河南驻马店爱克集团乐山大道项目定位提案-钧城

驻马店爱克集团乐山大道项目初步提案第一部分区域研判驻马店城市发展方向：受城市现状的制约，城市的发展方向为向西和向北发展，既“北移西扩”城市发展战略。驻马店“北移西扩”的城市发展与郑州“东移北扩”的发展战略有相似之处。所以驻马店地区发展的未来前景可类比郑州的相应地区。驻马店市概况驿城区市委市政府市人大市政协驻马店房地产发展现状北：高速发展经过15年的快速发展，高新区已经初步完成了相应的市政配套，地产行业发展也随着新区的发展而兴起。东：缓慢前行东区作为最早发展的区域随着城市发展方向及力度的变动区域发展缓慢。西：稳步提升随着城市发展的向西移动区域发展速度稳步提高。地产行业也是水涨船高。南：步步为营由于经济经济发展及政策扶持等因素发展潜力很大，但产业规划及产业特点制约了区域地产的快速发展。高新技术产业区概况在“十一五”规划中，驻马店高新区将以招商引资为重点，进一步加强规划管理与基础建设，全面推进各项建设。以及伴随着市委、市政府新址的入主高新区，高新区将是全市发展潜力最大，发展最快，前景最好的区域。高新技术产业区作为驻马店市改革开放的窗口，驻马店高新区承担着市委、市政府“五个定位”的发展目标：驻马店市改革开放的试验区，现代化多功能综合型的新城区，发展潜力最大、最活跃、最强劲的经济增长区，驻马店知名企业、高新技术产业的集中区，城市建设、城市管理的示范区。

高新技术产业区市委市政府市人大市政协新址高新技术产业区房地产现状市委市政府市人大市政协天中山大道置地大道（淮河大道）金雀路雪松路乐山大道本项目新址高新区管委会东高国际森林半岛翡翠城置地华庭随着驻马店城市规划的发展，已经建成的置地华庭等项目与正在建设的森林半岛、翡翠城、东高国际等高端项目在高新区的规划建设，为高新区高端、先进、现代化的形象奠定了基础。同时也为以后入主高新区的项目奠定了基础。城市发展，区域发展，行业发展城市发展：驻马店作为河南省20个经济发展中心之一，城市发展优势显著，前景美好，潜力巨大。区域发展：高新技术产业区做为驻马店市的“郑东新区”，在多方支持下发展迅速，前景可见。行业发展：随着城市的发展，区域定位及区域建设的实施，高新区内的地产行业必定会如雨后春笋一样茁壮成长。现阶段伴随着建业·森林半岛，东高国际等高端产品的出现，地产行业已经兴起。

城市的发展推动着区域和行业的发展，行业的发展同样支撑着区域和城市的成长。建业·森林半岛、东高国际、置地华庭的开发建设提升了乐山大道与置地大道周边区域的区域价值。区域发展总结：个案分析－建业森林半岛（概况）

建业森林半岛总占地面积398亩，规划总建筑面积34万平方米，是迄今为止驻马店最大规模的大盘社区。项目分5期开发，现在售3期，均价3000元/㎡绿化率达32％以上，容积率仅为1.09。建业在07年完成1.9亿销售额。个案分析－建业森林半岛（入住情况）建业森林半岛销售一期、二期已经入住，入住率达到80%建业森林半岛对于区域价值的影响力研判建业森林半岛前期充分利用公司品牌价值造势，得到了市场的认可，并以建业的品牌奠定了高新区的高端形象。从城市发展的界面上来看，建业森林半岛的运营模式，在长期的实践发展促成一个新区的兴起。个案分分析－－置地地华庭庭（概概况））金色置置地广广场项项目位位于乐乐山大大道与与置地地大道道交汇汇处路路南，，对面面是天天中广广场和和新市市委、、市政政府。。该地地段成成为驻驻马店店市的的观景景大道道。该该项目目占地地面积积60亩，，总建建筑面面积16万万㎡，，容积积率：：2.82，绿绿化率率：32%。置地华华庭对对于区区域价价值的的影响响力研研判置地华华庭在在建筑筑形态态、产产品多多样化化、产产品细细节以以及绿绿化等等方面面的把把握明明显弱弱于建建业森森林半半岛，，但由由于价价格相相比建建业森森林半半岛较较低，，销售售速度度快于于森林林半岛岛。