某地产金域蓝湾首批次价格策略(内部版本)课件

万科金域蓝湾首批次价格方案2007年8月万科金域蓝湾首批次价格方案2007年8月前言距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不同类型产品的价格口径。因此，请公司预审金域蓝湾首批次推售目标及价格口径。前言距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划1栋10栋11栋12栋13栋本次可取得预售证单位约8.1万平方米。从资源分布看，临河高端为相对最差楼栋。首批次推售范围1栋10栋11栋12栋13栋本次可取得预售证单位约8.1万平此次可售房源中,以90变120平米的套三户型为主类型户型面积套数套数比套二

A183.5917020.17%D189.92344.03%B185.87344.03%B383344.03%B282.16344.03%

合计30636.30%可变套三

A290.7623828.23%A389.88677.95%D286.8688.07%

合计37344.25%临河四房临院四房106.73647.59%两翼四房151.41667.83%临河高端170.59344.03%

合计16419.45%合计

843

此次可售房源中,以90变120平米的套三户型为主类型户型面积产品类型供给套数卡类客户需求供求比例水漾卡110甲类2451：2.23乙类1211：1.21合计3661：3.66享院卡437甲类7261：1.66乙类6821：1.56合计14081：3.22城市卡306甲类3101：1.02乙类4721：1.56合计7821：2.58产品分类供应与客户需求关系1、水漾卡由于资源稀缺，供不应求，成为价值标杆。2、享院卡从房源供应量和甲类客户需求量来讲，供大于求。3、城市卡供需基本平衡，在后续销售中，将存在一定的销售压力。但是，目前各类产品蓄积客户总量因价格未较详细公布，供给关系取决于“量、价”关系。甲类客户为有效客户中，诚意度较高者；乙类客户为有效办卡客户中犹豫者产品类型供给套数卡类客户需求供求比例水漾卡110甲类2451推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划诚意客户数量通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别率67%，判断有效客户总量为2655组，A类客户总量为1281组。备注：1、前期公布价格口径为两房50万左右，附加值三房80万左右，临河均价1万左右；2、A类意向客户甄别诚意度标准：1)对本项目表现出比较强烈的关注。2)认可本项目的产品类型。3)能承受项目现在公布的价格口径。4)附近政府机关、大型企业、学校等工作人员。5)万科老业主或是品牌追随着。诚意客户数量通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别客户来源客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%；享院卡中城东客户占57.3%；水漾卡中城东客户占56.2%。客户来源客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%客户出价能力备注：1、客户出价能力仅供参考，所有客户出价能力参考系数1.1。2、使用参考系数后客户出价能力调整为：城市卡45万、49万、53万、56万；享院卡74万、90万；水漾卡115万、159万。1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、不临路套二、不临路小套三总价预期集中在40-42万、45-47万、43-54万和47-60万；2、享院卡中，客户对90+30、C1户型的总价预期集中在65-70万、80-85万；3、水漾卡中，客户对C2、C3户型的总价预期集中在100-110万、140-150万。客户出价能力备注：1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、小结：

近4000组客户，2600余组有效客户，为本项目提供了良好的客户基数支持；项目推广呈现的调性、周边竞品的热销及价格提升，使客户出价能力与总价区间接近。小结：推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划新特区政策为成都楼市注入新的活力1、新特区促使需求增大、对外地人购房更有吸引力、区域影响力增强。2、6月份以来，成都楼市全线飘红。魅力之城5月成交90套6月成交130套7月170套双水岸5月成交63套6月成交80套7月170套加州湾5月成交18套6月成交19套7月38套朗润园5月开盘量较大，6月成交120套7月110套中海兰亭，均价6300，287套全部售罄。和黄南城都汇，均价6500元，8月4日开盘。天府长城图兰多价格从4月4700左右上扬到7月6500左右。二十四城价格口径从5500左右上扬到6000左右。蓉上坊价格口径从原定6500涨到7000。3、720城南土地拍卖地价飚升，楼面地价已达到7000多元/平米。4、网上纷纷传言，08年成都房价上万。新特区政策为成都楼市注入新的活力1、新特区促使需求增大、对外住宅供销面积（单位：万平方米）内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环外供给销售供给销售供给销售供给销售供给销售200341.4651.5264.4662.5486.95150.65278.66350.7915.8316.9200442.478.5718.8867.01121.33156.33268.84353.8133.9432.09200548.4160.7216.6921.2776.84111.3385.81376.41165.2106.11200620.6139.9812.2325.581.69106.09534.28485.2258.65207.3507上半年27.2615.3913.749.5928.5439.92322.33305.89114.88126.96二环内项目供需情况房地产开发集中在二环外区域，二环内区域供应量稀缺；07年一到二环的土地成交价格涨幅最大,已超过内~一环，仅次于内环内的土地价格。一环至二环内房源供不应求。无论是宏观面，还是个案表现，新特区后，成都楼市提前步入“上万”通道。住宅供销面积（单位：万平方米）内环以内内环至一环一环至二环周边竞品市场节点5.27首创一批次开盘6.2龙湖一期开盘6.4首创二批次开盘6.7高地一期开盘6.10首创三批次开盘7.14浅水半岛二期首批次开盘7.29日龙湖二期首批次开盘8月花郡三期开盘7-8月浅水半岛二期二批次开盘8-9月龙湖二期剩余房源推出9-10月二十四城首批次开盘6月7月8月9月8月底金域蓝湾一期开盘7.28颐和家园四期开盘5月以来，周边竞品集中放量，销售火爆。周边竞品市场节点5.276.26.46.76.107.147区域内重点项目动作及价格提升首创一期首批次——三批次价格提升5250（推500套）—5634（推184套）--6462（推627套）目前销售情况：网上查到剩余497套，主要为136-137的套三（总价87万左右）以及87-88的套二（总价56万）。高地一期:5500元（推550套）全部售罄二期预计10月开盘浅水一期到二期一批次:4800—5400（推700多套）基本售罄龙湖一期到二期一批次:5200（推872套）--6200（推302套）龙湖一期到二期，短短2个月不到时间，个案均价涨幅近1000元/平米。龙湖二期首批次302套房收取诚意金1600多个（含虚号）。备注：龙湖二期诚意金可保留方式：通过这一批次交纳诚意金参加下批次摇号。花郡：预计8月开盘5500-6000元，130平米左右三房总价68-77万。颐和家园一期到四期：4000-6400开盘468套销售87套，套二总价为57万，套三总价为78-92万。二十四城：示范区开放，预计8月中旬举行产品品鉴会，公布价格口径，9-10月开盘。预计套三5800元，总价68-73万，套四6500-7000元，总价93-102万。区域内重点项目动作及价格提升首创一期首批次——三批次价格07年新增供应量(万平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月首创18.3

