新世纪地产战略研究与分析教材课件

新世纪地产战略研究与分析

（草案）2007年11月经管中心邱柯瑞机密新世纪地产战略研究与分析

（草案）2007年11月机密目录一、研究方法综述二、外部分析宏观环境与行业分析市场分析土地分析资金分析三、房地产典型企业分析四、公司发展战略构想目录一、研究方法综述战略咨询的基本流程企业初步诊断外部因素分析内部因素分析综合分析确定差距检验相关前提条件制定战略评估与筛选敏感性因素财务评价制定行动方案制定预算计划制定业务计划实施方案实施计划备选方案要素分析制定战略计划/预算战略实施1234反馈战略咨询的基本流程企业初步诊断外部因素分析内部因素分析综合分全面、翔实的分析是制定战略的重要组成部分，也是战略咨询的核心宏观经济环境行业分析市场分析竞争分析关键的成功要素风险和机遇核心能力优势与缺点财务/成本分析销售分析资源分析综合外部分析内部分析全面、翔实的分析是制定战略的重要组成部分，也是战略咨询的核心目录一、研究方法综述二、外部分析宏观环境与行业分析市场分析土地分析资金分析三、房地产典型企业分析四、公司发展战略构想目录一、研究方法综述1.宏观环境与行业分析1.宏观环境与行业分析中国房地产行业在过去20年间从无到有，销售收入从1988年的162.1亿元到2006年的13200亿元，18年间增长了81倍，年均复合增长率增长率28%；CAGR28%中国房地产行业在过去20年间从无到有，销售收入从1988年的但房地产行业在发展过程中，并非一帆风顺，而是经历了过热期、调整期的周期性波动后，于1998年房地产业步入相对成熟阶段，并维持了8年的高速增长势头从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。2004年开始的宏观调控，当年与次年（05年）并没有使房地产投资停滞，说明开发商对市场有坚定的良好预期。房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在中国不出现大的外部环境变动的前提下，房地产投资还会继续保持20-30%的速度增长。从06年数据及趋势上来看，房地产市场不排除经历一个窄幅的调整周期非理性炒作期增长期调整期1987-2006年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析调控期但房地产行业在发展过程中，并非一帆风顺，而是经历了过热期、调过去8年房地产行业的高速增长的主要因素为宏观经济：中国经济的持续快速增长，居民可支配收入的快速增长政策促进：房改、按揭、银行都是刺激增长的政策，大量被积压的住房需求的短期释放；2000年—2005底中国股市的萧条使得大量资金需要寻找投资渠道，而房地产作为不动产的保值增值性能以及较低风险性，使“购房”成为普通投资者的重点投资对象；中原地产2005年消费者调查报告显示，投资性需求占总需求的26.7%;决定住宅市场投资增长的主要因素：过去8年房地产行业的高速增长的主要因素为宏观经济：中国经济从2006年固定资产投资与房地产投资增长率上来看，房地产行业增长出现了下降的趋势，判断是其行业对中国宏观经济环境当前及未来可能存在危机的提前效应今年美国及欧洲等发达国家，陆续出台抑制中国产品出口的政策，（如卫生食品进口标准等），同时伴随人民币升值，未来中国产品出口的门槛将进一步加大，出口额的增长率萎缩与总量的下降将成为必须面对的问题；产能过剩以及惜贷如金且不慎重考虑回报的资本市场造成利润下滑，而资源争夺激烈（不仅是石油和钢材，劳动力同样如此）则推升了企业的生产成本，由此中国产品在国际市场上的成本优势未来将不复存在；中国经济多年的高速增长，从发展规律来看，调整期不可避免的越来越近，且奥运效应的带动预测2010年前中国经济仍将强劲增长，但对世界其他地区来说，那将不再是非常友善的增长；结合目前中国巨大贸易顺差，预测若至2010年，中国的内需增长无法弥补出口额的萎缩缺口，中国经济在2010年时将可能进入一个衰退期或调整期。从2006年固定资产投资与房地产投资增长率上来看，房地产行业中国房地产行业特征NO1中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年间增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；中国房地产行业特征NO1中国房地产行业在过去20年间从无到有2002年2003年2004年2005年2006年2007年从04年年中开始的房地产行业宏观调控措施使房地产市场一度处于低谷阶段，至十一五规划提出“在未来五年使房地产行业健康规范的运行”，因此，在未来5年，房地产行业的投资将更加理性，投机因素会更大幅度的下降05年出台的“国八条”再此对房地产市场形成了巨大冲击伴随着十一五规划“在未来五年使房地产行业健康规范的运行”及前期政策的规范引导，市场投资更趋于理性房地产市场又迎来了新的一轮发展机遇2002年2003年2004年2005年2006年2007年中国房地产行业特征NO2中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。中国房地产行业特征NO2中国房地产行业在过去20年间从无到有房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线城市，二三线城市房地产竞争不太激烈从房地产的开发地区集中度上来看，在开发前十位的省市中，东部沿海占到8个，前10位占到全国总开发量的72.2%。企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中。西部地区不仅开发商数量相对较少，而且企业规模也普遍不大。北京、上海等少数地区房地产企业已初现规模化，市场进入壁垒较高。房地产开发投资完成额前十位示意房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线中国房地产行业特征NO3中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异；但公开土地市场使得行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式更有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展，二三线城市竞争相对不太激烈；中国房地产行业特征NO3中国房地产行业在过去20年间从无到有房地产业具有很强的产业关联性房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1:1.7，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。房地产业的发展也促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等五种主要工业品在房地产业中应用比例统计房地产业具有很强的产业关联性房地产业的发展能促进这些产业的发中国房地产行业特征NO4中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异；但公开土地市场使得行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式更有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展，二三线城市竞争相对不太激烈；由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，据统计我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的；中国房地产行业特征NO4中国房地产行业在过去20年间从无到有在2004年国家的系列宏观调控措施实行之后，个人住房贷款的增长率最快的地区由沿海开始向中部地区转移，安徽、湖北、江西、湖南等地区的增长率达到了2003年的全国较高水平；按此规律，在未来5年，热点区域有望由中部向西部转移历史热点新热点2004年个人住房贷款增长率未来热点区域在2004年国家的系列宏观调控措施实行之后，个人住房贷款的增中国房地产行业特征NO5中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异；但公开土地市场使得行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式更有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展，二三线城市竞争相对不太激烈；由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，据统计我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的；在未来5年，房地产热点区域有望由东部向中部和西部转移；中国房地产行业特征NO5中国房地产行业在过去20年间从无到有中国内地房地产市场行业集中度偏低80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%中国内地CR100香港CR10中国内地CR1018.06%6%27.25%美国CR10中国内地房地产市场行业集中度偏低80%10%20%30%40但优秀企业的盈利能力体现充分全国30000多家房地产企业的分布情况一、二级资质的企业占10%，占全行业利润的59%，65%的三、四级资质企业的获利能力差，占全行业利润的24%，大多企业的规模与素质较差但优秀企业的盈利能力体现充分全国30000多家房地产企业的分近年来中国百强企业通过其自身的综合优势在土地资源的争夺中占具绝对优势

