某公司项目策划报告

宜家汤逊湖项目策划报告第一章市场篇

一武汉市房地产市场特征二武汉市房地产（别墅）市场特征武汉市房地产市场特征

市场需求疲软、购买力不强房价慢速上扬、幅度较小房地产项目朝规模化、近郊区化发展二手房、租赁市场不火爆，压抑二级市场的快速发展房地产市场区域性情节明显

现房销售明显好于期房销售武汉市房地产（别墅）市场特征

别墅项目呈板块状分布

武昌区的南湖、汤逊湖板块汉口区的金银湖生态旅游区汉阳区的三角湖板块

板块间的价格都相差不大，目标客户区域都锁定在本区域内，跨区域购房客源较少别墅的走势分析真正意义上的高端豪华别墅还有极其广阔的市场。土地价格不断上涨、武汉停止批准别墅项目用地。别墅市场必将迎来新的热潮。别墅市场客源分析

职业不同区域差距较大，外企人员、高级白领也将成为未来别墅市场的目标客源层。南湖、汤逊湖板块高校教师为主，其次私营业主、部分成功人士。汉口、汉阳板块主要是私营老板、大中型企业老板、国家公务员。年龄：

35—50岁为别墅购买力最强的集中群体35—45岁为购买增长夫妻两人或三口结构的家庭别墅购买者占65%武汉市别墅产品结构

建筑风格以公园、湖湖泊、森林林为依托西式欧美风风格别墅为主房型、面积积200—300平方方米为主少部分400--600多平平方米产品形态联体别墅为为主独立别墅为为辅联体别墅中中又以多联联见多联体别墅为为主力价格经济型别墅墅的平均售售价在2500元/平方米左左右豪华型独立立别墅售价价3200—6000元/平平方米价格结构总价在55—100万元的占占60%总价在100—200万元的的约占28%，总价在200—400万元的的占10%；总价在400万元以以上的不到到总量的3%。第二章、企划篇一、宜家··汤臣的特特点二、武汉主主要别墅项项目的企划划思路三、宜家··汤臣的企企划构想四、宜家··汤臣的推推广策略宜家·汤臣臣的特点SWOT分析宜家·汤臣臣的优势（（S）汤逊湖天然然水景武昌区南湖湖、汤逊湖湖地区的发发展潜力教育氛围浓浓厚宜家·汤臣臣的劣势（（W）交通不便生活配套欠欠缺（商场场、医院……）宜家·汤臣臣的机会点点（O）光谷效应，，地价升值值，高素质质人群导入入武汉市取消消福利分房房，实行货货币分房制制度停止别墅项项目用地审审批，别墅墅用地建将将越来越少少，意味着着别墅市场场将持续升升温宜家·汤臣臣面对的威威胁（T）武汉别墅市市场整体滞滞销，销售售不温不火火市场相同类类型项目较较多、竟争争对手林立立（同等规模模、水岸主主题、产品品面积………）武汉别墅项项目的企划划思路了解武汉别别墅的主体体企划思路路，提出我我们的包装装建议武昌区水蓝郡国际精英之之都水艺术生活活别墅就是水水蓝郡主要宣传国国际化、水水岸艺术、、尊贵品质质山水之间有有我家武汉光谷.梅南山居居主要宣传山山林水岸（（生态环境境）、光谷谷效应梅南山居汤逊湖学院院派生活名名筑主要宣传水水岸生态环环境、建筑筑品质、教育氛围（（光谷效应应）银河湾汉口区万科四季花花园万科,建筑筑生活无限限美选择万科，，就是选择择一种生活活态度主要宣传万万科品牌、、生活方式式高夫尔城市市花园主要宣传生生态环境武汉金银湖湖高尔夫别别墅主要宣传开开阔视野、、尊贵品质质F．天下国际文明居居住标准山水别墅第第一城主要宣传：：规模大、、国际化、、尊贵品质质汉阳区金色港湾第第三期威尼斯水岸岸，浪漫意意大利之旅旅主要宣传水水岸生态、、意大利文文化水木清华主要宣传园园林生态、、教育氛围围；标志设计方方案结论武昌区的别别墅主要宣宣传水岸、、宣传项目目品质、宣宣传国际化化生活、宣宣传生态环环境、其次次宣传光谷谷效应（宣宣传位置、、宣传教育育氛围）；汉口地区的的别墅主要要宣传生态态环境、其其次是项目目品牌、楼楼盘品质；；汉阳地区区的别墅主主要宣传园园林景观；；宜家·汤臣臣领袖一方致极品质、、领袖生活活汤逊湖，首首席领地主要宣传身身份尊贵，，尊贵品质质、湖畔位位置特点：欠实实物，较抽抽象广告画面表表现建议原标志单一一，没有提提出一个强强有力的支支持点,建建议加一句句主标题原画面缺乏乏灰色调和和，与其他他楼盘雷同同。原整个广告告的画面统统一性不强强，不成系系列，画面面表述诉求求点不准确确，风格多多样，思路路混乱。宜家·汤臣臣的企划构构想宜家·汤臣臣企划定位位前的构思思英籍知名建建筑规划大大师BenjackPhillips担冈，以““生命、生生态、平等等”作的规规划主题。。景观设计硕硕士、英国国皇家景观观设计师KARIENJANSENVANVUUREN，，担冈宜家··汤臣景观观设计。汤逊湖天然然水岸生态态环境宜家·汤臣臣创造的生生活将是一种休闲的的生活光谷内一种种高雅含有有丰富文化化内涵的生生活宜家·汤臣臣企划定位位纯然英式··皇家水岸岸别墅“英式”定定位的特性性独创性武汉别墅市市场至今没没有宣传纯纯英式的别别墅项目,宜家·汤汤臣是全城城首座纯英英式别墅区区差异性在众多的别别墅项目中中,集中宣宣传国际化化、生态、、高贵品质质，宜家··汤臣提出出英式概念念,英式文文化，在别别墅市场将将树起鲜明明的旗帜多元性英式概念的的背后的多多元主题英式社区文文化伊丽沙白皇皇室贵气绅士汇聚的的别墅区英式管家服服务维多利亚水水岸的浪漫漫泰晤士河岸岸的生态环环境牛津、剑桥桥教育氛围围莎士比亚、、狄更斯的的文学企划执行以英伦著名名小镇、景观观、人物给宜家·汤汤臣的区内内的各组团建筑、、道路、景景观设计命名组团建筑（（项目分四四期开发））命名诺丁汉郡剑桥郡德比郡纽波特郡道路景点命命名建议用精彩的作作品对英式式主题深化化宜家·汤臣臣EAGEXFANGENCYVILAGE纯然英式··皇家水岸岸别墅50万㎡全城第一个个水岸主题题纯英式别别墅区流水艺墅绅士的梦般般家园英式集群每天路过温温莎堡亲密邻里从威斯敏斯斯特到白金金汉宫……….