项目管理学习制度汇编

山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：房地产开发项目可行性研究管理方法编制审察日期日期改正记录序号条款号改正内容123456789101112

编号：SDGH5－01第A版第0次改正第1页共9页同意日期改正时间山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第2页共9页房地产开发项目可行性研究管理方法为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决议的科学化、民主化，减少或防备投资决议的失误，提升项目开发监察的综合效益，特拟定本方法。开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决议前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面状况进行深入仔细的研究；对拟定的各样可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的展望和讨论。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和合用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目能否应当投资和怎样投资等结论性建议，为领导决议供应靠谱的、科学的依据。可行性研究的步骤筹备。可行性研究开始前的准备工作包含提出项目开发假想，组建研究小组，拟定研究计划和工作纲领等。检查。主要从市场检查和资源检查双方面进行。市场检查应查明和展望市场的供应和需求量、价钱、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源检查包含建设地点检查、开发项目用地现状、交通运输条件、外面基础设备、环境保护等方面的检查，为下一步规划方案设计、技术经济分析供应正确的资料。方案的选择和优化。在采集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行频频比较和论证，会同有关部门采纳技术经济分析的方法，评选出合理方案。财务讨论与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最正确方案，在估计项目投资、成本、价钱、收入等基础上，对方案进行详尽的财务讨论和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈余能力。由有关部门提出资本筹备建讲和项目实行总进度计划。编写报告书。经上述分析与讨论，即可编写详尽的可行性研究报告，介绍一个以上的可行方案和实行计划，提出结论性建议、举措和建议，供领导决议。可行性研究的内容因为房地产项目的性质规模和复杂程度不同样，其可行性研究的内容也不尽同样，各有重视。主要应包含以下几方面：项目大体。主要包含：山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第3页共9页项目名称；项目的地理地点。包含项目所在地城市、区和街道，项目四周主要建筑物等；项目所在地的四周环境状况。主要从工业、商业及有关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必需性和可行性；项目的性质及主要特色。开发项目用地的现状检查及动迁部署土地检查。包含开发项目用地范围内的各样土地面积及使用单位。人口检查。包含开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。检查开发项目用地范围内建筑物的种类，各样建筑物的数目及面积，需要拆迁的建筑物种类、数目和面积等。各样市政管线。主要应检查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。其余地下、地上物现状。开发项目用地范围内陆下物检查认识的内容，包含水井、人防工程、各样管线等；地上物包含各样树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面表示图。如需要进行拆迁的，要拟定动迁计划，确定部署方案。市场分析和建设规模确实定市场供应现状分析及展望。市场需求现状分析及展望。市场交易的数目与价钱。服务对象分析、拟定租售计划。拟建项目建设规模确实定。规划设计方案选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包含各样市政设备的部署、根源、去路、和走向，大型商业房开发项目要点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面部署。3.4.3建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包含各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间部署、各样房间的数目、建筑面积等。附规划设计方案详图。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第4页共9页资源供应建筑资料的需用量、采买方式和供应计划。项目施工的组织计划。项目施工时期的动力、水等供应。项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。项目开发组织机构和管理开销研究开发项目的管理系统、机构设置。管理人员的装备方案。人员培训计划、年管理开销估计。开发建设计划先期开发计划。包含项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、拜托规划设计、获得动工同意证直至完成动工前准备等系列工作计划。工程建设计划。包含各个单项工程的动工、完工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。建设场所的部署。施工队伍的选择。项目经济及社会效益分析项目总投资估计。包含开发建设投资和经营资本两部分。项目投资根源、筹备方式确实定。开发成本估计。销售成本、经营成本估计。销售收入、租金收入、经营收入和其余收入估计。财务评估。运用静态和动向分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部利润率和投资利润率、借钱偿还期等技术经济指标，对项目进行财务讨论。风险分析。一方面采纳盈亏均衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面联合政治局势、国家目标、经济发展趋向、市场周期、自然等方面要素的可能变化，进行定性风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益讨论。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第5页共9页结论及建议运用各样数据从技术、经济、财务等方面阐述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并介绍最正确方案。可行性研究报告的撰写封面：要能反应评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。纲领：用简短的语言，介绍被评估项目所处地域的市场状况、项目自己的状况和特色、评估的结论。文字要咬文嚼字，言必达意，绝对不可以有废词冗句，字数以不超出1000字为宜。目录正文：这是可行性研究报告的主体，要依据逻辑的序次，从整体到细节序次进行。一般包含：项目总说明、项目大体、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和周边地域竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估计及资本筹备、项目评估基础数据的展望和选定、项目经济效益讨论、风险分析和结论与建议等十二个方面。附表：附表是关于正文中不便于插入的较大型表格。一般包含：项目工程进度计划表、项目投资估计表、投资计划和资本筹备表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资本根源与运用表、贷款还本付息估计表和敏感性分析表。附图：一般包含：项目地点表示图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。市场分析与需求展望开发项目的市场检查内容，可依项目的详尽状况确定。一般应进行以下内容的检查：社会经济状况及投资环境检查，主要包含项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、激励投财家产及影响房地家产的各样宏观经济要素。房地产投资及同类物业市场检查。主要包含项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价钱水平及暗藏需求。忧如类物业近来几年内的市场交易状况、地域散布和价钱水平。对显然拥有竞争性的项目要有针对性地重视进行研究分析。5.1.3开销者意向检查。主要包含当地开销者对项目设计的使用要求或对已开发项目的讨论、开销者的购置动机、购置能力及购置偏好等。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第6页共9页物质供应市场检查。主要包含当地主要资料、设备供应状况、市场价钱及有关物质信息。工程技术状况检查。主要包含项目开发所处地段的地形、地质状况、当地可采纳新资料、新技术以及有关技术经济指标。物业管理状况的检查。主要检查认识该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。市场检查方法应灵巧灵巧，力求正确，一般可采纳以下方法：累积资料。专人采集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理鉴识。走访检查。经过走访客户、开发公司和有关信息咨询服务部门，获得开发项目功能、质量、价钱及改良提升的要求。征询。经过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。在深入检查充分分析采集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋向进行科学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。地点选择与地块价值讨论房地产开发项目的地点选择和地块讨论是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和讨论。分析讨论内容包含：拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特色；拟定地点的市政配套、交通运输条件；拟定范围的拆迁状况；地块周边的自然景观、人造景观及污染状况；实质地价与地价暗藏价值讨论。资本筹备拟定靠谱或比较靠谱的资本筹备计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是防备项目流产或夭折的根本保证，必然高度重视，周祥策划。凡在资本筹备绝望的状况下，不用张开深度可行性研究。资本筹备计划主假如就项目投资的资本根源进行分析，包含自有资本、贷款和预售收入三部分。当资本根源中包含预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：房地产开发项目可行性研究管理方法财务讨论

