云南 邱北县 东门商业广场项目定位报告(全案)课件

博傲地产《丘北东门广场》

总体操作方案

博傲地产《丘北东门广场》

总体操作方案

1目录项目战略思考总体营销推广建议竞争对手及SWOT分析商业定位规划商业资源展示商铺销售建议目录项目战略思考总体营销推广建议竞争对手及SWOT分析商业2项目的战略思考项目的战略思考3城市战略层面引领丘北的消费潮流打开丘北商业升级的新篇章成为丘北的商业展示窗口成为丘北品质生活的典范城市战略层面引领丘北的消费潮流4项目战略层面成为丘北老城区品质生活的样板区展现出丘北老城区未来发展的美好前景项目战略层面成为丘北老城区品质生活的样板区5突破老城区房产价值的束缚突破丘北人对于生活品质和投资价值的传统观念三大突破市场的突破价值的突破观念的突破突破丘北商业发展的格局突破老城区房产价值的束缚突破丘北人对于生活品质和投资价值的传6商业定位规划商业定位规划7产品定位主题型ShoppingMallShoppingMall是一个开放式的购物中心，业态有品牌服饰、特色百货、特色餐饮、会馆、娱乐休闲、SPA健身、亲子乐园、品牌体验馆等。特点是“吃喝玩乐一条龙服务”、“柴米油盐一站式购齐”。产品定位主题型ShoppingMallShoppingM8客户群定位大众消费型丘北县城总人口约4万人，项目商业面积约合人均1㎡，只有抓住最多的消费者，才能达成最终的商业目的。所以，客户群定位为大众消费型，所有人都能够在这里消费，所有人都可以在这里消费。客户群定位大众消费型丘北县城总人口约4万人，项9规划一层：品牌服饰中心负一层：绿色农产品交易中心二层：百货精品中心三层：餐饮娱乐中心规划一层：品牌服饰中心负一层：绿色农产品交易中心二层：百10负一层：绿色农产品交易中心负一层：绿色农产品交易中心11一层：品牌服饰中心一层：品牌服饰中心12二层：百货精品中心二层：百货精品中心13三层：餐饮娱乐中心三层：餐饮娱乐中心14竞争对手及SWOT分析竞争对手及SWOT分析15竞争对手概况

丘城金界：项目位于财神庙旁，交通便利，商圈有一定规模，项目有临街商铺和高层住宅，住宅均价1600元/平方米，最高售价1900元/平方米。商铺均价10000元/平方米。商业总面积6万平米。竞争对手概况丘城金界：项目位于财神庙旁，交通便利，商圈有一16财富广场：项目为纯商业，位于县城核心商圈。地块方正，体量为7万平米，价格定位一层均价为12000元/平方米，二层6000元/平方米。从地理位置来看优于本项目，与本项目距离不到1000米。

竞争对手概况

财富广场：项目为纯商业，位于县城核心商圈。地块方正，体量为717金色荷塘：项目位于市区核心区域，商业部分一楼均价10000元/平方米，住宅部分1800元/平方米，商业总面积4万平米。

竞争对手概况

金色荷塘：项目位于市区核心区域，商业部分一楼均价10000元18项目SWOT分析

Strengths优势：项目旁边为县城客运站，接触旅游客户资源有优势。项目背靠山体，自然景观卓越，项目规划设计大大改变了原有的低端农贸集市的面貌，纯商业，大体量，设计美观，有望成为县城新的核心商圈。

Weaknesses劣势：项目定位较高，对中高档消费的依赖度较大，项目地段一直为本地低端市场，要改变原有商业习惯需要一定时间。项目附近有多条道路通达，但普遍路况较差，路面较窄，形成交通瓶颈，不利于车流量进入商业中心。项目SWOT分析Strengths优势：项目旁边为县城客运19项目SWOT分析