2006年，百强企业平均规划建筑面积为397万平方米，土地储备面积为381万平方米，分别同比增长36.0%和30.8%。尽管全国土地购置面积持续下降，而百强企业土地储备面积却一直保持上升态势，表明土地资源进一步向百强企业集中。百强企业通过战略合作实现资源互补。2006年在限价房中推行的土地竞标的新政，对投标对象进一步提高了要求。土地出让政策的变化对行业集中度的提高有着直接影响。在准入门槛不断提高的情况下，土地招投标“联合体”频现。同时，优秀房地产百强企业也力求通过战略合作、管理输出的方式拓展业务空间，实现资源互补。近年来中国百强企业通过其自身的综合优势在土地资源的争夺中占具同期其销售业绩大幅上升，中国地产的行业集中度在未来将迅速提高2006年房地产百强企业整体经营状况良好，房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平，均值分别达到27.1亿元和22.6亿元，同比增幅分别为34.8%及28.5%，远高于行业平均水平。同期其销售业绩大幅上升，中国地产的行业集中度在未来将迅速提中国房地产行业特征NO6中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异；但公开土地市场使得行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式更有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展，二三线城市竞争相对不太激烈；由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，据统计我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的；在未来5年，房地产热点区域有望由东部向中部和西部转移；目前中国房地产处于行业集中度非常低的阶段，2006年CR100仅为18.06%；但优秀企业依靠其较好的获利能力，在土地资源获取与产品销售中占据绝对优势，致使未来行业集中度大副提升已是大势所趋，其次近年来国家各种土地、信贷政策规定的出台并没有影响到百强企业的土地储备量，由此可以看出房地产企业由过去的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段；中国房地产行业特征NO6中国房地产行业在过去20年间从无到有从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但品牌企业在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集两大领导品牌保持了稳定的增长速度，中海地产和万科近三年的销售额平均增长率为10%和28.57%。，10强公司增长率平均达到了60%两大领导品牌保持了稳定的增长速度，中海地产和万科近三年的销售此外,从经营结构上来看,物业经营作为百强企业的首选副业,其战略发展地位及对于公司品牌价值的支撑地位明显重庆地产的领头羊”龙湖地产”正是依靠其优质的物业服务,赢得了消费者的信赖,也是其品牌美誉度得以提升的关键!此外,从经营结构上来看,物业经营作为百强企业的首选副业,其战中国房地产行业特征NO7中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异；但公开土地市场使得行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式更有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展，二三线城市竞争相对不太激烈；由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，据统计我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的；在未来5年，房地产热点区域有望由东部向中部和西部转移；目前中国房地产处于行业集中度非常低的阶段，2006年CR100仅为18.06%；但优秀企业依靠其较好的获利能力，在土地资源获取与产品销售中占据绝对优势，致使未来行业集中度大副提升已是大势所趋，其次近年来国家各种土地、信贷政策规定的出台并没有影响到百强企业的土地储备量，由此可以看出房地产企业由过去的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段；具有高品牌知名度的房地产公司业绩增长快速，市场表现明显好于其它地产公司；远高于同行的物业管理水平为房地产公司获得高品牌知名度提供了很大的贡献。中国房地产行业特征NO7中国房地产行业在过去20年间从无到有另外，重视科技元素在房地产开发中的应用将成为未来的必然趋势发展方向实践模式典型案例从“低能耗”向“微能耗”、甚至“零能耗”发展高舒适度，低能耗、恒湿恒温。新型门窗节能、外墙内外保温、复合墙体隔热保温技术，以及在屋面或顶棚内放置高效保温材料的屋顶隔热保温技术等。采用节水龙头和节水型卫生器具、新型管材利用。南京锋尚国际公寓：告别空调暖气时代建工未来城：低能耗建筑科技、文化和生态成为绿色住宅制高点具有鲜明主题和深刻文化内涵、能引领先进生活方式和和谐人居理念的生态智能型地产。提倡在满足房地产项目建设基本物质要素的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展

