不动产经营与管理整合

一.选择1.下列不属于房地产经营与管理的特点是（B）A.房地产经营与管理的对象具有空间上的不可移动性B.生产周期表，一次性投资数额大，成品销售价值量也很大，资金回收快速C.房地产经营与管理也具有区域性D.房地产经营与管理兼有垄断性和竞争性2.房地产市场周期的阶段及表现中不属于繁荣阶段的是（C）A.开发规模加大，交易量急剧增加B.房价攀高，投机活跃，期房价格逐渐迸超现房价格C.房地产开发数量上升，且速度加快D.开发建设逐渐超过有效要求，自用者大多被迫退出，形成有价无市局面3.已知某笔贷款的年利率为15%,借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率时（B）A.14.22%B.15.87%C.15%D.16.08%.下列风险属于房地产经营与管理个别风险的是（B）A.通货膨胀风险B.资本价格风险C.政策风险D.周期风险.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因是房地产投资（C）A存在效益外溢和转移B易获得金融机构的支持C具有保值增值性D可提高投资者的资信等级.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以（D）等内容。A项目竞争分析B敏感性分析C专业市场分析D市场趋势分析.以下不属于房地产投资的弊端（C）A变现性差B投资数额巨大C投资回收周期较短D需要专门的知识和经验.购房贷款的额度不超过房地产全部价款的多少？（B）A.60%B.70%C80%D.90%TOC\o"1-5"\h\z.由新建住房供给量减去由于废弃或拆除而灭失的住宅数量计算得出的是（B）A.住宅存量B.住宅流量C住宅库存量D.住宅总量.房地产企业有别于其他企业，有区别于其他企业的特征，分别为静态性特征与动态性特征，问下列选项中属于房地产静态特征的有（A）（1）拥有开发经营活动必要的管理机构和各种必要的物质基础（2）必须具备与开发经营活动需要相适应的各种生产要素（3）创造利润（4）承担风险（5）企业组织机构应依法进行登记、并办理批准手续（6）独立经营、自负盈亏A.（1）（5）（6）B.（2）（4）（6）C.（1）（4）（5）C.（2）（3）（4）.下列哪种房地产开发企业的组织机构形式是目前国外普遍采用的，具有能使最高层领导脱离日常行政事务，成为真正的决策机构等优点（D）A.直线制B.职能制C直线-职能性D.事业部制.下列哪项关于房地产供给弹性分析是错误的（D）A.特短期内房地产供给无弹性，即Es=0B.短期内房地产供给弹性较小，即0«Es«1C长期内房地产供给弹性较大，即ES»1D.由于房地产市场波动较大，因此房地产供给弹性毫无规律可循.下列影响房地产市场的因素中，与其三项不同类的是（C）A.城市经济发展水平B.产业结构与布局C.房地产相关制度的完善D.房地产发展战略.下列哪项选项不属于房地产市场的特点（D）A.区域性B.调节的滞后性C不充分性D.适应性.在我国地产经营只能是（B）A.所有权B.使用权C收益权D.经营权.房地产开发项目的建设阶段是指（C））A.房地产开发B.获得工地到全部竣工完毕C.从工程开工到工程竣工完毕D.从工程开工到项目租售完毕.房地产市场供给垄断性的原因不包括（A）A房地产市场需求的广泛性B房地产市场供给的异质性C土地所有权的排他性D土地的有限性.开发项目管理的核心是（A）A合同管理B信息管理C安全管理D风险管理.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）A协议出让B招标出让C拍卖出让D投标出让.关于房地产开发项目的可行性分析，如下图可知盈亏平衡点（）开发项目盈利的机会就（）亏损的风险就（）BA越低越小越大B越低越大越小C越高越小越小D越高越大越小.房地产开发程序不包括以下哪个阶段？（D）A项目选择与决策分析阶段B前期工作阶段C工程建设阶段D项目评价阶段.年名义利率为12%,按季计算，则周期利率和年有效利率（实际利率）分别为（C）A3%,12%B3.14%,12.55%C3%,12.55%D3.14%12%.房地产企业的特点：①房地产企业是资金密集型产业，通常，房地产企业本身具有雄厚的资金，同时各种融资渠道和金融机构的支持对房地产企业非常重要。②房地产企业是智力密集型企业③房地产企业具有商业企业的性质④房地产企业具有租赁企业的特点⑤房地产企业具有服务性企业的特点.房地产市场的特点：1.区域性：主要由位置固定性和性能差异性所决定。2.竞争的不充分性：从产品、参与者较少、房地产交易价格及交易信息多为非公开的3.供给调节的滞后性：土地资源一般不可再生，土地的用途一旦确定就难以改变4.交易的复杂性：交易形式多样、交易过程漫长、参与者众多。5.与金融的关联度高。6.政府干预性强：通过金融政策、财政政策等鼓励或限制房地产开发，对房地产市场进行干预和调节。.房地产开发的形式：①按开发区域的性质划分：分为新区开发和旧区再开发。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建设和铺装。旧区再开发也成为旧区改造，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。②按开发的对象划分：分为土地开发、房屋开发和综合开发。土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，对土地进行平整和基础设施建设，使之达到一定的建设利用条件。房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、商业用房、工业厂房、娱乐用房等。