艺苑广场项目建议方案

提交机构：******提交日期：二00四年十二月八日艺苑广场项目建议方案提交机构：******艺苑广场项目建议方案运用科学的方法加以智力的推动，来实现客户目标价值的最大化。运用科学的方法加以智力的推动，市场分析

合肥房地产概述

合肥高层物业发展现状

区域房地产发展特点

本案周边主要竞争对手分析

消费者关注的焦点市场分析合肥房地产概述市场分析---合肥房地产概述合肥的城市未来发展形态呈现“三翼伸展、田园楔入”的风扇形，以老城区为核心，向东、北、西南三翼逐步有序地开发新城区，三翼之间楔入绿地，按照“多中心、组团式”的规划布局形态，相对独立的发展。根据这一城市发展的总体规划，各区域的房地产发展也各有千秋。

合肥城市发展趋势市场分析---合肥房地产概述合肥的城市未来发展形态呈市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析经济层面上半年全市ＧＤＰ增长１５％今年１－６月份合肥市实现生产总值２４８亿元，同比增长１５％，比上年同期加快１．６个百分点，国家宏观调控成效进一步显现出来。

三大产业均衡发展。我市1—6月份引进内外资形势良好今年１～６月份，合肥市实际利用外资１．８２３２亿美元，与去年同期相比增长１６３％，上半年合肥市招商引资呈现较强的增长势头。１～６月份，全市共引进市外投资项目７３１个，引进市外资金４７．９３亿元，与去年同期相比，增长了９．３１％，极大的促进了经济的良性发展。市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析经济层面市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析政策层面“8·31”土地大限，挤兑了一部分实力较差的房地产开发企业。10月29日，央行突然微调银行利率，成为政府宏观调整经济发展的一个信号，对房地产企业及个人购房者都产生了一定的影响，个人购房更加慎重，尤其是投资性的。合肥城市化进程大大加速对房地产的直接促进作用。市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析政策层面据合肥市房地产局统计，今年上半年合肥市城区成交的住宅房均价达2514元/平方米，非住宅房（门面、写字楼、商铺）均价达4228元/平方米，半年完成各类房地产交易额近47亿元，建筑面积近275万平方米，同比分别增长近88%和62%。房地产管理部门预计，下半年合肥房地产市场将继续活跃。合肥房地产发展现状市场分析---合肥房地产概述按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为18.12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。据合肥市房地产局统计，今年上半年合肥市城区成交的住宅市场分析---合肥房地产概述1、规模化趋势：

合肥房地产进入一个规模化的阶段，在售楼盘大多拥有规模上的优势。2、园林化趋势：园林美景融入社区，成为众多楼盘的一个亮点。3、科技智能化趋势：智能化成为社区现代化的一个标志，为市场所认同。4、郊区化趋势：

城市的扩张使郊区日益城市化。

5、高层化趋势：

合肥市民对高层及小高层的接受程度有所提高，同时随着土地资源的减少，高层化必然成为城市住宅发展的一个趋势。总体呈现几大趋势市场分析---合肥房地产概述1、规模化趋势：总体呈现市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业现状高层物业在前几年的市场预热下，从2003年起开始逐渐占据合肥房地产市场一定的份额，2004年各类高层物业进入一个较快的发展期。合肥市高层在各建筑面积中的占比市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业现状高2004年小高层、高层在各建筑类型商品住宅建筑面积中的占比与2003年相比，增长了近一倍。随着合肥房地产市场整体的健康发展，一些物业均进入项目的尾盘期，而在其规划与开发中，尾盘项目多为高层或小高层，那么随着这些小区尾盘的到来，高层与小高层消费市场供应量逐渐增多，消费市场逐渐形成。高层物业仍集中于中市区及二环以内。写字楼商住两用纯住宅市场分析---合肥高层物业发展现状2004年小高层、高层在各建筑类型商品住宅建筑面高层项目的优劣势比较优势：安全视野开阔采光、通风好时尚、品位经济实力自信劣势：价格高管理费用高公摊大传统消费观念影响

市场分析---合肥高层物业发展现状高层项目的优劣势比较优势：劣势：市场分析---合肥高市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向八月各区总体价格指数七月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向八九月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向十月各区总体价格指数九月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现2004年上半年高层物业的售价涨幅市场分析---合肥高层物业发展现状2004年上半年高层物业的售价涨幅市场分析---合肥

对比２００２年和２００４年消费者对不同类型住宅的选择情况来看，多层仍为主体，而近年来兴起的小高层住宅开始显示了颓态，选择比例由２００２年的３６．４％下滑到２００４年的１５．１％。取而代之“小高层”的是“高层”住宅正在逐渐被购房消费者所接纳，需求的增长趋势较为明显，选择比例由２００２年的１．８％上升到２００４年的１０．７％.高层建筑是建筑类型中的一个重要有机组合，近几年来，高层建筑在合肥建筑市场由原来的市场空白点逐渐发展到今天的占到合肥住宅市场总供应量的５％。随着土地资源的不断减缩，高层是未来房地产市场一个大的方向。

市场分析---合肥高层物业发展现状高层住宅发展走势

对比２００２年和２００４年消费者对不同类型住宅的选投资价值市场分析---区域房地产发展特点本案所处区域是一个老城区，楼盘开发量较小，周边主要为学校及单位用房，成为合肥屯溪路是合肥一重要交通干道，为合肥城市一环，区域价值优越。现期沿线开发的项目多为高层建筑，功能主要为商务与住宅。区域房地产发展特点便捷的交通主要诉求：显赫位置无限升值潜力投资价值市场分析---区域房地产发展特点本案所处区域是一代表性楼盘描述代表性楼盘描述市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽安兴发展股份有限公司总建面积：13万㎡

