杭州方产品专项市场教材

杭州90方产品专项市场研究一、扫描“90类”，观市场竞争格局二、扫描“90类”，观竞品传播诉求三、扫描“90类”，寻找明星楼盘“90类”板块细分主城区90类板块三墩九堡华丰丁桥乔司三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司受地脉价值决定，90类产品多分布于城北与城东北，社区内户型面积为70%的90平米以下和30%的120平米左右，属于主城内满足基础居住的房源品类。跨江90类板块（NO、1）滨江二线、萧山四桥的开通与地铁工程的开展，推动了滨江的发展，住在滨江已经得到了置业者的认可，并随着地铁工程的迅速进展，住在滨江腹地、萧山板块也成为第一次置业者可以选择的方向。滨江二线萧山外城90类板块（NO、1）天都城天都城、闲林正在走向成熟的卫星城，逐步得到90类目标客群的接纳，以低价格成为主要竞争手段，并成为分流华丰与丁桥目标客群的主力。闲林发展明显滞后，在此不作过多赘述。闲林外城90类板块（NO、2）下沙下沙正在崛起的卫星城。随着生活配套与地铁概念的逐步落实，渐渐得到90类目标客群的认可，加之江景资源与湿地资源的双重环境，使区域内产品呈现出两极定位的趋势，既：90平米低端与150平米以上中高端同时存在的现象，并成为分流90类主城客群的主力，区域人群多是新杭州人，且文化特征较为明显。“90类”产品遍地开花三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙为什么在90板块中没谈到桥西？13500元/㎡左右的区域均价位于90类的首位具备强烈地缘情节的老城北客户，其中分为两类，一为杭州本地老城北居民，二为常年租住在城北的新杭州人。主力客群呈现出强烈的地缘性在这个只有““高端居住””和“基础居居住”两类产产品有理由存存活的年代，，没有为“中中档居住产品品”留下土壤壤，特别是类类似于“90类产品和非非90类价格格”的桥西，，能够突破地地缘认同区域域的房产价格格尚需时间。。90类产品和和非90类价价格展开来看比拼90平米米两房不被第第一次置业者者认可，风景景大院能够说说明问题；抢占高端，做做90平米精精装修两居又又超越了地缘缘特征和客户户特征，凯德德·视界能够够说明问题；；做75平米两两房又与目标标客群的置业业心态错位，，天阳·上河河说明了问题题；比拼90平米米三房又明显显在被后起的的“真90””板块宰杀，，南北·西岸岸又是一个活活生生的案例例；所以，“90类”正规军军当属三墩、华丰、、丁桥、九堡堡、乔司滨江二线、萧萧山、天都城城、闲林、下下沙其中，“90类”王牌军军三墩、九堡、、华丰、滨江江二线“90类”义义勇军下沙、天都城城上榜理由：环境优秀、地地铁经停、解解决户口还有，后备军军丁桥上榜理由：地铁经停，但但遥不可期；；体量巨大，但但遥遥无期；；先天不足，经经济适用房开开发区（还是是后起的）；；最后，老红军军闲林上榜理由：东东动西静通过对市场环环境的综合研研判，筛选场场外的相关竞竞争区域和代代表楼盘锁定三墩、华华丰、九堡、、钱江二线，，同时关注丁丁桥分流桥西板块块的目标客群群重点关注自在在城、桦枫居居、钱塘山水水、南北西岸岸、泊林公寓寓和观筑观筑南北西岸桦枫居自在城柏林公寓一个不争的事事实：90类板块间间，特别是90平米以下下产品的市场场印象完全由由单价因素决决定九堡11500元/平米米滨江二线11500元/平米三墩9500元/平米华丰9000元/平米丁桥8500元/平米下沙8500元/平米闲林7500元/平米天都城7000元/平米米各板块产品间间的品质差异异不大，板块块品质近似，，而置业目标标的可替代性性正在逐步增增强！特别是九堡、、三墩、华丰丰、丁桥、滨滨江二线。