某新城项目定位课程

市场不同产品特征研究市场供应量价格实现能力销售速度中高端产品高层市场主力产品，涵盖产品全部档次梯度7000~12000；凤凰新城毛坯均价7500~11000元/m250-60套/月小高层目前中高端市场供应量相对较少，未来万科金玉华府涉及此类产品与高层产品基本无差价，由于其容积率低，产品形态与高层差异不大，溢价能力一般销售速度略低于高层产品洋房尚属于市场稀缺产品，相对供应较少相对高层产品，该类产品具有一定的溢价能力，但由于市场中洋房产品价值未被充分展示（退台洋房未出现）大部分洋房项目均售罄，去化速度快于高层产品类别墅该类产品对项目周边自然环境要求较高主要集中在南湖片区凤凰新城板块有少量分布联排产品最终成交价格与洋房甚至部分高层产品相比并未实现强溢价能力；凤凰板块该类产品销售速度相对较慢；南湖板块销售速度良好独栋产品溢价能力较高，但基于南湖板块整体别墅氛围8套/月基础产品根据项目自身条件以及该档次产品溢价能力差，本案对该类产品不做深入研究不同面积区间产品供销特征产品类型面积区间

供应量占比成交量占比供销比余量占比高层110以下30.90%41.50%39.60%22.30%110-14021.90%18.40%24.70%25.50%140-18028.00%26.80%28.20%31.10%楼王、跃层、洋房180-24011.80%4.80%12.00%9.60%洋房240-3002.10%1.50%22.20%2.50%联排300-4003.30%6.40%57.20%5.30%双拼、独栋400以上2.00%0.70%10.60%3.80%基于供应的关系，市场中供销主力仍以110平米以下的户型为主；在成交的占比上，180平米以上的大户型产品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的户型在市场供应上仍属稀缺产品，且多以洋房及别墅类产品为主，高层大户型豪宅产品暂处于市场空白的阶段；既有余量中，占比最大的仍是140-180平米区间的产品，未来也将是竞争最为激烈的区间。不同总价区间产品供销特征产品类型总价区间

供应量占比成交量占比供销比余量占比高层100万以下22.10%33.10%65.00%19.50%100-15044.30%37.60%36.80%22.30%150-20018.90%15.90%36.40%22.90%楼王、跃层、洋房200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房250-3003.30%1.50%20.20%9.40%联排300-4003.00%3.30%47.40%9.30%双拼、独栋400万以上7.8%7.1%39.4%10.1%同样基于供求关系的原因，目前市场中的供销主力依然集中在150万以下的产品；200-400万之间的产品供应相对稀缺，尤其是200-250万的产品，目前仅绿城南湖春晓存在供应，400万以上的产品供应量有明显增加；从成交的去化程度上来看，200万以上的产品的整体供销情况要优于100-200万的产品；后续市场余量也集中在100-200万的总价段，将是未来市场竞争的主要市场区间。