物业性质：商住楼物业状况：1幢酒店式商务公寓，1幢写字楼，3幢住宅，最高层达30层面积范围：49.18--250㎡

均价：5100元/㎡

工程进度：封顶交付日期：2005.12推广主题：工作·家，三孝口酒店式商务公寓CBD中央广场市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽安兴市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥百大房地产开发公司投资商：合肥天时物业发展有限公司建筑设计：安徽卓越建筑设计院楼盘位置：宣城路（省体育场旁）总建面积：3万多㎡

物业性质：住宅物业状况：2幢（一幢28层住宅，一幢4层写字楼）面积范围：128--300㎡均价：3800元/㎡

工程进度：8层交付日期：2006.6推广主题：城市之星星辰花园市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥百大市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽英华房地产有限责任公司楼盘位置：美菱大道183号总建面积：10.4万多㎡

物业性质：商住楼物业状况：2幢，层数26层面积范围：127--187㎡均价：3600元/㎡

工程进度：主体封项交付日期：2005.6九华山庄市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽英华市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥市庐州房地产开发有限公司楼盘位置：长江中路177号总建面积：1.5万多㎡

物业性质：商住楼物业状况：1幢，层数24层面积范围：50--70㎡均价：4500元/㎡

工程进度：6层交付日期：2006.6花样年华市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥市庐主要竞品描述主要竞品描述开发商：安徽新方天房地产开发有限公司建筑设计：澳大利亚PTW·安徽省建筑设计研究院楼盘位置：马鞍山路与屯溪路交汇处物业性质：商住楼物业状况：3幢（一幢28层写字楼，二幢11层住宅）面积范围：77--171㎡均价：3780元/㎡

工程进度：结构封顶交付日期：2005.8市场分析---本案主要竞争对手分析一环亲家开发商：安徽新方天房地产开发有限公司市场分析---本发展商：合肥宝达物业发展有限公司投资商：安徽恒生经济发展有限公司建筑设计：安徽省建筑科学研究设计院建筑商：中国广厦建设集团有限责任公司楼盘位置：金寨路162号物业性质：商住楼物业状况：4幢，一幢28层办公楼，三幢住宅层数分别为23、20、18。面积范围：48—151.37㎡均价：3900元/㎡

工程进度：结构封顶交付日期：2005.12市场分析---本案主要竞争对手分析安徽国际商务中心发展商：合肥宝达物业发展有限公司市场分析---本案主发展商：安徽国圣房地产开发公司投资商：新鸿意地产总建面积：10万㎡楼盘位置：屯溪路与马鞍山路交汇处物业性质：商务物业状况：1幢28层面积范围：106.08—151.37㎡均价：3780元/㎡

未正式对外销售市场分析---本案主要竞争对手分析新都会·环球广场发展商：安徽国圣房地产开发公司市场分析---本案主要消费者目前对发展商的态度首次置业收集信息、看房阶段有现房未入住中档不重视二次以上置业买房、投资阶段楼花期入住后中高档重视随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等，消费者越来越注重开发商的形象。消费者目前对发展商的态度首次置业不重视二次以上置业重视随着经消费者目前对物业的关注点核心：价格、环境楼宇建筑特点、发展商物业管理等消费者购楼时考虑因素我们在这一点核心上具备优势！消费者目前对物业的关注点核心：楼宇建筑特点、发展商物业管从宏观环境分析，国家已经开始对房地产采取政策调控，挤兑房产泡沫，促进其健康发展。随着土地供给的限制、近期银行利率的调整，合肥房地产将进入一个缓慢增长的空间。各楼盘宣传力度加大。高层市场供应量近期增大，楼盘竞争加剧。高层物业在合肥已进入一个快速接受阶段，从市场反映小户型的高层物业较为抢手，而大户型高层建筑存在一定滞销的现象。市场总结市场分析从宏观环境分析，国家已经开始对房地产采取政策调控，挤兑房产泡从初步的市场调查中我们发现，高层市场在合肥已经进入一个差异化营销的阶段，从而摆脱过去单纯的高档形象的象征，也说明随着市场的深入，需求也越来越个性化。如CBD推出的“工作·家”的概念，金川大厦主推它的“十万元在市中心买一套”的小户型方案，花样年华旗帜显明的推出其“SOHO”一族的理念、富通时代写字楼也利用周边医疗机构众多的特点大作宣传。因此在高层项目都占据着有利位置的情况下，各个项目要求市场突破，必须寻找差异化卖点。市场总结市场分析从初步的市场调查中我们发现，高层市场在合肥已经进入一个差异化项目描述艺苑广场（文化大厦）由昌皖房地产开发公司开发的高层物业，总占地面积20.8亩，总建筑面积约10万平米，共4幢高层，沿街一幢28层的办公楼，三幢18层住宅，沿街门面（2层连体）拟建康体、休闲，餐饮、金融、娱乐、文化艺术品展销中心。2005年初开工，分二期开发，至2006年结束。项目分析项目描述艺苑广场（文化大厦）由昌皖房地产开发公司开发的高层物案名，一个楼盘的代言。好的案名,能够反映楼盘的特色与品质，能够给购买者以最直观的感受，能够帮助楼盘的销售。因此在市场分析的基础上结合楼盘特性，我们建议项目推广案名：（备选案名:嘉艺广场）推广案名：艺苑广场项目分析案名，一个楼盘的代言。（备选案名:嘉艺广场）推广案名：艺苑广项目定位：现今我们迎来一个居住时代，讲究环境、讲究氛围、讲究品味，……讲究文化，居住的意义被大量发掘，人们重回自然，人们居住在优美的社区里，当拥有时才发现，仅仅是拥有，而没有生活，徽州小村落是什么吸引人，难道是就是那黑白相间的颜色吗，难道就是马头墙的外表吗，其实不然，在这里沉淀的是文化，一种真正的居住文化，是村落中自然拥有的居住情节。在合肥有众多楼盘打着文化的旗帜，其实不过是有高校在其周边，有学府环绕左右，而不是社区拥有的居住文化，因此本案作为合肥第一个打文化牌，实质性的引入文化元素进入社区，实现差异化营销，必将引起人们追求新的居住空间。房产回归以人为本，文化楼盘引领新风