没有边界的英式式生活推广口号江城浪淘沙沙·汤汤臣艺墅家家宜家·汤臣臣的营销策策略营销战略：：三先三后后战略方针针先造势先做现场包装后卖房子先做景观后做别墅后开盘战术动作：“抢”““占”“夺夺”并行的的十五字要要领概念上抢位位：以“水岸””“英式皇皇家别墅””的概念抢抢占第一概概念营销的的地位市场上占位位：以绝对的竞竞争优势占占领市场““首席”地地位，塑造造品牌客源上夺位位以楼盘鲜明明的形象和和卖点吸引引客户，将将区域内客客户从竞争争对手中抢夺夺过来，加加速楼盘去去化分阶段广告告策略第一阶段：：案前蓄势势广告目标：：知晓到产产生兴趣的的过程，为为开盘启动动蓄势广告策略：：以新闻传传播和概念念传播结合合推介形式：：以软性广广告为主，，硬性广告告为辅第二阶段：：开盘期广告目标：：在开盘前前1个月里里通过密集集广告，轰轰炸引爆开开盘，营造造场内场外外的热烈气气氛，塑造造热销形象象。广告策略：：形成概念念传播为核核心，新闻闻传播和产产品传播为为辅的推广广推介形式：：硬广告为为主，各种种宣传手法法全面配合合第三阶段：：强销期广告目标：：在开盘后后第三个月月开始进行行楼盘的强强势推广，，实现楼盘盘房源的大大部分去化化广告策略：：建立以产产品传播和和现场传播播为两大主主要手段的的推广系统统策略。推介形式：：软硬广告告结合第四阶段：：持续期广告目标：：通过少量广广告结合工工程进度促促进剩余房房源的最后后去化推介形式：：软硬广告结结合，适当当宣传广告费用总总预算总销金额的的1%为广广告投入的的总预算第一阶段35%第二阶段30%第三阶段25%第四阶段10%活动策划汤逊湖“宜宜家·汤臣臣杯”摄影影大赛时间：2003年12月1日日主持：开发发商、武汉汉影协对象：高等等院校师生生、社会摄摄影爱好者者“宜家·汤汤臣”英国国留学研讨讨会时间：2003年12月15日主持：开发发商、留学学申办机构构对象：院校校师生及家家长“宜家·汤汤臣”开盘盘典礼时间：2004年1月1日主持：开发发商对象：房管管局、政府府官员、意意向客户、、媒体记者者、社会名名流第五章行行销篇现场销售业业务操作流流程案前准备案场分工市场调研销讲资料的的制作答客问制作作人员培训及及销售演练练组织结构案中作业电话接听来人接待销售道具的的运用工地参观A、B级卡销售促进（（SP分工）结案检讨结案报告检讨报告结案资料整整理财产清理客户资料整整理搬场工作安安排企划与销售售的结合：不定期举行行会议，针针对销售中中的情况，，适当调整整企划策略略每周会议，，讲述周广广告主题及及制定销售售手段，分分析销售业业绩告刊出后，，统计好报报表，企划划分析，作作为下次媒媒体投放的的依据在SP活动期间确确保各环节节的连贯性性，企划人人员全程跟跟单企划经理不不定期的根根据市场动动态提出建建议策略，，讨论执行行谢谢收看看9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:02:5123:02:5123:0212/24/202211:02:51PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:02:5123:02Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:02:5123:02:5123:02Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:02:5123:02:51December24,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。24十十二二月月202211:02:51下下午午23:02:5112月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:02下下午午12月月-2223:02December24,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/2423:02:5123:02:5124December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:02:51下下午午11:02下下午午23:02:5112月月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:02:5123:02:5123:0212/24/202211:02:51PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2223:02:5123:02Dec-2224-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。23:02:5123:02:5123:02Saturday,December24,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2223:02:5123:02:51December24,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。24十十二二月202211:02:51下下午午23:02:5112月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月2211:02下下午午12月月-2223:02December24,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/2423:02:5123:02:5124December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。11:02:51下下午午11:02下下午午23:02:5112月月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。23:02:5123:02:5123:0212/24/2