置地华华庭借借助建建业森森林半半岛提提升起起来的的区域域价值值，在在此区区域内内成长长为仅仅次于于建业业森林林半岛岛的大大盘。。&个案分分析－－东高高国际际花园园（概概况））东高国国际花花园位位于文明大大道与与金雀雀路交交叉口口西南南角，，北靠靠金淮淮花园园，东东邻国国土资资源局局，南南接八八中，，西连连文祥祥路。。占地100亩，，净规规划建建筑面面积40万万平方方米。。是驻驻马店店唯一一一个个纯高高层高高档社社区。。个案分分析－－东高高国际际花园园（销销售进进度））东高国国际花花园已已于今今年动动工，，地上上36万平平方米米，地地下4万平平方米米超大大型停停车场场。建建筑层层数为为18至26层层，共共计19栋栋楼。。预计计2008年6月开开盘，，目前前在排排号阶阶段。。东高国国际花花园对对于区区域价价值的的影响响力研研判东高国国际花花园在在前期期充分分利用用唯一一、稀稀缺的的纯高高层社社区造造势，，得到到了市市场的的认可可，提提升了了整个个楼盘盘的价价值。。同时时带动动了区区域内内高端端形影影对于于高层层建筑筑的容容纳。。纯高层层的建建筑形形式是是体现现项目目最大大的价价值。。置地华华庭本项目目自身原原因已已不可可能再再为区区域发发展提提供助助力开发时时间较较早，，区域域增长长影响响力受受时间间发展展限制制高新区区增长长助力力需求求根据““十一一五””规划划本，，高新新区将将以招招商引引资为为重点点。所所以高高新区区需要要在现现有的的基础础上需需要拥拥有能能够提提高区区域形形象，，以及及区域域价值值的项项目带带动高高新区区的增增长。。建业森森林半半岛老城区区高新区区本项目目乐山大大道火车站站核心商商业圈圈京珠高高速公公路107国道道本项目目位于于高新新区建建业··森林林半岛岛，置置地华华庭，，翡翠翠城形形成的的高品品质区区域内内，同同时坐坐落市市区主主干道道乐山山大道道旁。。本项目目沿乐乐山大大道可可直达达核心心商业业圈，，市中中心。。向北北连接接市委委市政政府新新址。。地块区区位沿沿乐山山大道道以东东为开开源大大道可可直达达京珠珠高速速入口口。乐乐山大大道以以北直直接进进入国国家重重要干干道107国道道。优越的的地理理位置置是项项目发发展的的重要要优势势，也也是区区域发发展的的核心心所在在。项目自自身特特点分分析项目的的发展展方向向对产品品进行行升级级第二次次浪潮潮的代代表项项目目翡翠翠国际际第一次次浪潮潮的代代表项项目置置地华华庭推动区区域发发展的的项目目建业业森林林半岛岛共性：：以住住宅为为主，，体量量大、、密度度高，，满足足人们们居住住的基基本需需求作为升升级产产品应应该是是享受受型、、景观观型，，同时具具有丰丰富建建筑形形态，，从配配套到到品质、细细节都都体现现区域域标杆杆的气气质结论论本项目目是一一个带带动整整个区区域发发展的的城城市增增长级级项目目项目的的形象象定位位是什什么？？？HOPSCA模式的的建筑筑体现现1．纯纯高高层低低密度度强调社社区环环境与与居住住空间间的有有机结结合，，将国国际前前瞻性性理念念与天天中居居住文文化有有机链链接、、糅合合，缔缔造天天中首首个””高舒舒适、、低密密度””国际际社区区样板板通过高高层建建筑实现现低密密度2．薄薄板板·通透普通建建筑进进深约约14米，，建议议项目目采用用薄板板设计计，室室内空空间大大面宽宽，短短进深深（进进深在在10-12米米间）），最最大化化增加加室内内通风风采光光效果果。3．S型型反围围合布布局点状布布局，，整体体宛如如S型型。