唐山中高端市场整体竞争态势示意瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城项目嘉里项目唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾总价：100-300万，单价：0.9-1.1万元/m2唐城101高层400万以上联排：2万元/m2左右；双拼：2.6万元/m2独栋：3.5万元/m2左右300-400万，1-1.2万元/m2唐山中高端市场整体竞争态势示意瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城项目嘉里项目唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾供应量：415万m2消化量：93万m2余量：322万m2唐城101高层供应量：48万m2消化量：7.4万m2余量：40.6万m2供应量：112万m2消化量：13万m2余量：99万m2唐山中高端市场整体竞争态势示意项目名称总价区间（万元）供应量（万平米）余量（万平米）去化速度华润橡树湾150-3505042.1325套/月（开盘销售期）梧桐大道100-1501044580套/月唐城壹零壹100-40073.346.940-50套/月绿城南湖春晓100-30012611980套/月万科南湖别墅联排460~600，双拼800~1000，独栋150012.56.940套/月瑞宫别墅900-2000一期658套/月唐山中高端住宅市场研究总结市场现存和即将入市的中高端方向供应量巨大，超过400万平米，总量已明显超出城市主流购买承受能力。恶劣的竞争环境之下,绝大部分发展商均采用各种类型全产品线的开发策略和思路，用更多覆盖客户面的方式，扩大市场占有比例，解决市场销售问题在市场现有和潜在的供应量必然大幅入市的背景下，不可避免的，或已开始呈现高开发品质下的，纯价格性价比竞争。目录城市发展基础概述宏观地产市场分析中高端居住市场研究与分析商业及写字市场研究与分析市场发展方向与判断项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议商业市场情况：现状商业格局凤凰新城远洋城商圈

八方购物广场唐百商圈小山商圈新城区新兴商圈老商圈唐百商圈是唐山市传统的商业核心，这一商圈云集了唐山市众多商家名店，形成了一个在唐山市具有领导地位的核心商圈，是市级商业中心；远洋商圈和八方购物广场是唐山市的市级商业副中心，商业的集中度较高；凤凰新城的远期规划利好，商业发展潜力巨大;小山商圈是唐山商业的发源地，当前针对中低端专业市场，商业地位受到冲击，逐渐没落。商业分布：商业集中度高，新旧商业区域化明显商业市场情况：现有商圈分析城市级商圈：辐射全城的商业市场小山商圈：唐山商业的起源地，逐步走向低端专业市场唐百商圈：唐山的长安街，繁荣的象征，依托百货的商业群区域级商圈：辐射片区的商业体远洋城商圈：唐山第一个SHOPPINGMALL，新型商业综合体八方商圈：区域型商业中心的代表商业市场特征征小结唐山中高端商商业发展较为为滞后，高端端消费外溢现现象较为明显显；唐山中高端市市场主要集中中在核心区域域，以唐百为为主。其他商商圈消费档次次主要以中低低端消费为主主，与唐山实实际消费水平平存在一定差差距；商业品牌引入入较为匮乏，，除唐百经营营高端品牌外外，其他区域域高端品牌商商业供应较弱弱；核心区域集中中商业租金水水平较高，凤凤凰区商业氛氛围尚处于起起步阶段；核心区域高端端商业能实现现10元/平米/天以上的租金金，唐百能达达到20元/平米/天以上；凤凰凰区内商业配配套尚不完善善，无大型商商业经营，但但随着嘉里、、万科品牌地地产的运营，，未来凤凰新新城内将形成成较高档次的的商业氛围；；底商投资市场场发展较好、、市场购买度度高，实现较较高销售价格格；目前底商投资资在唐山市场场受到较高追追捧，销售价价格实现度较较高，万达广广场临街商铺铺达到4万元/平米售价，且且销售情况良良好；凤凰片区在售售底商售价在在1.4-1.8万元/平米之间，唐唐城101底商预计售价价2.50-3万元/平米。