某路地块定位报告

连云港大港路地块定位报告目录Ⅰ．地块属性分析Ⅱ．区域房地产市场分析Ⅳ．产品初步定位建议第一章地块属性分析地块区位用地面积用地性质容积率建筑限高地块A大港路北、平山路西40.3亩（2.69万m²）商业、办公容积率≤3.0≤80米地块B平山路西、瀚海路（延伸段）南33.9亩（2.26万m²）商业、居住容积率≤2.0≤80米区政府检察院西墅花园海滨花园瀚海国际宗地概况地块位于连云区，处大港路与平山路延伸段交汇处；地块较为方正，利于后期规划，目前宗地内地面较为平整，余少量待拆民房；从区位功能规划上看属于滨海新城板块，属于滨海新城外围板。地块现状平山路大港路地块内部东北S紧邻大港路与平山路，交通相对便捷；周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等，发展前景较为明朗；W与碱厂、规划中的垃圾场一路之隔，环境污染问题可能会对客户购房心理产生一定抗性；周边现有生活设施配套较为缺乏；O属政府目前着力发展的滨海新城板块；周边已有居住小区、建材、家居市场等入住，区域居住、商业氛围初现端倪；T周边对办公类产品需求度不高，规划中的本类产品将面临较大的市场风险。地块SWOT分析属于滨海新城边缘小体量开发项目，目前区域内现有住宅开发项目较少，根据市调情况来看，去化速度普遍较快，本案住宅类产品面临一个较为宽松的小局域市场环境；附近有西墅花园、滨海花园、瀚海国际等小区，居住氛围已经初步形成，到本案上市时周边居住人口将达到数万人，从而为本案商业项目的开发提供了一定的客源基础；区位属新兴板块，周边第三产业欠发达，对办公类产品的支持度不够。地块状况小结项目市场环境初步分析项目位于海滨新城外围边缘，从区位上看，墟沟板块及开发区板块内房源将与本案住宅类产品形成一定的竞争关系；办公类产品受到滨海商务板块的威胁；商业环境相对较为宽松；根据市调结果来看，区域内现有住宅房源市场认可度普遍较高，去化速较快。西墅花园与海滨花园已处于尾盘阶段，瀚海国际在推二期，目前在售项目房源已基本去化殆尽；总体看来在滨海新城自身区域内项目持续去化的情况下，目前后续项目不多，项目处于一个较为宽松的小局域市场环境之中。在综合考量了地块自身属性、周边大环境及区域小环境的基础上，我司认初步为本案住宅、商业部分具备一定的可操作性，接下来，我们将从市场角度予以进一步阐述……颂唐观点第二章区域房地产市场分析宏观市场场环境分分析区域房地地产开发发建设情情况施工面积积今年1-10月份，全全市商品品房施工工面积1399.48万平方米米，比去去年同期期增长10.7%，其中商商品住宅宅施工面面积1101.55万平方米米，同比比增长7.4%。市区商品品房施工工面积872.48万平方米米，比去去年同期期增长13.8%。其中商商品住宅宅施工面面积676.94万平方米米，同比比增长8.5%。单位：万万平方米米进入09年，在在国家宏宏观调控控和地方方政府出出台的一一系列刺刺激房地地产市场场健康发发展的政政策作用用下，连连云港房房地产市市场开始始走出去去年下半半年市场场低迷的的状况，，开发企企业信心心逐步恢恢复，反反映在施施工面积积上，09年1-10月连云云港商品品房施工工面积同同比增长长10.7%，，增速较较为平稳稳。竣工面积积1-10月份，全全市商品品房屋竣竣工面积积214.29万平方米米，比去去年同期期增长66.3%，其中商商品住宅宅竣工面面积175.71万平方米米，同比比增长69.2%。市区商品品房屋竣竣工面积积108.91万平方米米，比去去年同期期增长184.5%。其中商商品住宅宅竣工面面积88.08万平方米米，同比比增长168.5%。