某高尔夫项目出让收购方案

惠州汤泉高尔夫项目出让/收购方案一、背景介绍二、编制说明三、出让/收购方案对比一、背景介绍

资产主体资产主体（实景）a.高尔夫球场d.高尔夫会所e.骏园春天高尔夫公寓c.156亩用地b.汤泉春天高尔夫酒店f.946亩用地abcdef三大资产主体股权结构图汤泉高尔夫俱乐部注册资本：1000万美元来盛房地产注册资本：4779.6万元澳达地产注册资本：204.84万元香港龙显投资汤泉实业台商许凯南港商杨亨显骏园投资马小灿澳达实业(深圳）8.3%42.7%44.8%0%4.2%71.43%28.57%75%25%股东结构项目证件高尔夫球场土地证酒店土地证来盛工商认证骏园投资营业执照会所房产证

高尔夫营业执照委托授权书二、编制说明方案项目出让价备注出让一澳达房产156亩商住用地2.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。出让二澳达房产156亩商住用地3.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让三（整体打包）汤泉高尔夫俱乐部营业执照1.项目由天正代理,整体出让价：8.2亿元。2.该项目在行业内整体出让报价：10亿元。经营许可证：期限30年，现剩余11年。800亩高尔夫球场土地土地使用权30年，到2026年12月止，剩余14年会所5层，共13040.94平方，独立房产证来盛房地产产权式酒店及24,761平方高尔夫物业独立产权证澳达房产156亩商住用地已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让价项目指标标序项目数据1用地性质商住用地2容积率1.53总建筑面积1,102,5514156亩

建筑面积（㎡）156,0785别墅（㎡）7803950%6高层（㎡）6243140%7商业及公建（㎡）1560810%8地下车库（㎡）15000

9946亩

建筑面积（㎡）946,47310别墅（㎡）52056055%11高层（㎡）37858940%12商业及公建（㎡）473245%13地下车库（㎡）60000

测算成本本依据序号项目单价计算基础1收购成本3.6亿元156亩（2.6亿元）、946亩（1亿元）2土地指标费25万元/亩946亩用地（指标费）3土地出让金300元/㎡946亩用地（楼面地价）4综合开发成本2000元/㎡含前期成本、基础设施成本、公共配套设施成本、建安成本、不可预见费等，不含装修与财务费用。5管理、运营费用4%总销售额售价预测测楼盘名称五矿哈施塔特佳兆业东江新城瑞亨半山1号光耀城钓鱼台悠兰山保利山水城雅居乐白鹭湖区域博罗博罗博罗惠阳博罗博罗博罗惠城产品类型别墅别墅别墅、洋房别墅、高层高层洋房别墅、多层别墅、多层别墅、高层主力户型（㎡）200-330237-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145

别墅：270-320洋房：100-130

别墅：170-240销售单价（元/㎡）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000

别墅：7000-8000洋房：5200

别墅：12000-15000项目特色奥地利小镇五星级酒店体育公园湖景湖景超高层高环山环山高尔夫、湖景从本案周周边楼盘盘可以看看到，五五星级酒酒店、高高尔夫及及湖景对对于售价价有较大大影响，，可提升升约20%-30%。本案独有有18洞高尔夫夫球场，，五星级级酒店、、温泉等等豪华配配套，结结合周边边的市场场情况，，别墅均价价设定为为13000元/㎡，高层层均价设设定为5000元/㎡。三、出让让/收购方案案对比出让/收购一一：156亩用地2013年2014年开发首期期50亩启动资金金：3.3亿元（含含2.6亿元收购购成本））首期开发发销售，，回笼销销售收入入约4亿元下半年开开发项目目二期100亩用地销售项目目二期，，产生销销售收入入约9.4亿元项目税后利润润约为4.3亿元开发计划划2012年方案一投资测算算156亩用地收收购成本本为2.6亿元；项项目单方方综合开开发成本本约为2,000元/㎡，管理理及运营营费用按按总销售售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1收购成本26,0001,666元/㎡156亩2开发成本（含地下室）34,2162,000元/㎡171,078㎡3管理、运营费用5,3674%总销售额4合计65,582

方案一销售预测测别墅均价价按13,000元/㎡，高层层销售均均价按5,000元/㎡，地下下车位按按5万元/个，总销销售额约约为13.4亿元，税税后利润润约为4.3亿元。序号

项目

小计（万元）

单价（元/㎡）

计算基础（㎡）

1别墅101,45113,000元/㎡78,039㎡2高层31,2165,000元/㎡62,431㎡3地下车位1,5005万元/个300个4总销售额134,166