通通过反反围合合手法法，既既避免了楼楼宇之之间的的相互互对视视，又又使建建筑分分布富富于层层次，，提供了比比传统统住宅宅更为为更为为开阔阔的室室内视视野，，以及及更为为自由的社社区生生活空空间4．坡坡地地+水景景景观打造独独特跌跌宕起起伏的的坡地地园林林与建建筑风风景。。第二部部分开开发发思路路及规规划建建议开发思路的基准点用最小小的投投入换换取最大的的回报报跳出建建业森森林半半岛的的既有有形象象，整个产产品进进行区区隔价值最最大化化原则则成为一一个城城市增增长级级项目目一个城城市增增长级级项目目必须须由居居住和和商业业的支支持，，目前前项目目周边边没有有大量量的居居住人人群，，因此此商业业价值值不是是本项项目的的主要要发展展方向向。借助森森林半半岛的的生活活配套套以及及周边边的市市政配配套和和其他他公建建，住住宅开开发成成为本本项目目的主主要价价值体体现项目的的开发发思路路项目地地块森林半半岛首期作作为奠奠定社社区精精品大大盘形形象重重要节节点，，一次次性开开发量量不宜宜过大，建建议采采用市市场上上首期期供应应量的的平均均值，，结合合项目目总建建筑面面积，，建议项目首首期启动规规模控制在7万万方左右项目首期启启动规模建建议首期开发分分析研判结合市场情情况、项目目自身条件件分析，可可以看出，，如果项目目走常规开开发模式，，首期启动动只启动住住宅的话，，按市场单单个楼盘每每年最大销销化量6万㎡计算，，项目70多万方的总总量，销售售周期将超超过10年，项目风风险无疑将将非常巨大大，而且对对整体形象象都将产生生较大负面面影响。如果项目不不走常规的的开发模式式，那么，，项目首期开开发的方向向在哪里？？？？深圳万科城城区位与交通通特点项目处于城城乡结合部部的工业园园区内；区域内交通通正在逐步步改善；区域有良好好的产业基基础支撑；；政策导向下下大力发展展基础配套套设施；市市政广场政政府所有。。迎合大深圳圳格局下的的城市扩张张趋势，但但现阶段配配套和人气气明显不足足。区位：龙岗布吉镇镇坂雪岗工工业园区，，梅观高速速与机荷高高速交汇处处；该区域目前前是以高新新技术产业业为主的工工业基地。。拥有人口口11万人人，面积达达30多平平方公里。。拥有华为为、新天下下等知名企企业。目前前区域共有有400多多家企业；；未来将形成成高科技与与第三产业业并重的大大基地。交通：西边梅观高高速已建成成，东边是是在建清平平快速。目目前自驾车车通过梅观观高速等可可在20分分钟内到达达市中心；；乘公交车车334、、335、、339、、415等等从市中心心直达万科科城约30-40分分钟；2006年年竣工的地地铁4号线线也临近该该项目；规规划中轻轨轨11号线线经过该项项目。案例分析项目首期开开发的方向向在哪里？？？？通过市场及及案例分析析，如果项项目要快速速销售、小小步快跑，，最基本的的方向是放放宽客户面面。不仅要把握握住驻马店店的高端购购房群，同同时要吸引引中层及年年轻的购房房群体。目前市场主主力户型为为90-135㎡三三房产品，，由于有总总价的压力力，面积段段往上走面面积可能行行性不大，因因为我们的的方向是，，往下压缩缩面积区间间，做一定量的小小户型公寓寓产品。而公寓销售售需要配套套支撑，因因此建议优优势配套提提前展示，，酒店、公公寓、商业业、高尚住住宅同步启动。。常规模式住宅√商业×公寓×酒店×写字体×建议启动模模式住宅√商业√公寓√酒店√写字体×总结：首期期开发建议议是丽思卡尔顿顿酒店简介介丽思·卡尔顿，是是万豪酒店店集团的全全资子公司司，是万豪豪集团最高高端的酒店店品牌，从19世纪创建以以来，一直直遵从着经经典的风格格，成为名名门、政要要下榻的必必选酒店。我司与卡尔尔顿酒店有有良好合作作基础，对对操作本项目有直直接优势。。引进卡尔尔顿酒店，，项目可以提供250--300套酒店客房房，酒店以以租赁方式进来入入，负责装装修以及经经营管理。。