单位：万万平方米米区域房地地产开发发建设情情况新开工面面积1-10月份，全全市商品品房新开开工面积积251.09万平方米米，比去去年同期期下降53.9%。其中商商品住宅宅新开工工面积192.42万平方米米，同比比下降53.4%。市区商品品房新开开工面积积122.65万平方米米，比去去年同期期下降51.7％。其中中商品住住宅新开开工面积积89.29万平方米米，同比比下降51.0%。单位：万万平方米米新开工面面积的下下滑,反反映了开开发商对对房地产产市场发发展前景景信心不不足，对对新项目目投资较较为慎重重，反映映在新开开工面积积上，表表现为同同比下滑滑53.4%。。区域房地地产开发发建设情情况单位：万平方米相比08年，除除新开工工面积同同比下降降53.4%外外，09年连云云港房地地产住宅宅市场在在施工面面积、竣竣工面积积及销售售面积等等方面都都有较大大幅度的的提升，，其中销销售面积积同比增增长高达达142.5%，市场场需求得得以极大大释放。。这一方方面反映映出区域域房地产产市场的的繁荣，，但同时时也应看看到过高高的去化化速度提提前透支支了市场场的消化化能力，，结合较较大的施施工面积积，可以以预测连连云港房房地产市市场后续续供量应应巨大，，新上市市项目将将面临较较为严峻峻的去化化压力。。区域域房房地地产产市市场场开开发发建建设设数数据据汇汇总总区域域房房地地产产开开发发建建设设情情况况小小结结市区区数数据据销售售面面积积及及销销售售额额1-10月份份，，全全市市商商品品房房销销售售面面积积342.41万平平方方米米，，同同比比增增长长105.1%。其其中中商商品品住住宅宅销销售售面面积积306.65万平平方方米米，，同同比比增增长长101.5%，90平方方米米以以下下的的商商品品住住宅宅销销售售面面积积40.03万平平方方米米，，同同比比增增长长123.3%。全市市商商品品房房销销售售额额104.76亿元元，，同同比比增增长长125.1%，其其中中商商品品住住宅宅销销售售额额87.48亿元元，，同同比比增增长长116.2%；90平方方米米以以下下的的商商品品住住宅宅销销售售额额11.66亿元元，，同同比比增增长长148.9%。区域域房房地地产产销销售售情情况况单位位：：万万平平方方米米单位位：：亿亿元元销售售价价格格进入入09年以以来来，，连连云云港港市市商商品品住住宅宅销销售售价价格格呈呈现现出出回回暖暖上上升升态态势势。。1-10月份份，，全全市市商商品品住住宅宅销销售售均均价价达达2853元/平方方米米，，同同比比增增长长7.3%。其中中，，市市区区商商品品住住宅宅销销售售均均价价达达3433元/平方方米米，，同同比比下下降降1.6%。新新浦浦区区商商品品住住宅宅均均价价最最高高，，达达3764元/平方方米米，，同同比比增增长长9.6%；连连云云区区商商品品住住宅宅均均价价为为3444元/平方方米米，，同同比比下下降降15.0%。单位位：：元元/平平方方米米宏观观市市场场环环境境小小结结房地地产产销销售售价价格格逐逐年年稳稳步步上上涨涨，，并并且且涨涨幅幅逐逐年年增增加加，，截截止止09年10月底底，，全全市市住住宅宅销销售售均均价价为为2853元/㎡㎡，同同比比增增长长7.3%；结合合前前面面供供应应数数据据和和09年前前10个月月的的总总体体销销售售表表现现来来看看，，整整体体市市场场呈呈现现出出供供求求两两旺旺的的态态势势；；同时时也也应应看看到到新新开开工工面面积积的的下下滑滑，，说说明明开开发发商商对对目目前前的的持持续续升升温温的的市市场场行行情情普普遍遍持持谨谨慎慎乐乐观观态态度度，，对对新新项项目目的的投投资资开开发发较较为为慎慎重重。。