编号：SDGH5—01版本：A版第0次改正页码：第7页共9页房地产开发项目财务讨论有静态法和动向法两种。对规模小、周期短的项目，可采纳静态法。对规模较大、周期较长或资本根源渠道多、进出复杂或转动开发的项目，应采纳动向法。静态法是经过投资项目的总收入和总开销之间的比较，来计算开发项目的盈余和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率比较较，以分析讨论其经济合理性。静态法的讨论指标有净利润投资利润率和静态投资回收期。动向法财务盈余能力分析，一般应以以下指标进行。财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准利润率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设早期的现值之和，它是观察项目在经营周期内盈余能力的动向讨论指标，其值可依据财务现金流量表计算求得。鉴识标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可以行。财务内部利润率（FIRR）财务内部利润率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是观察项目盈余能力的主要动向讨论指标。鉴识标准为：FIRR≥ic即以为盈余能力已知足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可以行。财务净现值率（FNPVR）财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表示项目投资效益越好。动向投资回收期（P’t）动向投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务讨论指标表达公式见附录。不确定性分析项目讨论所采纳的数据，因为多来自展望和估计，有必然程度的不确定性，为分析不确定要素对财务讨论指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能担当的风险，以论证开发项目在经济上的靠谱性。不确定性分析包含盈亏均衡分析、敏感性分析和概率分析。盈亏均衡分析是经过盈亏均衡点（BED）分析项目成本与利润的均衡关系。当影响投资见效的变化要素达到某一临界值时，方案的收入与支出相均衡，此时方案既不盈余也不赔本，此临界值即为盈余均衡点。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第8页共9页敏感性分析是经过分析、展望项目主要要素（如成本、价钱、销售周期等要素）发生变化时对财务讨论指标的影响，从中找出敏感要素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究展望各样不确定性要素细风陡峭素对项目讨论指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的希望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目担当的风险越小。可行性研究管理房地产开发项目无论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实质出发或领导决议要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可拜托专门咨询机构担当项目可行性研究任务；规模适合且研究深度适合的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师整体负责，开发、销售、财务部门人员参加构成研究小组，展动工作。房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必然上报国华实业公司，并由其主持论证审批。开发项目的可行性研究报告及决议建议，无论实行与否，都应纳入技术档案管理，稳定保存备查。可行性研究报告属单位的集体研究成就，对其有关经营策略和经济对策研究要赏赐保密，凡因泄漏伤害单位利益者，视为违纪行为。开发项目实行完成后，应组织参加研究的部门和人员进行总结，予以追踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，比较市场实质，从中找出成功经验和教训，以不停提升可行性研究的科学水平易定性、定量分析的正确性。附录：财务讨论指标表达公式静态讨论指标投资利润率（R）投资利润率（R）=净利润额÷项目投资总数×100%静态投资回收期（Pt）投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正当年份数—1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—01项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发项目可行性研究管理方法页码：第9页共9页动向讨论指标财务净现值（FNPV）FNPV=∑（CI-C0）t（1+ic）-t式中：1）CI—现金流入量C0—现金流出量2）（CI-C0）——第t年的净现金流量3）ic——基准利润率4）n—计算期财务内部利润率（FIRR）∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0式中符号代表意义同上式。财务净现值率（FNPVR）FPVR=FNPV÷I式中：1）FNPV—财务净现值2）I—投资现值动向投资回收期（p’t）-t动向投资回收期（P’t）=（累计财务净现值出现正当年份表）-1+当年累计财务净现值的绝对值÷当年财务净现值编号：SDGH5－02山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编第A版第0次改正标题：房地产开发管理细则第1页共6页编制审察日期日期改正记录序号条款号改正内容123456789101112山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：房地产开发管理细则