综合开发是指将土地、房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发形式。③按开发的规模划分：分为单项开发和成片开发。单项开发规模小，占地少，功能比较单一，开发投资少，建设周期较短。成片开发规模较大，占地多，功能较齐全，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。.房地产需求的影响因素：1.房地产价格：价格与需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制对房地产的需求；房地产的价格低，就会增加对房地产的要求。但是房地产具有特殊性，所以房地产价格对房地产需求的影响又呈现出复杂的变化规律。2.消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，间接影响生产性房地产需求，消费偏好则决定其消费结构。3.消费者预期：对收益性物业的投资需求主要取决于对未来宏观经济发展形势的预测，对该行业未来发展状况的预测。4.社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求与社会经济发展水平是一种正相关关系。城市化水平对房地产需求的影响表现在城市数量、规模的扩大以及城市人口的增长两个相互联系的方面。5.政策因素：国家的房地产政策、货币政策和财政政策等，对房地产的投资需求和消费需求都会产生很大的影响。.房地产市场调查的内容、程序、方法：内容：（1）房地产市场环境调查：1.政治法律环境调查。主要是了解对房地产市场其影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律和法规条例。2.经济环境调查。主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。3.社会文化环境调查。主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向等。4.社区TOC\o"1-5"\h\z环境调查。社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。（2）房地产市场需求调查：1.房地产消费市场容量调查。主要是调查房地产消费者的数量及其构成。.房地产消费动机调查。是为满足一定的需要而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。3.房地产消费行为调查。是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。（3）房地产市场供给调查。主要调查行情调查，现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见几对某种房地产产品的接受程度等（4）房地产市场营销活动调查：1.房地产市场竞争情况调查。2.房地产价格调查。房地产价格的高低对房地产企业的市场销售和赢利有着直接的影响，3.房地产促销调查。广告是促进房地产商品市场销售的一种重要手段。4.房地产营销渠道调查。程序：1.明确调查问题。2.撰写调查方案。3.实施调查。4.处理和分析资料。5.撰写调查报告。方法：（1）文案调查法。（2）观察法。1.控制观察和无控制观察。2.完全参与观察、不完全参与观察和非参与观察。3.纵向观察、横向观察和纵横结合贯彻。（3）小组座谈法。1。做好座谈会的会前准备工作。2.组织和控制好座谈会的全过程。3.做好座谈会后的各项工作。（4）深层访谈法。1.访谈开始阶段。2.访谈的主要阶段。3.访谈结束阶段。（5）。德尔菲法。1.拟定意见征询表。2.选定征询专家。3.轮回反复征询专家意见。4.得出调查结论。（6）电话调查法。（7）面访调查。（8）邮寄调查。6.房地产开发经营企业收益影响的因素：主要因素有五个：单位售价、销售数量、销售税金、单位销售成本①销售数量变动对收益的影响是指在其他因素不变的前提下所引起的销售企业收益的增减②销售价格的变化对企业的收益有着直接的影响。③单位销售成本变动对收益的影响。企业的销售收入是由销售成本与税金造成的。④销售品种和结构的变化对企业收益的影响主要体现在，由于改变房产结构、品种而引起的销售数量变化对企业的收益产生影响⑤在其它条件都不变的前提下，税率与企业的销售收益成反比。7、房地产税费：土地增值税：对有偿转让国有土地使用权及土地建筑物和其他附着物产权的房地产开发企业，就其增值额所征收的一种税。房产税：房产税是房地产开发企业以房产为课税对象，按照房价或租价为计征标准所征收的一种税。土地使用税：房地产开发投资企业的土地使用税是对在我国境内使用国有土地的房地产开发投资企业使用土地的面积征收的一种税。土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。8、商品房预售需要满足的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。.房地产开发项目可行性研究内容：①不确定性分析方法和内容：分析计算各种不确定因素的变化对项目经济评价指标的影响程度的一种经济分析手段。通常采用的方法有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。方法：a.盈亏平衡分析：又称保本分析，即通过盈亏平衡点来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态。b.敏感性分析是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。