区域域楼楼市市现现状状分分析析连云云港港楼楼市市大大体体可可分分为为三三大大板板块块：：海海洲洲区区板板块块、、中中心心城城区区板板块块以以及及连连云云区区板板块块，，而而本本案案属属于于连连云云区区板板块块的的滨滨海海新新城城板板块块。。连云区板块中心城区板块海洲区板块本案楼市市板板块块划划分分中心心城城区区板板块块代表表楼楼盘盘有有；；鼓鼓楼楼嘉嘉园园、、香香格格里里拉拉花花园园、、石石棚棚名名居居等等；；价格格区区间间：：3600——4000元元/㎡㎡；；海洲洲板板块块板块块内内房房地地产产市市场场发发展展速速度度迅迅猛猛，，规规模模楼楼盘盘、、品品质质楼楼盘盘密密集集，，代代表表楼楼盘盘有有龙龙门门山山庄庄、、四四季季花花城城、、久久和和国国际际新新城城、、映映象象西西班班牙牙、、福福港港好好莱莱坞坞、、上上城城等等楼楼盘盘；；价格格区区间间：：3000——3800元元/㎡㎡；；连云云区区板板块块中心心城城区区板板块块及及海海洲洲板板块块因因与与本本案案距距离离较较远远，，相相关关数数据据对对本本案案参参考考意意义义不不大大，，因因此此不不作作重重点点研研究究，，地地块块所所在在的的连连云云区区板板块块是是本本次次报报告告的的重重点点分分析析板板块块。。以新新浦浦区区为为中中心心，，区区域域房房地地产产市市场场发发展展最最为为成成熟熟，，代代表表楼楼盘盘有有建建院院未未来来城城、、万万润润怡怡景景苑苑、、国国大大国国际际花花园园等等；；价价格格区区间间：：4500——5000元元/㎡㎡；；各板板块块主主要要特特征征概概述述目前前连连云云区区板板块块已已形形成成墟墟沟沟主主城城核核心心板板块块、、滨滨海海商商务务板板块块、、滨滨海海新新城城板板块块及及开开发发区区板板块块等等四四大大板板块块。。滨海海商商务务板板块块滨海海商商务务板板块块是是连连云云区区的的重重点点发发展展板板块块，，板板块块内内产产品品品品质质代代表表了了区区域域的的最最高高水水平平，，且且产产品品形形态态丰丰富富，，涵涵盖盖了了单单身身公公寓寓、、别别墅墅及及商商务务写写字字楼楼等等，，代代表表项项目目有有：：项目名称建筑面积产品类型主力面积推案情况价格四季花城53万㎡高层93㎡2房121-138㎡3房一期已于09年6月交付，二期现房在售，一期3400左右二期3900左右上城28万㎡高层、别墅120-140㎡3房/4100海客瀛洲22.5万㎡高层107、129及140㎡3房09年8月推二期，3700龙门山庄14万㎡高层、别墅90㎡左右2房130㎡3房目前属于尾盘海景房5000非海景房3000左右典型型个个案案板块块内内在在售售住住宅宅项项目目，，海海景景房房源源均均价价已已突突破破5000元/㎡，非海景房房均价约在在3600/㎡元左右，办办公类产品品均价在8000-12000元/㎡左右；板块住宅规规模楼盘、、品质楼盘盘林立，建建筑规模多多数集中在在20万㎡以上，，后期供应应较大，估估算在60万㎡以上；；由于该板块块占据了背背山面海的的优越地理理位置，海海景成为广广告宣传传的最大锐锐器，而非非海景房表表现主题往往往都集中中在地段、、户型、价价格等方面面；该板块内办办公类产品品有金港湾湾、金海国国际、阳光光国际、大大陆桥国际际商务大厦厦等，售价价在8500-11000元/㎡左右，根据据市调情况况来看，除除阳光国际际，大陆桥桥国际商务务大厦两在在开发时间间较早的项项目去化情情况较好外外，金港湾湾预约情况况、金海国国际去化情情况均不理理想，反映映了当地办办公产市场场的不景气气。滨海商务板板块市场小小结阳光国际入入驻企业一一览入驻企业基基本以船运运代理、物物流、金融融公司为主主，说明当当地第三产产业发展不不健全，严严重依赖港港口经济，，同时也说说明在非港港口地带开开发办公类类产品客观观存在着较较大的市场场风险。