项目分析项目定位：现今我们迎来一个居住时代，讲究环境、讲究氛围、讲究主体宣传语：主推：艺术地去生活备选：生活·艺术·家当艺术邂逅生活生活的艺术家项目分析主体宣传语：主推：艺术地去生活项目分析目标群定位1、主力群体年龄：26-35岁，多数属70年代出生的“新生代”家庭结构：两口或三口小家庭、单身各占相当比例职业：大专院校教师、教授、科研人员、演员、文艺工作者，文化产业者，投资者，文化素质较高。个人收入：月收入4000元以上，工作及收入都比较稳定，已在 合肥站稳脚跟；置业次数：已有住房，但个人属于首次置业;投资型的二次置业者项目分析目标群定位1、主力群体项目分析企业主管或私营小业主。熟悉本案周边环境，有一定的人生阅历，注重物业的实用性。商业投资人士：看好项目配套及环境，多为用于出租保值，

该群体是本项目中商务楼的消费对象。2、次要群体项目分析企业主管或私营小业主。2、次要群体项目分析主力目标群特征描述工作努力，目标坚定，事业心强，充实忙碌，渴望成就感;关注资讯，关注新鲜事物，喜欢交往与沟通;独立自由，有主见，希望与众不同；生活、工作、娱乐、休闲样样不误，精力充沛，激情洋溢;心态积极上进，豁达乐观;

注重居家氛围的营造。项目分析主力目标群特征描述工作努力，目标坚定，事业心强，充实忙碌，渴如何出彩？——艺苑广场应该以何种差异化形象出现？如何让目标群感觉艺苑广场是为他而建？如何让目标群认知它、进而认同它？项目推广建议如何出彩？——艺苑广场应该以何种差异化形象出现？项目推广建议建立一个差异化的形象必要性：从推广的角度考虑，通过建立、塑造及包装楼盘形象带动销售是小型楼盘进行速效市场推广的可行之道；从传播的角度考虑，进行楼盘形象包装并不意味着要投入更多的费用，相反，它是有效利用宣传费用的可行之道；从竞争的角度考虑，建立一个具差异化的、个性鲜明的形象是致胜之根本。项目推广建议建立一个差异化的形象必要性：项目推广建议

原则配合工程进度及销售节奏，通过系列视觉包装、媒体发布及宣传活动建立及提升品牌形象，在目标群心目中建立起艺苑广场是一个“文化品味社区”的品牌认知及认同，和“艺术·生活·家”的形象核心。入手点：三大方面：视觉包装——广告推广——公关及促销活动项目推广建议原则项目推广建议途径视觉包装（含VI、现场包装、宣传物料）媒介广告创意表现广告推广阶段及主题活动规划及行销建议项目推广建议途径项目推广建议项目建议

一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。项目建议

一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在市场产品功能设计原则园林景观特色化品质楼盘的最大特色是其景观设计，而本案却明显缺乏营造景观所需要的面积优势及自然资源优势，那么作为一个楼盘品质最有效的提升手法---景观设计，我们，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现本案所独有的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之本项目自身因其园林面积比重较小，因此更需要引入有特点的景观设计。建议在住宅项目与商业项目间组成围合之式的中庭广场，以文化为主题，设立主题雕塑，加以蜿蜒曲折的步道走廊等笔法绘制理想的中庭景观文化。针对本案我们提出以下几个建议原则产品功能设计原则园林景观特色化针对本案我们提出以下几个建议原建材设备科技化由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。产品功能设计原则户型设计三维化在户型设计中，在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：错层设计、跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化产品功能设计原则户型设计三维化物业服务人性化物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将市场原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。产品功能设计原则社区管理智能化闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化产品功能设计原则社区管理智能化开辟文化场所----“文化长廊”、“艺术馆”文化重在交流，没有思想的交流，文化将陷入死角。因此在赋予小区以文化牌，打造文化概念时，引入文化主营阵地，尤为必要，创造一个文化交流的平台----“文化长廊”、“艺术馆”“文化长廊”、“艺术馆”内容规划：建议引入多个不同形式的会馆形式，能够承办各种类型的主题性活动，各种绘画展览，各种类型的讲座，会议，文艺表演，嘉年华晚会、艺术沙龙等。主体仍以文化传播、艺术展现为原则，在设计中注重文化因素的加入，成为合肥一个重要的文化场所。具体手法开辟文化场所----“文化长廊”、“艺术馆”具体手法建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。建筑风格建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风建筑风格身份体现心理特征美观心情愉悦文化氛围购买欲望利润本项目建筑风格建议与中庭广场相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。具体手法建筑风格身份体现心理特征美观心情愉悦文化氛围购买欲望利润“外立面”对楼宇价格的影响不断上升虽然外立面最终仍是次要的因素，但它在楼宇价格中所占的比例有越来越高的趋势。这是生活水平的发展所致，随着近年城市外貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。本案楼宇在外立面设计中需要注重楼盘外立面的整体效果与底层商铺的合理过渡。使之融为一体。在立面材质选择上我们建议采用高档的面砖材料，颜色以淡雅的色调为主，营造一个既体现档次，又有亲和力的视觉感觉。在顶层设计一定的造型，以强化楼盘立面的特色性，成为楼盘销售期另一个卖点。立面效果“外立面”对楼宇价格的影响不断上升立面效果户型设计建议目前，房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。户型设计建议目前，房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质市场调研结果表明，高层项目小面积的户型较受青睐，从市场调研可以发现，周边楼盘小户型一推出市场即售完，如安徽商务中心，CBD等，而普遍滞销的是大面积的户型，因此市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。另外层高对楼盘的销售也起着关键的作用，如世纪云顶项目层高达到5米多，做到了使用面积大于建筑面积的效果，也倍受市场青睐。市场调研结果表明，高层项目小面积的户型较受青睐，从市场调研可具体手法开发适量小户型在户型配比上加入适量小户型，两居室，面积在100平米以下，或以更小的单身公寓型的户型面市，这样的户型设计满足了消费者在总价一定程度下，又能享受城市中心的便利。使得投资居住两相宜。引入错层设计局部的错层设计，形成非常严格的功能划分，使得居室不再单调，生活更有情趣，以空间的变化性来刺激消费，也为项目后期推广创造一个好的宣传卖点。具体手法开发适量小户型购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。空中花园选取100-120平米的较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。空中花园的形式空中花园形式一：加大阳台面积达20-25平米，形成阳台式空中花园空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。立体花园走入高层住宅具体手法购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户底层架空空间建议在小区后面的住宅楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，底层架空在本案中显得尤其必要，一方面增加园区绿化面积，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。另一方面增加一些运动设施。敝司认为，本项目占地有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。具体手法底层架空空间建议在小区后面的住宅楼体中，采用层高5.1米高的●