小结写字楼市场情情况：档次低低，租金低，，需求不高甲级写字楼独栋办公商住混合型乙级及以下写字楼运营模式销售为主目前唐山大型企业和生产型企业的主要办公物业目前唐山小型企业集中地点目前市场存量主力产品，租赁情况良好销售价格价格偏低----与公寓类产品相近租售价格较低预期供给未来5年内大量综合体出现，会提供大量销售型甲级写字楼供给新规划的总部基地和金融街为主要供给项目未来潜在供应较多，分布较为分散未来并不构成开发商产品组合的主力项目名称开发商销售价格租金（含物业）物业类型项目所处地块位置世博大厦北京嘉德恒信环保投资只租不售3元/㎡/天（含物业费）甲级写字楼唐山市新华西道2号金凯悦商务中心振兴房地产起价4000多现售价5000-70001.2元/㎡/天写字楼唐山市路北区站前路188号金槟酒店中外合资只租不售3.7元/㎡/天商务写字楼路北区建设南路48号雅园SOHO唐山银安房地产5500-6200均价58002元/㎡/天住宅soho路北区西山道协和医药超市东100米天元大厦唐山天元房地产3900-5000；4500均价2.8元/㎡/天5A级写字楼路北兴源道天元大厦景泰御园唐山景泰房地产8000-10000

写字楼龙泽路57号阳光大厦唐山宏达房地产现售价7000左右0.75元／㎡／天写字楼北新道与学院路口高新技术创业中心唐山市科委和唐山市高新技术开发区管委会只租不售1.3元/天•㎡办公楼建设北路大陆海鲜对面火炬大厦高新区管委会只租不售3元/㎡/天写字楼建设北路东侧东方国际大厦唐山东方房地产集团9800均价9300-104002.5元/㎡/天对外，对内2元/㎡/天5A级写字楼路北建设路与龙富南道交叉口,唐山国际会展中心对面唐山写字楼市市场出租率较较高，但租售售价格不高，，大业主持有有出租和散售售的写字楼租租金水平无差差异，市场对对写字楼的品品质认知度不不够；最新落落成的综合项项目内写字楼楼售价和租金金有上升的趋趋势。写字楼市场情情况：以中低低端产品为主主，租金普遍遍不高写字楼市场情情况：在售项项目报价相对对较高，但实实际销售情况况不佳项目名称所属商圈总体量写字楼面积销售状态竣工日期销售均价项目定位万达广场唐百商圈24.5万㎡14万㎡在售2011年底8800一次性98折中高档新华贸唐百商圈7.2万㎡3万㎡售罄2011年底130009..9折5A渤海新世界唐百边缘商圈8.5万㎡2万㎡在售2011年底9300起中高档天一广场八方购物商圈15万㎡2.03万㎡在售2012年下半年9500起中高档隆泰商务中心凤凰新城

1.8万㎡1.8万㎡在售2011-10月11000起5A大陆王府国际远洋商圈5.88万㎡5.88万㎡在售2011-10月均价142005A未来供应主要要集中在凤凰凰新城区域和和八方区域，，单体面积均均在3万平米米以上，总体体供应量较大大，定位主要要为中高档，，短期内唐山山中高端写字字楼市场竞争争将渐趋激烈烈。项目名称所属商圈总体量写字楼面积项目进程竣工日期售价项目定位开发商冀东物贸大厦凤凰新城4.1万㎡4.1万㎡规划阶段---待定中高档庞大汽贸集团

晨辉大厦友谊路以西，长虹道以南3万㎡3万㎡规划阶段---待定中高档宝业集团名仕国际大厦凤凰新城4万㎡4万㎡未开工---待定中高档银基地产金色国际八方购物商圈3.5万㎡3.5万㎡未开工2012年末待定中高档唐山市昌隆地产福地大厦八方购物广场