“90方”三大趋势“90方”三三大趋势趋势一、90方小三房成成为供应主流流，且竞争逐逐步加剧！与两房相比，，小三房更占占据竞争优势势，受到开发发亲睐模型一项目之争，两两房对三房上河VS视界界VS银树湾湾VS风景大大院舒适两居与紧紧凑三居之间间的对比经市市场验证后得得到答案，小小三房明显占占据了市场优优势。另一方方面，上河75方两居相相对滞销也说说明了一个问问题：置业者者对空间功能能完备性的要要求。模型二板块之争，两两房对三房乔司VS九堡堡将两板块竞争争锁定在6月月份左右，我我们发现两地地之间价差当当时达到2000元/平平米以上，但但九堡“小三三房”代表泊泊林公寓与魅魅力之城明显显更受市场亲亲睐，而与紧紧邻九堡并且且同样具备地地铁概念的乔乔司相比呈现现出销售优势势。具有完备的功功能空间，小小三房成为置置业者首选理由一、能够够适应家庭结结构的变化。。如：子女与与父母房，甚甚至保姆房的的预留，被认认为是理性的的置业选择；；理由二、能够够适应习惯性性的家庭生活活模式。如：：视听室、独独立书房，甚甚至吸烟室，，被认为失去去一些主卧面面积也未尝不不可。且小三房市场场竞争加剧主城区90类类板块遍布小小三房九堡华丰丁桥天都城乔司申花桥西滨江闲林除中心区域外外，小三房基基本在主城区区所有板块中中都有出现；；下沙主要以90平米两房房为主，与目目标客群的背背景、环境基基础有直接的的关系；三墩目前还没没有真正意义义上的小三房房，但在该区区域的金地项项目与中海项项目未入市之之前还不能轻轻易判定；趋势二、“90方”，与与投资绝缘！！受政策影响：：“90类””产品持续供供应放量；受地段影响：：“90类””地段天生不不丽质；受产品类型影影响：“90类”小三房房的持续放量量；90方无法避避免验证90方：：纯住类产品趋势三、90方，无地段段！三墩桥西九堡华丰丁桥下沙天都城闲林乔司主城边缘和卫卫星城，是““90方”的的聚集地理由一总价因素导致致了90类板板块间的替代代性加强；理由二交通环境与到到达距离类似似致使板块替替代性进一步步强化；理由三配套档次与品品质在一定程程度上趋同；；理由四新杭州人没有有地缘障碍，，需要落户的的去下沙；理由五学区问题不影影响置业“90类”的本本地人；三墩桥西九堡华丰丁桥下沙天都城闲林乔司“90方”无无地段的多重重理由趋势一、90方小三房成成为主流，且且竞争加剧；；趋势二、90方，与投资资绝缘；趋势三、90方，无地段段；一、扫描“90类”，观观市场竞争格格局二、扫描“90类”，观观竞品传播诉诉求三、扫描“90类”，寻寻找明星楼盘盘来看一些“90类”产品品的传播（一一）SLOGAN：：温暖暖而真真实的的生活活属性定定位：：国际际形式式，中中国内内涵SLOGAN：：市中中心国国际品品质高高度属性定定位：：独揽揽运河河八景景精装装公馆馆来看一一些““90类””产品品的传传播（（二））SLOGAN：：金燕燕显贵贵，名名园传传邸属性定定位：：市中中心/三河河三园园/人人文公公馆SLOGAN：：流淌淌上品品生活活属性定定位：：270度度双水水岸科科技生生活来看一一些““90类””产品品的传传播（（三））SLOGAN：：源艺艺术，，纳世世界属性定定位：：ARTDECO艺术术筑品品SLOGAN：：CROSS品品质社社区，，先进进生活活方向向属性定定位：：主城城区CLD品质质大盘盘来看一一些““90类””产品品的传传播（（四））SLOGAN：：有风风，有有风景景，有有风景景的心心情属性定定位：：拱宸宸桥西西，品品牌教教育圈圈，世世界级级运河河景观观住品品SLOGAN：：在都都市中中行走走，在在风景景中停停留属性定定位：：新古古典浪浪漫庭庭园来看一一些““90类””产品品的传传播（（五））SLOGAN：：江景景无边边，山山境无无