4.38

6

龙湖15.6

7.3

8.3

二十四城16

8

8

高地12.1

6.1

6

颐和家园6.5

1.5

5

浅水半岛17.3

7.3

10

花郡18.81.8

8.5

8.5

104.61.801.504.321.412.316.8201088.5区域重点项目推售时间表1、区域内部客户旺盛的购买力，再次印证了市场的空缺。（2006年区域供应量为18.6万平米，2007年区域供应量为104.6万平米）。2、区域6-9月新推量较大，7月底开始三房供应比例增大。07年新增供应量(万平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9重点竞品分析：龙湖三千里环域同质项目分析：中海龙湾半岛、华润翡翠城同区域内，从销售期、客户关注、产品等方面考虑，本项目城市、享院系列与龙湖表现出明显的竞争态势；本项目最高端的水漾系列在区域内由于资源的稀缺，没有竞争对手，故应放大竞争圈层，对相同环域下，且拥有稀缺自然资源的项目进行比较：中海龙湾半岛、华润翡翠城。重点竞品分析：龙湖三千里同区域内，从销售期、客户关注、产品等定位：G2VSG3；规模相似：26万VS28万；规划：三千里被市政规划路分隔，但不临主干道VS金域蓝湾为大围合规划，略胜；容积率相似：5.0VS5.0；地段相似：金域蓝湾在二环内；金域蓝湾VS三千里品牌：同为品牌开发商，万科在成都8年VS龙湖连续开发3个项目均为市场明星楼盘；现场：简洁大气现代VS精致典雅；价格：低价入市VS价格标杆；产品：高端产品稀有，改善性居住产品高实用率；入市时机：龙湖抢先入市。龙湖三千里同一区域在相近时间争夺话语权和中端客户群体；金域蓝湾优势在于项目定位高端、现场、产品的高性价比、万科品牌和服务。定位：G2VSG3；金域蓝湾VS三千里品牌：同为品牌33-34F高层电梯公寓板式点式布局南北通透未直接临二环路规划特点采用蝶形点式布局地块被规划道路隔断，以一条水景轴线连接经济技术指标建筑总占地82.6亩住宅建筑面积约26万m2商业建筑面积约1.5万m2总户数2697户绿地率25%建筑密度25%容积率5面积区间70-93m2(一期)80-160m2(二期)一期二期二环路N竞品分析—龙湖三千里33-34F高层电梯公寓规划特点经济技术指标建筑总占地82.竞品分析—龙湖三千里二期一期总户数1827建筑形态33F-34F梯户比2梯4户、2梯5户、3梯6户面积区间80-160m2层高2.9m公摊19%容积率5车位比1:0.6物管公司龙湖物管物管费用2元/平米户型配比基础数据户型建筑面积改造后面积套数比例临路2房80-9021811.93%临路小3房89-9293-10337420.47%不临路2房80-8836620.03%不临路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合计1827二期三房、四房比例占到38，64%，共706套。可改小三房比例占到41%，共537套。竞品分析—龙湖三千里二期一期总户数1827建筑形态33F-3物业档次差相对较小，居住氛围更纯粹规划道路将小区分为两块，破坏了小区的整体性受90/70限制，多为小户型，属经济实用档次小户型（90平方米）

84（临路不看院）90（临路看院或看河）90（朝向内院）90（多层位于内院）大户型（112，147及168平方米）

168（临河）150*2（临河临院）105*2（朝向内院）一期二期规划道路水景轴线二环路N小区规划物业档次差相对较小，居住氛围更纯粹小户型（90平方米）大户型200m30m86m111m城市内项目稀有的大空间内庭点式布局导致内庭空间小户型均好性差，大部分户型观景空间有限二环路N24m32m61m34m19m34m59m景观规划200m30m86m111m城市内项目稀有的大空间内庭二N2绝对的河景优势二环路N24m32m61m34m19m34m59m无河景优势金域蓝湾河景自然资源绝对的河景优势二N24m32m61m34m19m34m59m二期户型配比分布临路80-90套二不临路80-88套二临路93-103小套三不临路93-103小套三临院125-137套三临院160套四临院106小套四临院145小套四户型建筑面积改造后面积套数比例临路2房80-9021811.93%临路小3房89-9293-10337420.47%不临路2房80-8836620.03%不临路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合计1827临路产品的对比中，本项目主要在周边配套、噪音、房间尺寸等方面呈现劣势；不临路套二、临院套三呈现优势，不临路套三和临路套四在房间尺寸、采光通风等方面呈现劣势。二期户型配比分布临路80-90套二不临路80-88套二临路9小户型（90平方米）

