江岸名都地产项目年月促销策划方案

江岸名都首届社区文化节策划方案2010年6月促销策划方案

2010年5月24日文件编号：jamd20100524

华语堂策略机构

1、面对新政，房地产市场表现如何？2、我们将面临怎样的行业市场？3、如何提高本项目的抗风险性，跑赢市场？4、在新的市场形势下，本项目的销售策略该做何调整？我们所关注的问题——

市场表现1、一线城市销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降(代表城市：北京/上海/深圳/广州)市场表现2、二线城市销售量有明显的下跌，价格有小幅波动(代表城市：杭州)市场表现3、销售量有明显的下跌，但价格波动不定，幅度不大(代表城市：贵阳)市场表现:销售量与成交价格房地产发展分析面对新政，房地产市场表现如何？4.15新政的出台严重打压了二套及多套房购买人群，市场出现了明显的震动，房地产板块股票跌多涨少。房地产前沿城市已凸显出降价潮、集中抛售潮和违约退房潮现象。此次政府抑制房价的决心昭然可见，从各地执行力度看，此次新政已不是以前的喊口号或是下点毛毛雨这么简单。近期房地产市场要想延续2003年以来的猛涨和活跃已经不再可能。由于政府稳定经济的初衷不会改变，大幅降价也将不可能，受政策对购房人群的负面心理影响，近期大部分市场将可能出现微降或保持现状的一段休眠期。新政下的思南市场“狼来了！”河东东泰绿洲项目已开始动着，受地段的制约，其必然会采取低价战略，争夺本项目正在培养的潜在客户群。必定导致江岸名都一定时期内的成交量。外来开发商瓜分思南房地产市场蛋糕，“狼来了”的呼声异常强烈。充斥着血腥味的竞争肉搏战越演越烈，劣势企业必将退出历史舞台，行业整合速度必然加快。新政使供过于求慢慢凸显，市场疲软成为必然，同时也存在降价风险。自然也会对本项目产生一定的负面影响。

江岸名都的正确认识江岸名都项目从开发至今，取得了良好的经济效益、市场效益和社会效益。价格也不断的得到提升，长期高居思南房价巅峰之位。我们在高兴之余，也应该正确认识到“我是老大我怕谁！”的思路即将遭到前期入住客户的挑战。尤其是物业服务的职能缺失，长期以来售楼部频繁接到业主投诉。这也严重阻碍了老带新销售通路促进作用和公司及项目口碑树立。毕竟我们销售的不单是房子本身，而是销售的一种生活文化。缺乏了文化的认同，再好的产品销售起来都是十分艰难的。其他项目的竞争仅是肌肤之疾，而最大的隐患则是项目本身！所以项目的最大竞争对手就是自己！新区开发风险与机遇共存风险：受新政影响面和影响深度牵连的风险；客户认知度和认同度跟不上城北新区开发的风险；城北新区开发速度（主要基础设施）跟不上项目速度的风险；客户对价值认同感与实际脱轨的风险；新兴项目分流客户的风险。机会只会给有准备的人第一个敢于吃“螃蟹”的人，不一定吃到“螃蟹”。但第一个能吃“螃蟹”也敢于吃的人一定能吃到——机会只会给有准备的人。机会：新客车站建设带动思南商业北移的机会；项目规模优势，统一业态定位增强客户信心的机会；鹦鹉溪温泉开发项目促进思南发展的机会；交通路网的打通和旅游开发助推思南腾飞的机会。我们将面临怎样的行业市场？政策影响开发商资金链，从而影响供应端——客户观望导致供应消化少于往年，市场供过于求，房开急需资金回笼，价格出现下降。尤其是思南本土开发商。价格探底——开发商降价幅度不大，客户观望度更高，开发商在销售压力下不得已的主动行为。累积供应量巨大，年内销售目标完成压力大，急于脱手，诸多开发商率先甩货走量。房地产企业面临的三重考验

