城市深耕研究课件

α城市深耕研究分享站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，不断创造价值2021.2单城市深耕投资分析框架：以数据为基础、以算法为驱动、提升企业投资决策效率一级提纲二级提纲具体内容模块输出市场容量研判市场容量现状城市容量对标（历史容量发展及典型城市对标）城市基本面支撑（发展能级及阶段）明确现状市场环境，把握未来市场变化趋势，正视市场变化市场容量预判整体容量预判（市场及宏观指标因子回归分析）城市发展特征（人口聚集及城镇化潜力、城市经济发展水平及结构、城市建设水平及发展方向）量价结构预判市场供求分析（购房需求、供需研判、库存结构）市场价格支撑（房价支撑力、价格风险研判）经营格局解析市场竞争格局市场份额变化（TOP10房企变化、典型企业市占率）典型企业布局（拿地及销售时间轴发展；投资拿地空间轴变化）发展布局（拿地及销售时间轴发展；投资拿地空间轴变化）知己知彼，掌握市场竞争格局及变化，充分做好应对准备，扎根红海热点市场，突破蓝海潜力市场投资发展节奏典型企业拿地时点与城市市场周期节奏匹配度复盘客群&品类选择客群划分及变化（17至19年客群结构及发展变化）市场结构变化（17至19年面积段&总价段成交结构变化）典型企业客群与产品品类分析（成交主力客群变化、成交主流品类变化、成交主流项目空间变化）战略目标实施区域投资时间市场周期研判明确战略发展方向，解决未来城市经营重点发展投资区域、客群及产品发力点战略目标实施区域投资策略人口聚集红利（人口空间集聚度及变化）就业辐射红利（热点就业区域辐射范围）规划预期红利（土地空间规划利好）土地扩张红利（土地空间城市化发展利好）土地获取机会（规划角度剩余住宅用地空间分布）明确战略发展方向，解决未来城市经营重点发展投资区域、客群及产品发力点区域客群&产品策略客群&产品竞争分析（主力市场分析及潜力市场研判）客群需求地图&产品供应地图匹配度分析（主要研判空间上哪些区域板块有客群需求但无产品供应的机会）市场容量研判|市场容量现状集团领导：市场现在是高位还是低位，能不能抄一波底？决策人员：怎么判断高低？和什么比？基准在哪？领导问题的信息量你知道的信息量靓仔禾略市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法①：目标城市市场水平VS同类城市市场平均水平市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法①：目标城市市场水平VS同类城市市场平均水平市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法①：目标城市市场水平VS同类城市市场平均水平市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法②：目标城市市场价值VS目标城市城市价值市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判集团领导：能不能科学的预测一下未来几年的市场容量以及量价情况？决策人员：怎么科学？看看过去每年增长了多少行不行？靓仔禾略领导希望你参考的图灵：计算机之父你自己想参考的张道陵：道家天师市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法①：城市发展&扩张阶段市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法①：城市发展&扩张阶段市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法①：城市发展&扩张阶段市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法②：回归基础指标人口指标经济指标土地指标常住人口城镇人口户籍人口小学生人数GDP二产产值三产产值固定资产投资房地产开发投资额零售总额财政收入财政支出金融机构存款金融机构贷款居民存款人均可支配收入人均GDP人均二产人均三产人均固投人均房地产投资额人均零售额人均财政收入人均财政支出人均金融存款余额人均金融贷款余额人均存款建成区面积道路面积建设用地面积回归结果商品房住宅销售面积关键相关指标解释度人均三产产值92%年增长率：-5%年增长率：2%年增长率：19%市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法③：理论需求面积自然增长：年均增长4万人，按照规划增长：年均80万人预测模型：时间序列年份2017年2018年2019年2020年2021年2022年城市人口（自然增长）438442446450454458城市人口（规划增长）4384424465206006802014-2019年常住人口(万人）2020-2022年潜在需求预判（万平）备注：城市理论需求面积=城市常住人口*所属类型城市人均住房面积，政府规划2020年太原人口520万人市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法④：房价风险评估一、流动性风险二、经济性风险房价风险评估首付压力月供压力债务压力内部利率结构整体实际利率个人购买力角度社会资金总量角度房价累计增速人均存款累计增速VS房价累计增速可支配收入累计增速VS房价累计增速中长期住户贷款累计增速VS三大细分领域工业、消费、房地产为什么使用累计增速？