4.7万㎡4.7万㎡2011.4月2012年底待定中高档唐山福星地产龙脉国际大厦凤凰新城15万㎡15万㎡规划阶段2012年底待定5A唐山市南北地产写字楼市场情情况：未来供供应量35万万平米左右，，竞争渐趋激激烈写字楼市场特特征小结产业结构导致致对写字楼需需求较弱，商商务氛围寡淡淡由于唐山特殊殊的产业结构构，以能源为为主导的企业业对市内中心心区写字楼需需求几乎为零零；到目前为止，，唐山没有形形成一个真正正“集群相促的商商业氛围”，凤凰新城只只是规划中的的“CBD”，主要仍以以居住为主；；档次低，数量量少，后期管管理与物业服服务水平低唐山的写字楼楼市场还处于于一个初级发发展阶段，现现有的写字楼楼数量不多，，并且高低档档次混杂，零零散分散，呈呈现混乱局面面；销售对象多以以零散中小企企业客户或个个人投资客为为主，未形成成普遍性的市市场投资购买买习惯户型产品上大大多都是针对对中小企业，，户型面积都都在40-200平米左右，市市场目前对写写字楼产品的的投资热情不不高。商用物业市场场总结集中式商业：：唐百、八方方等核心商圈圈的商业价值值度高、经营营状况较佳，，其他区域经经营状况明显显偏弱，高端端品牌消费的的外溢现象较较为严重；社区配套商业业：市场既已已形成普遍的的住宅底商等等社区配套商商业的购买习习惯，市场销销售状况好，，实现价值度度高；写字楼市场的的产业需求基基础弱，投资资价值较低，，在售物业的的销售量价情情况不佳，未未形成规模性性的购买基础础。目录录城市发展基础础概述宏观地产市场场分析中高端居住市市场研究与分分析商业及写字市市场研究与分分析市场发展方向向与判断项目本体分析析项目核心问题题和市场方向向研判唐山房地产市市场研究与分分析市场机会的深深度挖掘与判判断不同市场方向向的规划方案案研究项目初步市场场定位建议初步开发策略略与方向梳理理开发方向：城城市主流“中中高端”方向向中高端主流精精品住宅初步开发策略略与方向梳理理策略要点相对细分的市市场、但仍覆覆盖城市主流流客群，赋予予产品超高附附加值，少量量极端标杆、、主力户型仍仍是主流通过产品和营营销的技术性性手段，加大大项目购买性性价比，如：：赠送、更加加体面的社区区形象、更有有价值和品质质的营销环境境初步开发策略略与方向梳理理产品设定一定比例的城城市主流面积积区间（100-140平米，附送10-15%赠送）少量核心位置置布置（180-220左右高端产品品，附赠送）），配置2000成本的精装修修，实现10000-11000左右市场均价价，主力总价价为100-200万初步开发策略略与方向梳理理市场层级与客客群选取主流发展商必必然之选，供供应庞大（超超过300万平米）、竞竞争激烈，已已开始价格恶恶性竞争城市主流客户户，高端购买买人群，多家家争夺，多为为性价比导向向的购买初步开发策略略与方向梳理理开发优势分析析开发和产品实实现相对成熟熟，操作难度度相对低在与主流中高高端产品面积积差异不大时时，仍会有较较好的速度保保证有一定的品牌牌价值提升初步开发策略略与方向梳理理竞争态势分析析将会进入主流流竞争市场，，面对最为庞庞大和激烈的的市场竞争仍与市场主流流产品的供求求关系直接关关联，会长期期影响项目的的市场操作和和预期需要比拼开发发水平与成本本控制等项目目操作细节控控制初步开发策略略与方向梳理理开发强度分析析本项目地块较较为零散，内内部有规划路路分割实际容积率较较高（实际容容积率2.8，区域现有项项目平均容积积率集中在2-2.5）在满容积率的的开发强度下下，本项目的的规划设计条条件相对弱于于区域既有项项目，产品设设计上存在先先天弱势开发方向的市市场评估通过初步的市市场开发分析析可知，在满满容积率的开开发强度下，，本案存在一一定的先天设设计弱势，难难以实现具备备绝对竞争力力的产品即便产品得以以提升，但在在既有的市场场等级的设定定下，仍将面面临腹地内众众多品牌项目目的围追堵截截，进入最为为激烈的中高高端竞争市场场单价与销售速速度形成反比比对应关系，，竞争激烈，，利润空间在在行业正常水水平的情况下下，相对受限限，项目溢价价空间受总体体供应量限制制将较为有限限中高端主流精精品住区在唐山的市场场竞争环境之之中、