的理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、历史、精神、艺术等多层次文化需求，进一步提高房地产质量和生活品位。营造舒适、安全、文明、健康、生态、智能的居住环境，引领符合时代要求的先进生活方式，它要求因地制宜地把社区文化、城市文化、建筑文化、环境文化、科技文化、文学艺术和生态和谐综合运用到地产开发与生活运营全过程的每一个细节。沿海绿色家园系列楼盘科技地产的两大趋势另外，重视科技元素在房地产开发中的应用将成为未来的必然趋势发通过宏观分析得出的行业特征，未来公司战略构想的几个要素中国宏观经济近年仍将高速增长，但未来10年内中国经济存在衰退的可能，且行业集中度的集中过程将加剧行业内的兼并重组，中小房地产开发企业将面临出局境况。公司应着力在近5年内加速扩张，并加强其核心业务房地产的盈利能力增加其市场份额，以此积累原始资本，逐步加大对第一产业的投资规模与资本结构，尽量降低可能的经济衰退带来的负面影响同时由于房地产业具备相当强的产业关联性且物业管理水平对于地产公司的品牌效应明显，因此公司在子业务的拓展中应重点关注相关产业（建材、装饰、物业）开发商呈现梯次转移的趋势；一线城市的二线开发商进入二线城市；二线城市的开发商进入县域市场，本土企业将面临越来越多的、比区域内原有企业更先进、更有实力的竞争对手，因此固守自封已难以保证企业的可持续发展，公司应考虑在未来几年向贵阳等2线城市扩张，以此强迫提升其综合竞争能力；公司级战略关键词：多元化、跨区域业务组合战略关键词：房地产为核心业务、第一产业、相关产业通过宏观分析得出的行业特征，未来公司战略构想的几个要素中国宏2.市场与竞争分析2.市场与竞争分析个人房贷并未受到加息或其他政策信息的影响，总量上依然持续增长，且增长率近两年相对较为平稳，说明贵州及六盘水居民对房屋的购买积极性增长，市场容量有望进一步提升个人房贷并未受到加息或其他政策信息的影响，总量上依然持续增长另外从国际与地区数据表明，地区人均住房面积与其经济发展水平关系密切另外从国际与地区数据表明，地区人均住房面积与其经济发展水平关从GDP增长率来看，六盘水地区增长速度高于中国及贵州水平，年均复合增长率达到26.99%,其经济的快速增长必将提高当地的人均住房面积另外，世界各国的经验表明：在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。与中国和贵州省的人均住房面积比较，六盘水在经济高速增长的基础上，其居民住宅市场容量巨大。从GDP增长率来看，六盘水地区增长速度高于中国及贵州水平，年从2000年至2005年六盘水市城镇居民人均可支配收入逐年增长,年均复合增长率达到10.87%05年已达到8032元，必将有力支撑六盘水房地产行业的持续成长CAGR10.87%从2000年至2005年六盘水市城镇居民人均可支配收入逐年增世界银行研究表明：人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；在600-800美元时，住宅产业就会进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就会进入平稳发展期；超过13000美元时，开始衰退。参照国际经验，六盘水房地产业在未来20年必将面临快速增长的空间

六盘水05年城镇居民人均可支配收入在900美圆左右，至10年预计将突破1420美圆1000世界银行研究表明：人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起市场分析主要结论NO1六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可支配收入接近1000美圆大关，且具名住房贷款未受政策影响，持续增长，住房需求有望加速上扬；市场分析主要结论NO1六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可贵州及六盘水各物业形态销售价格及增长率分析从各物业形态的销售单价上来看，六盘水的商业用房与写字楼价格近年来已高出贵州平均水平，但住宅销售价格在省内相对较低；从价格增长率来看，贵州及六盘水的住宅价格增长率今年显著提高，住宅市场近期有望升温；六盘水商业用房与写字楼今年上半年增长率出现下滑，但结合其本身价格已高于贵州平均水平，短期内其价格升值空间相对有限，投资资本有望向中小户型住宅转移。贵州及六盘水各物业形态销售价格贵州及六盘水各物业形态销售价格增长率分析要点贵州及六盘水各物业形态销售价格及增长率分析从各物业形态的销售贵州与六盘水房地产细分市场中，住宅市场连续8年平稳发展，而商业用房容量预计今年将出现一定程度攀升，结合以上销售价格增长率分析，再进入市场风险较大；写字楼市场容量较小，主要源于贵州及六盘水的资源性产业为主贵州各物业形态市场占比六盘水各物业形态市场占比贵州与六盘水房地产细分市场中，住宅市场连续8年平稳发展，而商贵州及六盘水地区的住宅供给和销售基本保持同步增长，两地区近年竣工面积均高于销售面积，住宅市场存量的因素值得重视，但根据贵州省制定的规划要求，六盘水市中心城区将在2015年发展为七十万人口的大型城市。目前，中心城区的人口已从九十年代后期的十多万人发展到现在的近三十五万人，而城市新增人口的住房及其他房屋需求将主要来源于商品房，且从05年开始六盘水住宅销售面积已经出现加速上升的势头，07年预计销售面积将会首度突破竣工面积，这些都对消化前期市场住宅存量将起到积极作用贵州及六盘水地区的住宅供给和销售基本保持同步增长，两地区近年从商业功能上看贵州和六盘水的商业用房的供给和销售情况，六盘水的情况要好过贵州的平均水平，这与六盘水新的经济特区以及加快城市建设的步伐相关，但依据六盘水07年数据，其商业用房的竣工面积与销售面积均存在下滑的趋势从商业功能上看贵州和六盘水的商业用房的供给和销售情况，六盘水可以看出贵州与六盘水的写字楼的供给也是与宏观环境下的房地产基调一致，而在销售方面相比较缓慢。也反映出在前些年对于固定投资的盲目性，总体而言写字楼市场风险较大可以看出贵州与六盘水的写字楼的供给也是与宏观环境下的房地产基市场分析主要结论NO2六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可支配收入接近1000美圆大关，且具名住房贷款未受政策影响，持续增长，住房需求有望加速上扬；贵州及六盘水的经济形态决定了房地产当前仍是满足居民的基本效用，而其经济效用应该在有待以后进一步挖掘，物业开发上仍应已住宅为主要方向；市场分析主要结论NO2六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可从六盘水地区房地产细分市场中，主力户型集中在90—140平米之间，但介于市场同质化竞争的激烈程度，公司有必要在未来适当介入90平米以下的户型从六盘水地区房地产细分市场中，主力户型集中在90—140平米随着新劳动法和新会计准则的实施，中小企业的生存成本将大幅度提高，利润下滑。社会的中间阶层收入将逐渐减少。而国家希望农民稳定，农民将享受到越来越多的补贴。富有阶层的财富增值速度会加快。社会财富迅速地从劳动者向资产所有者转移，工业企业利润的超高速增长（37%）正好说明了这一点。而国有部门的垄断和价格的扭曲，造成了利润从非垄断部门向垄断部门的转移、收入从个人向政府的转移，集中表现为垄断利润的快速增长以及政府收入的增长（30%）大大超过个人收入的增长（14%）。劳动者财富的增长远远低于垄断和资产拥有者财富的增长，劳动者财富的增长实际为负增长。贫富差距会加大，中间阶层会萎缩。因此判断目前市场高档住房的开发量不足。单位：万元随着新劳动法和新会计准则的实施，中小企业的生存成本将大幅度提市场分析主要结论NO3六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可支配收入接近1000美圆大关，且具名住房贷款未受政策影响，持续增长，住房需求有望加速上扬；贵州及六盘水的经济形态决定了房地产当前仍是满足居民的基本效用，而其经济效用应该在有待以后进一步挖掘，物业开发上仍应已住宅为主要方向；在住宅销售上，公司未来应重点考虑90平米以下和高档住宅，以契合贫富差距进一步拉大的现实情况，满足平民与富有阶层的购房需求；市场分析主要结论NO3六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可从区域位置和政策面来看，未来5年双水片区将作为主要的开发热点区域从区域位置和政策面来看，未来5年双水片区将作为主要的开发热点双水具备区位及交通优势。双水位于六盘水市的东大门，贵烟公路、水黄高等级公路，以及拟建中的毕（节）水（城）兴（义）高速公路、杭（州）瑞（丽）高速公路都在双水交汇，是六盘水对外的主要通道。双水通过人民路、钟山大道、凉都大道与市中心城区相连。在双水辖区内有火车站，距离南编组站6公里，距离滥坝火车站（二级货运站）8公里。另外，六盘水市拟建的一级客货运中心也在双水，并已完成了相关的前期工作，双水作为“陆地旱码头”作用正在进一步凸显；双水新区是水城县政府所在地，是水城县的政治、经济、文化中心；双水未来发展空间有较大优势。可有效利用现有的道路等基础设施