社区内的车行道路设计尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性，同时应实行人车分流。●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。●人行道可采用卵石缓步道，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。道路设置要点具体手法●社区内的车行道路设计尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同配套设施规划建议内容当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。

每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。本案应增加车位设置，本案由于商务楼的存在，各种会议、办公用车等必然很多，这样就要求有充足的停车位，同时本案业主定位较高，私家车的不断增加将是本案面临的一个必然的现实，因此同样有车位的需求。配套设施规划建议内容当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的物业管理建议随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着消费者是否在此置业。据中国社会调查事务所调查表明：2002年三地新开发的楼盘的卖点主要集中在物业管理（97%）、位置（94%）、价格（92.8%）、户型（91.4%）、建筑质量（89%）、环境（84%）、生活质量（83.5%）、物有所值（79%），此调查显示物业管理竟成为最大卖点。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。因此建议从项目建设初期即邀请知名物业公司介入本案运作，提升物业档次。物业管理建议随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购附：合作方案附：合作方案方案一保证金销售我司将支付一定的保证金。这是基于对项目的销售信心的把握上，在对项目本身负责的基础上，在自我加压的要求上同时体现公司整体实力。一、

销售底价：销售底价是对可能出现的溢价的规定，这是我司对该项目最低售价的底限。住宅：

元/㎡写字楼：

元/㎡我们为什么要这么做，一个是对周边市场的调查上，但主要目的在为以后物业的升值打下基础；如果把底价定的过高，把预留的空间涨死。那么物业在销售过程过程中很难来体现升值的空间，过快的达到市场的高价位，会使客户对于总价的承受度过于敏感，从而影响销售进度，影响资金的回笼，势必造成后期提价困难，造成物业升值潜力不大，使购房者感到物业没有保值的安全感，会形成不良的市场口碑。方案一保证金销售二、

溢价分成比例：我们认为超出底价以上部分为溢价。发展商得溢价部分的70%，我司得该部分的30%。在房地产的开发中我司认为发展商的风险与压力会大于代理商，而溢价部分既是从市场所得，也是对发展商风险的回报，因此发展商理应获取溢价的主要利润。

三、保证金：对项目销售信心的体现，也是我司实力的体现，更是代理商自我加压的体现。保证金：万元原则上保证金的支付在双方建立共同管理帐户内，在合同签定时，我司本着对合同的严肃性，支付部分保证金，其余部分则在发展商取得预售许可证后，再行支付。（具体方式协商解决）二、溢价分成比例：我们认为超出底价以上部分为溢价。销售率归还金额30%20%50%30%80%50%四、保证金归还我们认为保证金的归还应于销售率成相应的比例，以体现合理的原则：五、佣金佣金是发展商给予代理商一定比例的提成：销售总价2%(不包含广告费）在这里我们考虑到发展商的成本，也本着诚信经营的原则，在这二者基础上，拟定收取2%的这样一个比例。

销售率归还金额30%20%50%30%80%50%四、保证金六、

代理周期个月在这一栏中，我们主要考虑的是作为代理商应本着服务的精神，不但做好前期的销售服务也要做好后期的售后服务工作，而这个周期可能涵盖交房的工作，因此，我们希望能够配合发展商做为交房的工作，就从客户关系情况而言我们还是比较了解接待的购房者。

七、

销售进度中的奖惩我们认为必要的奖惩还是需要，这不仅是发展商对代理公司的要求，也是代理商自我加压的要求，我们建议：在每月结算的溢价中，扣留20%的溢价佣金，如果提前完成销售则奖励代理商总溢价佣金的20%，如果未能按时完成即在代理期满后未能完成则扣除累计的20%的溢价佣金。六、