面对对诸多开发强强劲对手的情情况之下，有较大的市场场风险和开发发难度在既有的主流流中高端市场场之外，是否否存在其他的的市场机会，，以规避激烈烈的竞争环境境？走向蓝海目录录项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议城市顶级高高端居住市市场研究城市高端客客户购买分分析市场机会的的挖掘与开开发方向高端产品市市场供应唐山市场高高端产品主主要为：低低密度双拼拼和独栋别别墅，以及及部分中高高端项目中中的楼王产产品。项目名称产品类型产品面积供应量华润橡树湾后期高层及洋房200以上504套唐城壹零壹高层、楼王楼王185、260跃层324（含86赠送）192套绿城南湖春晓高层、跃层265-39042套嘉里凤凰新城高层、楼王200-270100套唐城壹零壹联排、双拼及独栋联排420-440双拼560133栋万科南湖别墅联排、双拼及独栋联排340-360双拼460-500独栋500多337栋南湖壹号联排、独栋独栋450/630/830联排380372栋瑞宫别墅独栋630-1000120栋高端产品市市场供销情情况高端产品供供应量主要要集中在180-240平米产品；；从成交占比比和供销比比情况来看看，300-400平米联排或或跃层产品品销售情况况相对较好好；未来高端市市场供应量量仍以180-240平米占较大大比例；产品类型面积区间供应量供应比例成交量成交占比供销比余量(含未开盘）余量占比高层、洋房180-240132011.8%1584.8%12.0%8989.6%高层240-3002302.1%511.5%22.2%2352.5%联排、跃层300-4003673.3%2106.4%57.2%4955.3%双拼、独栋400以上2272.0%240.7%10.6%3513.8%高端产品市市场供销情情况总价区间供应量供应比例成交量成交占比供销比余量(含未开盘）余量占比200-250500.7%501.5%100.0%5375.6%250-3002483.3%501.5%20.2%9009.4%300-4002303.0%1093.3%47.4%8919.3%400-5000---0------951.0%500万以上5947.8%2347.1%39.4%96310.1%500万以上户型型供应量占占比较大，，该面积区区间内均为为联排、双双拼和独栋栋，由于低低密度产品品的稀缺和和南湖片区区良好的的的生态环境境实现了较较好的销售售情况，未未来后续供供应量也较较大；250-400万总价区间间产品供应应总量与低低密度产品品相近，但但销售情况况弱于低密密度产品，，后续供应应量也较大大；目前200-250万总价产品品供应来自自绿城春晓晓265平米户型，，销售价格格11000元/平米；高端市场产产品情况低密度别墅墅产品，以以南湖板块块居多，整整体生态环环境较好，，核心区内内多为低密密度产品，，目前该区域域已形成别别墅认知片片区；南湖板块低低密度产品品规划和设设计已具有有一定品质质，初步满足了了唐山客户户对低迷度度产品的需需求；混在在高层层产品中的的低密度产产品由于整整体居住环环境弱于南南湖板块别别墅区，因因此凤凰板块低低密度产品品价格实现现度往往低低于南湖板板块；南湖壹号中骏南湖香郡高端市场产产品情况高层楼王产产品多分布布在项目中中心位置，，占据较好好的景观位位置，户型型面积一般般在200平米以上上。橡树湾楼王王产品区混混杂于项目目当中，密密度相对于于其他楼座座较低，占占据核心位位置更多的的景观资源源。从规划来看看，楼王产产品并未充充分全方位位提升产品品价值，只只是户型面面积和略高高于其他楼楼座，楼王景观区高端市场产产品情况唐城壹零壹壹，规划了了大小两种种高层楼王王产品，及及部分联排排、双拼和和独栋。楼王产品仅仅占据了较较好的低密密度区域景景观优势。。