c.概率分析也称风险分析，是利用概率值来定量研究各变量发生不同幅度变动的概率来分布及对经济效果的影响，进而对经济评价指标做出某种概率说明。②敏感性分析的程序1）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、利润率等。2）从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标有重大影响，并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感性分析的对象。3）设定各不确定性因素的变化范围。4）计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效益指标的变动情况找出敏感性因素。③财务分析指标（投资利润率计算的部分）.开发商取得土地使用权方式：①政府行政划拨：指经政府依法批准，在用地单位缴纳补偿、安置等费用后将土地交其使用或者将土地使用权无偿交给用地单位使用。②土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。③土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。④补办出让手续：经政府批准，通过划拨方式取得土地的原土地使用者可以将划拨土地使用权进行转让，11.房地产开发过程中的主要参与者：①房地产开发企业：是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体，是房地产开发过程中最基本的主体。②建筑承包商：开发过程的重要参与者，是建筑产品质量的直接负责人。③政府有关部门：管理与调控。④金融机构：重要的资金提供者⑤房地产中介机构。12.房地产开发项目中土地费用：土地出让金、新增建设用地使用费、补偿费、征地管理、耕地复垦费13我国房地产主要的资金来源：（1）企业自有资金。1.企业留利。2.折旧基金。3.闲置资产变卖筹资。4.应收账款筹资。（2）银行贷款。（3）证券筹资。（4）利用商业信用融资。（5）抵押贷款证券化。（6）房地产投资信托。.分析利率的变化是如何影响整个房地产开发的：（1）利率调整对购房者的影响：不论是自住还是投资，他们的资金绝大部分是通过在银行借贷，因此，利率调整对购房具有直接影响。首先，对于自住购房者，他们的目的是为了改善自己的居住环境，利率上升后，这类购房者的还贷数额将提高。而对于投资需要的这类购房者，如果他们持有的房地产资金是自有资金，利率调整会加大机会成本，如果，购房资金是从银行借贷的，就会加大购房者的实际成本。因此，利率的上调会在一定程度上抑制购房需求。（2）利率调整对供房者的影响：房地产业属于资金密集型行业，房地产业的融资渠道多数是通过向商业银行贷款获得的，资产负债率高。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。.土地政策的具体内容：土地政策：是指国家为了实现一定时期内的政治和经济目标，在土地资源开发、利用、管理、保护和治理等方面规定的行动准则。具体内容：土地供应量：为了严控土地"闸门”增强土地计划的整体调控作用。土地供应价格：为了对土地市场施加影响，政府可通过在行政划拨，挂牌，招标，拍卖等方，式当中进行选择。土地供应方式：为了更好地参与宏观调控，包括解决部分行业盲目投资、重复建设严重以及生产能力过剩等问题，抑制固定资产投资过快增长以及调整住房供应结构、稳定住房价格等。土地供应结构：为了更好地参与宏观调控，包括解决部分行业盲目投资、重复建设严重以及生产能力过剩等问题，抑制固定资产投资过快增长以及调整住房供应结构、稳定住房价格等。闲置土地处置：为了稳定房地产市场和促进集约节约用地。土地执法监察：为了从紧控制建设用地总量。土地政策的基本功能：①导向功能，即土地政策对经济社会发展进程中的土地利用活动所起的引导和指向作用。导向功能有助于确定土地利用活动的方向与目标，同时对土地利用观念产生影响。②调控功能，即政府部门通过制定和运用土地政策来协调土地利用话动中产生的各种人地关系矛盾，控制、促进和制约各项土地利用活动健康发展的功能。③分配功能，即土地政策将一定时期内土地利用活动的收益通过一定规则分配给不同社会团体的功能。.如何利用土地政策作为杠杆调控房地产市场土地政策对房地产市场的调控机制：房地产调控，主要通过调控土地供给，进而调控房地产供给，包括土地供应规模、供应结构、供应节奏、供给时序、空间布局等方面。（一）土地供给规模影响房地产：供给总量通过供给总量，调节住房供应总量，即：土地供给得多，未来住房供给就相应地多，有利于平抑房价；土地供给减少，未来住房供给就相应减少，房价就可能上涨。（二）土地供给结构影响房地产商品结构：土地供给的结构决定房地产市场各种比例商品房的构成，土地供应结构包括土地供应的产品结构和空间结构。（三）地价影响房价：地价是房价成本的一个重要部分，对房价的影响非常大，其影响有两个方面：一是直接影响，地价越高，住房成本越高，住房价格当然越高；反之，地价越低，住房成本越低，住房价格就越低。二是间接影响，地价上涨，意味着未来房价会上涨，地价推动了房价上涨的预期，从而带动现有住房价格上涨。近年来不断涌现的“地王”，就带动了周边房价急剧上涨。.房地产税征收的概念：又称“财产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴彳^一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，房产税是针对国民的财产所征收的一种税。