限属性定定位：：90平米米全江江景公公寓连城国国际观澜时时代在90类产产品的的推广广中，，一个个有趣趣的现现象上东城城海派风风景视界燕园上河西岸上东城城他们对对于地地段位位置的的诉求求（一一）主城区区CLD品品质大大盘连城国国际连接主主城的的大型型国际际社区区观澜时时代CBD后花花园海派风风景桥西板板块北北向延延伸他们对对于地地段位位置的的诉求求（二二）视界市中心心国际际品质质燕园市中心心/三三河三三园/人文文公馆馆上河市中心心75平米米进步步两房房流淌上上品生生活西岸他们要要牢牢牢抓住城城市的的尾巴巴！绕城线线路是是区分分城里里城外外的标标准吗吗？不远处处，到到底是是远还还是近近？紧邻主主城，，想要要说明明什么么？做钱江江新城城的后后花园园，要要等多多少年年？用运河河概念念就能能挤进进市中中心吗吗？与运河河概念念无关关，桥桥西板板块的的北向向延伸伸能带带来多多少利利益？？一、扫扫描““90类””，观观市场场竞争争格局局二、扫扫描““90类””，观观竞品品传播播诉求求三、扫扫描““90类””，寻寻找明明星楼楼盘90方方，无无偶像像！纵观整整个杭杭州，，找遍遍所有有板块块，在在置业业者心心目中中没有有任何何一个个项目目能够够成为为90平米米的样样板标标准；；置业者者在挑挑剔取取舍的的过程程中接接受现现实，，置业业后没没有任任何成成就感感，找找不到到有家家之后后的愉愉悦与与满足足！但市场场上仍仍有这这样的的项目目存在在嘉里··桦枫枫居项目特特点25万万平米米全部部精装装修；；位于城城东北北方向向，居居城北北、华华丰两两板块块交界界处，，是城城市东东进政政策的的受益益者，，随着着秋石石高架架与留留石高高架的的开通通，项项目价价值日日渐突突显。。SLOGAN：：生活活就在在不远远处优秀小小三房房格局局2137.65米米3.6米2.95米米整体进进深7.65米米；主卧3.6米面面宽；；独立立餐餐厅厅；；分区区合合理理，，功功能能空空间间较较全全面面；；居住住舒舒适适度度高高；；部分分单单元元同同样样实实现现一一梯梯两两户户；；整体体精精装装修修此外外，，还还包包括括建建筑筑大大堂堂精精装装修修、、楼楼梯梯公公共共空空间间精精装装修修、、地地下下车车库库精精装装修修和和社社区区入入口口的的入入户户门门厅厅理理念念。。赞成成··美美树树总户户数数：：1184户户占地地面面积积：：5.3681万万方方建筑筑面面积积：：12.8835万万方方容积积率率：：2.4建筑筑密密度度：：21.1绿地地率率：：30%车位位比比例例：：1：：0.558建筑筑形形态态：：高高层层、、小小高高层层建筑筑风风格格：：ARTDECO景观观设设计计：贝尔尔高高林林主主笔笔，，古古典典英英式式园园林林主力力户户型型格格局局：：90平平米米小小三三房房90方方，，社社区区品品质质的的表表现现得房房率率83%以以上上部分分小小三三居居实实现现三三房房朝朝南南带储储物物间间（（或或储储物物阳阳台台））的的小小三三房房带套套间间（（主主卧卧））的的两两房房90平平米米一一梯梯两两户户90方方以以上上，，社社区区品品质质的的再再提提升升得房房率率83%以以上上夹层层、、高高厅厅，，类类别别墅墅的的空空间间135平平米米两两梯梯两两户户双阳阳台台一一露露台台豪华华主主卧卧套套间间贝尔尔高高林林担担纲纲设设计计波托托菲菲诺诺星河河湾湾（（广广州州））金色色家家园园金色色海海岸岸ARTDECO精精工工建建筑筑采用用ARTDECO装装饰饰艺艺术术锻锻造造辉辉煌煌挺挺拔拔的的建建筑筑形形态态，，雕雕琢琢以以铁铁艺艺与与别别致致顶顶冠冠使使建建筑筑充充满满了了细细节节审审美美，，一一种种醇醇和和浓浓厚厚的的情情绪绪与与意意境境形形成成独独树树一一帜帜的的空空间