楼王产品别墅区高端市场产产品户型高层楼王产产品区间主主要集中在在：180-300m2之间。唐城壹零壹壹324m2户型含赠送送86m2，产品全明明设计、挑挑空客厅、、主卧套设设计。高端市场产产品户型绿城春晓：：265平米米户型客厅挑空设设计，面宽宽6.25米；超大阳台设设计；主卧套书房房设计，无无独立衣帽帽间，且面面宽较为局局促；整体户型设设计有较大大提高空间间；高端市场特特征高端产品分分布情况：：高端产品中中低密度产产品多分布布在南湖板板块，已形形成别墅认认知区域，，实现较高高市场价格格；高层高端产产品以凤凰凰板块为主主，分散在在中高端项项目中，主主要目的是是带动项目目整体形象象，市场中并不不没有纯粹粹的高层高高端产品社社区；高端产品价价格情况：：联排价格区区间：19000-24000元/m2双拼/独栋价格：：23000-35000元/m2洋房价格：：14500-16000元/m2高层楼王价价格：11000-13500元/m2高端产品价价值市场实实现：高层高端产产品多混杂杂于项目之之中，只是产品品面积相对对较大，占占据项目核核心位置，，并未充分分呈现高端端高层产品品价值，因因此市场实实现溢价幅幅度有限；；洋房产品市市场供应相相对较少，，产品品质一一般，随实现较较好的销售售速度，但但销售价格格不高；南湖片区低低密度产品品面积尺度度适中，产产品实现较较为充分，，借助区域域整体别墅墅良好环境境，实现较较好的市场场价格；目录录项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议城市顶级高高端居住市市场研究城市高端客客户购买分分析市场机会的的挖掘与开开发方向唐山市场客客户研究：：哑铃型结结构，高端端购买力强强劲由于唐山的的重工业发发展与资源源占有息息息相关，唐唐山呈现典典型的哑铃铃型财富特特征，第三三产业发展展迅速，中中产阶层开开始出现，，但是力量量相对薄弱弱。支付力高低社会财富主主要集中在在能源业主主身上，呈呈现两级分分化态势。。中高端客户户基础客户群群矿主，能源源业主钢材业主私企业主，，国企高层层公务员、教教师、大型钢企中中高层普通工人等等城市白领中中产阶级唐山市场客客户研究唐山---一个快速诞诞生富豪的的城市全球奢侈品品最佳推广广地之一最具“中国国式”富豪豪特点的城城市唐山市场客客户研究：：富豪数量量推算基础础一个快速诞诞生富豪的的城市：胡润报告显显示，中国国千万富豪豪主要分为为四种类型型：企业主（55%）、“炒房者者”（20%）、““职业股民民”（15%）和““金领”（（10%））。根据唐山的的产业类型型，富豪数数量应该高高于其他城城市。2010年年唐山富豪豪榜全国排名姓名年龄2010财富(亿)公司城市行业286庞庆华5148庞大汽贸集团河北唐山汽车销售1041冬瑞芹、付嵩洋母子4814唐山瑞丰钢铁河北唐山钢铁1210赵玉江/11长城钢铁集团九江线材河北唐山钢铁1271王惠文6710惠达陶瓷集团河北唐山卫生陶瓷1271郑顺利5010顺利实业集团河北唐山煤炭唐山市场客客户研究：：千万富豪豪推算《2011胡润财富富报告》：：截至2010年底，，除香港、、澳门、台台湾之外的的全国31个省、市市、自治区区中，千万万富豪人数数已达96万人，这这意味着全全国每1400人中中就有1人人是千万富富豪。2010年年胡润富豪豪榜统计河河北省千万万富豪：14500人根据胡润的的报告，中中国内地十十亿富豪大大约有4000人，，其中只有有1363人为阳光财富。因此能被被统计的到到的富豪数数量只占富富豪总数的的30%左左右。推算唐山千千万富豪：30000人唐山市场客客户研究：：高端奢侈侈品市场紧紧盯唐山全球奢侈品品最佳推广广地之一：：世界顶级奢奢侈品盯上上唐山富人人。