物业管理承接查验办法讲座课件

《物业承接查验办法》讲座深圳房地产与物业管理进修学院专职教授深圳物业管理研究所副所长前言前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止）阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系，正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物业企业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素。

目前，住房和城乡建设部已制定了《物业承接查验办法》，并于2011年1月1日起施行。该办法进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期物业管理活动的监督管理。

为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，提升项目前期运作能力，特设置本课程。第一部分解读《物业承接查验办法》物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一。《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、五个明确、一个适用以及若干案例。立法背景长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定《北京市物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。交付应该有两种情况其一，是产权转移；其二，是委托管理。那么前期物业管理，开发商交付给物业服务企业是前者，还是后者呢？如果是前者，物业服务企业没有接受业主的委托授权，而且还可能得出业主交给业主的悖论；如果是后者，那么物业服务企业，没有权利要开发商交付什么，交付的数量和质量上提出如何要求！(在简易交付场合下，往往合同的成立与生效，交付的完成，所有权的转移，风险负担的转移等四个法律现象，是一并发生的。)《北京市物业管理条例》第八条建设单位承担前期物业服务责任。……第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:……

《办法》在没有撼动原有的制度框架的前提下，通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任，通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业的健康发展。五个明确1、明确了物业承接查验的基本条件《办法》通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。第十一条实实施承接接查验的物物业，应当当具备以下下条件：（一）建设设工程竣工工验收合格格，取得规规划、消防防、环保等等主管部门门出具的认认可或者准准许使用文文件，并经经建设行政政主管部门门备案；（二）供水水、排水、、供电、供供气、供热热、通信、、公共照明明、有线电电视等市政政公用设施施设备按规规划设计要要求建成，，供水、供供电、供气气、供热已已安装独立立计量表具具；（三）教育育、邮政、、医疗卫生生、文化体体育、环卫卫、社区服服务等公共共服务设施施已按规划划设计要求求建成；（四）道路路、绿地和和物业服务务用房等公公共配套设设施按规划划设计要求求建成，并并满足使用用功能要求求；（五）电梯梯、二次供供水、高压压供电、消消防设施、、压力容器器、电子监监控系统等等共用设施施设备取得得使用合格格证书；（六）物业业使用、维维护和管理理的相关技技术资料完完整齐全；；（七）法法律、法法规规定定的其他他条件。。为什么要要设置七七个条件件？由于建设设单位交交予物业业服务企企业的物物业的性性质难以以确定，，是产权权转移关关系呢，，还是委委托管理理关系呢呢？为了了防止建建设单位位有什么么、交什什么，形形成后患患。此外，《《办法》》第三十十八条还还规定了了“建设设单位不不得以物物业交付付期限届届满为由由，要求求物业服服务企业业承接不不符合交交用条件件或者未未经查验验的物业业。”另一方面面，在前前期物业业管理阶阶段业主主大会缺缺位的情情况下，，为保障障物业服服务企业业实施承承接查验验工作有有约可依依和有据据可查，，《办法法》明确确规定建建设单位位在三个个契约性性文件中中必须约约定物业业承接查查验的相相关内容容。