代理周期方案二顾问及销售指导服务内容：一、项目理解及概念提升1．项目功能2．项目命名3．概念提升二、市场分析、目标市场选择1．市场调研与分析·营销环境分析·竞争对手分析2．市场定位·市场定位·功能定位·形象定位3．目标市场选择三、产品策划1．规划建议2．环境建议3．配套建议4．平面布局及主力户型5．外立面及建筑风格6．建筑材料、设备7．物业管理建议四、品牌识别系统建立与设计（一）基础系统设计1．标志2．标准字体3．标准色4．象征图形与吉祥物方案二顾问及销售指导服务内容：一、项目理解及概念提升三、产品5．标准组合（二）应用系统设计1．展示系统设计（1）地盘形象设计·工地围墙展示·工地广告牌·导示牌·立柱挂旗·条幅·昭示牌（2）售楼形象设计A．销售形象展示

·售楼处内部形象概念提示及指导·销售中心形象背景牌及接待部分B．外卖场展示·展销会展场设计·气球·大气球竖幅·招示牌·看房专车2．事务用品系统（1）工作证（卡）（2）名片（3）便笺、笔（4）纸杯（5）手提袋（6）销售人员工作牌（7）购房合同封套5．标准组合B．外卖场展示3.导示系统设计（1）样板间·户型牌·功能牌（主人房、书房等）·免费赠送牌（洁具、橱具等）·设计要领介绍（2）售楼处·区位标示牌·功能提示牌（三）户外广告类1．车体广告2．候车亭3．现场导示牌4．路牌广告五、价格系统1．定价策略2．价格体系3．付款方式六、促销策划（一）广告策划及创意构想（二）广告用语文库（三）传播与媒介策略的制定1．目标2．原则3．分阶段策略·进入市场的时机和姿态·分阶段目标制定·分阶段战术安排3.导示系统设计五、价格系统4．媒介炒作计划的制定、实施、监控及调整·筹备期·内部认购期·引销期·强销期·促销期（四）市场推广策略（五）公共关系策略七、项目全程宣传物料实施1．售楼书设计2．售楼处展板设计3．其它宣传品设计八、媒体广告实施（一）创意类1．报纸广告创意2．电视广告创意3．广播广告创意4．其它广告创意（二）媒体选择与代理发布1．报纸的选择与代理发布2．电视的选择与代理发布3．户外及其它媒体的选择与代理发布

4．媒介炒作计划的制定、实八、媒体广告实施

九、项目全程跟进服务1．实行项目小组工作制2．定期广告发布效果跟踪调查及信息反馈3．定期竞争对手监控4．广告成本预算及费用监控佣金提取：按项目总销售额的千分之四提取，具体提取方法双方协商。不含项目各项媒体推广费用，可代理各媒体广告发布。具体合作方式双方协商。九、项目全程跟进服务佣金提取：提交机构：******提交日期：二00四年十二月八日艺苑广场项目建议方案提交机构：******艺苑广场项目建议方案运用科学的方法加以智力的推动，来实现客户目标价值的最大化。运用科学的方法加以智力的推动，市场分析

合肥房地产概述

合肥高层物业发展现状

区域房地产发展特点

本案周边主要竞争对手分析

消费者关注的焦点市场分析合肥房地产概述市场分析---合肥房地产概述合肥的城市未来发展形态呈现“三翼伸展、田园楔入”的风扇形，以老城区为核心，向东、北、西南三翼逐步有序地开发新城区，三翼之间楔入绿地，按照“多中心、组团式”的规划布局形态，相对独立的发展。根据这一城市发展的总体规划，各区域的房地产发展也各有千秋。

合肥城市发展趋势市场分析---合肥房地产概述合肥的城市未来发展形态呈市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析经济层面上半年全市ＧＤＰ增长１５％今年１－６月份合肥市实现生产总值２４８亿元，同比增长１５％，比上年同期加快１．６个百分点，国家宏观调控成效进一步显现出来。

三大产业均衡发展。我市1—6月份引进内外资形势良好今年１～６月份，合肥市实际利用外资１．８２３２亿美元，与去年同期相比增长１６３％，上半年合肥市招商引资呈现较强的增长势头。１～６月份，全市共引进市外投资项目７３１个，引进市外资金４７．９３亿元，与去年同期相比，增长了９．３１％，极大的促进了经济的良性发展。市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析经济层面市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析政策层面“8·31”土地大限，挤兑了一部分实力较差的房地产开发企业。10月29日，央行突然微调银行利率，成为政府宏观调整经济发展的一个信号，对房地产企业及个人购房者都产生了一定的影响，个人购房更加慎重，尤其是投资性的。合肥城市化进程大大加速对房地产的直接促进作用。市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析政策层面据合肥市房地产局统计，今年上半年合肥市城区成交的住宅房均价达2514元/平方米，非住宅房（门面、写字楼、商铺）均价达4228元/平方米，半年完成各类房地产交易额近47亿元，建筑面积近275万平方米，同比分别增长近88%和62%。房地产管理部门预计，下半年合肥房地产市场将继续活跃。合肥房地产发展现状市场分析---合肥房地产概述按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为18.12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。据合肥市房地产局统计，今年上半年合肥市城区成交的住宅市场分析---合肥房地产概述1、规模化趋势：

合肥房地产进入一个规模化的阶段，在售楼盘大多拥有规模上的优势。2、园林化趋势：园林美景融入社区，成为众多楼盘的一个亮点。3、科技智能化趋势：智能化成为社区现代化的一个标志，为市场所认同。4、郊区化趋势：