84（临路不看院）90（临路看院或看河）90（朝向内院）90（多层位于内院）大户型（112，147及168平方米）

168（临河）150*2（临河临院）105*2（朝向内院）产品对应竞争关系临路80-90套二不临路80-88套二临路93-103小套三不临路93-103小套三临院125-137套三临院160套四临院106小套四临院145小套四龙湖三千里金域蓝湾临路的80-90的二房(不可改造)80-84平米户型(不可改造)临路的89平米二房(改造后面积93-103)84平米(可改91平米三房)临院125-137平米的三房，106小套四90送30的A2型临院145-160平米的四房108送40的C1型小户型（90平方米）大户型（112，147及168平方米）产龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*41003550*4200次卧3100*41002550*3000卫生间2000*29001800*2600厨房2115*29001800*3400生活阳台2115*1600/起居室5685*42003900*3000餐厅1800*2400阳台4200*24004200*3400本项目优势主功能布局合理,赠送两层挑高阳台次卧尺度舒适可变飘窗赠送本项目劣势次卧开间较小没有生活阳台直接临二环路临路套二龙湖三千里：建筑面积约82平米金域蓝湾A1型：建筑面积约84平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*41003550*4200次龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*39003600*4000次卧3300*33002600*3600卫生间2100*22001750*2600厨房1900*33002100*3500生活阳台1900*1400/起居室3900*31003900*3800餐厅3900*21002750*2600阳台12150*39002600*2650本项目优势主卧尺度舒适可变飘窗和大阳台赠送本项目劣势次要功能房尺度较小没有生活阳台临路套二龙湖三千里：建筑面积约85平米金域蓝湾B2型：建筑面积约83平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*39003600*4000次龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*42003600*4000次卧2900*35502600*3600卫生间1750*27501750*2600厨房2700*19002100*3500生活阳台1950*1250/起居室3900*33003900*3800餐厅2700*18002750*2600阳台12100*33002700*2550阳台23100*2100/入户花园2950*2100/改造后面积91平米93平米本项目优势客厅、主卧尺度更舒适可变飘窗阳台较方正,使用性强本项目劣势没有入户花园、生活阳台、观景阳台次卧开间较小临路小套三金域蓝湾A1型：建筑面积约84平米龙湖三千里：建筑面积约89平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*42003600*4000次龙湖三千里金域蓝湾主卧3600*36003600*4000次卧3000*30002600*3600卫生间1750*27501750*2600厨房2700*19002100*3500生活阳台1950*1250/起居室3600*40003900*3800餐厅3100*30002750*2600阳台12700*36002700*2550阳台24000*2100/入户花园2950*2100/改造后面积91平米98平米本项目优势主卧尺度更舒适可变飘窗本项目劣势没有入户花园、生活阳台、观景阳台两个次卧空间尺度较小不临路小套三金域蓝湾B1型：建筑面积约84平米龙湖三千里：建筑面积约89平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3600*36003600*4000次龙湖三千里金域蓝湾主卧

3900*37503850*39502000*27501850*5150次卧3000*39002950*4000次卧3000*36002750*4000卫生间1800*27501900*2400厨房2500*27501900*4000生活阳台1400*27501400*1900起居室4500*42007100*4600餐厅2100*2700入户花园2600*3850无阳台约9平米约3个平米本项目优势豪华主卧,带衣帽间可变飘窗客厅两层挑高,带外挑阳台部分户型还带弧型观景阳台本项目劣势次卫和厨房正对部分次卧临路没有入户花园临院大套三金域蓝湾A2型：使用面积约120-135平米龙湖三千里：建筑面积约125平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3900*37503850*39502龙湖三千里金域蓝湾主卧

3900*40003850*39503000*46002700*2200次卧13150*30003050*3950次卧23000*39003050*3100书房2700*39002800*2900厨房2400*30002700*3000工作间1500*1850/生活阳台1500*11507700*4500起居室5000*4500餐厅2900*3000/入户花园2200*44504200*5100阳台约6个平米/改造后面积160150-180本项目优势空间改造能力强，可改善户型客厅两层挑高超大入户花园，可改成其他功能房本项目劣势部分房间尺度较小没有观景阳台、生活阳台次卫距离较远临院四房龙湖三千里：建筑面积约160平米金域蓝湾C1型：使用面积约150-180平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3900*40003850*39503龙湖营销动作7月29日,一批次推出2栋,均价6200元/平米。预计在8月初推出1、6栋（两房约132套，可改小套三约300套，三房约170套）。预计在八月底九月初即万科开盘阶段，推出其二期3、4、5栋，以万科的价格带动其价格的溢价。价格(元/平米)不临路套二6277不临路小套三6277临院套三6187临院套四6151已推2号楼价格龙湖营销动作7月29日,一批次推出2栋,均价6200元/平米一期推出时,1、3栋临路部分均价:5464元/平米1、3栋不临路部分均价:5420元/平米临路与不临路产品均价仅差44元/平米可见：龙湖在噪音问题打分较低，其最为关注的是景观。一期推出时,2期1批次户型和位置2栋龙湖2期1批次推出2栋，是2期中位置较好的一栋，户型以套二和套三为主，同时推出93平米和145平米两种可变套型，所推户型均不临路。不临路套二85-8813444.4%不临路小套三（套一变套二）933411.3%