由世界奢侈侈品协会、、唐山市商商务局、唐唐山市总商商会联合主主办的“2011魅魅力唐山豪豪车名宅及及顶级私人人物品展””于5月20日到22日在唐唐山国际会会展中心举举行.为什么是唐唐山世界奢侈品品协会中国国代表处中中方首席助助理尹女士士表示，唐唐山是环渤渤海区域最最重要的经经济港口城城市之一，，是全国城市市GDP俱俱乐部前20强中唯唯一的三线线城市。唐山富豪阶层数数量庞大，对于高端端消费品牌牌具有极高高的挑剔眼眼光和豪爽的消费费心理，极其心仪仪豪车名宅宅等高端消消费商品。。唐山市商务务局有关负负责人介绍绍：唐山““牛车”、、豪宅购买买力巨大，，2010年1-10月份唐唐山登检进进口汽车4638台台，比去年年同期增长长75.8%，单车车价值在100万元元以上的占占到总数的的15.91%。同同时唐山在京津津秦、海南南等地的豪豪宅投资也也占有相当当大的比例例，唐山还还是周边城城市高端楼楼盘重要的的目标市场场。唐山市场客客户研究：：多次、重重复置业，，看重“标标签化，身身份化”最具“中国国式”富豪豪特点的城城市---唐山山高端客户户置业特征征：置业是其资资产配置的的重要手段段之一；多次重复购购买不同高高端项目；；对“标签式式”、“身身份式”象象征比较看看重；唐山一些富富人消费还还停留在““50米外外能被看到到LOGO”的阶段段，他们自自然喜欢““独有式的的标定象征征”，喜好好奢侈空间间，偏好““舶来品””……粗旷式消费费方式的同同时看重未未来升值空空间；市场上出现现高端项目目、“XX第一豪宅宅”时，会会赢得高端端客户的追追随，他们们置业时希希望看到产产品在销售售期价格节节节攀升，，以验证产产品的保值值价值。唐山市场客客户研究：：置业基本本特征客户类型职业特征行为特征置业情况置业焦点支付能力中高端客户钢材、煤矿、建材、化工、陶瓷等行业的私营业主追捧标杆，好炫耀，具有圈层概念，多已购置多辆顶级轿车已在唐山和北京等地拥有多处房产，现多居住于丽景琴园、梧桐大道、天元帝景等高端项目，还有少部分已购买别墅或打算自建别墅。关注身份对位、私密性、居住环境和地段500万企事业单位的高层、政府高级官员好炫耀，攀比，开名牌轿车已在唐山等地多处置业，现居住于丽景琴园、梧桐大道、天元帝景等高端项目。关注地段、居住环境和私密性300万以内基础客户企事业单位中高层、高级公务员、教师、医生、小白领等注重面子，多已拥有经济型轿车主要在唐山置业，现居住于唐山各地，分布比较散关注地段和环境200万以内普通职员、公务员、打工者比较务实，关注子女教育首置为主，主要居住在唐山震后安置房内关注地段和配套100万以内唐山市场客客户总结：：鼎级客户的的购买不得得不去情理理上所不能能接受的南南湖（城市市塌陷区）），或忍受受与大量城城市高端甚甚至中端人人群的混居居，需求明明显的未被被满足。鼎级客户的的购买需求求和愿望强强烈，多个个高端项目目重复购买买的现象表表明，此部部分客群除除了出于炫炫耀、体面面、改善居居住环境等等基本购买买需求之外外，仍有较较为强烈的的资产配置置和资产组组合的高阶阶需求。唐山出于特特殊的城市市属性和发发展历程，，城市哑铃铃型人群结结构，客观观存在相当当数量一批批城市高端端鼎级客群群目录录项目本体分分析项目核心问问题和市场场方向研判判唐山房地产产市场研究究与分析市场机会的的深度挖掘掘与判断不同市场方方向的规划划方案研究究项目初步市市场定位建建议城市顶级高高端居住市市场研究城市高端客客户购买分分析市场机会的的挖掘与开开发方向9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:06:25AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/172022/12/1