同意日期改正时间编号：SDGH5—02版本：A版第0次改正页码：第2页共6页房地产开发管理细则总则为增强对房地产开发业务的管理，减少和防备失误，提升综合效益，依据《城市房地产管理法》及其余有关法例的规定，联合近来几年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实质状况，拟定本细则。项目开发管理项目选择：由开发部配合实业公司依据城市发展远景、地理地点、城市规划等要素，联合自己实力，观察选择拥有投资价值的开发项目。可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究管理方法执行。投资决议：依据房地产开发项目可行性研究报告，联合公司自己状况，对能否投资开发该项目做出决议。决议必然仔细谨慎，贯彻脚扎实地、量力而为的原则。决定投资项目的可行性研究报告报国华实业公司审批。土地合同订立：项目确定后，开发部应组织赶快与土地拥有方签校正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同样。合同内容要详尽、明确、谨慎，正确载明合同各方的责任，必需时可以报有关部门鉴证或公证。计划编制：土地合同签订后，项目公司经理应组织编制项目开发详尽计划书，明确办理各项先期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的拜托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资本筹备、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。先期手续：开发部指导并会同项目公司有关人员有步骤地办理有关手续，主要有：向开发管理部门报批项目，申报开发经营同意证。向计划部门申报固定财产投资计划，报批项目立项。向土地部门申国土地使用证和建设用地同意书。向规划部门申请规划定点，办理建设用地同意证。如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策拜托拆迁管理部门办理拆迁部署，拆迁完成后请有关部门查收。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—02项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发管理细则页码：第3页共6页规划设计：由工程部配合实业公司完成。要贯彻充分利用土地、圆满使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化四周环境的原则。大型项目的规划设计宜采纳招标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部门报批，开发部组织申领建设用地规划同意证、建设工程规划同意证。现场施工准备工程部负责拜托丈量与勘探，办理地形图和工程地质勘探资料。2.8.2工程部组织实行项目（场所）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必需时争取办理“七通一平”。拜托工程施工监理：所有开发项目原则上都要拜托施工监理。宜采纳招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监察、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理举措或方法。工程部负责组织拜托监理。编制项目施工组织总设计：项目具备动工条件时，总工程师组织工程部编制项目施工组织总设计，明确单项工程动工序次、施工队伍及资本的调换、各单项（或单位）工程动工时间、设备及资料的采买准备实时间、质量控制计划、场所的利用及安排等。施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，经济部应按计划组织选择施工队伍。详尽操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签校正式的施工合同。动工手续：工程动工前，开发部配合工程部办理消防、抗震监察、工程报建、动工报告、施工同意证、质量监察、安全监察等手续。自购工程用设备、资料的招标与供货：工程动工前，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、资料选型、定位工作。有关部门（或工程部门）依据设备、资料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采纳招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签校正式的供货合同。施工管理：工程部负责施工管理。管理内容主要包含：组织施工前的图纸会审，审察施工单位的施工组织设计；辅助施工单位解决现场的特别困难；2.14.3敦促施工单位按合同要求完成施工进度，脚扎实地地对工程进度做出签证；山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—02项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发管理细则页码：第4页共6页2.14.4盘点、查收甲供资料，敦促施工单位做好工程资料的取样查验，检查资料合格证；敦促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的查收，严格控制工程质量；实时发现、办理施工中出现的问题，对证量事故，必然向公司及有关行业主管部门反应，稳定办理；协调停决两个以上施工单位的施工交叉关系；敦促施工单位进行工程维修。拜托监理公司进行施工监理的项目，要严格依据《拜托监理合同》、《工程监理实行细则》对以上施工管理工作进行分工，防备与公司工程部工作交叉，并按《拜托监理合同》、《工程监理实行细则》对监理单位进行平时监察。工程造价展望及估计：项目定位前，经济部应配合开发部对项目进行经济论证；项目定位后，经济部应配合实业公司做项目投资估计；正式设计施工图出来后，经济部应做设计施工图估计。经济部应视以上工作量大小外委编制或自行编制，以此作为控制项目投资、工程成本的依据或目标。工程款拨付：项目公司依据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资本。施工单位按合同提报工程付款计划后，由经济部进行审察，并配合财务部拨款。完工查收：开发项目（单项工程）完工后，先由公司工程部组织初验，初验合格后向质量监察部门申请查收。2.17.2成片开发项目完工后，工程部组织初验，此后报当地政府组织有关部门进行综合查收。2.17.3开发项目查收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规准时间向城建档案馆报送。工程造价决算：工程完工后，由经济部审察施工单位提报的工程完工造价结算（必需时，可拜托审计事务所进行审计），工程部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程完工财务决算，对项目工程投资进行完工盘点。技术档案管理：综合部依据档案管理要求拟定相应方法进行管理。主假如：山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—02项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发管理细则页码：第5页共6页采集、保存开发项目的原始资料，包含立项批文、用地同意证、建设用地规划同意证、拆迁查收证、建设工程规划同意证、建设工程施工同意证、动工报告等等。采集开发项目的全套工程资料，审察、保存施工单位提交的竣薪资料，包含工程地质勘探报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日记、资料化验与试验报告、隐蔽工程查收单、设计改正记录、现场签证、质量事故办理报告、完工决算书等。房产销售管理对房地产开发项目的销售工作应提早介入。在可行性研究阶段，开发部就项目的销售远景、预期售价提出建议，并对项目进行市场定位即确定项目的主要销售对象。在规划设计阶段，开发部应依据市场定位和掌握的市场信息，对项目的户型设置、面积大小、内部设备、设计标准等提出相应的建议。项目的规划设计一经同意，开发部应会同有关部门编制销售计划，包含销售策略、销售方式、均匀售价、销售进度等，拟定详尽的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价钱，定出底价，报公司主要领导审批后实行。开发项目动工前后，开发部应办理商品房预售登记手续，领取商品房预售同意证。为促使销售，有条件的还可与银行联系，办理按揭拜托。开发部应采纳各样方式促销商品房，如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上宣布广告，制作售楼说明书向暗藏客户发散，在现场制作广告牌，有目的地上门销售，拜托代理销售等等。销售开始后，应跟着项目建设进度并依据市场反应、销售状况对售房价钱进行相应调整。商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有优惠。特别状况需要予以优惠的，须经公司领导集体研究同意。销售商品房必然签订书面合同，合同须具备以下基本内容：所售房产的地点、面积、标准、隶属设备、交托时间；房产单位售价、总价款、付款方式和定金；合同双方的权益和义务；违约责任和惩办方式；争议解决方法及其余商定的条款。任何购房业主若未按合同商定付清房款，一律不得将所购房产交托其使用，违者对责任人就所造成的损失赏赐处分。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—02项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：房地产开发管理细则页码：第6页共6页开发项目经过完工查收后，开发部应为购房业主办理产权证书。房产销售基本结束后，由开发部、财务部共同写出开发项目投资效益总结报告，上报公司领导。同时，开发部还应配合财务部编制开发项目决算报告，对项目利润状况加以仔细分析。公司在资本状况同意的条件下，可将所开发的重要地点的商业用房、写字楼留作固定财产，用于对外租借，获得长久的租金利润。物业管理开发项目在进行房产销售以前，公司应依据项目状况选定物业管理单位，由其担当项目建成后的管理。任何开发项目，既可由公司控股的物业管理公司担当管理任务，也可拜托非公司控股的物业管理公司进行管理。公司要与选定的物业公司签订合同。物业管理公司对项目查收接收后，负责所管理项目的房子设备、市政公用设备、生活服务设备的平时管理和保护维修，并可按实质状况相应负责园林绿化、环境卫生、保安等事务，还可为居民（用户）供应其余无偿或有偿的服务。工程完工后，在工程保修时期，物业管理公司发现工程质量等问题，应实时向公司工程部反应，由工程部责成施工单位实时修葺；或自行修葺，并会同有关部门按实扣除施工单位保修金。物业管理公司按《业主须知》规定按期向服务区内的业主收取有关开销。开发建成区居住业主数达到必然规模，应建立业主委员会，由业主委员会决定物业管理的拜托事宜。附则本制度自正式宣布之日实行。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－03第A版第0次改正标题：工地例会制度第1页共3页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—03项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工地例会制度页码：第2页共3页工地例会制度目的圆满工程管理制度，增强对在建工程的进度、质量、投资控制的管理，提升工作效率，增强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，确实解决工程建设中实质存在的问题。工程例会的组织工程例会为按期会议，每次例会时间由各项目部自定。工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。工程例会参加人员包含项目公司经理、驻项目公司各专业技术人员、施工单位和监理单位有关人员。项目公司应提早与监理单位进行交流，当估计要有重要问题决议时，需请示公司总经理或总工参加。会议的时间改正或撤消由工程例会主持人决定。会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪要》，并于会后次日发给与会人员。与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需签收。监理单位每个月要出一份《监理月报》发至各与会单位，项目公司应实时将《监理月报》传达到济南公司，供公司领导批阅。项目公司人员应将每一份《监理月报》、《例会纪要》登记、存案。工程例会会议程序施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的安排进行报告，提出对本周工程施工中所碰到的设计、施工、资料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进行说明。项目公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行回复。监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、资料供应、投资控制、安全生产状况进行说明，并提出监理过程中所发现的问题，提出相应控制举措。项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所碰到的配合问题进行协调。其余与会人员进行会议讲话。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—03项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工地例会制度页码：第3页共3页例会主持人对会议进行总结。并对各与会人员提出的主要问题经过讨论做出结论，对本周工程建设大体进行总结，并对下周监理工作做出详尽部署。每个月最后一个例会，除以上会议内容之外，要求施工单位将本月的计划与实质完成进行比较，查找原由，落实责任，并将下月工程建设的安摆列入该会议的议程。工程例会落实工程例会纪假如过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程拥有指导意义。监理单位及驻项目各专业人员在平时监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、资料供应、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项详尽工作内容，并对各样问题的解决状况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决状况做出报告。总监理工程师或工地总监代表应敦促各施工单位在工程建设中严格恪守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的结论办理施工与其余矛盾，并要求施工人员于下次例会上，报告前一次例会纪要中有关问题及办理状况和有关结论的落真相况。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－04第A版第0次改正标题：施工图管理制度第1页共2页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—04项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：施工图管理制度页码：第2页共2页施工图管理制度目的施工图纸的管理是房地产公司技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、优秀的物业管理所必需，并为最后的完工结算打下基础。施工图纸管理内容：接到设计单位送来的图纸应立刻整理，编号和发散。圆满的施工图应包含总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。施工图纸的数目应在20套，包含精装本4套，平装16套。施工图纸的管理程序:图纸的整理。收到图纸后，查对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。图纸的发散。项目公司申报动工证及进行工程招标、消防报审、设计审察各一套。公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。工地现场2套。施工单位4套（为其保存4套作为绘制绘制完工图使用），监理公司套。发散登记：发散时间、领取人单位、姓名、数目。图纸的保存，由驻项目公司工程技术人员保存。图纸的回收、作废，对因设计改正而作废的图纸应实时回收、登记，并加盖作废章。完工图纸的管理细则:工程完工查收后一般在30天内应完成完工图，由施工单位负责绘制。一般少许的局部改正可在原图上改正。对局部改正（改正量大于条者）可在图上增画大样图或部分改正图。对变动较大的部分要从头绘制。完工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审察。监理公司审察后加盖审察章上交驻项目公司技术人员。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－05第A版第0次改正标题：施工图审学制度第1页共2页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—05项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：施工图审学制度页码：第2页共2页施工图审学制度目的为使工程设计符合开发经营的要求（功能、标准、结构、经济、其余等），减少设计偏差，明确设计要求，促使开发项目顺利进行。施工图审学组织：一般性项目的图纸审学由工程部组织进行，对小区或超出必然规模以及要点项目应由公司总工程师组织审学。开发公司参加审学人员构成：项目公司、工程部、经济部、开发部有关人员。施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。审学图纸要做仔细记录，并分类整理形成《审学图纸建议书》，送到设计单位以备解决回复。图纸审学内容：施工图设计能否符合设计拜托书中功能、标准、结构、规模、经济等方面的要求。与政府同意的规划、方案比较，能否有不符之处。图纸自己能否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。配套工程能否圆满。图纸设计中采纳的新技术、新工艺、新资料、构配件的设备有无实行性困难。图纸审学程序：按图纸种类应流先总图，再基本图纸，最后是详图。按专业分，应先建筑，再结构、设备、电气图，最后是室内装饰图。编号：SDGH5－06山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编第A版第0次改正标题：施工图设计交底制度第1页共2页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容123456789101112山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：施工图设计交底制度

