武汉房地产市调研报告

市调报告

武汉南湖汤逊湖一带楼盘调研报告撰写及制作：陈瑶市调概述

本次市调从2011年07月19日至21日，历时三天，范围为武汉南湖板块、大桥板块以及白沙洲板块的相关楼盘，具体包括金地圣爱米伦、大华南湖公园世家、泰然南湖玫瑰湾、保利心语、联发投龙湾、万科金色城市以及福星惠誉东澜岸。市调目的是实地了解相关楼盘及其最新情况，并进行相应分析，以期为我司项目决策提供参考。相关楼盘分析要点●楼盘总体情况，如规划、配套、区域等●楼盘自身风格、特点、定位等●各项目优势及其不足之处●各楼盘与邻近楼盘关系，以及对我司项目之影响金地圣爱米伦圣爱米伦金地圣爱米伦位于南湖之西，毗邻二环线，占地22万方，建筑面积38万方，容积率为1.58，绿化率为30%。项目由高层住宅、花园洋房及墅院洋房组成，并辅以极具特色的园林逸景及高端商业配套。项目地理位置良好，距中南商圈、街道口商圈，均在20分钟车程左右，生活购物较为便捷。周边有数所高等院校，文人气息较为浓厚。规划概述金地圣爱米伦设计风格金地圣爱米伦设计理念来至法兰西，其住宅、装饰、景观、会所、空间组合以及物业形态均具有浓郁的法式风格，以凸显项目定位与特色，并试图以这种浓墨重彩之笔给予业主一种原滋原味的法式情调生活。金地圣爱米伦建筑体现着一个民族的性情，而法国是一个浪漫的国度。法式建筑正彰显出法国典雅、高贵与浪漫的独特格调，其风格在豪华、端庄的同时，更凸显出一种浪漫的诗意。法式风格具有一种古典美，其建筑多采用对称造型，外部多圆形廊柱，斜坡面运用广泛，尤其是屋顶。颜色稳重，给人一种舒适而尊贵的感觉。外墙多以石材和仿石材装饰，对一些特定部位常以精雕细琢。设计风格金地圣爱米伦设计风格石材饰面斜坡面法式廊柱对称造型颜色稳重舒适金地圣爱米伦“千万不要和法兰西谈洋房”“在此之前，武汉从未法兰西”两句广告，一语道破金地圣爱米伦的风格基调。而金地以其优异的品牌形象，不俗的实力与创新，确实将圣爱米伦打造得颇具法式风情。一方面，圣爱米伦在物理层面上具备了法式格局，无论建筑特点、园林绿化，空间组合，还是点缀各处的雕塑浮图，配套的红酒会馆，以及极具情调的风情街，处处可见法兰西精致与优雅的痕迹。另一方面，圣爱米伦在软性传播上一直坚持着法式口吻，从媒体传播，项目资料，到活动造势，具体营销，至始至终以法兰西自居，试图以此彰显自身的与众不同与独一无二，并拉开与其他项目的距离。得益于自身的品质与良好的策划，金地圣爱米伦的法兰西情调，已是深入人心，其高端的定位业已明显。而基于高收入群体对高品质与个性化生活的追求，势必会让金地圣爱米伦在该群体中颇具吸引力。风格定位金地圣爱米伦●金地品牌形象佳，项目自身品质好，策划与传播精准到位，拥有特殊的吸引力。●户型、绿化与物业均属上乘，在南湖一带同档次楼盘中，有不小的竞争力。●周边教育资源丰厚，区域相关配套较好，距武昌核心商圈在理想车程之内，购物较为方便。项目优势金地圣爱米伦○虽然金地圣爱米伦品质与定位皆不错，但以其目前10000/㎡至12000/㎡的最低单价，过于昂贵，可能会使一部分想追求高品质居家的中高收入者心生犹豫，望而却步。○圣爱米伦自身绿化与景观虽显不俗，但周围环境不佳，数片荒地以及受污染的巡司河皆会使其扣分。尽管周围可能随后便会开发，巡司河在政府着力治理之下亦可能日渐清澈，但绝不是朝夕之事，可预见未来数年圣爱米伦都会受周边扬尘与噪音的一些影响。不过只要周围成熟，圣爱米伦自身价值与居住品质，便会立即复苏并得到提升。○10分钟配套仍显不足。圣爱米伦虽然距中南、街道口较近，但一线配套仍显不济，居住生活的便利性不足。小区内的法式风情街招商后，会有一定缓解，但受格调的限制，难有明显好转。所以，只能等待圣爱米伦相关综合商业配套了，但那是两年左右之后的事了，因为综合商业体尚未开工。劣势与不足金地圣爱米伦伦项目对比金地圣爱米伦伦属高端楼盘盘，尽管价格格昂贵，有些些不足之处，，但在南湖板板块同档次楼楼盘中，还是是非常具有吸吸引力，尤其其是对于有异异国情调、浪浪漫情怀的高高收入者。不不过圣爱米伦伦的价格与周周围条件的滞滞后，仍可能能会将一部分分潜在客户推推向其他楼盘盘，譬如泰然然玫瑰湾的洋洋房别墅，以以及保利心语语的联排别墅墅。