156,078㎡5开发成本

60,216

6开发费用

5,367

7增值税/营业税及附加

10,197销售收入7.6%8税前利润

58,387

9所得税

14,597税前利润25%10税后利润

43,791

方案一现金流分分析2012年需投入入3.3亿元作为为启动资资金，含含收购成成本2.6亿元，其其余作为为项目开开发建设设成本。。2013年开始销销售，2014年完成销销售，总总销售额额约为13.4亿元，项项目的开开发周期期约为2.5年。方案一财务指标标序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）156,0783开发期（年）2.54开发总投资（万元）65,5825股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）43,7918税后总投资回报率67%9税后资本金投资回报率133%10税后资本金年投资回报率53%出让/收购二二：156亩+946亩用地2012年2013年2014年2015年—2020年利用回笼笼资金支支付剩余余土地款款及完成成946亩土地开开发开发计划划开发156亩首期50亩启动资金金：3.3亿元（含含2.6亿元收购购成本））首期开发发销售，，回笼销销售收入入约4亿元下半年开开发156亩项目二二期100亩用地销售156亩项目二二期，产产生销售售收入9.4亿元946亩用地1年半完成成拿地，，利用156亩用地的的销售回回笼资金金支付剩剩余1亿元收购购款，土土地款及及指标费费方案二投资测算算156亩+946亩两块用用地收购购成本为为3.6亿元；946亩用地土土地指标标费25万元/亩，楼面面地价300元/㎡；单方方综合开开发成本本约为2000元/㎡，管理理及运营营费用按按总销售售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1（156亩+946亩两块地）收购成本

36,000327元/㎡1,102亩2土地指标费

23,65025万元/亩946亩3土地出让金

28,394300元/㎡946亩4开发成本

235,5102,000元/㎡1,177,551㎡5管理、运营费用

40,3084%总销售额6合计

363,862

方案二销售预测测别墅均价价按13000元/㎡，高层层销售均均价按5000元/㎡，地下下车位按按5万元/个，总销销售额约约为100.7亿元，税税后利润润约为42.5亿元。序号

项目

小计（万元）

单价（元/㎡）

计算基础（㎡）

1别墅778,17913,000元/㎡598,599㎡2高层220,5105.000元/㎡441,020㎡3地下车位9,0005万元/个1,800个3总销售额1,007,689

1,102,551㎡4开发成本

323,554

5开发费用

40,308

6增值税/营业税及附加

76,584销售收入7.6%7税前利润

567,243

8所得税

141,811税前利润25%9税后利润

425,432

现金流分分析2012年需投入入3.3亿元作为为启动资资金，含含支付首首期收购购费用2.6亿元，其其余作为为项目开开发建设设成本。。2014年开始获获取946亩的用地地指标，，剩余的的1亿元收购购款将根根据实际际获取节节点进行行支付，，本测算算中按1.5年完成。。2013年开始销销售，2020年完成销销售，总销售额额约为100.7亿元，税税后利润润约为42.5亿元项目的开开发周期期约为9年。2014年利用156亩用地产产生的现现金流量量（156亩用地总总销售收收入约13.4亿元），，支付946亩用地的的指标费费及出让让金（2014年共支付付约3.6亿元），，从而实实现项目目的滚动动开发。。财务指标标方案二序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）1,102,5513开发期（年）94开发总投资（万元）363,8625股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）425,4328税后总投资回报率117%9税后资本金投资回报率1,289%10税后资本金年投资回报率143%出让/收购三三：项目目整体打打包转让让项目定位位：国际际高尔夫夫温泉度度假天堂堂——以高尔夫夫休闲产产业，带带动多元元化、高高品质的的温泉复复合产业业开发项目整体体转让后后，可重重新定位位，以高高尔夫球球场为载载体，以温泉资源为亮亮点，通通过全面面的升级级改造与与品牌提提升，结结合高端端度假产产品进行行复合经经营的开开发理念念，以高高品质产产品及五五星级的的服务水水平，打打造一个个集旅游游、体育育、居住住、酒店店、商业业”五为为一体的的国际高高尔夫温温泉度假假天堂。。项目重重新定位位后，整整体价值值将极大大提升，，房地产产项目销销售价格格提升约约20%-30%。本项目高高尔夫球球场同时时具有高高尔夫营营业执照照及球场场土地产产权证，，在广东东省内乃乃至全中中国都极极为罕有有，未来来升值潜潜力巨大大。支付方式式：项目目收购款款为8.2亿元（分分三期支支付，首首期4.5亿元，156亩首期开开发完成成后第二二次支付付约1.5亿元，尾尾款在156亩销售完完成后支支付）。。156亩和946亩商住用用地的开开发及销销售和方方案二相相同，利利用商住住用地的的开发回回笼资金金滚动整整个项目目。2014年进行高高尔夫整整改（6800万元）；；2015年进行酒酒店整改改（2.47亿元）。。该方案启启动资金金约5亿元，于于2017年实现17亿元净现现金流量量，此时时收回成成本，回回报期6年。五星级酒酒店及高高尔夫球球场每年年可带来来长期稳稳定的收收益，亦亦可将酒酒店及高高尔夫球球场打包包贷款进进行房地地产开发发，酒店店和高尔尔夫每年年本身的的经营收收益可解解决利息息问题，，是一个个良性的的资产包包。方案三高尔夫营营业执照照球场土地地证，面面积54万㎡2012年2013年2014年2015年—2020年利用回笼笼资金支支付剩余余土地款款及完成成946亩土地开开发利用回笼笼资金进进行酒店店整改（（约2.47亿元）开发计划划开发156亩首期50亩启动资金金：5亿元（含含4.5亿元首期期收购成成本）首期开发发销售，，回笼销销售收入入约4亿元,并支付第第二笔收收购款1.5亿元下半年开开发156亩项目二二期100亩用地销售156亩项目二二期，产产生销售售收入约约9.4亿元946亩用地1年半完成成拿地，，利用156亩用地的的销售回回笼资金金支付收购购尾款2.2亿元、土土地款及及指标费费温泉开发发（约6000万元）进行高尔尔夫球场场整改（（约6800万元）高尔夫来盛会员会籍