城市的扩张使郊区日益城市化。

5、高层化趋势：

合肥市民对高层及小高层的接受程度有所提高，同时随着土地资源的减少，高层化必然成为城市住宅发展的一个趋势。总体呈现几大趋势市场分析---合肥房地产概述1、规模化趋势：总体呈现市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业现状高层物业在前几年的市场预热下，从2003年起开始逐渐占据合肥房地产市场一定的份额，2004年各类高层物业进入一个较快的发展期。合肥市高层在各建筑面积中的占比市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业现状高2004年小高层、高层在各建筑类型商品住宅建筑面积中的占比与2003年相比，增长了近一倍。随着合肥房地产市场整体的健康发展，一些物业均进入项目的尾盘期，而在其规划与开发中，尾盘项目多为高层或小高层，那么随着这些小区尾盘的到来，高层与小高层消费市场供应量逐渐增多，消费市场逐渐形成。高层物业仍集中于中市区及二环以内。写字楼商住两用纯住宅市场分析---合肥高层物业发展现状2004年小高层、高层在各建筑类型商品住宅建筑面高层项目的优劣势比较优势：安全视野开阔采光、通风好时尚、品位经济实力自信劣势：价格高管理费用高公摊大传统消费观念影响

市场分析---合肥高层物业发展现状高层项目的优劣势比较优势：劣势：市场分析---合肥高市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向八月各区总体价格指数七月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向八九月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向十月各区总体价格指数九月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现2004年上半年高层物业的售价涨幅市场分析---合肥高层物业发展现状2004年上半年高层物业的售价涨幅市场分析---合肥

对比２００２年和２００４年消费者对不同类型住宅的选择情况来看，多层仍为主体，而近年来兴起的小高层住宅开始显示了颓态，选择比例由２００２年的３６．４％下滑到２００４年的１５．１％。取而代之“小高层”的是“高层”住宅正在逐渐被购房消费者所接纳，需求的增长趋势较为明显，选择比例由２００２年的１．８％上升到２００４年的１０．７％.高层建筑是建筑类型中的一个重要有机组合，近几年来，高层建筑在合肥建筑市场由原来的市场空白点逐渐发展到今天的占到合肥住宅市场总供应量的５％。随着土地资源的不断减缩，高层是未来房地产市场一个大的方向。

市场分析---合肥高层物业发展现状高层住宅发展走势

对比２００２年和２００４年消费者对不同类型住宅的选投资价值市场分析---区域房地产发展特点本案所处区域是一个老城区，楼盘开发量较小，周边主要为学校及单位用房，成为合肥屯溪路是合肥一重要交通干道，为合肥城市一环，区域价值优越。现期沿线开发的项目多为高层建筑，功能主要为商务与住宅。区域房地产发展特点便捷的交通主要诉求：显赫位置无限升值潜力投资价值市场分析---区域房地产发展特点本案所处区域是一代表性楼盘描述代表性楼盘描述市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽安兴发展股份有限公司总建面积：13万㎡

物业性质：商住楼物业状况：1幢酒店式商务公寓，1幢写字楼，3幢住宅，最高层达30层面积范围：49.18--250㎡

均价：5100元/㎡

工程进度：封顶交付日期：2005.12推广主题：工作·家，三孝口酒店式商务公寓CBD中央广场市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽安兴市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥百大房地产开发公司投资商：合肥天时物业发展有限公司建筑设计：安徽卓越建筑设计院楼盘位置：宣城路（省体育场旁）总建面积：3万多㎡

物业性质：住宅物业状况：2幢（一幢28层住宅，一幢4层写字楼）面积范围：128--300㎡均价：3800元/㎡

工程进度：8层交付日期：2006.6推广主题：城市之星星辰花园市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥百大市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽英华房地产有限责任公司楼盘位置：美菱大道183号总建面积：10.4万多㎡

物业性质：商住楼物业状况：2幢，层数26层面积范围：127--187㎡均价：3600元/㎡

工程进度：主体封项交付日期：2005.6九华山庄市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：安徽英华市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥市庐州房地产开发有限公司楼盘位置：长江中路177号总建面积：1.5万多㎡

物业性质：商住楼物业状况：1幢，层数24层面积范围：50--70㎡均价：4500元/㎡

工程进度：6层交付日期：2006.6花样年华市场分析---代表性楼盘的综合性分析开发商：合肥市庐主要竞品描述主要竞品描述开发商：安徽新方天房地产开发有限公司建筑设计：澳大利亚PTW·安徽省建筑设计研究院楼盘位置：马鞍山路与屯溪路交汇处物业性质：商住楼物业状况：3幢（一幢28层写字楼，二幢11层住宅）面积范围：77--171㎡均价：3780元/㎡

工程进度：结构封顶交付日期：2005.8市场分析---本案主要竞争对手分析一环亲家开发商：安徽新方天房地产开发有限公司市场分析---本发展商：合肥宝达物业发展有限公司投资商：安徽恒生经济发展有限公司建筑设计：安徽省建筑科学研究设计院建筑商：中国广厦建设集团有限责任公司楼盘位置：金寨路162号物业性质：商住楼物业状况：4幢，一幢28层办公楼，三幢住宅层数分别为23、20、18。面积范围：48—151.37㎡均价：3900元/㎡

工程进度：结构封顶交付日期：2005.12市场分析---本案主要竞争对手分析安徽国际商务中心发展商：合肥宝达物业发展有限公司市场分析---本案主发展商：安徽国圣房地产开发公司投资商：新鸿意地产总建面积：10万㎡楼盘位置：屯溪路与马鞍山路交汇处物业性质：商务物业状况：1幢28层面积范围：106.08—151.37㎡均价：3780元/㎡