①增长率是事物变化的本质②累计增速符合大数法则，持续累计更具意义③累计增速以4年为基期，例如2004累计增速=（2001+2002+2003+2004）/（2000+2001+2002+2003）-1考虑通胀及经济增长因素实际存款利率=金融机构存款利率-GDP平减指数市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法④：房价风险评估钱变多了钱变少了青岛实际存款利率：2015-2017钱变多了，2017-2019年钱变少了市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法④：房价风险评估工业钱少地产钱少消费钱多青岛实际存款利率内部结构：2019年地产&工业钱少、消费钱多市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法④：房价风险评估青岛首付压力：整体为全国平均水平的1.28倍；2018年压力达到历年的最高点，未来首付压力有较大的下降可能性年份商品住宅成交价格（元/平）居民人均存款(万元)商品房价格累计增速居民人均存款累计增速城市首付压力全国平均首付压力均值倍数201384354.6410.32%11.64%0.890.521.70201483444.935.78%9.68%0.600.471.26201589025.544.34%10.78%0.400.550.73201692305.813.48%8.05%0.430.710.612017105175.815.96%5.56%1.070.761.402018126246.3311.57%6.36%1.820.961.892019125547.118.85%6.70%1.320.991.34①首付压力=商品住宅成交价格累计增速/居民人均存款累计增速数据来源：城市历年统计年鉴、历年中国统计年鉴、禾略研究院②首付压力全国均值倍数=城市首付压力/全国平均首付压力①城市整体的首付压力是全国水平的1.28倍；③2018年压力达到了历史最高点，未来首付压力下降的可能性较大。备注：2019年商品房价格根据2018年-2019年二手房价增幅推算市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法④：房价风险评估①2013-2016年：首付、月供压力及债务水平达到低谷②2016-2018年：首付、月供压力及债务水平逐渐上升③2018-2019年：首付、月供压力及债务水平逐渐下降①城市总体钱变少②房地产钱少青岛房价风险：2019年地产行业的流动资金变少，流动性降低；经济性风险自2016年以来大幅上升，2018年之后明显下降，最大的压力来自首付经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏市场一定是竞争发展的，你一个没站稳，别人就上来了古语云：知己知彼，百战不殆那到底我们可以知道什么？经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏融*保*万*富*恒*华*绿*累计成交金额（亿元）项目数量2017-2019年典型房企项目数量&累计成交金额矩阵高（200亿以上）中（100-200亿）低（100亿以下）低（1-5个）中（5-15个）多（15个以上）①TOP10总体市场占有率从89.7%下降至75.8%；②恒*、融*市占率上升；③万*、恒*、富*项目多金额大市场份额抢占攻势强，融*、保*项目数中等但成交高竞争力强①：市场竞争格局经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏②：投资节奏-时间在市场信心探底回升期，恒*拿地金额第一，高达41亿，在市场信心持续上扬期，恒*、融*、保*拿地强劲，均超过20亿在市场信心高位回落期，保*、融*、富*、万*、恒*拿地金额均超过20亿在市场信心持续下落期，华*拿地金额高达36.7亿平稳均衡型有钱任性型春天播种型秋天收割型2017年春筑底回升2018年夏向上冲高2019年秋高位回落2020年冬向下筑底经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏②：投资节奏-空间分土地价值拿地金额占比中心区次中心新兴区拓展区待发展区万*201768.0%32.0%201820.1%77.5%2.5%201959.8%40.2%保*201770.7%29.3%201853.4%46.6%201911.6%53.4%35.0%恒*2017100.0%201873.0%27.0%201991.6%8.4%融*2017100.0%201829.1%70.9%201940.7%59.3%万*：新兴区拿地为主，其次为拓展区，在2018年市场信心火热的背景下也有向外拓展至待发展区保*：拿地区域广，新兴区主导，拓展区及次中心亦有涉及恒*：主要在新兴区拿地融*：新兴区为主战场，次中心为辅。