与本案竞争争关系滨海商务区区是政府重重点发展的的港口商务务办公区，，以连云港港港口为依依托，周边边船运、物物流、贸易易企业分布布较为密集集，办公类类产品分布布较为集中中，对本案案规划中的的办公产品品构成严重重威胁。本案办公类类产品在区区域功能定定位，客源源基础等方方面不足以以与之抗衡衡，因此本本类投资开开发须谨慎慎，可转而而考虑开发发酒店式公公寓、SOHO等兼兼备办公、、居住功能能的产品。。墟沟主城区区板块作为连云区区发展时间间最早的老老城区，土土地资源相相对稀缺，，目前商品品房开发都都以15万万方以下的的小盘为主主，且后续续可开发楼楼盘资源有有限，代表表项目有：：项目名称建筑面积产品类型主力面积去化情况价格日出东方14.9万㎡高层，沿街底商100㎡左右2房130㎡以上3房50%3600左右郁海名郡13万㎡高层，沿街底商111㎡与121㎡3房已交房，去化80%3500港城蓝天约7万㎡小高110㎡2房，159㎡3房24%4200典型个案墟沟板块市市场小结该板块住宅宅平均价格格水平在3700元左右，而而裙房及沿沿街商铺的的价格水平平普遍较高高，在8000-20000元之间；户型区间跨跨度较大，，从39㎡1房到150㎡4房都有涉及及，目前去去化速度最最快的户型型区间为90-110㎡的两房与三三房房源，，这类房源源市场上出出现暂时的的供不应求求现象；板块楼盘整整体去化速速度较慢。。与本案竞争争关系区域内办公公产品稀缺缺，但住宅宅产品供应应充足，且且与本案区区位相近，，在生活设设施配套、、居住氛围围等方面优优于本案，，因此在一一定程度上上将会分流流本案住宅宅类产品部部分客源。。区域内以中中大户型为为主，本案案可以从灵灵活的户型型设计等方方面为突破破点，寻求求市场差异异。滨海新城板板块项目名称建筑面积产品类型主力面积去化情况价格香缇花园8.5万㎡花园洋房100㎡/120㎡85%3000-3500滨海花园3.7万㎡高层101.79㎡/102.40㎡2房去化率达80%开盘2500目前3000滨海新城板板块为本案案所处板块块，目前板板块内房地地产市场发发展处于刚刚刚起步阶阶段，有住住宅产品滨滨海国际、、滨海花园园及西墅花花园（安居居房）三个个项目。地理位置：：连云区大大港路北、、碱厂生活活区西侧开发商商：连云港港江海置业业有限公司司总建筑面积积:3.7万平方方米销售价格：：2500-3000元/平平米主力面积：：101.79/102.40平米滨海花园开开盘时以较较低的价格格入市（2500元/平左右）入入市，并取取得了较好好的去化，，目前项目目整体价格格提升到3000元/平，以去化化150平米的大户户型为主；；项目客群主主要以项目目周边首次次置业的刚刚性需求为为主，滨海花园滨海花园体体量较小，，项目整体体规划一般般，但项目目产品以中中、小户型型为主，并并现房发售售，去化情情况较好，，因其处于于尾盘阶段段，故与本本案的竞争争关系不大大。个案参考房型面积范围套数百分比2室2厅1卫101.796825%2室2厅1卫102.406825%3室2厅2卫138.973412.5%3室2厅3卫139.803412.5%3室2厅0卫150.533412.5%3室2厅1卫151.433412.5%滨海花园主主要以中小小户型为主主，101平左右的的户型，占占据总套数数的50％％，通过面面积的控制制来合理控控制总价，，提升项目目的综合性性价比。项目主力户户型101.79平平左右以及及102.40平左左右的两房房产品，市市场认可度度较高去化化速度较快快；去化率率达84%，而150.53及151.43的的三房房源源去化仅51%,项项目开盘两两三个月以以来，整体体去化率达达80%.