另外，项目除了酒酒店部分房房源，则以以酒店式公公寓物业出售，由由酒店统一一经营管理理。森林半岛淮河大道乐山大道启动期物业业规划建议议星级酒店及商务公寓寓商业后续启动地地块住宅商业部分商业发展框架特性及重难难点分析项目规划概概念项目定位概概念第一部分项项目特性性及重难点点分析项目区位本项目特性性及重难点点分析城市新区板块“核心标杆”项目整体特特性“总体规模模大”影响范围广广占地范围大大不是简单的的独立的物物业区域城市生生态体系的的变局本项目特性性及重难点点分析“城市标杆——形象高端端”项目整体特特性成本利润平平衡整体营运体体系构筑创意与规划划建筑设计计统一资源整合项目运作要要求高本项目特性性及重难点点分析项目整体特特性催生特色化化、高档化消费倾向本项目特性性及重难点点分析“新市政板块块”城市招商引引资形象重重责新城市增长长级新城市精英英生活示范范区项目整体特特性“毗邻”建业森林半半岛电力局家属属院高速路家属属院.......借势共融关系共同形成组组团本项目特性性及重难点点分析项目商业特特性·总结结提炼影响范围广广整体运作要要求高催生特色化化、高档消费倾向重塑商业秩秩序政府政策影影响强新的城市增增长级本项目特性性及重难点点分析本项目重难难点提炼重难点提炼炼本项目特性性梳理“找平衡””整体规模大大中高档化倾向向在规模与客客群支持间间寻求平衡衡重新论证规规模或者放放大客群范范围准确把握整整体平衡点点重难点提炼炼本项目特性性梳理“整体换血血”市政及项目目整体改造造，改变项项目旧有环环境，消除除原有不利利影响项目整体重重塑改变客客群结构，，全面提升升客群档次次由消费人群群至经营客客群“整体体换血”如何实现有效把握重难点提炼炼本项目特性性梳理“引入产业业”节点商业带带动行业发发展整体行业带带动产业形形成产业集聚实实现价值提提升什么产业如何控制重难点提炼炼本项目特性性梳理“控制核心心业态”核心业态点点状分布，，形成商业业节点商业节点带带动相关行行业发展，，并形成集集聚效应核心业态由由点连而成成线，交织织形成商业业片区什么业态点、线、面面的联系处处理概念推论··可能的主主题方向本项目定位位概念商贸高端消费高端新城生活体验创意体验产产业接待展示共性需求商业秩序重重塑室外体验shoppingmall驻马店形形象标杆杆城市客厅厅创意商业业街区定位概念念初步建建议方向向本项目定定位概念念中国·驻马店·新城市增增长级·城市客厅定位概念念诠释··关键词词本项目定定位概念念客厅展示接待待层级：：第一层级级：区域域级———面向城城市其他他区域第二层级级：城市市级———面向其其他城市市第三层级级：国家家级———面对海海外客群群定位概念念诠释··文化内内涵本项目定定位概念念规划概念念原则··总体理理念方式式本项目规规划概念念充分控制制空间功功能与商商业功能能相互兼兼容全面促进进多形式式、多业业态、多多功能特特性有机机互动的的产物塑造新的的自我生生长的城城市空间间秩序体体系榜样功能能行业产业带动发展2自生长系系统的优优势：控制项目目的关键键节点，，能够控控制开发发的大主主题和发发展的大大方向；；控制关键键性节点点，相对对于全盘盘控制，，节约开开发资金金；允许关键键节点周周边区域域完成自自生长过过程，随随着市场场和环境境的变化化，使整整个系统统（综合合商业项项目）在在动态发发展的过过程中，，达到最最优化的的组合。。与酒店和和公寓互互动，适适宜做中中高档商商业区门户，人人流大，，昭示面面优秀，，适宜酒酒店配套套商业和和高档饮饮区高档社区区及酒店店公寓支支撑，适适宜做中中高档生生活街区区自生长运运作模式式次门户，，进一步步吸引人人流，具具备一定定特色消消费，适适宜做百百年老店店商业运作作模式1435比邻森林林半岛高高档社区区，适合合做邻里里中心，，社区商商业项目地块块规则，，沿街面面较长，，可利用用面积较较高。