逐年向土地成熟区迈进经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏③：销售节奏竞企在市场信心热度提升阶段，成交向城市外圈层延伸，市场信心高位回落阶段回归城区成熟地段；目标房企近3年项目成交主要以城市外圈层成交及守住老城为主2017年市场信心周期底部回升，处于春天阶段2018年市场信心周期持续冲高，处于夏天阶段2019年市场信心周期高位回落，处于秋天阶段经营格局解析|客群&品类选择土地客户产品除了土地三要素还有客户与产品经营格局解析|客群&品类选择①：客群演变假设：1.月供以家庭为单位考虑，家庭平均完全劳动力为1.5人且月薪水平接近，即家庭月薪=月薪*1.52.收入主要来源为工资收入3.家庭月供占家庭月收入的70％（70%是月供舒适线）即，理论月供=家庭月薪*0.7收入水平反算月供月供推导套总价原理：1.通过月供计算，可计算出总月供2.总月供为套总价的70%计算出套总价普通工薪(0.41~0.63万)高级工薪（0.63~1.06万）中产阶层（1.06-2.05万）小富阶层（2.05-4.5万）富裕阶层（>4.5万）客群类型及收入蚁族工薪（<0.41万）<0.61万0.95-1.59万1.59-3.08万3.08-6.75万家庭月供>6.75万0.61-0.95万<87万133-224万224-433万433-951万套总价段>951万87-133万客群招聘人数招聘人数占比蚁族工薪462718.2%普通工薪903935.6%高级工薪921236.3%中产阶层23169.1%小富阶层1510.6%富裕阶层120.05%经营格局解析|客群&品类选择①：客群演变普通工薪(0.41~0.63万)高级工薪（0.63~1.06万）中产阶层（1.06-2.05万）小富阶层（2.05-4.5万）富裕阶层（>4.5万）2019年客群类型及收入蚁族工薪（<0.41万）普通工薪(0.39~0.6万)高级工薪（0.6~1万）中产阶层（1-1.94万）小富阶层（1.94-4.26万）富裕阶层（>4.26万）2018年客群类型及收入蚁族工薪（<0.39万）普通工薪(0.37~0.56万)高级工薪（0.56~0.95万）中产阶层（0.95-1.84万）小富阶层（1.84-4.03万）富裕阶层（>4.03万）2017年客群类型及收入蚁族工薪（<0.37万）客群收入结构推导利用增速反推利用增速反推工薪收入增速5.56%工薪收入增速5.69%客群2019年支付力总价段2018年支付力总价段2017年支付力总价段蚁族工薪<87万<82万<78万普通工薪87-133万82-127万78-118万高级工薪133-224万127-211万118-201万中产阶层224-433万211-410万201-389万小富阶层433-951万410-900万389-852万富裕阶层>951万>900万>852万经营格局解析|客群&品类选择①：客群演变2017-2019占比变化-6.9%-7.5%12.4%0.6%1.3%—现状客群2017年2018年2019年划分标准销售金额（亿元）划分标准销售金额（亿元）划分标准销售金额（亿元）蚁族工薪＜78W77.5（8.6%）＜82W26.2（2.9%）＜87W13.3（1.7%）普通工薪78-118W373.3（41.3%）82-127W183.0（20.1%）87-133W268.4（33.9%）高级工薪118-201W342.1（37.9%）127-211W407.9（44.8%）133-224W398.6（50.3%）中产阶层201-389W103.0（11.4%）211-410W288.9（31.7%）224-433W95.5（12.1%）小富阶层389-852W7.0（0.8%）401-900W5.0（0.6%）433-951W16.4（2.1%）富裕阶层＞852W—＞900W—＞951W—2019年主流客群为高级工薪（50%）和普通工薪（34%），整体客群演变呈现改善化且高级工薪占比提升12个百分点，可重点关注经营格局解析|客群&品类选择①：客群演变全市主力客群为普通工薪，高级工薪目标房企主力客群为高级工薪及中产阶层；竞企主力客群为高级工薪目标房企次主力客群为普通工薪；竞企1次主力客群为普通工薪，竞企2、3次主力为中产阶层名称蚁族工薪普通工薪高级工薪中产阶层全市√√√目标房企√√√√竞企1√√√竞企2√√竞企3√√积极抢占高级工薪的市场份额以普通工薪及中产阶层市场作为补充全市客群销售金额占比蚁族工薪普通工薪高级工薪中产阶层小富阶层20178.6%41.3%37.9%11.4%0.8%20182.9%20.1%44.8%31.7%0.6%2017-2018变化-5.7%-21.2%6.9%20