，周围有足够的发展空间；地区间相对的后发优势。双水城市建筑成本低于临近的城区，土地价格明显低于城区，基本不存在旧城改造和因城建带来的大量拆迁安置等问题，从而使其在城市规划、建设更有灵活性和超前的优势；双水新区是水城县政府所在地，是水城县的政治、经济、文化中心；水城县常务副县长王建光表示：未来双水发展一是完善现有商业区配套设施的建设，今后，要以水城县诚信农贸市场的发展来带动双水周边商贸区的经济腾飞；二是将水黄高等级公路沿线的以朵片区建设成为高档住宅区；三是在严家寨一带建现代化的大型物流中心，发展仓储业；四是加速建成市中心城区的储备水源——明硐水库，同时对明硐水库风景区进行保护性开发；五是完善诚信路、朝阳路、保健路和新步行街的市政设施建设；六是在塔山一片建大型粮食批发市场；七是加快示范性中学——水城一中和双水文化园区的建设步伐。通过以上动作，在六盘水市中心城区的东大门形成双水山水园林城市的雏形。

六盘水总体规划中明确指出：至2020年双水城市规划建设用地将达到8.2平方公里,人口达到10万人。双水片区向以朵方向扩展，形成以朵和双水两个组团；重点完善城市功能，提高基础设施水平和公共设施水平，创造良好的人居环境。规划以居住生活、商业服务、文化娱乐、行政办公、大型综合市场为主要功能。双水具备区位及交通优势。双水位于六盘水市的东大门，贵烟公路、此外，区域房地产市场的快速增长也将为公司未来发展奠定基础2004年2005年增长率占比贵州省房地产开发投资1216600154120026.60%0.98%(全国)六盘水市房地产开发投资476966601638.41%4.28%(全省)钟山区房地产开发投资367075403347.20%81.85%(全市)六枝特区房地产开发投资57443120-45.70%4.73%(全市)水城县房地产开发投资3100354114.20%5.36%(全市)盘县房地产开发投资21455322148.10%8.06%(全市)单位：万元从整体来看,贵州与六盘水的房地产市场尚处于起步阶段,但钟山区在六盘水区域市场处于绝对领先地位。此外盘县市场近年发展迅猛,已成为六盘水市第二大地产开发市场,值得公司所关注.此外，区域房地产市场的快速增长也将为公司未来发展奠定基础20市场分析主要结论NO4六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可支配收入接近1000美圆大关，且居民住房贷款未受政策影响，持续增长，住房需求有望加速上扬；贵州及六盘水的经济形态决定了房地产当前仍是满足居民的基本效用，而其经济效用应该在有待以后进一步挖掘，物业开发上仍应已住宅为主要方向；在住宅销售上，公司未来应重点考虑90平米以下和高档住宅，以契合贫富差距进一步拉大的现实情况；从政策导向来看未来水城县双水片区是开发的重点区域，从经济数据分析来看，钟山区为近10年内主要开发的区域，盘县具备成为新热点开发区域的潜力；市场分析主要结论NO4六盘水宏观经济发展良好，城镇居民人均可通过市场分析得出的主要结论，未来公司战略构想的几个要素核心职能战略（营销职能战略建议）：公司未来的物业开发依然以住宅为主，且应将重点放在两极市场（90平米以下的平民住房及高档住房）；在本地的开发区域上，未来重点方向集中在：钟山区、双水、盘县。跨区域应逐步进入贵阳等2线城市。通过市场分析得出的主要结论，未来公司战略构想的几个要素核心职3.土地分析3.土地分析贵州省及六盘水市土地结构分析2007年六盘水土地结构贵州省土地结构从贵州省土地结构上来看至2010年农业用地与建设用地占比有所增长，未利用地占比有所下降，表明政府对土地结构调整的措施和决心比较明确，将进一步加快城市建设的步伐；从目前六盘水市的建设用地来看，低于全省平均水平，结合考虑六盘水本身地质条件，未利用地中包含很大份额的难利用地，而农业用地的保护是国家的政策导向，近几年建设用地的份额很难提升，可供开发的土地稀缺性必将加大，进而导致土地价格的进一步攀升，开发商对于土地的争夺将更为激烈。贵州省及六盘水市土地结构分析2007年六盘水土地结构贵州省土可以看出贵州及六盘水近年土地供应总量稳步提升，其中居住用地总量上也有比较明显的增浮贵州省历年土地供给结构六盘水市历年土地供给结构可以看出贵州及六盘水近年土地供应总量稳步提升，其中居住用地总贵州省居住用地中，普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地供应量为2019.14公顷，占居住用地的83.2%，若考虑农村个人建房用地143.6公顷和重点项目移民搬迁安置建房用地39.4公顷，则关乎民生的居住用地占住居用地供应总量的比例高达90.8%。高档公寓用地供应量为14.7公顷，仅占居住用地总量的0.6%。未来高档住房用地将成为紧俏商品，公司在拿地策略上值得关注。贵州省居住用地中，普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住随着近年的对于固定投资的火热，以及国民经济持续的飞速发展所带来的人均收入的提高，也拉动了以房地产行业的需求。作为固定投资的上游的土地供给的价格因为需求的增加，价格不断攀升，而且在当前的政策下，和需求作为不可再生的土地资源，其价格还将不断升高单位：元/平方米

