户型设计思思路：1、提高户型型舒适度景观面：地地块各楼座座充分享受受河景资源源；户型通透：：各户型均均做到通透透，提高居居住舒适度度；功能齐全：：提供更为为全面的私私享空间2、设计赠送送空间绝大部分户户型均有大大面积观景景阳台赠送送；绝大部分户户型均有错错层阳台赠赠送；大部分户型型都有南北北双向阳台台，满足休休闲、生活活需要。产品建议——户型建议舒适三居户户型示意：：180-200㎡，2梯2户，强调功功能的完备备观景电梯直接入户独享候梯厅厅体现尊贵感感中西分厨独立早餐台台大空间景观观卫浴隔层转角飘飘窗或阳台赠送送独立后勤出出入口及完备后勤勤服务区思源原创户户型产品建议——户型建议舒适三居户户型示意：：200-220㎡，2梯2户，强调居居住的尊贵贵感与礼仪仪感上海浦东星星河湾玄关及过道道设计极具礼仪感感主卧及客厅厅南向采光光南向飘窗与与阳台赠送送北向大面积积观景阳台与与工作阳台台产品建议——户型建议舒适三居户户型示意：：200-220㎡，2梯2户，强调居居住的舒适适度和功能能的完备三间卧室全全部朝南完备宽敞的的餐厨系统统功能齐全的的主卧空间间良好的采光光面与观景景空间沈阳金地长长青湾产品建议——户型建议顶跃户型示示意：约400㎡，2梯2户沈阳金地长青湾上层奢华主人空间下层完备公共空间及景观面产品建议——户型建议舒适四居户户型示意：：约380㎡，1梯1户，楼王产产品沈阳金地长青湾产品建议——户型建议顶跃户型示示意：约650㎡，1梯1户，楼王标标杆产品，，超奢侈享享受空间沈阳金地长青湾产品建议——户型建议宽敞空间及及舒适层高高——保证客厅及及主卧室的的面宽足够够，另外，，建议室内内层高可达达3.5米左右，提提升空间感感产品建议——户型特色空空间示意产品建议——户型特色空空间示意跃层产品挑挑空设计观景露台与与空中花园园产品建议——户型特色空空间示意景观卫浴产品建议——户型特色空空间示意92空中汤泉及及空中泳池池产品建议——户型特色空空间示意多功能私享享空间娱乐室桑拿房产品建议——户型特色空空间示意产品附加值值建议——低碳元素应应用低碳规划导导则：在低碳社区规划过程中中必须要考考虑减少碳排放放和增加碳碳吸收两个个方面：减少碳排放放土地利用：：通过增加混合使用减减少出行及及相关的交交通排放当地资源：：尽量尊重当地条件进进行规划交通：通过过规划构建建低碳的交交通方式能源：碳排排放的重点点部分，包包括整体的的能源体系系规划及具具体的能源源利用类型型都会影响响碳足迹材料及废弃弃物：提倡循环利用，，减少重复复生产的能能源消耗水资源：通通过对雨水水的地面处处理以及非非传统水资资源的利用用减少管网网建设及其其带来的碳碳排放增加碳吸吸收构建绿色色生态基基础设施施网络，，增加绿绿地面积积，促进进植物的的碳吸收收量产品附加加值建议议——低碳元素素应用建设完善善的绿色色生态基基础设施施网络，，利用水水系的大大生态格格局，结结合社区区内部的的连接廊廊道，构构建完善善的生态态网络。。自然湿地地园林的的碳汇能能力远大大于林地地和草地地，有条条件适当当恢复滨滨河湿地地是增加加场地碳碳汇的关关键；同同时可以以局部创创造其它它类型湿湿地生态林是是水源涵涵养、水水土保持持的关键键，保护护、修复复和增强