Opportunities机会：项目附近有大量在售商业或含商业综合体存在，目前房价上涨趋势明显，便于项目炒高均价。丘北县政府把丘北建设成为山水旅游名县的发展规划，对于项目而言，将带来大量商业机会。Threats风险：目前县城新老城区内有大量商业项目上市（预计超过20万㎡），就丘北目前的市场消化能力而言会非常饱和，抢占市场成为了项目的成功关键，特别是在多数条件并不占优的情况下，营销及速度可能成为项目成败的重要因素。项目SWOT分析Opportunities机会：项目附近有20商铺销售建议商铺销售建议21方案一：直接销售销售时间：

15个月，即2011年8月----2012年11月销售价格：负一楼0.3万/㎡，一楼0.9万/㎡，二楼0.4万/㎡，三楼0.3万/㎡销售回款：约1.33亿方案一：直接销售销售时间：22方案二：先招商，后销售销售时间：

11个月，即2011年8月----2012年6月销售价格：负一楼0.4万/㎡，一楼1.3万/㎡，二楼0.6万/㎡，三楼0.4万/㎡销售回款：约1.9亿增加销售回款5700万元减少销售时间4个月方案二：先招商，后销售销售时间：增加销售回款5700万元减23商业运作建议商业运作建议24商业地产的经营模式主要有只售不租、只租不售和租售并举三种。只租不售或租售并举，都是招商先行，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致招商失败，商业不兴，物业贬值，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。所以商业地产的操作模式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、抵押、或信托。

商业地产的经营模式主要有只售不租、只租不售和租25总体营销推广建议总体营销推广建议26营销推广策略商业炒作是提升项目总体价值的引擎，是销售造势的助推器。因此，我们要先炒作商业，依托强大商业效应带动商铺的热销势头。同时可提升商铺的销售价格。营销推广策略商业炒作是提升项目总体价值的引擎，是销售造势27招商费用：120万营销推广费用：50万广告宣传费用：120万营销推广费用计划总费用290万，占总销售额1.9亿的1.5%，增加销售5700万。招商费用：120万营销推广费用计划总费用290万，28营销推广主线商业炒作商业推售6月7月8月9月主力店招商主力店招商商业蓄水大量招商旗舰店招商商业蓄水营销推广主线商业炒作商业推售6月7月8月9月主力店招商主力店29商业资源展示商业资源展示30合作商家展示合作商家展示31谢谢！博傲地产谢谢！博傲地产32博傲地产《丘北东门广场》

总体操作方案

博傲地产《丘北东门广场》

总体操作方案

33目录项目战略思考总体营销推广建议竞争对手及SWOT分析商业定位规划商业资源展示商铺销售建议目录项目战略思考总体营销推广建议竞争对手及SWOT分析商业34项目的战略思考项目的战略思考35城市战略层面引领丘北的消费潮流打开丘北商业升级的新篇章成为丘北的商业展示窗口成为丘北品质生活的典范城市战略层面引领丘北的消费潮流36项目战略层面成为丘北老城区品质生活的样板区展现出丘北老城区未来发展的美好前景项目战略层面成为丘北老城区品质生活的样板区37突破老城区房产价值的束缚突破丘北人对于生活品质和投资价值的传统观念三大突破市场的突破价值的突破观念的突破突破丘北商业发展的格局突破老城区房产价值的束缚突破丘北人对于生活品质和投资价值的传38商业定位规划商业定位规划39产品定位主题型ShoppingMallShoppingMall是一个开放式的购物中心，业态有品牌服饰、特色百货、特色餐饮、会馆、娱乐休闲、SPA健身、亲子乐园、品牌体验馆等。特点是“吃喝玩乐一条龙服务”、“柴米油盐一站式购齐”。产品定位主题型ShoppingMallShoppingM40客户群定位大众消费型丘北县城总人口约4万人，项目商业面积约合人均1㎡，只有抓住最多的消费者，才能达成最终的商业目的。所以，客户群定位为大众消费型，所有人都能够在这里消费，所有人都可以在这里消费。客户群定位大众消费型丘北县城总人口约4万人，项41规划一层：品牌服饰中心负一层：绿色农产品交易中心二层：百货精品中心三层：餐饮娱乐中心规划一层：品牌服饰中心负一层：绿色农产品交易中心二层：百42负一层：绿色农产品交易中心负一层：绿色农产品交易中心43一层：品牌服饰中心一层：品牌服饰中心44二层：百货精品中心二层：百货精品中心45三层：餐饮娱乐中心三层：餐饮娱乐中心46竞争对手及SWOT分析竞争对手及SWOT分析47竞争对手概况