贵州省历年各类土地供给价格随着近年的对于固定投资的火热，以及国民经济持续的飞速发展所带从工业用地来看，历年供给价格相对比较平稳，各区县年均复合增长率维持在7.5——8.5%之间单位：元/平方米土地类别2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年钟山区130140150160170185200年均复合增长率7.45%盘县125135145155165180195年均复合增长率7.70%水城115125135145155170185年均复合增长率8.25%六枝110120130140150165180年均复合增长率8.56%从工业用地来看，历年供给价格相对比较平稳，各区县年均复合增长从居住用地来看,历年供给价格升浮较快,其中六枝地区增速最快土地类别2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年钟山区230260290340400460550年均复合增长率15.67%盘县225255285335395455545年均复合增长率15.92%水城205235265315375435525年均复合增长率17.00%六枝200230260310370430520年均复合增长率17.30%单位：元/平方米从居住用地来看,历年供给价格升浮较快,其中六枝地区增速最快土从商业用地历年成交价格来看，六枝地区同样增浮最快土地类别2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年钟山区5406157401010112511301340年均复合增长率16.85%盘县520595720990110511101320年均复合增长率17.32%水城470545670940105510601270年均复合增长率18.62%六枝445520645915103010351245年均复合增长率19.35%从商业用地历年成交价格来看，六枝地区同样增浮最快土地类别20总体而言，作为西南的最主要的煤炭的产地，宏观环境下对于不可再生的能源的煤炭的需求，对于西南煤炭重镇的六盘水的经济起到了重大的拉升作用。与此同时六盘水政府的提出的建设特区的战略举措，在提升城市经济实力的同时也进一步加快了城市建设的步伐，进一步为提升土地价值提供了外部经济升值空间。总体而言，作为西南的最主要的煤炭的产地，宏观环土地分析结论及战略构想NO1近年土地稀缺性必将加大，进而导致土地价格的进一步攀升，开发商对于土地的争夺将更为激烈；NO2近年居住用地的供应总量有所上升，但高档居住用地的供应量将越发稀缺；NO3鉴于土地作为不可再生资源的特性，贵州省与六盘水的土地价格将进一步攀升，而六盘水市中六枝地区各类土地价格历年年均复合增长率为最高。公司拿地策略（战略）关键词：高档居住用地土地分析结论及战略构想NO1近年土地稀缺性必将加大，进而导致4.资金分析4.资金分析从贵州地区房地产开发资金来源的绝对值上来看，其它渠道的资金来源增长速度最快2000年-2006年贵州房地产开发资金来源从贵州地区房地产开发资金来源的绝对值上来看，其它渠道的资金来从贵州地区房地产开发资金来源的构成份额上来看，其他渠道的资金来源仍然占据较大份额2000年-2006年贵州房地产开发资金来源结构从贵州地区房地产开发资金来源的构成份额上来看，其他渠道的资金从六盘水市房地产开发资金来源的绝对值上来看，其它渠道的资金来源重要性已得到体现2000年-2006年六盘水房地产开发资金来源从六盘水市房地产开发资金来源的绝对值上来看，其它渠道的资金来从对比中可以看出贵州房开企业的资金来源渠道中国内贷款的比例相对较高，但依据趋势，该渠道未来的空间将必然出现萎缩，而其他渠道相对最低，说明贵州房开企业应逐步提升该渠道所占比例，有效利用其它渠道资金将成为未来房地产商资本竞争的焦点2007年1-7月中国、西部、贵州房地产开发资金来源结构对比从对比中可以看出贵州房开企业的资金来源渠道中国内贷款的比例相而信托计划是目前房地产行业最成熟的非银行渠道融资模式，根据统计，每个月发布的房地产行业信托计划的融资金额都接近12亿元RMB；“信托＋银行”将成为未来5年中国房地产融资的主流模式

注：此表是根据2005年9月全国信托公司信托计划统计数据绘制，在9月份银监会发布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》后，仍比去年同期在规模上增长了15%而信托计划是目前房地产行业最成熟的非银行渠道融资模式，根据统根据2002-2005年信托公司发行的信托计划的结构来看，股权型信托的份额逐年上升，而债权型与物业型信托逐年萎缩，股权型信托将成为信托产品的主流方向债权型股权型物业型根据2002-2005年信托公司发行的信托计划的结构来看，股信托模式一：股权型信托；该模式是信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式这种模式的优点：1、能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。因为央行121号文件规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小，很难达到30%的要求。2、信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

典型案例：重庆国投的世纪星城项目。

信托模式一：股权型信托；该模式是信托公司以股权的形式向房地产信托模式二：债权型信托；类似传统的贷款方式，这种方式和传统商业银行贷款一样

这种模式的优点：1、管理比较简单，收益比较稳定。

这种模式主要问题：1、由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，使信托公司面临着较大的风险，将严格对项目的基本素质的要求。2、另外，这种模式受到二百份、每份不低于五万元的限制，资金的募集范围与数量均受到了制约。

典型案例：北京CBD土地开发整理项目，北京经济适用房项目三环新城

信托模式二：债权型信托；类似传统的贷款方式，这种方式和传统商信托模式三：物业产权型信托，通过发行信托投资计划，募集资金，信托公司通过信托资金将物业购买，获取租金回报，信托公司收取一固定的管理费用主要问题最大的缺陷是流动性不好，甚至连柜台交易也没有。从美国市场来看，在美国金融市场的20年平均收益率要高于其它金融产品，因此，如果能够解决流通问题，特别是上市流通问题，则是一种很有发展前途的信托产品