改正时间编号：SDGH5—06版本：A版第0次改正页码：第2页共2页施工图设计交底制度目的为全面贯彻设计要求，使参加施工的各单位人员思路一致，最大限度的防备施工中出现失误，同时，也为解答《审学图纸建议书》中所提的问题。施工图设计交底的组织设计单位参加人员：项目负责人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人。施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员、估计员。开发公司参加人员：工程部、经济部技术人员。监理公司参加人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。由项目总监工程师或总监代表负责组织、主持。参加人员在图纸会审记录上署名、盖印，一式四份，各单位一律存档。3施工图设计交底的基本内容：设计人员的设计企图与构想，建筑结构要求，特别部位以及有关标准。结构方案的实行要求，要点结构部位的施工要求。设备、电气工程的技术要求，技术参数的查对。对各专业间穿插施工的要求。采纳新技术、新工艺、新资料的施工与工艺要求、消防要求。其余需提出和交待的内容。4施工图设计交底的基本程序：确定施工单位、监理单位后，并各单位人员装备齐备且已所有到位。先由设计单位对《审学图纸建议书》中所发问题一致解答。按各专业分组进行，做到互相学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。设计、监理、开发、施工单位负责人讲话，由总监进行总结。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－07第A版第0次改正标题：施工现场暂时水电使用管理规定编制审察日期日期改正记录序号条款号改正内容123456789101112山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

第1页共2页同意日期改正时间编号：SDGH5—07版本：A版第0次改正标题：施工现场暂时水电使用管理规定页码：第2页共2页施工现场暂时水电使用管理规定目的施工用暂时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进行，工程完工决算水电费的计量有着特别重要的意义。合用范围本规定合用于各项目公司工程管理中施工现场内所有的施工单位的暂时用水、用电及水电设备的使用、管理、计量。规定的内容项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办好，技术资料采集齐全。工程技术人员依据工地所在地的市政配套现状资料并参照各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的暂时水电需求总量，计算出本项目的暂时水、电的总负荷（包含水表的型号、数目、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目公司经理同意，并配合项目公司市政人员作好暂时水、电的接入工作。假如状况同意，应当将施工用暂时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以防备二次浪费。暂时水、电接入后应依据工地现场实质状况，配合监理工程师绘制整个工地的暂时水、电分派图。各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应敦促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要、及要点工程的正常进行。在施工单位进入、撤出工地现场时，有关工程技术人员组织监理单位、施工单位有关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记录并三方署名认同，项目公司建立专门档桉，工地有专人负责。工地暂时水电负责人员，应依据工程所在地的实质状况按期检查各施工单位的暂时水电使用状况，将水表、电表的数字记录三方署名认同后转交到项目公司财务人员。各施工单位在各自施工场所内的暂时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监察下进行，并对其安全性负所有责任。各施工单位改正水表、电表时及改正使用地点时，应报监理单位、开发单位同意后方能进行。暂时水电的使用应恪守当地行业部门的内部规定。山东国华时代投资发展有限公司