临院套三133/1376621.9%不临院小套四（套二变套四）1453411.3%临院套四1603411.3%不临路85-88套二不临路93小套三（套一变套二）临院133-137套三不临院145小套四（套二变套四）临院160套四2期1批次户型和位置2栋龙湖2期1批次推出2栋，是2期中位置销售情况龙湖三千里2期1批次共推出房源302套，均价为6200元/平米，开盘当日到场客户约1500多组，现场摇出1660组，存在虚增客户数量，截止开盘当日下午5点，仅剩４套未售，人气非常旺，还有相当一部分客户未到或未选到满意的房源；销售人员积极引导客户选择下一批次房源，并告之可取得优先选房权。户型面积套数已售均价总价区间不临路套二85-88134134627751-53万不临路套三（套一变套三）933434630053-57万临院套三133/1376665618781-84万不临院套四（套二变套四）1373434577774-77万临院套四1603431615196-99万销售情况龙湖三千里2期1批次共推出房源302套，均价为620规模：二十四城2万户规模，楼面地价傲视城东；规划：二十四场大盘规划，但一期位置不好，推出单位临30米市政道路和铁路；容积率相似：5.0；4.0；地段：金域蓝湾胜；金域蓝湾VS二十四城1、同一区域在相近时间争夺中端客户群体；金域蓝湾优势在于项目定位高端、地段、产品的高性价比、万科品牌和服务。2、竞争策略：销售说辞上强调项目纯粹定位，强调城市河景资源；推广上建立高端项目形象；现场示范区以精致取胜，体验金域蓝湾的高端；销售服务和物业服务水平取胜。品牌：同为品牌开发商；服务：万科服务胜；现场：二十四城以豪华大气VS金域蓝湾精致典雅；产品：金域蓝湾区域价值、价格标杆，特别是高端产品，二十城一期定位中端，走速度和量；入市时机：金域蓝湾抢先入市。竞品分析—二十四城规模：二十四城2万户规模，楼面地价傲视城东；金域蓝湾VS二铁路,未来将拆除一期一期二十四城:双庆路上最远离二环路的位置,四面临路,无自然资源,是整个项目中最差的位置金域蓝湾,二环内,沙河旁、核心居住区,无论是居住、投资都是第一选择竞品分析—二十四城铁路,未来将拆除一期一期二十四城:金域蓝湾,二环内,110米80米75米90米100米200m30m86m111m73m98m30m二十四城的布局以围合为主,与本项目类似,一期三面路,且位置较差从楼间距来看本项目优于二十四城,且本项目的容积率还高于二十四城容积率:4容积率:5规划布局110米80米75米90米100米200m30m86m111景观分为三个组团,平均面积在6000-8000平米,且将景观分割后,会降低景观的共享性和观赏性三个景观组团基本以健身设施和绿化小品为主,缺乏变化,满足中档社区需求游泳池全民建身广场全民建身广场主入口全民建身广场景观规划景观分为三个组团,平均面积在6000-8000平米,且将景观二十四城:游泳池,位于一个组团内,共享性低三个全民健身广场:大量修建健身广场,是中档楼盘的常规做法独立商业:独立商业,保证社区的纯居住金域蓝湾:游泳池;位于中庭,是小区的主要景观节点,且设置有水疗SPA和水上吧台会所:9米挑高室内羽毛球馆健身设施:适量分布于架空层和沙河景观带沿街商业:在小区外围,不影响小区内部的居住生活游泳池会所游泳池全民建身广场全民建身广场主入口全民建身广场小区配套二十四城:金域蓝湾:游泳池会所游泳池全民建身广场全民建身广场89平米二房,可改三房87-89平米二房117-124平米三房144平米四房,可改五房户型面积套数改造后面积临路2房87-89480临路可改3房8937693-94朝中庭2房87-891092朝中庭可改3房8945093-94朝中庭大3房117-125372朝中庭4房144248156二十四城走舒适型路线,但是其位置、规划、景观等各方面都不能给到完全的支撑,只能定位中档楼盘,预计其一期将低价出货,走性价比路线户型配比及分布89平米二房,可改三房87-89平米二房117-124二十四城：建筑面积约144平米二十四城金域蓝湾主卧3900*40003850*3950主卫5000*20002700*2200次卧13300*35003050*3950次卧23000*35003050*3100次卧32700*3500(2.2米高)2800*2900厨房3000*25002700*3000入户花园3000*50004200*5100客厅7900*50007700*4500餐厅阳台2700*3500/改造后面积156平米150-180平米本项目优势空间改造能力强,可改善户型客厅/餐厅开间小,但两层挑高本项目劣势入户花园采光较差部分次卧开间较小没有观景阳台主卧尺度不如二十四城,没有衣帽间金域蓝湾C1型：使用面积约150-180平米临院四房二十四城：建筑面积约144平米二十四城金域蓝湾主卧3900*豪华主卧,带衣帽间、书房精心考虑,设计多功能房,可以做为书房、老人房、客人房保姆房、花房洗衣房、储藏间2楼设置卧室改造方案示意一晾衣间豪华主卧,带衣帽间、书房精心考虑,设计多功能房,可以做为书房地段：龙湾占优；资源：龙湾稍占上风；定位：两者都定为于城市高端产品规模：龙湾200亩左右，金域100亩左右规划：金域大围合布局占优；金域蓝湾高端产品VS龙湾半岛品牌：同为品牌开发商,万科稍占上风,但中海在成都的项目定位整体比较高端；服务：两者相当,中海物业已升级为深蓝；现场：卖场比较相似；产品：两者可比性不高；容积率：金域5.0VS龙湾3.2。中海龙湾半岛1、两个项目所处区域不同，在中低端产品上，由于价格的差异，基本没有竞争，客户重叠率低；而在高端产品线上其164平米的看河套四也只有34套,与本项目不足以形成竞争。2、龙湾整个项目定位及在中海成都项目中所处的位置，决定其高端产品价格走势比金域蓝湾更高。地段：龙湾占优；金域蓝湾高端产品VS龙湾半岛品牌：同为品占地面积（亩）210多总建筑面积（㎡）约35万容积率3.2绿化率30%建筑设计梁黄顾建筑师（香港）事务有限公司景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司建筑形态18层中高层、8层叠拼别墅、临河双拼别墅销售均价(元/㎡)6200（中高层），叠拼、双拼未开售物管费2.5元/㎡

中海龙湾半岛暨中海第四代产品，即：与深圳中海·香蜜一号、北京中海·瓦尔登湖、上海中海·翡以湖岸、苏州中海·半岛华府等项目定位相同的城市豪宅。而龙湾半岛主要是以香蜜湖一号为参照进行规划。竞品分析—龙湾半岛占地面积（亩）210多总建筑面积（㎡）约35万容积率3.2绿18层景观高层均价6486，2006年11月开盘，总297户，已销售206户8层叠拼别墅，现起价13000临河双拼别墅37#36#34#35#31#32#33#竞品分析—龙湾半岛6月16日推出,正在销售中,高层,可看河6月16日开盘销售临河34栋，总套数325套，截止7月30日，已销售213套，整体均价7500元，销售率为65%。虽然部分户型面河，但因有其他建筑物阻挡，效果不佳，均价并没有拉伸太大。18层景观高层均价6087，2006年10月开盘，总280户，已售完18层景观高层均价6486，2006年11月开盘，总297户社区将修建两个泛会所满足业主的生活、休闲需求；两个会所分别位于32号楼、36号楼底层；金苹果幼儿园。社区泛会所二社区泛会所一会所的设备及装修标准及服务类型产品配置社区将修建两个泛会所满足业主的生活、休闲需求；两个会所分别位高端定位——项目宣传、物业服务