典型案例：北国投推出的法国欧尚天津第一店信托计划

信托模式三：物业产权型信托，通过发行信托投资计划，募集资金，根据中国人民银行贵州支行与六盘水支行的数据显示，2006年六盘水房地产开发贷款的不良贷款率已达到8.56%，已经接近10%的国际警戒线根据中国人民银行贵州支行与六盘水支行的数据显示，2006年六同时贵州及六盘水近年房地产贷款余额均不断攀高,对银行来讲存在的潜在风险,因此加大对开发商贷款的审查力度仍将成为未来几年的调控重点2000年-2006年贵州房地产贷款余额2000年-2006年六盘水房地产贷款余额同时贵州及六盘水近年房地产贷款余额均不断攀高,对银行来讲存在综上所述,对金融政策及调控预测如下（一）继续从严调控继续紧缩“银根”未来5年针对房地产的调控依然是从严从紧，继续紧缩“银根”。继续实行紧缩的信贷政策，2007年以来已经连续5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，7次上调金融机构的存款准备金率。由于流动性充裕将在较长时期里成为我国宏观经济的特征，央行很可能继续上调存款准备金率和提高利率水平，以达到控制流动性风险的目的。此外央行还将通过窗口指导等严格对房地产开发的贷款，提高首付款比例控制住房的个人消费贷款。2、严格税收征管通过税收，挤压开发商的暴利。土地增值税的严格执行将有利于调整住房的供应结构，引导开发商增加对普通住宅的供应。同时有利于抑制开发商对土地的过分囤积。由于土地增值税的超率累进税率，毛利率过高的企业将需要缴纳很高的土地增值税。而毛利率较低的普通住宅能享受免征土地增值税的好处。因此有利于引导开发商增加对普通住宅的开发，改善住房供应结构。同时开发商加快开发速度也有利于增加市场的供应，有利于缓解房价涨幅过快的情况。3、预售款管理的实施央行酝酿实行商品房预售款专户管理，并在有些地区试点。如果该办法出台并严格执行的话，对开发商而言影响较大，势必进一步收紧本已紧张的资金链。（二）人民币持续升值人民币长期渐进升值，一方面，带来作为不可贸易品的土地和房产的价格上涨，直接导致房地产公司的资产增值。另一方面，在经济持续增长和汇率升值下，房地产作为稀缺的生产要素，其需求和价格将呈现长期上涨趋势。因此对于拥有大量存量土地和房产的公司，其升值潜力巨大。综上所述,对金融政策及调控预测如下（一）继续从严调控资金分析结论NO1有效利用其它渠道资金将成为公司融资渠道关注的焦点，“信托＋银行”将成为未来5年中国房地产融资的主流模式，其中股权性信托将成为主流方向；NO2加大对开发商贷款的审查力度仍将成为未来几年的调控重点；NO3未来金融政策将越发考验开发商的资本能力,企业的资金链将进一步紧张;NO4人民币升值对于拥有大量存量土地和房产的房开企业而言是重大利好。公司融资战略关键词：股权型信托资金分析结论NO1有效利用其它渠道资金将成为公司融资渠道关注目录一、研究方法综述二、外部分析宏观环境与行业分析市场分析土地分析资金分析三、房地产典型企业分析四、公司发展战略构想目录一、研究方法综述房地产典型企业经营策略分析——住宅类企业公司定位

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发展策略风险管理融资模式

珠江合生郊区+大盘+中等价格+多样产品以北京、上海、广州为战略中心，辐射二线城市速度+中等价格+多样产品；有一套独特的并行工作模式，从拿地意向开始，珠江/合生依靠各自资源和特长，分别处理各个环节，大大缩短从策划拿地到销售的周期（一般公司2年，合生1年，最短6个月（北京珠江绿洲），其速度大大快于业内同行股市房地产典型企业经营策略分析——速度制胜型