第六条建建设单单位与物物业买受受人签订订的物业业买卖合合同，应应当约定定其所交交付物业业的共用用部位、、共用设设施设备备的配置置和建设设标准。。第七条建建设单单位制定定的临时时管理规规约，应应当对全全体业主主同意授授权物业业服务企企业代为为查验物物业共用用部位、、共用设设施设备备的事项项作出约约定。第八条建建设单单位与物物业服务务企业签签订的前前期物业业服务合合同，应应当包含含物业承承接查验验的内容容。五个明确确2、明确确了物业业承接查查验协议议的核心心作用在物业承承接查验验全过程程中，签签订物业业承接查查验协议议是最为为关键的的核心环环节。《《办法》》中关于于物业承承接查验验协议的的规定有有五个条条款之多多，凸显显其核心心作用。。《办法法》明确确了物业业承接查查验协议议的内容容、效力力和违约约责任。。第二十一一条建建设单位位应当委委派专业业人员参参与现场场查验，，与物业业服务企企业共同同确认现现场查验验的结果果，签订订物业承承接查验验协议。。第二十二二条物物业承接接查验协协议应当当对物业业承接查查验基本本情况、、存在问问题、解解决方法法及其时时限、双双方权利利义务、、违约责责任等事事项作出出明确约约定。第二十三三条物物业承接接查验协协议作为为前期物物业服务务合同的的补充协协议，与与前期物物业服务务合同具具有同等等法律效效力。第二十四四条建建设单位位应当在在物业承承接查验验协议签签订后10日内内办理物物业交接接手续，，向物业业服务企企业移交交物业服服务用房房以及其其他物业业共用部部位、共共用设施施设备。。第二十五五条物物业承接接查验协协议生效效后，当当事人一一方不履履行协议议约定的的交接义义务，导导致前期期物业服服务合同同无法履履行的，，应当承承担违约约责任。。为什么要要设置物物业承接接查验协协议？承接查验验的前提提条件保保证了，，但承接接查验的的结果没没有保障障，最终终也会使使承接查查验功亏亏一篑。。如何使使承接查查验的结结果具有有法律效效力，在在承接查查验的法法律关系系无法理理顺的情情况下，，只有重重新建立立一个合合同关系系来达到到制约双双方的行行为，即即签订物物业承接接查验协协议。五个明确确3、明确确了物业业承接查查验双方方的共同同责任《办法》》对《条条例》第第二十八八条规定定的相关关内容进进行了必必要的补补充和完完善。（《条例例》第二十八八条物业服务务企业承承接物业业时，应应当对物物业共用用部位、、共用设设施设备备进行查查验。））⑴在物业业承接查查验的定定义中，，《办法法》明确确规定物物业承接接查验的的主体为为物业服服务企业业和建设设单位。。(第二条本本办法法所称物物业承接接查验，，是指承承接新建建物业前前，物业业服务企企业和建建设单位位按照国国家有关关规定和和前期物物业服务务合同的的约定，，共同对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行检查和和验收的的活动。。)⑵对于查查验记录录和交接接记录，，《办法法》要求求建设单单位和物物业服务务企业共共同签字字确认。。（第十九条条现场场查验应应当形成成书面记记录。查查验记录录应当由由建设单单位和物物业服务务企业参参加查验验的人员员签字确确认。第二十六六条交交接工作作应当形形成书面面记录。。交接记记录应当当由建设设单位和和物业服服务企业业共同签签章确认认。）⑶对于恶恶意串通通、弄虚虚作假，，共同侵侵犯业主主利益的的行为，，《办法法》规定定建设单单位和物物业服务务企业应应当共同同承担责责任。（（第四十条条建设设单位与与物业服服务企业业恶意串串通、弄弄虚作假假，在物物业承接接查验活活动中共共同侵害害业主利利益的，，双方应应当共同同承担赔赔偿责任任。）为什么要要明确承承接查验验双方的的共同责责任？一是物业业服务企企业在其其中属于于弱势地地位，建建设单位位说交什什么，物物业服务务企业就就接什么么，以后后出了问问题很难难追究清清是谁的的责任，，例如消消防设施施的交接接；二是是建设单单位与物物业服务务企业在在物业承承接查验验活动中中共同侵侵害业主主利益的的，如何何厘清双双方的责责任也是是一大难难题。明确双方方的共同同责任，，是确保保承接查查验过程程中双方方相互推推诿、相相互扯皮皮或者共共同推卸卸责任的的有效法法宝。五个明确确4、明确确了行政政部门对对物业承承接查验验的监管管责任制定《办办法》的的主导思思想之一一，就是是要通过过公权力力的适度度干预，，平衡物物业承接接查验双双方的权权利义务务，保护护处于弱弱势地位位的业主主和物业业服务企企业。