项目宣传：针对高端客群诉求，已树立项目高端形象。物业：“中海深蓝”是专为中海地产顶级住宅定制的服务品牌，其服务的第一个项目就是深圳香蜜湖一号。

高端定位——项目宣传、物业服务项目宣传：针对高端客群诉求，竞品分析—龙湾半岛产品类型配比品类面积段总面积数比例G29431964.5%118-1202220231.0%136-1403298046.0%155-1591329418.5%品类产品形态面积段套数总面积数面积比例1面积比例2总价范围（万元）顶级C及TOP1叠拼189-213801656037.2%37.2%210-234叠拼222-254902109047.3%47.3%240-280双拼28010280015.4%6.3%500-550341827286.1%680-700690213803.1%1500-1700竞品分析—龙湾半岛产品类型配比品类面积段总面积数比例G29竞品分析—龙湾半岛一期开盘至今销售价格及涨幅、销售速度

栋号均价总套数已售套数开盘时间36608728028006年10月37648629720606年11月34723432521307年6月自去年10月到今年6月，项目整体均价上涨1147元，幅度为19%。户型面积套数均价平均总价套一5718730042万套二83-92126750063-74万套三114-141146760087-106万套四162347700125万6月16日开盘34栋价格体系竞品分析—龙湾半岛一期开盘至今销售价格及涨幅、销售速度龙湾半岛优势特色储藏空间户型均好性强金域蓝湾优势超大入户花园赠送，可增加特色功能空间观景效果,临院享河宽厅设计挑高露台、观景阳台设计竞品分析—龙湾半岛龙湾半岛优势竞品分析—龙湾半岛竞品分析—翡翠城4期鸟瞰图在8月份底推出四期一批次,将不会有临河产品出现,价格在6000元/平米以上。临河高端后续推出,目前户型图也没有公布竞品分析—翡翠城4期鸟瞰图在8月份底推出四期一批次,将不会有竞品分析—翡翠城两个项目所处区域不同.在中低端产品上,由于价格的差异,基本没有竞争,客户重叠率低；而在高端产品线上其临河的高端产品后续将对本项目的水漾系列形成竞争，但目前无详细产品资料和价格面市。栋号总套数销售套数均价开盘日期16297198541706年12月17158154572106年12月18217205562706年12月15217202602107年5月汇景上座去年开盘均价、套数楼王价格为9999元/平米，侧面价格约为6500元/平米临河高端年底推出，面积区间187-266，预计总价区间130万-200万竞品分析—翡翠城两个项目所处区域不同.在中低端产品上,由于推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划年初均价：7300元/平米从目前市场现状分析，受土地拍卖价格和各大指标项目影响，每月住宅成交均价均上浮较大（成都主要城区07年6月较5月上涨6％；成华区6月较5月上涨8％）；同时，项目组根据目前对自有客户的判断，结合市场综合情况，初拟出3套价格方案：保守型、稳健型、激进型（不同的方案对应不同的销售速度）年初均价：7300元/平米保守型、稳健型、激进型1、保守方案：整体均价为7603元/平米

面积使用面积均价平均总价折后均价对应竞品总价临路两房85855450463250545047-52万（三千里）临路附加值两房85925800493000535951-57万（三千里）不临路两房89896500578500650053-57万（三千里）临路附加值3房891228000712000583674-77万（三千里132－137平方米）临院附加值3房881228650761200623978-85万（三千里137平方米）临院附加值４房1071418840945880670896-99万（三千里160）；94-102万（二十四城144）临河小套四151169820012382007327118-128万（龙湾164平方米）临河大套四171222940016074007241210-234万（龙湾180-210平米8层叠拼）合计

7603.

7603元的成交均价使各户型成交总价都低于市场平均水平。1、保守方案：整体均价为7603元/平米面积使用面积均价平2、激进方案：整体均价为8122元/平米

面积使用面积均价平均总价折后均价对应竞品总价临路两房85855900501500590047-52万（三千里）临路附加值两房85926400544000591351-57万（三千里）不临路两房89896800605200680053-57万（三千里）临路附加值3房891228300738700605574-77万（三千里132－137平方米）临院附加值3房881228950787600645678-85万（三千里137平方米）临院附加值４房1071419200984400698296-99万（三千里160）；94-102万（二十四城144）临河小套四151169900013590008041118-128万（龙湾164平方米）临河大套四1712221100018810008473210-234万（龙湾180-210平米8层叠拼）合计

8122.

预测该价格体系开盘当天去化400-450套，为确保项目利润最大化，年度任务剩余部分建议不采用集中推售方式，平均每月去化12500平米；根据市场情况，适时调整价格。2、激进方案：整体均价为8122元/平米面积使用面积均价平3、稳健方案：整体均价为7904元/平米

面积使用面积均价平均总价折后均价对应竞品总价临路两房85855700484500570047-52万（三千里）临路附加值两房85926250531250577451-57万（三千里）不临路两房89896700596300670053-57万（三千里）临路附加值3房891228200729800598274-77万（三千里132－137平方米）临院附加值3房881228800774400634878-85万（三千里137平方米）临院附加值４房1071419000963000683096-99万（三千里160）；94-102万（二十四城144）临河小套四151169880013288007863118-128万（龙湾164平方米）临河大套四1712221000017100007703210-234万（龙湾180-210平米8层叠拼）合计

7904

预计该价格体系开盘当天去化约550-600套，07年年度任务剩余部分建议采用逐月销售方式，且该方案具有年度销售面积增量的可能；年度任务上升空间：10－11万平米。对于27万平米规模的项目，建议首批次入市价格留有一定余地，给客户、市场一定上升空间；且首批次开盘的舆论影响和气势都非常重要。3、稳健方案：整体均价为7904元/平米面积使用面积均价平明日，项目组将在呈祥东馆对2600余组A类客户进行全面梳理和回访，通过10天左右的梳理，项目组将提交更为精准的价格区间和价格表。同时，根据大致的均价范围，项目组申请在本阶段技巧性地公布价格区间，稳定意向客户：