顺驰中国房地产开发、房地产中介服务与物业战略同盟+全国布局为了加快现金流转，非常重视开发的速度；资金杠杆操作能力较强合作伙伴资金、销售回款、银行、信托、境外基金和上市等，所有资金都用于购买土地和项目建设公司定位发展策略风险管理融资模式珠江合生郊区+大盘+建议公司可以把万通作为自己的标杆企业，学习万通的开发理念和产品定位万通：成为赢利性最好而不是规模最大的房地产公司经营模式：精品经营万通成立于1993年，注册资本8亿元，倡导精品经营，并在实践中身体力行，1993年成功开发了万通新世界广场，以每平方米3000美元的价格销售成功，成为北京地产的一个里程碑。1998年，万通在中关村推出的万泉新新家园，一周内从开盘的每平方米7000元飞涨到14000元，并很快销售一空，树立了精品住宅的口碑。公司开发的房地产大多是提供给高收入阶层。发展策略：转型美国模式，力推定制服务将万通誉为新思想的践行者绝不为过。万通公司经过研究，认为中国房地产企业受宏观经济影响严重的原因是广泛采用了香港模式。所谓香港模式，就是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，地产公司并不持有物业，直接出售，只有当房子出售情况不理想时，才改为出租物业。这种模式导致流程过长，时间往往拖延7~10年之久（中国宏观经济中周期一般也在7~10年），很难避开经济周期的波动；占用资金极多，而国内开发商资金很多来自银行，但银行政策又很大程度上取决于宏观经济。香港模式下企业面临的总是难以规避的系统性风险。美国模式强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，土地开发商负责土地开发，地块划分商（subdivider）负责地块规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负责风险赔付，抵押服务负责抵押贷款的后续管理。而生产的产品在确定开发时，就已经确定是用于出售或是出租等不同的目的，产品范围也相应有所限制，不同公司根据自己的专业特长分别生产住宅、写字楼、公寓等不同的产品。融资方式除银行外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具的综合运用，大多数美国人都可以通过不同方式参与房地产的投资。万通地产要由香港模式转向美国模式，其实质是由全能开发商变为专业的地产投资公司。万通也力推定制服务，希望这种崭新的商业模式能够赢得量身定制的服务费用，也可有效地打破房地产行业区域性的限制。目前的服务方式有两种：一为独立住宅个性化定制与服务。例如，根据开发商的要求寻找客户、按客户需求寻找土地、对客户进行房屋个性化设计、独立住宅建造、不动产经营服务等。万通为此已在北京怀柔的龙山新新小镇里率先向国外建筑公司定制了6套“自由空间”的样板独立住宅。此后，万通筑屋将这套成熟的技术推向市场。建议公司可以把万通作为自己的标杆企业，学习万通的开发理念和产二为个性化物业定制与服务。其中包括企事业单位办公住所的定制、低密度高舒适的独立或集合功能的建筑群定制等。现在CBD推出的“万通中心”就是其“商用物业”与“定制服务”的代表作品。与其它写字楼同质化趋势不一样的是，“万通中心”主要为各行业的旗舰企业提供与其形象和实力相匹配的总部大楼：由四栋相对独立的单体组成，提供企业独立使用的出入口，大堂、电梯厅，显示企业在业界的地位。顶部设企业标志，充分展现企业品牌形象。风险管理：流程再造万通为了尽量避免宏观经济周期的影响，实行美国模式的顺利转型，将原先“拿地---开发---销售---服务”的串联方式，改为“房屋---土地---商用物业---土地”的并联方式，希望化解资金高度集中带来的危险，也能抵御由经济周期带来的风险。按照新的定位，万通现在下设四大事业部，分营四大业务，即：住宅建设业务：实际上是以往的万通地产的住宅开发业务，专注于提供高端住宅和公寓，不负责储备土地，其收入来源不依靠土地，而是住宅本身带来的附加值。土地开发业务：把土地的开发和土地供应分隔，专注于土地经营业务，对土地进行成片规划，基础设施投资，并以此带动土地的多样化经营。商用物业业务：专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营，通过商用物业的租售经营获得稳定的现金流。定制服务业务：根据客户的需求“个性化定制”，为其提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务。万通通过流程再造组成了独立的四大业务群和利润中心，把房地产开发普遍的完整流程分解成很多小的流程，每个小流程相互独立，经营不同的业务。不同的流程周期在整体上缩短了资金周转时间，降低了各环节的风险。全新的业务组合给万通地产带来了稳定的现金流、稳健的获利能力和“反周期”能力。目前房地产开发收入占到公司90%的收入，但通过流程再造和利润中心分设，万通希望未来收入有50%以上来自租金与服务收入，并将财务综合的负债率降到30%左右。市场拓展：高收入人群集中区域万通定位于提供高端住宅，因此将拓展的重点放在高收入人群较为集中的沿海地区，并提出了有步骤地进行全国战略布局的发展目标。目前已形成以北京为中心的环渤海区域，深圳、海南等有快速发展潜力的地区和城市。融资模式：战略融资与其他企业融资仅仅解决资金短缺的目的不同，万通的融资更类似于一种战略伙伴的选择。泰达集团于2004年4月全额认购万通地产增发的3.08亿股，成为第一大股东。这是万通地产自1993年成立10年来首次扩充资本。泰达入资万通后，万通地产的总股本将由原来的8亿股增加为11.08亿股，成为总股本超过10亿元人民币、股本金和营业收入均居第一集群的旗舰企业。万通地产借助泰达的地缘优势与资金实力，大规模进入天津市场。泰达的加入将使万通在资金和土地等重要资源方面得到加强。泰达注资后，万通拥有了“新国企”的身份，可将泰达的国企背景和自身的民营机制相结合，在宏观调控和市场运作上进退更为自如。通过战略融资，二者在资源上的相互补充、业务上的相互倚重、机制上的相互协调成为可能。

二为个性化物业定制与服务。其中包括企事业单位办公住所的定制、目录一、研究方法综述二、外部分析宏观环境与行业分析市场分析土地分析资金分析三、房地产典型企业分析四、公司发展战略构想目录一、研究方法综述公司级战略第一步第二步第三步成为六盘水地区以房地产为核心业务，在品牌、管理上领先的纵向一体化企业成为贵州地区集合多种优质业务单元，在品牌、管理、文化上领先的企业成为西部地区多元化运作的集赢利性、品牌、管理、文化、市场占有率领先的优质企业2007-2011年2012-2016年2017-未来公司级战略分析关键词：跨区域、多元化、赢利性最好而非规模最大公司级战略第一步第二步第三步成为六盘水地区以房地产为核心业务业务组合战略以房地产为核心业务，快速增加原始资本积累，逐步加大对第一产业及相关产业的投资和占比，逐步改善公司产业结构。业务组合战略关键词：房地产为核心业务、第一产业、相关产业业务组合战略以房地产为核心业务，快速增加原始资本积累，逐步加职能战略营销战略建议：公司未来的物业开发依然以住宅为主，且应将重点放在两极市场（90平米以下的平民住房及高档住房）；在本地的开发区域上，未来重点方向集中在：钟山区、双水、盘县；跨区域应逐步进入贵阳等2线城市。拿地策略（战略）建议：公司未来几年除保障基本的普通居住用地的获取以外，应尽量考虑高档居住用地的获取，从而在顺应国家的政策基础上，尽量抢占高端市场，增加销售收入，做到土地的最大限度的增值。融资战略建议：增强公司融资实力，通过对融资结构的优化降低总融资成本、形成“信托+银行+战略投资者”的短期融资渠道，在远期形成资本公开市场的融资能力职能战略营销战略建议：融资战略的具体策略通过规模化和专业化，强化公司实力，进而增强公司的融资实力。在项目的不同开发环节，通过合理使用资金来源，降低总融资成本；关注财务工具的使用，如交叉持股、利率期权等强化公司利用信托计划融资的能力，形成“自有资金+股权信托融资+银行贷款+战略投资者”的多元化融资渠道在远期可通过买壳上市、境外上市的手段进入资本公开市场，获得更持久和低成本的融资能力公司应对策略融资战略的具体策略通过规模化和专业化，强化公司实力，进而增强交叉持股示例期初：A公司B公司注册资本金1000万元1000万元资产：现金1000万元1000万元贷款能力*：1000万元1000万元注：假定银行按1：1贷款交叉持股：A公司B公司注册资本金1000万元1000万元资产：现金500万元1500万元贷款能力*：1750万元1500万元股权500万元750万元750万元资产：现金股权1250万元500万元新增贷款能力*：1250万元A投向BB投向A交叉持股示例期初：A公司B公司注册资本金1000万元1000请各位集思广益，对各级战略提出修改意见及看法。