未正式对外销售市场分析---本案主要竞争对手分析新都会·环球广场发展商：安徽国圣房地产开发公司市场分析---本案主要消费者目前对发展商的态度首次置业收集信息、看房阶段有现房未入住中档不重视二次以上置业买房、投资阶段楼花期入住后中高档重视随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等，消费者越来越注重开发商的形象。消费者目前对发展商的态度首次置业不重视二次以上置业重视随着经消费者目前对物业的关注点核心：价格、环境楼宇建筑特点、发展商物业管理等消费者购楼时考虑因素我们在这一点核心上具备优势！消费者目前对物业的关注点核心：楼宇建筑特点、发展商物业管从宏观环境分析，国家已经开始对房地产采取政策调控，挤兑房产泡沫，促进其健康发展。随着土地供给的限制、近期银行利率的调整，合肥房地产将进入一个缓慢增长的空间。各楼盘宣传力度加大。高层市场供应量近期增大，楼盘竞争加剧。高层物业在合肥已进入一个快速接受阶段，从市场反映小户型的高层物业较为抢手，而大户型高层建筑存在一定滞销的现象。市场总结市场分析从宏观环境分析，国家已经开始对房地产采取政策调控，挤兑房产泡从初步的市场调查中我们发现，高层市场在合肥已经进入一个差异化营销的阶段，从而摆脱过去单纯的高档形象的象征，也说明随着市场的深入，需求也越来越个性化。如CBD推出的“工作·家”的概念，金川大厦主推它的“十万元在市中心买一套”的小户型方案，花样年华旗帜显明的推出其“SOHO”一族的理念、富通时代写字楼也利用周边医疗机构众多的特点大作宣传。因此在高层项目都占据着有利位置的情况下，各个项目要求市场突破，必须寻找差异化卖点。市场总结市场分析从初步的市场调查中我们发现，高层市场在合肥已经进入一个差异化项目描述艺苑广场（文化大厦）由昌皖房地产开发公司开发的高层物业，总占地面积20.8亩，总建筑面积约10万平米，共4幢高层，沿街一幢28层的办公楼，三幢18层住宅，沿街门面（2层连体）拟建康体、休闲，餐饮、金融、娱乐、文化艺术品展销中心。2005年初开工，分二期开发，至2006年结束。项目分析项目描述艺苑广场（文化大厦）由昌皖房地产开发公司开发的高层物案名，一个楼盘的代言。好的案名,能够反映楼盘的特色与品质，能够给购买者以最直观的感受，能够帮助楼盘的销售。因此在市场分析的基础上结合楼盘特性，我们建议项目推广案名：（备选案名:嘉艺广场）推广案名：艺苑广场项目分析案名，一个楼盘的代言。（备选案名:嘉艺广场）推广案名：艺苑广项目定位：现今我们迎来一个居住时代，讲究环境、讲究氛围、讲究品味，……讲究文化，居住的意义被大量发掘，人们重回自然，人们居住在优美的社区里，当拥有时才发现，仅仅是拥有，而没有生活，徽州小村落是什么吸引人，难道是就是那黑白相间的颜色吗，难道就是马头墙的外表吗，其实不然，在这里沉淀的是文化，一种真正的居住文化，是村落中自然拥有的居住情节。在合肥有众多楼盘打着文化的旗帜，其实不过是有高校在其周边，有学府环绕左右，而不是社区拥有的居住文化，因此本案作为合肥第一个打文化牌，实质性的引入文化元素进入社区，实现差异化营销，必将引起人们追求新的居住空间。房产回归以人为本，文化楼盘引领新风

项目分析项目定位：现今我们迎来一个居住时代，讲究环境、讲究氛围、讲究主体宣传语：主推：艺术地去生活备选：生活·艺术·家当艺术邂逅生活生活的艺术家项目分析主体宣传语：主推：艺术地去生活项目分析目标群定位1、主力群体年龄：26-35岁，多数属70年代出生的“新生代”家庭结构：两口或三口小家庭、单身各占相当比例职业：大专院校教师、教授、科研人员、演员、文艺工作者，文化产业者，投资者，文化素质较高。个人收入：月收入4000元以上，工作及收入都比较稳定，已在 合肥站稳脚跟；置业次数：已有住房，但个人属于首次置业;投资型的二次置业者项目分析目标群定位1、主力群体项目分析企业主管或私营小业主。熟悉本案周边环境，有一定的人生阅历，注重物业的实用性。商业投资人士：看好项目配套及环境，多为用于出租保值，

该群体是本项目中商务楼的消费对象。2、次要群体项目分析企业主管或私营小业主。2、次要群体项目分析主力目标群特征描述工作努力，目标坚定，事业心强，充实忙碌，渴望成就感;关注资讯，关注新鲜事物，喜欢交往与沟通;独立自由，有主见，希望与众不同；生活、工作、娱乐、休闲样样不误，精力充沛，激情洋溢;心态积极上进，豁达乐观;

注重居家氛围的营造。项目分析主力目标群特征描述工作努力，目标坚定，事业心强，充实忙碌，渴如何出彩？——艺苑广场应该以何种差异化形象出现？如何让目标群感觉艺苑广场是为他而建？如何让目标群认知它、进而认同它？项目推广建议如何出彩？——艺苑广场应该以何种差异化形象出现？项目推广建议建立一个差异化的形象必要性：从推广的角度考虑，通过建立、塑造及包装楼盘形象带动销售是小型楼盘进行速效市场推广的可行之道；从传播的角度考虑，进行楼盘形象包装并不意味着要投入更多的费用，相反，它是有效利用宣传费用的可行之道；从竞争的角度考虑，建立一个具差异化的、个性鲜明的形象是致胜之根本。项目推广建议建立一个差异化的形象必要性：项目推广建议