而基于定定位等不同，，金地圣爱米米伦并不会对对我司项目的的联排别墅造造成冲击，相相反我司可利利用自身特点点与优势，形形成差异化竞竞争。大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期规划划概概述述三期期大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期为为其其二二期期向向西西扩扩展展，，居居南南湖湖板板块块核核心心，，文文馨馨街街与与文文昌昌路路交交汇汇地地段段。。项项目目占占地地15.8万万方方，，建建筑筑面面积积34万万方方，，容容积积率率为为1.73，，绿绿化化率率为为35%。。项项目目由由高高层层住住宅宅与与联联排排花花园园洋洋房房组组成成。。项目目距距武武珞珞路路中中南南、、街街道道口口两两大大商商圈圈均均很很近近，，区区域域内内亦亦非非常常成成熟熟，，在在本本次次市市调调七七大大楼楼盘盘中中，，成成熟熟度度为为最最高高。。大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期设计计风风格格大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期建建筑筑风风格格为为新新古古典典主主义义，，试试图图将将古古典典与与现现代代有有机机结结合合，，将将人人与与自自然然与与建建筑筑融融为为一一体体，，营营造造一一种种自自然然、、诗诗意意的的居居住住情情怀怀。。大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期新古古典典主主义义建建筑筑风风格格设计计风风格格新古古典典主主义义建建筑筑风风格格整整体体以以现现代代风风格格为为主主，，与与从从传传统统古古典典风风格格中中提提炼炼出出来来的的一一些些经经典典元元素素，，自自然然有有机机地地结结合合，，从从而而达达到到一一种种神神似似的的意意蕴蕴。。主体体均均以以现现代代材材料料和和工工艺艺建建造造，，而而古古典典元元素素多多运运用用在在楼楼顶顶、、楼楼檐檐、、线线角角、、外外墙墙饰饰面面以以及及各各种种装装饰饰点点缀缀的的部部位位。。色调调较较少少，，主主要要有有白白色色、、黄黄色色、、灰灰色色、、褐褐色色以以及及铁铁红红色色等等，，色色调调在在面面搭搭配配上上常常以以大大面面色色配配以以细细长长色色，，既既相相互互冲冲突突，，又又相相互互渲渲染染统统一一。。古典典元元素素在在运运用用上上其其实实较较为为抽抽象象，，只只追追求求一一种种意意境境，，但但往往往往在在与与现现代代元元素素搭搭配配时时，，却却会会显显得得精精致致，，并并透透露露出出典典雅雅浪浪漫漫的的气气质质。。大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期新古古典典主主义义风风格格之之体体现现设计计风风格格大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期大华华南南湖湖公公园园世世家家一一期期二二期期三三期期其其实实都都是是新新古古典典主主义义风风格格，，在在项项目目资资料料和和营营销销传传媒媒上上，，大大华华其其实实强强调调了了这这一一点点，，但但并并未未如如金金地地圣圣爱爱米米伦伦那那般般，，贯贯穿穿整整个个项项目目，，并并不不予予余余力力地地强强调调自自己己的的风风格格基基调调。。原因因在在于于新新古古典典主主义义风风格格已已经经很很普普遍遍，，其其视视觉觉感感受受亦亦不不如如纯纯古古典典风风格格建建筑筑或或者者法法兰兰西西风风格格、、西西班班牙牙风风格格等等建建筑筑那那样样更更具具冲冲击击力力和和感感染染力力，，难难以以在在客客户户心心中中留留下下与与众众不不同同的的印印记记。。但这这并并不不会会说说明明新新古古典典风风格格建建筑筑已已没没有有市市场场，，也也不不能能说说明明这这种种风风格格的的项项目目处处于于竞竞争争劣劣势势。。