丘城金界：项目位于财神庙旁，交通便利，商圈有一定规模，项目有临街商铺和高层住宅，住宅均价1600元/平方米，最高售价1900元/平方米。商铺均价10000元/平方米。商业总面积6万平米。竞争对手概况丘城金界：项目位于财神庙旁，交通便利，商圈有一48财富广场：项目为纯商业，位于县城核心商圈。地块方正，体量为7万平米，价格定位一层均价为12000元/平方米，二层6000元/平方米。从地理位置来看优于本项目，与本项目距离不到1000米。

竞争对手概况

财富广场：项目为纯商业，位于县城核心商圈。地块方正，体量为749金色荷塘：项目位于市区核心区域，商业部分一楼均价10000元/平方米，住宅部分1800元/平方米，商业总面积4万平米。

竞争对手概况

金色荷塘：项目位于市区核心区域，商业部分一楼均价10000元50项目SWOT分析

Strengths优势：项目旁边为县城客运站，接触旅游客户资源有优势。项目背靠山体，自然景观卓越，项目规划设计大大改变了原有的低端农贸集市的面貌，纯商业，大体量，设计美观，有望成为县城新的核心商圈。

Weaknesses劣势：项目定位较高，对中高档消费的依赖度较大，项目地段一直为本地低端市场，要改变原有商业习惯需要一定时间。项目附近有多条道路通达，但普遍路况较差，路面较窄，形成交通瓶颈，不利于车流量进入商业中心。项目SWOT分析Strengths优势：项目旁边为县城客运51项目SWOT分析

Opportunities机会：项目附近有大量在售商业或含商业综合体存在，目前房价上涨趋势明显，便于项目炒高均价。丘北县政府把丘北建设成为山水旅游名县的发展规划，对于项目而言，将带来大量商业机会。Threats风险：目前县城新老城区内有大量商业项目上市（预计超过20万㎡），就丘北目前的市场消化能力而言会非常饱和，抢占市场成为了项目的成功关键，特别是在多数条件并不占优的情况下，营销及速度可能成为项目成败的重要因素。项目SWOT分析Opportunities机会：项目附近有52商铺销售建议商铺销售建议53方案一：直接销售销售时间：

15个月，即2011年8月----2012年11月销售价格：负一楼0.3万/㎡，一楼0.9万/㎡，二楼0.4万/㎡，三楼0.3万/㎡销售回款：约1.33亿方案一：直接销售销售时间：54方案二：先招商，后销售销售时间：

11个月，即2011年8月----2012年6月销售价格：负一楼0.4万/㎡，一楼1.3万/㎡，二楼0.6万/㎡，三楼0.4万/㎡销售回款：约1.9亿增加销售回款5700万元减少销售时间4个月方案二：先招商，后销售销售时间：增加销售回款5700万元减55商业运作建议商业运作建议56商业地产的经营模式主要有只售不租、只租不售和租售并举三种。只租不售或租售并举，都是招商先行，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致招商失败，商业不兴，物业贬值，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。所以商业地产的操作模式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、抵押、或信托。

商业地产的经营模式主要有只售不租、只租不售和租57总体营销推广建议总体营销推广建议58营销推广策略商业炒作是提升项目总体价值的引擎，是销售造势的助推器。因此，我们要先炒作商业，依托强大商业效应带动商铺的热销势头。同时可提升商铺的销售价格。营销推广策略商业炒作是提升项目