项目户型配配比滨海新城板板块市场小小结目前板块内内路政配套套设施正在在紧锣密鼓鼓的建设当当中，随着着新区政府府、检察院院的入驻以以及文体中中心、实验验学校等规规划方案的的逐步落实实，区域发发展前景看看好；居住氛围初初显端倪，，商业项目目面临较大大发展空间间。板块内内有滨海花花园、香缇缇花园两个个在售项目目，就市调调情况来看看，去化情情况普遍较较好；板块块内商业设设施配套，，瀚海国际际的生活配配套仍就依依赖于墟沟沟主城区；；板块为新兴兴区域，市市场竞争环环境较为宽宽松，本项项目适时入入市，面临临较为明朗朗的发展前前景。滨海商务板板块海景房5000左右右非海景房约约3600滨海新城板板块3000墟沟主城板板块3300-3500开发区板块块3200价格水平由由北向南基基本呈阶梯梯分布：价格水平从从5000到3000的自然降序序阶梯分布布；开发热点集集中在滨海海商务、墟墟沟主城板板块及开发发区板块：：目前本案所所处的滨海海新城板块块开发项目目较少，而而滨海商务务板块、墟墟沟主城板板块及开发发区板块是是连云港东东部城区房房地产开发发的热点板板块；区域市场后后期供应量量较大：除了墟沟主主城板块和和滨海新城城板块之外外，开发区区板块及滨滨海商务板板块大盘开开发较多，，后期供应应量较大。。连云区房地地产市场小小结区域市场竞竞争小结开发区板块块墟沟主城板板块滨海商务板板块滨海新城板板块（成熟的生生活设施配配套，较为为丰富的产产品供应,与本案案相近的区区位）（港口经济济贸易区，，为连云区区重点发展展的沿海商商务办公区区，与本案案相近的区区位）住宅部分将将会与本案案形成一定定的竞争关关系办公部分将将会对本案案相关产品品造巨大威威胁（新兴板块块，区域内内现有开发发项目较少少）本案除商业业部分面临临的市场环环境较为宽宽松外，住住宅产品在在配套方面面不如墟沟沟主城及开开发区板块块；办公类类产品在区区位功能规规划、客源源方面不能能与滨海商商务板块相相抗衡，处处在三大板板块的夹攻攻之下，但但板块自身身内部现有有住宅开发发项目较少少，内部市市场竞争环环境相对宽宽松。第三章产产品定定位初步建建议住宅部分定定位思考地块附近有有排污量较较大的碱厂厂（预计7、8年后后搬迁）、、规划中的的垃圾场及及生活设施施配套不足足等可能会会对客户购购买心理产产生抗性的的不利因素素，但从市市调结果来来看，与本本案属同一一区位的瀚瀚海国际二二期、滨海海花园等项项目去化情情况普遍较较快，说明明消费者对对本区域发发展前景普普遍看好，，加之新区区政府、检检察院等行行政单位的的入驻（今今年年底））以及文体体中心、实实验学校等等规划的逐逐步得到落落实，将会会进一步推推动本区域域的发展。。因此本案从从外部环境境层面来看看，有利有有弊，但总总体来说利利大于弊，，在综合考考量了区域域功能定位位、区域市市场供应状状况以及现现有房源去去化速度等等因素之后后，我们认认为本案住住宅部分若若能在产品品自身品质上上下足功夫夫，以品质质弱化外部部环境的不不利因素，，加之项目自自身的较小小体量，则则入市后的的去化风险险可降至最最低。目标客群描描述具备一定经经济实力，，但资金实实力并不雄雄厚，价格格敏感度较较大，高性性价比楼盘盘往往是他他们追逐的的对象；对生活品质质有一定要要求，乐于于创造新生生活；此类客户普普遍比较理理性，认可可滨海新城城区的未来来发展前景景；以首次置业业为主；客户定位目标客户来来源周边建材、、家具等专专业市场的的经营商户户；连云区内拆拆迁户、适适婚人群等等刚性需求求群体及改改善型需求求群体；；滨海新城区区未来群体体：包括新新区政府、、检察院工工作的部分分公务员、、学校教职职员工及关关注子女教教育的家长长；看好本区域域发展的海海洲区、新新浦区等客客户群体。。