因因为为置置业业者者优优先先考考虑虑的的是是项项目目的的品品质质、、配配套套、、区区域域等等，，风风格格如如何何大大多多处处于于次次要要位位置置，，很很难难成成为为决决定定性性的的因因素素。。尽管管如如此此，，建建筑筑风风格格仍仍不不能能忽忽视视。。相相识识性性较较强强的的两两个个项项目目，，谁谁如如果果在在风风格格上上更更加加注注意意细细节节，，更更能能营营造造一一种种符符合合项项目目定定位位的的氛氛围围与与意意境境，，谁谁便便能能脱脱颖颖而而出出成成为为胜胜者者。。而大大华华在在这这方方面面便便做做的的很很好好，，其其南南湖湖公公园园世世家家项项目目的的成成功功，，不不仅仅仅仅是是因因为为地地域域优优势势，，更更是是因因为为对对品品质质的的重重视视，，对对细细节节的的雕雕琢琢，，对对意意蕴蕴的的追追求求。。风格格定定位位大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期●地理理位位置置佳佳，，项项目目历历经经数数年年，，已已形形成成规规模模优优势势，，品品质质形形象象深深入入人人心心。。●交通顺畅，，购物出行行方便。区区域成熟，，相关配套套充足，居居住生活便便捷。●户型、绿化化、管理以以及配套皆皆为优良，，投资与居居家两厢皆皆宜。项目优势优大华南湖公公园世家三三期优劣矛盾本本是并存，，但个人认认为，大华华南湖公园园世家本身身并无什么么劣势与不不足之处，，无论是其其户型、绿绿化，还是是配套与地地理位置，，皆无明显显瑕疵，说说它是南湖湖板块最佳佳楼盘也不不为过。如果硬要说说它有什么么劣势，可可能就是其其“还算值值”的价格格，对一些些经济条件件一般的置置业者有一一定压力，，或者不符符合一些有有特定要求求的置业者者，譬如一一定要临湖湖之类的。。劣势与不足足大华南湖公公园世家三三期大华南湖公公园世家各各方面的优优势，使其其拥有较强强的竞争力力，具体到到现今比较较流行的花花园洋房，，对比金地地圣爱米伦伦，有价格格等多方面面优势，对对比保利心心语，有区区域优势，，对比玫瑰瑰湾，有品品质优势，，只不过没没有其临湖湖资源。对对我司项目目的别墅的的潜在客户户，也可能能会有一定定的分流影影响，不过过由于定位位与目标的的差异，影影响很有限限。项目对比泰然南湖玫玫瑰湾泰然南湖玫玫瑰湾位于于珞狮南路路与南湖大大道的夹角角，并濒临临南湖。项项目占地28万方，，建筑面积积64万方方，容积率率为1.7，绿化率率为35%。项目由由高层、小小高层、花花园洋房以以及一线湖湖景别墅组组成，其中中三期主推推一楼一户户的小高层层与电梯花花园洋房，，均为北欧欧风格。项目集10分钟商圈圈、千米一一线湖景以以及华农狮狮子山之人人文气息，，非凡由此此而生。规划概述泰然南湖玫玫瑰湾泰然南湖玫玫瑰湾设计计时采用的的是北欧风风格。这种种风格的主主体基调表表现出现代代主义风格格的特点，，与现代主主义的区别别亦不明显显，所以虽虽然格调简简单，但有有时候却容容易混淆。。设计风格泰然南湖玫玫瑰湾北欧风格风格设计线条简洁，，时尚简约约外形明快，，亲切天然然自然朴实，，尊贵闲适适色泽简单，，黑白搭配配浅色为主，，木石质感感泰然南湖玫玫瑰湾风格设计立体线条简简洁明朗，，大面积运运用白色，，窗框玻璃璃的蓝黑色色调与之衬衬托。自然朴实，，外墙提取取北欧传统统的木石材材质质感作作为外墙色色调。一楼一户户小高层层电梯花园园洋房，，5F/栋泰然南湖湖玫瑰湾湾楼盘住宅宅项目的的质量与与功能正正日渐趋趋向同一一，品质质亦日益益接近，，再加上上人的个个性化需需求与审审美观，，建筑的的外在形形式与风风格的重重要性将将愈见提提高，对对房产项项目的促促进与影影响亦会会愈见明明显。建筑风格格主要体体现在外外立面，，一个独独特的建建筑风格格能够起起到区别别作用，，并有利利于提高高品质与与知名度度。但从从审美角角度考虑虑，任何何一种美美都是各各种元素素的最终终协调，，并能潜潜移默化化地影响响人的感感知与心心灵归属属。泰然南湖湖玫瑰湾湾前两期期整体风风格为““大公园园景观社社区”，，建筑立立面上片片段地运运用了北北欧元素素。而位位于项目目中心的的三期则则采用大大面积整整体色带带，强化化了这种种格调，，更加突突出了自自身的风风格定位位。