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。背景：我国现行房地产税制的基本结构框架，是在1994年分税制改革后形成的。我国自房地产税开始征收经历了两个阶段！第一阶段收入规模偏小、增长缓慢；第二阶段收入增长明显加快。税收收入总额增长的步伐快于房地产税收收入的增长房地产税收收入平均占税收收入的2%左右;占地方财政收入的比重平均为4%左右，比例上不高。中国遇到的阻力：从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一、重复征税、税基窄、税负不公、规模小、计税依据不合理、配套制度不完备等问题有待解决。.税制立法方面存在的问题：①立法层次低，税权划分不合理②内外税制有别。.2.税制设计方面存在的问题：①税种多，重复征税严重②征税范围过窄，税款流失较多③税率设计存在结构性问题，重交易轻保有。.税收征管的配套措施不完善：①房地产信息登记制度问题严重②相关的评估制度和房评税政策不健全。房地产税征收功能：1、房地产税的地方财政功能，能更好的发挥地方财政收入的功能2、房地产税的收入分配功能，在调节存量财富差距层面具有一定的积极意义。房地产税征收的优点：1、开证房地产税是缩小贫富差距，优化资源配置的需要2、开征房地产税是健全财产税体系，规范财产税制度的需要。3、开征房地产税有利于促进地方政府克服短视行为，为保证其长期收益而注重改善投资环境，从而促进中国房地产业的发展创造条件。4、开征房地产税是公平税负，促进房地产发展的需要。5、开征房地产税可以合理利用土地，抑制“炒房”行为。6、开征房地产税，有利于深化城市经济体制改革，理顺城市资金运行渠道，降低金融风险。目前房地产税征收存在的缺点：1、税种设置存在缺陷，税种重叠，税基交叉，重复课税2、税收政策在房地产各环节中分布不合理3、纳税主体的确定不合理4、现行房产税计税依据不合理5、现行房产税征税范围过窄6、房地产税费过于混乱7、税收负担有失公平2、某开发商向银行贷款2000万元，期限3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是多少？解：P=2000万元，r=8%,i=8%/4=2%,n=3*4=12,则：开发商每次为该笔贷款支付的利息总和I=2000*2%*12=480万元开发商实际支付的利息I=2000*[(1+2%)12-1]=536.48万元此某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？解：月还款额A=16000*30%=4800元，年利率r=12%,周期利率i=12%/12=1%,计息周期数n=10*12=120,则该家庭有偿还力的最大贷款额为：P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]=4800*[(1+1%)120-1]/[1%*(1+1%)120]=33.46万元4、某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值25万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%,其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15%,则月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付住房抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少才能购买上述住宅？解：贷款额P=25*70%=17.5万元，年利率r=15%,周期利率i=15%/12=1.25%,计息周期数n=10*12=120,则月还款额为：A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=175000*[1.25%*(1+1.25%)120]/[(1+1.25%)120-1]=2823.4元家庭月收入应为2823.4/0.25=11293.4元1、已知某笔贷款的年利率为15%.借贷双方约定按季度计息.问该笔贷款实际利率是多少？解：名义利率r=15%,计息周期数m=12/3=4,周期利率为r/m=3.75%,则实际利率为：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%5.动态评价方法(1)财务内部收益率(FIRR,FinancialInternalReturnRate)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占资金的赢利率，是考察项目赢利能力的主要动态指标。三(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0,t=1,,,,n.式中：CI现金流入量CO现金流出量(CI-CO)t:项目在第t年的净现金流量n:项目开发或经营周期经济含义：项目在这样的折现率下，到项目寿命结束时，所有投资可以完全收回。代表了项目可以接受的最高贷款利率。房地产开发项目的财务评价一财务动态评价法财务内部收益率(FIRR的求取：内插法FNPV1(i2-i1)FIRR=i1+FNPV1+FNPV2i1:当净现值为接近于零的正值时的折现率；TOC\o"1-5"\h\zi2:当净现值为接近于零的负值时的折现率；FNPV1采用低折现率时7保现值的正值；FNPV2采用高折现率时7^现值的负值;注意：i1与i2之差不应超过2%。(2)财务净现值(FNPV,FinancialNetPresentValue)是指按行