目前连云港港房地产市市场上现代代简约风格格、美式新新古典风格格、地中海海风格，苏苏格兰风格格等都有涉涉及，因此此单就建筑筑风格来说说，已很难难寻求突破破，走市场场差异化路路线；而消费者也也已经对各各种风格的的建筑司空空见惯，靠靠建筑风格格而热卖的的时代已经经过去但结合项目目临海的区区位属性及及基于产品品品质的考考虑我司认为本本案宜选择择地中海式式的建筑风风格建筑风格建建议关键词蔚蔚蓝色的浪浪漫情怀，，海天一色色、艳阳高高照的纯美美自然项目户型配配比建议户型定位原原则1、结合市场场畅销户型型，定位最最受市场接接受和欢迎迎的户型并并适当超前前；2、迎合区域域市场原则则（区域内内部首次置置业的刚性性需求为主主）。滨海花园产产品主要有有三种户型型：101平米、140平米、150平米，其中去化化情况最好好的是101平米户型产产品，目前前所剩余房房源基本上上是150平米的房源源；根据市调结结果来看，，开发区及及墟沟主城城板块小户户型产品整整体去化良良好，90平米左右的的房源市场场接受度最最高，去化化速度最快快，目前此此类产品市市场呈现出出短暂的供供不应求现现象；在未来2-3年间内，区区域市场变变化幅度不不大，消费费者结构层层次变化并并不明显的的预期下：：从区域市场场角度看：：说明：根据市调情情况来看，，90-120平平米为市场场畅销产品品，这部分分产品总价价一般可控控制在40万以内，，相对较低低的总价使使得这类面面积段房源源市场接受受度较高；；规划10%的120平米以上上的舒适型型大户型，，丰富物业业形态，增增加产品可可选择余地地。我司初步建建议户型定定位配比如如下：户型面积配比两房两厅一卫90平米左右35%两房两厅一卫100-11035%两房两厅一卫110-12020%三房以上120以上10%90平米两两房96平米两两房两厅一一卫，进深深8.9米米，开间11.1米米户型设计参参考户型优点：：客厅方正正实用（利利于家私布布局）；主主卧室保证证了采光及及私密性；；餐厅相对对独立、全全明采光。。户型设计参参考同板块借鉴鉴：瀚海国际均均价3000-3500元/平，花园洋房房产品，容容积率较低低，而本案案较高的容容积率决定定了不适合合做此类产产品；但价价格调整对对项目销售售并没有太太大影响；；滨海花园园均均价价2500-3000元/平，，高层产产品且与与本案同同属滨海海新城板板块，项项目在价价格上采采取较为为灵活的的方式，，在上涨涨到3000元元/平，，100平米左左右的户户型房源源去化情情况仍然然较好，，对本案案借鉴意意义较大大。从现有项项目来看看，销售售策率略略大都在在价格上上低开高高走，上上涨幅度度一般在在500元/平平左右，，而这种种随行就就市的定定价方式式抓住了了客户买买涨不买买跌的心心理，一一定程度度上促进进了项目目的后期期销售。。项目售价价建议滨海商务务板块：：3600-5000元元/平左右墟沟城区区板块：：3300-3500元元/平左右开发区板板块：3200元/平平左右，在未来1－2年年内，市市场价格格变化幅幅度不大大的预期期下：本案属新新兴滨海海新城板板块项目目，且项项目在整整体条件件上与其其他区域域项目相相比不但但没有优优势，反反而显现现出一定定的劣势势，因此此项目要要在保证证品质的的基础上上，显现现出价格格方面的的优势。。我司建议，项项目首期价格格2800-3000元/平左右较为合适适，通过适当当的价格差距距来消除消费费者的区域心心理抗性，后后期可根据市市场行情，进进行一定幅度度的价格调整整。