1、宏观调控考验

新政严格收紧房贷，政府加大政策性保障住房的落实力度。加强土地监察力度，开发商将面对供应增加和市场转淡的双重压力。2、市场考验

竞争加剧，整合速度加快，行业集中度提高，市场资源进一步向优势企业集中。这显然会给中小开发商带来更大压力。3、财务考验

新政出台后，房开企业融资难度日益加大，为保证开发需要，房企将不得不采用多种方式融资。如何何提提高高本本项项目目的的抗抗风风险险性性，，跑跑赢赢市市场场？？跑赢赢市市场场唯唯有有整整合合：：客户需求维度营销行为维度价格策略维度产品品塑塑造造维维度度产品品塑塑造造维维度度产品品升升级级宣宣传传回归归产产品品，，加加强强宣宣传传。。具具有有较较高高的的产产品品质质素素，，产产品品卖卖点点鲜鲜明明，，才才能能支支撑撑高高位位房房价价。。提升升产产品品附附加加值值知名名物物业业管管理理顾顾问问服服务务（（贵贵阳阳伟伟达达提提供供物物业业管管理理））。。必必须须对对服服务务质质量量和和服服务务意意识识加加以以升升级级，，才才能能取取信信于于民民。。工程程及及服服务务展展示示提升升价价值值工程程施施工工形形象象、、工工地地包包装装、、现现场场销销售售及及物物业业管管理理细细则则的的贴贴心心服服务务介介绍绍等等展展示示所所带带来来的的体体验验价价值值能能有有效效支支撑撑售售价价。。客户户需需求求维维度度客户户认认知知客户户发发生生变变化化，，客客户户营营销销随随之之改改变变。。受受政政策策调调控控影影响响，，投投资资客客观观望望。。自自住住客客关关注注点点集集中中在在社社区区感感/生活活便便利利性性/户型型实实用用性性等等居居家家因因素素，，销销售售主主打打卖卖点点契契合合客客户户关关注注点点。。客户户定定位位本项项目目的的目目标标客客户户应应定定位位在在县县城城及及乡乡镇镇中中高高收收入入人人群群、、及及部部分分外外来来投投资资群群体体。。（（近近年年来来已已基基本本得得以以挖挖掘掘，，市市场场面面亦亦越越来来越越窄窄））价格格策策略略维维度度价格格策策略略价格格趋趋于于理理性性，，不不以以牺牺牲牲速速度度来来博博取取高高价价。。让让利利客客户户，，保保障障项项目目销销售售步步步步为为盈盈（（如如：：贵贵阳阳世世纪纪城城）），，避避免免了了滞滞销销；；较较旺旺市市有有所所回回调调，，顺顺利利完完成成销销售售目目标标。。另另外外，，在在风风险险多多变变的的2010年房房地地产产市市场场，，价价格格策策略略要要根根据据市市场场反反应应做做出出及及时时调调整整，，这这对对销销售售和和策策划划团团队队的的配配合合要要求求非非常常高高。。准确确摸摸查查客客户户心心理理价价位位，，合合理理定定价价受银银行行信信贷贷门门槛槛提提高高、、货货币币紧紧缩缩的的影影响响，，总总价价成成为为影影响响成成交交的的一一大大因因素素。。在在客客户户接接待待过过程程中中，，通通过过销销售售人人员员与与客客户户的的反反复复沟沟通通，，为为本本项项目目制制定定合合理理价价格格体体系系。。对对目目前前销销售售价价格格应应作作适适当当调调整整。。营销销行行为为维维度度品牌牌、、形形象象营营销销营销销策策略略迅迅速速调调整整，，客客户户／／形形象象营营销销成成为为重重点点之之一一。。品品牌牌营营销销活活动动配配合合到到位位的的工工程程展展示示，，树树立立起起较较高高的的市市场场形形象象，，成成为为巅巅峰峰房房价价的的有有力力支支撑撑。。