原则配合工程进度及销售节奏，通过系列视觉包装、媒体发布及宣传活动建立及提升品牌形象，在目标群心目中建立起艺苑广场是一个“文化品味社区”的品牌认知及认同，和“艺术·生活·家”的形象核心。入手点：三大方面：视觉包装——广告推广——公关及促销活动项目推广建议原则项目推广建议途径视觉包装（含VI、现场包装、宣传物料）媒介广告创意表现广告推广阶段及主题活动规划及行销建议项目推广建议途径项目推广建议项目建议

一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。项目建议

一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在市场产品功能设计原则园林景观特色化品质楼盘的最大特色是其景观设计，而本案却明显缺乏营造景观所需要的面积优势及自然资源优势，那么作为一个楼盘品质最有效的提升手法---景观设计，我们，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现本案所独有的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之本项目自身因其园林面积比重较小，因此更需要引入有特点的景观设计。建议在住宅项目与商业项目间组成围合之式的中庭广场，以文化为主题，设立主题雕塑，加以蜿蜒曲折的步道走廊等笔法绘制理想的中庭景观文化。针对本案我们提出以下几个建议原则产品功能设计原则园林景观特色化针对本案我们提出以下几个建议原建材设备科技化由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。产品功能设计原则户型设计三维化在户型设计中，在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：错层设计、跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化产品功能设计原则户型设计三维化物业服务人性化物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将市场原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。产品功能设计原则社区管理智能化闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化产品功能设计原则社区管理智能化开辟文化场所----“文化长廊”、“艺术馆”文化重在交流，没有思想的交流，文化将陷入死角。因此在赋予小区以文化牌，打造文化概念时，引入文化主营阵地，尤为必要，创造一个文化交流的平台----“文化长廊”、“艺术馆”“文化长廊”、“艺术馆”内容规划：建议引入多个不同形式的会馆形式，能够承办各种类型的主题性活动，各种绘画展览，各种类型的讲座，会议，文艺表演，嘉年华晚会、艺术沙龙等。主体仍以文化传播、艺术展现为原则，在设计中注重文化因素的加入，成为合肥一个重要的文化场所。具体手法开辟文化场所----“文化长廊”、“艺术馆”具体手法建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。建筑风格建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风建筑风格身份体现心理特征美观心情愉悦文化氛围购买欲望利润本项目建筑风格建议与中庭广场相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。具体手法建筑风格身份体现心理特征美观心情愉悦文化氛围购买欲望利润“外立面”对楼宇价格的影响不断上升虽然外立面最终仍是次要的因素，但它在楼宇价格中所占的比例有越来越高的趋势。这是生活水平的发展所致，随着近年城市外貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。本案楼宇在外立面设计中需要注重楼盘外立面的整体效果与底层商铺的合理过渡。使之融为一体。在立面材质选择上我们建议采用高档的面砖材料，颜色以淡雅的色调为主，营造一个既体现档次，又有亲和力的视觉感觉。在顶层设计一定的造型，以强化楼盘立面的特色性，成为楼盘销售期另一个卖点。立面效果“外立面”对楼宇价格的影响不断上升立面效果户型设计建议目前，房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。户型设计建议目前，房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质市场调研结果表明，高层项目小面积的户型较受青睐，从市场调研可以发现，周边楼盘小户型一推出市场即售完，如安徽商务中心，CBD等，而普遍滞销的是大面积的户型，因此市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。另外层高对楼盘的销售也起着关键的作用，如世纪云顶项目层高达到5米多，做到了使用面积大于建筑面积的效果，也倍受市场青睐。市场调研结果表明，高层项目小面积的户型较受青睐，从市场调研可具体手法开发适量小户型在户型配比上加入适量小户型，两居室，面积在100平米以下，或以更小的单身公寓型的户型面市，这样的户型设计满足了消费者在总价一定程度下，又能享受城市中心的便利。使得投资居住两相宜。引入错层设计局部的错层设计，形成非常严格的功能划分，使得居室不再单调，生活更有情趣，以空间的变化性来刺激消费，也为项目后期推广创造一个好的宣传卖点。具体手法开发适量小户型购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。空中花园选取100-120平米的较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。空中花园的形式空中花园形式一：加大阳台面积达20-25平米，形成阳台式空中花园空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。立体花园走入高层住宅具体手法购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户底层架空空间建议在小区后面的住宅楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，底层架空在本案中显得尤其必要，一方面增加园区绿化面积，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。另一方面增加一些运动设施。敝司认为，本项目占地有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。具体手法底层架空空间建议在小区后面的住宅楼体中，采用层高5.1米高的●

社区内的车行道路设计尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性，同时应实行人车分流。●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。●人行道可采用卵石缓步道，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。道路设置要点具体手法●社区内的车行道路设计尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同配套设施规划建议内容当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。

每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。本案应增加车位设置，本案由于商务楼的存在，各种会议、办公用车等必然很多，这样就要求有充足的停车位，同时本案业主定位较高，私家车的不断增加将是本案面临的一个必然的现实，因此同样有车位的需求。配套设施规划建议内容当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的物业管理建议随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着消费者是否在此置业。据中国社会调查事务所调查表明：2002年三地新开发的楼盘的卖点主要集中在物业管理（97%）、位置（94%）、价格（92.8%）、户型（91.4%）、建筑质量（89%）、环境（84%）、生活质量（83.5%）、物有所值（79%），此调查显示物业管理竟成为最大卖点。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。因此建议从项目建设初期即邀请知名物业公司介入本案运作，提升物业档次。物业管理建议随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购附：合作方案