编号：SDGH5－08项目管理制度汇编第A版第0次改正标题：分部分项、隐蔽工程及完工查收管理制度第1页共2页编制审察同意日期日期日期修改记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—08项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：分部分项、隐蔽工程及完工查收管理制度页码：第2页共2页分部分项、隐蔽工程及完工查收管理制度目的对分部分项、隐蔽工程及完工查收进行管理控制，保证经过查收后的工程质量达到规范及设计要求。合用范围合用于各项目分部分项、隐蔽工程的查收及完工查收。职责范围项目公司负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、技术资料的查收。管理控制程序隐蔽工程查收必然在下一工序行进行，由项目经理拜托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行查收，并作好监控记录。对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分，项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限时整顿，办理符合要求后，再进行查收。隐蔽工程中的重要部位整即刻应拍照（拍照）备查。关于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师依据施工规范查收。其余项目进行不按期抽检，对抽检不合格项作出办理建议及抽检记录。完工查收工程完工、竣薪资料整理完成后施工单位组织人员进行全面自检，并填报完工查收报告送交监理公司审察。项目公司经理收到监理公司送交的完工查收报告后2日内通知监理公司组织查收。监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员依据《建筑、安装工程质量查收评定标准》及有关规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量办理通知单》，敦促施工单位在规定的时限内整顿完成，并及时进行复检。项目公司经理负责审察《完工工程质量等级核验表》。监理公司、施工单位对竣薪资料进行全面检查合格后，由施工单位报送质量监察站，等候完工查收。对证量监察站所提出的问题由监理公司填发《质量问题办理通知单》，敦促施工单位限时整顿完成，并报送整顿报告，直至经过完工查收。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－09第A版第0次改正标题：工程交接查收管理制度第1页共3页编制审察同意日期日期日期修改记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—09项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程交接查收管理制度页码：第2页共3页工程交接查收管理制度目的为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，减少与业主之间的纠葛，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界线，特拟定此制度。合用范围公司开发的所有项目在完工查收后的交接查收过程。内容交接查收的依据工程发包合同；施工图纸、设计改正、完工查收资料；国家现行施工规范；质量监察站的查收建议；拜托物业管理合同；销售合同、业主入停手册；国家有关其余规定。交接查收的组织在质量监察站最后一次整顿报告批复后。由项目公司经理组织、安排。参加人包含开发部、工程部、销售部、经济部、、物业公司、监理单位、施工单位有关人员。项目公司指定专人进行记录，完成后请有关责任人在原始记录上签字，并于三天内将整理记录发于各参加单位。交接查收的程序开发部、销售部的重视点在于工程的使用功能、标准能否符合要求。工程部主要以工程施工质量、工程的圆满性为要点。物业公司的查收要点除工程质量外，更要重视于检修的方便、设备的运转、技术资料的圆满等。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—09项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程交接查收管理制度页码：第3页共3页3.3.4依据专业分组进行查收，一般区分为土建（含建筑、结构、装饰等）、设备（含给排水、采暖、通风、空调等）、电气（含变配电、动力电、照明电、消防、通信、安防等）。每日（或每单位工程）查收完成后，各组进行分组整理交给记录人员一致汇总。属于施工单位质量问题的，要求监理公司针对汇总状况下达整顿通知，限时完成。属于开发单位自行安排的项目，项目公司经理应要求工程部、经济部敦促圆满。各方整顿完成后，经查收经过后由项目公司经理署名，交由物业公司管理。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－10第A版第0次改正标题：工程施工控制程序第1页共4页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5—10版本：A版第0次改正标题：工程施工控制程序页码：第2页共4页工程施工控制程序目的经过对工程施工控制，保证工程施工的顺利进行，保证工程建设的进度和质量目标的顺利实现。合用范围合用于所有项目的单位、分部、分项工程各施工阶段的控制管理。内容项目公司经理负责项目推行进度计划的总控制，并负责施工过程的整体协调及重要改正的下发实行，负责审批监理公司提交的项目监理实行细则或项目监理规划。各专业技术人员做到熟习图纸，参加图纸审学、技术交底，负责现场协调，巡视工地，监察丈量监理公司的工作状况，保存有关记录，作好技术资料管理、移交工作。控制程序工程施工准备阶段的工作工程部审察监理单位的监理纲领、监理规划及监理实行细则。监理公司在动工前审察施工单位供应的施工组织设计，并由监理工程师签订审察建议后转交到项目公司审察，项目公司审察的要点：施工计划安排能否符合要求；施工部署、施工方法能否确实可行；施工平面部署的合理性；质量管理组织举措能否可以保证质量目标的实现；冬雨季施工举措能否可以保证工程的顺利进行；对工程安全方面的单薄环节所采纳的举措能否可以知足施工安全目标的实现；工程成品保护举措能否知足查收要求。4.1.3由工程部组织开发部、经济部、、施工单位、设计单位、监理单位进行图纸会审和技术交底，执行《图纸审学制度》、《施工图纸设计交底制度》。4.1.4由项目公司组织现场技术人员进行施工现场的有关准备工作，向施工单位供应施工场所的地下、地上管网线路资料，并将水平点与坐标控制点以书面形式交施工单位，并现场交验。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—10项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程施工控制程序页码：第3页共4页项目公司组织现场技术人员、监理单位、施工单位召开动工会议。会议对动工前的各项准备工作进行检查，确定施工联系方式，创办优秀的施工环境。工程施工进度控制工程部与监理单位审察施工单位的工程总进度计划、分项工程工期安排能否符合总工期控制目标、施工总平面图能否存在影响工程进度和现场文明、安全施工的要素，对审察中发现的问题由监理单位敦促施工单位进行整顿。项目公司组织监理单位审察施工单位的资料设备的采买计划与施工进度计划的同步性，对不可以知足要求的计划进行修正。由工程部组织监理单位对施工单位的劳动力进场状况、施工机械配置状况、周转性工具资料的进场状况进行监察检查，保证知足施工进度计划的需要。工程施工质量控制工程部组织监理单位监察检查施工单位严格按设计图纸施工，并符合国家规范、标准；对重要分项工程要敦促施工单位拟定确实可行的施工方案，并监察实行。工程部监察丈量监理公司及施工单位，保证使用经查验合格的资料、构件及设备。4.3.3工程部敦促监理单位做好施工中的质量检查，并与监理单位一同检查施工单位对证量问题的办理状况。发生质量事故时，由监理单位组织进行检查办理。工程部组织施工管理人员进行现场巡视，实时办理施工中存在的质量问题，并做好记录。在每周的工程例会上，由监理单位对工程施工质量状况进行总结，提出存在的问题，研究拟定举措，并监察实行。工程部对工程施工过程中的设计改正，执行公司规定。工程部敦促施工、监理单位实时报送有关工程建设的各样文件资料，由项目公司资料员做好档案文件的采集、整理、移交等工作。对要点的设备安装和施工工序，由工程部进行要点控制，增强监察检查的力度，采纳有效的举措，对各个环节实行连续的监控。工程施工投资控制工程施工安全控制项目公司组织工程部监察监理单位检查施工单位能否建立、健全与现场安全文明施工有关的规章制度。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—10项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程施工控制程序页码：第4页共4页4.5.2监理单位组织施工单位每周进行一次工地安全检查。记录检查中发现的问题，并以监理通知的形式下发施工单位，责令限时整顿。项目公司组织对发生的安全事故，进行检查办理。工程查收控制工程部依据《分部分项、隐蔽工程及完工查收管理制度》的规定，监察监理单位、施工单位进行分项、分部、单位工程及完工查完工作，未经查收，施工单位不得进入下一道工序施工。工程部组织设计、监理、施工单位实时到质检部门办理阶段性查收和工程完工查收。记录施工组织方案审察记录山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－11第A版第0次改正标题：工程改正控制程序编制审察日期日期改正记录序号条款号改正内容123456789101112山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