A1（临二环）：总价50万左右；（现公布口径50万左右）

A2（临二环）：总价70多万；A2（中庭）：总价80万左右；（现公布口径80万左右）

C1：总价95万左右；

C2：总价140万左右；（现公布临河均价1万左右）

C3：单价为1万左右。明日，项目组将在呈祥东馆对2600余组A类客户进行全面梳理和三种方案项目利润指标1、保守方案净利率13.1%2、激进方案净利率15.5%3、稳健方案净利率14.6%三种方案项目利润指标1、保守方案净利率13.1%推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划开盘前营销节点8月11日，示范区开放，卖场投入使用，样板间公布。8月15日取得10-13栋预售证，8月22日取得1栋预售证。1、8月15日公布价格，进行产品分类公示，开始收取城市卡、享院卡A组诚意金。8月20日收取B组客户诚意金。8月21日梳理客户。2、8月22日在呈祥东馆进行城市卡、享院卡摇号，现场摇现场开始领号，客户领取顺序号后进行预选房。23日在呈祥东馆领取号牌。24日梳理客户。3、8月25日在呈祥东馆享院卡、城市卡开盘。1、8月22日1栋开始收取诚意金。2、8月26日晚上在酒店进行水漾卡、C1摇号并选房。备注：分类卡对应产品风险问题，需要重新公示开盘前营销节点8月11日，示范区开放，卖场投入使用，样板间公ENDEND万科金域蓝湾首批次价格方案2007年8月万科金域蓝湾首批次价格方案2007年8月前言距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不同类型产品的价格口径。因此，请公司预审金域蓝湾首批次推售目标及价格口径。前言距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划1栋10栋11栋12栋13栋本次可取得预售证单位约8.1万平方米。从资源分布看，临河高端为相对最差楼栋。首批次推售范围1栋10栋11栋12栋13栋本次可取得预售证单位约8.1万平此次可售房源中,以90变120平米的套三户型为主类型户型面积套数套数比套二

A183.5917020.17%D189.92344.03%B185.87344.03%B383344.03%B282.16344.03%

合计30636.30%可变套三

A290.7623828.23%A389.88677.95%D286.8688.07%

合计37344.25%临河四房临院四房106.73647.59%两翼四房151.41667.83%临河高端170.59344.03%

合计16419.45%合计

843

此次可售房源中,以90变120平米的套三户型为主类型户型面积产品类型供给套数卡类客户需求供求比例水漾卡110甲类2451：2.23乙类1211：1.21合计3661：3.66享院卡437甲类7261：1.66乙类6821：1.56合计14081：3.22城市卡306甲类3101：1.02乙类4721：1.56合计7821：2.58产品分类供应与客户需求关系1、水漾卡由于资源稀缺，供不应求，成为价值标杆。2、享院卡从房源供应量和甲类客户需求量来讲，供大于求。3、城市卡供需基本平衡，在后续销售中，将存在一定的销售压力。但是，目前各类产品蓄积客户总量因价格未较详细公布，供给关系取决于“量、价”关系。甲类客户为有效客户中，诚意度较高者；乙类客户为有效办卡客户中犹豫者产品类型供给套数卡类客户需求供求比例水漾卡110甲类2451推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划诚意客户数量通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别率67%，判断有效客户总量为2655组，A类客户总量为1281组。备注：1、前期公布价格口径为两房50万左右，附加值三房80万左右，临河均价1万左右；2、A类意向客户甄别诚意度标准：1)对本项目表现出比较强烈的关注。2)认可本项目的产品类型。3)能承受项目现在公布的价格口径。4)附近政府机关、大型企业、学校等工作人员。5)万科老业主或是品牌追随着。诚意客户数量通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别客户来源客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%；享院卡中城东客户占57.3%；水漾卡中城东客户占56.2%。客户来源客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%客户出价能力备注：1、客户出价能力仅供参考，所有客户出价能力参考系数1.1。2、使用参考系数后客户出价能力调整为：城市卡45万、49万、53万、56万；享院卡74万、90万；水漾卡115万、159万。1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、不临路套二、不临路小套三总价预期集中在40-42万、45-47万、43-54万和47-60万；2、享院卡中，客户对90+30、C1户型的总价预期集中在65-70万、80-85万；3、水漾卡中，客户对C2、C3户型的总价预期集中在100-110万、140-150万。客户出价能力备注：1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、小结：

近4000组客户，2600余组有效客户，为本项目提供了良好的客户基数支持；项目推广呈现的调性、周边竞品的热销及价格提升，使客户出价能力与总价区间接近。小结：推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划推售房源及供给关系客户分析市场及竞争关系分析定价分析开盘计划新特区政策为成都楼市注入新的活力1、新特区促使需求增大、对外地人购房更有吸引力、区域影响力增强。2、6月份以来，成都楼市全线飘红。魅力之城5月成交90套6月成交130套7月170套双水岸5月成交63套6月成交80套7月170套加州湾5月成交18套6月成交19套7月38套朗润园5月开盘量较大，6月成交120套7月110套中海兰亭，均价6300，287套全部售罄。和黄南城都汇，均价6500元，8月4日开盘。天府长城图兰多价格从4月4700左右上扬到7月6500左右。二十四城价格口径从5500左右上扬到6000左右。蓉上坊价格口径从原定6500涨到7000。3、720城南土地拍卖地价飚升，楼面地价已达到7000多元/平米。4、网上纷纷传言，08年成都房价上万。新特区政策为成都楼市注入新的活力1、新特区促使需求增大、对外住宅供销面积（单位：万平方米）内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环外供给销售供给销售供给销售供给销售供给销售200341.4651.5264.4662.5486.95150.65278.66350.7915.8316.9200442.478.5718.8867.01121.33156.33268.84353.8133.9432.09200548.4160.7216.6921.2776.84111.3385.81376.41165.2106.11200620.6139.9812.2325.581.69106.09534.28485.2258.65207.3507上半年27.2615.3913.749.5928.5439.92322.33305.89114.88126.96二环内项目供需情况房地产开发集中在二环外区域，二环内区域供应量稀缺；07年一到二环的土地成交价格涨幅最大,已超过内~一环，仅次于内环内的土地价格。一环至二环内房源供不应求。无论是宏观面，还是个案表现，新特区后，成都楼市提前步入“上万”通道。住宅供销面积（单位：万平方米）内环以内内环至一环一环至二环周边竞品市场节点5.27首创一批次开盘6.2龙湖一期开盘6.4首创二批次开盘6.7高地一期开盘6.10首创三批次开盘7.14浅水半岛二期首批次开盘7.29日龙湖二期首批次开盘8月花郡三期开盘7-8月浅水半岛二期二批次开盘8-9月龙湖二期剩余房源推出9-10月二十四城首批次开盘6月7月8月9月8月底金域蓝湾一期开盘7.28颐和家园四期开盘5月以来，周边竞品集中放量，销售火爆。周边竞品市场节点5.276.26.46.76.107.147区域内重点项目动作及价格提升首创一期首批次——三批次价格提升5250（推500套）—5634（推184套）--6462（推627套）目前销售情况：网上查到剩余497套，主要为136-137的套三（总价87万左右）以及87-88的套二（总价56万）。高地一期:5500元（推550套）全部售罄二期预计10月开盘浅水一期到二期一批次:4800—5400（推700多套）基本售罄龙湖一期到二期一批次:5200（推872套）--6200（推302套）龙湖一期到二期，短短2个月不到时间，个案均价涨幅近1000元/平米。龙湖二期首批次302套房收取诚意金1600多个（含虚号）。备注：龙湖二期诚意金可保留方式：通过这一批次交纳诚意金参加下批次摇号。花郡：预计8月开盘5500-6000元，130平米左右三房总价68-77万。颐和家园一期到四期：4000-6400开盘468套销售87套，套二总价为57万，套三总价为78-92万。二十四城：示范区开放，预计8月中旬举行产品品鉴会，公布价格口径，9-10月开盘。预计套三5800元，总价68-73万，套四6500-7000元，总价93-102万。区域内重点项目动作及价格提升首创一期首批次——三批次价格07年新增供应量(万平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月首创18.3