.3%-0.2%20191.7%33.9%50.3%12.1%2.1%2018-2019变化-1.2%13.8%5.6%-19.7%1.5%经营格局解析|客群&品类选择②：产品演变-整体90-130㎡/70-150W区间产品成交结构有所提升，另外110-150㎡/150-230W改善类产品需求也有增长2017年至2019年住宅成交面积总价段交叉分析（成交套数占比变化）面积段/总价段70W以下70-110W110-150W150-190W190-230W230-300W300-380W380W以上占比变化70㎡以下-0.04%-3.8%-3.8%70-90㎡-1.9%-4.2%-1.8%-7.8%90-110㎡-4.6%11.4%2.1%8.9%110-130㎡-0.3%-8.9%5.3%-0.2%1.2%-2.9%130-150㎡-1.9%-5.2%4.2%8.4%0.1%5.6%150-170㎡-0.1%-0.7%-0.5%0.5%0.7%-0.1%170-190㎡-0.1%-1.7%0.8%0.8%0.6%0.5%190㎡以上-1.5%-0.5%0.1%0.4%1.1%-0.3%占比变化-6.9%-7.3%0.3%0.2%9.4%1.5%1.7%1.1%——占比提升大于1%占比下降大于1%经营格局解析|客群&品类选择②：产品演变-项目从项目销售及土地发展来看，目标房企项目销售金额逐年从高赢率的土地转而至低赢率土地，赔率方面则有明显分化，既有高赔率也有低赔率项目；从项目价格水平来看，目标房企在高赢率土地上的项目能够保证较高的溢价水平，即还是在土地能级有保障的情况下，项目才能出价格类型目标房企典型竞企201720182019201720182019高赢率-高赔率3.040.81.03.033.953.46高赢率-中赔率1.160.8高赢率-低赔率2.110.940.472.491.262.06中赢率-高赔率3.752.540.041.023.57中赢率-中赔率中赢率-低赔率0.760.452.522.123.51低赢率-高赔率4.730.8低赢率-中赔率低赢率-低赔率2.052.172.41.91项目成交金额全市倍数分布类型目标房企典型竞企201720182019201720182019高赢率-高赔率1.371.260.891.491.371.14高赢率-中赔率1.341.14高赢率-低赔率1.191.21.171.061.031.16中赢率-高赔率1.211.211.180.951.21中赢率-中赔率中赢率-低赔率0.560.550.941.01低赢率-高赔率0.830.77低赢率-中赔率低赢率-低赔率1.051.031.281.121.07项目成交价格全市倍数分布战略目标实施|区域投资时间择时择地择客目标实施三步走择时、择地、择客战略目标实施|区域投资时间①：如何择时数据源：采用中国房产网站获取二手房买房者的浏览轨迹，即点击量、浏览量，从而分析出关注的热点计算模型：滤波模型主要阶段意义：底部回升：需求低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大向上冲高：需求高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑高位回落：市场需求从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软下探筑底：需求探底，购房需求不足，观望氛围浓厚，市场流通差，价格可能有所松动战略目标实施|区域投资时间①：如何择时市场周期：重庆市区2020-12月市场周期处于向上冲高初期，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑，至2021-10月市场周期进入高位回落期，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软，谨慎高价拿地房价预测：预测市区房价在2021年保持增长势头，但增速有一定下降备注：

数据来源于中国房价网，由禾略研究院处理所得战略目标实施|区域投资策略②：如何择地人口聚集红利分析人口变化趋势，找到持续人口聚集区域和新增人口聚集区域就业辐射红利着手于招聘数据，分析就业空间分布，计算就业质心自驾时间，分析板块影响度规划预期红利从微观城市视角，结合土地现状与规划预期，分析板块价值土地扩张红利基于土地历史扩张，预判城市发展方向四个红利一个土地剩余宅地规划角度剩余住宅用地空间分布战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-人口聚集红利莫兰空间聚集说明：HH区(High-High)：板块自身资源多，周边资源也较多，是要素资源聚集的核心区域；HL区(High-Low)：板块自身资源较多但周边板块资源较少；LH区(Low-High)：板块自身资源缺乏但周边板块资源较多；LL区(Low-Low)：板块及周边板块资源同样缺乏；数据来源禾略研究院。2015-2020年北京市持续热点区+新增热点区分布持续人口聚集区：过去HH，现在HH，此处人口一直成片高度聚集——主要分布在主城六区。新增人口聚集区：过去不显著、LH、HL，现在HH，是新的人口聚集区——到2020年，人口聚集依旧围绕着主城区在向外扩散。