第1页共3页同意日期改正时间编号：SDGH5—11版本：A版第0次改正标题：工程改正控制程序页码：第2页共3页工程改正控制程序目的是工程平时管理中一项重要的工作，是经过依据规定的控制原则和执行既定的工作流程，将项目总投资和单位成本控制在工程估计或工程合同造价的目标范围内，使项目利润最大化。内容建设单位、设计单位、施工单位和监理单位都可以提出工程改正。工程改正包含：设计改正。工程量改正。有关技术标准、规范、技术文件的改正。施工时间的改正。施工工艺或施工序次的改正。合同条件的改正。原则尽量减少的原则。各部门技术人员要充分做好工程先期工作和施工前准备工作，把工程改正降至最低限度。严格控制的原则。要严格控制设计改正审批权限，健全设计改正的审批程序，防备随意提升设计标准，改变工程规模，增添工程投资开销。工程改正的管理范围区分设计改正、技术文件改正、施工工艺改正由工程部负责，经济部配合完成；工程量改正、合同条件改正、施工时间改正由经济部负责，工程部配合完成；一般性的改正由项目公司经理作最后审批；对项目投资、工期影响较大的工程改正报请公司总经理、董事长同意。工程改正的程序工程改正依据提出单位的不同样审批程序略有不同样。施工单位提出的工程改正。施工单位将改正申请、改正方案提交给监理单位。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—11项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程改正控制程序页码：第3页共3页监理单位招集有关监理工程师依据施工合同、现场实质条件等要素对改正申请、改正方案进行研究，同意的出具书面建议一并交给建设单位，不同样意的出具书面建议后返回施工单位。各部门依据管理范围不同样，出具各自书面建议，提交项目公司经理进行汇总审批。项目公司经理同意的在征采设计单位同意后由有关部门下发改正意见书；不同样意的由有关部门出具建议返回监理单位。建设单位提出的工程改正建设单位提出工程改正后（设计单位同意后），连同改正说明书一并下发给监理单位、施工单位。监理单位、施工单位如存心见需在规定的时间内反应给建设单位。监理单位提出的工程改正在经建设单位及设计单位同意后可下发执行。设计单位提出的工程改正转交给建设单位后，由建设单位组织监理单位对改正进行分析，造成即成损失的，要明确责任，后下发给施工单位执行。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－12第A版第0次改正标题：工程监理管理程序第1页共5页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—12项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程监理管理程序页码：第2页共5页工程监理管理程序目的做好工程监理公司的管理工作，保证工程质量，缩短建设周期，提升投资效益。监理公司的选择工程部组织确定监理单位，签订“建设工程拜托监理合同”，明确工程监理的任务，施工阶段监理单位依据合同规定准时进驻施工现场。监理单位应具备的资质条件招标单位必然具备相应的资质；近似于该工程的阶段监理经验或全过程监理经验；具备与该工程所包含的设计、土建、安装、装饰所有工作内容相适应的实质工作能力，全面进行“三控”（进度控制、质量控制、投资控制）、“两管理”（合同管理、信息管理）、“一协调”（业主与实行方以及实行方之间）和安全文明施工；拥有进行工程建设项目现代化管理的能力；拥有完成该工程近似的工程项目招标、评标的经验，以及拥有编制招标文件，拟定或审察标底的能力；建设项目现代化管理的能力；拥有编写符合规程、规范的竣薪资料的能力。对监理单位的要求监理单位应能独立完成该工程项目所拜托的所有监理工作，不得转让或分包；提交该项工程的监理纲领和监理规划；参加该项目总监成员和其余监理工程师的资质要乞降人材网络要求；从事监理工作的人员构成应能知足该项工程的所有专业要求，监理单位需提交随工程进度监理人员上岗直方图和监理机构设置框图；报送为该项工程监理任务所必需的设备清单（此中注明自己能供应的部分）；供应准备用于本项工程监理工作的各样主要监理表格，向业主的报表格式，监理单位进行管理的监理记录和资料管理表格等；提交实行该项目工程报价和计算依据；填写监理单位状况检查表，见附表1、2、3、4。山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：工程监理管理程序施工阶段监理工作的主要内容辅助业主编写动工报告；辅助业主确认施工单位选择的分包单位；

编号：SDGH5—12版本：A版第0次改正页码：第3页共5页审察施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改良建议；审察施工单位提出的资料和设备清单及其所列的规格和标准；敦促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准；协调业主与施工方之间的争议；检查工程使用的资料、构件和设备的质量，检查安全防备举措；检查工程进度和施工质量，查收分部分项工程，签订工程付款凭据；整理合同文件和技术档案资料；按业主要求在现场实行ISO9000质量计划并装备相应的人员；组织设计单位和施工单位进行工程完工初步查收，提出完工查收报告；组织召动工程例会。建立监理公司档案依法签订的监理拜托合同；各样工作会议记录；监理工作的各样表格：向承包商发出的表格；向业主的报表；监理记录；监理月报；来往的文件和函电。业主的各项批复。对监理的核查管理水平；总监素质；监理工程师的素质；上岗状况；监理组织机构的圆满；山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—12项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程监理管理程序页码：第4页共5页监理手段。监理见效的讨论成绩：设计图纸的审察；深入现场实时发现并解决问题；向业主提出合理化建议；帮助承包商解决疑难问题。因为监理渎职造成的失误。业主对监理的讨论。承包商对监理的讨论。附表1邀请监理单位状况检查表监理单位名称（全称）总部地址监理单位（企上司主行政负责人业性质）管单位技术负责人监理单位全员人数监理技术等级证号编制人数此中监理人员工商营业执照号持监理证人员开户银行账号资本状况固定财产：万元自有流动资本：万元总监负责人：准备投入该担当该项目监理人员能力高级工程师（名）工程师（名）项目监理工作能力及条一般技术人员（名）件联合监理单位名称计算机（监理软件）投入条件其余要说明的问题山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—12项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程监理管理程序页码：第5页共5页附表2过去已完成和在建监理项目状况工程监理监理项建筑面积（万工程造价（亿监理项目业投入监理监理项目开名称内容目种类平方米）元人民币）主讨论人员数完工日期附表3拟担当本项目总监组人员监理监理工程设计监理施工监理姓名年纪性别学历职称专业师证号总监项目总监项目附表4拟参加本项目监理人员名单姓名年纪性别学历职称监理专业监理工程师证号监理、设计、（或培训证书号）施工实绩编号：SDGH5－13山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编第A版第0次改正标题：工程经济鉴证管理规定第1页共3页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容123456789101112山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编标题：工程经济签证管理规定