4.38

6

龙湖15.6

7.3

8.3

二十四城16

8

8

高地12.1

6.1

6

颐和家园6.5

1.5

5

浅水半岛17.3

7.3

10

花郡18.81.8

8.5

8.5

104.61.801.504.321.412.316.8201088.5区域重点项目推售时间表1、区域内部客户旺盛的购买力，再次印证了市场的空缺。（2006年区域供应量为18.6万平米，2007年区域供应量为104.6万平米）。2、区域6-9月新推量较大，7月底开始三房供应比例增大。07年新增供应量(万平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9重点竞品分析：龙湖三千里环域同质项目分析：中海龙湾半岛、华润翡翠城同区域内，从销售期、客户关注、产品等方面考虑，本项目城市、享院系列与龙湖表现出明显的竞争态势；本项目最高端的水漾系列在区域内由于资源的稀缺，没有竞争对手，故应放大竞争圈层，对相同环域下，且拥有稀缺自然资源的项目进行比较：中海龙湾半岛、华润翡翠城。重点竞品分析：龙湖三千里同区域内，从销售期、客户关注、产品等定位：G2VSG3；规模相似：26万VS28万；规划：三千里被市政规划路分隔，但不临主干道VS金域蓝湾为大围合规划，略胜；容积率相似：5.0VS5.0；地段相似：金域蓝湾在二环内；金域蓝湾VS三千里品牌：同为品牌开发商，万科在成都8年VS龙湖连续开发3个项目均为市场明星楼盘；现场：简洁大气现代VS精致典雅；价格：低价入市VS价格标杆；产品：高端产品稀有，改善性居住产品高实用率；入市时机：龙湖抢先入市。龙湖三千里同一区域在相近时间争夺话语权和中端客户群体；金域蓝湾优势在于项目定位高端、现场、产品的高性价比、万科品牌和服务。定位：G2VSG3；金域蓝湾VS三千里品牌：同为品牌33-34F高层电梯公寓板式点式布局南北通透未直接临二环路规划特点采用蝶形点式布局地块被规划道路隔断，以一条水景轴线连接经济技术指标建筑总占地82.6亩住宅建筑面积约26万m2商业建筑面积约1.5万m2总户数2697户绿地率25%建筑密度25%容积率5面积区间70-93m2(一期)80-160m2(二期)一期二期二环路N竞品分析—龙湖三千里33-34F高层电梯公寓规划特点经济技术指标建筑总占地82.竞品分析—龙湖三千里二期一期总户数1827建筑形态33F-34F梯户比2梯4户、2梯5户、3梯6户面积区间80-160m2层高2.9m公摊19%容积率5车位比1:0.6物管公司龙湖物管物管费用2元/平米户型配比基础数据户型建筑面积改造后面积套数比例临路2房80-9021811.93%临路小3房89-9293-10337420.47%不临路2房80-8836620.03%不临路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合计1827二期三房、四房比例占到38，64%，共706套。可改小三房比例占到41%，共537套。竞品分析—龙湖三千里二期一期总户数1827建筑形态33F-3物业档次差相对较小，居住氛围更纯粹规划道路将小区分为两块，破坏了小区的整体性受90/70限制，多为小户型，属经济实用档次小户型（90平方米）

84（临路不看院）90（临路看院或看河）90（朝向内院）90（多层位于内院）大户型（112，147及168平方米）

168（临河）150*2（临河临院）105*2（朝向内院）一期二期规划道路水景轴线二环路N小区规划物业档次差相对较小，居住氛围更纯粹小户型（90平方米）大户型200m30m86m111m城市内项目稀有的大空间内庭点式布局导致内庭空间小户型均好性差，大部分户型观景空间有限二环路N24m32m61m34m19m34m59m景观规划200m30m86m111m城市内项目稀有的大空间内庭二N2绝对的河景优势二环路N24m32m61m34m19m34m59m无河景优势金域蓝湾河景自然资源绝对的河景优势二N24m32m61m34m19m34m59m二期户型配比分布临路80-90套二不临路80-88套二临路93-103小套三不临路93-103小套三临院125-137套三临院160套四临院106小套四临院145小套四户型建筑面积改造后面积套数比例临路2房80-9021811.93%临路小3房89-9293-10337420.47%不临路2房80-8836620.03%不临路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合计1827临路产品的对比中，本项目主要在周边配套、噪音、房间尺寸等方面呈现劣势；不临路套二、临院套三呈现优势，不临路套三和临路套四在房间尺寸、采光通风等方面呈现劣势。二期户型配比分布临路80-90套二不临路80-88套二临路9小户型（90平方米）