值得注意意的一点点是，玫玫瑰湾无无论是在在项目资资料，还还是在营营销传播播上，很很少提到到自身的的北欧风风格。而而事实上上，玫瑰瑰湾的定定位一直直锁定在在“滨湖湖”与““大公园园景观社社区”上上，对于于舶来的的北欧风风格好像像并不重重视。但其实相相比建筑筑风格，，“滨湖湖大公园园”更能能体玫瑰瑰湾的独独特与优优势，所所以玫瑰瑰湾有此此一举理理所当然然。而玫玫瑰湾以以项目定定位获得得客户后后候，客客户也会会渐渐发发觉在““滨湖大大公园””之外的的另一种种美，从从而获得得惊喜，，并增进进心灵依依附。风格定位位泰然南湖湖玫瑰湾湾风格定位位三期与一一期、二二期的立立面色调调对比一期二期三期泰然南湖湖玫瑰湾湾●10分分钟直达达街道口口，购物物出行便便捷，坐坐拥千米米湖岸线线，自然然资源得得天独厚厚，毗邻邻华农狮狮子山，，兼具人人文氛围围。项目目品质优优异，景景观绿化化可圈可可点，在在高端楼楼盘上有有一定竞竞争力。。○三期项目目均是100平平米以上上的大户户型，造造成均价价及总价价皆显高高昂，会会导致受受众群体体狭窄，，加上现现今严谨谨的政策策，与低低迷的市市场形势势，难以以获得突突破。优势与劣劣势泰然南湖湖玫瑰湾湾项目对比比泰然南湖湖玫瑰湾湾与金地地圣爱米米伦、大大华南湖湖公园世世家一样样，均推推出高层层、洋房房等多种种业态，，但只有有玫瑰湾湾全是大大户型，，其似乎乎试图以以此彰显显自身是是纯粹的的高端大大盘，但但在当前前形势下下，恐怕怕难以消消化，资资金回笼笼周期亦亦会拉长长。不过其独独一无二二的自然然资源却却是其他他两个项项目所不不具备的的，这将将会形成成一种差差异化的的竞争优优势。而而基于与与我司项项目在自自然、人人文两大大招牌上上的趋同同，必会会对我项项目产生生一定的的冲击，，要加以以注意。。保利心语语保利心语语东临野野芷湖，，西靠野野芷湖西西路，北北接南湖湖大道，，占地130万万方，建建筑面积积419万方，，为武昌昌第一大大盘。项项目容积积率2.97，，绿化率率35%，由高高层、小小高层以以及叠拼拼别墅多多种业态态组成。。保利心语语自开发发至今，，已经形形成相当当规模，，人气亦亦一直居居高不下下，成为为武汉楼楼盘一代代表。规划概述述保利心语语保利心语语的建筑筑风格其其实就是是现代主主义风格格，不过过在策划划定位中中，保利利自己创创造了一一种名叫叫Art-deco的的风格，，表示建建筑不仅仅具有现现代主义义的特色色，而且且还有典典雅尊贵贵的气质质。但项项目中除除了叠拼拼别墅上上的一些些略有古古典味道道的石材材饰面，，再找不不到多少少能明显显代表这这种格调调的元素素。这种风格格也谈不不上是新新古典主主义风格格，贴切切一点说说，只能能算是现现代主义义风格的的一种延延伸和点点缀。设计风格格保利心语语现代主义义风格设计风格格外立面简简洁流畅畅，多几几何线条条修饰，，立体层层次感强强。外立面常常有各种种凹凸，，譬如飘飘窗、挑挑台、内内置阳台台，造型型丰富。灵活利用用色块色色带搭配配组合，，彰显建建筑特色色与美感感。建筑设计计稳重，，注重科科学性、、合理性性与实用用性。保利心语语设计风格格现代主义义风格之之体现保利心语语从图中可可以看出出，保利利心语的的建筑是是典型的的现代主主义风格格，而保保利冠名名以Art-deco，其实实是想摆摆脱现代代主义风风格的普普遍性，，彰显自自己与众众不同的的格调。。而公众众也确实实能感受受到保利利独特的的气质，，尽管其其骨子里里仍是现现代主义义风格。。如果查看看保利的的其它项项目，比比如保利利花园、、保利拉拉菲等，，我们会会发现，，保利的的许多项项目的建建筑风格格其实都都差不多多，有很很多的相相似性，，就像从从一个模模子里出出来的。。可为什什么保利利的每一一个项目目都会给给予我们们不一样样的感受受呢？其实原因因还是在在于保利利这个品品牌。保保利雄厚厚的实力力、独特特的策划划以及熟熟练的运运作技巧巧，将保保利的品品牌塑造造得深入入人心。。而保利利的发展展，其实实也是其其风格与与气质的的不断磨磨合，最最终形成成一种较较为稳定定的格调调。于是，保保利项目目