改正时间编号：SDGH5—13版本：A版第0次改正页码：第2页共3页工程经济签证管理规定本管理规定中所谓的工程经济签证是指在工程施工过程中实质发生，因一方实质违约对合同履约另一方造成经济损失的经济赔偿现场证明文件。从开发商角度讲，它包含对工程承包商进行经济赔偿的工程经济签证（工程经济索赔文件）和对工程承包商进行经济处分的工程经济签证（工程经济反索赔文件）。工程经济签证由工程部与经济部共同办理。工程部负责判断事件的真切性，并计量；经济部负责判断发惹祸件的合同风险分属，并配共计量。对工程承包商进行经济赔偿的工程经济签证（工程经济索赔）办理原则尽量防备发生；事件实质发生；属于发包方合同风险担当范围（发包方违约）；不与合同或其余经济文件相矛盾；签证内容表达清楚，工程计量方式与工程计价方式相一致；实时办理。事件发生后三天内，公司内部完成审察，并在合同商定的时间内签订确认；必然经三方（工程承包商、施工监理方、发包方）署名盖印认同，此中甲方署名人必然是合同商定的甲方代表（工程师）；签订办理前必然经公司内部审察同意。违反以上原则办理的对工程承包商进行经济赔偿的签证为无效签证，经济部在计量时不予认同。对工程承包商进行经济赔偿的工程经济签证办理程序事件已经发生；工程承包商填写并申请办理经济赔偿；施工监理审察并签订建议；公司组织内部审察同意；甲方代表编号、签订后加盖工程经济签证专用章；原件（最少一份）工程部保存，复印件经济部存案。对工程承包商进行经济处分的工程经济签证（工程经济反索赔文件）一般由工程山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—13项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程经济签证管理规定页码：第3页共3页部或施工监理提出，经济部及其余有关部门依据工程承包商违约状况也可提出。对工程承包商进行经济处分的工程经济签证办理原则及方法参照对工程承包商进行经济赔偿的工程经济签证办理原则和方法。工程经济签证的办理权限单项工程经济签证总金额在二万元之内的，由项目公司经理同意办理。单项工程经济签证总金额在二万元以上的，报公司总经理同意后，由项目公司经理同意办理。因事件发生忽然，须紧迫办理，且单项工程经济签证总金额不足五千元的，工程经济签证办理人爽口头请示项目公司经理同意，过后由项目公司经理补办手续。但必然有公司现场工程及经济人员署名。附表工程经济签证内部控制表单项工程名称工程承包商拟办签证内容判断内容判断建议判断人办理签证的原由办理签证的可行性核实后的工程量或费用领导同意建议年月

日山东国华时代投资发展有限公司

编号：SDGH5－14项目管理制度汇编第A版第0次改正标题：工程招标管理规定第1页共6页编制审察同意日期日期日期改正记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—14项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程招标管理规定页码：第2页共6页工程招标管理规定公司采纳工程招标的方式确定工程施工承包队伍。公司工程招标的方式有公然招标、不定向议标、定向议标。单项工程发包、重要单位工程发包原则上均采纳公然招标的方式进行；有特别要求的单位工程发包和分项工程发包可采纳不定向议标或定向议标。定向议标的工程发包范围：工程造价在10万元内的非要点工程。价不变。因政策等原由，承包商当前处于无竞争地位（或垄断）。其余特别原由。实行公然招标的工程发包由项目公司经理牵头，经济部组织拜托招标代理机构代理招标。实行公然招标的工程发包依据国家招招标法及行业有关管理方法执行。实行议标的工程发包由项目公司经理牵头，工程部编制初步施工方案，经济部自行或拜托编制标底（拜托编制的，要审察），并参照国家招招标法及行业有关管理方法由经济部组织张开。提出招标及招标前准备工程部依据开发项目的整体进度安排，提出工程招标时间实时机。项目公司经理负责安排招标前的各项准备工作。6工程招标前应付工程承包商进行资格预审（见附表1）。资格预审分虚审及实审。虚审就是审察工程承包商报送的资料。虚审由经济部组织，工程部、财务部等有关部门配合。虚审的内容包含：应具备的符合发包工程要求的施薪资质、营业执照，异地施工的公司必然供应发包工程所在地的注册证明文件；近两年的合同（包含内容）执行状况，声威部门认定的施工质量状况；近两年的年关财务报表及流动资本状况；现有施工任务（含在建及未动工工程）；公司自有设备一览表；公司人力及物力资源状况；其余需要预审的内容。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—14项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程招标管理规定页码：第3页共6页以上内容依据业务对口的原则由公司经济、工程、财务等职能部门分别评审。评审就是由公司总工程师组织工程、经济等部门对工程承包商近两年的在建及已完工程进行观察，并听取有关业主反应建议。采纳公然招标方式的，资格预审后参加招标的工程承包商数执行国家或行业有关规定；采纳不定向议标方式的，资格预审后参加招标的工程承包商不得少于三家。招标文件的草拟实行公然招标的招标文件由受拜托的招标代理机构（或经济部）草拟；议标工程的招标文件由公司经济部草拟。招标文件主要内容应包含：工程名称及大体；招标人完成招标内容的要求；招标须知及有关日程安排；招标书的内容要求。招标文件的评审招标文件编制好后，公司经济、工程、财务等职能部就此中主要条款及要求作初版面评审，报项目公司经理及总工程师确认，确认后的评审记录为招标文件改正及正式成文的依据。标底的编制公然招标的标底原则上均拜托社会中介机构编制。标底的拜托方式及编制原则经公司领导确定后由经济部编写拜托说明。非拜托的标底由经济部组织编制。标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机构判断的报招标管理机构判断。编制完成后的标底在宣布前应严格保密。招标书的评审（评标）公然招标的招标书由被拜托的招标代理机构依据国家有关法律、法例及我公司要求组织专家组按必然程序评审。公司内部议标的招标书由项目公司经理牵头组织有关职能部门就招标书主要许诺与招标文件主要要求的一致性及技术的可行性、招标价进行询标并作出书面评审记录（见附表3、4）。中标及中标通知书的填写评标确定的综合评选最优的招标人为中标人。议标产生的中标通知书由经济部填写。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—14项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程招标管理规定页码：第4页共6页招标实行程序发出招标通知或邀请函；招标人进行资格预审；向符合条件的招标人销售招标文件；织组招标人勘探施工现场，并解答疑问；采集招标书；确定评标原则及方法（需要报批的进行报批）；建立评标委员会；开标；出具评标报告；确定中标人。附表1招标资格开初审察表年月日议标项目受审公司名称审察内容审察结论审察人资格审察履约（信用）审察资本审察公司营运审察其余审察领导建议栏注：1、资格审察包含：公司资质或能否直销商，过去工程质量或产质量量检测等；2、履约审察包含：近两年合同执行状况（合同商定与实质比较较）等；3、资本审察包含：公司流动资本、公司支付能力、过去合同商定付款等；4、公司营运审察包含：公司性质、公司营运系统、拟派人员等。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—14项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程招标管理规定页码：第5页共6页附表2拟参加招标人名单年月日招（议）标项目名称编号

拟招标人

备注领导会签栏分管项目领导总工程师总经理董事长附表

3

招（议）标文件评审表招（议）标项目评审范围

评审要求

评审人时间要求保密要求标价确定质量要求工期要求技术要求保修要求付款要求其余要求分管领导同意领导年月日山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—14项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程招标管理规定页码：第6页共6页附表4评标建议表议标项目议标单位评审建议个人结论性建议评审人姓名单位职务电话年月日附表5定标建议表议标项目参加议标单位参加评标人员介绍性建议同意建议年月日山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编