⑴办理备备案手续续。（第二十九九条物物业服务务企业应应当自物物业交接接后30日内，，持下列列文件向向物业所所在地的的区、县县（市））房地产产行政主主管部门门办理备备案手续续：）⑵责令限限期改正正。（第四十二二条建建设单位位、物业业服务企企业未按按本办法法履行承承接查验验义务的的，由物物业所在在地房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作为为不良经经营行为为记入企企业信用用档案，，并予以以通报。）⑶行使处处罚权。。（第四十三三条建建设单位位不移交交有关承承接查验验资料的的，由物物业所在在地房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期仍不不移交的的，对建建设单位位予以通通报，并并按照《《物业管管理条例例》第五五十九条条的规定定处罚。。《物业管管理条例例》第五十九九条违反本条条例的规规定，不不移交有有关资料料的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期仍不不移交有有关资料料的，对对建设单单位、物物业服务务企业予予以通报报，处1万元以以上10万元以以下的罚罚款。））明确监管管职责的的目的是是什么？？其一是督督促物业业服务企企业在物物业承接接查验中中切实做做到“客客观公正正”；其其二是保保证前期期物业服服务合同同双方在在物业承承接查验验之切实实做到““权责分分明。五个明确确5、明确确了物业业承接查查验的内内容和重重点⑴内容。（第十六条条（一）共共用部位位：一般般包括建建筑物的的基础、、承重墙墙体、柱柱、梁、、楼板、、屋顶以以及外墙墙、门厅厅、楼梯梯间、走走廊、楼楼道、扶扶手、护护栏、电电梯井道道、架空空层及设设备间等等；（二）共共用设备备：一般般包括电电梯、水水泵、水水箱、避避雷设施施、消防防设备、、楼道灯灯、电视视天线、、发电机机、变配配电设备备、给排排水管线线、电线线、供暖暖及空调调设备等等；（三）共共用设施施：一般般包括道道路、绿绿地、人人造景观观、围墙墙、大门门、信报报箱、宣宣传栏、、路灯、、排水沟沟、渠、、池、污污水井、、化粪池池、垃圾圾容器、、污水处处理设施施、机动动车（非非机动车车）停车车设施、、休闲娱娱乐设施施、消防防设施、、安防监监控设施施、人防防设施、、垃圾转转运设施施以及物物业服务务用房等等。）⑵不作为为内容。。（第十七条条建设设单位应应当依法法移交有有关单位位的供水水、供电电、供气气、供热热、通信信和有线线电视等等共用设设施设备备，不作作为物业业服务企企业现场场检查和和验收的的内容。）⑶重点。。（第十八条条现场场查验应应当综合合运用核核对、观观察、使使用、检检测和试试验等方方法，重重点查验验物业共共用部位位、共用用设施设设备的配配置标准准、外观观质量和和使用功功能。）而非非其内在在质量和和安全性性能。明确承接接查验重重点的作作用是什什么？强化物业业承接查查验工作作的针对对性和实实用性，，根据以以往物业业承接查查验中存存在的问问题，有有针对性性进行相相关制度度的设计计。定位与适适用⑴定位。。作为《《条例》》的配套套性政策策和物业业承接查查验制度度的细化化和补充充。《办办法》既既不同于于“物业业接管验验收标准准”，也也不同于于“物业业服务项项目交接接办法””。与技技术性强强的“物物业接管管验收标标准”相相比，更更偏重于于制度性性和程序序性，与与综合性性整体项项目的““物业服服务项目目交接办办法”相相比，《《办法》》涉及交交接的内内容仅为为物业共共用部位位和共用用设施设设备。定位与适适用⑵《办法法》的适适用范围围，应明明确限定定为前期期物业管管理阶段段的新建建物业，，虽然《《办法》》规定前前期物业业服务合合同终止止后，业业主大会会和业主主委员会会选聘物物业服务务企业之之间的承承接查验验可以参参照，但但仅限于于其中部部分程序序性和技技术性条条款，《《办法》》中大量量关于建建设单位位和物业业服务企企业的权权利、义义务及法法律责任任的实体体规定具具有主体体的相对对性和内内容的时时效性。。物业先查查验责任任可明确确【案例】】市民姚姚女士所所在的小小区，自自开发商商撤出后后，物业业公司没没有真正正履行管管理义务务。小区区路灯等等公共设设施受损损得不到到及时解解决，居居民怨声声载道，，开发商商却与物物业单位位相互推推诿。由由于大多多数小区区业主入入住前没没有查验验小区公公共部位位及设施施的质量量达标情情况，以以至于存存在质量量问题的的部分无无法被发发现并及及时得到到维修。。