84（临路不看院）90（临路看院或看河）90（朝向内院）90（多层位于内院）大户型（112，147及168平方米）

168（临河）150*2（临河临院）105*2（朝向内院）产品对应竞争关系临路80-90套二不临路80-88套二临路93-103小套三不临路93-103小套三临院125-137套三临院160套四临院106小套四临院145小套四龙湖三千里金域蓝湾临路的80-90的二房(不可改造)80-84平米户型(不可改造)临路的89平米二房(改造后面积93-103)84平米(可改91平米三房)临院125-137平米的三房，106小套四90送30的A2型临院145-160平米的四房108送40的C1型小户型（90平方米）大户型（112，147及168平方米）产龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*41003550*4200次卧3100*41002550*3000卫生间2000*29001800*2600厨房2115*29001800*3400生活阳台2115*1600/起居室5685*42003900*3000餐厅1800*2400阳台4200*24004200*3400本项目优势主功能布局合理,赠送两层挑高阳台次卧尺度舒适可变飘窗赠送本项目劣势次卧开间较小没有生活阳台直接临二环路临路套二龙湖三千里：建筑面积约82平米金域蓝湾A1型：建筑面积约84平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*41003550*4200次龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*39003600*4000次卧3300*33002600*3600卫生间2100*22001750*2600厨房1900*33002100*3500生活阳台1900*1400/起居室3900*31003900*3800餐厅3900*21002750*2600阳台12150*39002600*2650本项目优势主卧尺度舒适可变飘窗和大阳台赠送本项目劣势次要功能房尺度较小没有生活阳台临路套二龙湖三千里：建筑面积约85平米金域蓝湾B2型：建筑面积约83平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*39003600*4000次龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*42003600*4000次卧2900*35502600*3600卫生间1750*27501750*2600厨房2700*19002100*3500生活阳台1950*1250/起居室3900*33003900*3800餐厅2700*18002750*2600阳台12100*33002700*2550阳台23100*2100/入户花园2950*2100/改造后面积91平米93平米本项目优势客厅、主卧尺度更舒适可变飘窗阳台较方正,使用性强本项目劣势没有入户花园、生活阳台、观景阳台次卧开间较小临路小套三金域蓝湾A1型：建筑面积约84平米龙湖三千里：建筑面积约89平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3300*42003600*4000次龙湖三千里金域蓝湾主卧3600*36003600*4000次卧3000*30002600*3600卫生间1750*27501750*2600厨房2700*19002100*3500生活阳台1950*1250/起居室3600*40003900*3800餐厅3100*30002750*2600阳台12700*36002700*2550阳台24000*2100/入户花园2950*2100/改造后面积91平米98平米本项目优势主卧尺度更舒适可变飘窗本项目劣势没有入户花园、生活阳台、观景阳台两个次卧空间尺度较小不临路小套三金域蓝湾B1型：建筑面积约84平米龙湖三千里：建筑面积约89平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3600*36003600*4000次龙湖三千里金域蓝湾主卧

3900*37503850*39502000*27501850*5150次卧3000*39002950*4000次卧3000*36002750*4000卫生间1800*27501900*2400厨房2500*27501900*4000生活阳台1400*27501400*1900起居室4500*42007100*4600餐厅2100*2700入户花园2600*3850无阳台约9平米约3个平米本项目优势豪华主卧,带衣帽间可变飘窗客厅两层挑高,带外挑阳台部分户型还带弧型观景阳台本项目劣势次卫和厨房正对部分次卧临路没有入户花园临院大套三金域蓝湾A2型：使用面积约120-135平米龙湖三千里：建筑面积约125平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3900*37503850*39502龙湖三千里金域蓝湾主卧

3900*40003850*39503000*46002700*2200次卧13150*30003050*3950次卧23000*39003050*3100书房2700*39002800*2900厨房2400*30002700*3000工作间1500*1850/生活阳台1500*11507700*4500起居室5000*4500餐厅2900*3000/入户花园2200*44504200*5100阳台约6个平米/改造后面积160150-180本项目优势空间改造能力强，可改善户型客厅两层挑高超大入户花园，可改成其他功能房本项目劣势部分房间尺度较小没有观景阳台、生活阳台次卫距离较远临院四房龙湖三千里：建筑面积约160平米金域蓝湾C1型：使用面积约150-180平米龙湖三千里金域蓝湾主卧3900*40003850*39503龙湖营销动作7月29日,一批次推出2栋,均价6200元/平米。预计在8月初推出1、6栋（两房约132套，可改小套三约300套，三房约170套）。预计在八月底九月初即万科开盘阶段，推出其二期3、4、5栋，以万科的价格带动其价格的溢价。价格(元/平米)不临路套二6277不临路小套三6277临院套三6187临院套四6151已推2号楼价格龙湖营销动作7月29日,一批次推出2栋,均价6200元/平米一期推出时,1、3栋临路部分均价:5464元/平米1、3栋不临路部分均价:5420元/平米临路与不临路产品均价仅差44元/平米可见：龙湖在噪音问题打分较低，其最为关注的是景观。一期推出时,2期1批次户型和位置2栋龙湖2期1批次推出2栋，是2期中位置较好的一栋，户型以套二和套三为主，同时推出93平米和145平米两种可变套型，所推户型均不临路。不临路套二85-8813444.4%不临路小套三（套一变套二）933411.3%

临院套三133/1376621.9%不临院小套四（套二变套四）1453411.3%临院套四1603411.3%不临路85-88套二不临路93小套三（套一变套二）临院133-137套三不临院145小套四（套二变套四）临院160套四2期1批次户型和位置2栋龙湖2期1批次推出2栋，是2期中位置销售情况龙湖三千里2期1批次共推出房源302套，均价为6200元/平米，开盘当日到场客户约1500多组，现场摇出1660组，存在虚增客户数量，截止开盘当日下午5点，仅剩４套未售，人气非常旺，还有相当一部分客户未到或未选到满意的房源；销售人员积极引导客户选择下一批次房源，并告之可取得优先选房权。户型面积套数已售均价总价区间不临路套二85-88134134627751-53万不临路套三（套一变套三）933434630053-57万临院套三133/1376665618781-84万不临院套四（套二变套四）137343457777