编号：SDGH5－15第A版第0次改正标题：工程施工合同管理方法第1页共7页编制审察同意日期日期日期修改记录序号条款号改正内容改正时间123456789101112山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—15项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程施工合同管理方法页码：第2页共7页工程施工合同管理方法工程施工合同（以下简称合同）管理的领导责任人是公司法定代表人。合同管理职责分属各职能部门。合同的拟定主管部门是经济部，配合部门为工程部、财务部，综合部对合同进行档案管理。公司对合同风险条款的限制合同造价受控于开发项目投资估计，且不该高于项目投资估计；合同应明确影响双方结算价款风险范围，明确合同价款调整的条件；非固订价合同应最少固定分项工程承包单价（包含资料），明确相应计量方式，对没法用施工图纸控制工程量的分项工程应固定分项工程承包总价。合同应包含明确的合同价（或单价）清单。合同技术要求、质量控制标准等必然与国家现行标准、规范、工程设计施工图及项目施工组织总设计要求相一致，且受控于开发项目施工组织总设计；工程发包合同应有工程质量保证书作为合同附件。合同工期必然受控于开发项目施工组织总设计工期，其实不得超于开发项目施工组织总设计中该工程计划工期。进度必然与投资控制联合起来，并在合同中要点表现，必然有工程进度控制技术文件作为合同附件。合同中应商定甲方供应资料、设备的品种、总数目及分期供应数目和相应供应日期。关于承包方自购的主要资料，合同中应在设计书或协议书中按国家相关规范明确资料质量标准。合同付款要求付款总比率应低于扣除质量保修金及合同商定垫付款额度今后的比例。此中非固定总价合同付款总比率应适合低于固定总价合同的付款总比率。所有合同原则上均不考虑支付预支款；可以商定预支款的条件是：①履约合同另一方供应履约保证金或履约保函，且保证金额高于预支款金额；②经公司董事长或总经理同意的。2.5.3所有单项或单位工程承包合同原则上均商定过程付款采纳按进度计量方式付款，且累计进度付款不得超出总付款比率。进度计量方式必然将进度、质量联合起来，并在合同中要点商定。质量保修限时不得低于国家规按限时，保修金比率不得低于国家规定额度。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—15项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程施工合同管理方法页码：第3页共7页合同必然在施工队伍进场前签订，最迟不迟于施工队伍进场前五日。合同内容应详尽、了然、圆满，注意合同语言及行业语言的规范，尽量防备用语上的歧义；应就商务、技术、质量、进度、安全等明确双方的风险范围，防备对方无风险合同。合同管理包含：合同拟定管理、合同执行管理和合同档案管理。合同拟定管理合同由项目公司经理牵头组织拟定，报公司总经理、董事长同意。公司对合同拟定阶段实行公然评审制度。合同评审由经济部组织，经济部、工程部、财务部、监理公司等部门的造价、工程管理、设计、资料管理、财务、工程监理等专业人员参加。专业要求较高的可邀请专家参加评审。因增强管理需要的特别合同评审可适合扩大评审人员构成范围。合同草拟合同由施工招标中标方或公司经济部依据中标通知、招标文件及招标书起草。公然招标或不定向议标工程合同评审洽商前的合同（草）为合同评审的对象，主假如就合同（草）内容与招标文件、招标书（及许诺附件）进行一致性比较，找出差别并分析合同风险，由评审人注明差别产生的原由、暗藏风险及应试虑的合同办理举措等。定向议标工程合同评审原则上按招标或不定向议标合同评审程序执行。合同洽商合同（草）经评审后，由项目公司经理、总工程师、经济部经理、工程部经理构成合同洽商班子，依据评审内容与施工拟承包方洽商合同。合同确实立洽商确认后的合同经公司总经理同意后，形成正式合同，由项目公司法定代表人在合同上署名后加盖项目公司法人章，标记住合同的正式确定。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—15项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程施工合同管理方法页码：第4页共7页合同执行管理合同签订后，项目公司经理牵头，经济部组织经济部、工程部、财务部等职能部及职能责任人进行合同学习，熟习合同条款内容，一致合同解说口径，分析合同执行暗藏风险，增强合同风险管理。合同风险评估管理公司对合同风险分类分部门管理：工程部担当工程质量、进度风险管理，经济部、工程部担当工程成本风险管理，财务部、经济部担当付款风险管理。合同签订后，经济部第一组织合同风险评估，把风险按担当对象进行分类，分清开发商、施工承包商担当风险范围，必需时可确定我公司应付暗藏风险的举措，并形成纪要。不属于开发商担当的风险，合同执行过程中一旦出现，不得对施工承包商办理经济或工期赔偿手续（索赔）。合同的解说公司内部的合同解说合同执行过程中，公司内部职工对合同条款理解有异议的，爽口头或书面咨询经济部，经济部对有异议合同条款作初版面解说并经项目公司经理核实、公司总经理同意后，作为合同条款的内部最后解说，有关职工必然按合同的最后解说执行。履约双方的合同解说公司对合同条款的最后解说执行起来与合同履约另一方（施工承包方）的解说有分歧的，经双方磋商一致，经济部书面报经公司领导同意并签订后，可对合同有关条款进行书面解说，书面解说为合同的有机构成。但合同的解说条款不得违反完成合同时的初衷（见合同洽商记录及招招标书），不得对合同内容进行实质性改正。合同的增补因客观原由（如扩大施工承包范围）造成合同不可以知足执行需要的，由有关风险管理责任部门书面提出，并报项目公司经理、总经理同意后，经济部组织合同双方对合同进行必需的增补。增补的合同条款只应付产生增补合同条款的客观事实拥有法律拘束力，不得对原可执行的合同条件拥有拘束力（见合同洽商纪要）。办理合同增补的程序及职责范围可参照合同拟定。合同索赔与反索赔合同索赔与反索赔由公司负责合同实行风险管理职责的部门依据公司的职责界定进行管理。山东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH5—15项目管理制度汇编版本：A版第0次改正标题：工程施工合同管理方法页码：第5页共7页工程部在碰到合同履约另一方向我公司进行合同索赔时（办理工程签证），应实时知会经济部，理清事件的性质，严格区分能否属开发商合同风险范围：属于对方正常合同风险的，不予办理。合同执行过程中，因对方违约对我公司造成经济、质量、工期等损失的，工程部应实时知会有关职能部门一同进行合同反索赔，追偿我方损失，防备事实上的无风险合同。合同付款合同签订后，公司严格依据合同商定方式付款。公司原则不同样意超越合同商定付款比率付款，但在无实质付款风险的状况下，经公司主管领导特批后，可适合提升合同付款比率。付款办理方式工程付款的依