作为责责任主体体的开发发商及物物业管理理公司遗遗留下来来的问题题，成了了小区全全体业主主的头疼疼事。物业先查查验责任任可明确确【政策解解读】在在商品房房交房过过程中，，绝大多多数业主主只对自自己购买买的房屋屋内部进进行检查查验收，，而对小小区公共共部位、、公共设设施不进进行查验验。因此此，这些些未被查查验的部部分若存存在质量量问题，，并不能能被发现现并要求求开发商商维修。。一旦在在房屋保保质期外外出现故故障，就就得使用用公共维维修资金金维修，，损害了了业主的的利益。。《办法法》的出出台，类类似姚女女士所在在小区的的遭遇可可得到有有效规避避。物业先查查验责任任可明确确《办法》》规定，，开发商商必须在在确保物物业不存存在质量量问题的的情况下下才能撤撤出。交交接后发发现隐蔽蔽工程质质量问题题、影响响房屋结结构安全全和正常常使用以以及给业业主造成成经济损损失的，，由开发发建设单单位负责责维修及及依法承承担赔偿偿责任。。物业服服务企业业擅自承承接未经经查验的的物业，，因物业业共用部部位、共共用设施施设备缺缺陷给业业主造成成损害的的，物业业服务企企业也要要承担相相应的赔赔偿责任任。《办办法》的的实施，，可以帮帮助业主主第一时时间发现现问题，，明确维维修责任任，也就就意味着着最终交交到全体体业主手手中的是是合格的的物业。。物业档案案归全体体业主所所有【案例】】市民梁梁先生住住的小区区，前期期物业管管理公司司即将期期满。小小区业委委会筹备备小组征征求业主主意见后后，准备备聘请新新的物业业管理公公司。此此事备受受小区业业主关注注。梁先先生说，，自入住住以来，，业主不不知道小小区内具具体的物物业档案案包括什什么内容容。这次次更换物物业，很很多业主主希望能能详细地地了解小小区路灯灯、建筑筑物的基基础等小小区公共共部分、、设施的的资料。。物业档案案归全体体业主所所有【政策解解读】不不只是梁梁先生，，很多小小区业主主都不了了解，或或者很少少关心小小区物业业的档案案。业主主入住后后，一旦旦小区的的公共设设施、部部位等出出了问题题，因维维修不及及时导致致的物业业管理纠纠纷时有有发生，，遭遇开开发商和和物业管管理公司司“扯皮皮”的事事也就不不可避免免。《办办法》的的实施，，则可避避免开发发商和物物业踢皮皮球。按按规定，，物业承承接查验验档案属属于全体体业主所所有，业业主享有有知情权权和监督督权。前前期物业业服务合合同终止止，新旧旧物业企企业更替替时，业业主大会会选聘新新的物业业服务企企业的，，原物业业服务企企业应当当在前期期物业服服务合同同终止之之日起10日内内，向业业主委员员会移交交物业承承接查验验档案。。物业档案案归全体体业主所所有开发商要要在物业业交付使使用15日前，，和物业业企业完完成承接接查验。。在查验验工作开开始之前前20天天，开发发商就得得把竣工工验收材材料、设设备清单单、保修修文件等等资料移移交给物物业企业业。物业业企业应应当对物物业共用用部位、、共用设设施设备备进行现现场检查查和验收收。同时时双方要要签订协协议，对对基本情情况、存存在问题题、解决决方法及及其时限限、双方方权利义义务、违违约责任任等事项项作出明明确约定定。交接接产生的的费用，，由开发发商和物物业企业业在前期期物业服服务合同同中约定定，没有有约定或或者约定定不明确确的，由由建设单单位承担担。业主代表表可参加加现场查查验【案例】】市民梁梁先生还还有疑问问，进行行现场查查验如果果没有第第三方监监督，只只有开发发商、物物业公司司两方，，则很难难避免开开发商和和物业公公司串通通一气作作假。能能否由小小区的业业主本人人或者业业主聘请请的第三三方参加加现场查查验？业主代表表可参加加现场查查验【政策解解读】为为了保障障业主利利益，《《办法》》规定，，物业承承接查验验可以邀邀请业主主代表以以及物业业所在地地房地产产行政主主管部门门参加，，也可以以聘请相相关专业业机构协协助进行行，物业业承接查查验的过过程和结结果可以以公证。。在物业业交付使使用15日前，，建设单单位或开开发商与与选聘的的物业服服务企业业完成物物业共用用部位、、共用设设施设备备的承接接查验，，并将物物业承接接查验备备案情况况书面告告知业主主。业主代表表可参加加现场查查验物业查验验记录包包括房屋屋质量查查验记录录、设施施设备查查验记录录和环境境工程查查验记录录，双方方可以根根据物业业的具体体情况设设计查验验记录表表。业主主代表如如果在查查验时发发现不合合格的项项目，可可要求开开发商应应进行返