战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-就业辐射红利2019年7-10月招聘空间分布聚集莫兰热点区（HH区）北京智联招聘数据招聘空间分布聚集莫兰热点区确定就业聚集点莫兰空间化计算板块地理中心到各个就业聚集点的最短自驾时间定点计算自驾时间周至县战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-就业辐射红利区县前20板块自驾时间（min）西城区西城9东城区东城16西城区阜成门16东城区德胜门20海淀区西土城-牡丹园21西城区广安门21朝阳区CBD核心23海淀区中关村23海淀区学院路23丰台区莲花池24海淀区万柳24朝阳区国展24西城区宣武24海淀区西苑25朝阳区CBD东26海淀区慈寿寺26朝阳区太阳宫26朝阳区工体26朝阳区小营26朝阳区亚运村27各板块距离招聘热点区域的自驾时间（分钟）战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-规划预期红利北京土地现状价值得分（网格视角）第一级城区第二级近城区第三级近郊区第四级远郊区面积占比土地分类160km2占比1%第五级待开发区488km2占比3%1850km2占比11%3261km2占比20%10612km2占比65%战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-规划预期红利北京土地未来价值得分（网格视角）注：1.数据来源于北京轨道规划图2.土地未来价值根据网格轨道交通规划得分、配套改善得分进行熵值法打分而得3.用地指标统计来源于北京城市总体规划轨交规划得分未来价值得分配套改善得分配套带来的变化？生活居住区用地教育科研区用地服务区用地基础设施用地战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-规划预期红利强+：主要集中在主城区及五环和六环交界，当前&未来土地价值都较高，属于高价值区域弱+：受到用地规划的影响，主要分布在主城区边缘，以及顺义、房山、大兴、密云区，土地升值几率大强-：主要分布在中心区等现状较为成熟区域，受轨交规划以及用地规划影响，属于上升空间受限。弱-：由于地理或历史等因素使发展较缓慢，属于待开发区土地潜力价值土地现状价值当前土地价值相对高未来土地价值相对高当前土地价值相对高未来土地价值相对低当前土地价值相对低未来土地价值相对高当前土地价值相对低未来土地价值相对低强+强-弱+弱-强弱-+战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-土地扩张红利2020-2025年人造地表空间聚集莫兰热点区（HH区）区县板块大兴区礼贤镇魏善庄庞各庄大广高速西天宫院芦城通州区通州南顺义区顺义新城北石槽怀柔区龙山街道怀柔城区怀柔镇庙城镇木林镇北京雁栖经济开发区雁栖镇平谷区平谷新城王辛庄镇礼贤镇、庞各庄、大广高速西、良乡、魏善庄通州南战略目标实施|区域投资策略②：如何择地-剩余宅地太原剩余居住用地（万㎡）Top20板块剩余居住用地（万㎡）泥屯镇944.02榆次老城区925.41刘家堡乡553.60山西大学城531.70修文镇490.33徐沟镇456.67东山别墅区428.60东阳镇1395.84汾东新区391.42清源镇390.48西谷乡365.92黄寨镇351.82城东北294.21张庆乡257.83科创城252.32府东杨家峪244.33朝阳双塔片区240.30龙城新区227.35大盂镇210.19三给片区209.12战略目标实施|区域客群&产品策略③：如何择客-客群计算说明：1、假设各类产品未来套均面积不变，均价以2019至2022年的涨幅19%计算，两者相乘获得新套总价2、增量人口按中等收入对应蚁族工薪、普通工薪；高收对应高级工薪以上计算3、按照增量人口每1.2人购买1套住房计算增量套数2019-2022年高收入人群累计增加4.24万2019-2022年中等收入人群累计增加1.49万产品线蚁族工薪普通工薪高级工薪中产阶层小富阶层富裕阶层新套总价（万元）77124198332529——

增量人口（万人）0.0011.4893.5730.580.087——增量人口占比0.02%25.98%62.36%10.12%1.52%——增量套数（万套）0.0011.242.980.480.07——总金额（亿元）0.0715459016138——2019-2022新增市场规模2019产品线蚁族工薪普通工薪高级工薪中产阶层小富阶层富裕阶层成交套数1723611243693956593——

成交均价78489759131071505516929——套均面积83107128186264——套总价65105167280446——2019年产品线分布2019-2022合计增量9