理念知识营营销我们将在营营销中植入入“让房产产成为理财财产品（旅旅馆、办公公等）”的的概念，我我们与客户户沟通的方方式，更像像是房产/财产顾问与与客户之间间的沟通。。我们的销销售团队将将是具备了了房地产、、金融理财财知识的高高知团队。。在新的市场场形势下，，本项目的的定位和营营销策略该该做何调整整？配套：配套规划上上，补充规规范社区医医院，生活活超市等概概念提及，，主要是满满足区域发发展要求（（哪怕只是是概念的提提出）；物业管理提提升解决居居民对目前前服务质量量的抗性；；交通路网的的规划资料料/图片的宣传传引导，新新客车站的的建设人流流量和物流流量必然骤骤增，房产产必然增值值的投资意意识推广。。酒店酒店的规划划，应尽快体现现于沙盘模模型。使其其思南标杆杆建筑之形形象，早日日传达给思思南民众，，为项目产产品的价格格透支打好好舆论基础础。活动促进在如此严峻峻的市场环环境下，针针对相关政政策制约，，为适度规规避市场风风险，本项项目须快速速结束三组组团的销售售攻坚战，，迅速投入入四组团的的战斗当中中。活动促进有有效加快销销售前进步步伐。通过过项目包装装、广告轰轰炸、优惠惠刺激等策策略对客户户实行“围围”、“追追”、“赌赌”、“截截”。活动内容欢度端午、、体验滨江江——即江岸名都都游园活动动1、喝啤酒、、吃西瓜大大赛（2010年6月16日）参与条件：：凡身体健康康，年龄在在20—40岁（喝啤酒酒）12—50岁（吃西瓜瓜）者均可可参与。比赛规则：：每组选取5名参赛者，，分别站与与舞台前端端。工作人人员将准备备好的啤酒酒（3支330ML）/切分好的西西瓜摆放于于参赛者面面前，先喝喝完/吃完者为优优胜者，并并可获得2件啤酒（330ML×24××2）的奖品。。并在比赛赛间隙进行行江岸名都都知识问答答，答对者者可获得精精美奖品1份。亦可适适时向围观观人群抛掷掷部分奖品品，提高现现场氛围。。物料及奖品品项目数量/规格预计金额/元负责人备注舞台8M×6M×1M×11000隆昌公司、华语堂协助舞台上铺红地毯音响1套1200隆昌公司、华语堂协助租用主持人1名600隆昌公司、华语堂协助活跃、男生为佳歌舞表演1队1000隆昌公司、华语堂协助啤酒330ML×24瓶×251500隆昌公司、华语堂协助提前1天到位西瓜100KG400隆昌公司、华语堂协助提前1天采购问答及灯谜礼品100份×20元2000隆昌公司、华语堂协助提前2天绳子20米×1元20隆昌公司、华语堂协助提前1天到位记号笔和红纸3支+3张10隆昌公司、华语堂协助提前1天到位合计77302、家在江岸岸名都免费费温馨留影影6月16日日前，凡居居住江岸名名都业主（（包含但不不仅限于）），均可到到售楼部登登记报名参参与。每个个家庭可免免费获得江江岸名都生生活照10张（加洗洗费用自理理）。可选选部分优秀秀照片在售售楼处展示示。项目预计金额/元备注摄影师（1名）150专业照片冲洗10张×1元×80合计950注：若反应良好，可适当增加。3、猜灯谜拿拿大奖制作120条灯谜纸笺笺，悬挂于于绳子之上上，参与者者可凭其猜猜中的纸笺笺和答案到到兑奖处兑兑取。需要说明的的是：以上活动须须集中通知知前期所有有到访客户户及老业主主参与。端午感恩大大回馈6月16日至6月23日（视情况况可适当延延迟），凡凡前期成交交客户带客客户成交的的（已签订订认购书为为准），新新认购客户户可享受5888元/套超值大优优惠+幸运大轮盘盘+现金一抓一一大把（鉴于五一一效果较好好，建议继继续沿用））+加送1年物管费；带购客户户可获得参参与现金一抓一一大把活动一次。。抓得现金金客户当场场带走，若若带购客户户属