情况5500名会员,其中度假休闲占60%、

个人永久占20%、亲子度假占20%汤泉春天高尔夫酒店数据项目月营业额月利润年营业额年利润数据项目月营业额

与业主分成7:3月利润年营业额年利润球场经营2509530001140客房可开房间数600间、

均价438元/间、

平均开房率50%394275.81303309.61560118.2

练习场84.59654西餐厅

60

28780336会所\中餐6030720360会议室12间,其中最大的

可容纳1000多人170

512210612风味楼12614472桑拿承包出租60间57

17.1741205.2浪琴吧8512066拓展训练

20

626072SPR咖啡厅9.56.511478旗牌室10间3

0.93910.8合计347.514741941770

1052

3157339.62796项目经营营现状说明：此此数据由由出让方方提供酒店整改改计划分类角色定位项目现状执行计划投入计划运营成本管理方案投入核心盈利点

配套核心点

市场空白点运营管理经营较差6个月内招标前期策划费：500万

开办费：600万运营费：经营收入的40%委托专业管理公司进行管理开发管理

管理费：600万/年（装修期）

—

温泉入户无24个月改造期2000万温泉运营：360万/年外立面档次低2000万—硬装档次低16000万/53000平方米

—

软装无1000万（800间客房改造）

—

设施设备提升档次低2000万（设备替换）100万/年营销推广无强攻12个月

300万/年预计将投投入24700万元对酒酒店进行行升级改改造，改改造后每每年的运运营成本本为3360万元，年年经营利利润得到到加大提提升，约约6000万元。高尔夫整整改计划划预计将投投入6800万元进行行18洞高尔夫夫球场及及练习场场升级改改造，改改造后每每年的运运营成本本为1700万元，年年经营利利润得到到加大提提升，约约5000万元。分类角色定位项目执行计划投入计划运营成本经营方案管理方案投入核心竞争力

增值支撑点

客户诱饵点运营管理6个月内招标1200万/年委托管理委托专业管理公司进行管理球场24个月改造期2000万（18洞球场改造）

内部整改

球场景观改造

1000万（18洞球场改造）

设施设备投入

300万

重要商务配套会所6个月改造期

2个月招商3000万（1.3万方整改）

外包或合作聘请职业经理人重要球场配套练习场12个月建造期500万（80亩）200万/年委托管理委托专业管理公司进行管理

球场维护

300万/年（18洞球场）

方案对比比序号项目方案一（156亩用地）方案二（156亩+946亩用地）方案三（156亩+946亩用地+酒店+高尔夫球场）1开发期（年）2.59352开发总投资（万元）65,582363,862441,3623启动资金（万元）33,00033,00050,0004税后销售利润总额（万元）43,791425,432156亩+946亩567,491酒店：约6000万元/年高尔夫：约5000万元/年5回报期（年）2.5466税后总投资回报率67%117%58%7税后资本金投资回报率133%1,289%1,204%8税后资本金年投资回报率53%143%156亩+946亩酒店+高尔夫191%10%9方案评价资金占用较少，回报期最短资金占用较少，回报率高整体投入成本比方案一、二高，但可将酒店、高尔夫和地产有机整合，实现项目的资产、价值最大化及获得长期稳定收益——以上经营营类报表表为出让让方提供供，我司司从市场场、开发发、运营营等角度度进行第第三方评评估，仅仅作为参参考用途途，如与与尽职调调查有不不同之处处，以尽尽职调查查为准。。免责声明明本报告分分析的结结果，是是反映分分析对象象在分析析时点及及本次分分析目的的情况下下，根据据市场原原则确定定的分析析，没有有考虑国国家宏观观经济政政策发生生变化及及遇有自自然力和和其他不不可抗力力等因素素对分析析结果的的影响，，也未考考虑今后后因各种种原因造造成项目目分析结结果的影影响及今今后因特特殊交易易方式对对分析结结果的影影响。本报告所所涉及的的资料、、数据、、信息来来源全部部为市调调产生，，也有可可能因市市调的资资料不全全面或不不真实而而造成分分析结果果产生瑕瑕疵。本报告仅仅供投资资参考，，不产生生法律意意义上之之承诺。。保密声明明本报告未未经我方方同意，，不得外外泄、抄抄摘、复复制，使使用不当当者，承承担相关关法律责责任，我我方保留留追索赔赔偿的权权利。Thanks!广州市天天正投资资有限公公司GuangZhouTinzenInvestmentCo.,Ltd.9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:34:39AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。25十二二月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/252022/12/2525December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/259、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:34:39AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。25十十二二月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、少年年十五