谢谢！请各位集思广益，对各级战略提出修改意见及看法。

谢谢！新世纪地产战略研究与分析

（草案）2007年11月经管中心邱柯瑞机密新世纪地产战略研究与分析

（草案）2007年11月机密目录一、研究方法综述二、外部分析宏观环境与行业分析市场分析土地分析资金分析三、房地产典型企业分析四、公司发展战略构想目录一、研究方法综述战略咨询的基本流程企业初步诊断外部因素分析内部因素分析综合分析确定差距检验相关前提条件制定战略评估与筛选敏感性因素财务评价制定行动方案制定预算计划制定业务计划实施方案实施计划备选方案要素分析制定战略计划/预算战略实施1234反馈战略咨询的基本流程企业初步诊断外部因素分析内部因素分析综合分全面、翔实的分析是制定战略的重要组成部分，也是战略咨询的核心宏观经济环境行业分析市场分析竞争分析关键的成功要素风险和机遇核心能力优势与缺点财务/成本分析销售分析资源分析综合外部分析内部分析全面、翔实的分析是制定战略的重要组成部分，也是战略咨询的核心目录一、研究方法综述二、外部分析宏观环境与行业分析市场分析土地分析资金分析三、房地产典型企业分析四、公司发展战略构想目录一、研究方法综述1.宏观环境与行业分析1.宏观环境与行业分析中国房地产行业在过去20年间从无到有，销售收入从1988年的162.1亿元到2006年的13200亿元，18年间增长了81倍，年均复合增长率增长率28%；CAGR28%中国房地产行业在过去20年间从无到有，销售收入从1988年的但房地产行业在发展过程中，并非一帆风顺，而是经历了过热期、调整期的周期性波动后，于1998年房地产业步入相对成熟阶段，并维持了8年的高速增长势头从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。2004年开始的宏观调控，当年与次年（05年）并没有使房地产投资停滞，说明开发商对市场有坚定的良好预期。房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在中国不出现大的外部环境变动的前提下，房地产投资还会继续保持20-30%的速度增长。从06年数据及趋势上来看，房地产市场不排除经历一个窄幅的调整周期非理性炒作期增长期调整期1987-2006年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析调控期但房地产行业在发展过程中，并非一帆风顺，而是经历了过热期、调过去8年房地产行业的高速增长的主要因素为宏观经济：中国经济的持续快速增长，居民可支配收入的快速增长政策促进：房改、按揭、银行都是刺激增长的政策，大量被积压的住房需求的短期释放；2000年—2005底中国股市的萧条使得大量资金需要寻找投资渠道，而房地产作为不动产的保值增值性能以及较低风险性，使“购房”成为普通投资者的重点投资对象；中原地产2005年消费者调查报告显示，投资性需求占总需求的26.7%;决定住宅市场投资增长的主要因素：过去8年房地产行业的高速增长的主要因素为宏观经济：中国经济从2006年固定资产投资与房地产投资增长率上来看，房地产行业增长出现了下降的趋势，判断是其行业对中国宏观经济环境当前及未来可能存在危机的提前效应今年美国及欧洲等发达国家，陆续出台抑制中国产品出口的政策，（如卫生食品进口标准等），同时伴随人民币升值，未来中国产品出口的门槛将进一步加大，出口额的增长率萎缩与总量的下降将成为必须面对的问题；产能过剩以及惜贷如金且不慎重考虑回报的资本市场造成利润下滑，而资源争夺激烈（不仅是石油和钢材，劳动力同样如此）则推升了企业的生产成本，由此中国产品在国际市场上的成本优势未来将不复存在；中国经济多年的高速增长，从发展规律来看，调整期不可避免的越来越近，且奥运效应的带动预测2010年前中国经济仍将强劲增长，但对世界其他地区来说，那将不再是非常友善的增长；结合目前中国巨大贸易顺差，预测若至2010年，中国的内需增长无法弥补出口额的萎缩缺口，中国经济在2010年时将可能进入一个衰退期或调整期。从2006年固定资产投资与房地产投资增长率上来看，房地产行业中国房地产行业特征NO1中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年间增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；中国房地产行业特征NO1中国房地产行业在过去20年间从无到有2002年2003年2004年2005年2006年2007年从04年年中开始的房地产行业宏观调控措施使房地产市场一度处于低谷阶段，至十一五规划提出“在未来五年使房地产行业健康规范的运行”，因此，在未来5年，房地产行业的投资将更加理性，投机因素会更大幅度的下降05年出台的“国八条”再此对房地产市场形成了巨大冲击伴随着十一五规划“在未来五年使房地产行业健康规范的运行”及前期政策的规范引导，市场投资更趋于理性房地产市场又迎来了新的一轮发展机遇2002年2003年2004年2005年2006年2007年中国房地产行业特征NO2中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。中国房地产行业特征NO2中国房地产行业在过去20年间从无到有房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线城市，二三线城市房地产竞争不太激烈从房地产的开发地区集中度上来看，在开发前十位的省市中，东部沿海占到8个，前10位占到全国总开发量的72.2%。企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中。西部地区不仅开发商数量相对较少，而且企业规模也普遍不大。北京、上海等少数地区房地产企业已初现规模化，市场进入壁垒较高。房地产开发投资完成额前十位示意房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线中国房地产行业特征NO3中国房地产行业在过去20年间从无到有，从1988的162亿到2006的13200亿，16年增长了81倍，年均增长率28%，周期性特征明显，近几年房地产业逐步步入稳定增长的理性和健康的通道，房地产投资将保持每年20-30%的速度匀速增长状态，但未来10年内，中国宏观经济存在衰退的可能，各房地产企业应做到未雨绸缪；房地产行业具有很强的政策敏感性，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异；但公开土地市场使得行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式更有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展，二三线城市竞争相对不太激烈；中国房地产行业特征NO3中国房地产行业在过去20年间从无