周边板块借鉴鉴：随着地块周边边西墅花园、、瀚海国际、、香缇花园及及海滨花园等等住宅项目的的相继交房，，预计本案启启动时，片区区居住人口将将达到数万人人，商业消费费需求客观存存在，而根据据市调结果来来看，周边除除光申建材、、德兰家居、、港城金三角角等专业家居居、建材市场场外，服务于于居民日常生生活的商业设设施较为缺乏乏，客观存在在着市场空白白点，因此我我司建议参照照邻里中心模模式设置一定定比例的商业业业态，则市市场发展前景景较为明朗；；商业部分定位位思考（一））由于本案作为为新兴板块的的特殊区位性性质，周边商商业项目缺少少个案参考，，而附近家居居、建材及墟墟沟传统主城城区的商铺对对本案借鉴意意义不大，因因此可参考社社区商业经营营模式来为本本项目的商业业形态定位。。商业分类标准准：分类建筑规模覆盖商圈市级购物中心3万平方米以上覆盖整个城市，服务人口30万以上地区购物中心1——3万平方米覆盖城市局部，服务人口10—30万人居住区购物中心5000——15000平方米覆盖城市的一个居住区，服务人口1—5万人邻里型购物中心5000平方米以下服务人口1万人以下。商业部分定位位思考（二））墟沟主城区作作为连运去地地区级购物中中心，历史悠悠久，商业地地位很难撼动动，而且从地地块周边现有有住宅开发情情况来看，也也不适合做地地区级的购物物中心，综合合考量，我司司建议：本案案商业部分较较适合打造成成居住区区级购购物中中心产品定定位：：建成后后的商商业项项目将将成为为滨海海新城城板块块的商商业地地标，，通过过品牌牌主力力店的的入住住，带带动其其他小小商户户的进进驻，，商业业分布布将按按楼层层和消消费者者购物物习惯惯，进进行业业态划划分，，打造造成综综合性性、一一站式式的商商业中中心。。滨海新新城一一站式式商业业中心心集购物物、休休闲娱娱乐、、服务务于一一体的的商业业综合合体楼层业态功能理由1F超市（中大型）、中高档餐饮店、品牌专卖店（皮具、服饰珠宝、化妆用品等）满足日常生活消费需求超市及品牌店能迅速聚集人气提升物业美誉度。2F品牌服饰、时尚精品店铺考虑到特定人群购物习惯女士和儿童用品结合女性的消费能力较强，但是购物频繁，随意性很强。通常女装都放在二楼，3F时尚数码、小型家电电子产品是年轻群体的兴趣所在男性购物通常目的性很强因此适合放在三楼4F书局、音像制品咖啡、茶座、购物休憩或工作后充电和聚会的好去处，面积需求大，回收周期长，通常是租赁方式，所以放在租金相对较低的四楼5F美容、健身、游戏厅、KTV、放松心情和身体的场所消费者具有很强的目的性，消费能力较强，消费层次更趋年轻化，场所面积大、装修要求较高，需要特定设备，声音干扰大，为了不影响其它楼层人群的消费，因此建议设置在五楼商业业业态布布局建建议中华西西路沿沿线新新建小小区底底商售售价17000—33000元/㎡不等；；定价参参考借借鉴：：本板块块内在在售项项目底底商部部分售售价：：瀚海国国际：：8000-12000元元/㎡㎡滨海花花园：：6000-10000元元/㎡㎡商业售售价建建议作为一一个新新兴板板块，，相比比中华华西路路商业业，本本案在在商业业环境境及人人流量量方面面有明明显的的不足足，而而相比比同板板块的的住宅宅底商商项目目，本本案作作为一一个纯纯商业业项目目，可可在售售价上上与之之拉开开一定定距离离，综综合以以上考考量因因素我司建建议本本案商商业一一楼部部分售售价在在11000-13000元/㎡较为合合理，，各层层售价价可根根据适适当比比例进进行调调整。。办公部部分定定位思思考一个城城市对对办公公物业业的需需求主主要看看城市市所在在区域域的经经济基基础，，城市市人口口，产产业结结构，，劳动动就业业状况况，现现代化化水平平以及及