商商业建筑筑面积暂暂定5万万㎡地块商业业属性解解析沿街面商商铺价值值对比：：乐山路路>置地地大道>项目地地与建业业花园室室内街>红专路路规划建设设过程中中，需尽尽量考虑虑商铺有有效价值值的充分分利用，，以取得得最优最最佳开发发回报收收益本项目规规划概念念功能节点点分布··分布原原则功能节点点分布原原则：1、历史文文化背景景决定节节点2、地理位位置交通通决定节节点3、特性决决定功能能决定节节点本项目规规划概念念功能节点点分布··地块物物业属性性地块特征征：地块的功功能涵盖住宅宅、商业业、酒店店、写字字楼等物物业类型型，属性较多多,本项目规规划概念念一级交通通节点：：作用：地地处项目目与外部部主干道道，是项项目引流流、展示示的重要要环节二级交通通节点：：作用：处处于内部部交通的的重要节节点，是是项目内内部互动动良好纽纽带功能节点点分布··交通节节点分析析本项目规规划概念念功能节点点1节点主题题规划本项目规规划概念念商业酒店、商商业商业1231.位置环境境：位置置1:位位于乐山山与置地地路相交交处，展展示效果果最佳，，人流最最大，与与项目外外界沟通通能力最最强。位位置2、、位置3次之2、交通通组织：：交通便便利，车车辆易达达3、地块块纳客特特性：大大众人流流、商贸贸人流沿街面商商业价值值分析：：位置1>位置2>位置置3业态规划划：酒店店、餐饮饮、集中体商商业功能节点点1位置环境境交通组织织纳客特性性商脉特性性适合展览览超市、生生活配套套适合集中中型及配套商业业业态节点主题题规划本项目规规划概念念商业酒店、商商业商业123主题:门门户商业业区榜样:国国际互动动型酒店店（丽思卡卡尔顿等等）衍生业态态:高端端餐饮、、酒店配套套、社区区服务类类家用百百货超市市功能节点点1家用百货货超市类类商业配套高端餐饮饮、酒店配套套类高档酒店节点主题题规划本项目规规划概念念功能节点点1景观街区区（示意意）节点主题题规划本项目规规划概念念1.位置置环境：：展示效效果佳、、人流大大2.交通通组织：：交通便便利、步步行特性性强3.纳客客特性：：大众人人群、过路人流流功能节点点2节点主题题规划本项目规规划概念念商业酒店、商商业商业123功能节点点主题:百年品品位老字字号榜样:老老字号服务对象象：住宅宅群体、、公务、、商贸人人群衍生业态态:餐饮饮、服装、鞋鞋具零售售功能节点点2服装、鞋鞋具等餐饮老字号节点主题题规划本项目规规划概念念功能节点点2景观街区区打造（（示意））节点主题题规划本项目规规划概念念1.位置置环境：：考虑设置置住宅群群主入口口，加入入景观休休闲设施施，人流流量大，，相对休闲闲购物环环境优2.交通通组织：：交通便便利、易达性高高3.纳客客特性：：目的性消消费，随随意性消消费兼而而有之功能节点3节点主题规划划本项目规划概概念商业酒店、商业商业123功能节点主题题:依云后街区榜样:国际精精品衍生业态:休休闲餐饮、服饰精品、酒吧功能节点3酒吧休闲餐饮国际精品节点主题规划划本项目规划概概念功能节点3形象打造示意意（室外）节点主题规划划本项目规划概概念功能节点3形象打造示意意（室内街））节点主题规划划本项目规划概概念1酒店、商业商业商业、会所、、居住商业商业12354商业体验展示示“客厅”创意主题展示“客厅””传统商业展示“客厅厅”城市精英思想交流“客客厅”节点主题规划划·总体功能能节点主题发发展带节点主题规划划·总体功能能节点主题发发展带商业部分提案案总结针对本项目规规模大，物业业组合复杂等等开发难点，，综合本项目目在新区板块块中所占据的的区位优势和和开发特征，，本项目商业在在开发上涵盖盖了区域核心心商业，住宅宅社区商业，，城市标杆商商业（创意商商业地产）三三部分。同时兼具新核心商商业及老区商商业挑战者两两大职责。由乐山大道道商业街百年年老店老字号号商业和品牌牌服饰区实现现的商业展示客厅厅，由酒店配套套、商业会所所、时尚沙龙龙等元素融合合而成的城市精英思想想交流客厅，由年轻文化化，后街商业业生活区所倡倡导的时尚、、自由、成功功等生活方式式构成的创意产业展示示区，以及由支撑撑高档社区生生活配套的社区服务性商商业—传统商商业展示厅等四部分构成成一个统一的的商业整体。。在规划各类商商业区的位置置和业态分布布时，本方案案较好地考虑虑了交通组织织，外部动线线，周边区域域环境，在新新市政开发下下共融共生的的商业环境等等，能做到与与新区发展，，城市建设、、市政形象协协调一致，并并在此基础上上适当发挥，，为开发商后后期利润营造造，品牌形象象建设等提供供强劲的支撑撑力。案名及logo建议方案一总案名融城国际『融』：融融合，融会。。如:融通(融合通达)；融洽无间间(融合而没没有隔阂抵触触)；融城，，有长久、深远的的含义。又有有显明，昌盛盛之意。方案二总案名中天世纪城『案名释意』』：驻马店店有驿城、天天中、驿都之之称，中天世世纪，取如日日中天之意，，即在和谐盛世里，开创创一个建筑的的新纪元。之之意。方案三总案名依云新城『案名释意』』：依云,一种源之阿阿尔卑斯山脉脉的顶级矿泉泉水的名字,是一个通行行于世界的顶顶级品符号。有有纯净、高雅雅之意。依云云新城，其意意不表自明。。方案四总案名世贸驿都『案名释意』』：驿都，，驻马店别称称之一，驿，，自古客商驻驻足之地，世世贸驿都，取取连通世界，世界聚聚汇于中之意意。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:08:3703:08:3703:0812/25/20223:08:37AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2203:08:3703:08Dec-2225-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。03:08:3703:08:3703:08Sunday,December25,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2203:08:3703:08:37December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20223:08:37上上午午03:08:3712月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月223:08上上午午12月月-2203:08December25,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/253:08:3703:08:3725December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:08:37上上午午3:08上上午午03:08:3712月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:08:3703:08:3703:0812/25/20223:08:37AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2203:08:3703:08Dec-2225-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留